Ảnh minh họa (nguồn Internet )
Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ nêu ra một số tác động tích cực của Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tới hoạt động M&A trong thời gian sắp tới.
Quy định về bán quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm
Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là một khái niệm mới được đưa vào quy định tại Luật Đất đai 2024. Theo đó, đây là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Mặc dù được định nghĩa khá rộng, khi dẫn chiếu đến quy định cụ thể về chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất tại Điều 46 Luật Đất đai 2024, có thể thấy đây chỉ là quy định về một trường hợp khá đặc thù. Cụ thể, ngưởi sử dụng đất được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi đáp ứng đủ điều kiện để được bán tài sản gắn liền với đất và đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Quy định này nhằm giải quyết việc người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp, có hoạt động bán tài sản gắn liền với đất.
Theo quy định hiện hành, việc bán tài sản gắn liền với đất sẽ dẫn đến việc Nhà nước sẽ thu hồi đất đã cho bên bán thuê để cho bên mua thuê, bên mua sẽ phải ký hợp đồng thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính cho khoảng thời gian còn lại. Có thể thấy, quy định hiện hành chưa giải quyết được vấn đề cấn trừ hoặc hoàn lại số tiền mà bên bán đã ứng trước để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp với số tiền thuê đất mà bên mua phải nộp. Do đó, đây là một vướng mắc trong nhiều giao dịch M&A liên quan đến bán tài sản gắn liền với đất, cũng là vấn đề mà nhiều bên bán thường xuyên cân nhắc, bởi lẽ sau giao dịch bên bán vẫn phải nộp tiền thuê đất trong khi đó có thể số tiền này cũng đã được bên mua tính trong giá bán.
Quy định mới của Luật Đất đai 2024 sẽ giải quyết được vướng mắc này, khi mà số tiền bên bán đã ứng trước để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp sẽ được chuyển cho bên mua, và bên mua sẽ không phải nộp tiền thuê cho giai đoạn này. Điều này hứa hẹn sẽ giúp bên mua tiết kiệm được một khoản chi phí đáng kể cho giao dịch.
Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản có phần thuận lợi hơn
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một trong những điều kiện để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản là chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Quy định này ít nhiều gây khó khăn cho hoạt động chuyển nhượng trên thực tế, bởi lẽ có thể dự án bất động sản đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được chuyển nhượng, nhưng vì còn vướng mắc ở các vấn đề khác mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không thuộc các điều kiện để được chuyển nhượng) thì cũng không thể được chuyển nhượng.
Chính vì lẽ đó, việc không yêu cầu dự án bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ tạo hành lang thông thoáng hơn cho hoạt động chuyển nhượng dự án.
Quy định này cũng phù hợp với thực tiễn, bởi lẽ theo quy định tại Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nhất định nhưng lại không bao gồm việc chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần tài sản bảo đảm. Điều này vô hình trung gây nên sự không công bằng, khi mà các dự án tương tự nhưng không được sử dụng làm tài sản bảo đảm sẽ không được chuyển nhượng nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có sự điều chỉnh loại bỏ điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hợp lý để tạo điều kiện cho hoạt động M&A diễn ra thuận lợi hơn.
Ngoài việc tạo hành lang thông thoáng hơn cho hoạt động M&A, Khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng bảo đảm độ khắt khe cần thiết khi buộc chủ đầu tư chuyển nhượng dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng trước khi thực hiện việc chuyển nhượng. Quy định này xuất phát từ thực tiễn việc các bên thường thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện các nghĩa vụ về tài chính đối với dự án, giúp hoạt động M&A được minh bạch hơn.
Điều chỉnh thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Tuy nhiên, Khoản 3 Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khi quy định về vấn đề này lại có sự điều chỉnh, theo đó, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Mục đích của việc này là dẫn chiếu đến những thay đổi trong Luật Đất đai 2024.
Theo quy định của Luật Đất đai 2024,cụ thể là Điều 117 về việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác thì trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản sẽ không phải thu hồi đất của bên chuyển nhượng. Thay vào đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sau khi nhận chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, cụ thể là được giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 119 Luật Đất đai 2024. Mặc dù vẫn còn chưa rõ ràng về việc nếu không thu hồi đất của bên chuyển nhượng thì sẽ phải giao đất cho bên nhận chuyển nhượng như thế nào, song việc loại bỏ thủ tục thu hồi đất của bên chuyển nhượng có thể sẽ tiết kiệm thời gian cho các bên khi thực hiện M&A, giúp bên nhận chuyển nhượng nhanh chóng hoàn tất quá trình nhận chuyển nhượng.
Tóm lại, theo cúng tôi, những quy định trên phần nào đó sẽ ảnh hưởng đến hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản và là những nội dung mà các bên tham gia giao dịch cần lưu ý. Ngoài những nội dung trên, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vẫn còn khá nhiều quy định mới khác, có thể tác động đến hoạt động M&A ở những mức độ khác nhau. Những quy định này hứa hẹn sẽ tạo nên những thay đổi tích cực trong thời gian tới cho thị trường bất động sản nói chung và hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản nói riêng.