Из студий в коттеджи: что ждет рынок недвижимости Крыма
Устойчивый спрос на недвижимость в Крыму сохранится в ближайшие 5 лет - эксперты
СИМФЕРОПОЛЬ, 19 апр – РИА Новости Крым. Продление семейной ипотеки,
развитие туризма и повышение объемов инвестиций в инфраструктуру Крыма обеспечат устойчивый спрос на недвижимость в регионе в ближайшие пять лет, считают эксперты. При этом специалисты прогнозируют расширение географии спроса с Симферополя и населенных пунктов Южного берега на западное и восточное побережья и предгорные районы полуострова. Также ожидается повышение востребованности индивидуальных домов и коттеджей.
Чем обусловлены данные прогнозы и стоит ли рассчитывать на умеренное снижение стоимости жилья в Крыму – в материале
РИА Новости Крым.Ипотека приблизилась к запретительным значениям
По словам шеф-редактора агентства экономической информации "Прайм" Натальи Карновой, около 70-80% сделок в стране совершаются по ипотеке в рамках льготных программ и господдержки. При этом изменение условий выдачи таких кредитов привело к замедлению продаж жилья в новостройках и на вторичном рынке.
"Рыночная ипотека с учетом повышения ключевой ставки начинается от 17%. Фактически такие условия являются заградительными, так как большинство людей не могут купить квартиру на таких условиях", – считает Карнова.
Кроме того, первоначальный взнос, если говорить о льготной ипотеке, существенно вырос и составляет не 15-20%,
а 30% более. В результате людям необходимо накопить значительную сумму, чтобы получить саму возможность взять ипотечный кредит. Это снижает объем выдачи ипотечных займов. Аналитики также прогнозируют существенное замедление в секторе жилищного кредитования в большинстве регионов страны.
По оценкам агентства "Эксперт РА", объем выдачи по итогам текущего года в России может сократиться на треть – до 5,4 трлн рублей в абсолютном выражении, что сопоставимо со сжатием рынка в 2015 году. Прогнозируемый совокупный объем портфеля жилищного кредитования прибавит не более 13% и достигнет 20,6 трлн рублей к концу 2024 года. Для сравнения, за 2023 год объем выдачи по ипотечному кредитованию прибавил 62% и составил 7,8 трлн рублей.
Такую позицию разделяет руководитель аналитического центра госкорпорации "Дом.РФ" Михаил Гольдберг. Он предполагает, что в текущем году банки выдадут около 1,3 млн ипотечных займов на сумму 4,5 - 4,7 трлн рублей.
"Снижение по итогам года составит около 35% по числу выдач и до 40% по объему. Совокупный ипотечный портфель достигнет 19,5 трлн рублей, рост ожидается в пределах 7% к 2023 году", - считает Гольдберг.
По оценке замдиректора бизнес-юнита Циан Михаила Кочерова, объем выдачи ипотеки может сократиться до половины и вернуться к уровню 2020 года. Улучшения обстановки при соблюдении ряда условий можно ожидать только
во второй половине года.
"Со второй половины года можно ожидать снижения ключевой ставки, поэтому вторичный рынок начнет "оттаивать". Вместе с тем после июля свернут льготную ипотеку на новостройки, что приведет к снижению выдач в новостройках, - сказал Кочеров – В итоге вторая половина года будет чуть-чуть живее первой, но не особенно сильно. Если же Центробанк поднимет ключевую ставку, то коррекция рынка в целом может дойти и до 40 - 50%".
Специалисты Банка России также подтверждают замедление активности на рынке индивидуального жилищного кредитования (ИЖК) по итогам февраля. По их данным, кредитные организации предоставили 95,6 тысяч рублевых ИЖК на сумму 332,8 млрд рублей, что ниже показателей февраля 2023 года на 16,7 и 21,2% по количеству и объему соответственно.
Помимо ужесточения условий выдачи кредитов, на покупательскую активность в сфере недвижимости влияют существенно возросшие цены.
"Золотые" квадраты жилья
Стоимость жилья в Крыму сопоставима с расценками в Москве, Санкт-Петербурге и других городах-миллионниках, говорит Наталья Карнова. По ее данным, квадратный метр новостроя в Симферополе стоит от 130 до 300 тысяч рублей, на ЮБК от 170 до 350 тысяч. На вторичном рынке цены немного ниже - от 150 до 200 тысяч рублей в Симферополе и от 170 до 250 тысяч рублей на ЮБК.
"По этой причине многие приобретают вторичное жилье. Даже невзирая на какие-то недоработки и недочеты дома, – отметила Карнова. – Квартиру на вторичном рынке зачастую можно купить уже с мебелью и ремонтом. И таким образом сократить расходы".
Аналитическая корпоративная группа приводит свои цифры: цена на новостройки в Ялте по итогам марта составила в среднем 192 тысячи рублей за метр, а в центральной части города – превысила 300 тысяч рублей. Вторичное жилье доступнее: в среднем 220 тысяч за "квадрат", в центре - чуть более 300 тысяч рублей.
