Theo Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này giúp chính sách ưu đãi về đất đai được khả thi, giảm bớt thủ tục hành chính, thời gian cho chủ đầu tư. Điều này phần nào giúp tháo gỡ những khó khăn tồn tại nhiều năm qua trong việc cải tạo chung cư cũ.
Thấp thỏm khi sống ở chung cư xuống cấp
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, TP có 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975. Trong đó có 16 chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm), trong đó 14 chung cư được kiểm định vào giai đoạn 2016-2017, đến nay ngày càng xuống cấp và nguy hiểm.
Đơn cử như chung cư 137 Lý Thường Kiệt (quận Tân Bình) từ hơn chục năm trước đã xuống cấp trầm trọng. Người dân sống tại chung cư này luôn hồi hộp, lo lắng. Ghi nhận mới đây cho thấy các mảng tường tại nhiều căn hộ bị bong tróc, cầu thang thỉnh thoảng có những mảng bê tông rơi xuống, dây điện chằng chịt vô cùng nguy hiểm.
Bà Trịnh Thị Phương Trang, cư dân chung cư chia sẻ: "Mùa mưa nước từ trên trần nhà cứ đổ xuống, ướt hết. Tiếng bê tông thỉnh thoảng rơi xuống đã trở nên rất quen thuộc. Chúng tôi đã nhiều lần kiến nghị lên cơ quan chức năng sớm di dời người dân đến nơi ở an toàn hơn."
Cuối tháng 1-2024, phòng quản lý đô thị quận Tân Bình cho biết quận đã có văn bản kiến nghị UBND TP chỉ đạo Sở Xây dựng tham mưu UBND TP về việc sắp xếp tạm cư cho cư dân tại chung cư Phú Thọ, quận 11. Tuy nhiên, đến nay người dân vẫn chưa được di dời.
Tương tự, người dân ở Chung cư Vĩnh Hội (quận 4) cũng đang sống trong cảnh thấp thỏm khi căn nhà của họ xuống cấp nặng, rêu bám thành mảng, nhiều cột nhà bị nứt, mảng tường bong tróc. Lối đi, hành lang rất chật chội, nhiều người dân còn tận dụng hành lang để phơi quần áo, nấu ăn.
Chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ hưởng nhiều ưu đãi
Bên cạnh những giải pháp mà TP.HCM đặt ra thì Luật Nhà ở 2023 vừa được thông qua, có hiệu lực từ 01-01-2025 đã có những bước tiến đáng kể để việc thực hiện cải tạo, thay thế chung cư cũ dễ dàng hơn.
Cụ thể ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên khoa Luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, đánh giá vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được Luật Nhà ở 2023 chú trọng điều chỉnh theo hướng chi tiết hơn, đồng thời luật hóa nhiều quy định. Điều này giúp thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Cụ thể, luật đã hoàn thiện, bổ sung các cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.
Đây cũng không phải là chính sách mới mà một số nội dung đã được thực hiện theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, nay được tiếp tục luật hóa để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao hơn.
Luật bổ sung quy định "chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" giúp chính sách ưu đãi về đất đai được khả thi, giảm bớt thủ tục hành chính, thời gian cho chủ đầu tư.
Luật còn bổ sung ưu đãi cho chủ đầu tư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án.
"Hơn nữa luật còn quy định nhiều hình thức huy động vốn cho việc thực hiện chính sách hỗ trợ, tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như chủ đầu tư được vay vốn theo quy định của pháp luật từ Quỹ phát triển đất, quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác" - ThS Ngô Gia Hoàng chia sẻ.
Các quận nỗ lực trong mục tiêu cải tạo, xây mới chung cư cũ Theo báo cáo của UBND quận 3, thời gian qua quận đã đưa ra kế hoạch sửa chữa 23 chung cư cũ xây dựng trước 1975.
Hiện có 12 chung cư cũ đã được thực hiện cải tạo sửa chữa với tổng mức đầu tư hơn 9,4 tỉ đồng như chung cư Nguyễn Thiện Thuật, chung cư 05 Cao Thắng, chung cư 13C Kỳ Đồng, chung cư 84-86 Nguyễn Thông, chung cư 59 Phạm Ngọc Thạch... Quận đã thực hiện cải tạo, sửa chữa và tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy, an toàn điện nhằm đảm bảo an toàn điện cho người dân.
Bên cạnh đó, quận 3 cũng thực hiện công tác vận động người dân tự sửa chữa, cải tạo không gian sống cho từng căn hộ, nâng cao ý thức phòng cháy chữa cháy tại khu chung cư mình sinh sống. "Kế hoạch của quận đã có phân công cụ thể từng đơn vị để thực hiện công tác sửa chữa 23 chung cư cũ xây dựng trước 1975.
Ngoài ra, quận còn đưa ra giải pháp cụ thể về đầu tư xây dựng và nguồn vốn, giải pháp quản lý, giải pháp tuyên truyền vận động nhằm thực hiện hiệu quả công tác này"- đại diện UBND quận 3 cho biết.
Tương tự, công tác cải tạo chung cư cũ quận 1 cũng đang được khẩn trương thực hiện. Theo thông tin từ UBND quận 1, quận đang thực hiện đầu tư xây dựng lại các chung cư cũ.
Cụ thể, tại chung cư số 128 đường Hai Bà Trưng, phường Đa Kao đến nay đã hoàn thành việc tổ chức di dời khẩn cấp các hộ dân tại chung cư để đảm bảo an toàn. Chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Phát triển nhà Châu Á Thái Bình Dương. Hiện tại, chủ đầu tư dự án đang chuẩn bị thực hiện công tác phá dỡ chung cư.
Phòng Quản lý đô thị đang chờ chỉ đạo của UBND TP và hướng dẫn của Sở Xây dựng để tham mưu UBND quận 1 thực hiện các bước tiếp theo về đầu tư xây dựng lại chung cư số 128 đường Hai Bà Trưng, phường Đa Kao.
Chung cư số 23 đường Lý Tự Trọng, phường Bến Nghé cũng đã hoàn thành việc tổ chức di dời khẩn cấp các hộ dân để đảm bảo an toàn. Đối với chung cư số 155-157 đường Bùi Viện, phường Phạm Ngũ Lão và lô E chung cư số 518 đường Võ Văn Kiệt, phường Cầu Kho, UBND các phường cũng đang chuẩn bị các bước tổ chức hội nghị nhà chung cư lựa chọn nhà đầu tư tham gia dự án.