Развитие комплексного малоэтажного строительства в Иркутской области обсудили на Байкальской строительной неделе. Своим опытом работы на загородном рынке поделился руководитель девелоперской компании MetaEstate Дмитрий Кузнецов. Почему при полноценном девелопменте ликвидность и цена дома растет, а при самострое – падает? Что позволяет MetaEstate создавать «метапродукт»? И каких партнеров ищет компания для новых проектов?
Выгоднее самостроя
Девелоперская компания MetaEstate не первый год занимается строительством загородных коттеджных поселков в Иркутском районе. В этом году завершается флагманский проект компании «Патроны Парк» на Байкальском тракте, в активной фазе строительства находится поселок «Кандинский», в планах – старт проекта «Коперник».
«Когда появляется такой ресурс, как земельный участок, пригодный для строительства частных домов, самым быстрым вариантом кажется продажа земли без подряда: достаточно «нарезать» участки и распродать их. И если мы посмотрим на цифры ввода жилья, то увидим, что подавляющее большинство новых домов в пригороде Иркутска возводится именно в формате самостроя», – рассказал Дмитрий.
В пример он привел Хомутово: если сравнить спутниковые снимки территории сейчас и пять лет назад, можно увидеть, насколько увеличились объемы застройки. При этом доля концептуальных коттеджных посёлков здесь – микроскопическая по сравнению с территориями, которые хаотично застраиваются людьми самостоятельно.
«На самом деле, сложный путь строительства концептуального, современного посёлка оказывается не только выгоднее, но и быстрее», – считает Дмитрий. По его словам, продажи в девелопменте – это долгий процесс, который длится на протяжении всей реализации проекта. И если стартовые условия при самострое и цивилизованном девелопменте зачастую одинаковые, то в процессе освоения участков они меняются.
«В случае самостроя заказчики покупают земельные участки, после чего самостоятельно определяют архитектурный облик дома – каждый в меру своего вкуса и бюджета. В результате неизбежно получается хаотичная застройка, и с появлением каждого нового дома это становится все более и более очевидным для тех, кто только собирается приобрести участок в поселке. Исправить это уже практически невозможно», – пояснил девелопер.
Таким образом, со временем привлекательность посёлка снижается, падает скорость продаж и стоимость. А на вторичном рынке начинают появляться участки тех, кто купил землю и разочаровался в своем выборе, купил – и не достроил. «Это приводит к внутренней конкуренции в рамках одного поселка, и девелопер уже не контролирует процесс. В итоге готовые дома зачастую теряют до 30% от стоимости строительства».
Договор – в комплексе
Создание концептуального поселка позволяет избежать такого рода проблем. Как рассказал Дмитрий Кузнецов, со своими клиентами MetaEstate заключает комплексный договор. «По нему земельный участок на период строительства мы передаём в аренду, а затем строим индивидуальный жилой дом по договору подряда. Мы проектируем все дома в рамках единой архитектурной концепции и выдерживаем ее на протяжении всего срока проекта».
По мере реализации поселка, с появлением каждого нового дома, конечный замысел девелопера становится всё более и более понятен, а следовательно, привлекательность территории только растёт. Вместе с ней растёт и цена, и скорость продаж. «Поскольку у наших заказчиков нет права собственности на земельный участок до окончания строительства, не возникает и внутренней конкуренции. Это делает процесс реализации более контролируемым».
По словам Дмитрия, стоимость готового дома в современном концептуальном посёлке всегда значительно выше себестоимости его строительства, что, кстати, важно и для банков – в случае, если такой дом становится предметом залога по ипотеке. «Ни один заказчик у нас не продал дом в убыток, чаще всего это достаточно большая маржинальность при продаже – минимум 30%, а часто и 50%. Вывод простой: при полноценном девелопменте, при цивилизованной застройке растут и цена домов, и ликвидность. А при самострое они падают», – резюмировал Дмитрий Кузнецов.
«Метапродукт» – в партнерстве
Главная компетенция MetaEstate – это умение создать «метапродукт» – современный дом в концептуальном коттеджном посёлке. «Почему «метапродукт»? Дело в том, что мы уделяем пристальное внимание огромному количеству деталей – это и энергоэффективность, и современная архитектура, и продуманная планировка дома, и планировочная структура посёлка, и акустический комфорт, и современный дизайн интерьера, и интеллектуальное управление», – перечислил Дмитрий.
Создавать такой сложносоставный, комплексный продукт девелоперу позволяет формат коммерческого партнерства. MetaEstate работает с партнёрами-подрядчиками, обладающими компетенциями в самых разных областях: общестрой, отделка, инженерные системы, светопрозрачные конструкции… «Мы создаём и новые направления. Например, сейчас ищем партнёров для производства ворот с подъёмно-поворотным открыванием, витражных конструкций на основе фахверковой технологии, био-каминов премиум-класса, каркасной встроенной мебели», – поделился Дмитрий.
Для ускорения реализации новых проектов MetaEstate приглашает к сотрудничеству и микродевелоперов: застройщиков, подрядчиков, инвесторов. «Если ваша компания способна качественно и быстро построить индивидуальный жилой дом – приходите, нам есть о чем поговорить, – обратился к коллегам Дмитрий. – Мы можем предоставить участок, проект и в результате реализовать готовый продукт. На наших землях, в рамках наших концепций это будет делать интереснее, чем на землях с хаотичной застройкой».
Что мешает загородному девелопменту
3 стоп-фактора, по мнению Дмитрия Кузнецова
1. Дефицит электроэнергии
Сегодня электричество – ключевой в регионе ресурс не только для освещения, но и для отопления домов в сегменте ИЖС. По словам Дмитрия, развитие майнинга привело к тому, что этот ресурс практически исчерпан. «Безусловно, мы повышаем энергоэффективность наших домов. Но построить поселок без электричества всё равно невозможно. Чаще всего, выбирая новый земельный участок, мы понимаем, что электромощностей для него просто нет. Соответственно, мы не можем рассматривать новое строительство, пока не появятся возможности запитать площадку».
2. Потребительский экстремизм
Читайте также:
По словам Дмитрия, в законодательстве в последние годы сформировался серьёзный перекос в сторону потребителя. Многие девелоперы сталкиваются со случаями потребительского экстремизма. Многочисленные иски приводят к убыткам, несоразмерным реальным ошибкам строителей. «Кроме того, от потребительского экстремизма страдает самое главное – репутация застройщиков и индустрии в целом. Потому что разгоняется волна негатива – по большей части совершенно неоправданная и бессмысленная».
3. Отсутствие газа
Толчок развитию региона, развитию рынка недвижимости, по мнению Дмитрия, могла бы дать газификация. «Жить в Сибири без газа? Это непорядок! На мой взгляд, газификация региона стала бы хорошим импульсом для развития территории в целом, для энергетической безопасности и улучшения экологии».