«Вакансия по складам в Екатеринбурге 10 лет не превышает 1,5%. Это сигнал для инвесторов»
«Представьте, что вы даете государству в долг под 15-16% на 5-10 лет, а стоимость долга/актива растет в 1,5 раза. При взвешенном подходе схема надежна». Андрей Толшин — о перспективах рынка.
В последние годы в Екатеринбурге особенно часто открываются распределительные центры и склады крупных региональных и федеральных игроков. И очевидно, что спрос на площади под них в городе будет долгосрочным. По оценкам компании «Истэйт», сейчас объем качественных складских площадей в Екатеринбурге оценивается в 2 млн кв. м, но вакансия по ним стремится к нулю.
Директор компании «Истэйт» Андрей Толшин отмечает, что сложившаяся ситуация может быть выгодна инвесторам:
— Ни для кого не секрет, что наиболее безопасный и консервативный способ инвестирования сегодня — это дать в долг государству или крупным компаниям. Мы не берем во внимание банковские вклады, так как это скорее способ сберечь нажитое, чем приумножить. Ставки по таким инструментам сегодня действительно высоки, но и срок, на который предлагают разместить денежные средства, достаточно короткий. По факту мы живем от заседания к заседанию ЦБ и планируем на короткий срок.
При этом мы понимаем, что текущая ситуация на рынке связана с жесткостью денежно-кредитной политики ЦБ. Дальнейшее ужесточение требований может произойти только в случае форс-мажора. Поэтому наиболее вероятный сценарий — движение в сторону смягчения.
Для кого-то такое смягчение будет сигналом для возобновления инвестиций в основные средства с привлечением заемного финансирования «под себя». А для кого-то это повод начать искать новые идеи — текущую доходность в один шаг будет уже не получить.
Представим ситуацию, что вы могли бы дать в долг государству под ставку 15-16%, но только не на год или два, а на 5-10 лет, и при этом стоимость самого долга (вашего актива), помимо процентов, выросла бы в 1,5 раза. Примерно так работает в Екатеринбурге схема со строительством складов для последующей сдачи в аренду.
Для многих консервативных инвесторов схема неочевидна и выглядит несколько рискованно. Но при взвешенном подходе работает достаточно надежно.
Спрос на склады в Екатеринбурге на протяжении последних 10 лет стабилен. В условно хороший год запрос составляет 200-250 тыс. кв. м, в средний — 80-100 тыс. кв. м. Судя по статистике прошлых лет и ситуации со строительством складов сейчас, спрос на качественные площади в городе в ближайшее время будет высоким.
Приведу еще несколько цифр для складских комплексов класса «А» в Екатеринбурге.
- Стоимость продажи складского здания класса «А» в 2019 г. составляла 45 тыс. руб. за кв. м. Стоимость продажи склада в 2024 г. — 85 тыс. руб. за кв. м.
- Стоимость аренды склада в 2019 г. составляла 5,4-6 тыс. руб. за кв. м. в год. Стоимость аренды в 2024 г. — 10-12 тыс. руб. за кв. м в год.
- Вакансия по складам в Екатеринбурге не превышает 1,5% от общего количества площадей на протяжении последних пяти лет. Рынок остается сильно дефицитным.
Основной плюс — это долгосрочные отношения со стабильной компанией. Если говорить о лице арендатора на объектах площадью от 10 тыс. кв. м, то это крупная федеральная или региональная компания с хорошей финансовой дисциплиной. Долгосрочность отношений обеспечивается наличием моратория на расторжение договора аренды сроком на 3-5 лет — это значит, что арендатор заплатит полную сумму аренды, если захочет разорвать отношения. А договор аренды может быть заключен еще на этапе строительства.
Что такое взвешенный подход?
- Правильно выбрать локацию. Не стоит строить склады там, где они не востребованы или востребованы в меньшей степени. Топовые локации сегодня примыкают к аэропорту Кольцово. Менее востребован север города, Верхняя Пышма, Среднеуральск, поэтому и новые проекты там появляются крайне редко. Да, сегодня в Екатеринбурге склад у вас снимут практически в любой точке. Но с учетом перспективы владения лучше выбрать такое место, где впоследствии не придется снижать арендную ставку. Помним и о рынке труда, и о доставке персонала. На рынке труда сейчас отдельный пердюмонокль.
- Технический заказчик и подрядчик на строительство. Лучше взять того, кто имеет реализованные проекты в отрасли. Быть может, склад и выглядит как большой ангар, но специфики и там хватает. Там мало что можно испортить, но цена ошибки по основным позициям может быть крайне высока. В первую очередь это касается промышленных полов (ради ремонта придется останавливать работу арендатора) и кровли.
- Переговорщик на аренду. Хотите лучшие условия — привлекайте консультантов. Да, вы потратите какое-то количество денег, но подпишете договор на ваших условиях и не возьмете на себя лишних обязательств. Крупные федеральные игроки сейчас ведут переговоры достаточно жестко, и лучше понимать нюансы будущих арендных отношений.
Нужно честно сказать, что такие проекты не создаются исключительно на свои — все проекты реализуются с привлечением заемного финансирования. Ставки по нему сейчас заградительные — в диапазоне «ключевая ставка + 4 пункта». Специальные программы на сегодня отсутствуют. Но эта ситуация временная, и мы ожидаем смягчения ставки ЦБ в 2024-2025 гг., что позволит рефинансировать ту часть проекта, которая будет необходима инвестору.
От инициации проекта до получения разрешения на строительство пройдет не менее шести месяцев. Помните об этом при планировании проектов. Эта часть работы может быть начата уже сегодня!
Реклама. ООО «ИСТЭЙТ» ИНН 6685101417 erid: LjN8KQoLX