Траншевая ипотека, пришедшая на смену околонулевой от застройщика, практически сразу стала популярной. В первую очередь из-за возможности получать кредит порциями и платить проценты только за ту часть, которую взял. В ряде случаев траншевая ипотека бывает удобнее и выгоднее, чем обычная и даже льготная. Рассказываем, как платить за новую квартиру по 1 рублю в месяц и в чем кроются главные риски такой системы.
Что такое траншевая ипотека
Траншевая ипотека — это новая форма жилищного кредита. Данный продукт появился на российском рынке в сентябре 2022 года и получил распространение в начале 2023-го.
Такие программы предполагают разбивку суммы кредита на несколько кусочков, или траншей. То есть банк перечисляет деньги застройщику частями, а проценты для клиента начисляются только на выданную часть займа. Таких траншей может быть и три, и пять, и даже больше. Однако чаще всего выдается два: первый — на этапе строительства дома, второй — перед сдачей объекта в эксплуатацию или (часто) через 6–24 месяца после.
Первая часть кредита обычно составляет 15–30% от общей необходимой суммы. Хотя некоторые программы предполагают символический первый транш в 100 рублей. В этом случае заемщик будет платить всего по 1 рублю в месяц, но, конечно, не все время.
Как это работает на практике
Например, квартира в новостройке стоит 12 млн рублей. При траншевой ипотеке достаточно иметь первоначальный взнос в размере 15% — это 1,8 млн рублей. Соответственно, тело кредита будет составлять 10,2 млн рублей, говорит NEWS.ru директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
На время стройки (а это может быть от года до трех лет в зависимости от проекта) банк выдаст первый транш от тела кредита в размере 10% — 1,02 млн. И именно от этой суммы, по словам эксперта, будут рассчитаны ежемесячные платежи заемщика на время стройки, что значительно ниже и комфортнее, чем от общей суммы кредита. После ввода дома в эксплуатацию выдается остальная сумма кредита, и тогда ежемесячный платеж увеличивается.
Вот другой пример. Стоимость квартиры — 8 млн рублей. Первый транш (сумма кредита) — 30%, а первоначальный взнос — 20%. Клиент вносит 1,6 млн собственных средств в качестве первого взноса на счет застройщика и еще 2,4 млн кредитных средств первого транша. В рамках программы семейная ипотека (под 6%) ежемесячный платеж для него составит 14,4 тыс. рублей. Со вторым траншем эта сумма увеличится в несколько раз.
Что еще нужно знать о траншевой ипотеке
Кроме особенностей перевода кредита застройщику, условия траншевой ипотеки, как правило, не отличаются от обычных. Кредит выдается при наличии первоначального взноса, а квартира остается в залоге у банка до полного погашения долга.
Процентная ставка по траншевой ипотеке может совпадать со ставкой по классической, но может быть и выше (в первую очередь это касается рыночных программ). Нюансы зависят от договоренности банка и застройщика. Поэтому следует внимательно изучить договор перед его подписанием.
Траншевую ипотеку можно использовать не только при покупке жилой квартиры, она также распространяется и на апартаменты. Процентная ставка фиксируется на весь срок.
Почему это может быть выгодно
Главный плюс траншевой ипотеки заключается в том, что основную сумму кредита клиент начинает платить после получения второго транша и чаще всего это совпадает с получением ключей, рассказывает NEWS.ru ипотечный брокер Елена Молокова. А это отличный вариант для тех, кто арендует квартиру, отмечает она.
Тем более во время «льготного» периода покупатели квартиры могут спокойно копить на ремонт или использовать свободные средства на оплату арендуемого жилья.
Траншевая ипотека базируется в том числе на госпрограммах (семейной и IT-ипотеке). И это дополнительный плюс.
Помимо этого можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, а, к примеру, субсидию на третьего ребенка — в качестве первого транша, добавляет в беседе с NEWS.ru замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Тогда затраты на первом этапе вообще сведутся к минимуму, отмечает она.
Кому подходит траншевая ипотека
- тем заемщикам, которые временно снимают жилье. Им не нужно будет выплачивать ипотеку в полном объеме и одновременно платить за аренду;
- тем, кто живет в собственной квартире и намерен продать ее, переехав в новостройку. При увеличении платежа (и получении ключей) ипотеку можно будет погасить досрочно за счет продажи старой квартиры;
- тем, кто рассматривает будущую квартиру как жилье под аренду или на перепродажу. До введения дома в эксплуатацию траншевую ипотеку потянет практически любой бюджет. А когда дом достроят и платежи вырастут, можно будет сдавать квартиру (вырученные деньги направлять на погашение ипотеки) или вообще продать ее дороже, закрыв таким образом свой долг;
- тем, кто планирует накопить на ремонт, пока новая квартира еще строится.
