Đơn vị cung cấp dịch vụ bất động sản Savills vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I-2024. Trong đó thể hiện nguồn cung căn hộ ghi nhận trong 3 tháng đầu năm nay tăng tới 99% so với cùng kỳ năm ngoái, tương đương 4.062 căn. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp trong quý lại chỉ đạt 12.928 căn, giảm 34% theo năm.
Tình trạng mất cân bằng cung - cầu của phân khúc căn hộ vẫn tiếp tục tồn tại. Thị trường tiếp tục ghi nhận sự thiếu hụt về căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m2 (hạng C). Đây là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực nhưng chỉ chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm 47% mỗi năm.
Nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn bị dồn nén
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định: "Trên thị trường hiện nay, căn hộ hạng B chiếm đến gần 90% nguồn cung. Phân khúc căn hộ hạng C trên thị trường sơ cấp và căn hộ hạng A chỉ chiếm tỉ lệ rất nhỏ. Hơn nữa, từ nay đến cuối năm, nguồn cung mới được dự báo vẫn chưa thể được cải thiện ngay được."
Trong khi đó, tại cả hai thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, mỗi năm nhu cầu nhà ở là khoảng 50.000 ngôi nhà nhưng nguồn cung lại liên tục hạn chế, khiến nhu cầu về nhà ở bị dồn nén.
Thêm vào đó, các yếu tố vĩ mô như thị trường vàng biến động mạnh, lãi suất huy động đã chạm sàn càng thúc đẩy người dân tìm kiếm các kênh đầu tư hợp lý và có tính dài hạn.
Hàng loạt yếu tố kể trên xuất hiện cùng thời điểm khiến nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại thị trường Hà Nội càng tăng cao.
Khi so sánh giữa các dòng sản phẩm, người mua nhận thấy giá căn hộ vẫn ở mức hợp lý hơn so với biệt thự và nhà liền kề. Từ đó, dẫn đến nhu cầu mua căn hộ tăng cao, kéo theo giá căn hộ tại những dự án đầy đủ pháp lý cũng trở nên đắt đỏ hơn.
Số liệu thống kê của Savills trong quý I cho thấy giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 14% so với một năm trước.
Khi giá sơ cấp neo ở mức cao, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng đáng kể so với giá trước đó. Tâm lý người mua đã có sự chuyển biến, thay vì giữ quan điểm căn hộ là "tiêu sản" thì giờ đây họ nhận thấy rằng căn hộ tại các đô thị lớn cũng là một tài sản.
Nếu như trước kia quyết định mua căn hộ cần được cân nhắc khá lâu thì gần đây quyết định mua nhà và đặt cọc diễn ra nhanh hơn.
"Tuy nhiên, tình trạng này không diễn ra một cách phổ biến trên toàn thị trường mà có sự chọn lọc rất kỹ. Chỉ có những chủ đầu uy tín, có sự đảm bảo về chất lượng cũng như các yếu tố pháp lý mới ghi nhận lượng giao dịch khả quan" - bà Hằng nêu quan điểm.
Đẩy giá quá cao sẽ gây phản ứng ngược
Khi nhu cầu tăng cao, kéo theo giá căn hộ ở nhiều dự án đồng loạt leo thang, thậm chí một số dự án đã đẩy giá vượt quá giá trị thực tế. Do đó, người mua cần cân nhắc, đối chiếu nhu cầu sử dụng và mức độ hợp lý của giá cả.
"Nếu giá căn hộ tiếp tục bị đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô, hoặc tìm đến nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội có giá hợp lý" - bà Hằng nhận định.
Người mua nhà có nhu cầu ở thực có thể chọn lựa dự án tại những địa phương lân cận Hà Nội như Hưng Yên hay Bắc Ninh, vùng vành đai 4, vành đai 3 hoặc vành đai 5 nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng, đi lại thuận tiện.
Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kéo các khu vực ngoại ô lại gần với trung tâm thành phố hơn.
Hơn hết, tại các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại ô, chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn đất với chi phí thấp hơn, tạo ra nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn.
Được biết, sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026. Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển và mang tới cải thiện nhất định cho nguồn cung. Từ năm 2025 trở đi, thị trường sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án được mở bán.