Quỹ đất ngày càng thu hẹp, vướng mắc thủ tục pháp lý kéo dài, giá bất động sản tăng theo từng năm cộng với chi phí đầu tư xây dựng tăng cao đã khiến phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như biến mất.
Thị trường TP.HCM mở bán toàn căn hộ "nhà giàu"
Thị trường căn hộ chung cư TP.HCM được chia làm ba phân khúc: căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2), phân khúc trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) và phân khúc căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2. Đến nay, căn hộ giá bình dân đã gần như biến mất khỏi thị trường.
Từ năm 2021 đến nay, TP.HCM không có dự án căn hộ bình dân nào được chào bán, lệch pha chủ yếu giữa nguồn cung trung và cao cấp. Thậm chí phân khúc trung cấp cũng giảm dần, chủ yếu là căn hộ cao cấp, hạng sang, dành cho giới nhà giàu với mức giá lên tới 100 – 200 triệu đồng/m2.
Anh Quốc Dũng (quận 12, TP.HCM) cho biết căn hộ bình dân 50-60m2 giá khoảng hơn 1,2-1,5 tỉ đồng từ cách đây 4 năm đã hiếm như vàng trong cát. Hiện tại khu vực vùng ven như Bình Chánh, Nhà Bè năm 2021, 2022 giá thấp nhất đã 30-35 triệu đồng/m2 và từ 2023 đến nay đã lên tới 40-50 triệu đồng/m2. Tìm kiếm mãi không được căn nào có giá vừa túi tiền, anh Dũng đã mua một căn hộ ở quận 12, vừa bàn giao năm 2022. Tính ra giá nhà là 40 triệu đồng/m2, anh phải đi vay hơn 1,5 tỉ đồng.
Không thể mua nổi nhà trong nội đô, chị Trần Kiều (TP Thủ Đức) và chồng mới cưới buộc phải về Bình Dương mua căn hộ với giá 1,5 tỉ đồng, tính ra giá cũng khoảng 30 triệu đồng/m2. Chỉ hai năm sau, căn hộ này đã tăng lên 35 triệu đồng/m2.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết sự lệch pha cung cầu đang là nỗi lo đối với bài toán nhà ở an cư cho người dân ở TP.HCM. Khi nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỉ lệ nhỏ nhưng trong nhiều năm qua tăng lên, chiếm tới 70-80% nguồn cung thị trường. Chính sự lệch pha này dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, đẩy giá bất động sản lên cao.
Theo dữ liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tổng hợp dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn và số lượng giao dịch nhà ở giai đoạn 2016-2023 cho thấy phân khúc căn hộ bình dân (giá từ dưới 25 triệu đồng/m2) đã không còn xuất hiện từ năm 2021.
Vẫn làm được nếu có chính sách
Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, nhận xét nếu sắp xếp giá dưới 25 triệu đồng/m2 là phân khúc căn hộ bình dân thì có thể nói các chủ đầu tư làm nhà ở thương mại tại TP.HCM gần như không thể làm được nữa.
Trên thực tế, trong 3 tháng đầu năm, nguồn cung mới có mức giá thấp nhất là 49 triệu đồng/m2 ở Nhà Bè, một dự án ở Bình Chánh cũng có giá 50 triệu đồng/m2. Phần lớn dự án mở bán mới hoặc mở bán giai đoạn tiếp theo đều có giá cao chót vót 90 -120 triệu đồng ở quận 7 và TP Thủ Đức.
Người mua nhà tại TP.HCM muốn mua nhà vừa túi tiền, căn hộ giá dưới 2 tỉ đồng buộc phải chuyển sang mua các sản phẩm ở những khu vực lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai.
Ông Vũ tính toán chi phí xây dựng 1m2 chung cư cao hay thấp phụ thuộc nhiều vào số tầng cao, tầng hầm của tòa nhà chung cư. Ví dụ chung cư cao từ 6-20 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 10,1 - 12,9 triệu đồng/m2. Chung cư cao từ 21-35 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 12,8 - 15,3 triệu đồng/m2.
Đó là chưa tính các chi phí khác như tiền đầu tư của chủ đầu tư, tiền sử dụng đất, thuế, phí phải đóng, chi phí bán hàng, quảng cáo… Do đó, không khó hiểu khi các chủ đầu tư không xem phân khúc căn hộ bình dân là ưu tiên.
"TP.HCM cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Vì vậy, chính sách, thủ tục phát triển dự án nhà ở xã hội để ở hoặc cho thuê phải rút gọn, đơn giản mới tạo điều kiện cho chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung này" - ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới góp ý.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng TP.HCM vẫn có thể phát triển được phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền nếu có chính sách hỗ trợ, tạo thuận lợi thủ tục pháp lý, đầu tư, xây dựng. Một dự án nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền hiện nay mất thời hơn cả dự án nhà ở thương mại, do đó cần rút ngắn quy trình này, tạo điều kiện cho chủ đầu tư.
"Doanh nghiệp thực sự rất muốn làm dự án nhà ở giá vừa túi tiền vì khi đó thanh khoản sẽ rất tốt. Thế nhưng để cấu thành giá nhà ở thì phải tính đến chi phí đất đai, chi phí xây dựng và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Nếu thời gian một dự án từ làm thủ tục đến xây dựng mất đến ba năm thì rất khó. Hiện tại các dự án nhà ở xã hội bán lẫn cho thuê của công ty tôi cũng đang đợi"- ông Nghĩa chia sẻ.
TS Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng trước hết hành lang pháp lý cần rõ ràng, các dự án được khơi thông, thì doanh nghiệp mới dám chủ động cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, tập trung vào sản phẩm hướng đến nhu cầu thực vừa túi tiền. Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng.
Ngoài ra, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội nên có chính sách riêng, không thể xen cài trong phát triển dự án thương mại hay các dự án khu đô thị vốn dựa trên lợi ích về giá cả. Nhà nước có hỗ trợ về vốn, lãi suất thấp kéo dài 20-30 năm.
Căn hộ cao cấp, hạng sang chiếm sóng đầu năm 2024
Theo báo cáo của kênh thông tin batdongsan.com.vn, quý I-2024 ghi nhận toàn thị trường TP.HCM có khoảng 1.160 căn hộ chào bán, trong đó gần 680 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, 314 căn hộ cao cấp, còn lại là chung cư hạng sang. Đáng chú ý, thị trường tiếp tục vắng bóng các sản phẩm nhà ở bình dân. Trong khi đó các dự án thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp tăng nhanh và tập trung nhiều tại khu vực TP Thủ Đức.