Время арендовать: съемное жилье Петербурга дешевеет
Жилье, сдавайся!
Кризисные времена заметно охладили цены на хорошо подогретом рынке аренды жилья в Петербурге и сделали хозяев квартир более сговорчивыми. Как сообщила корреспонденту ИА REGNUM менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость» Светлана Алексашина, по сравнению с началом 2015 года арендные ставки снизились примерно на 10%. «Большинство арендодателей уже поняли, что ставки снижаются, и стали назначать адекватную цену аренды», — комментирует эксперт.
Аналогичные данные приводят специалисты NAI Becar. В районах, где сконцентрирован большой объем предложения малогабаритных квартир в аренду, ставки аренды по итогам года снизились на 12%, в среднем по городу — на 8−10%, сообщил ИА REGNUM вице-президент компании Илья Андреев.
Тенденцию к снижению цен на аренду жилой недвижимости эксперты объясняют увеличением предложения на фоне сохранившегося или незначительно сократившегося спроса. Рынок пополняют не только квартиры с «вторички», которые пошли под сдачу из-за того, что владельцы не смогли их продать за желаемую цену (количество сделок в этом секторе, по разным данным, сократилось за 2015 год на 25−30%). Ведь, в отличие от первичного сектора, покупателям готового жилья государство не предоставило субсидируемой ипотеки. Основную роль сыграл выход на рынок большого числа квартир в новостройках в городе и ближайших пригородах, где жилье приобретается не только для своей семьи, но и с целью инвестиций или сохранения денег от инфляции.
«Безусловно, в районах, где ведется активная жилая застройка проектов эконом-класса с большим объёмом инвестиционных квартир (Девяткино, Кудрово, Парнас), высокая конкуренция приводит к серьезному падению ставок аренды — около 12%», — говорит Илья Андреев. По мере ввода новых жилых комплексов, добавляет эксперт, объем предложения только увеличивается.
Наибольшим спросом, по данным NAI Becar, сегодня пользуются однокомнатные квартиры и студии в новых районах за КАД. В целом, отмечает Светлана Алексашина из «Петербургской недвижимости», в городе по-прежнему есть квартиры, где и качество, и арендная ставка соответствуют рынку, и такое жилье сдается за один день. Например, высоким спросом пользуются квартиры в новостройках с ремонтом недалеко от станций метро. Так, в Московском районе арендная ставка на однокомнатную квартиру с ремонтом и современной мебелью составляет 23−25 тыс. рублей в месяц плюс оплата коммунальных услуг. У метро «Девяткино» такую квартиру можно арендовать за 20 тыс. рублей. При этом минимальные ставки на «однушки» в зависимости от качества предложения в этом же микрорайоне начинаются от 16 тыс. руб. в месяц.
В среднем по Петербургу арендная ставка на однокомнатную квартиру находится на уровне 20 тыс. рублей, однако качество предложения по такой цене будет различаться в зависимости от района города, говорит Светлана Алексашина. Что касается квартир большей площади, то, по данным Центра исследований и аналитики «ГК «Бюллетень недвижимости», средняя цена аренды двухкомнатных квартир на конец декабря 2015 года составила по городу 28 тыс. рублей в месяц (минус 6,2% за год), трехкомнатных — 36,6 тыс. рублей, что на 1,8% ниже, чем в декабре 2014 года. Комнаты сейчас сдаются в среднем по 11,1 тыс. рублей в месяц, средняя цена предложения за год снизилась на 2,6%.
Самое дорогое съемное жилье традиционно сосредоточено в центральных районах города (Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском), информирует «Бюллетень недвижимости». Типовые однушки здесь можно сейчас снять по цене от 25,7 до 31 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные квартиры — от 33,4 до 41,2 тыс. рублей. Трехкомнатные в центральных районах предлагаются в среднем от 43,6 до 60 тыс. рублей в месяц в зависимости от месторасположения и состояния.
