Совместно с экспертами мы рассматриваем ограничения, существующие при сдаче недвижимости в аренду для военнослужащих, государственных служащих и ипотечных заемщиков.
Для некоторых гражданских категорий в России действуют ограничения на осуществление предпринимательской деятельности, а также на сдачу в аренду жилья и ведение арендного бизнеса. Специалисты вместе с нами анализируют, кто и в каких случаях может столкнуться с трудностями при сдаче жилья в аренду из-за своих обязанностей перед государством.
Ограничения для военнослужащих
Для военнослужащих в российском законодательстве установлены самые строгие ограничения на сдачу недвижимости в аренду. Получение дохода от аренды жилья может рассматриваться как запрещенная вид оплачиваемой деятельности для этой категории граждан. Военнослужащие имеют право заниматься только научной, творческой и педагогической деятельностью, в силу специфики их работы, объясняет юрист из МГКА "Бюро адвокатов "Де-юре" Юлия Щипцова.
Финансовый директор и владелец консалтингового центра "Гранд" Ася Алексеенко отмечает, что военные могут рассматриваться как государственные служащие, поскольку они подчиняются Министерству обороны, входящему в органы исполнительной власти. Она подтверждает, что закон № 76-ФЗ явно запрещает получение дохода от сдачи квартир в аренду.
Государственные служащие имеют право сдавать жилье в аренду как физические лица
Законодательство устанавливает ограничения на сдачу в аренду жилья для государственных служащих. К таким лицам относятся:
Эксперты поясняют, что в случае с государственными служащими все зависит от того, с какой целью была приобретена недвижимость и есть ли в действиях собственника признаки предпринимательской деятельности.
В каких случаях суд признает деятельность государственного служащего предпринимательской:
Письмо Министерства по налогам и сборам разъясняет, что сдача жилья в аренду физическим лицом не считается предпринимательской деятельностью. Поэтому государственный служащий имеет право сдавать квартиру в аренду как физическое лицо, заключив при этом договор найма жилья и уплатив НДФЛ с полученных доходов. Однако заниматься этим как индивидуальный предприниматель он не имеет права, так как это будет уже запрещенным для госслужащего видом деятельности, поясняет Ася Алексеенко.
В современной судебной практике сформировался следующий подход: если в сдаваемом в аренду помещении ранее проживал сам государственный служащий или его семья, или если квартира была получена в наследство или в подарок, то это не рассматривается как признак предпринимательской деятельности, поясняет Юлия Щипцова.
В случае нарушения государственный служащий может быть уволен в связи с утратой доверия (№ 79-ФЗ). Есть также возможность привлечения к уголовной ответственности, но это, согласно ст. 289 Уголовного кодекса, "незаконное участие в предпринимательской деятельности", и может быть применено только в случаях, когда государственный служащий создал организацию, занимающуюся предпринимательской деятельностью, или управляет такой организацией лично или через доверенное лицо, поясняет Юлия Щипцова.
Ограничения для ипотечников
Для тех, кто приобрел жилье с помощью ипотечного кредита, как правило, нет ограничений на сдачу его в аренду. Однако бывают случаи, когда ипотечный договор включает пункт о том, что собственник имеет право передавать объект залога третьим лицам только после согласования с банком, говорит Ася Алексеенко.
Если банк дает согласие, то заемщик обязан сдавать квартиру в аренду только на основании официального договора, с которого уплачивается налог, добавляет Юлия Щипцова.
Если в ипотечном договоре нет специальных условий и ограничений по поводу аренды, то при сдаче квартиры в аренду лучше получить официальное согласие банка, рекомендуют юристы. Эксперты также отмечают, что банк без согласия заемщика вправе проверить состояние залога, включая его использование в аренде.
Ася Алексеенко, финансовый директор и владелец консалтингового центра "Гранд", советует всем гражданам внимательно изучать законодательство и условия своих трудовых или ипотечных договоров перед началом сдачи жилья в аренду, чтобы избежать возможных негативных последствий.
Композитор раскрылся иначе при сотрудничестве с казахским певцом.