В России цены на вторичное жилье могут снизиться ближе к лету
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
Вот и дожили. На рынке российских новостроек сложилась уникальная ситуация. В целом по стране они продолжают дорожать. А в столицах — подешевели.
Как рассказали «КП» в федеральной компании «Этажи», за первый квартал средняя стоимость квадрата в новостройках России выросла на 4,9%. При этом в Москве — снизилась на 3,3%, а в Питере - на 2%. По другим городам-миллионникам положение дел разное, но в основном цены растут (см. «Только цифры»).
- В Москве и Санкт-Петербурге сказалось ограничение лимитов по льготным ипотечным программам с 12 до 6 миллионов рублей. Плюс падает одобряемость ипотечных кредитов из-за все новых ограничений, которые вводит Центробанк. По нашим оценкам, спрос на первичном рынке снизился с начала года в среднем на 8-10%. Естественно, это подталкивает часть застройщиков делать спецпредложения на свои объекты, — поясняет исполнительный директор «Этажей» Юлия Бочарникова.
Напомним, в декабре правительство ужесточило условия по самой популярной льготной ипотечной программе — на новостройки «для всех» под 8%. Первоначальный взнос был увеличен с 20% до 30%, а для Москвы и Санкт-Петербурга возможный потолок кредита снизили вдвое и уравняли с остальными регионами — 6 миллионов рублей. («Семейной ипотеки», тоже популярной, эти ограничения не коснулись). Кроме того, Центробанк уже неоднократно ужесточал требования к банкам, касающиеся платежеспособности заемщиков. Если коротко, выдавать кредиты тем, у кого на расплату по долгам уходит большая часть дохода, банкам стало невыгодно. Но при нынешних столичных ценах на новостройки найти других заемщиков уже не так-то просто.
- Рост же цен в регионах связан больше с изменением структуры предложения, — утверждает Юлия Бочарникова.
Исходя из слов эксперта, получается, что рост этот отчасти «технический». В начале года раскупали в основном самые дешевые варианты. Они большей частью ушли с рынка — что сказалось на средней цене квадратного метра, непроданные более дорогие квартиры «давят» на статистику.
Есть и такое мнение.
- Пока основная льготная ипотечная программа действует, новостройки продолжают увеличиваться в цене по всей стране. Способствует этому, в том числе, инфляция, — считает генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. - При этом предложение новостроек в целом по стране сократилось с начала года на 9%.
Напомним: основная льготная ипотечная программа — та самая, на новостройки под 8% - действует до 1 июля 2024 года. Уже очевидно, что дальше «для всех» она продлена не будет, льготные программы обещают сделать более «адресными». Так же очевидно, что те, кто только в этом году дозрел до покупки новостройки, но явно не попадает под условия «адресных» программ, будут стремиться купить квартиру до июля.
На вторичном рынке, по данным «Этажей», спрос за первый квартал 2024 года упал на 15-17%. Что неудивительно при нынешних ставках по ипотеке на такое жилье (в районе 17-18% годовых, льготные программы на покупку вторички в основном не распространяются).
Вы хотите услышать про обвал цен? Пока в среднем по стране за январь-март квадрат вторички подорожал на 0,6% (данные «Этажей»).
- Основной покупатель на рынке готового жилья — это сейчас россияне, которые улучшают свои жилищные условия (то есть продают уже имевшуюся квартиру и покупают новую — Ред.). Они готовы оформлять ипотеку и по нынешним ставкам. Поскольку у них достаточно большая доля собственных средств, требуются небольшие суммы. Либо деньги нужны на короткий срок - до продажи имеющейся недвижимости, если покупатель еще не был найден, — рассказывает Юлия Бочарникова. - Частично с этим трендом связано и увеличение средней цены квадратного метра, поскольку спрос сместился в сторону более просторных и качественных квартир.
Впрочем, разброс ситуаций по конкретным городам довольно велик (см. «Только цифры»). Среднестатистический рост цен дают в основном города с развитой промышленностью, где и доходы сейчас растут. Но не везде по стране так.
Ситуация из серии «что-то дорожает, что-то дешевеет - в среднем цены чуть-чуть подросли» может быть и в рамках одного города. Например, в Москве, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), в центральной и западной части вторичка продолжает дорожать. А в наиболее бюджетных Юго-Восточном, Северо-Восточном округах, в дальней части Новой Москвы (где нет метро) — дешевеет.
- Дешевое, по московским меркам, жилье более чувствительно к изменению рыночной конъюнктуры, чем дорогое, — утверждает руководитель IRN.RU Олег Репченко. - Продавцы недорогой недвижимости не могут месяцами ждать покупателей. Поэтому, когда спрос падает, вынуждены идти им навстречу. В дорогих сегментах срок сделки намного более длительный. Владельцы высокобюджетных квартир, как правило, больше всего боятся продешевить и держат цены до последнего. Поэтому ситуация, когда в дешевых сегментах цены ползут вниз, а в дорогих – стоят на месте или растут, означает, что рынок готов к снижению стоимости метра.
Где жилье за январь-март 2024 больше всего подорожало
(города-миллионники)
Новостройки:
Новосибирск +5,8%
Екатеринбург +5,5%
Воронеж +5%
Вторичный рынок:
Нижний Новгород +7,9%
Омск +4,3%
Челябинск +4,1%
И где оно больше всего подешевело
(города-миллионники)
Новостройки:
Москва -3,3%
Санкт-Петербург -2%
Краснодар -0,5%
Вторичный рынок:
Волгоград -2,7%
Санкт-Петербург 0
(остальные миллионники подорожали)
(По данным федеральной компании «Этажи»)
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ
Спрос на покупку квартир на вторичном рынке резко упал (подписывайтесь на наш подкаст)