Вначале был ПЖЭТ
- Елена Юрьевна, для начала расскажите, что вас привело в управление жилфондом? Мне сказали, что вы были преподавателем.
- Я преподавала сначала в Алтайском экономическом колледже, а потом шесть лет во Всероссийском финансово-экономическом институте. Параллельно работала главным бухгалтером сначала в коммерческой структуре, потом в МУП «ПЖЭТ Центрального района».
- И оттуда все пошло?
- Оттуда все пошло. Когда зарождалась реформа ЖКХ, МУП был в предбанкротном состоянии. И в администрации Центрального района нам посоветовали: чтобы его дома кто-то обслуживал, надо создать коммерческую структуру.
Так родился «ПЖЭТ Центрального района» («ОООшка») – в нем я тоже работала главным бухгалтером, а после отъезда его руководителя возглавила его. И вот как-то осталась в ЖКХ. Позже создала свою УК, чтобы реализовывать свое понимание процессов управления.
- Это была УК «Уют и согласие»?
- Да. Наши первые дома были в Центральном районе. И, знаете, с того времени мы только прирастали домами. Ушли от нас три или четыре дома - люди сказали, что им с нами не нравится.
А мы, если от нас уходят, никого не задерживаем. Если правильно оформили протокол, нет подложных документов и решение принято, почему нет? Муж с женой тоже иногда разводятся.
Я уверена, что никакой работы не будет, если у управляющей компании и жильцов будет противостояние с жильцами. Должна быть совместная работа. Вот такая у нас политика.
Собственники начали осознавать
- Жилищный кодекс, который дал старт реформам, исходил из того, что собственники квартир будет все более осознанно и по-хозяйски делать выбор управляющих организаций. А УК будут все лучше работать – конкуренция же. Что из этого получилось?
- Собственники немного изменились – где-то за последние пять-шесть лет осознанность появилась. В 2005 году мы слышали только: «Вы нам должны, вы обязаны, мы вам платим». А сами люди не считали себя обязанными принимать решения.
Сейчас уже они осознают, что ответственность за их жилье - на их плечах. Не все, но небольшая часть стала понимать: чтобы что-то изменить, надо проголосовать так, чтобы стало лучше.
Допустим, они стали понимать, что тариф 9 рублей за квадратный метр за текущее содержание экономически не обоснованный, за такие деньги содержать жилье невозможно. И что если у вас деньги только на кабачковую икру, то красную вам никто не продаст.
Другое дело, что надо приходить к собственникам с тарифом, который вы расшифровали до копейки. А если управляющая компания придет к людям с пустым листом, не расписав, куда она хочет потратить деньги, нечего ждать от них понимания.
- А нет проблемы в том, что в каждом доме живут люди разные по достатку? Для одних рост тарифа на рубль – удар, а другие и 10 рублей прибавки не заметят.
- А вот вы знаете, самые ответственные плательщики - это наши пенсионеры.
- Ответственные - да. Но готовы ли они платить больше 9 рублей?
- Так у нас же существуют субсидии. Если управляющая компания правильно сформирует тариф, не будет выставлять ремонт в подъездах строкой «прочие расходы» (за которые субсидии не перечисляют), то люди получат возврат половины платежа. Поэтому для них увеличение тарифа не так чувствительно.
У нас в управлении есть кирпичная пятиэтажка на ул. Деповской, 36. Два подъезда, обычный дом. Нет там супербогатых людей, живут, в основном, пенсионеры. У них тариф 30 рублей за квадратный метр при среднем в Барнауле 12 -14 рублей.
Конечно, есть и недовольные. Большинство же понимают: дом маленький, и для того, чтобы сделать все, что запланировали, надо собирать с квадратного метра больше.
- Как вы их убедили?
- Это удалось только потому, что у них есть осознанный председатель совета дома. От нас информация не воспринимается.
- Почему, как вы думаете?
- Мы говорим о высоком уровне недоверия, которое взрастила и подогрела, в том числе пресса, огульно обвиняя УК в разных грехах.
Экономический обоснованный тариф
- Тариф – тема чувствительная. Помню, на старте реформ управляющим компаниям предлагали действовать так. Утверждаем на собрании список работ по дому. УК его обсчитывает и выставляет тариф. Если дорого, предлагает решить, что надо исключить. Почему этот подход не работает?
