Россияне продолжают активно брать ипотечные займы. В этом материале рассказываем, какие есть льготные программы в стране. В этом нам поможет Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».
Какую мы можем взять ипотеку?
Ипотека с господдержкой
Льготная ипотека с господдержкой, которая стартовала весной 2020 года, фактически не имеет никаких специальных требований к заемщикам и пока в существующем виде действует до конца июня 2024 года.
Распространяется она на покупку квартиры или дома от юридического лица или индивидуального предпринимателя, а также может быть использована на покупку земельного участка для строительства дома собственными силами или через привлечение аккредитованного подрядчика.
— В последнее время особую популярность получило кредитование для строительства собственными силами по данной программе, потому что аналогов на рынке кредитования этому нет. Процентная ставка по ипотеке с господдержкой — до 8% годовых, первоначальный взнос от 30%, при этом разрешается использовать средства материнского капитала, максимальный срок кредита — 30 лет, а размер — не более 6 миллионов рублей. Заемщик должен быть не младше 18 лет на момент оформления кредита и не старше 75 лет на дату его планового погашения, — отмечает Решетникова.
Семейная ипотека
Семейная ипотека — это уже вариант целевого кредитования, направленный на повышение доступности жилья для семей с детьми.
Распространяется на три категории семей, в том числе неполных:
семьи с ребенком, рожденным в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года;
семьи с ребенком-инвалидом до 18 лет и рожденным до 31 декабря 2023 года;
семьи с двумя с более детьми до 18 лет, в том числе рожденные в 2024 году.
По семейной ипотеке можно приобрести квартиру или дом от юридического лица на первичном рынке, а также от дольщика, но при условии, что дом находится в стадии строительства.
Ставка — до 6% годовых, срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос от 20% с возможностью использовать средства материнского капитала.
Максимальная сумма кредита до 12 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 миллионов рублей для других регионов. Заемщик должен быть не младше 18 лет на момент оформления кредита и не старше 75 лет на дату его планового погашения.
— В отличие от ипотеки с господдержкой, здесь нет возможности получить кредит на строительство дома собственными силами, а только с привлечением аккредитованной подрядной организации. Еще одна особенность семейной ипотеки — это возможность комбинировать ее со стандартными ипотечными программами, чтобы увеличить доступную сумму кредита, — говорит Решетникова.
IT-ипотека
Еще один вариант целевой ипотечной программы распространяется на сотрудников IT- компаний, которые аккредитованы в Минцифре.
Кредит выдается на приобретение квартиры или дома на первичном рынке от юридического лица, а также на покупку земельного участка и строительство дома по договору подряда с аккредитованным застройщиком.
Ставка по данной программе — до 5% годовых, первоначальный взнос от 20% с возможностью использования средств материнского капитала, срок кредитования до 30 лет, а допустимая сумма кредита для регионов с городами-миллионниками до 18 миллионов рублей, для других регионов — до 9 миллионов рублей. Возраст заемщика должен быть в диапазоне от 18 до 50 лет.
Из особенностей данной программы — разные требования к доходу заемщиков старше 36 лет: в Москве их средняя заработная плата до вычета НДФЛ за последние три месяца должна быть не ниже 150 тысяч рублей, в других городах-миллионниках — не ниже 120 тысяч рублей, в прочих городах — от 70 тысяч рублей.
— У IT-ипотеки есть один очень рискованный нюанс. В случае, если заемщик уволится из IT-компании и в течение 6 месяцев не будет официально трудоустроен в компанию, аккредитованную Минцифрой, он теряет права на субсидирование процентной ставки по кредиту и тогда ее размер будет рассчитываться исходя из действовавшей на момент подписания кредитного договора ключевой ставки плюс от 1,5% для квартир и от 3,5% при кредитовании в сегменте ИЖС. Однако, чтобы не лишиться субсидирования, достаточно проработать в IT-компании не менее 5 лет после получения ипотеки, — добавляет Решетникова.
Сельская ипотека
— Многие ошибочно полагают, что сельская ипотека рассчитана исключительно на жителей сел и деревень или позволяет кредитовать покупку недвижимости где-то в глуши, на самом деле всё совсем не так, поэтому и данная программа столь популярна в последнее время среди тех, кто хочет приобрести или построить свой дом, — обращает внимание собеседница.
