Bất động sản nghỉ dưỡng năm nay có kỳ vọng phục hồi?
(Dân trí) - Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng "xuống dốc" từ năm 2018. Đã có những tín hiệu có phần tích cực hơn với phân khúc này nhưng ngoài câu chuyện từ chủ đầu tư thì còn cần nhiều yếu tố khác.
Sau thời gian bùng nổ, từ khoảng năm 2019, bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu có xu hướng chững lại. Thị trường hầu như không có giao dịch do khủng hoảng pháp lý, nhiều dự án "vỡ trận" cam kết lợi nhuận với khách hàng. Đặc biệt, năm 2020, dịch Covid-19 bùng phát khiến, các hoạt động du lịch ngưng trệ, từ đó đến nay, nhà đầu tư vào bất động sản này rơi cảnh "tiến thoái lưỡng nan".
Đầu tư vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng với phân khúc căn hộ khách sạn (condotel) từ năm 2015, đến nay, chị Nguyễn Thị Diệu ở Hà Nội nói chị là "nạn nhân" trong dự án Cocobay Đà Nẵng. Dự án này "vỡ trận" cam kết lợi nhuận vào cuối năm 2020. "Sau thời gian dài đấu tranh đòi quyền lợi, tôi đã rút được tiền ra và chấp nhận thua lỗ một phần vốn ban đầu", chị Diệu nói.
Cũng theo chị Diệu, khoảng thời gian đó, chị cũng đang đầu tư vào 7 căn condotel tại một dự án ở TP Nha Trang (Khánh Hòa). Chị dùng số tiền đòi được từ dự án Cocobay để trả các khoản vay ngân hàng cho các căn condotel ở TP Nha Trang với kỳ vọng tình hình kinh doanh, lợi nhuận sẽ tốt hơn.
Tuy nhiên, việc đầu tư vào condotel còn lại của chị Diệu tiếp tục gặp khó. Chủ đầu tư đã không thực hiện đúng cam kết thời gian bàn giao, không làm đúng thiết kế khiến việc vận hành, khai thác bị chậm hơn kế hoạch. "Đúng thời gian nhận bàn giao các căn condotel ở TP Nha Trang thì dịch Covid-19 bùng phát. Mọi hoạt động kinh doanh lưu trú đóng cửa, không có nguồn thu nào từ condotel" chị Diệu chia sẻ.
Trước những áp lực về tài chính, chị phải bán đi 3 căn condotel để giảm lãi phải trả hàng tháng. "Các căn condotel tôi mua lúc đó đều có giá 60-70 triệu đồng/m2. Số tiền đầu tư này cũng phần lớn từ vay mượn, dùng đòn bẩy tài chính. Vừa qua, khi lãi suất cao lên đến 13-14%/năm, tôi phải bán cắt lỗ, mất hàng trăm triệu đồng mỗi căn so với thời điểm mua vào", chị Diệu chia sẻ.
Giống như trường hợp của chị Diệu, hiện nay, không ít chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào nợ nần, cá biệt mất hết số vốn đã đầu tư.
Thị trường không có nguồn cung mới
Theo báo cáo mới đây của DKRA Group nhận xét, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể thoát khó khi tiếp tục không có dự án mới mở bán trong 2 tháng đầu năm. Cả 3 phân khúc gồm condotel, biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong hai tháng gần đây.
Trong đó, riêng phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng thậm chí đã không có sản phẩm mở bán mới trong hơn một năm qua. Nhiều dự án mới tại đây liên tục dời thời gian bán hàng, trong khi đó dự án sơ cấp gần như đóng giỏ hàng, không phát sinh giao dịch.
Tương tự, nhiều chủ đầu tư condotel cũng trì hoãn thời gian bán hàng. Thời gian qua, loạt dự án condotel cũng đã phải xin chuyển đổi mục đích thành căn hộ chung cư. Theo thống kê của DKRA trên toàn quốc, hai tháng đầu năm nay cũng chỉ một dự án nghỉ dưỡng mở bán 14 căn hộ nhưng thuộc giai đoạn tiếp theo.
Hiện tại, các "thủ phủ" du lịch miền duyên hải cả nước tồn kho hàng chục nghìn căn shophouse, nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng gần như rơi vào trạng thái ngủ đông từ đầu năm 2023.
Cả năm ngoái, DKRA ước tính lượng tiêu thụ chỉ tương đương 10% so với năm trước đó và cũng là mức thấp nhất từ năm 2014. Nhiều chủ đầu tư tung loạt chính sách kích cầu như chiết khấu thanh toán sớm, hỗ trợ lãi suất, cam kết thuê lại nhưng không hiệu quả.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2023, cả nước đón nhận khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022. Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với hơn 1.200 sản phẩm, tương đương khoảng 38% lượng cung toàn thị trường. Lượng giao dịch thành công là 726 sản phẩm.
Tuy nhiên, lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng do một số dự án được nhiều nhà đầu tư quan tâm đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư mua trước đó.