- Наверное, когда об этом шла речь, не было тех нормативных актов, которые действуют сегодня. В 2013 году правительство России определило постановлением №290 минимальный перечень услуг и работ, которые мы обязаны выполнять.
Собственники идут в суд, и требуют, чтобы мы выполнили все работы в соответствии с этим минимальным перечнем. Мы объясняем: наш тариф этого не позволяет, у нас источников финансирования нет. Но судьи трактуют так: это ваши предпринимательские риски.
- Как правило, в таких судах требуют ремонт подъездов. Насколько это тяжело для УК?
- Ремонт в одном подъезде девятиэтажки стоит от 160 до 230 тыс. рублей. И суд нас обязывает сделать все и сразу в рамках тех денег, которые люди платят по тарифу и которые уже все расписаны. Ну, это ненормально, я считаю.
Либо давайте определим источник финансирования, проголосуем за дополнительные сборы и сделаем ремонт хорошо, красиво и качественно. Либо мы будем буквально исполнять решение суда, латать щели и выбоины, лепить «божьих коровок» на стены и нести убытки.
- В Госдуме обсуждается тема экономически обоснованного стандарта платы за жилищные услуги. Для чего он нужен?
- Для того, чтобы этот минимальный перечень обсчитать и сказать: не может быть цена за квадратный метр менее определенной суммы. А хотим консьержей, охрану, видеонаблюдение и так далее – это за дополнительные деньги.
Иначе деятельность управляющих компаний будет постоянно находиться на грани банкротства.
Дефицитные ресурсы
- Как вы думаете, управляющие компании за эти почти 20 лет с момента принятия Жилкодекса стали профессиональнее?
- Безусловно. Для всего нужен свой путь. Вначале был Мастинин и его управляющая компания «Родной Барнаул». Жители выбрали его, оценили, поняли, что он им не нужен и надо, наверное, искать других.
По-моему, уже все, кто воровал, получили уголовную судимость. И сегодня на рынке достаточно профессионалов по управлению домами. Другое дело, что всем нам не хватает трудовых ресурсов - мастеров, уборщиков придомовой территории, по-простому - дворников. Их просто нет.
- Мой знакомый был предпринимателем, но в 2022 году ушел в дворники - просто для души. Он рассказал, что на соседнем доме дворником работает полковник ФСБ на пенсии. Вам такие не попадались?
- К великому сожалению, мне с полковником ФСБ не повезло. Мне, конечно, хотелось бы видеть на месте дворника всегда вменяемого и чисто одетого человека, который всем говорит: «Здравствуйте», «До свидания». Но имеем то, что имеем.
Свои дворники у нас есть. Но у нас пять УК и большой жилфонд – 80 домов, более 500 тыс. квадратных метров в трех районах: Индустриальном, Центральном и Железнодорожном.
- Означает ли это, что вы физически не можете выполнить услуги по уборке придомовой территории?
- Потребности мы закрываем. Но часто закрываем работниками из центров, в которых проходят реабилитацию нарко- и алкозависимые, а также люди, попавшие в трудную жизненную ситуацию. За их работой надо следить. А к каждому дворнику приставить мастера мы не можем - тариф не позволяет.
Недодуманная реформа
- В этом году исполнилось пять лет мусорной реформе, а многие вопросы так и не решены. Например, в стране почти вдвое меньше контейнерных площадок, чем надо по нормам…
- Проблемы с контейнерными площадками были, есть и будут. Хотя бы потому, что у нас ведется точечная застройка, и у некоторых домов просто негде ее установить, не нарушая санитарных норм.
Она не должна стоять ближе 20 метров от дома. Ближе возможно, но за это должно проголосовать общее собрание. А какой адекватный человек будет за? Нет у нас таких.
По одному из домов, что на пр. Ленина, 110, мы обращались в администрацию города, просили выделить под площадку место за границей придомовой территории - на муниципальной земле. Получили отказ. И только через суд добились выделения места. Правда, для этого пришлось провести две экспертизы.
