Cấm tại 105 TP, thị xã
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định những khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Tính đến tháng 12.2023, toàn quốc có 902 đô thị. Trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại 1, 36 đô thị loại 2, 45 đô thị loại 3, 95 đô thị loại 4 và 702 đô thị loại 5. Như vậy, quy định mới sẽ cấm phân lô, bán nền tại 105 TP, thị xã, tăng thêm 81 TP, thị xã so với quy định hiện hành.
Luật sư (LS) Trần Mạnh Cường (Đoàn LS TP.HCM) phân tích luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại 1 trực thuộc T.Ư; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Quy định mới tăng thêm 81 địa phương nên thị trường đất nền ở những nơi này biến động mạnh.
"Luật Đất đai 2003 đã có quy định cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị nhưng cho phép phân lô bán nền ở thị trấn, nông thôn. Đến luật Đất đai 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm. Việc nới không gian phân lô bán nền đã làm cho việc này phát triển mạnh thời gian qua. Ngay cả ở TP.HCM, các dự án phân lô cũng "nở rộ" bởi đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, những người ít tiền và thói quen mua đất nền làm tài sản tích lũy, đầu tư. Vì thế, việc siết lại như quy định mới có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới. Từ đó, những lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên cao", LS Cường nhận định và lo ngại, có khả năng xảy ra làn sóng "chạy" để được phân lô, tách thửa trước khi luật chính thức có hiệu lực.
Theo nhiều doanh nghiệp, một dự án thường mất 3 - 5 năm mới xong thủ tục, chưa kể thời gian xây dựng hoàn thiện kéo dài nhiều năm sau đó khiến bất động sản đội giá đắt đỏ. Trong khi đó một khu phân lô chỉ mất một vài tháng để xong pháp lý, giúp giá thành rẻ hơn, dễ mua dễ bán và đánh trúng vào tâm lý người dân là muốn sở hữu đất nền như một tài sản. Chính vì thế, phân lô bán nền có đất sống khỏe. Giờ siết lại sẽ khiến số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm mạnh, nguồn cung khan hiếm, giá đất nền sẽ tăng cao.
Thị trường sẽ phát triển minh bạch trong dài hạn
Đồng tình với việc thị trường đất nền sẽ điều chỉnh giá, nhưng ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng: Giai đoạn đầu thị trường sẽ chao đảo bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất nền phân lô. Khi siết chặt, loại hình đất nền tự tách thửa này sẽ bị "bít cửa", nguồn cung trên thị trường sẽ kém đa dạng, bị thu hẹp. Nhưng về lâu dài, đất nền sẽ không còn rơi vào những đợt "sốt" như trước đây nữa.
Nhìn lại "lịch sử" chính sách phân lô bán nền, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, dẫn chứng: Luật Đất đai 2003 cấm phân lô, bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị nhưng cho phép phân lô bán nền ở thị trấn, nông thôn. Đến năm 2008 khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, luật đã nới quy định này khi luật Đất đai 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm. Điều này có tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản giai đoạn đó; tuy nhiên, quy định thông thoáng cũng đã làm phát sinh nhiều vấn đề bất cập khi doanh nghiệp, cá nhân lợi dụng tách thửa tràn lan đã làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo ra tình trạng đầu cơ nhà đất. Do vậy, việc siết phân lô, bán nền có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, giá đất nền đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao. Song về lâu dài việc này sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất. Đồng thời hạn chế lãng phí tài sản đất vốn đang ngày càng eo hẹp và trở nên đắt đỏ.
Tuy nhiên, một số người lại lo lắng, quy định này sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều đối tượng có nhu cầu tách thửa không nhằm mục đích kinh doanh mà phục vụ nhu cầu cuộc sống. Như tại TP.HCM hiện nay việc phân lô, tách thửa của người dân là vô cùng khó khăn, phần lớn các quận huyện đều "khóa". Điển hình như một trường hợp người dân ở Q.Bình Thạnh chỉ tách hai nền đất, đủ hạn mức, đủ điều kiện nhưng khi nộp hồ sơ vào đã bị trả về, với lý do chờ hướng dẫn từ Sở TN-MT. Do vậy, nếu không có quy định rõ ràng về việc phân lô, tách thửa của người dân với số lượng nhỏ một vài nền để phục vụ việc mua bán phục vụ kinh tế gia đình, cho tặng, thừa kế… sẽ dễ xảy ra tình trạng người dân bị làm khó dễ, phải chung chi mới được giải quyết hồ sơ.
Địa phương nào sẽ bị cấm phân lô?
Đầu tiên là hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM sẽ bị siết phân lô bán nền. 22 đô thị loại 1 gồm: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, TP.Huế, TP.Vinh, TP.Đà Lạt, TP.Nha Trang, TP.Quy Nhơn, TP.Buôn Ma Thuột, TP.Thái Nguyên, TP.Nam Định, TP.Việt Trì, TP.Vũng Tàu, TP.Hạ Long, TP.Thanh Hóa, TP.Biên Hòa, TP.Mỹ Tho, TP.Thủ Dầu Một, TP.Bắc Ninh, TP.Hải Dương, TP.Pleiku, TP.Long Xuyên.
Ngoài ra còn có 36 đô thị loại 2 bao gồm các TP thuộc tỉnh như: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang-Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.
Tiếp theo là 45 đô thị loại 3 bao gồm 29 TP: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.
16 thị xã cũng bị cấm phân lô, bán nền gồm: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.