Giai đoạn tốt cuối cùng để mua vào của thị trường bất động sản đang dần đi qua, các chủ đầu tư lại tung ra các chính sách chưa từng có khiến nhiều nhà đầu tư nhanh chóng xuống tiền để đón dòng lợi nhuận trong tương lai.
Bất động sản vẫn khó hãm đà tăng giá
Trong 5 năm qua, giá nhà đã tăng trưởng mạnh mẽ và được cho là sẽ tiếp tục đi lên trong tương lai.
Theo thống kê của Savills, giá sơ cấp căn hộ đã tăng liên tục trong vòng 20 quý trở lại đây, hiện đã đạt tới 58 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ mới khoảng giá trung bình là 51-70 triệu đồng/m2. Và trong số các căn hộ bán được năm 2023, có tới 42% có giá trên 4 tỷ đồng.
Nguyên do cơ bản khiến giá căn hộ tăng phi mã đã được giới chuyên môn mổ xẻ cặn kẽ, theo đó trước tiên là do nguồn cung khan hiếm đến cực đoan.
Năm 2023 ghi nhận nguồn cung mới chỉ hơn 1 vạn căn, thấp nhất trong 10 năm qua. Trong khi đó chi phí phát triển dự án ngày càng lớn như tiền sử dụng đất cao, giá vật liệu tăng vọt, giá nhân công đắt, lãi suất cho vay duy trì ở mức 2 chữ số…
Mặc dù nguồn cung đã có dấu hiệu cải thiện tuy nhiên lực cầu lớn đã khiến tỷ lệ hấp thụ 6 tháng cuối năm 2023 tăng mạnh.
Số liệu từ VnDirect cho thấy tại Hà Nội, cả nguồn cung mới và doanh số đi lên rõ rệt qua các quý, với tỷ lệ hấp thụ trên 100%. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ bán ra nửa cuối năm cao hơn 101% so với nửa đầu năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 108%, gần gấp đôi so với nửa đầu năm.
Bên cạnh đó, theo đánh giá của VnDirect, Việt Nam đang trong thời kỳ dân số vàng, với tỷ trọng người trong độ tuổi lao động cao, 31,5% dân số nằm trong độ tuổi 25-44. Đây vừa là động lực phát triển thị trường nhà ở nhưng cũng sẽ khiến nguồn cung trong dài hạn không theo kịp nhu cầu.
Theo các chuyên gia, điều này cũng có nghĩa đà tăng giá nhà sẽ không thể dừng lại. Tình thế này dẫn đến một thực trạng là người nào càng đắn đo, chờ đợi, nuôi hy vọng giá nhà giảm thì cơ hội sở hữu nhà sẽ càng ít đi.
Thậm chí, nếu chậm chân thêm 1 năm nữa, khả năng mua nhà có thể giảm về mức tiệm cận "0," do nguồn cung sẽ không có cải thiện đáng kể nào trong năm 2024.
Bởi vậy, giới chuyên môn cho rằng thay vì chờ đợi, khách hàng nên mua nhà sớm nhất có thể, đây là giai đoạn tốt cuối cùng để mua vào.
"Bom tấn" phá vỡ thông lệ của phương thức mua trả góp
Hiện nay, mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2,0-2,5% kể từ đỉnh. Các chủ đầu tư không chỉ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn mà còn giảm bớt được gánh nặng lãi vay. Hơn nữa, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh cũng đã đưa ra các chính sách thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà.
Đáng chú ý nhất chính là Vinhomes với chính sách trả góp chưa từng có tiền lệ, áp dụng lãi suất cố định "không có đối thủ" trên thị trường. Theo đó, khách vay mua sản phẩm thấp tầng tại Vinhomes Ocean Park 2 hay phân khu căn hộ The Zenpark tại Vinhomes Ocean Park 1 và The Beverly tại Vinhomes Grand Park được hưởng mức lãi suất thấp kỷ lục tương ứng 6% và 7% trong 2 năm đầu. Sau 2 năm, lãi suất vay được "thả nổi" với trần tương ứng 8% (thấp tầng) và 9,5% (căn hộ), thời hạn vay kéo dài tới 15 năm.
Với chính sách của Vinhomes, người mua có thể hoàn toàn an tâm và chủ động được phương án tài chính. Nếu lãi suất thực tế của ngân hàng thấp hơn, người mua sẽ được hưởng đúng mức lãi suất ngân hàng áp dụng.
Nếu lãi suất thực tế của ngân hàng cao hơn, người mua cũng chỉ phải trả lãi với mức trần tối đa là 8 hoặc 9,5%/năm. Toàn bộ phần chênh lệch lãi suất, nếu có, sẽ do Vinhomes chịu trách nhiệm chi trả cho ngân hàng.
Giới chuyên gia cho rằng, dù lãi suất thả nổi tại các ngân hàng thương mại đã giảm nhưng hiện vẫn dao động từ 11% trở lên. Do đó, với mức trần cố định chỉ 8 - 9,5%, có thể nói chính sách của Vinhomes đã phá vỡ những quy luật trong chính sách mua vay trả góp.
Điều đó cũng lý giải vì sao người mua đang đổ về Vinhomes Ocean Park 1, 2 và Vinhomes Grand Park, đua nhau săn lùng những sản phẩm cuối cùng.
Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, giám đốc một công ty bất động sản tại Hà Nội cho rằng dòng tiền đổ vào các dự án của Vinhomes lúc này là đương nhiên. Nhà đầu tư sành sỏi sẽ nhìn thấy rõ đây là những sản phẩm cuối cùng còn sót lại được tạo lập ở giai đoạn trước - thời điểm các yếu tố cấu thành giá bán còn ở mức rẻ, nay có thêm chính sách hỗ trợ trả góp cố định lãi suất thấp trong thời gian dài. Vì thế, đây là khoản đầu tư rất hời giúp khách hàng sở hữu ngay nhà sang, môi trường sống đẳng cấp với số vốn ban đầu chỉ 30% giá trị sản phẩm.
Luật Đất đai sửa đổi dự kiến sẽ có hiệu lực thi hành sớm ngay từ 1/7/2024, được nhận định sẽ là cú hích khiến thị trường bất động sản càng thêm sôi động. Vì thế, xuống tiền vào thời điểm này, nhà đầu tư sẽ hưởng lợi kép khi vừa sở hữu được sản phẩm đẳng cấp với giá hợp lý, vừa nắm chắc lợi nhuận khi mặt bằng giá mới sắp được thiết lập, trong khi vẫn tối ưu được dòng vốn nhờ chính sách trả góp vượt trội của Vinhomes./.