Ипотеку ожидают новые приключения: причины и следствия в обзоре ЦБ РФ
Рентабельность собственного капитала крупнейших застройщиков оказалась выше аналогичного показателя коммерческих банков: 26% против 17% соответственно, сетует ЦБ, приводя эти данные на конец первого полугодия в своем «Обзоре финансовой стабильности во II и III кварталах 2020 года». Такую ситуацию, по мнению регулятора, предопределил рост выручки застройщиков, так сказать, на пустом месте — совпадение повышенного спроса на рынке с незначительными изменениями себестоимости строительства: по данным Росстата, во II квартале 2020 года средняя фактическая стоимость строительства квадратного метра снизилась на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но в III квартале было отмечено небольшое повышение — на 2,9%. При этом недостаточный уровень предложения на первичном рынке при возникшем росте спроса привел к росту цен: из-за режима самоизоляции в апреле—мае во II квартале объем ввода жилья уменьшился на 22% в годовом сопоставлении, что между тем также было обусловлено и эффектом высокой базы 2019 года. В III квартале было отмечено незначительное превышение прошлогоднего уровня, всего на 0,5%. На фоне продолжающегося в III квартале года роста цен на первичном рынке и объемов продаж жилья, ЦБ РФ ожидает дальнейшего роста рентабельности застройщиков. Правда, регулятор не указывает при этом, почему именно произошел пусть и небольшой, но рост себестоимости строительства: только ли по причине самоизоляции и, вероятно, неких действий, связанных с «заморозкой» / «разморозкой» строек или отсутствием продаж, но при этом наличия необходимости содержать сотрудников, о чем нам всем хорошо известно, впрочем, как и при необходимости обслуживать кредиты.
Однако в отчете подчеркивается, что индекс цен на первичном рынке недвижимости в III квартале увеличился аж на 9,4% в годовом сопоставлении, а темп роста цен, учитывающий изменение структуры предложения, за аналогичный период составил 21%. Как ловко застройщики обернули ситуацию в свою пользу, не правда ли? Причем воспользовавшись моментом реализации государством важной задачи — обеспечением доступным жильем россиян, от которого зависит качество жизни и демография. Как отмечается в отчете ЦБ РФ, в целом по России доступность недвижимости в ипотеку в первом полугодии в принципе продолжила увеличиваться: индекс доступности недвижимости на 1 октября увеличился на 1,2 кв. м по сравнению с началом года, достигнув 40,3 кв. м. Но, как говорится, можно было достичь и лучшего эффекта. По расчетам ЦБ РФ, если бы не ускоренный рост цен на первичное жилье, индекс доступности жилой недвижимости благодаря льготной ипотеке составил бы на 1 октября — 45 кв. м. Так, в Краснодарском крае и Москве увеличение доступности ипотечного кредитования из-за снижения процентной ставки по кредиту было полностью компенсировано увеличением стоимости недвижимости.
В общем, обзор ЦБ — кладезь угнетающих мыслей: складывается впечатление, что доступным жилье в России не станет никогда, как бы государство не старалось. Если не банки будут повышать свою рентабельность на подобных льготной ипотеке программах, то этим займутся застройщики, и наоборот! Между тем, очевидно, раздражающий ЦБ РФ рост рентабельности застройщиков, мог бы пойти на пользу рынку в ближайшей перспективе, если, конечно, в принципе застройщики мыслят на перспективу, а не одержимы сиюминутными порывами заработать: они могли бы как раз и увеличить строительные мощности. Что же мешает это сделать — вопрос не только к застройщикам, но и к Минстрою России.
