Эксперты рассказали, что происходит с загородной недвижимостью.
По словам риэлтеров, март заложил основу для активных продаж: стартует дачный сезон, растет предложение, люди кредитуются. Эксперты заметили, что белорусы выбирают дома из разного ценового сегмента. Много сделок по дачам для круглогодичного проживания. Специалисты рассказали realt.by , что делать продавцам элитной недвижимости, чтобы продать ее по максимально выгодной цене. А также поделились информацией, в каком агрогородке Минского района сейчас выросло предложение и почему.
«Март расконсервировал дачи, которые были недоступны зимой»
По словам, управляющего агентства недвижимости «Группа компаний Мариэлт» Александра Гринмана, активный инетерес к загородной недвижимости возродился в середине марта, когда в Беларуси сменилась погода. Продавцы начали выезжать на обьекты и приводить их в порядок, чистить территорию и обновлять фотографии.
— Разницы с прошлым сезоном нет: курс не поменялся, предложения есть и все, кому необходимо, приобретают себе дом или дачу. Цены на недвижимость сохранились. Кажется, что некоторые продавцы увеличили стоимость в связи с началом сезона, но зачастую это те, кто делал скидку на зиму. Теперь они возвращают эти 5−10% к своей цене. И это ожидаемо, — комментирует специалист. — Покупатели же начали больше ездить и смотреть объекты, ускоряются с выбором, ведь вот-вот наступит лето и люди хотят отдыхать.
В первом месяце весны пользовались спросом объекты всех категорий: от дач в СТ до дорогих загородных домов. Покупали и с ремонтом, и без него.
— Март расконсервировал дачи, которые были недоступны зимой. Они активно выставляются и покупаются. Речь про объекты для сезонного отдыха в СТ до 100 км от Минска.
Сейчас самое время для покупки и продажи участков, недостроев. По-прежнему аккуратно подходят к покупке незавершенных зданий, так как итоговая цена вложений по итогу может сильно измениться.
— Законсервированные объекты и участки весной берут лучше, так как за сезон покупатели хотят ввести дом в эксплуатацию. Продавцам нужно тщательно сейчас подходить к продаже: ухаживать за участком, доделывать то, что уже потеряло товарный вид. Один сезон может сильно сказаться на состоянии недостроя. Конечно, чаще всего незавершенные дома продают в минус. У каждого продавца он разный. По себестоимости и даже в плюс коробку или фундамент могут взять из-за уникальности участка или дефицита предложения в этом месте.
В последнее время поступает большое количество объектов в продажу в Колодищах. Специалисты объясняют это соседством с двумя большими стройками: Зеленой Гаванью и Зеленым бором. Активное возведение последнего микрорайона придется на 2025 год. Там будут предлагать квартиры для нуждающихся в улучшении жилищных условий.
— В Колодищах довольно быстро разбирают небольшие участки с недостроями. Вот цены на них подросли, так как люди все-таки хотят иметь что-то свое у города. Покупают и дома, но покупатели не готовы переплачивать за них, поэтому стоимость готовой загородки в той местности не выросла.
Покупателям важно, чтобы в доме был сделан современный ремонт. В строениях старше 10 лет обращают внимание и на состояние коммуникаций. Александр дает совет всем тем, кто сейчас строит дома, фотографировать и снимать процесс возведения.
— Время проходит, какие-то детали забываются, а технические моменты для продажи важны. Проверить их качество не всегда получается. На слова мало кто верит. То, что дом строился качественно и для себя, говорит каждый. Когда люди ищут объект не старше 5 лет, вместе с ним оценивают ландшафтный дизайн, наличие гаража, бани или сауны — интересные дополнения. Зачастую в таких домах все находится в идеальном состоянии внутри и снаружи.
«Элитку нужно изменить, чтобы дорого продать»
В агентстве недвижимости «Твоя столица» также отметили, что спрос на загородную недвижимость затронул все сегменты. Но, как рассказала Лариса Самусенкова, менеджер по продажам загородной недвижимости, доля покупателей в секторе дач увеличивается. И это закономерно для начала весны. Сделки по ним были разные по стоимости: бюджетные до 10 тысяч долларов, средние — до 16 тысяч долларов, и дорогие — 40−50 тысяч долларов.
— Уже который месяц продажи дорогих домов показывают стабильный результат, спрос на них есть. Речь не про элитные постройки от 200 тысяч долларов, а про объекты категории «комфорт» — дома для круглогодичного проживания от 100 до 200 тысяч долларов. Здесь однозначно в приоритете находятся компактные по размерам новостройки. Многоуровневые дома в 350 и больше квадратных метров уже не пользуется популярностью.
Что же тогда делать продавцам элитного сегмента? Специалист отмечает, что за последние 10 лет на этом рынке случился перелом покупательских предпочтений. У них поменялись пожелания в архитектуре, дизайне и техническом наполнении. Зачастую, элитку нужно изменить, чтобы дорого продать.
— Есть в продаже дома в стиле ампир, с лепниной, которые 15 лет назад были актуальны, так как рынок «новостроек» тогда не был так развит. Да, многие из них построены качественно и имеют действительно дорогую и уникальную начинку, но стилистически сейчас такое не востребовано. Эти дома сложно продать, а выставлять с большой скидки, можно сказать, кощунство. Но на наш взгляд, выходы есть. Если площадь дома большая, можно внести в проект корректировки, разделив дом на несколько квартир. Если же вопрос стоит в стилистике или архитектуре, то лучше потрудиться и в этом направлении: убрать колонны, изменить потолок.
