Рынок недвижимости на Украине близок к полному краху: обзор
Строительство
Госстат Украины фиксирует рост объёмов строительных работ в сегменте жилой недвижимости в январе — сентябре 2017 года на 13%. Учитывая, что инфляция в тот же период составила более 10%, рынок де-факто идёт на уровне прошлого года, а увеличение объёмов строительства следует отнести скорее к общему падению себестоимости и некоторой дерегуляции отрасли весной этого года.
Эксперты уже давно говорят о том, что рынок столичной недвижимости близок к краху из-за избыточного предложения. Власти Киева подтверждают информацию.
«Действительно, такая угроза есть. На сегодня по той информации, которой я владею, примерно 60 тысяч квартир у застройщиков не проданы. И дальше продолжают строить. Если будет обвал, то обвал будет в том направлении, что цена на жилье сможет гораздо уменьшиться», — заявил городской голова Киева Виталий Кличко в эфире телеканала «112.Украина».
И дело не только в построенных квартирах.
«Это [в первой половине года только в Киеве в строй ввели 984 тыс. кв. м жилья] исторический максимум. Он намного превысил предыдущий рекорд 2007 года — 594 тысячи квадратных метров. А ведь тогда был последний год кредитного бума и экономического подъема. Год максимальных ВВП и зарплат. Хотя цены на недвижимость сейчас намного ниже. Скорее всего, по итогам 2017-го также будет зафиксирован новый рекорд по вводу в эксплуатацию жилья в Киеве», — прогнозирует управляющий партнер компании Capital Times Эрик Найман в комментарии изданию «Факты и комментарии».
Причину он называет уже известную: т.н. банкопад и перевод сбережений из депозитов в квадратные метры. Следует отметить, что результат I полугодия — на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Между тем останавливаться столичные застройщики пока не собираются. В середине ноября заявлено о начале строительства жилого комплекса на площади 20,2 га, который будет состоять сразу из 23 (!) зданий с более чем 7,5 тыс. квартир.
Любопытно, что практически одновременно с этим заявлением появилась новость о том, что к 2025 году в Киеве, по примеру Москвы, собираются затеять первый этап реновации жилья. В Киевской горадминистрации насчитали в столице около 3 тыс. домов (более 211,5 тыс. квартир суммарной площадью свыше 2,8 млн кв. м), которые в КГГА называют «устаревшими». Именно их и планируется сносить, переселяя жильцов в новостройки. Любопытно, что, согласно украинским законам, отказаться от переселения нельзя, и уже сейчас звучат опасения, что компенсация будет неравнозначной (в «хрущёвках» малая площадь комнат, поэтому их количество при обмене меньше).
Похоже, что именно на утилизацию старого жилья застройщики рассчитывают как на эффективную меру стимуляции спроса.
«На сегодня жилищный фонд Украины составляет почти 978 миллионов квадратных метров. Около половины — это устаревшая недвижимость, в частности так называемые хрущёвки. Поэтому Минрегион разрабатывает новый законопроект, позволяющий эффективно решать проблему устаревшего жилфонда. В частности, сейчас проводятся общественные слушания по поводу того, кто должен быть заказчиком реконструкции — государство или частные лица», — рассказывает журналистам заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе.
По мнению известного украинского адвоката и специалиста по имущественным правам в физически неделимых объектах собственности Татьяны Монтян, планы КГГА и застройщиков, мягко говоря, нереалистичны. В качестве примера она приводит дом по адресу ул. Милютенко, 23-а:
«…Этот дом полностью съеденный грибком, в котором жители просто мрут как мухи. Первые протесты они начали организовывать несколько лет назад, однако до сих пор живут там со своими детьми. Городская власть — и Кличко, и депутаты Киевсовета — всё это время «кормят» их обещаниями «вот-вот» снести их дом и переселить их в новый», — пишет она в своём Facebook.
Учитывая, что столько лет городская власть и жильцы не могут решить проблему одного дома, можно прикинуть, сколько лет потребуется на расселение 3 тыс. хрущёвок. С другой стороны, как раз это и может помочь справиться с теми самыми непроданными квартирами и валом нового строительства. Более вероятно, что жильцы таких домов постепенно сами будут покупать новое жильё и перебираться из аварийных квартир.
Ещё одна идея Мининфраструктуры — ввести законодательный запрет на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов без объектов социнфраструктуры: детсадов, школ, больниц. Тысячи квартир годами висят в базах непроданными в т.ч. потому, что они элементарно неудобны для жизни семьям с детьми. А пригороды Киева давно страдают от перегруженности социнфраструктуры, доходящей до 300−500% от норматива.
Любопытный проект в декабре обещают начать во Львове — строительство микрорайона, рассчитанного на размещение предприятий отрасли информационных технологий, совмещённого с жилой зоной. В строительство первой очереди (офисные здания, бизнес-центры, университет, жилая недвижимость) планируют вложить почти 100 млн долл. Львов, наряду с Киевом и Харьковом, известен как один из трёх городов, в которых предпочитают размещаться IT-компании, и расчёт девелоперов прост: привлечь действующие компании, а также новые, за счёт создания своего рода первого IT-парка в стране.
