Площадь квартир-студий в Петербурге за 10 лет сократилась примерно на 20%, при этом спрос на них не падает. По итогам 2023 года их доля на рынке составляет около 40%, а в продажах у разных застройщиков — от 30% и более. Такие квартиры чаще всего покупают для инвестиций, но есть целая категория покупателей, которые выбирают их и для жизни, потому что такой вариант остается самым бюджетным.
Что происходит на рынке малогабаритного жилья и лотов в апартаментах — рассказали участники круглого стола «Фонтанки».
Стабильный спрос
На ипотечный спрос, в том числе на востребованность студий, повлияло повышение первоначального взноса до 20% по семейной ипотеке и до 30% по ипотеке с господдержкой. Как отметила Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге, это ощутимо для рынка — по крайней мере, для комфорт-класса.
— По нашим исследованиям, сейчас около 21% покупателей могут позволить себе первоначальный взнос максимум 15%, — говорит она. — И это влияет на переток спроса из городских новостроек в областные и на рост интереса к студиям в целом по региону. Например, в наших проектах средний чек на двухкомнатную квартиру сейчас — 5,8–6 млн рублей. В черте города в таком бюджете можно позволить себе только студию, в лучшем случае однокомнатную. Сейчас в проекте «А101 Лаголово» более 60% продаж неизменно приходится на квартиры семейного формата, однако в последние два месяца мы увидели рост доли студий на 5%, в то время как продажи однокомнатных квартир снизились на 8%. Конечно, сейчас хотелось бы, чтобы спрос на малометражные форматы как минимум не поднимался, а в идеале — сокращался, смещая фокус на многокомнатные квартиры. И для этого есть предпосылки, например продление программы семейной ипотеки.
— По данным аналитиков GloraX, доля сделок со студиями и однокомнатными квартирами на первичном рынке в Санкт-Петербурге по итогу прошлого года составила более 72%, то есть, по сути, это самый топовый продукт у клиентов, причем во всех сегментах, включая премиум. Даже по итогу непростых первых двух месяцев 2024 года мы можем сказать, что спрос на студии остается стабильным. По нашему опыту, студии — это продукт, который интересен покупателям всегда, неважно, есть ли господдержка или нет, такие лоты остаются самыми привлекательными по стоимости и обеспечивают девелоперам крепкий стабильный спрос, — считает Татьяна Халилова, директор департамента продаж Glorax.
Спрос на малогабаритное жилье остается стабильно высоким, добавляет Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости, особенно сейчас, когда ужесточаются требования к выдаче ипотечных кредитов и покупатели стараются сохранить свои сбережения и успеть «запрыгнуть в последний вагон» и вложиться в недвижимость. По ее словам, доля сделок со студиями и однокомнатными квартирами в 2023 году на первичном рынке Петербурга составила более 70%. И в качестве инвест-продукта студии являются наиболее подходящим и ликвидным продуктом сегодня на рынке доходной недвижимости.
— Мы остаемся в рынке и видим положительную динамику на примере своего проекта IN2IT, — добавляет она. — Деловая локация позволяет не заканчивать туристический сезон в августе, и мы до ноября держим процент загрузки на уровне 80%.Спрос на студии у нас остается стабильно крепким, и ближе к сезону спрос на аренду увеличивается как на номера-студии, так и на более высокие категории номеров.
— Студии популярны не благодаря своему особому формату и жилым характеристикам, а из-за небольшого размера и относительно недорогой конечной стоимости лота, — считает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Несмотря на то, что стоимость квадратного метра студий, как правило, самая высокая в объекте, они доступнее других лотов по чеку покупки, а значит, аудитория покупателей студий заметно шире, чем у многокомнатных квартир. Последние ограничения по программам льготной ипотеки (например, размер кредита не более 6 млн рублей) отразились на покупательной способности и на спросе. Если в первом полугодии прошлого года мы наблюдали снижение интереса к студиям и увеличение продаж однокомнатных квартир, то во втором полугодии студии вернули свои позиции и укрепились в 2024 году.