Мы часто говорили, что есть в загородке доля покупателей, что продают квартиры ради дома за городом. Но на рынке имеется и категория продавцов, которые выставляют дома, чтобы приобрести квартиру в Минске. Частые причины продаж — это возраст владельцев (люди хотят быть ближе к детям) и отсутствие физических возможностей поддерживать состояние дома. Такая доля продавцов выставляют не только бюджетные дома, но и «комфорт».
Кстати, в агентство за помощью в проверке обращаются покупатели не только квартир, но и домов.
— Они идут к специалистам, в первую очередь, за честной оценкой — как стоимости дома, так и его характеристик. Хотят узнать, насколько выбранный объект рационален в покупке. Например, открытая терраса, эксплуатируемая кровля преподносятся продавцами, как отличный бонус. Но все это требует средств для последующего ухода и эксплуатации, а многие покупатели об этом не думают. Также просят проверить границы участка. Есть случаи, когда забор сдвигают специально ближе к лесу или делают стоянки на свободной территории. Были истории, когда владелец дома подключал и вел коммуникации от чужого водопровода нелегально. Если такие моменты всплывут, штраф уже получит новый владелец — покупатель. К этому прибавятся и затраты на исправление ситуации: перенос забора, снос беседки т.д. Поэтому даже в отношении загородных объектов, тщательная юридическая проверка перед сделкой является очень важной.
«Доля покупателей с кредитами — около 20%»
Светлана Никитюк из агентства «ЭТАЖИ юнайтед» отмечает, что в марте в агентстве количество сделок изменилось незначительно, зато поменялся спрос. Если в феврале активно выбирали дешевые дачи, то сейчас половина приходится на дачи в садовых товариществах, а вторая часть на дома для круглогодичного проживания.
Для круглогодичного проживания иногда выбирают и садовые домики в товариществах, в случае если дом подходит по технических характеристикам и инфраструктуре.
Хотя количество сделок не сильно выросло, зато весомо увеличилось количество звонков и просмотров — значит рынок ожил. И количество сделок к маю однозначно будет расти.
— В марте у нас в агентство поступило много новых предложений в базу. Показатель вырос более чем в 2 раза по сравнению с январем. В среднем дешевые дачи в садовых товариществах стартуют от 8 до 15 тысяч долларов, от 40 до 100 тысяч долларов идут дома для круглогодичного проживания. Количество объявлений увеличивается и на электронных площадках, так что покупателям будет из чего выбирать.
Все больше покупателей пользуются кредитом, чтобы стать владельцем желанного объекта. Но по загородной недвижимости процент людей, берущих кредиты, всегда меньше, чем по квартирам. Сейчас их доля по агентству составляет около 20%, а по квартирам — 65%.
Светлана говорит, что большинство домов для круглогодичного проживания приобретается не сразу для проживания, а больше на перспективу когда-то перебраться за город. Людей, продающих ради этого квартиры, не так уж и много.
— Вообще, я бы все-таки советовала людям начинать свой опыт жизни за городом с дач. Ведь некоторые не задумываются насколько сильно инфраструктура города отличается от возможностей деревни, садового товарищества и даже поселка. Особенно, когда дом покупает семья с детьми. Порой родители превращаются в водителей для своих детей: отвозят в школы, детские сады и кружки в город, плюс ещё нужно обоим родителям добраться до работы, а это все большие и финансовые, и временные затраты. При этом, люди часто не готовы к той нагрузке, которую требует уход за домом и участком. Не все справляются с таким ритмом и, впоследствии, есть такие, кто переезжает обратно в город.
Март был отличным месяцем для выбора участка: дороги очищены, снег таял и можно было понять, стоит ли на потенциальном участке вода, которая весной и осенью будет создавать много проблем. Такой важный момент трудно подметить летом.
— Сейчас нужно будет внимательнее смотреть, не стоит ли в низине участок, который вас заинтересовал. Иногда, кажется, что участок относительно ближайших стоит в плоскости, но нужно оглянуться и посмотреть чуть дальше и понять, что в зоне видимости нет поднятия горизонта и вода не будет стекать к вам на участок с ближайшей равнины. Также важно посмотреть состав почвы, если много глины и вы не на пригорке, то есть вероятность того, что часто будет сыро.
По данным национального кадастрового агентства на первое апреля в Минске было продано 10 домов, а по Минскому району было зарегистрировано 134 сделки с загородной недвижимостью. В Минске был продан дом в Дроздах за рекордные 1,2 миллиона долларов. Самый дорогой дом по Минскому району продали в Марьяливо за 650 тысяч долларов и несколько дорогих продаж было в Колодищах за 350 и 352 тысячи.
— И что интересно, из 134 сделок 10 было проведено по объектам в Колодищах, что для одного населённого пункта достаточно много. Видимо, собственники, опасаясь густонаселённого соседства с будущим районом «Зеленый бор» стали более сговорчивыми.
Чем больше объектов в продаже по району, тем сложнее они продаются. Всегда большой выбор недвижимости в Молодечненском направлении, также по ходу электрички в Московском и Дзержинском направлениях.
— Цена в этих местах за недвижимость со схожими характеристиками обычно ниже, чем в Логойском или Мядельском направлениях, где вариантов не так много. Если вы покупаете дачу, в месте, где рядом много других садовых товариществ, то можно смелее торговаться.