По этой программе можно купить дом, земельный участок под строительство, квартиру в новостройке (в доме высотой не более 5 этажей) и даже вторичную недвижимость, однако если продавец физическое лицо, то дом должен быть не старше пяти лет, если юридическое лицо или ИП, то не старше трех лет. Но нужно соблюдать главное условие — приобретаемый объект недвижимости должен находиться на землях, отнесенных к сельским территориям. Нередко это могут быть земли в пригороде, в том числе и крупных городов, и сейчас этим активно пользуются девелоперы, строящие коттеджные поселки. Были в практике случаи, когда приобрести можно даже дом в дачном обществе, входящем в границы сельского поселения.
Ставка по этой сельской ипотеке находится в диапазоне от 0,1% для приграничных областей, к которым относятся, например, Курганская, Омская, Челябинская области, их список достаточно обширен, и до 3% годовых для других сельских территорий.
Первоначальный взнос — от 20% с возможностью использовать средства материнского капитала, срок кредита — до 25 лет, возраст на момент оформления кредита — не менее 18 лет, а на дату планового погашения — не более 75 лет. Лимит кредита по данной программе — до 6 миллионов рублей, но есть возможность оформить на семью двойной лимит — до 12 миллионов рублей под ту же льготную ставку.
Арктическая и Дальневосточная ипотека
По обеим программам ставка по кредиту составляет до 2% годовых, первоначальный взнос от 20%, срок кредита — до 20 лет, а доступный лимит — до 9 миллионов рублей.
Рассчитаны эти программы для приобретения жилья в Арктической зоне, куда входят, например, Ямало-Ненецкий округ, Мурманская, Архангельская области и другие, а также в Дальневосточном федеральном округе, к примеру, Сахалинской области, Приморском крае и других.
При этом приобрести по данным программам можно в том числе и вторичное жилье, если оно расположено в сельской местности, в остальных случаях — только покупка нового жилья.
Подходит такая программа для молодых семей до 35 лет, в том числе для неполных семей, участников программ Арктический и Дальневосточный гектар, программ повышения мобильности трудовых ресурсов, вынужденных переселенцев из Украины, ДНР и ЛНР, а также работников медицины и образования со стажем работы в округе более 5 лет.
Один из самых высоких уровней одобряемости у IT-ипотеки — с начала текущего года банки одобрили 78,7% от всех поступивших заявок. По семейной ипотеке одобряемость сейчас составляет 65%, по ипотеке с господдержкой — 55,4%.
По сельской ипотеке многое зависит от выбора объекта, который будет выступать в качестве залога и наличия лимитов по программе.
А почему банки отказывают в ипотеке?
— Сейчас одна из основных причин отказов — это высокая степень долговой нагрузки потенциального заемщика. Банки учитывают не только существующие кредиты, но и кредитные карты, рассрочки и даже нередко одобренные, но не выданные кредиты. Часто покупателям не хватает имеющегося у них размера первоначального взноса, особенно когда банк запрашивает сумму выше минимальных значений. Плюс бывают и чисто технические отказы, когда потенциальный заемщик не совсем корректно самостоятельно заполняет анкету и в итоге банк ему присылает отказ еще на этапе автоматизированной обработки, — объясняет Решетникова.
С другой стороны, как отмечает она, за последнее время скорость получения решения по ипотечному кредиту выросла очень существенно. По части банков — они получают одобрение ипотечных кредитов всего за несколько минут, даже при минимальном пакете документов.
Как россияне берут ипотеку — история
О покупке жилья я задумывался давно. К активным действиям приступил в 2022 году. Тогда ставки по ипотеке казались кайфом, ничего особо пока не подскочило, можно было взять однушку или студию по приемлемой цене. Особо радовала не самая большая ставка — она была в районе 4–5%. Соответственно — человеческий платеж. Начались великие муки. Стоимость жилья постепенно росла, Сбербанк сначала одобрял заявки, а потом, уже на выбранные квартиры, стал отказывать. Это была самая настоящая подстава от зеленого банка.