Замминистра по вопросам временно перемещённых лиц Георгий Тука сообщает нерадостные новости для своих подопечных: денег на жильё им не выделили. Любопытно, что чиновники отказали в совершенно незначительной сумме, долях процента от действительно необходимых средств.
«Примерно месяц назад мы неимоверными усилиями провели субвенции аж на целых 15 млн грн. для строительства жилья для переселенцев в городах Мариуполе и Первомайске, прошли все согласования, провели все конкурсы, дали на рассмотрение министерству финансов перечень объектов в городах Мариуполе и Первомайске. Две недели. Две недели ни слуху, ни духу, плевать на все, плевать на переселенцев, плевать на то, что им жить негде», — рассказал он в эфире «112.Украина».
«А зачем им выделять деньги на жилье, если они за три года уже решили все свои проблемы?» — цитирует Тука слова чиновника, ответственного за выделение средств.
Зато выделили 100 млн грн. на строительство жилья для железнодорожников в текущем году и 200 млн грн. — в будущем. Дело в том, что переселенцы украинское государство особо не беспокоят, а железнодорожники целыми бригадами бегут на заработки в Польшу. И приостановить этот процесс, по мнению руководства УЗ, может только выделение жилья. Ещё 1 млрд грн. получат военные на возведение 91 комплекса казарменного типа.
Рынок продаж
Итак, на Украине строят много, строят больше, чем даже 10 лет назад, когда украинская экономика была под завязку накачана «лёгкими деньгами». Однако продают всё меньше и меньше.
«На сегодняшний день из 200 построенных квартир в лучшем случае продается 20. Сейчас мы наблюдаем большое количество введенного в эксплуатацию жилья и отсутствие или очень слабое желание покупать это жилье у населения, которое просто не имеет на это средств. Потому что общая платежеспособность населения значительно ухудшилась по сравнению с тем, что было три года назад, и гораздо ухудшилась, по сравнению с тем, что было в 2007 году. Поэтому приведу цифры. В 2007 году количество сделок купли-продажи было 760 тысяч. А сейчас их ровно в два раза меньше. Это привело уже к тому, что мы наблюдали за прошедшие девять месяцев, где-то порядка на 7% снизилась стоимость квадратного метра», — такие данные приводит вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников журналисту издания «Новое время».
Также эксперты подтверждают, что 25%-ный рост вводимого в строй жилья при 3%-ном росте расходов на строительство (за вычетом инфляции) — следствие тотальной экономии, в т.ч. на прочности фундамента, толщине перекрытий и прочих моментах, которые некритичны сегодня, но могут дать о себе знать в будущем.
«Один из таких недавно обнаружили недалеко от столицы. Нарушений много, и они реально опасны для жизни. Такой дом может завалиться от небольшого подземного толчка или даже от сильного порыва ветра», — утверждает директор Конфедерации строителей Украины Виталий Грусевич в беседе с finance.ua.
Доходит до того, что специалисты по рынку недвижимости советуют не спешить с покупкой, а арендовать жильё и дожидаться подходящего варианта.
Создаётся парадоксальная ситуация. С одной стороны, по данным портала недвижимости Lun.ua, только в сегменте нового жилья (строящиеся и построенные жилые комплексы) можно выбирать между 328 объектами. С другой стороны, из-за упомянутой тотальной экономии крайне непросто обнаружить комплекс с квартирами, оптимальными по соотношению «цена/качество». Тем более что почти все доступные для строительства площадки в Киеве были освоены или застолблены ещё лет 10−15 назад, и сегодня девелоперы реализуют свои мегапроекты (вроде упомянутого 7500-квартирного монстра) в заброшенных промышленных зонах, которые ещё только предстоит привести в приемлемый для жизни вид и построить социальную инфраструктуру.
С другой стороны, квартиры в ценовом диапазоне до 30 тыс. долл — это 70% спроса по столичному региону.
Относительно динамики цен на новостройки мнения разошлись. Эксперт по недвижимости Захар Федорак утверждает, что в октябре киевская недвижимость всех классов подорожала до 17 тыс. грн (+1%) в экономсегменте; до 48 тыс. грн (+2%) в премиум-сегменте. Такую информацию он предоставил порталу «Голос.ua». Однако экс-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Сергей Злыдень в комментарии для «Вести-Украина» утверждает, что в 2018 году возможна «утряска» цены ещё на 5%. К тому же, по его мнению, даже курс 30 грн/долл не приведёт к подорожанию, поскольку все эти риски уже заложены застройщиками в цену. Видимо, из-за того, что до таких значений гривна пока так и не упала, стоимость квартир в новостройках и снижается. Застройщики же говорят об удорожании стройматериалов, но утверждают, что поднимать цену не будут, хотя и опускать тоже не планируют.
Новый президент Ассоциации Эдуард Бразас предупреждает покупателей, что ниже указанной для экономсегмента цены покупать следует с опаской:
«Застройщики скорее заморозят стройку, нежели глобально снизят цены. Сейчас средняя стоимость квадрата на первичке — $800−1000. Это комплексы, которые с очень высокой долей вероятности будут достроены. Если застройщик предлагает цену ниже, хорошенько задумайтесь, для чего он это делает и будет ли такой комплекс достроен в срок».