Каковы главные минусы траншевой ипотеки
Программа работает не у всех застройщиков и не во всех банках. В этом ее главный недостаток, и он далеко не единственный. Есть и другие минусы — в частности, квартиры по траншевой ипотеке могут продавать с удорожанием, рассказывает Елена Молокова.
Кроме того, погашение кредита досрочно, до получения банком всей суммы, невозможно, продолжает она.
«Эти нюансы существенно повышают расходы клиента на обслуживание ипотеки. А еще важно учесть, что второй транш не выдадут, если есть просрочка платежа, а при продаже объекта могут возникнуть сложности до получения всей суммы», — уточняет собеседница NEWS.ru.
При траншевой ипотеке крайне важно соблюдать платежную дисциплину и не допускать нарушений условий кредитного договора.
«В этом кроется самый большой риск — могут просто не одобрить выдачу второго транша», — поясняет Татьяна Решетникова.
Еще один важный нюанс: часть траншевой ипотеки могут выдавать только с оплатой комиссии. Да, ее не будет, если эскроу-счет застройщика открыт в этом же банке. Но если нет, то комиссия от суммы кредита может составить от 5,8% до 11,5%, говорит Решетникова.
И еще немаловажный момент: траншевая ипотека не всегда выгоднее обычной. В качестве доказательства Молокова приводит пример. Застройщик предложил удорожание в 5% при траншевой ипотеке, платеж в первые два года должен был составить 4,5 тысячи рублей, далее — 44 тысячи.
«В случае с моим клиентом траншевая ипотека оказалась не совсем целесообразной, потому что платеж без траншей составил 41 тысячу рублей с первых дней, а переплата в итоге оказалась меньше», — поясняет Молокова.
При траншевой системе временной разрыв между первым траншем и полной оплатой ставит заемщика в зависимость от застройщика при возможной продаже по договору уступки, говорит в беседе с NEWS.ru директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ» Юлия Ибрагимова.
«Так как нет полной оплаты по договору долевого участия, нужно привлекать застройщика, чтобы он согласовал схему продажи», — отмечает она.
И тут возможны два варианта: либо просить банк выдать последний транш ранее, чем это прописано в кредитном договоре, чтобы рассчитаться с застройщиком и наполнить его эскроу-счет за счет кредитных денег, либо переносить долг на второго покупателя. Скорее всего, за подобную услугу согласования застройщик попросит дополнительную комиссию, полагает Ибрагимова.
Какие риски траншевой ипотеки видит ЦБ
В Банке России еще в 2022 году предупреждали о рисках, которые несет траншевая ипотека, причем как для покупателей, так и для застройщиков.
Первый риск (он касается застройщика) — возможное подорожание проектного финансирования. При выдаче кредита траншами на эскроу-счет девелопера поступает меньшая сумма, чем обычно: лишь первоначальный взнос и символический первый транш. Из-за этого счета строительных компаний будут наполняться гораздо медленнее. Между тем наполнение эскроу влияет на размер ставки по кредитам для застройщиков.
Второй риск — повышение спроса на жилье и, как следствие, рост цен. По мнению главы ЦБ Эльвиры Набикллиной, траншевая ипотека подтолкнет людей и предприятия вкладывать деньги в жилье, чтобы потом его дороже перепродавать. Тогда возможен инфляционный рост цен на недвижимость. В итоге заемщикам будет сложнее обслуживать ипотеку.
Наконец, третий риск — это мисселинг (недобросовестная продажа). Некоторые покупатели могут не до конца понимать итоговую стоимость ипотеки, ошибочно считая, что низкая стоимость обслуживания первого транша — это навсегда. А вот реальные условия программы могут им просто не подойти, считают в ЦБ.
Что сегодня предлагают застройщики
Условия оформления траншевой ипотеки у застройщиков отличаются, даже если ее выдает один и тот же банк. Сумма кредита и размер первого взноса зависят от выбранной программы. Срок кредита составляет до 30 лет. Вот несколько примеров траншевой ипотеки, которую сегодня предлагают российские девелоперы.
Setl City: первый взнос — 15%, первый транш — 30%, второй транш — оставшаяся сумма после ввода объекта в эксплуатацию.
«Центр-инвест»: первый взнос — 20%, первый транш — либо 500 тыс. рублей (тогда ежемесячный платеж составит 9 тыс. рублей), либо 30%. Второй транш оформляют до 1 февраля 2025 года.
«Эталон»: первоначальный взнос — 20,1%, первый транш — 100 рублей в рамках программы «Семейная ипотека». Эти условия действуют до 30 апреля 2024 года.
GloraX: траншевая ипотека по льготной программе для IT-специалистов. Первый взнос — 20%. Первый транш — 30%, выплачивается до 31 декабря 2024-го, второй транш — 70%.
ГК «ФСК»: первый взнос — от 15,1%, первый транш — 10%, второй — 90%. Первый транш выплачивается после подписания ДДУ, второй — за месяц до ввода объекта в эксплуатацию.