Hiện tại gia đình tôi sống và làm việc ở Đồng Nai nhưng có dự định mua nhà ở Đà Nẵng vì muốn về sống gần bên ngoại. Tổng thu nhập của vợ chồng khoảng 45 triệu, chưa có em bé và dư khoảng 20 triệu mỗi tháng. Chúng tôi có miếng đất gần sân bay Long Thành mua từ năm 2022 và đang nợ ngân hàng 900 triệu, gốc lãi trả hàng tháng là 12 triệu. Gia đình còn có 800 triệu đang gửi ngân hàng 12 tháng lãi suất 6,5% một năm.
Theo chuyên gia, tôi có nên dùng 800 triệu đó thế chấp sổ đỏ, vay thêm ngân hàng 1,2-1,5 tỷ để mua nhà ở Đà Nẵng hay ưu tiên trả 900 triệu cho ngân hàng trước rồi tiếp tục tích lũy thêm?
Trường Nhật
Chuyên gia tư vấn:
Việc cân nhắc mua bán bất động sản, nhất là để ở trong tương lai, luôn là niềm trăn trở của mỗi gia đình. Trước mắt, bức tranh tài chính của bạn có khá nhiều điểm sáng có thể giúp bạn thực hiện được mong muốn đó.
Theo các thông tin cung cấp, hiện tại vợ chồng bạn chưa có con, đang phải trả lãi vay 12 triệu đồng mỗi tháng và có mức tiết kiệm 44% thu nhập. Đây là mức rất tốt tuy nhiên, tôi chưa thấy bạn đề cập đến các biện pháp bảo vệ sức khỏe, tài chính cho gia đình. Thực tế cuộc sống luôn chứa đựng rủi ro nên gia đình bạn cần có kế hoạch cho những tình huống như vậy. Các hợp đồng bảo hiểm nhân thọ để bảo vệ sức khỏe và tài chính, đặc biệt đối với người trụ cột, chính là chìa khóa bảo vệ gia đình trước mọi rủi ro. Ngân sách cho bảo hiểm nên từ 5-8% thu nhập.
Ngoài ra, bạn cũng cần duy trì một quỹ dự phòng để đối phó với các tình huống bất ngờ. Theo các chuyên gia tài chính, bạn nên trích lập quỹ dự phòng 3-6 tháng chi phí sinh hoạt thiết yếu tùy thuộc vào việc có bảo hiểm hay chưa. Số tiền này bạn có thể gửi kỳ hạn 1 tháng, 6 tháng, 12 tháng hoặc có thể mua vàng một phần để dự phòng. Vàng là loại tài sản phòng thủ có khả năng thanh khoản tức thì. Tuy nhiên, quỹ dự phòng cũng cần được linh hoạt điều chỉnh khi gia đình có sự biến động về chi tiêu.
Mặt khác, việc dự định có con trong tương lai chưa được bạn chia sẻ thông tin. Con cái sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến bức tranh tài chính của gia đình theo hướng gia tăng chi phí. Bạn nên tìm hiểu các gói bảo hiểm thai sản trước khi có con để yên tâm trong hành trình mang bầu và sinh con tốt nhất, cũng là để tối ưu chi phí, đồng thời trích lập quỹ dự phòng riêng cho việc này. Việc có con cũng sẽ khiến số tiền tiết kiệm hàng tháng của bạn giảm đi, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ nếu bạn vay thêm. Vì vậy bạn cần dự trù trước cho tình huống này.
Sau khi lập quỹ dự phòng, thực hiện các biện pháp bảo vệ sức khỏe và tài chính gia đình, cân nhắc về thời điểm sinh con, lúc này chúng ta sẽ cùng nhau thảo luận đến việc có nên mua nhà 2-2,3 tỷ đồng, sử dụng 800 triệu tiền gửi tiết kiệm 12 tháng và thế chấp sổ đỏ để vay 1,2-1,5 tỷ đồng hay không.
