Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng góp ý cho Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được lấy ý kiến.
Hội nghị nhà chung cư bỏ phiếu quyết định chủ đầu tư xây lại chung cư
Theo đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 15 Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo đó, quy định việc lựa chọn chủ đầu tư xây lại chung cư cũ thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án trong trường hợp dự án đáp ứng quy định tại khoản 11 Điều 60 của Luật Nhà ở. Đồng thời phải được toàn bộ chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất tại hội nghị nhà chung cư.
HoREA cũng đề nghị bổ sung điểm mới quy định hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Quyết định của Hội nghị nhà chung cư về vấn đề này được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu, được lập thành biên bản có chữ ký của các thành viên chủ trì hội nghị và thư ký hội nghị nhà chung cư.
"Tuy nhiên, trừ trường hợp thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phục vụ tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường, tái định cư, các trường hợp khác đều phải được toàn bộ chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất với chủ đầu tư dự án"- HoREA lưu ý.
Bổ sung trường hợp doanh nghiệp đã mua lại toàn bộ căn hộ
Dự thảo Nghị định chỉ mới quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhưng chưa quy định việc công nhận chủ đầu tư đối với nhà đầu tư đã mua, nhận chuyển nhượng toàn bộ căn hộ, diện tích khác trong tòa nhà gắn với quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư.
Điển hình như trường hợp Công ty P đã thỏa thuận mua lại toàn bộ có 52 căn hộ tại khu chung cư cũ bốn tầng trên đường Cách mạng Tháng Tám, quận 3, TP.HCM. Theo đó, tại quận 3 có năm khu nhà chung cư đã được năm doanh nghiệp tự thỏa thuận mua, nhận chuyển nhượng toàn bộ căn hộ, gắn liền với quyền sử dụng đất có nguồn gốc do thực hiện chính sách bán hóa giá nhà thuộc sở hữu Nhà nước trước đây.
Sau đó, Công ty P đã phá dỡ khu chung cư để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại cao cấp tại địa điểm này.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dự đoán trong tương lai có thể phương thức xã hội hóa đầu tư này sẽ được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Doanh nghiệp sẽ thực hiện dự án kinh doanh bất động sản thông qua thỏa thuận mua lại toàn bộ căn hộ của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư cũ. Khi đó, chung cư cũ này sẽ hoàn toàn thuộc sở hữu tư nhân, không có phần diện tích xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước, không có phần diện tích đất do Nhà nước quản lý.
Bởi lẽ các cư dân có quyền bán căn hộ thuộc sở hữu của mình và nhà đầu tư cũng có quyền mua căn hộ nhà chung cư theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật dân sự. Trong đó sẽ có trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận để cho cư dân chung cư được tái định cư tại chỗ hoặc tự lo tái định cư ở địa điểm thích hợp khác.
Vì vậy, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cần bổ sung quy định công nhận chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đối với nhà đầu tư đã mua, nhận chuyển nhượng toàn bộ căn hộ, diện tích khác của chung cư gắn với quyền sử dụng đất. Trường hợp này thì nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở tại khoản 6 (mới) Điều 15 Dự thảo Nghị định.
Cần ưu đãi thuế cho chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ
HoREA cũng đề nghị bổ sung Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cần quy định chính sách ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế (nếu có).
Hiện nay Điều 63 Luật Nhà ở 2023 có quy định ưu đãi về thuế đối với chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tuy nhiên, do các Luật Thuế hiện hành chưa quy định ưu đãi về thuế đối với đối tượng này.
Do đó, hiệp hội kiến nghị bổ sung vào Dự thảo quy định chính sách ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế (nếu có).
Hiệp hội cũng đề nghị Bộ Tài chính xem xét khi xây dựng các đề án về sửa đổi các luật thuế thì quan tâm bổ sung quy định chính sách ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Luật Nhà ở 2023.