Отметим, что тенденции, характерные для арендного жилья массового сегмента, затронули и «элиту». Кризис здесь также ограничил финансовые возможности клиентов и сделал их более расчетливыми. Такие квартиры, отмечают эксперты NAI Becar, в кризис являются наиболее сложно продаваемым активом. К тому же, многие состоятельные люди предпочитают сегодня арендовать элитные квартиры, нежели приобретать их в собственность. Так что в базе данных любого более-менее крупного агентства недвижимости Петербурга сегодня можно легко найти просторные меблированные квартиры с ценой аренды, раз в десять превышающей ежемесячную плату за стандартную однушку или студию.
Бездоходные дома?
По мнению Ильи Андреева, в 2016 году, если не будет финансовых и политических потрясений, ставки аренды сохранятся на уровне конца 2015 года. Каких-либо серьезных перемен на рынке недвижимости в части спроса и предложения эксперты не прогнозируют, однако некоторые изменения все-таки могут быть.
В частности, в популярном у арендаторов секторе комнат в коммуналках. В конце декабря петербургские законодатели внесли в Госдуму законопроект, согласно которому для сдачи комнаты в аренду потребуется согласие всех соседей, поскольку вселение под единую крышу «третьих лиц» затрагивает их права и законные интересы. Не исключено, что в силу разных причин получить согласие соседей будет невозможно, и часть предложения с рынка уйдет. А это, несмотря на престижный (как правило) район, самый дешевый арендный эконом-класс.
Снижение цен на рынке аренды заставляет экспертов давать и весьма осторожные советы по поводу того, есть ли сейчас смысл приобретать жилье при наличии денег с целью инвестиций, а также сдачи в аренду. С одной стороны, недвижимость — более понятный актив, чем тот же нестабильный рубль. Поэтому на первичном рынке покупки с целью сохранить и приумножить имеют смысл, считает генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов. «Квартира от надежного застройщика, приобретенная на начальном этапе реализации проекта, к сдаче дома дорожает на 30−40%. Это более выгодно, чем банковский депозит или покупка валюты, и даже с учетом инфляции рубля позволяет заработать, а не просто сохранить вложенные средства», — заявил он ИА REGNUM.
Однако если квартира приобретается для последующей сдачи в аренду, то падающий рынок диктует необходимость тщательно проанализировать все сильные и слабые стороны такой покупки. Ведь при любом состоянии рынка ее хочется совершить с максимальной выгодой. «В большинстве случаев покупка квартиры — это способ сохранения накоплений, так как жилье все-таки не инвестиционный продукт, — говорит Илья Андреев из NAI Becar. — Безусловно, есть отдельные случаи, когда возможно приобретение квартиры с целью инвестиций: покупка квартиры с пониманием роста ее дальнейшей стоимости, востребованности в качестве сдачи в аренду и т.д. Но на сегодняшний день найти такой актив крайне сложно, учитывая высокую конкуренцию в сегменте жилой недвижимости».
Спрос едет в апартаменты
Еще одной интересной тенденцией на рынке аренды жилья в текущем году эксперты называют повышенный интерес к новому сегменту — апарт-отелям, представляющим собой в основной массе симбиоз жилого дома и высококлассного отеля. Речь идет как о смещении интереса частных инвесторов с вложений в квартиры в пользу номеров в апарт-отелях, так и рост спроса на проживание в апарт-отелях со стороны гостей Петербурга, пересматривающих свое отношение к аренде частных квартир.
По данным специалистов NAI Becar, доходность от одного номера апартаментов в зависимости от класса и цели приобретения, с учетом роста цен, в 2016 году составит до 15−20%, в то время как обычная квартира принесет только 5% годовых.
В данный момент в общем объеме «первички» доля апартаментов очень мала. Однако же, по данным Knight Frank St. Petersburg, в период с 2016 по 2018 год на рынке апарт-отелей Петербурга ожидается серьезный всплеск девелоперской активности: заявлено около 20 новых проектов, и это не включая премиальные объекты. Новый виток развития этому сектору дало появление апарт-отелей в низком ценовом классе, при этом серьезным преимуществом таких апартаментов является наличие полной отделки и меблировки.
«В среднесрочной перспективе рынок апартаментов в Санкт-Петербурге продолжит развиваться в двух основных направлениях: в сегменте «сервисных апартаментов для сдачи в аренду» и в сегменте «постоянного проживания», — считает генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.