Cũng theo VARS, hoạt động kinh doanh khách sạn vẫn còn gặp nhiều thách thức, làm ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phục hồi lực cầu ở một số địa phương. Nhiều giải pháp nhằm giữ chân, thu hút khách du lịch đã được áp dụng. Tuy nhiên, các biện pháp kích cầu này vẫn cần thời gian "ngấm" cùng sự phối hợp của chính quyền địa phương, các ngành nghề đã phần nào thúc đẩy lực cầu.
Những kỳ vọng cho năm nay
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - cho biết đến nay, trong khi các phân khúc khác đều đã có nhiều dấu hiệu phục hồi thì bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi trạng thái ảm đạm. Dù ngành du lịch đang tăng trưởng mạnh mẽ, gần tiến tới mức tương đương năm 2019 - năm chưa xảy ra dịch Covid-19.
Lý giải nguồn cung không đạt như kỳ vọng, ông Đính cho rằng do một số dự án quy mô lớn tạm ngừng mở bán vì vướng mắc pháp lý. Nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm căn hộ biển, rải rác cả khu vực Bắc, Trung, Nam như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc...
Chủ tịch VARS dự báo, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ có đà phục hồi chung của thị trường. Việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ, triển khai các dự án hạ tầng... Đặc biệt là hấp lực từ ngành du lịch, trên nền tảng tiếp tục phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về "Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030", sẽ là động lực để các doanh nghiệp phát triển dự án đẩy nhanh tiến độ, bơm thêm nguồn cung BĐS du lịch, nghỉ dưỡng mới vào thị trường.
Đồng thời, theo ông Đính, Nghị định 10/2023 của Chính phủ tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel... thời gian tới có thể đạt độ ngấm nhất định, đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự bứt phá trở lại.
"Dự kiến nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng năm nay có cơ hội cải thiện khoảng 20% so với năm 2023. Trong đó, loại hình căn hộ biển là điểm nhấn của phân khúc, do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền", ông Đính dự báo.
Ngoài ra, theo chuyên gia này, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn có tiềm năng phát triển trong tương lai, với sự hỗ trợ từ nhu cầu du lịch tăng cao và sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Tuy nhiên, để phát triển bền vững, các chủ đầu tư cần chú trọng vào việc quy hoạch và phát triển dự án, nhằm bảo vệ và tôn trọng cảnh quan tự nhiên, đồng thời cung cấp một môi trường thuận lợi cho du lịch và nghỉ dưỡng.
Bên cạnh đó, cần nỗ lực để thích nghi với các xu hướng mới, đem tới những trải nghiệm mới, những sản phẩm tiếp cận với nhu cầu thực tế của khách hàng. Đồng thời, cần đa dạng hóa sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của các loại khách hàng khác nhau, từ biệt thự biển sang trọng đến căn hộ nghỉ dưỡng tiện ích.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Quý Trung - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Flamingo - nhận định, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua đi. Tuy nhiên, bất động sản nghỉ dưỡng - phân khúc kén khách mua hơn rất nhiều - thị trường sẽ cần phải thêm thời gian chờ đợi.
Ông Trung cho rằng để phát triển hiệu quả, bất động sản nghỉ dưỡng cần có sự tham gia của nhiều lĩnh vực như quản lý khách sạn, quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan, du lịch, công nghệ xanh không phát thải, chăm sóc khách hàng...
"Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng muốn có thể phá "băng" thì toàn bộ quy trình nêu trên đều cần được phát triển đồng bộ, và đó không phải là chuyện một sớm một chiều có thể giải quyết", ông Trung nói.
Ông cũng kỳ vọng thời gian tới bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông mở rộng khắp cả nước gồm đường cao tốc, đường vành đai và các dự án cầu lớn.
Ngành du lịch Việt Nam dự báo cũng phục hồi nhờ chính sách nới lỏng visa tiếp tục phát huy tác dụng, chính sách giảm thuế 2% và nhiều chương trình xúc tiến hỗ trợ, triển lãm du lịch được tổ chức.
"Các yếu tố đó sẽ là động lực để các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, "bơm" nguồn cung vào thị trường, giỏ hàng nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội được cải thiện so với năm 2023", ông Trung cho biết thêm.
Lãnh đạo Flamingo cũng tiết lộ doanh nghiệp này là một trong số ít chủ đầu tư cung cấp được nguồn cung sản phẩm nghỉ dưỡng mới có chất lượng ra thị trường. Sắp tới, dịp 30/4, doanh nghiệp này đưa thành phố thương mại, du lịch biển 5 sao Flamingo Ibiza Hải Tiến chính thức đi vào hoạt động. 2 dự án ở Hà Nam, Tuyên Quang dự kiến cũng sẽ được đưa vào khai thác ngay trong năm nay.
Ông Trung cho biết, với người ngoài thì đây có thể là nước đi táo bạo. "Nhưng với Flamingo thì đó là cơ sở để khách hàng có niềm tin vào uy tín, năng lực của chúng tôi, giải quyết triệt để nỗi lo chung của khách hàng là sợ các chủ đầu tư không có khả năng tài chính để vận hành dự án trong giai đoạn "bão tố" này", ông bày tỏ.