"В Симферополе стоимость квадратного метра в новостройках колеблется от 110 до 160 тысяч рублей, в зависимости от района. На вторичном рынке - от 130 до 160 тысяч за "квадрат", – уточнили аналитики.
По их оценкам, рост цен в Крыму за месяц составил около 3%. Эксперт в сфере недвижимости и инвестиционных технологий Надежда Буйлова в свою очередь отмечает, что с начала года стоимость жилья в регионе выросла в среднем на 5-7%. При этом специалисты сходятся во мнении, что данное подорожание – вовсе не предел, и снижения цен ожидать не следует.
Жилье в Крыму дешеветь не будет
Наталья Карнова прогнозирует, что некоторое замедление продаж на первичном и вторичном рынках, которое ожидается в большинстве регионов страны, не коснется полуострова.
"Крым остается одним из инвестиционных регионов. Также это рекреационный регион, каких в России не так много. Многие выбирают этот район для жизни, либо приобретают жилье для последующей сдачи в аренду. И этот тренд сохранится", - заверила эксперт.
По ее оценке, первыми подорожают наиболее востребованные студии и однокомнатные квартиры с небольшой площадью. Кроме того, их всегда можно выгодно перепродать. Устойчивый спрос на такое жилье повлечет подорожание, в зависимости от ситуации, на 15% и более. Данную точку зрения разделяет большинство порошенных экспертов, с тем отличием, что многие склоняются к подорожанию на 20% и более. И рекомендуют до лета завершить сделки по приобретению жилья тем покупателям, которые еще подпадают под условия льготных ипотечных программ.
Коттедж доступней, больше и дешевле
На фоне дороговизны квартир в первичном и вторичном сегментах и ужесточения условий выдачи ипотеки, специалисты прогнозируют повышение спроса на апартаменты, строящееся индивидуальное жилье и коттеджи.
Для Крыма это перспективно в первую очередь из-за высокого уровня газификации в регионе, а также действующем законе о
газификации садовых товариществ с господдержкой. Также среди преимуществ - климат и темпы развитие инфраструктуры даже в отдаленных районах.
Привлекательности индивидуальному жилью добавляет и тот факт, что возможность
использования средств материнского капитала в апреле была расширена на
реконструкцию домов блокированной застройки – таунхаусов и дуплексов. Это позволит семьям с детьми приобретать и увеличивать площадь таких домов за счет пристроек. Реконструкцию можно провести как самостоятельно, так и с привлечением подрядной организации. Развитию спроса также способствует расширение льготных ипотечных программ на строительство индивидуального жилья.
Более того, по данным Дом.РФ, в июле 2024 года планируется запуск единой ипотечной программы на индивидуальное жилищное строительство. В агентстве отметили, что сейчас ее условия обсуждаются в министерствах и ведомствах, но по предварительной информации, они будут сходны с условиями семейной ипотеки.
"Рост спроса на коттеджи наблюдается не первый год. В 2023 году объем сделок в данном сегменте вырос почти на треть", – сообщил Карнова и выразила мнение, что и в 2024 году тренд сохранится.
Современные коттеджи можно рассматривать как в качестве инвестиции, так и возможности долгосрочного проживания, отметила эксперт. Они тем более актуальны в условиях снижения доступности отдыха за границей для большинства россиян.
"В первую очередь востребованы коттеджи, расположенные на берегу моря, на ЮБК. Но расположенные в горных районах также пользуются спросом", – уточнила Карнова. И добавила, что с точки зрения инвестора лучше присмотреться к удаленным от моря объектам, так как по мере развития туризма и реализации инфраструктурных проектов они будут дорожать опережающими темпами.
Надежда Буйлова рекомендует инвесторам обратить внимание и на апартаменты. Они дорожают значительно медленнее, чем квартиры, кроме того, стоимость такой недвижимости в Крыму значительно ниже, чем в Сочи. Приятным бонусом для покупателя может стать так называемая траншевая ипотека от застройщика или рассрочка на выгодных условиях.
Отложенный спрос или когда ждать подъема рынка недвижимости
По мнению Натальи Карновой, спад на рынке недвижимости продлится до конца года. После этого произойдет некоторая коррекция, однако рассчитывать на повторение показателей продаж 2023 года не следует.
"Ипотечные ставки на существующем уровне сохранятся до конца года, поэтому увидим спад продаж и снижение спроса, но сформируется и отложенный спрос, – уточнила эксперт. – Людям будет необходимо решать жилищный вопрос. В результате через два – четыре года увидим некий бум на рынке жилья".
Но на протяжении этого времени цены на жилье в Крыму продолжат расти, наравне с Санкт-Петербургом, Москвой и другими крупными городами. Основным драйвером продаж станет семейная ипотека. Причем высока вероятность, что государство будет субсидировать первый взнос, что позволит расширить действие программы на большее число семей.
Читайте также на РИА Новости Крым: