Денис Соколов — партнёр и генеральный директор международной консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP), член ассоциации Королевского института дипломированных оценщиков (RICS). В колонке «Язык недвижимости» эксперт рассказывает об устройстве этого рынка и его свойствах и рассуждает о прогнозах его развития.
Самый сложный вопрос, с которым сталкивается любой профессионал в сфере недвижимости, — «какую квартиру мне купить?». Легко на этот вопрос может ответить лишь риэлтор, продающий квартиры. Он предложит ту, за которую получит максимальную комиссию. В других случаях ответ не столь очевиден, как кажется.
Главный герой в фильме «Господин Оформитель» утверждал, что дом — это продолжение его хозяина. Для нас, обычных горожан, это значит, что каждый объект недвижимости уникален. То, что подходит для одного человека, неприемлемо для другого. Поэтому первый вопрос, который следует задать себе: «Для чего мне нужна недвижимость?».
Квартира может быть нужна для того, чтобы жить самому, подарить ребёнку на свадьбу или сохранить деньги. Во всех этих сценариях речь идёт о жилой недвижимости.
Если же вы хотите купить квартиру или другое помещение для того, чтобы получать доход, то этот же объект становится коммерческой недвижимостью, предназначенной для получения дохода, которая подчиняется совершенно другим законам. Если в первом случае важна эмоциональная составляющая: нравится/не нравится, то во втором — только голые цифры потенциального дохода.
Для любого застройщика или риэлтора именно покупатели-инвесторы являются самой желанной целевой аудиторией. Для себя и для своей семьи покупают одну квартиру, а инвестор может купить и 5 квартир, и 10. Поэтому маркетинговые стратегии часто ориентируются именно на инвестиционное мышление покупателя: маркетологи рисуют не столько привлекательную картину для самого покупателя, сколько те качества, которые, как ожидает инвестор, будут востребованы среди конечных пользователей. Также продавцы недвижимости стараются показать потенциальную доходность от таких вложений, естественно, приукрашивая действительность.
Сегодня мы с вами рассмотрим, как считается доходность и какова реальная доходность от недвижимости. Существует два типа дохода от инвестиций в недвижимость: доход от роста стоимости актива и операционный доход — от сдачи в аренду.
Доход от роста стоимости
Вы покупаете сегодня квартиру на стадии строительства площадью 75 кв. м за 90 тысяч долларов (1200 долл за кв. м). Готовая квартира будет стоить минимум 1500, так что вы заработаете 24%. При абсолютно верной логике в такой схеме есть нюансы.
Во-первых продадите вы квартиру скорее всего не через год, а через два (практически все застройщики отклоняются от графика строительства). Во-вторых, для того, чтобы продать её, вам придётся дать покупателю скидку и оплатить комиссию риэлтору. В результате эти 24% превратятся менее чем в 10% годовых до налогов.
Главное правило — доходность вложений рассчитывается только после фактической продажи. С учётом того, что большинство инвесторов в Ташкенте до сих пор «сидят в активах», то есть не продали купленную недвижимость, объём сделок невелик и сохраняется очень большой разрыв между маркетируемой (заявленной) и реальной ценой.
Важно то, что потенциальный доход от роста стоимости невозможно спрогнозировать и прошлый опыт ничего не значит. Если в предыдущие годы стоимость недвижимости росла высокими темпами, то это чаще всего означает, что потенциал роста исчерпан и темпы роста снизятся. В Ташкенте, конечно пока речи о падении цен на недвижимость не идёт, но динамика роста в следующие пять лет, скорее всего, будет более скромной. Именно поэтому серьёзные инвесторы в первую очередь ориентируются на операционную доходность — тот доход, который можно получить от аренды. Он гораздо легче прогнозируется и им легче управлять.
Доход от аренды
Застройщик скажет вам, что квартира из примера выше — отличный вариант для сдачи в аренду. Вы сможете сдавать её за 1100 долларов в месяц, что даст вам 15% годовой доходности. Иными словами вы окупите такую квартиру за счёт аренды за семь лет.
Это абсолютная правда, но, как говорится, есть нюанс. Давайте посчитаем реальную доходность. Итак минимум год застройщик будет достраивать дом. Затем для того, чтобы сдать в аренду нужно будет сделать отделку, которая обойдётся минимум в 400 долларов за метр. Предположим, каждые два года нам нужно будет искать нового арендатора и, соответственно, платить половину месячной ставки риэлтору. Кроме того, квартира будет простаивать пару месяцев. Также оптимистично предположим, что рынок будет расти, и мы будем поднимать ставку на 100 долларов каждые два года. Не забудем и о том, что лет через пять придётся освежить отделку и мебель, на что мы потратим минимум 7 тысяч долларов.
В нашем сценарии мы за 10 лет потратим 133 тысячи долларов, а заработаем 112 тысяч долларов. Это даёт нам доходность до налогов чуть более 8%. Иными словами, квартира окупится за 12 лет. Это почти в два раза хуже, чем мы ожидали.
Однако, не всё так печально, если мы заложим продажу квартиры на 10 год, резонно предположив, что её стоимость вырастет за 10 лет на 40%. Тогда наша доходность в пересчёте на год составит 18%. Вот собственно, почему даже при консервативных расчётах вложения в недвижимость при грамотном управлении приносят хороший доход.
Наша модель не учитывает несколько моментов:
Страховка. Квартиру могут затопить, может возникнуть пожар. На этот случай недвижимость необходимо страховать и вычитать стоимость страховки из дохода.
Налог на недвижимость. На 10-летнем горизонте неизбежен переход к расчёту налога в зависимости от рыночной стоимости (сейчас считается по кадастровой стоимости). Это ещё минус 1 процентный пункт из дохода.
Налог на доходы. Минус 1,5 процентных пункта.
Итоговая ориентировочная доходность с учётом сдачи в аренду и последующей продажи через 10 лет составит около 14%. По мировым стандартам это — высокий показатель.
Выводы
Не надо слепо доверять рассказам о прошлом опыте: о быстром или медленном росте цен на недвижимость.
Инвестор не может влиять на рост стоимости, но может влиять на операционный доход за счёт уменьшения простоя квартиры, повышения ставки аренды, правильной планировки помещений, хорошего качества ремонта и мебели.
Инвестор может продать свою квартиру как арендный бизнес в тот момент, когда рынок предложит оптимальные условия.
Лучше 14% честной доходности, чем 25% нарисованной.