ЦБ приводит еще один аргумент в рамках обоснования роста цен на недвижимость, мол, в условиях превышения доходов от сдачи в аренду жилья над ставками по депозитам физлиц, как в целом по России, так и в крупнейших регионах страны, повышается привлекательность вложений в недвижимость. Собственно, таким образом, мы можем сделать вывод, что льготной ипотекой в первую очередь могли воспользоваться далеко не самые нуждающиеся в улучшении жилищных условий люди. По данным ЦБ РФ, по итогам сентября арендная доходность с учетом налогов и расходов на коммунальные платежи составила 5,5%, что превышает на 2,25 п. п. средневзвешенную ставку по депозитам физлиц со сроком привлечения до 1 года. Интересно, что из десяти крупнейших регионов по объему ввода жилья наибольшая разница между арендной доходностью и средневзвешенной ставкой по депозитам наблюдается в Свердловской области и Краснодарском крае. Между тем, опять-таки заметим, что если бы застройщики задействовали рост рентабельности в увеличении объемов строительства, то рост предложения на рынке мог бы снизить инвестиционную составляющую на рынке недвижимости. Однако у ЦБ есть также пессимистичное мнение и по поводу возможного роста объемов строительства, мол, рост цен на рынке недвижимости, который может привести к снижению доступности жилья для населения и чрезмерному росту долговой нагрузки граждан, если рост ипотечного кредитования не будет сопровождаться одновременным ростом доходов населения, а также инвестиционная составляющая, при которой доступ к ипотеке, по большому счету, имеют более высокодоходные группы населения (среднемесячный душевой доход — более 45 тыс. руб.) — являются основными «рисками, связанными с возможным бумом на рынке недвижимости».
Иными словами, регулятор переживает за собственные риски банковского сектора. Несмотря на отмечаемый регулятором же высокий потенциал ипотечного кредитования, значительный рост ипотеки темпами около 20% в год, подчеркивает ЦБ, возможен только за счет увеличения доступности ипотеки для менее доходных групп домохозяйств (со среднедушевыми доходами от 22 до 30 тыс. руб. и от 30 до 45 тыс. руб. на одного члена семьи). При этом наращивание задолженности в этом сегменте без соответствующего роста доходов может увеличить долговую нагрузку населения и, как следствие, снизить качество ипотечных портфелей.
На самом деле регулятор подозревает у банков и наличие других проблем. Вот, что о них говорит ЦБ в своем обзоре: «В условиях снижения процентных ставок в России до исторически минимальных значений процентный риск банковского портфеля становится все более значимым. Эпизод начала 2015 года показал, что по уровню потерь процентный риск может быть сравним с кредитным риском и даже способен превосходить его. В тот период масштабная реализация процентного риска была вызвана экстраординарным ростом ставок. В настоящее время уязвимость банков к процентному риску растет на фоне сокращения срочности пассивов и увеличения доли долгосрочных активов (в частности, ипотеки), а также в условиях традиционно распространенных «встроенных опциональностей» в банковские продукты». Решением, по мнению ЦБ, этих проблем может быть рост доли вложений в ОФЗ с переменным купоном и переход к корпоративному кредитованию по плавающим ставкам, что способствуют ограничению процентного риска. Для снижения подверженности процентному риску банкам можно рекомендовать увеличивать срочность привлекаемых средств и развивать кредитование по плавающим ставкам.
В результате скоро мы можем столкнуться с ипотечными кредитами по плавающим ставкам. В настоящее время в России плавающие ставки при кредитовании физических лиц практически не используются (доля задолженности по ссудам с использованием плавающих ставок в портфеле ипотечных жилищных кредитов составляет менее 0,1%), хотя законодательством они не запрещены. В условиях достижения ставками в России минимального уровня банки могут быть заинтересованы в развитии ипотеки по плавающим ставкам. Не исключаем, что плавающие ставки могут застопорить реализацию планов государства по расширению доступности жилья. Ведь ЦБ ориентируется в большей степени на международный опыт и теоретические аспекты, говоря, что обычно регуляторы повышают ставки в условиях высокой инфляции, когда номинальные доходы бизнеса и населения, скорее всего, растут, однако большая доля кредитов с плавающими ставками в активах банков усложнит реализацию денежно-кредитной политики Центрального банка: в случае необходимости повышения ключевой ставки может происходить ускоренный рост долговой нагрузки заемщиков — субъектов реального сектора.