Trong bối cảnh hiện nay và dự kiến hết quý II, các chuyên gia FIDT nhận định thị trường bất động sản vẫn chưa thể nhanh chóng quay về thời đỉnh cao trong tương lai gần. Do vậy, việc mua căn hộ để ở trong thời điểm này là một sự lựa chọn phù hợp đặc biệt khi nền lãi suất cho vay còn thấp. Với phương án mua nhà, bạn cần quan tâm tới các vấn đề sau.
Nếu mua tại Đà Nẵng, bạn cần xác định rõ thời gian sẽ chuyển về ở. Việc chuyển nơi ở chính ảnh hưởng thế nào đến công việc của vợ chồng bạn, thu nhập và mức chi tiêu có thay đổi nhiều không? Nếu đầu tư trong thời điểm này, tỷ suất sinh lời mà bạn nhận được khi đầu tư bất động sản rất thấp nếu so với các kênh khác như đầu tư cổ phiếu hoặc chứng chỉ quỹ. Do vậy, tôi khuyên bạn nếu tương lai gần chưa về Đà Nẵng, chưa nên mua bất động sản tại Đà Nẵng lúc này, thay vào đó đầu tư chứng khoán hoặc đầu tư vào chứng chỉ quỹ sẽ hiệu quả hơn. Bạn cũng có thể nhờ sự hỗ trợ của một chuyên gia có kinh nghiệm và uy tín để xây dựng một danh mục cổ phiếu tích sản, an toàn và bền vững, với chu kỳ đầu tư 2-3 năm.
Trường hợp trong tương lai gần bạn chuyển về Đà Nẵng và công việc, thu nhập của vợ chồng không ảnh hưởng nhiều hoặc tốt lên, bạn nên vay ngân hàng. Nếu bạn vay để mua nhà, các ngân hàng thường cho vay mức tối đa 70-80% giá trị căn nhà. Theo đó, số tiền tối đa mà bạn có thể vay được dao động từ 1,4-1,8 tỷ cho một căn nhà có giá từ 2-2,3 tỷ nên bạn hoàn toàn có thể vay được mức 1,2-1,5 tỷ đồng như dự kiến.
Hiện nay, lãi suất các ngân hàng ở mức khá thấp nếu so sánh với những năm gần đây. Nhiều ngân hàng trên thị trường đang đưa ra các gói vay có lãi suất ưu đãi cố định trong thời gian 1 năm, 3 năm hay 5 năm. Tuy nhiên, tôi sẽ đưa ra mức lãi suất trung bình mà các ngân hàng áp dụng thông thường là 8-11% một năm để bạn có góc nhìn toàn diện hơn.
Nếu lãi suất trung bình là 8% một năm, bạn vay số tiền 1,5 tỷ đồng trong thời gian 25 năm, số tiền mỗi tháng phải trả khoảng 15 triệu đồng, chiếm 75% khoản thặng dư hàng tháng hiện nay của gia đình. Nếu lãi suất là 11% một năm, mỗi tháng bạn phải trả trung bình 19 triệu đồng, chiếm 95% khoản thặng dư.
Tuy nhiên, trong khoảng thời gian chưa chuyển về Đà Nẵng sinh sống, bạn có thể cho thuê căn hộ đó để có dòng tiền bù đắp một phần chi phí khoản vay. Lưu ý rằng, khi thực hiện vay thêm, bạn cần tăng phần chi phí bảo vệ tài chính cho gia đình cũng như quỹ dự phòng để đảm bảo nếu rủi ro xảy ra ảnh hưởng đến thu nhập và khả năng trả nợ, bạn vẫn có cách xoay sở được. Việc tham vấn một chuyên gia sẽ giúp bạn tiếp cận được các gói vay ưu đãi, được cung cấp các phân tích chi tiết và công cụ tính toán chuyên sâu.
Với những thông bạn cung cấp, tôi hy vọng các phương án đã nêu sẽ góp thêm các góc nhìn hữu ích cho bạn. Chúc bạn lựa chọn được phương án phù hợp!
Vũ Xuân Hà
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT