Квадратные метры в Челнах выгоднее, чем в Казани: о чем еще говорят московские рейтинги
Набережные Челны обошли Казань в рейтинге доходности инвестиций в недвижимость среди крупных российских городов. Значит ли это, что надо срочно вкладываться в жилье в столице Закамья, и чем в принципе руководствоваться при инвестировании, чтобы остаться в плюсе? «Татар-информ» разбирался вместе с экспертами.
«Недвижка» в Челнах оказалась доходнее, чем в Казани
Эксперты «РИА Рейтинг» составили топ-100 городов России по доходности инвестиций в недвижимость, который возглавил Норильск. Из Татарстана в него вошли два города — Набережные Челны (49-е место) и Казань (53-е).
Согласно этим данным, среднегодовая доходность инвестиций в недвижимость в Автограде за три года при условии сдачи квартиры в аренду составляет 12,7%, а без учета этого — 9,5%. В случае с Казанью цифры неожиданно ниже — 11,6% и 9,2%. Отметим, что почти аналогичные показатели в Нижнем Новгороде (54-е место) – 11,6% и 9,0%.
Получается, лучше вкладываться в «недвижку» в Челнах, чем в столице Татарстана?
Рейтинг рейтингу рознь, отмечает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. К таким спискам нужно относиться избирательно, а не как к прямому руководству к действию.
«Если у вас ко мне вопрос: где купить недвижимость как инвестицию — в Набережных Челнах или в Санкт-Петербурге, который на 92-м месте в рейтинге, то я все равно скажу вам "Санкт-Петербург", потому что эта недвижимость наиболее устойчива. То же самое по вопросу "в Казани или в Челнах?" – скажу, что в Казани более устойчивая недвижимость», — объяснила Гизатова «Татар-информу».
По ее словам, список «РИА Рейтинг» дает срез на небольшой промежуток времени — 2021-2023 годы, а если смотреть в долгосрочной перспективе, то он не имеет большой практической ценности.
«Этот рейтинг не долгосрочного характера и не содержит призыва к действию. Это не значит, что все должны срочно вложиться в первую десятку или пятидесятку, речь совершенно не про это», — пояснила руководитель АН «Счастливый дом».
С мнением Гизатовой согласен ее челнинский коллега, генеральный директор агентства недвижимости «Кама» Рисхат Сабирзянов.
«Где купить квартиру, чтобы в последующем сдавать? Естественно, в Казани. Там много студентов, много учебных заведений. Казань славится проведением разных международных событий, соревнований, это исторический город, популярное место для путешествий. Тем более квартиры в Казани дорожают быстрее, чем в Челнах», — прокомментировал Сабирзянов «Татар-информу».
Если и брать жилье в Автограде, то для сдачи, а не для перепродажи
Эксперты отмечают, что ситуация с недвижимостью во втором городе Татарстана имеет свои особенности. Сабирзянов рассказал, что чаще здесь сдают квартиры с «бабушкиным ремонтом», и то — чтобы не платить коммуналку за недвижимость, доставшуюся по наследству.
«Квартиры остаются в наследство, человек держит ее на всякий случай. Чтобы квартплата не высасывала деньги из кармана, ее сдают за ту цену, за которую возьмут. На сегодняшний день средняя цена пусть будет 20 тысяч. В Казани это в разы дороже», — констатирует гендиректор «Камы».
Те, кто купил квартиру в Челнах в прошлом году, не могут реализовать ее сейчас, потому что много предложений от застройщиков, считает Гизатова из «Счастливого дома». Цена за квартиру может вырасти в проекте застройщика, но это совсем не значит, что владелец сможет продать недвижимость по этой стоимости.
«Те, кто вложился в Челны в 2023 году, не могут продать квартиру по этой же стоимости. Если брать для инвестиций с целью перепродажи, это не лучший вариант. Если для инвестиций с целью аренды, то это нормально», — считает наша собеседница.
По мнению Гизатовой, Автограду по-прежнему не хватает качественных интересных жилых комплексов. Они все очень похожи, хотя город готов к тому, чтобы соотношение «цена – качество» отвечало современным реалиям.
«У Челнов, как у столицы Закамья, есть все шансы, они молодцы. Город развивается, нельзя не признать, что он набирает обороты. Отток молодежи сократился, у города есть многие моменты, которые делают его привлекательным», — добавила эксперт.
«Надо смотреть в сторону стабильной недвижимости»
Если ориентироваться на подобные рейтинги не имеет смысла, то как быть при покупке недвижимости? Как оценить, где покупать, чтобы выгоднее перепродать или сдать?
Гизатова считает, что необязательно обращаться к риелторам, но нужно держать в голове следующие правила. Первое — сдавать всегда выгоднее, чем перепродавать. Второе — следует составить портрет арендатора, которому можно предложить ваше жилье.
Простой пример — в Нижнекамске сейчас популярно арендное жилье у строителей моста через Каму, а когда проект закончится, такое жилье, вероятно, не будет востребовано. Гизатова рассказала еще об одной ситуации.
«Кто-нибудь думал, что аренда в казанском ЖК "Салават Купере" будет пользоваться такой популярностью? Но в связи с тем, что там открылись склады популярных маркетплейсов, а гастарбайтеры арендуют жилье, ЖК стал пользоваться спросом именно у тех, кто работает в Новой Туре», — привела пример руководительница агентства недвижимости.
Бывают и из ряда вон выходящие ситуации. Яркий пример — тот же Нижнекамск, где стоимость аренды квартиры в в какой-то момент превысила казанские расценки. «Татар-информ» подробно рассказывал, почему так произошло и что влияет на ставки аренды. О «нижнекамском феномене» упомянули и Гизатова, и Сабирзянов.
«Сейчас в Нижнекамск ринулись застройщики, там есть спрос на жилье. Земля не так дорога, люди будут брать это жилье, потому что оно в дефиците», — сообщил Сабирзянов.
Гизатова добавила, что такая ситуация в городе сложилась по нескольким причинам: развитие промышленного кластера, строительство моста через Каму и трудовая миграция, а также открытие «Нижнекамских терм», куда едут отдыхающие из других городов.
Но инвесторов должны насторожить такие феномены, поскольку спрогнозировать, как окупятся вложения в «недвижку» после сдачи или перепродажи, невозможно. Лучше смотреть в сторону стабильной недвижимости, считают эксперты.
«Я бы не сказала, что для анализа нужно обращаться за помощью к риелтору. Мы в принципе заинтересованы, чтобы жилье продавали, чтобы такие рейтинги были. Но нужно уметь объективно смотреть на эту информацию и всегда задавать себе вопрос — смогу ли я продать недвижимость, гарантируете ли вы мне ее продажу по стоимости не ниже хотя бы через месяц или по ставке не ниже, чем ставка рефинансирования, через год? Любая инвестиция хороша, когда ты из нее выходишь, только тогда можно подвести итог», — отметила Гизатова.