Льготную ипотеку посчитали вредной для экономики и опасной для граждан
Российская экономика серьезно рискует, сохраняя льготную ипотеку, считают в Центральном банке России. Как заявила 3 февраля первый зампред ЦБ Ксения Юдаева, настало время «выбраться из этой ситуации», так чтобы «рынок работал сам, а не на государственной поддержке». В противном случае, как полагает Юдаева, на рынке может образоваться «пузырь».
«Мы рассматриваем льготную ипотеку как существенный риск с точки зрения накопления долговой нагрузки гражданами и с точки зрения защиты прав граждан», — процитировало ТАСС первого замглавы ЦБ. По мнению Юдаевой, льготная ипотека, поддержанная правительством, сформировала достаточно большой спрос на жилищное кредитование и сильно разогнала цены на жилье. Цены будут корректироваться, или на рынке образуется упомянутый выше «пузырь». «Надо пытаться выбраться из этой ситуации каким-то равномерным образом, чтобы рынок работал сам, а не на государственной поддержке», — заявила замруководителя Центробанка.
Такую позицию регулятор формулирует уже не впервые. Так, в конце 2022 года замдиректора департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Руслан Булатов заявил о необходимости постепенного сворачивания программы льготной ипотеки. По его словам, «строительная отрасль подсела, как на иглу, на льготную ипотеку. И чем дольше сидишь, тем больнее слезать». Льготная ипотека, по оценке Булатова, была хороша на момент ее старта (во время пандемии), но с тех пор цены «разъехались» на первичном и вторичном рынке.
Тогда это заявление Булатова резко раскритиковали. В частности, депутат Госдумы Антон Ткачев (фракция «Новые люди») обратил внимание регулятора на то, что жилье в России продолжает дорожать, причем гораздо быстрее, чем доходы граждан.
«Рыночная процентная ставка по ипотеке слишком высокая для среднестатистической семьи в регионах страны. Тем более видно, что по сравнению с прошлым годом объем выдачи ипотеки в ноябре уменьшился почти на 7%… И причем тут пандемия? Люди стали больше зарабатывать или у них появился повод радоваться перспективе?» — заявил тогда парламентарий. Депутат Ткачев подчеркнул, в условиях санкционного давления и СВО людям нужно «давать больше поводов по их поддержке, а не отбирать у них то, что было».
Позиция ЦБ вызвала споры и в экспертных кругах. Так, замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Татьяна Школьная склонна согласиться с замглавы Центробанка. Она отмечает, что любая льгота подстегивает спрос и, значит, порождает рост цен, и это негативное последствие мы уже видим.
Если продолжить масштабировать льготы, «не обеспечив надлежащий уровень конкуренции и объемов строительства жилья, мы получим рост проблем и рисков», — сказала Школьная ИА REGNUM.
«Это будут неминуемые негативные последствия для потребителей, всего рынка недвижимости, банковского сектора и экономики страны в целом, — указывает эксперт. — Отмена льгот по ипотеке на время понизит спрос, сократит прибыль застройщиков, но вместе с тем на рынке будет происходить выравнивание баланса спроса и предложения, что будет способствовать стабилизации ситуации». Ранее Школьная отмечала, что эффект льгот уже был сведен на нет подорожанием квадратного метра жилья и, значит, от государственной заботы выиграли скорее девелоперы, а не граждане, которым льготы предназначались.
Противоположное мнение высказывает профессор Финансового университета при правительстве Юлия Тюрина. Она указывала в комментарии ИА REGNUM: если власти в 2023 году пойдут на отказ от льготной ипотеки, то в крупных городах ощутимо вырастет доля нераспроданных квартир в новостройках. Причина понятна — резкое падение спроса, поясняла эксперт. Как следствие, сворачивание льгот обернется ухудшением экономических показателей строительной отрасли. Это спровоцирует проблему с зарплатами в стройкомплексе, расчетами с подрядчиками и, как следствие, снижение бюджетных (а именно налоговых) поступлений. Кроме того, может остановиться уже начатое строительство новых объектов.
