Ипотечное кредитование продолжает поступательно развиваться, поддерживая рынок жилищного строительства, способствует повышению доступности жилья для широкого круга населения. По итогам первых месяцев текущего года, темпы роста объемов ипотечного кредитования превосходят аналогичные показатели 2023 года. С таким заявлением выступила глава Банка России Эльвира Набиуллина.
Бурный рост проникновения ипотеки наблюдается в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По прогнозам банков, в текущем году может быть выдан рекордный объем жилищных кредитов на строительство частных домов — до 1 трлн рублей.
Также ипотека стимулирует развитие бизнеса. В России внедрена и реализуется программа промышленной ипотеки, которая позволяет взять кредит на льготных условиях. Правительство России приняло решение выделить дополнительные средства на программу в размере 1 млрд рублей (Источник: ТАСС).
Доцент кафедры финансов, кредита и налогообложения Поволжского института управления имени П.А. Столыпина РАНХиГС Виктория Свищева отмечает: «По данным Федеральной службы государственной статистики, последние пять лет стоимость квадратного метра в Российской Федерации стабильно росла. На рынке первичного жилья прирост составил 119% — с 64 069 рублей в 2019 году до 140 371 рублей в 2023 году. При этом основной рост отмечался на первичном рынке жилья.
Цены на жилье на вторичном росли немного медленнее 58 528 рублей в 2019 году против 97 418 рублей в 2023 году. В первую очередь это обусловлено активным внедрением льготной ипотеки. При этом в Правительстве неоднократно подчеркивали, что такие меры направлены не только на повышение доступности жилья для населения, но и на стимулирование жилищного строительства.
Говоря о ситуации, в которой развивается в настоящее время сфера ипотечного кредитования, следует отметить, что в 2023 году власти обсуждали новые льготные программы и изменение старых. Пересматривались подходы к предоставлению льготной ипотеки (первоначальный взнос по ней увеличили до 30%, а максимальную сумму сократили с 12 млн до 6 млн рублей), приведшие к снижению доступности субсидированной ипотеки на новостройки под 8%. Первый взнос по остальным льготным программам вырос до 20%.
Кроме того, с июля по октябрь 2023 года с 7,5% до 15% выросла ключевая ставка. При этом наблюдался и рост цен на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, по данным IRN.ru, квартиры в «старой» Москве подорожали в среднем на 5%, до 267 тыс. рублей за кв. м, в Новой — на 2,8%, до 203 260 рублей, в Подмосковье — на 1,4%, до 153 340 рублей.
По мнению заведующего кафедрой финансов, кредита и налогообложения ПИУ РАНХиГС Александры Рындиной: «Спрос на ипотеку остается достаточно высоким, не смотря на множество факторов, влияющих на его снижение. В том числе «охлаждают» рынок ипотечного кредитования повышение ключевой ставки Центробанка РФ до 16%, рост стоимости квадратного метра, повышение банками размера первоначального взноса, сокращение ряда льготных программ по ипотеке со стороны государства. В то же время программа по льготной семейной ипотеке по ставке 6% будет продолжена до 2030 года. Так как стоимость первичного жилья продолжает расти значительными темпами, граждане стараются не откладывать покупку квартиры или дома на будущее, а по возможности ускорить это финансово важное решение с использованием льготных ипотечных программ.
Однако, как отмечают эксперты, бум роста цен на жилье завершается. Анализ цен на недвижимость в 2024 году в двух крупнейших городах показывает следующее: по оценке Level Group в Москве, доля ипотечных сделок в феврале сократилась на 19% (с 71% до 52%.), в Санкт-Петербурге на 23% (с 85% до 62%). Падает спрос и на новостройки, так в Санкт-Петербурге в феврале наблюдается сокращение количества договоров на 48% по сравнению с январем этого же года. В Подмосковье, по оценке «НДВ Супермаркет недвижимости», спрос на новостройки упал на 18,4% до 2,7 тыс. сделок. Одной из основных причин такого падения эксперты называют ужесточение требований по льготной ипотеке. При этом следует отметить, что снижение цен на жилье в крупнейших городах не показательны. В большинстве субъектов Федерации наблюдается рост стоимости квадратного метра. Так, в Алтайском крае стоимость квадратного метра за январь-февраль 2024 года составил 4% (159 737 руб. в январе, 166 441 руб. в феврале), во Владимирской области - 8% (83 035 руб. в январе, 89 823 руб. в феврале), в Саратовской области – 0,8% (84 857 руб. в январе, 85 570 руб. в феврале). В целом рост в диапазоне от 1 до 8% наблюдался в 54 субъектах РФ из 85.
Исходя из сложившейся ситуации следует отметить, что рост объемов кредитования будет связан, скорее всего, не с расширением охвата ипотечным кредитованием, а с увеличением сумм выдаваемых ссуд.
Действующая в России система ипотечного кредитовая с высокой долей субсидирования из федерального бюджета не способствует снижению процентных ставок и рыночных цен на жилье, а наоборот обеспечивает банкам и застройщикам повышенную доходность. Кроме того, массовость льготной ипотеки не всегда оправдана ее социальным эффектом. В том числе размытые границы нуждаемости позволяют обеспеченным заемщикам использовать пониженные ставки и оплачивать льготную ипотеку за счет аренды ипотечной квартиры.
В то же время льготная ипотека обеспечивает ускоренные темпы жилищного строительства и решение острых социальных проблем для значительной части населения. С этих позиций задачей государства является продолжение стимулирования ипотечного кредитования в новых форматах, в том числе в рамках национального проекта «Жилье и городская среда».