Luật Đất đai (sửa đổi) được đánh giá là dự án luật lớn, tác động sâu rộng đến người dân và cộng đồng doanh nghiệp. Ngày 1/4, một số điều của Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực.
Bắt đầu chu kỳ bất động sản mới
- Ở góc độ quản lý nhà nước, Luật Đất đai (sửa đổi) có thể xem là công cụ quản lý mới để các cơ quan chức năng có thể kiểm soát chặt hơn thị trường BĐS cũng như quản lý đất đai hay không, thưa bà? Nếu có thì đó là những nội dung gì?
Bà Dương Thuỳ Dung: Kể từ ngày 1/4/2024, Điều 190 và Điều 248 của Luật đất đai sẽ chính thức có hiệu lực thi hành. Đây là 2 điều luật quy định về hoạt động lấn biển và bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp 2017. Những quy định khác của Luật Đất Đai phải tới 1/1/2025 (hoặc theo đề xuất mới nhất của Thủ tướng chính phủ là 1/7/2024) mới có hiệu lực.
Có thể nói Luật đất đai sửa đổi cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là nhóm bộ luật quan trọng được kỳ vọng sẽ giải quyết nhiều vấn đề về đất đai, nhà ở, đều là những vấn đề rất nóng trong giai đoạn vừa qua. Theo tôi, đáng chú ý nhất trong Luật đất đai sửa đổi là việc bỏ khung giá đất và ban hành bảng giá đất hàng năm, xác định giá theo nguyên tắc thị trường. Vấn đề xác định tiền sử dụng đất luôn là một trong những nút thắt thường thấy trong quá trình phát triển dự án của các chủ đầu tư.
Việc này giúp có thể nhanh chóng xác định tiền sử dụng đất sẽ giúp doanh nghiệp sớm triển khai được dự án khi có các cơ chế cụ thể, giải quyết vấn đề về mất cân bằng cung cầu tồn tại ở Hà Nội và TP HCM từ nhiều năm nay.
- Với việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì Luật Đất đai sửa đổi có làm tăng chi phí đầu tư dự án hay không và điều này sẽ tác động thế nào đến giá bất động sản?
Bà Dương Thuỳ Dung: Khi đã xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, giá đất khả năng lớn sẽ tăng do khung giá đất đang sử dụng hiện nay đều thấp hơn nhiều so với mức giá của thị trường.
Các chi phí này sẽ phản ánh trực tiếp vào giá bán, giá thuê của người tiêu dùng cuối. Do đó, các chủ đầu tư phải cân nhắc bài toán tài chính cũng như mức lợi nhuận để có thể cho ra các sản phẩm vừa túi tiền hơn.
- Khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, chúng ta có thể kỳ vọng về sự gia tăng nguồn cung thị trường hay không?
Bà Dương Thuỳ Dung: Theo tôi, khi một bộ luật mới đi vào hiệu lực, bản thân các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chủ thể liên quan cũng cần thời gian để nghiên cứu và thực thi. Trên thực tế, trong quá trình tiến hành có thể phát sinh nhiều vấn đề cần thảo luận và giải quyết.
Vì vậy, sẽ là quá sớm để có thể nhìn thấy ngay lập tức sự thay đổi của thị trường bất động sản. Tuy nhiên về trung và dài hạn, những thay đổi của luật mới đều cần thiết để phát triển một thị trường bất động sản minh bạch và khỏe mạnh hơn.
Năm 2024 sẽ là một năm bản lề, là bước chuyển cho sự bắt đầu của chu kỳ bất động sản mới của Việt Nam. Tương tự như các chu kỳ bất động sản trước đều có sự chuyển mình khi các bộ luật liên quan đến đất đai đi vào hiệu lực.
Theo thống kê của CBRE Việt Nam, nguồn cung dự kiến năm 2024 của thị trường chung cư Hà Nội là 12.000 căn, của TP.HCM là khoảng hơn 8.000 căn. Đối với sản phẩm nhà xây sẵn trên đất, thị trường, Hà Nội là khoảng 5.000 căn, và TP.HCM khoảng 1.000 căn. Đây đều là những con số thấp hơn nhiều so với giai đoạn phát triển mạnh mẽ của thị trường, khi nguồn cung hàng năm rơi vào khoảng 30.000-40.000 căn. Nguồn cầu dự kiến sẽ được cải thiện dần kể từ giữa năm 2025 và hướng tới những con số tích cực hơn trong các năm tiếp theo.
Người tiêu dùng được hưởng lợi nhiều nhất
- Theo bà, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động như thế nào đến các chủ đầu tư, các dự án liên quan đến đất đai? Liệu các quy định mới có gỡ khó được những vấn đề về pháp lý và giúp các doanh nghiệp tiếp cận đất đai thuận lợi hơn?
Bà Dương Thuỳ Dung: Khi Luật mới được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu sẽ góp phần tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư.
Với những quy định mới này, chỉ có các chủ đầu tư có năng lực tài chính cũng như năng lực phát triển dự án thật sự mới có thể tồn tại và đưa đến những sản phẩm có tính pháp lý tốt cho thị trường. Hơn nữa, Luật Đất đai mới sẽ xóa bỏ cơ chế chỉ định cũng là một cách thức để hạn chế cơ chế "sân sau", vốn gồm nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng phát triển dự án dài hạn.
Và như vậy, sự thanh lọc chủ đầu tư này cũng có lợi cho người mua nhà khi các nguồn cung tương lai đã được sàng lọc từ những chủ đầu tư uy tín, hạn chế tình trạng tranh chấp, kiện tụng, nhất là khi số lượng người mua nhà có thói quen mua các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng tăng.
- Ở góc độ thị trường, người dân sẽ được hưởng lợi gì khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực?
Bà Dương Thuỳ Dung: Một yếu tố rất quan trọng đối với thị trường bất động sản là tâm lý người mua nhà. Chẳng hạn như giai đoạn đại dịch COVID-19, dù còn nhiều khó khăn nhưng thị trường nhà ở vẫn ghi nhận mức hấp thụ tương đối khả quan do tâm lý khách hàng vẫn lạc quan và mức giá các sản phẩm đều khá hấp dẫn.
Ở thời điểm hiện tại, việc thông qua Luật đất đai và các luật liên quan đều theo hướng bảo vệ quyền lợi người mua nhà, các chính sách vĩ mô cũng theo hướng hỗ trợ thị trường bất động sản, trong đó trực tiếp nhất là lãi suất vay mua nhà đã hạ nhiệt rất nhiều đã khiến cho thị trường có các dấu hiệu hồi phục rõ nét hơn. Đây là sự cộng hưởng mạnh mẽ khiến cho khách hàng có sự tin tưởng ở thị trường, sẵn sàng có thể đưa ra quyết định mua sắm, đầu tư khi có các dấu hiệu tốt.
- Xin cám ơn bà!
CBRE là công ty đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại của Mỹ, xếp hạng thứ 122 trong Fortune 500 và được đưa vào Fortune 500 hàng năm kể từ năm 2008.
CBRE có trụ sở chính tại Los Angeles (Mỹ) là công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới (tính theo doanh thu năm 2023) với hơn 130.000 chuyên gia (bao gồm nhân viên của Turner & Townsend) tại hơn 100 quốc gia trên toàn thế giới.
CBRE Việt Nam được thành lập từ năm 2003 với vai trò là đơn vị tư vấn chiến lược và cung cấp các dịch vụ về bất động sản hàng đầu tại Việt Nam.