Схожей позиции придерживается Татьяна Скрыль, доцент кафедры экономической теории РЭУ имени Плеханова. Она не согласна с опасениями ЦБ по поводу того, что льготы приведут к образованию «пузыря» на рынке. «Для образования пузыря на рынке жилой недвижимости не хватает спроса и разумного предложения», — сказала Скрыль ИА REGNUM. По ее мнению, нельзя сказать, что некие тепличные условия, созданные государством, разогнали спрос.
«Регулятор повысил предельную ставку до 8%, ввел ограничения на количество использования льготной ипотеки. Исходя из этого, ставки по программам с льготной господдержкой составят минимум 7,3% годовых на строительство дома. Или от 7,7% годовых на покупку дома или квартиры в новостройке», — указала Скрыль.
Банки же со своей стороны, наоборот, не намерены предоставлять какие-либо скидки и смягчать требования к оценке качества потенциального заемщика, подчеркивает эксперт. «Сбербанк, например, уже повысил ставку на 0,5 процентного пункта. Поэтому говорить о возможном появлении ипотечного пузыря нецелесообразно», — делает вывод специалист.
По мнению Скрыль, цены разгоняет не наличие госльгот (как полагают в ЦБ), а то, что на фоне санкционного давления и кризиса застройщики закладывают в конечную цену удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.
Само по себе появление программы льготной ипотеки можно считать победой реального сектора экономики над финансовым, отмечает Скрыль. Но, добавляет она, в реальности для многих заемщиков покупка нового жилья по-прежнему остается неподъемной тратой. «Для комфортного погашения ипотеки среднестатистический заемщик должен зарабатывать не менее 80 тысяч рублей в месяц, а в Москве — не менее 150 тысяч. Такой уровень заработной платы считается высоким, и семья, которая в состоянии выплачивать ипотеку в своем регионе, считается состоятельной», — рассуждает Скрыль. Она напомнила, что за последние два года средняя цена квадратного метра в России увеличилась вдвое и составила 134 тыс. рублей.
Если обратиться к зарубежному, конкретнее европейскому опыту, то можно увидеть, что господдержка в части льготной ипотеки не слабее, а сильнее, чем в России. Такого мнения придерживается постоянный член «Изборского клуба» экономист Михаил Хазин. Подтверждением этого тезиса можно считать данные европейских центробанков, которые 3 февраля привел портал РИА «Новости» — Недвижимость. Государствами с самой дорогой ипотекой оказались восточноевропейцы и республики бывшего СССР — Молдавия (12,89%), Венгрия и Украина (по 10,95%). На четвёртом месте расположилась Польша с максимальной за всю свою историю ставкой в 9,3%. На пятом месте — Россия со ставкой, снизившейся до 7,11%. Напротив, самые дешевые жилищные кредиты во Франции (1,91%), Мальте (2,18%) и Люксембурге (2,5%).
«Льготная ипотека — это политическая программа», в которой правительство и Центробанк играют лишь роль исполнителей, уверен Хазин. «Политическая цель программы льготной ипотеки — это повышение уровня жизни населения, чтобы граждане могли приобретать нормальное жилье. Это именно политическая цель, пусть она и реализуется экономическими методами», — подчеркнул экономист.
Правительство России, от которого, собственно, и зависит дальнейшая судьба льготной программы, предпочитает избегать резких решений. Но, по ряду признаков, в кабинете министров смотрят на программу льготной ипотеки со сдержанным оптимизмом. Так, Минфин в декабре прошлого года предложил продлить эту программу до июля 2024-го. Премьер-министр Михаил Мишустин дал добро и 29 декабря подписал соответствующее постановление.
Более того, в начале января премьер утвердил документ о запуске льготной ипотеки для новых территорий — ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей — со ставкой не больше 2% годовых.
Чуть позже, 30 января, Мишустин сообщил о новых инициативах по поддержке «айтишников». Жилищные кредиты на льготных началах будут доступны работникам всех аккредитованных предприятий в возрасте от 18 до 50 лет. Предполагается, что это станет одним из стимулов, которые помогут вернуть в страну уехавших специалистов в IT-индустрии.