В Свердловской области резко снизился спрос на жилищные ипотечные кредиты. По итогам января-февраля 2024 года жители региона заключили 6 тыс. 051 сделку, что на 21% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (7 тыс. 309). Об этом свидетельствуют данные Банка России, с которыми ознакомился УрБК. Аналитики связывают снижение с жесткой монетарной политикой и ужесточением условий предоставления льготных кредитов.
Главная проблема ипотечного рынка — аномально высокие ставки по рыночным программам. Напомним, что с июля прошлого года Банк России увеличил ключевую ставку более чем в два раза — с 7,5 до 16%. В результате резко подорожали все типы кредитов. В частности, ипотечные ставки на вторичном рынке жилья выросли до 16-18% годовых. Это заградительный уровень для большинства потенциальных покупателей.
Эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина рассказала, что в текущей ситуации семьям выгоднее не покупать квартиры на «вторичке», а пользоваться съемным жильем.
«В марте 2024 в крупнейших городах РФ ипотечный платеж на вторичном рынке в 2,3 раза превышает стоимость аренды. Разрыв растет, так как съемное жилье последние полгода дорожало медленнее ипотеки (но при таком соотношении платежей в ближайшие кварталы более вероятен рост именно ставок аренды)», — считает Е. Лапшина.
Еще одна серьезная проблема рынка жилищного кредитования — ужесточение условий предоставления льготных кредитов. В декабре прошлого года минимальный первоначальный взнос по программе «Ипотека с господдержкой» повысили с 20 до 30%. Также в начале 2024 года некоторые банки ввели комиссию для застройщиков по льготной ипотеке.
Кроме того, ЦБ последовательно реализует комплекс мер по ограничению рисков закредитованности граждан. С 1 октября 2023 года Банк России установил макропруденциальные надбавки на запретительном уровне в отношении рискованных ипотечных кредитов. С 1 марта 2024 года регулятор повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке.
Эксперты пока не видят предпосылок для улучшения ситуации на ипотечном рынке. Так, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков рассказал, что текущие ставки на «вторичке» отталкивают заемщиков.
«Вторичный рынок жилья традиционно очень инертен. Уже несколько месяцев участники живут в условиях крайне высоких ипотечных ставок. Но из-за того, что до конца прошлого года на рынке присутствовали покупатели со старыми одобрениями, а на январь-февраль никто не рассчитывал, осознание реальных изменений для многих продавцов началось лишь в марте», — полагает Михаил Хорьков.
Он считает, что, даже если ключевую ставку начнут снижать в ближайшие месяцы, заметное смягчение условий по кредитованию произойдет не ранее конца года.
Отметим, что дальнейшая динамика ипотечного рынка будет зависеть не только от монетарной политики в РФ, но и от будущего программы «Ипотека с господдержкой» под 8%. Официально она должна завершиться 1 июля 2024 года. В Банке России и правительстве РФ неоднократно говорили, что эту меру поддержки нужно сделать адресной. Однако окончательное решение еще не принято. Возможно, льготную ипотеку продлят только в регионах с низким спросом. Также нельзя исключать, что это коснется всей страны. В этом случае возможен дифференцированный подход (регионы поделят на группы, где будут разные условия предоставления льготных кредитов).
Как отмечают аналитики, если в регионе не продлят программу «Ипотека с господдержкой» в ее текущем виде, то весной и в начале лета на рынке можно ожидать новый всплеск спроса на жилищные кредиты — заемщики будут торопиться успеть оформить ипотеку на прежних условиях. Однако этот период продлится недолго. После ажиотажного спроса неизбежно последует обвальное снижение.
В случае продления программы на прежних условиях сильных месячных колебаний числа сделок не будет. В этой ситуации активность на ипотечном рынке будет невысокой до завершения периода высоких ставок в экономике.
«Решение о сохранении ключевой ставки на уровне 16% было ожидаемым. В ближайшие месяц-два важнее то, что в итоге решат по пролонгации льготных программ. После этого станет больше определенности в части того, увидим мы еще один локальный пик спроса или нет», — заявил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
Впрочем, при любом сценарии ожидать обвального снижения ипотечного рынка по итогам текущего года не приходится. Во-первых, спрос по-прежнему будет поддерживать программа «Семейная ипотека» под 6%, которую продлили до 2030 года. Во-вторых, в стране сохраняется стабильная экономическая ситуация (речь идет о рекордно низкой безработице, росте зарплат во многих секторах экономики), которая стимулирует многие семьи совершать крупные покупки.
УрБК будет следить за развитием событий.
Изображение создано с помощью нейросети Midjourney