Инструмент для жалоб и жалобщиков
- Наши власти придумали для улучшения взаимопонимания с жильцами ГИС ЖКХ - систему, в которую надо вводить много информации. Слышала, что УК для этого нанимают отдельного человека. А есть ли от нее польза?
- У нас тоже есть человек, который вбивает информацию - каждый акт выполненных работ, все договоры.
Что касается пользы, то благодаря этой системе, возможно, уменьшилось количество обращений жителей. Теперь они могут сами зайти в ГИС ЖКХ и посмотреть наш отчет.
Еще ее используют профессиональные жалобщики, которые подают по 90-100 жалоб в год. Мы получаем их обращения онлайн и тут же отвечаем, тоже через ГИС ЖКХ. Не ходим на почту, не тратим деньги на марочки.
- Но объем, который вы вводите, огромный. Нужен ли он?
- Обычному человеку, который занимается своим делом и не пишет по 100 жалоб, такой поток информации, наверное, не нужен. Но в эту систему обращаются же не только жильцы, органы власти тоже. Так что я не против, чтобы там было много информации. Это лучше, чем мало.
- Я поняла – вы не против того, чтобы обеспечить работой чиновников?
- Нет-нет, я не против открытости информации. Вместо того, чтобы писать нам запросы и тратить деньги налогоплательщика на марки и почтовые услуги, они зайдут в ГИС ЖКХ и получат ответ.
- С 13 апреля по 13 июня проводится День собственника. Людей призвали проводить заочное собрание в приложении госуслуги.дом или в ГИС ЖКХ. Ваши дома там голосуют?
- Нет. Мы, вообще, предпочитаем систему «Город». Этот сервис людям понятен. В системе «Город» формируются квитанции, через нее проходит большая часть платежей. Сегодня в ней даже можно голосовать - они подготовили для этого платформу, и один наш дом уже даже проголосовал.
Дом как сложный организм
- Дом – сложное инженерное сооружение. А жильцы считают, что у себя в квартире могут делать что угодно, даже если это нарушает инфраструктуру. Как вы к этому относитесь?
- Наши любимые собственники, заселяясь в новые квартиры, действительно сносят стены, переделывают инженерные системы, присоединяют к квартире балконы… А потом удивляются, что их затопило.
Я бы сказала, что дом - это сложный организм. Пока не установят правило, что даже в собственной квартире ты не имеешь права вмешиваться в его инженерную структуру, порядка не будет.
- Один из самых обсуждаемых в ЖКХ законов 2024 года - о свободном доступе провайдеров в дом. Операторы связи могут без согласия собственников и бесплатно разместить свое оборудование. Многие УК против. Что вы об этом новшестве думаете?
- Я воспринимаю этот закон без паники. Президент сказал: к интернету и телевидению должен быть доступ у любого жителя и как можно более дешевый. Мы же этого президента выбирали? Выбирали. Будьте добры подчиниться.
Сегодня провайдеры платят 500 рублей в месяц на дом, где-то тысячу. Это не те деньги, из-за отсутствия которых управляющая компания обанкротится. Другое дело, что пока неизвестно, какую ответственность наложат на операторов связи, если они что-то нарушат. Жду нормативные документы, которые будут регламентировать этот процесс – а там посмотрим.
Специальный вопрос
- Елена Юрьевна, как вы относитесь к тому, что управляющие компании называют управляшками или управляйками?
- Нормально. Вы меня хоть как назовите, только в печку не сажайте. Для меня это не унизительно.
Кто такая Елена Нагайцева
Родилась 20 ноября 1971 года в Славянске-на-Кубани (Краснодарский край). Окончила барнаульскую школу №42, Алтайский экономический колледж и Всероссийский заочный финансово-экономический институт, где в дальнейшем преподавала. В АЭК - бухгалтерский учет, в ВЗФФИ – аудит.
Одновременно с преподаванием работала главным бухгалтером в коммерческой структуре, затем - в барнаульском МУП «ПЖЭТ Центрального района». Участвует в работе пяти управляющих компаний Барнаула: «Алмаз» (прежнее название – «Уют и согласие»), «Плаза», «Цезарь», «Янтарная» и «Жемчужина».
Самое важное - в нашем Telegram-канале