TAND Tối cao đang lấy ý kiến góp ý đối với dự thảo Nghị quyết của HĐTP TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc.
Hiệu lực đối kháng với người thứ ba
Theo cơ quan soạn thảo, Điều 328 BLDS 2015 không còn quy định việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Đây là điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015 so với Bộ luật Dân sự 2005, tuy nhiên vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn cụ thể.
Do đó, dự thảo Nghị quyết hướng dẫn việc đặt cọc theo hướng đặt cọc được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể (khoản 2 Điều 2 dự thảo Nghị quyết).
Về hiệu lực của đặt cọc, dự thảo Nghị quyết hướng dẫn hiệu lực đối kháng của đặt cọc theo hướng việc đặt cọc có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nắm giữ tài sản đặt cọc.
Dự thảo nêu ví dụ: Các bên ký hợp đồng viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó ghi nhận bên nhận chuyển nhượng giao cho bên chuyển nhượng một khoản tiền để đảm bảo giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngay sau khi ký hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng giao khoản tiền cho bên chuyển nhượng. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên chuyển nhượng nhận tiền.
Hiện nay, không có văn bản nào định nghĩa khái niệm "hiệu lực đối kháng với người thứ ba".
Tuy nhiên, Điều 292 BLDS 2015 quy định đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Điều 297 quy định khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
Kết hợp với hướng dẫn tại dự thảo, chúng ta có thể hiểu: Hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong giao dịch đặt cọc là khi việc giao kết hợp đồng hợp pháp thì quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong giao dịch không chỉ phát sinh đối với bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc mà còn phát sinh hiệu lực cả đối với người thứ ba không phải là chủ thể trong giao dịch; thời điểm phát sinh hiệu lực kể từ khi bên nhận đặt cọc nắm giữ tài sản đặt cọc.
Trong đó, nắm giữ tài sản đặt cọc là việc bên nhận đặt cọc trực tiếp quản lý, kiểm soát, chi phối tài sản đặt cọc hoặc là việc người khác quản lý tài sản đặt cọc theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật nhưng bên nhận đặt cọc vẫn kiểm soát, chi phối được tài sản này, theo Điều 23 Nghị định 21/2021.
Trường hợp thỏa thuận đặt cọc không đương nhiên vô hiệu
Bên cạnh đó, theo dự thảo, trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì khi hợp đồng không giao kết, thực hiện được hoặc vô hiệu thì không đương nhiên làm cho thỏa thuận đặt cọc bị vô hiệu.
Ví dụ 1: Các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên nhận đặt cọc cam kết sẽ hoàn thành các giấy tờ, thủ tục để bên nhận đặt cọc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn thỏa thuận nhưng không thực hiện được cam kết. Trường hợp này hợp đồng đặt cọc có hiệu lực.
Ví dụ 2: A có quyền sử dụng mảnh đất X đang được thế chấp tại ngân hàng, A nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất X cho B và cam kết sẽ giải chấp để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cam kết. Hết thời hạn thỏa thuận, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B vô hiệu do A không thực hiện được việc giải chấp và Ngân hàng không đồng ý việc chuyển nhượng. Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc giữa A và B vẫn có hiệu lực.
Theo cơ quan soạn thảo, hướng dẫn này đưa ra nhằm khắc phục sự thiếu thống nhất trong việc xác định tính độc lập của hợp đồng đặt cọc, còn tình trạng xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng phụ, giao dịch được bảo đảm là hợp đồng chính nên cho rằng hợp đồng chính vô hiệu do đối tượng không thực hiện được thì dẫn đến đặt cọc cũng vô hiệu.
Ví dụ 2 khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị quyết là pháp điển mục 13 phần III Công văn số 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 của Tòa án nhân dân tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Trên cơ sở những vướng mắc của một số Tòa án địa phương đề nghị xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp đặt cọc, dự thảo Nghị quyết hướng dẫn việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc được thực hiện theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Trường hợp bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở quy định tại điểm m khoản 2 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.