Trường hợp 4: Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và đã đưa vào khai thác, vận hành thì nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư khi chuyển nhượng dự án.
Trường hợp 5: Đối với dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020, thủ tục điều chỉnh dự án được thực hiện theo 3 bước như sau: Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư; Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét các điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư quy định tại khoản 1 Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 để điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 47 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP; Gửi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh cho nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.
Trường hợp 6: Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài và thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư, thủ tục gồm 2 bước: Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tương ứng trong các trường hợp nêu trên; Sau khi hoàn thành thủ tục quy định, nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thực hiện thủ tục thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật doanh nghiệp tương ứng với từng loại hình tổ chức kinh tế.
Hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư bao gồm: Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư; Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư; Hợp đồng hoặc hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư; Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng; Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có); Bản sao Hợp đồng BCC (đối với dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BCC); Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.
So với quy định hiện hành thì Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1.1.2025 ( điều 40) bổ sung điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án.
Quy định này siết chặt điều kiện chuyển nhượng của bên chuyển nhượng, ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận và phù hợp với nguyên tắc người bán chỉ được quyền chuyển nhượng những gì mà họ có. CBRE nhận định đây là điều khoản sàng lọc chủ đầu tư. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt mới có thể tham gia vào các hoạt động M&A. Mặt khác, nó cũng có thể trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư khi tình trạng dự án chậm triển khai khá phổ biến ở Việt Nam.
Ảnh minh hoạ
Chương V Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng có nhiều điểm mới quan trọng liên quan đến nội dung chuyển nhượng dự án bất động sản.
Trước hết, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rõ sau khi hoàn thành việc chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng (khoản 3 Điều 39).
Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, ngoài các điều kiện được kế thừa từ Điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có bổ sung những điều kiện quan trọng như:
Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật (điểm d khoản 1); Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật thì phải thực hiện giải chấp (điểm e khoản 1); Dự án còn trong thời hạn thực hiện (điểm g khoản 1); Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản (điểm h khoản 1).
Đặc biệt, theo khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, điều kiện chuyển nhượng dự án không bắt buộc chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng mà chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng có những quy định cụ thể nhằm giải quyết về vấn đề luật áp dụng khi xác định thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó, Điều 41 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định:
Ảnh minh hoạ
2. Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản từ 01/01/2025
Căn cứ Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:
- Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
+ Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
+ Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;
+ Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
- Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
+ Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
+ Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;
+ Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
- Trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án quy định tại khoản 2 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.