Cụ thể, tại điểm C, khoản 3, điều 8 Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định: "Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này".
Theo chuyên gia, cách xác định này sai về bản chất kinh tế bởi lợi nhuận của nhà đầu tư phải được tính trên tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu, không phải chỉ dựa trên chi phí đầu tư xây dựng.
Vì vậy, cách xác định này vô hình chung bỏ quên hàng nghìn tỷ đồng "tiền sử dụng đất". Đây là loại chi phí đầu tư ban đầu mà chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Trong khi đó, về thực tiễn, nhà đầu tư cũng phải xoay xở để nộp tiền sử dụng đất lúc ban đầu, thậm chí phải trả lãi để huy động được số tiền này nộp cho Nhà nước. Hoặc trường hợp khác, khoản tiền sử dụng đất nếu để trong tài khoản ngân hàng cũng đem lại cho nhà đầu tư khoản lãi tiền gửi.
Bởi vậy, đây chính là chi phí thực tế/chi phí đầu tư của nhà đầu tư. Do đó, nhà đầu tư phải được hưởng lợi nhuận trên khoản chi phí đầu tư này để đảm bảo phù hợp với thực tế và đảm bảo công bằng.
Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh nêu quan điểm: "Đây cũng là quy định vô lý trong việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư. Tất cả các khoản "chi" đều phải tính vào chi phí và chỉ những khoản "thu" mới được tính vào lợi nhuận, không có loại lợi nhuận nào bao gồm chi phí. Lợi nhuận lại tính cả chi phí là cách hiểu sai lệch".
Ông Ánh cho rằng, Nghị định 12 "bỏ quên" 2 loại chi phí quan trọng mà nhà đầu tư phải bỏ ra là chi phí sử dụng đất và chi phí vốn.
Cụ thể, theo ông Ánh, với dự án liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất là khoản chi phí cực lớn, có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng khi thực hiện một dự án.
Đồng thời, chi phí vốn cũng không hề nhỏ vì đặc điểm của bất động sản là giá trị cao và thông thường doanh nghiệp đều phải sử dụng vốn vay. Ngay cả khi nhà đầu tư chỉ sử dụng vốn tự có thì lúc hạch toán cũng phải xem nó giống như vốn vay vì trong kinh tế đồng vốn phải sinh lời, nếu không đầu tư thì gửi ngân hàng cũng có lãi.
"Chi phí phải là tổng tất cả các khoản mà nhà đầu tư phải bỏ ra để tạo được sản phẩm cuối cùng. Những chi phí cực lớn, cực quan trọng với đất đai lại bị bỏ ra ngoài là không đúng bản chất về kinh tế", ông Ánh nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Thoả - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) cũng cho rằng, việc quy định như vậy là không tính đúng, tính đủ tổng chi phí đầu tư, phát triển bất động sản để tạo ra tài sản có doanh thu của dự án theo phương pháp thặng dư.
Theo nguyên tắc và các quy định hiện hành của pháp luật về giá thì tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để sản xuất kinh doanh sản phẩm phải bao gồm tổng chi phí trực tiếp và gián tiếp. Đó cũng là tổng chi phí hợp lý, hợp lệ để tính giá.
Đối với bất động sản thì các chi phí này sẽ bao gồm chi phí mà nhà đầu tư phải bỏ ra để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án (trừ khi nhà đầu tư thực hiện dự án được ưu đãi miễn tiền sử dụng đất) và chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất.
Việc quy định không tính chi phí tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư – một loại chi phí "đầu vào" hợp lý, hợp lệ mà nhà đầu tư phải chi ra nộp trước vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật để có đất mà chỉ cho phép tính chi phí phát triển bất động sản trên đất sau khi có đất là tính thiếu một khoản chi phí khá lớn.
Mặt khác, việc không tính chi phí đầu vào khác hình thành tổng chi phí như "chi phí vốn" là loại chi phí nhà đầu tư phải chi ra trả cho người cấp vốn cho mình để đầu tư xây dựng cũng là một khiếm khuyết.
Vì vậy cần phải loại chi phí vốn khỏi lợi nhuận của nhà đầu tư và cần tính thêm chi phí tiền sử dụng đất để tính đủ lợi nhuận cho chủ đầu tư.