— В целом в агломерации Санкт-Петербурга и Ленинградской области спрос на студии достаточно стабилен последние пять лет — в 2019 году в общей структуре продаж их доля составляла 31%, а в 2023 году достигла показателя 29%, — продолжила Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости». — IV квартал 2023 года подстегнул спрос на студии практически до 33%, так как на фоне изменения первоначального взноса люди стремились вложить и сохранить собственные накопления. И, конечно, начиная с третьего квартала среди покупателей стал заметен больший процент инвесторов на рынке: многие понимали, что доступна ипотека на выгодных условиях с минимальными вложениями, что позволит им в дальнейшем хорошо зарабатывать. Если говорить об изменениях условий господдержки, мы не фиксируем сильных изменений в спросе по типу квартир. Да, меняется структура ипотечных сделок. Но даже для клиентов с минимальными взносами доступны специальные программы, которые позволяют снизить ежемесячный платеж на период строительства, а затем выйти на рыночную ставку и при необходимости использовать инструмент рефинансирования.
Как рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», в прошлом году относительно 2022 года спрос на студии в Петербурге немного снизился — примерно на
Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1 Строительная Компания
Столько, сколько надо
По словам Сергея Софронова, доля студий в новых проектах рассчитывается исходя из спроса на рынке, локации и концепции проекта. Если оценивать рынок новостроек в целом, то доля студий в предложении за весь 2023 год составила почти 26%, однокомнатных — 36,5%. Еще четверть пришлась на двухкомнатные и оставшееся — на все остальные. Спрос на эти форматы в Петербурге опередил предложение. По его словам, в недорогих новостройках на студии и однокомнатные квартиры нередко приходится под 75% от всех вариантов, при почти полном отсутствии трехкомнатных квартир. Но есть и примеры иного подхода.
— Например, в жилом квартале Respect, который мы строим у метро «Лесная», на долю студий приходится 25% от всех квартир, — говорит он. — Это меньше, чем однокомнатных (37%), и меньше, чем в среднем в комфорт-классе. Более того, это даже чуть меньше, чем будет двухкомнатных квартир в этом же проекте (26%). И еще есть трехкомнатные. Это пример концепции квартала, рассчитанного в большей степени на личное проживание, на семьи.
Как рассказала Мария Орлова, в прошлом году Ленинградская область заняла первое место в России по количеству продаваемых студий на вторичном рынке. Большая их часть располагается в Мурино, Буграх и Кудрово. Сейчас, если рассматривать первичный рынок, то и по Петербургу, и по Ленинградской области встречаются проекты, где студии составляют 40% от всех квартир, хотя еще
— В наших жилых районах мы по-прежнему проектируем не более 20% студий. В то же время мы видим, что у некоторых застройщиков на такие квартиры приходится до 80% продаж, что дает общий прирост по рынку, — отметила она.
— Доля студий, безусловно, зависит от проекта и его класса, — говорит Татьяна Халилова. — Но такой тип квартир у нас есть везде — в премиуме, бизнесе и комфорте. Например, в этом году мы вводим в эксплуатацию наш первый апарт-отель GloraX Заневский. На наш взгляд, это очень привлекательный продукт именно для инвестиций — выверенные метражи апартаментов-студий с полной меблировкой позволяют использовать эти лоты под сдачу туристам или, например, поселить детей, приехавших в город на учебу. Здесь есть все удобства отеля, в том числе и полная безопасность, что важно в случае со студентами, которые, возможно, впервые оказались одни в большом городе. Довольно популярным продуктом для инвестирования оказались студии в нашем новом жилом проекте в Ленобласти GloraX Новоселье — благодаря доступной стоимости, которая укладывалась в новые лимиты по ипотеке, эти лоты пользовались спросом даже в феврале 2024, когда наблюдалось общее падение продаж.
