Анализируя сайты объявлений о недвижимости, можно заметить, что закладка с квартирами вторичного фонда будто бы не обновляется. Специалисты говорят, что вторичный рынок практически встал из-за дорогой ипотеки. Почему вторичка перестала продаваться и покупают ли туляки жилье в ипотеку, чтобы сдавать его, узнали у экспертов.
Ипотека на вторичку стала дорогим удовольствием
Туляки все так же охотно обращаются за ипотечными кредитами. Если говорить про ставки в регионе, то средние цифры сейчас следующие.
Кредит на жилье на вторичном рынке одобряют под 16,5-18%.
По новостройкам ситуация следующая. Ипотека с господдержкой — 8%, IT-ипотека — 5%, однако практически во всех крупных банках лимит по ипотеке с господдержкой для айтишников заканчивается. Чаще в последнее время выдают «семейную ипотеку» — на новостройки это 6%.
Новостройки или вторичка? В ипотеку, как выяснилось, выгоднее первое.
Несмотря на то, что квартиры в новостройках стоят дороже, чем на вторичном рынке, платеж по ипотеке за вторичку получается в два раза выше.
Ольга Лебедева
— Брать ипотеку на вторичном рынке сегодня — это достаточно дорогое удовольствие. Рассмотрим на примере. Обычная «однушка» при наличии имеющегося первоначального взноса потребует 3 млн рублей в ипотеку. И это, собственно говоря, не какая-то огромная сумма для вторичного рынка. При этом ежемесячный платеж будет примерно 47 тысяч, — рассказала наш эксперт Ольга Лебедева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «Твинсервис». — Люди все равно берут ипотеку. Чаще всего, когда не хватает какой-то небольшой, незначительной суммы или когда, например, нужен только этот район и никакой другой.
Немного цифр о том, как распределилось количество сделок: на сегодняшний день на рынок новостроек приходится порядка 80-85% продаж, а на вторичный рынок — 15-20%.
Как себя чувствует рынок вторички в Туле
Сейчас рынок вторички практически встал. Это как раз обусловлено высокими ипотечными ставками на него.
— Рынок вторичного жилья в Туле повел себя своеобразно. С одной стороны, высокая ставка по ипотеке на вторичное жилье плюс выдача ипотеки в ведущих банках снизилась до минимума. И логично, что цены в таких условиях должны падать. Но рынок не падает, — поясняет Ольга.
Из-за всевозможных потрясений (повышение ключевой ставки, достаточно высокая инфляция и т. д.) рынок пока не перестроился. И отреагировал он следующим образом: из доступа пропала масса объявлений о продаже квартир, которые люди продавали бы, если бы все было благоприятно.
Эти квартиры пока «на стопе».
Но это касается тех людей, у которых пока есть возможность не продавать, а переждать «смутное время».
Вторая категория продавцов вторички — те, которые говорят: «Ой, да пофиг, пусть висит». Например, «однушка» в центре с хорошим ремонтом стоит 5-5,5 млн руб., ее выставляют за 5,6-5,8 млн руб. и ждут. Продастся — хорошо, не продастся — пусть висит объявление и дальше. Эта категория и оставляет рынок на плаву, из-за них рынок как таковой не падает.
Третья категория продавцов — это люди, которым ввиду каких-то жизненных обстоятельств срочно нужны деньги. Они готовы демпинговать, скидывать цену. Вот эти квартиры и представлены сейчас на рынке и продаются.
Резюме такое: продажи квартир по рыночной цене идут медленно, одна квартира может продаваться и полгода, и дольше.
Пока цены на вторичный фонд не падают, возможно, они и не упадут больше.
— Рынок регулирует себя сам, — говорит Ольга. — Потому что на сегодняшний день у людей не так много способов сохранить свои сбережения. Если мы говорим о каких-то банковских ставках на вклады, то 16% — это краткосрочные акции, на 2-3 месяца. А как еще сберечь деньги, которые тают на глазах?
Не секрет, что недвижимость — это сохранение средств вдолгую. И что бы с ней ни произошло, даже если она в моменте падает или растет, через 10 лет ее цена все равно увеличится. В истории еще не было случая, когда недвижимость через 10 лет стоила столько же или упала в цене.
А что с ценами?
Весь 2023 год цены на вторичный рынок в Туле росли. Собственно, так же, как всё остальное: дорожали бензин, еда, одежда и так далее. Но есть и региональная особенность: в Туле квартиры дорожали заметно быстрее, чем в других регионах. Разберемся почему.
Во-первых, Тула — достаточно близко от Москвы, и это, по мнению специалистов, напрямую влияет на стоимость жилья. Во-вторых, Тула — город оборонной промышленности со всеми вытекающими. Не секрет, что сейчас наши предприятия ОПК работают в три смены, зарплаты у этих категорий работников приличные. Соответственно, уровень дохода у большого количества туляков достаточно высок.
— Сейчас рынок вторичной недвижимости практически встал. Это как раз обусловлено высокой ипотекой на него, — говорит Ольга Лебедева. — Несмотря на то, что объявлений в достатке, ликвидных квартир из них немного.
Сейчас 3 миллиона для «однушки» — это уже мало, нужно не менее четырех. И то не везде. И если в сданной новостройке полноценная «однушка» обойдется в 4-5 млн руб. (в центре — 6 млн и больше), то за приличную однокомнатную хрущевку с неплохим ремонтом, к примеру, в Заречье, придется выложить 3,6-3,7 млн руб.
Вообще, после того как 3-5 лет назад в Туле сдали много новостроек, рынок вторичной недвижимости начал претерпевать изменения. Сейчас назвать единую цену по району непросто: дельта может быть очень существенной — в миллион-полтора.
Купить в ипотеку и сдавать: выгодно ли это сейчас?
Несколько лет назад траты на аренду квартиры в Туле были примерно равны ипотечному платежу. И у многих возникал резонный вопрос: зачем платить за чужое жилье, если можно купить свое в ипотеку? Люди охотно брали ипотеку и выплачивали ее вместо того, чтобы арендовать жилье.
Однако сейчас ситуация сильно изменилась. Купить квартиру на вторичном рынке и сдавать ее, окупая ипотеку, больше не получится. При наличии минимального первоначального взноса в 20% ежемесячный платеж по ипотеке будет существенно выше арендной платы.
Сейчас снять среднестатистическую «однушку» в центре Тулы в разы дешевле, чем купить ее же с рассрочкой в 20 и даже 30 лет.
И это при том, что мы сравниваем только ежемесячные платежи, а не анализируем полную, реальную сумму ипотечного кредита.
Ипотека против аренды сейчас выгодна только тем, у кого есть свободные деньги, возможность ипотеки с господдержкой, возможность ожидания сдачи строящегося дома.