TP HCM áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 98, khai thác giá trị đất làm đòn bẩy kinh tế để giải quyết các tồn tại đô thị trong bài toán tổng thể lồng ghép phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, thực hiện các dự án lớn, hình thành các đô thị vệ tinh.
Kinh nghiệm thế giới
Thượng Hải - Trung Quốc khai thác giá trị đất vừa tạo đòn bẩy tăng trưởng kinh tế vừa thu thuế chiếm tỉ trọng khá lớn cho ngân sách, khởi động đầu vào thu hút đầu tư xã hội hóa (XHH). Họ cải tạo các phố cũ không sử dụng ngân sách bằng cách quy hoạch và thiết kế như khu đô thị Đại Liên, sau đó thu hút đầu tư và thỏa thuận với doanh nghiệp (DN) tham gia xây dựng, khai thác 27 hạng mục nhà đất có diện tích khoảng 215.000 m2, tổng mức đầu tư hơn 1,4 tỉ USD.
Trung Quốc đã kết hợp phát triển nhà ở từ XHH, khai thác giá trị đất thông qua đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở khu đô thị Đông Hồ, Đông Sơn, Quảng Châu. Năm 1979, chính quyền cung cấp 31.000 m2 đất, Công ty TNHH Phát triển Bảo Giang (Hồng Kông) chịu trách nhiệm xây dựng 90.000 m2 sàn. Sau khi hoàn thành, công trình chia ra làm 3 phần, 1 thuộc DN sở hữu, 1 phục vụ sắp xếp cho các nhà dân bị giải tỏa di dời và 1 phần được cơ quan chức năng bán lấy tiền tái đầu tư mở rộng. Chính quyền không tốn một đồng ngân sách mà còn cải tạo đô thị, thu thuế và giải quyết chỗ ở cho hơn 33.000 người.
Trong khi đó, Mỹ khai thác giá trị những khu đất tưởng chừng bỏ hoang, hình thành các khu đô thị hiện đại. Battery Park được xây dựng trên 92 mẫu đất (37 ha) bãi rác ở Manhattan với thiết kế sang trọng, công viên có lối dạo bộ, giao thông xanh, không chỉ phát triển nhà ở mà còn tập trung nhiều văn phòng và không gian thương mại, tầm nhìn ra sông có bến thuyền.
Khu đất rộng hơn 11 ha được quy hoạch làm dự án Hudson Yards (New York) có tổng diện tích sàn gần 6 triệu m2, bao gồm khoảng 70 tầng chứa 5.000 đơn vị nhà ở cùng số lượng lớn khách sạn, văn phòng bán lẻ nhưng có hơn 50% không gian mở cho cảnh quan, sinh hoạt cộng đồng. Trước đó, nâng cao giá trị cho khu đất này, cơ quan chức năng đã bổ sung hạng mục xây dựng kết nối giao thông công cộng với tàu điện ngầm, tạo thành hệ thống liên hoàn, kéo giảm quá tải cho thành phố. Tất cả chi phí được tính vào dự án thu hút XHH, khai thác và thu hồi vốn. Chính quyền hợp tác với tư nhân là Tập đoàn Bất động sản Oxford để thực hiện, khai thác có lợi nhuận.
Tùy từng khu đất khai thác mà có cách thức tổ chức, triển khai khác nhau. Trường hợp khu đất hoang hóa, cách xa trung tâm, bị cô lập về giao thông thì chính quyền chi tiêu ngân sách làm vốn mồi, đầu tư trước một số tiện ích nâng giá trị và tiến tới định hình thị trường tại đó. Chẳng hạn, khai thác quỹ đất dọc theo ranh giới giữa TP White Plain và thị trấn Harrison, chính quyền đầu tư xây dựng một trục đường kết nối giao thông và có chính sách ưu đãi đã thu hút rất nhiều DN đến đặt trụ sở văn phòng. Nhờ vậy đã tạo ra hàng ngàn công ăn việc làm, dịch vụ, kinh doanh, nhu cầu định cư và đóng thuế mỗi năm hàng trăm triệu USD.
Tương tự, nhiều nước khác cũng khai thác giá trị đất để cải tạo đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore…
Quy hoạch kèm thiết kế đô thị
TP HCM đang điều chỉnh quy hoạch chung, phân khu, chi tiết. Nhân đó, thành phố định hướng phát triển đô thị sao cho vừa giải quyết kẹt xe, ngập nước, di dời chung cư cũ, nhà ven kênh rạch, ô nhiễm môi trường vừa triển khai các dự án treo lâu nay, đặc biệt là khu vực trung tâm (như dự án khu tam giác đường Trần Hưng Đạo - Nguyễn Thái Học - Phạm Ngũ Lão; khu đất "vàng" đường Đồng Khởi - Ngô Đức Kế - Nguyễn Huệ)...
Các quỹ đất đang được nhắm đến để khai thác dọc một số dự án giao thông đường bộ như Vành đai 3, Vành đai 4, tuyến cao tốc TP HCM - Mộc Bài, 8 tuyến metro và 3 tuyến xe điện mặt đất hoặc đường một ray. Ngoài ra, còn nhiều quỹ đất khác nếu được mở thêm không gian mới, cải tạo các phố cũ bằng cách phát triển đô thị ven sông cùng hệ thống kênh rạch.
TP HCM có mật độ xây dựng chủ yếu tập trung nơi nội thành; ngoại thành và vùng ven còn rất nhiều đất trống. Có thể kể quỹ đất dọc hai bên sông Sài Gòn, nếu được khai thác hiệu quả sẽ vừa thu hút nguồn lực và sinh lợi vừa giúp đánh thức những vùng đất khác đang hoang hóa tại quận 12, huyện Hóc Môn và Bình Chánh.
TP HCM cần quy hoạch dự án phát triển bất động sản, lường trước khả năng kẹt xe và ngập nước, chọn những khu vực phù hợp. Ví dụ, huyện Củ Chi có địa hình cao ráo, diện tích gần 500 km2 (chiếm 1/4 tổng diện tích toàn thành phố) nhưng dân số chỉ khoảng 400.000 người. Khai thác giá trị đất tại các vùng ven, ban đầu chính quyền có thể sử dụng vốn đầu công cho công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật công cộng nhằm thu hút nhà đầu tư, sau đó tự khu vực này sinh lợi rồi lan tỏa ra các vùng lân cận phát triển.
Thành phố cần tạo thêm lợi ích mang lại cao hơn chi phí đầu tư; nhất thiết có định lượng rõ ràng. Ví dụ, về cơ cấu tài chính có chi phí trực tiếp sử dụng xây dựng nhà ở, hạ tầng tiện ích, công trình công cộng và các thủ tục liên quan, cùng với các loại thuế, lãi suất, tỉ lệ lợi nhuận.
TP HCM cần hoàn thiện cơ chế điều tiết có hiệu quả tầm vĩ mô, chính sách thuế tiệm cận với giá trị đất. Bởi lẽ, mục đích sử dụng đất trong từng lĩnh vực, từng ngành thì hiệu quả kinh tế khác nhau (đất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp, thổ cư…).