Dù thị trường giao dịch đất nền chưa nhiều nhưng phân khúc này đã có những tín hiệu hồi phục tích cực. Ghi nhận cho thấy giá đất nền đã ngừng đà giảm, lượng nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm tăng dần.
Nhà đầu tư mua sỉ đất nền
Chỉ mới sau Tết Nguyên đán, một chủ đầu tư ở Bà Rịa – Vũng Tàu đã gặp ba nhóm nhà đầu tư từ TP.HCM đến tìm hiểu dự án hơn 300 nền đất đang chào bán.
Chủ đầu tư này tiết lộ do thủ tục pháp lý dự án quá lâu, nay làm xong thì đúng lúc thị trường "đứng bánh", giờ họ phải tìm nhà đầu tư có thiện chí mua sỉ, chuyển nhượng cả dự án. "Thời điểm này mở bán rất áp lực, tốn rất nhiều thời gian, tâm lý thị trường cũng chưa ổn định. Bản thân công ty không chuyên về bán hàng nên chúng tôi chấp nhận lợi nhuận ít để giảm rủi ro" – chủ đầu tư dự án này chia sẻ.
Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Asian Holding, không phải đầu năm nay mà từ cuối năm 2023 đã có nhiều hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) diễn ra ở các dự án đất nền khu vực Đồng Nai, Bình Phước.
Các "cá mập" có tài chính sẽ định hướng mua sỉ số lượng lớn đất nền, hoặc mua lại những dự án mà chủ đầu tư đang ngộp tài chính, buộc phải giảm giá bán lại. Hiện tại, những dự án đất nền có giá vừa túi tiền trên dưới 1 tỉ đồng bắt đầu có giao dịch trở lại.
Thị trường đầu năm 2024 đang chứng kiến nhiều doanh nghiệp trong nước giàu tiềm lực tài chính tiếp tục cuộc đua thâu tóm quỹ đất sạch. Đồng thời, doanh nghiệp ngoại tranh thủ đẩy mạnh săn các dự án gặp khó về tài chính. Khẩu vị đầu tư của các doanh nghiệp lúc này là dự án có quỹ đất sạch, chất lượng tốt, có giá trị thật, quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.
Nhiều ông lớn bất động sản đã triển khai kế hoạch mua quỹ đất là những cái tên quen thuộc như Hà Đô, Phát Đạt, Hưng Thịnh, Gamuda Land, Kim Oanh… Trong đó, Công ty Phát Đạt đang tập trung tìm kiếm quỹ đất để phát triển các sản phẩm cao cấp tại TP.HCM và Đà Nẵng. Cùng với đó, công ty sẽ phát triển khu đô thị kiểu mẫu tại các đô thị ở Bình Định, Phú Yên, Lâm Đồng, Khánh Hòa và Đồng Nai.
Hai ông lớn khác là Tập đoàn Hưng Thịnh và Novaland hiện đang sở hữu quỹ đất, phân bố ở nhiều địa phương như TP.HCM, Hà Nội, Bình Định, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Bình Dương... Đại diện Hưng Thịnh cho biết với quỹ đất lớn, doanh nghiệp có thể đảm bảo phát triển dự án trong 10 năm tới. Dù vậy, Hưng Thịnh vẫn sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất khi có cơ hội nhằm đón đầu sự phát triển hạ tầng tại các địa phương.
Một loạt doanh nghiệp lớn khác cũng đang tích cực tham gia phát triển dự án từ quỹ đất lớn tại Lâm Đồng, Long An, Hải Phòng, Bình Thuận...
Thị trường đất nền vẫn cần thời gian hồi phục
Theo các chuyên gia, hiện nay có ba nhóm nhắm đến thu gom đất nền. Trong đó hai nhóm đầu tư được xếp vào hàng "cá mập" có tài chính mạnh và nhóm còn lại là các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Nói rõ hơn, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang chỉ ra nhóm đầu tư thứ nhất là nhà đầu tư nhỏ lẻ, họ mua đất nền ở gần trung tâm TP.HCM vì tính toán thanh khoản sẽ tốt hơn.
Nhóm đầu tư "cá mập" thứ nhất là nhóm có vốn lớn, mua sỉ số lượng đất nền hoặc thậm chí mua lại dự án phân lô bán nền thất bại. Bằng chứng là thị trường đã có những dự án phân lô bán nền được chủ đầu tư "ngộp" tài chính giảm giá tới 50-60%.
Thứ ba là nhóm "cá mập" gồm những công ty bất động sản lớn. Nhóm này tích cực săn mua quỹ đất để phát triển dự án mới, đặc biệt khi các luật sửa đổi được thông qua, tạo điều kiện phát triển quy mô đô thị lớn.
"Đầu năm, thị trường khu vực Long An đã bắt đầu nhấp nhổm khi thông tin có tập đoàn bất động sản lớn phát triển dự án lớn mấy trăm ha, quy mô đô thị. Những nhà đầu tư cơ hội, ăn theo gần khu vực đó vô tình đẩy thị trường nhích lên dù thay đổi không lớn" – ông Quang chia sẻ.
Tuy nhiên, sự tích cực của thị trường đất nền đầu năm chỉ mang tính cục bộ, tăng nhẹ, không đáng kể. Thị trường bất động sản sẽ phục hồi từ từ, những bất động sản có giá trị thực sẽ có thanh khoản tốt lên đầu tiên, sau đó mới đến các phân khúc khác. Do vậy, đất nền cần thời gian từ 1-2 năm nữa mới có thể phục hồi hoàn toàn.
- Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản -
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn phân tích sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực. Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào tháng 3 nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng.
Thứ hai, giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia. Cụ thể, nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12% - 19% so với đầu năm 2023. Thứ ba, làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sắp có hiệu lực.
Tuy nhiên, sự phục hồi chung toàn thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thu nhập, dòng tài chính của người dân và cả niềm tin vào thị trường. Do đó, ông Tuấn lưu ý nhà đầu tư nên cân nhắc việc sử dụng đòn bẩy tài chính với tỉ lệ cao ở giai đoạn này. Bởi kinh tế vĩ mô vẫn phải đối diện với nhiều thách thức, các chính sách, giải pháp tháo gỡ từ phía nhà nước cũng cần thêm thời gian để triển khai và phát huy hiệu lực.
Đầu năm, nhu cầu mua đất nền cả Hà Nội, TP.HCM tăng mạnh
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I-2024 của kênh Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền đã bắt đầu "rã băng". Cụ thể, mức độ quan tâm đất nền vào hai quý cuối năm 2023 chỉ đạt 44% nhưng sang đến quý I- 2024 đã tăng lên mức 48%.
Ở Hà Nội, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng mạnh gấp 1,7 - 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Còn ở phía Nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà giảm. So với quý I-2023, hiện tại lực cầu đất nền đầu năm 2024 tại quận 12, TP Thủ Đức, huyện Hóc Môn tăng từ 13 - 25%.