— Включая в состав квартирографии жилых комплексов студии, мы тщательно продумываем эргономику их пространства, — продолжила Екатерина Немченко. — Несмотря на небольшой размер лота, мы задаем зонирование, продумываем сценарии использования и организации быта, чтобы было действительно комфортно и удобно жить. В числе наших планировочных разработок есть студии с тремя окнами, с окном в санузле. В проектах «РСТИ» есть студии в диапазоне
Марина Павлюкевич добавила, что за 10 лет доля такого предложения в апарт-отелях на первичном рынке Петербурга значительно увеличилась, и в разных проектах она может превышать 80% в квартирографии.
— У нас доля номеров-студий составляет 65%, и для апартаментов это значительно ниже среднего показателя по рынку, которое может достигать 90%, — добавила она. — Увеличение количества студий в целом по рынку во многом указывает на тенденцию постоянного притока молодых специалистов. Малогабаритные апартаменты также привлекают внимание профессионалов разных сфер, и у нас мы отмечаем спрос среди корпоративных и туристических клиентов.
— Доля студий в жилых комплексах напрямую зависит от класса недвижимости, — продолжила Оксана Понаморенко. — В дорогих проектах таких вариантов немного или нет совсем. В новостройках стандартного класса студии могут составлять более половины от всего объема предложения. Оптимальное количество студий в объектах комфорт-класса: например, в «английском» квартале Компании Л1, ЖК «Лондон Парк», «Шекспир», «Байрон» на студии приходится около 10–15% от общего объема.
— Доля студий зависит от стратегии девелопера, локации и от класса возводимого жилья, — уточнила Ольга Кобякова. — В проектах комплексного освоения территорий их процент закономерно выше, чем в квартирографии бизнес-класса. Безусловно, также важны вариативность метражей, например Setl Group в рамках собственной квартирографии в большинстве случаев проектирует классические варианты, отмеченные наибольшим спросом, — это студии площадью
Инвестиционный вариант
За последние пять лет средняя площадь строящихся квартир в Санкт-Петербурге снизилась до
— На рынок выводятся целые жилые комплексы, состоящие из студий и однокомнатных квартир, — говорит он. — В результате российские семьи не могут реально улучшить жилищные условия, а в городах РФ формируется некомфортная городская среда. Лично я считаю, чтобы исправить сложившуюся на первичном рынке ситуацию, необходимо на законодательном уровне запретить проектирование и строительство квартир менее 33 кв. м; установить максимальную долю однокомнатных квартир — не более 10% от общего числа квартир в жилом комплексе; закрепить определение «однокомнатная квартира», как квартира с не менее чем двумя помещениями: кухней и комнатой (каждое с окном) и санузлом; оставшуюся долю в ЖК должны занимать многокомнатные квартиры (от 45 кв. м).
По его мнению, существующий сегодня инвестиционный спрос на малогабаритные квартиры можно удовлетворить, развивая в РФ систему апарт-отелей (комплексов апартаментов, доходных домов) с профессиональными управляющими компаниями, заинтересованными в поддержании надлежащего состояния объекта и его высокого статуса. Такие инициативы позволят улучшить облик новых семейных жилых комплексов и объектов гостиничного типа, что сформирует комфортную городскую среду и сдержит рост цен на первичном рынке, а также земельных участков под жилищную застройку. Кроме того, увеличение объемов строительства объектов гостиничного типа сохранит общий объем строительства в стране и увеличит налоговые поступления в бюджет от легализации аренды.
— Это моё личное мнение, подкрепленное опытом работы в компании «Строительный трест», — добавил он. — Уже 32 года компания успешно реализует проекты жилых комплексов, ориентированных на комфортное проживание семей, с большой долей многокомнатных квартир. Средняя площадь квартир в нашей компании на сегодня составляет
Необходимо и достаточно
Сергей Софронов считает, что
— Сама по себе планировка принципиально не меняется, студии, как правило, прямоугольной формы, — говорит он. — Проекты со свободной планировкой рассматривать и сравнивать смысла нет, поскольку здесь могут быть любые решения, как и площади.
Оксана Понаморенко подтвердила тенденцию к снижению площади студий.
