Báo cáo quý I của kênh Batdongsan cho biết trong ba tháng đầu năm nay, giá rao bán trung bình phân khúc chung cư tại Hà Nội tăng mạnh 70% so với năm 2018, lên 46 triệu đồng mỗi m2. Trung bình mỗi năm, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng 12%. Trong khi đà tăng tại TP HCM là 8-9% mỗi năm, đạt trung bình 48 triệu đồng mỗi m2 đầu năm nay.
Tất cả phân khúc chung cư tại Hà Nội cũng cho thấy đà tăng rõ rệt sau một năm. So với đầu năm ngoái, phân khúc trung cấp tăng mạnh nhất, gần 20%. Phân khúc cao cấp và bình dân ghi nhận mức tăng lần lượt 17% và 11%. Trong khi đó, đà tăng giá chung cư tại TP HCM đang chậm lại, đạt 2-5% trong năm qua. Thậm chí phân khúc dưới 35 triệu đồng mỗi m2 còn giảm nhẹ 4%.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết trong giai đoạn 2018-2022, giá chung cư Hà Nội luôn thấp hơn TP HCM, có thời điểm chênh lệch 30%. Tuy nhiên hai năm gần đây, khoảng cách này ngày càng tiệm cận nhau. Thậm chí, tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội đang nhanh hơn, nếu tốc độ này vẫn giữ nguyên, giá chung cư thủ đô có thể đuổi kịp TP HCM. "Chung cư Hà Nội đang sốt trong ngắn hạn", ông Tuấn cho biết.
Mức độ quan tâm chung cư tăng mạnh cũng được nền tảng bất động sản trực tuyến Nhà Tốt ghi nhận đầu năm nay. Dữ liệu của kênh này cho thấy thời điểm sau Tết Giáp Thìn, lượng tin đăng tăng mạnh ở hầu hết phân khúc so với trước Tết, trong đó chung cư tăng mạnh nhất. Phân khúc này ghi nhận nhu cầu tìm kiếm tăng 200% so với trước Tết.
Lý giải diễn biến trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho biết nguyên nhân chính là nguồn cung chung cư Hà Nội vẫn hạn chế. Dù nhiều biện pháp tháo gỡ pháp lý đang được triển khai, những dự án gần đây mới chỉ đáp ứng khoảng 30-35% tổng nhu cầu.
Lực cầu lớn trong khi thiếu cung giúp thanh khoản chung cư khả quan hơn trong ba tháng đầu năm. Theo một khảo sát của kênh Batdongsan với hơn 200 môi giới, gần một phần ba người tham gia cho biết lượng giao dịch của họ đã tăng 10-50%. Trong khi đó, tại khu vực phía Nam, chỉ 14% đáp viên ghi nhận lượng giao dịch chung cư tăng.
Chung cư Hà Nội "sốt" đã thúc đẩy một lượng nhà đầu tư TP HCM dịch chuyển ra Bắc, theo ông Quốc Anh. So với đầu năm 2021, lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người dùng tại TP HCM đã tăng 7,5 lần. Ngược lại, mức độ quan tâm chung cư TP HCM của người dùng Hà Nội giảm 47% so với cuối năm 2022.
Chuyên gia cho biết xu hướng dịch chuyển này do mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện vẫn thấp hơn TP HCM trong khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhỉnh hơn. Cụ thể, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội dao động 4,1-4,9%, còn ở TP HCM khoảng 3,9-4,5%.
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam, cho rằng nhiều năm qua, thị trường Hà Nội và vùng ven được "thống trị" bởi một số tên tuổi lớn, kém đa dạng về các thương hiệu phát triển so với TP HCM.
Tuy nhiên, thị trường căn hộ Hà Nội có xu hướng phân hóa mạnh gần đây. Nhiều chủ đầu tư phía Nam và nhà phát triển nước ngoài đã đẩy mạnh phát triển dự án tại thủ đô như CapitaLand, Masterise Homes, Kusto Home, Keppel Land, Mitsubishi Corporation... dẫn đến "cao cấp hóa" nguồn cung tại các đô thị lớn ngoại thành. Một số dự án ra mắt gần đây đều trong khoảng 60-70 triệu đồng mỗi m2 dù vị trí xa trung tâm.
Bà An đánh giá việc chủ đầu tư nước ngoài và phía Nam đẩy mạnh Bắc tiến sẽ giúp thị trường chung cư định hình lại chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn quản lý, tiện ích.
"Khoảng cách phát triển giữa chung cư Hà Nội và TP HCM đã thu hẹp từ 3-5 năm còn 1-2 năm, thậm chí có thể tương đương trong thời gian tới", chuyên gia CBRE cho biết.
Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý giá bán tăng mạnh sẽ kéo tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư sụt giảm. Thực tế, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội đã giảm khoảng 8% so với đầu năm 2023, theo dữ liệu Batdongsan.
Ông Nguyễn Quốc Anh khuyến nghị các nhà đầu tư và người mua, bán chung cư cần dành thêm thời gian quan sát diễn biến thị trường giai đoạn sắp tới khi lượng cầu sắp chạm "điểm kháng cự". Bởi nếu mức độ quan tâm hạ nhiệt so với giai đoạn trước, giá chung cư sẽ có điều chỉnh.
Ngọc Diễm