Luật Đất đai năm 2024 được kỳ vọng sẽ đáp ứng được yêu cầu thực tế, tháo gỡ những vướng mắc dưới cơ sở để vực dậy thị trường bất động sản. Do đó, thay vì có hiệu lực từ 1/1/2025, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các bộ, ngành hoàn thành các nhiệm vụ được giao để có cơ sở đề xuất Quốc hội cho phép luật này có hiệu lực thi hành từ 1/7 tới.
Theo giới chuyên gia, luật đi vào cuộc sống sẽ có tác động mạnh mẽ, trong đó 2 đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư, được bồi thường. Nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến cũng sẽ tăng mạnh nhờ chính sách ưu đãi và những hỗ trợ mới.
"Hút" kiều hối
Phó giáo sư - Tiến sỹ Nguyễn Lữ Phương, Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết Luật Đất đai năm 2024 đã xác định rõ hơn quy định người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Ông Phương phân tích trước đây luật quy định người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã quy định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam; được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở.
Luật Đất đai 2024 cũng quy định cụ thể hơn về quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được cho thuê đất, thu tiền thuê đất hằng năm…
Với quy định trên, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng Luật Đất đai năm 2024 sẽ mang lại nhiều cơ hội đầu tư hơn cho nhóm người mua bất động sản là Việt kiều. Thay đổi này cũng tạo tiềm năng lớn cho thị trường nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ Việt kiều.
Trước đây, người Việt ở nước ngoài muốn đầu tư trở lại Việt Nam phải thông qua người thân hoặc họ hàng, nên dẫn đến một số tranh chấp không đáng có. Giải quyết vấn đề này, luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đầu tư và giảm thiểu khả năng xảy ra rủi ro giữa các bên trong quá trình đầu tư.
Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn Lê Bảo Long cũng cho rằng người tiêu dùng bất động sản sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi từ luật. Trong đó, 2 nhóm đối tượng hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư, được bồi thường.
Nêu dẫn chứng, ông Long cho hay theo các thống kê, khoảng 15-20% số tiền kiều hối được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Những thay đổi trong luật tạo khung pháp lý chính thống và nhiều chính sách linh hoạt hơn, quy định Người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng).
"Điều này sẽ mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường bất động sản," ông Long nhấn mạnh.
Ngoài ra, theo ông Long, người thuộc đối tượng tái định cư, bồi thường cũng sẽ được đảm bảo quyền lợi; các hộ gia đình, cá nhân được tạo điều kiện cho có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.
Luật Đất đai 2024 cũng quy định khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo đời sống cho dân cư...
Cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội
Theo giới chuyên gia, việc đẩy nhanh Luật Đất đai 2024 sớm có hiệu lực sẽ khơi nguồn cung nhà ở xã hội đồng thời khuyến khích doanh nghiệp "mạnh tay" hơn để tham gia phát triển loại hình nhà ở này.
Các chuyên gia cho rằng từ thời điểm Luật Đất đai 2024 thông qua đến ngày 1/7/2024 là đủ thời gian để đưa các quy định luật đến với nhân dân, doanh nghiệp và các cơ quan Nhà nước, giúp họ hiểu và nắm được tinh thần của Luật Đất đai 2024. Nếu được thông qua, việc này sẽ giúp nguồn cung nhà ở xã hội thời gian tới "bùng nổ," đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, qua đó đáp ứng nhu cầu lớn về nhà ở hiện nay.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết cơ quan này đang xây dựng dự thảo Nghị định quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Thông tư hướng dẫn, dự kiến trình Chính phủ trong quý II/2024.
Theo ông Lê Bảo Long, nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến sẽ cải thiện với chính sách ưu đãi và những hỗ trợ mới cùng quy định ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất cho nhà ở xã hội.
Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023 cũng đã bổ sung thêm 2 hình thức phát triển nhà ở xã hội, bao gồm vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài và nguồn tài chính công đoàn cho người lao động thuê nhà ở xã hội.
Cùng với đó, luật quy định trường hợp chủ đầu tư được dành 20% diện tích hạ tầng để kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận và được miễn tiền sử dụng, thuê đất, không phải thực hiện thủ tục xác định giá và đề nghị miễn.
Ngoài ra, ông Long dự báo chất lượng các dự án bất động sản cũng sẽ được cải thiện nhờ nhiều quy định chặt chẽ hơn về quy chuẩn bàn giao, tiến độ.
Với sự điều chỉnh trên, tại Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 5/1/2024 về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2024, Thủ tướng Chính phủ giao trong năm 2024 nỗ lực phấn đấu cả nước hoàn thành khoảng 130.000 căn nhà ở xã hội.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết để đạt được các mục tiêu đề ra, cơ quan này đề xuất, các bộ, ngành tập trung xây dựng Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2023 để tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật, triển khai hiệu quả, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Bộ Xây dựng cũng đang phối hợp với các bộ, ngành liên quan để góp ý xây dựng các Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng, sửa đổi pháp luật về thuế…
Hiện Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đang tập trung nghiên cứu dự thảo các Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, Luật Đất đai và Luật các Tổ chức tín dụng năm 2024, để trình Chính phủ xem xét ban hành trong tháng Năm; làm cơ sở để Chính phủ xem xét, trình Quốc hội cho phép các luật nêu trên, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực sớm hơn - dự kiến từ ngày 1/7/2024./.