— В некоторых проектах стандартного класса можно найти варианты площадью менее
— С точки зрения студий, мы идем вразрез с рынком, так как проектируем их мало, — отмечает Мария Орлова. — Наша основная аудитория — это семьи, поэтому доля многокомнатных квартир у нас преобладает как в спросе, так и в экспозиции. В то же время, если рассматривать те студии, что у нас есть, то основной спрос приходится на варианты метражом 24–28 кв. м. Если говорить о метраже однокомнатных квартир, то чаше всего приобретают стандартные 35–37 кв. м.
— Сейчас «разбег» метражей студий довольно значителен. Например, в нашем столичном проекте GloraX Premium Белорусская у нас есть студии площадью чуть больше 30 метров, но это скорее московская специфика, когда лоты приобретаются в качестве инвестиции или места для остановки в городе на период делового визита. Кроме того, такая площадь обусловлена премиальным классом, в котором мелкая нарезка лотов не приветствуется. Также все мы видели, как на рынке появлялись студии площадью
— Относительного тех больших семей, что некогда жили вместе с родителями по 4–5 человек и вели совместное домашнее хозяйство, современная семья выглядит иначе, — поясняет Марина Павлюкевич. — Сегодня все больше живут по 1–2 человека, и если все правильно спланировать, то для жизни будет достаточно и меньшей площади, например однокомнатной квартиры с большой кухней-гостиной вместо двухкомнатной квартиры. Также на спрос во многом повлиял постоянный рост цен на недвижимость, который существенно изменил рынок и предпочтения покупателей. Квартиры-студии, то есть самое доступное жилье, за 10 лет уменьшились примерно на 20% — с
Вопрос цены
Ольга Кобякова привела статистику по началу этого года. В марте в Санкт-Петербурге в сегменте «масс-маркет» квадратный метр студии в среднем стоил 246,9 тыс. рублей, однокомнатных квартир — 237,8 тыс. рублей, то есть разница составила порядка 11 тыс. рублей. По Ленинградской области разница такая же, только по студиям цена метра достигла 158,6 тыс. рублей, по однокомнатным квартирам — 147,8 тыс. рублей.
— Нужно понимать, что, если в объекте запроектировано 40–45% студий, цена на них будет ниже, а стоимость однокомнатных возрастет. Именно поэтому многое зависит от квартирографии проектов, — пояснила она. — Кроме того, на стоимость влияет наполнение проекта, так как в одной и той же локации иногда разница в цене по разным объектам может достигать 40 тысяч рублей за квадратный метр.
По словам Сергея Софронова, в комфорт-классе со студиями в квартирографии квадратный метр однокомнатных квартир стоит в среднем на 7–20% меньше, чем студий. Между одно- и двухкомнатными, и далее по возрастанию, также будет уменьшение цены в пересчете на квадратный метр — больший метраж означает и большую общую цену. Эксперт подчеркнул, что, иными словами, студии — это самый дорогой формат по стоимости «квадрата», но самый дешевый по цене за квартиру.
— Цены на первичном рынке Петербурга выросли к 2024 году до 260 тыс. руб. за
— Всегда есть сложный баланс между студиями и небольшими однокомнатными квартирами — в студиях стоимость за квадратный метр выше, за счет меньшего метража. Для застройщиков такая разница не очень критична, а для клиента она может составлять сумму сопоставимую с размером первоначального взноса, что ощутимо, — отметила Татьяна Халилова.
Оксана Понаморенко добавила, что разница в метраже однокомнатной квартиры и студии может быть небольшой, а разница в стоимости — около 15%.
— Если говорить о ценах, то в жилом районе «А101 Лаголово» средняя стоимость студии сейчас 3,5 млн, а квадратного метра в этом сегменте — 153 тыс. руб. — рассказала Мария Орлова. — Однокомнатная, со средней ценой квадратного метра 131 тыс. руб., стоит 4,8 млн. В районе «А101 Всеволожск» студия будет стоить уже 4,1 млн со средней стоимостью квадратного метра 163 тыс. руб., а однокомнатная квартира — 5,3 млн и 145 тыс. руб. за квадратный метр. Разница стоимости квадратного метра в студии и однокомнатной квартире получается где-то около 15%, и это достаточно большое значение, в среднем по рынку она составляет 8–10%.
