Nhiều hình thức lừa đảo, làm giả sổ đỏ, huy động vốn mua đất rồi chiếm đoạt tài sản. (Ảnh minh họa).
Nhận diện một số phương thức thủ đoạn của tội phạm
Qua nghiên cứu các vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian qua cho thấy tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản hết sức tinh vi, đa dạng, mỗi đối tượng phạm tội có khả năng tư duy và cách thức vận dụng các hành vi gian dối khác nhau, tuy nhiên thấy nổi lên một số phương thức, thủ đoạn sau:
- Thứ nhất, các đối tượng làm giả hoàn toàn các giấy tờ sở hữu đất hoặc giấy tờ triển khai dự án hoặc giả các giấy tờ cấp phép của các cơ quan chức năng có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân phê duyệt dự án để lừa đảo chiếm đoạt tài sản
- Thứ hai, làm giả con dấu, tài liệu của các cơ quan, tổ chức Nhà nước để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thứ ba, đối tượng sử dụng chữ ký thật của lãnh đạo cơ quan, tổ chức để làm giả các giấy tờ về đất đai nhằm chiếm đoạt tài sản
- Thứ tư, dự án chưa được hoàn thiện hồ sơ pháp lý hoặc cơ sở hạ tầng chưa được cấp có thẩm quyền cấp (như các dự án thật đang trong quá trình xin các cơ quan, chức năng phê duyệt, chưa được cấp phép xây dựng, chưa được phê duyệt hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, hạ tầng kỹ thuật chưa đủ điều kiện để nghiệm thu hoành thành, dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…) nhưng đã đưa ra các thông tin thật nhằm phát hành, ký hợp đồng dưới hình thức hợp tác, góp vốn, phiếu đăng ký mua sản phẩm,… để giao dịch bán đất với người dân và né tránh các quy định của pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Hình ảnh minh họa tự vẽ của dự án "ma" Golden Lake ( trong vụ án Lừa bán đất tại dự án "ma" Golden Lake chiếm đoạt số tiền lớn)
- Thứ năm, các đối tượng làm giả sổ đỏ; sử dụng các chữ ký, con dấu giả của công chứng viên, các văn phòng công chứng để giao dịch
- Thứ sáu, một số đối tượng lợi dụng tư cách pháp nhân, nắm bắt được thị hiếu, nhu cầu của thị trường đã dùng mọi thủ đoạn, lợi dụng những kẽ hở của pháp luật, những hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước, đánh trúng vào tâm lý muốn mua đất với thủ tục nhanh gọn và giá thành hợp lý, sớm sang tên lại để thu lợi, không tìm hiểu kỹ các thông tin về đất đai của một số người dân để thực hiện các hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản dẫn đến gây ra những thiệt hại to lớn về tài sản cho người dân.
Về nguyên nhân
Có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan. Tuy nhiên tập trung vào một số nguyên nhân cụ thể sau:
- Công tác quản lý kinh tế, quản lý Nhà nước, quản lý đất đai từ công tác quản lý, cấp phép các dự án, quản lý các giao dịch đất đai ở nước ta còn bộc lộ một số thiếu sót đã để các đối tượng lợi dụng thực hiện hành vi phạm tội
- Do ảnh hưởng của mặt trái cơ chế thị trường, nhiều doanh nghiệp thành lập nhưng không hoạt động hoặc hoạt động nhưng làm ăn thua lỗ, kém hiệu quả và để bù đắp những phần thiếu hụt đó các đối tượng đã lợi dụng tư cách pháp nhân để hoạt động lừa đảo chiếm đoạt tài sản
- Trong các văn bản quy định hiện nay, việc nhiều chủ đầu tư tiến hành ra bán đất dự án khi lô đất đó chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật và họ chưa ký kết hợp đồng mua bán đất mà chỉ ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ với khách hàng để thu tiền của khách hàng với đầy đủ nội dung như một hợp đồng mua bán bất động sản, sau đó khách hàng này lại chuyển cọc qua nhiều khách hàng thứ cấp để hưởng chênh lệch. Chính vì điều đó, các thông tin sẽ không minh bạch cụ thể trong khi chưa có quy định cụ thể của pháp luật giải quyết vấn đề này
- Nhận thức và việc tự chủ động áp dụng các biện pháp phòng ngừa tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế
- Công tác phát hiện, đấu tranh xử lý tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản của các cơ quan chức năng và các cơ quan bảo vệ pháp luật còn bộc lộ một số hạn chế, chưa huy động được sử tham gia đầy đủ của toàn xã hội
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả phòng, chống
Thứ nhất, cơ quan chức năng cần tập trung nghiên cứu đánh giá những khó khăn, bất cập để tham mưu xây dựng hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật của Nhà nước trong quản lý đất đai, đặc biệt là đối với các văn bản quy định về các hợp đồng, thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp phép dự án,… để các cơ quan quản lý Nhà nước có thể kiểm soát được các hoạt động giao dịch đất đai.
Quang cảnh Hội thảo khoa học về phòng, chống tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản (LĐCĐTS) trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn TX Bến Cát, tỉnh Bình Dương
Thứ hai, các cơ quan Ủy ban nhân dân và một số sở, ban ngành có liên quan ở địa phương cần phải công khai các dự án đủ điều kiện pháp lý để giao dịch trên thị trường công khai minh bạch về giá đất, các quy định trong thủ tục, quy trình trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ ba, phối hợp với các cơ quan nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác tuyền truyền, phổ biến giáo dục pháp luật; đặc biệt là các phương thức, thủ đoạn của tội phạm lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến các cơ quan, doanh nghiệp và người dân để nhận diện được các phương thức, thủ đoạn và nâng cao ý thức cảnh giác, tích cực phát hiện đấu tranh với các biểu hiện nghi vấn liên quan đến hoạt động lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ tư, tăng cường công tác phối hợp với các cơ quan chức năng như: Ủy ban nhân dân các cấp, Sở Tài nguyên và môi trường, Sở Kế hoạch và đầu tư, xây dựng, ngân hàng, các văn phòng công chứng,… để trao đổi, nắm bắt tình hình về kế hoạch, các quyết định phê duyệt dự án, khu đất; tình hình các doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, ngành nghề, lĩnh vực đăng ký, tư cách pháp nhân, tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản
Thứ năm, phối hợp với Cơ quan thanh tra, kiểm tra, theo dõi, tổng hợp tình hình hoạt động của các doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản để nhằm chủ động phát hiện kịp thời các biểu hiện nghi vấn hoạt động phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xử lý theo đúng quy định của pháp luật.