Еще недавно рост цен на жилье в городе являлся индикатором привлекательности жизни в конкретном месте. Все логично: цены растут быстрее там, где спрос превышает предложение, там, куда переезжают жить, где есть работа и достойная заработная плата. Но после запуска льготной ипотеки многое поменялось.
Фактор льготной ипотеки изменил соотношение цен в разных городах, и не всегда это изменение базируется на объективных показателях привлекательности жизни в том или ином месте. Во многом это результат того, как местный бизнес отреагировал на ипотечные стимулы, насколько строительный комплекс смог адаптироваться под растущий спрос и увеличить предложение. У локальных рынков был выбор: строить больше или продавать дороже. Многие пошли вторым путем.
Льготные программы увеличили спрос по всей территории страны, но реакция со стороны предложения оказалась очень контрастной. В целом по стране рост строящегося жилья на ипотечных стимулах оказался очень скромным.
Укрупненно по регионам динамика стройки очень контрастна. Так, в лидерах Дальний Восток. Но это огромная территория лишь с двумя крупными рынками: Владивосток и Хабаровск. Другие города несопоставимы по масштабам рынка, но с хорошими возможностями. На другом полюсе — Северо-Западный регион. Крупнейший рынок здесь, который сжимается, — Санкт-Петербург, рост строительства в Ленинградской области не компенсирует это снижение. Остальные регионы тоже особо не растут.
В большинстве случаев развитый рынок новостроек есть только в центре региона, за его пределами — единичные проекты. Исключение — пригороды столиц, Краснодарский край, Татарстан. Есть еще Ставропольский край, Калининградская и Челябинская области, но масштабы не очень большие.
При этом наблюдается очень контрастная реакция на ипотечные стимулы — одни города нарастили стройку, другие — нет. Быстрый рост цен можно увидеть там, где либо низкий объем строительства, либо низкие темпы роста предложения. Если стройка растет, темпы роста цен умеренные.
Почему-то считается, что уровень цен — главный показатель привлекательности города для девелоперов. Судя по этому показателю, девелоперский бум должен происходить в Казани и Нижнем. Но мы его наблюдаем в Екатеринбурге и Тюмени. В чем причина? Ответ — в объеме продаж. Для девелоперов очень важен оборот рынка, а оборот рынка обеспечивают не высокие, а разумные цены. И для каждого города это свой уровень.
Пять лет назад требование «строить больше» воспринималось как политический лозунг на пути к 120 млн кв. м. Сегодня, когда рынок стал полностью зависим от льготных ипотечных программ, «строить больше» означает сохранить разумный уровень цен для покупателей. Это обеспечит рост рынка и сохранит возможность для привлечения в город новых жителей, что очень важно в текущий момент, когда многие отрасли испытывают дефицит кадров.
Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков
Фото предоставлено Михаилом Хорьковым