Для своих целей
По словам Марии Орловой, студии покупают чаще всего в качестве первого жилья для детей. Нередко родители приобретают студию в той же локации, где живут сами, и могут сдавать ее, пока дети не повзрослеют. Также студии комфортны для переезда из другого региона, особенно популярны они у студентов.
— Получается, что цель покупки студии смешанная — и для инвестиций, и для жизни, — говорит она. — Однако основная причина интереса к такому формату — это экономия. Если у клиентов есть возможность приобрести однокомнатную квартиру или больше, то они выберут именно их вне зависимости от целей.
Оксана Понаморенко отметила, что студии покупают как для личного проживания, так и в инвестиционных целях. Для себя такое жилье чаще выбирают молодые люди, которые хотят жить отдельно от родителей. Также, по ее словам, этот вариант отлично подходит для пожилых людей: в небольшой квартире проще поддерживать порядок, коммунальные платежи за нее ниже. Инвесторы выбирают такую недвижимость, поскольку есть хороший спрос на аренду недорогого жилья.
— Это оптимальный метраж для старта в инвестиционной деятельности, — считает Марина Павлюкевич. — Наибольший интерес со стороны инвесторов вызывают сервисные апарт-отели, где есть управляющая компания, которая берет все вопросы по обслуживанию и загрузке апартаментов на себя, а собственник получает пассивный доход. С точки зрения инвестиций апартаменты являются более привлекательным сегментом для вложения своих средств. В связи с новыми законодательными изменениями квартиры сейчас менее привлекательны по сдаче в посуточную аренду. Апартаменты более безопасны, на территории есть гостиничный кластер, видеонаблюдение, инфраструктура.
— Мне кажется, на всем рынке портрет покупателя квартир-студий относительно одинаков: чаще всего это те, кто покупает свое первое жилье, либо приобретает квартиру детям «на вырост», либо это инвесторы, — добавила Татьяна Халилова. — В последнее время инвесторы не очень активны на рынке, но мы уверены, что это временный спад, так как сейчас у многих клиентов потенциальные первоначальные взносы лежат на банковских вкладах. Инвесторы ждут окончания действия ставки в 16% годовых, которые дают сейчас банки на 3–6 месяцев и в дальнейшем вероятно вернутся на рынок недвижимости. Например, по нашему проекту GloraX Заневский, который мы будем вводить в эксплуатацию уже в середине этого года, мы уже видим возобновление интереса инвесторов к продукту, — подчеркнула она.
— Студии — это классическая история. Очень часто клиенты покупают их, когда решают семейные вопросы. Например, они стремятся быть рядом с родителями, чтобы в любой момент помочь. Или рассчитывают на поддержку бабушек и дедушек, чтобы те смогли присмотреть за ребенком, пока родители на работе, — приводит примеры Ольга Кобякова. — Еще одна категория покупателей — инвесторы или клиенты, которые приобретают студию на перспективу детям. Даже если они не располагают большой суммой на первоначальный взнос, но имеют накопления до 800 тысяч рублей, многие из них выбирают вложить эту сумму в студию, зафиксировав стоимость и минимальную процентную ставку.
Сергей Софронов уточнил, что и экономия, и инвестиции — два основных мотива покупки студий. Вплоть до того, что люди пользуются льготной ипотекой, сдают затем студии в аренду, компенсируют часть ипотечного платежа арендным и сохраняют этим деньги.
— С точки зрения первого жилья или покупки какой-то начальной квартиры родителями для детей — студии востребованы, — говорит он. — Здесь определяющую роль играет бюджет и финансовые возможности. Есть и разница в цене, иногда значительная, в зависимости от того, когда покупать — в начале строительства или перед выдачей ключей. В течение всего строительного цикла цена на квартиры растет регулярно. Кроме того, наиболее дешевые квартиры, если говорить о комфорт-классе, раскупается в числе первых. И далее выбор среди недорогих вариантов сокращается.
