Новые гетто под Петербургом: города на капустных полях
Специалисты консалтингового центра «Петербургская недвижимость» прогнозируют, что по итогам текущего года в Петербурге и в пригородной зоне Ленобласти будет продано почти 4 млн кв. м нового жилья. Порядка 40% объема годовых продаж придутся на сопредельные территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Наиболее активно сегодня «продаются» жилые комплексы на севере и востоке Петербурга. Здесь, на «орбите» мегаполиса, девелоперы демонстрируют устойчивый прирост ввода жилья на фоне того, что городу уже почти некуда будет разрастаться. Как правило, новые кварталы представляют собой проекты комплексного освоения территорий (хотя есть место и для точечной застройки в границах поселений) с высотной застройкой.
В то же время вновь осваиваемые территории объединяют и неоднородное качество проживания, и хаотичная застройка. Потому неудивительно, что сразу несколько новых проектов на северо-востоке — в Янино, Девяткино, Мурино — оказались на последних строчках недавно презентованного рейтинга качества городской среды авторства ИТМО и института «Урбаника». Можно дискутировать о принципах составления рейтинга, но факт остается фактом: под этажами новых «квадратов», возводимых на стыке границ и интересов города и области, скрывается огромный пласт проблем.
Они легко видны на примере микрорайона Новое Девяткино — Мурино — Бугры. Вместе они разделяют славу наиболее интенсивно застраиваемого участка Всеволожского района Ленобласти. В одном только Мурино, говорится в материалах на сайте поселения, уже осенью этого года в продаже находилось почти 1 млн. кв. м жилья. В ближайшие 15 лет число жителей этой территории достигнет 140 тыс. человек (почти вдвое больше, чем в Петергофе), что превратит Мурино из поселка в город-спутник. В трех километрах отсюда прирастает землями, которые недавно были полями, Новое Девяткино. А по соседству с ним вширь и ввысь пошел поселок Бугры, где возводится ЖК — «полумиллионник», а недавно пошли на продажу новые гектары под многоэтажки с детским садом.
При этом совсем недавно этот микрорайон получил известность благодаря так называемому «путешествию фекалий». Общественники спустили в канализацию GPS-трекеры, тем самым доказав, что неочищенные стоки идут в Капральев ручей, а оттуда в Неву. Причина проблем с канализацией, а также водоснабжением поселка ничем не отличается от аналогичных проблем в других поселениях: возможности инженерной инфраструктуры для подключения новых домов ниже потребности и порой существуют лишь на бумаге.
От градостроительных просчетов здесь страдает и транспортная доступность. В Девяткино расположена единственная в Ленобласти станция метро. Но подземка — не панацея для тысяч «аборигенов» и переселенцев: нужно разгрузить Токсовское шоссе, вдоль которого разрастаются населенные пункты.
Обсуждаются два варианта решения проблемы: строительство развязки на КАД в районе проспекта Культуры и платной дороги, которая станет продолжением Пискаревского проспекта до Токсовского шоссе. Накануне стало известно, что концессионером второго проекта готов стать банк ВТБ. Первый же пока на стадии предпроекта.
Остро стоят вопросы транспортной доступности и в других «областных» пригородах. Например, Янино. Сейчас здесь как грибы после дождя растут новые жилые комплексы: «Ясно. Янино» от КВС и «Янила Кантри» ЛенстройТреста, а в январе возобновится работа по кварталу «Янино Парк» от банкротного застройщика СУ-155. Колтушское шоссе, у которого они возводятся, уже сейчас дважды в сутки стоит намертво у подъезда к кольцевой автодороге.
Трасса напоминает проселочную дорогу с проезжей обочиной. Существует проект ее расширения до четырех полос, который разобьет «бутылочное горлышко» у съезда с магистрали на шоссе, но реализация отодвигается из года в год. Неясны перспективы и проекта строительства дороги от Янино в сторону Всеволожска в объезд близлежащих деревень. Эта трасса облегчила бы участь Рябовского шоссе, которому в ближайшие несколько лет придется принять на себя нагрузку от новых жилкомплексов в районе Ржевки. Например, мегагорода от компании ЛСР на территории бывшего аэродрома, где будут строить миллион «квадратов» жилья.
Разрядить обстановку помогло бы строительство новых станций метро. Но проект станции в Янино затерялся в далеком будущем. На неопределенные перспективы отодвинута и станция метро в Кудрово — еще одном активно развивающемся районе Ленобласти. Здесь, к слову, часть нагрузки по строительству дорог готовы взять на себя застройщики. В частности, они прорабатывают вопрос строительства выхода улицы Центральной к Мурманскому шоссе.
Не все просто в новых старых пригородах и с социальной инфраструктурой. Застройщики и власти пытаются исправить ошибки, которые привели к тому, что строительство жилья обогнало постройку других необходимых для жизни объектов. В частности, в области действует программа строительства соцобъектов в обмен на налоги. Но чтобы ощутить эффект, понадобится время. А пока в том же Кудрово в районе Новый Оккервиль на несколько тысяч жителей всего один детсад. Да и тот частный.