Согласно же данным портала domik.net, всё зависит от конкретного района Киева. Скажем, в Оболонском районе зафиксировано самое значительное падение стоимости квартир в новостройках — до 1330 долл/кв. м (-14,2% с начала года). В Шевченковском районе, наоборот, самый значительный рост — 1360 долл/кв м (+23,3%). Дешевле всего же — Деснянский район: 679 долл/кв м (-9,7%).
В сегменте вторичного жилья эксперт по вопросам недвижимости Сергей Костецкий также прогнозирует ценовую стабильность:
«Вы знаете, ценам на квартиры на вторичном рынке жилья падать уже некуда. Людям проще поснимать с продажи всю свою недвижимость, нежели продавать ее за бесценок. Однако, с другой стороны, так как налоги у нас постоянно растут, «коммуналка» дорожает, то теоретически предложения о продаже жилья будут расти. Может быть какое-то незначительное снижение цены, но однозначно повышения стоимости этого жилья не будет. Несмотря на то, что в мире наблюдается подорожание квадратных метров, на Украине, судя по всему, ощутимого роста цен на рынке недвижимости пока не предвидится. До конца года стоимость жилья останется на том же уровне или продолжит медленно снижаться».
Рынок аренды
Тут тоже сплошные парадоксы. С одной стороны, в долларовом эквиваленте стоимость аренды однокомнатной квартиры в Киеве до сих пор примерно в два раза дешевле, чем ещё четыре года назад. С другой стороны, Bloomberg в своём рейтинге столиц по аренде недвижимости поставил Киев на… второе место. Дело в том, что Bloomberg ориентировался на официальную среднюю зарплату. И арендный платёж составляет в Киеве 213% от неё. Обойти Киев удалось только столице Венесуэлы, там для аренды нужно выложить среднюю зарплату почти за 14 месяцев.
С другой стороны, Bloomberg тоже следует поправить. По их данным, средняя арендная ставка в Киеве — 609 долл. Если считать по всем сегментам, возможно, так и выйдет. Однако, если ориентироваться на массовый сегмент, то указанная в рейтинге Bloomberg ставка примерно вдвое выше.
«Если говорить о долгосрочной аренде, то сегодня в Киеве самые востребованные квартиры — стоимостью до 500 долларов (до 13 тыс. грн.) в месяц. Чаще всего это одно‑ и двухкомнатное жилье», — подтверждает изданию «Факты и комментарии» сотрудник столичного агентства недвижимости Иван Прокопец.
ТРЦ, офисы, коммерческая недвижимость
Фонд гарантирования вкладов в очередной раз пытается продать недостроенный ТРЦ «Республика» — крупнейший на Украине (500 тыс. кв. м). В июле аукцион уже назначали, однако тогда заявок на покупку недостроя стоимостью 2,5 млрд грн. не поступило. В этот раз стартовая стоимость снижена в два раза. Скорее всего, покупателями станут инвесторы строительства (бизнесмены Дмитрий Фирташ и Вагиф Алиев) — для украинского бизнеса выкуп залогов у ФГВФЛ уже успел стать своего рода способом дисконтирования банковских долгов.
Портал minfin.com.ua со ссылкой на директора международной компании М+А Global Architects Эдварда Ходорковского пишет, что никто больше не закладывает в Киеве строительство таких крупных объектов. Максимум — 10−15 тыс. кв. м, с расчётом максимум на микрорайон-район, а также соответствующими якорными арендаторами. Ведущееся строительство более крупных объектов, как правило, это достройка ТРЦ, заложенных ещё несколько лет назад, иногда — с перерывом. Скажем, в этом году за восемь месяцев в Киеве ввели всего 8 тыс. кв. м. Зато в стадии строительства находится сразу 675 тыс. кв. м.
Консалтинговая компания Colliers International (Украина) уточняет, что, по прогнозам, к концу года сдадут ещё 46 тыс. кв. м,
В компании добавляют, что уровень вакантности в ТРЦ упал с 10% (начало года) до 6% (конец июня). Наивысшая арендная ставка в эти периоды составляла 65 и 68 долл/кв. м соответственно. При этом эксперты прогнозируют примерно 20%-ный рост арендных ставок к концу года и снижение вакантности до 2%, что вызвано замедлением темпов строительства и постепенным сокращением вакантных площадей.
Руководитель направления по консалтингу NAI Ukraine Марина Гуревич сообщила minfin.com.ua, что предложение офисной недвижимости в Киев сегодня составляет примерно 1700 тыс. кв. м, на конец октября дополнительно ввели 42,3 тыс., а ещё 25 тыс. кв. м достроят к концу года. Итого +67,3 тыс. кв. м (+60% к 2016 году). Уровень арендных ставок колеблется в пределах 8−28 долл/кв м, в зависимости от класса. Доля вакантности также снижается — на конец сентября 15,4%, тогда как летом — 16,3%.