После трех или четырех отказов (это всё уложилось примерно в полгода), на вторичке начался сущий ад. Только вчера квартира стоила 2,5 миллиона рублей, а уже через несколько дней — больше трех. Рассматривать такие смысла больше не было. Пришлось задуматься. По льготным программам, которые тогда действовали, я не подходил — нет семьи, детей и прочих факторов, которые влияют на ипотеку. Пришлось обратиться к первичке — там была хотя бы государственная программа с 7–8%, что было посильно. И тут снова подстава от Сбербанка. Кредиты не одобрили.
Потом появилась IT-ипотека. В нее я вписывался вообще идеально — по условиям, по возрасту. Стал снова выбирать квартиры. Причем поставил себе условие, что ремонт должен был вшит в такой маленький процент. Предложений таких мало, лишний миллион ремонта тянуть не хотелось. Получилось выбрать недорогое, относительно рынка, жилье. Началась новая свистопляска — «Сбер» снова сначала одобрял, а потом отказывал в кредите. Остальные банки, кроме Дом.РФ, сразу сказали, что денег давать не будут. Так и получилось — в течение одного дня получилось взять однушку, зашить квартиру и ремонт. Всё по условиям.
Единственная сложность, с которой столкнулся, — действия банка. В остальном всё просто — главное подходить по условиям. Не должно быть аналогичной ипотеки, компания-работодатель должна быть аккредитована, возраст — до 35 лет. Всё проверяется и делается автоматически. И теперь на мне зарабатывает Дом.РФ.
Возможно ли сэкономить на ипотеке?
Об этом мы уже рассказывали ранее. Теперь повторим снова. Решетникова говорит, что экономить надо начинать еще на этапе оформления и выбора программы кредитования. При долгосрочных кредитах даже незначительное снижение стандартной ставки может дать существенную экономию. Например, при скидке 0,7% от базовой ставки 17% годовых, сумме кредита 4 миллиона рублей и сроке кредитования 30 лет, можно сэкономить 7,6 миллиона рублей или уменьшить срок на 11 лет.
— Еще один момент, который упускают многие заемщики, — это экономия на страховании, страховые премии могут очень сильно разниться у разных страховых компаний, порой разница достигает десятков тысяч рублей, а это как раз дополнительный потенциал для частичного досрочного погашения. Поэтому нужно обращать внимание на требование банка к страховке и цену этих услуг у разных страховых компаний, имеющих аккредитацию, — отмечает Решетникова.
При досрочном погашении кредита следует активизироваться в первые месяцы пользования ипотекой, поскольку в этот период в платежах максимальная доля процентов и минимальная — самого долга.
Сколько можно сэкономить?
При сумме кредита 4 миллиона рублей сроком на 30 лет под 16,3% в первый год только 5,5 тысячи рублей идет на погашение долга, а 651 тысяча рублей на выплату процентов за пользование кредитом. Если сделать досрочное погашение на сумму всего 5,5 тысячи рублей, можно сократить срок кредита сразу на 12 месяцев и сэкономить 651 тысячу рублей. В досрочном погашении ипотечного кредита важно себя дисциплинировать. Изначально рассчитать комфортную сумму платежа выше той, что обязательна по кредитному договору, и каждый месяц ее вносить. При тех же условиях кредита, которые озвучены ранее, если вместо обязательного ежемесячного платежа 57 037 рублей вносить 70 000 рублей, удастся сократить срок кредита с 30 лет до 9,3 лет, а переплату уменьшить на 5,1 миллиона рублей.
— Еще один вечный вопрос — сокращать срок кредита или ежемесячный платеж при досрочном погашении. Идеальный вариант — сокращать срок, но не во всех банках это возможно, однако это не проблема. Даже при снижении размера ежемесячного платежа, просто необходимо продолжать вносить досрочно ту же сумму, а лучше чуть больше, чем была изначально. Проценты начисляются только на остаток долга, поэтому результат будет тот же, что и при сокращении срока. При этом сокращение размера платежа позволит сформировать подушку безопасности на случай финансовых трудностей, — говорит Решетникова.
Также не стоит забывать про различного рода субсидии, материнский капитал и, если еще не использован, налоговый вычет за покупку квартиры и переплаченные проценты по кредиту.
Еще один потенциал для сокращения затрат — в снижении дополнительных расходов.