С разным статусом
Марина Павлюкевич напомнила, что вне зависимости от сегмента недвижимости инвестору стоит вдумчиво оценивать надежность актива, его ликвидность, а также доходность и окупаемость.
— В нашем проекта IN2IT 65% составляет доля номеров-студий, — говорит она. — Для арендаторов есть услуги гостиничного сервиса, развитая инфраструктура и комфортные места общего пользования, необходимые сервисы, магазины, аптеки, ресторан и другие услуги. За счет этих х преимуществ и профессионального централизованного управления апартаменты сдаются дороже по сравнению с квартирами в аналогичной локации. За счет небольшой площади, а также программы рассрочек этот формат доступен широкому кругу инвесторов.
— Вход в покупку квартиры-студии в статусе жилья на порядок выше, чем в апартаментах, — говорит Татьяна Халилова. — Приведу пример, в нашем жилом проекте GloraX Заневский, который сейчас готовится к сдаче, квартиры стоят от 9 млн рублей, а апартаменты с чистовой отделкой и с тем же самым сроком сдачи можно приобрести за 6 млн. Поэтому перед клиентом встает вопрос, насколько ему принципиальна история фактической прописки, ведь в апартаментах можно сделать временную регистрацию на 3–5 лет и использовать все те же самые блага, что и с квартирой. Так что, с точки зрения входа в инвестицию, апартаменты сейчас достаточно привлекательны.
— Если у инвестора есть примерно половина от стоимости апартамента, то можно брать его в ипотеку, — считает Сергей Софронов. — Даже по не льготным ставкам — фактическая доходность ипотечные платежи может его покрывать. Кроме того, ставки бывают и не самые высокие. У нас, например, от 10,2% годовых. Если откровенно, то покупка студии в жилом доме с сугубо инвестиционной целью — это устаревший и не самый оправданный формат. Сервисные апартаменты той же площади принесут больше денег от аренды на каждый квадратный метр. А иногда еще и будут стоить немного дешевле, если сравнивать с жильем в той же локации.
По его словам, за студию в жилом доме играют два фактора: возможной прописки и льготной ипотеки. Но, во-первых, вряд ли кто-то будет прописывать арендаторов у себя. Во-вторых, базовая льготная ипотека сейчас дается один раз.
— В пользу апартаментов играет фактор управляющей компании, которая сдаст его в аренду так, чтобы он приносил как можно больший доход и летом (по краткосрочной аренде), и в низкий сезон (по долгосрочной), — уточнил Софронов. — В частности, УК наших апарт-отелей, Avenir, закрывает вопрос со спросом в низкий сезон корпоративными контрактами с юрлицами. Ну, а летом принимает туристов.
— Апартаменты по своей сути — это не жилая, а коммерческая недвижимость, — напомнила Оксана Понаморенко. — Да, на этапе покупки они стоят дешевле, и если планируется получать прибыль от сдачи недвижимости в аренду, этот вариант может показаться более привлекательным. В долгосрочной же перспективе студии в жилых комплексах — это более хорошее вложение, так как квартиры дорожают быстрее, чем апартаменты, да и продать при необходимости такое жилье будет проще.
— Инвесторы отдают предпочтение студиям в жилых комплексах или в апарт-отелях в зависимости от стратегии инвестиций, — подытожила Екатерина Немченко. — Сервисные апартаменты предлагают определенную доходность, в то время как инвестиции в жилье больше нацелены на сохранение вложений и эффект от вложений в долгосрочной перспективе. Не исключен доход от аренды, но этим процессом управляет сам инвестор. Неудивительно, что в Петербурге инвесторы отдают предпочтение сервисным апартаментам, а жилье приобретают для собственного пользования, повзрослевшим детям либо как вложение для сохранения денег.