Dù lãi suất cho vay giảm nhưng nhóm người mua nhà có xu hướng trẻ hóa, thu nhập chưa theo kịp giá của bất động sản đô thị nên việc chuẩn bị tài chính mua nhà là bài toán thách thức.
Tốc độ tăng thu nhập không theo kịp giá nhà
Để kích tín dụng mua nhà, nhiều ngân hàng đã thực hiện giảm lãi suất cho vay và đưa ra nhiều chương trình ưu đãi. Trong đó, nhóm ngân hàng quốc doanh như Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDVđang áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà trong năm đầu từ 6-7% một năm. Còn với khối ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, mức lãi suất cho vay mua nhà hiện dao động trong khoảng 5,9 - 10,5% một năm. Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi rơi vào khoảng từ 8% đến 13% mỗi năm.
Việc các ngân hàng hạ lãi suất cho vay mua nhà giúp người dân có cơ hội tiếp cận nguồn vốn thuận lợi. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn tác động lên thu nhập, khoản vay lớn với mức lãi hàng tháng cao vẫn khiến nhiều người băn khoăn.
Theo cập nhật mới nhất năm 2024 về tỷ số giá nhà trên thu nhập (House Price to Income Ratio - HPR) của nền tảng dữ liệu về chi phí sống Numbeo, trụ sở tại Serbri, giá nhà trung bình ở Việt Nam hiện gấp 23,7 lần thu nhập trung bình hàng năm hộ gia đình. Trong khi đó, các chuyên gia cho biết, chỉ số này sẽ lý tưởng nếu ở mức từ 5-7 lần.
Dữ liệu từ CBRE cũng chỉ ra, hiện giá bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM ở mức hơn 61 triệu đồng một m2. Với mức giá này, căn hộ hai phòng ngủ có diện tích trên 60m2 rơi vào khoảng 3,5-4 tỷ đồng.
Giả sử, một gia đình trẻ với mức thu nhập cả gia đình khoảng 40 triệu một tháng, có sẵn tiền mặt một tỷ đồng, sau đó vay ngân hàng ba tỷ với mức lãi suất trung bình 8,5-9% mỗi năm trong 20 năm để mua nhà, số tiền lãi phải trả hàng tháng sẽ rơi vào khoảng hơn 33 triệu đồng. Với khoản tiền phải trả chiếm hơn 3/4 thu nhập hàng tháng, điều này sẽ rất áp lực lên kinh tế gia đình.
Cách vay mua nhà giảm áp lực tài chính
Theo bà Trần Thị Mai Hân - chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân từ FIDT, để xác định tài chính cho việc mua nhà, người mua cần xem xét số tiền tích lũy hiện có.
Bạn nên có ít nhất từ 50-60% giá trị căn nhà muốn mua, phần còn lại sẽ vay thêm. Sau khi trừ các khoản chi tiêu, người mua nên dự trù mức trả gốc, lãi hàng tháng vào khoảng từ 50-60% tiền dư ra sẽ đảm bảo an toàn cho quá trình trả nợ trong dài hạn. Khoảng 40-50% tiền dư ra còn lại, bạn có thể dùng để đầu tư vào các kênh khác có tính thanh khoản phù hợp với mục tiêu tài chính ngắn hạn đã thiết lập trước.
Việc lựa chọn kênh đầu tư tài chính sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm riêng của mỗi người. Nếu muốn đảm bảo nguồn vốn và dự phòng dài hơi cho những kế hoạch tương lai, nhà đầu tư có thể lựa chọn đầu tư thông qua quỹ mở cổ phiếu hoặc quỹ mở trái phiếu, tùy vào khẩu vị rủi ro.
Thống kê trên Fmarket - nền tảng đầu tư quỹ mở được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp phép, lợi nhuận trong 12 tháng gần nhất của nhiều quỹ mở trái phiếu trên nền tảng này đều đạt tăng trưởng.
Đơn cử, lợi nhuận 12 tháng gần nhất của quỹ trái phiếu SSIBF là 10,8%, còn lợi nhuận bình quân hàng năm trong 3 năm gần nhất của quỹ trái phiếu VinaCapital-VFF là 8,5%, tính đến ngày 5/3. Mức lợi nhuận gần như cố định của hai quỹ trên đang gấp đôi so với lãi suất tiết kiệm hiện tại.
Với khẩu vị rủi ro cao hơn, nhà đầu tư có thể lựa chọn phân bổ vào các quỹ mở cổ phiếu để đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng. Tính riêng lợi nhuận trong năm 2023, một số quỹ cổ phiếu có lợi nhuận trên 30%. Đơn cử, lợi nhuận quỹ cổ phiếu VCBF-MGF lên đến 31,77%, quỹ Vinacapital-VESAF đạt 30,58%, thống kê trên Fmarket.vn.
Như vậy, so với việc tự đầu tư trên thị trường chứng khoán tiềm ẩn nhiều ẩn số khó đoán, phương án đầu tư gián tiếp thông qua quỹ mở cổ phiếu hoặc quỹ mở trái phiếu về bản chất sẽ an toàn và ít rủi ro hơn. Độc giả có thể tìm hiểu thêm về lợi nhuận của quỹ mở tại đây.
Trường hợp nếu có thể huy động được tối đa phần vốn từ gia đình, người thân cộng với vốn tự có, người mua nhà sẽ giảm tối đa đòn bẩy vốn vay từ ngân hàng, từ đó, dùng khoản tiền còn lại để đầu tư vào một nơi an toàn và sinh ra mức lợi nhuận tốt hơn.
Ở thời điểm hiện tại, lãi suất cho vay giảm mạnh xuống mức thấp kỷ lục là cơ hội để người mua nhà cân nhắc vay ngân hàng nhằm giảm áp lực tài chính cho khoản vay. Tuy nhiên, người mua cần tìm hiểu kỹ các gói vay, thời hạn ưu đãi và các điều kiện đi kèm khác để tính toán kế hoạch tài chính mua nhà phù hợp.
Thảo Vân