Причем ни госпрограммы, ни добрая воля застройщиков почти не касаются вопросов развития общественных пространств и культурной инфраструктуры. И это превращает даже самые комфортные кварталы в банальные «спальники». Где усилия, прикладываемые то застройщиками, то властями к решению насущных проблем, больше напоминают спешное латание дыр, а не работу на перспективу.
Но вот что интересно: закон спроса и предложения здесь упирается в парадокс — градостроительные просчеты и дефицит инфраструктуры ничуть не смущают покупателей недвижимости. Квартиры продаются даже в кризис.
Эксперты называют ряд причин этого. Как пояснила корреспонденту ИА REGNUM руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова, в ЖК экономкласса в пригородах, как правило, люди покупают свое первое жилье и понимают, что оно временное. «Большинство покупателей — это молодые семьи, у которых ограничен бюджет, поэтому такой фактор, как «комфортность проживания», не стоит на первом месте», — поясняет эксперт.
А гендиректор института территориального планирования Антон Финогенов обращает внимание и на отсутствие реального выбора у покупателей: не очень много качественных проектов по цене ниже среднерыночной. К тому же рост доходов населения в последние годы диктовал необходимость их сохранения через наиболее консервативный режим сбережения — покупку недвижимости. Таким образом, даже проекты с низким качеством среды оказались востребованными.
Однако это процесс не вечный. «Это естественная стадия развития рынка недвижимости, ее проходят все страны. Разница лишь в том, насколько острыми будут последствия схлопывания так называемого «девелоперского пузыря», — считает Антон Финогенов.
Очевидно, что жилье в таких ЖК мало-помалу упадет в цене. И это еще не беда в сравнении с вполне реальной перспективой «темных окон» или геттоизации окраин. Любых инвестиций не хватит на то, чтобы в будущем ликвидировать допускаемые ныне ошибки. Поэтому, считают эксперты, главная задача сейчас — найти баланс между объемами жилищного строительства, обслуживающей инфраструктуры, а также мест для приложения труда. «Это вопрос к скорости действий властей — она должна быть выше скорости нарастания проблем, которые мы ощущаем уже сейчас, когда введена в эксплуатацию только малая часть заявленного жилья», — полагает Тамара Попова.
Важно, чтобы руководящие лица города и области при этом не делили проблемы на «соседские» и «свои». Но пока заподозрить власти в желании опередить негативные процессы сложно.
Так, говорит Антон Финогенов, все последние 15 лет город вовремя не выполнял своих обязательств по развитию инфраструктуры, в том числе заложенных в генплан, а сейчас пытается решить эту проблему, переводя все большую часть обязательств на застройщика, что приводит к удорожанию жилья. Меж тем как необходим целый комплекс мер: повышение прозрачности себестоимости строительства, повышение эффективности государственного администрирования, господдержка строительства доступного жилья и обеспечение реального качества территорий развития…
По большому счету, набор рецептов в плане решения проблем городских «окраин» традиционен, говорит Антон Финогенов. Например, транспортные узлы вполне по силам расшить реализацией одновременно двух госполитик: опережающего развития общественного транспорта и создания зон приложения труда. «Но какие системы общественного транспорта были созданы в пригородной зоне Санкт-Петербурга за последние 25 лет — скоростные трамваи, системы автобусов по выделенным полосам, системы пригородных электричек с удобными ТПУ, периферийные станции метро? Ответ — никаких, есть только реализованных проекты в сфере автомобильных дорог. Какие деловые и прочие подцентры занятости были созданы благодаря поддержке властей? Ответ — почти никаких, все проекты, за исключением Экспо Форума в Пушкине, являются сугубо частными, и их не достаточно», — отмечает эксперт.
Впрочем, отмечает он, в данных вопросах нет политики не только городской, но и областной и федеральной. А значит, нет и результата. Да, в период с 2012 по 2015 год в рамках работы Координационных советов Петербурга и Ленобласти началась работа по формированию запроса на федеральное софинансирование по линии новой транспортной системы агломерации. «Но это работа, во-первых, начата с огромным опозданием (если в растущем федеральном бюджете середины 2000-х можно было найти место таким проектам, то сейчас уже нельзя) и двигается не слишком активно и комплексно. Пока есть предложения только в сфере транспорта, по инженерии нет ни единого проекта, по остальным градостроительным тематикам вообще нет общей повестки», — заключает эксперт.
Отметим, что осенью этого года власти регионов на заседании одного из координационных советов приняли решение о разработке совместной концепции градостроительного развития Петербурга и Ленобласти. Предполагается, что документ будет готов в 2016 году. То есть опять же в далеком «завтра», хотя нужен был еще вчера.