Все чаще строительные компании, давно и уверенно работающие в Петербурге и Ленобласти, выходят в другие регионы страны. В этом видят плюсы с разных сторон — для застройщиков это новые рынки с региональными особенностями, новые потребительские запросы, расширение бизнеса, а для покупателей — появление выбора и возможности жить в комфорте, так как нередко в регионах наблюдается дефицит современных, грамотно продуманных девелоперских проектов.
Выход в регионы
Одной из причин, по которой федеральные девелоперы выходят в новые регионы, являются более привлекательные условия работы. Как отметил Егор Федоров, коммерческий директор GloraX, например, в регионах более низкий уровень конкуренции по сравнению с двумя столицами. При этом региональные застройщики создают менее качественный продукт, что позволяет федеральным девелоперам с большим опытом и экспертизой предлагать качественное жилье и особенные по наполнению проекты и таким образом аккумулировать отложенный спрос.
— Вторая причина региональной экспансии — это диверсификация бизнеса, на которую сегодня настроены многие компании, — говорит он. — Спрос может распределяться неравномерно, проекты в одних регионах могут быть более успешны с точки зрения спроса, чем в других. Дополнительно идти в регионы застройщиков также побуждает ограниченное количество земельных участков под жилое строительство в Москве и Санкт-Петербурге: здесь мало площадок, особенно под проекты комплексного развития территорий, на которых в последнее время специализируется GloraX, и работать становится сложнее, поэтому мы видим хорошие перспективы для развития в регионах.
Сегодня GloraX представлен в 7 регионах: Санкт-Петербург, Москва, Нижний Новгород, Казань, Ленинградская область, Ярославль и Владимир.
— Региональная экспансия — один из ключевых пунктов стратегии развития Группы «Эталон», которую представили еще в 2020 году, — говорит Юрий Бородин, старший вице-президент по девелопменту Группы «Эталон». — Сегодня мы активно масштабируем бизнес: наиболее долго мы работаем в Санкт-Петербурге и в Московском регионе, а с 2021 года строим и продаем недвижимость в Омске, Тюмени, Казани, Екатеринбурге и Новосибирской области. Планируя выход за пределы столичных регионов, мы в первую очередь рассматривали города-миллионники с высоким потенциалом развития и увеличения платежеспособного спроса на наш продукт. Сегодня мы строим сразу несколько жилых кварталов и даже районов в разных городах России: жилой квартал Shagal в Москве, квартал «Зеленая Река» в Омске, жилой район Солнечный в Екатеринбурге. В наукограде Кольцово (Новосибирская область) также вышли на активное строительство крупного жилого объекта.
Помимо Петербурга и Ленинградской области, холдинг Setl Group с 2004 года ведет свою работу в Калининграде и области. На сегодняшний день Setl Group уже построил в Калининграде и области 58 жилых домов общей площадью 320,4 тыс. кв. м.
— В прошлом году мы открыли продажи и приступили к строительству нового проекта «Консул» на Артиллерийской улице в Калининграде в 10 минутах езды от центра и 30 минутах — от побережья Балтийского моря, — рассказала Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). —Кроме этого, активные продажи сейчас ведутся в проекте Lake City в Светлогорске, а в прошлом году мы ввели в эксплуатацию последний дом в жилом комплексе «Олимпия» там же.
Тонкости выбора
Как пояснил Юрий Бородин, при выборе региона важно было оценить готовность местной администрации к сотрудничеству с крупными девелоперами, способными быстро развернуть строительство и инвестировать в развитие городских территорий. Это, как следствие, повышает привлекательность региона и стимулирует спрос на современное жилье. В качестве примера такого взаимодействия эксперт привел соглашение с правительством Свердловской области об инфраструктурном развитии жилого района Солнечный. Так, в феврале этого года региональные власти запустили трамвайное движение до нового жилого района.
— Выходя в новые регионы, мы внимательно изучаем и анализируем особенности местного рынка недвижимости, конкурентную среду, спрос и предпочтения покупателей, доступность ресурсов в регионе, — добавил он. — Это позволяет «почувствовать» город, его ритм. Опираясь на результаты нашего анализа и свой опыт в жилом строительстве, мы адаптируем продукт и создаем индивидуальные решения, учитывая потребности каждого региона.
— Мы учитываем не столько региональные особенности, сколько особенности локации, — продолжил Егор Федоров. — В частности, в Нижнем Новгороде при разработке проекта GloraX Premium Черниговская мы учли мукомольное прошлое этой локации и отразили его как в благоустройстве, где делали акцент на злаковых, так и в оформлении общественных пространств. Так, в отделке МОП «Дома Башкирова» прослеживаются принты злаков.
— Калининград был выбран после тщательного анализа существующего предложения жилья, — добавила Ольга Трошева. — Ведь если в регионе наблюдается дефицит современного жилья при отложенном платежеспособном спросе, новые качественные проекты, скорее всего, будут востребованы. Мы также оценили рекреационный и туристический, а значит, и высокий инвестиционный потенциал места: морское побережье, близость к курортным территориям и многое другое.
Разные и похожие
Очевидно, что региональные рынки имеют свои особенности и отличаются от петербургского. По словам Ольги Трошевой, рынок недвижимости Калининграда и области отличается от петербургского рынка и меньшим объемом, и меньшими ценами. Так, в Калининграде средняя цена «квадрата» в проектах класса масс-маркет по информации на конец 2023 года составляла 109,5 тыс. руб., на морском побережье — уже 142,8 тыс. руб., в пригородах Калининграда — 104,2 тыс. руб. Для сравнения: в марте 2024 года средняя цена кв. м в проектах класса масс-маркет в Петербурге — 236,8 тыс. руб., в пригородах — 148,4 тыс. руб.
При этом, что касается способа оплаты, и в Петербурге, и в Калининграде покупатели предпочитают ипотеку — доля таких сделок от 80 до 90% в разные месяцы прошлого года. По словам эксперта, покупатели в любом регионе оценивают не только сам проект, но и сопутствующую инфраструктуру, жилую среду в целом: наличие детских и спортивных площадок, зон отдыха и прогулочных территорий, их оформление и наполнение.
— Мы не фиксируем существенной разницы в запросах покупателей в зависимости от региона, — добавил Егор Федоров. — На сегодняшний день, прежде всего, спросом пользуются более компактные квартиры с функциональными планировками и выверенной эргономикой. Что касается региональных особенностей, то Нижний Новгород, например, отличается высокой активностью градозащитников. Нам приходится учитывать этот фактор и очень бережно подходить к редевелопменту объектов культурного наследия, так как, помимо нового строительства, проект включает в себя реконструкцию таких объектов, в частности, ансамбля зданий «Емельян Башкиров с сыновьями», построенных в XIX веке и представляющих особую ценность для города.
Также, по словам Егора Федорова, в Нижнем Новгороде наблюдается дефицит предложения в сегментах бизнес- и премиум.
—Каждый проект индивидуален и объем инвестиций может существенно разниться, даже в случае двух проектов, расположенных в рамках одного региона, — добавил он. — Еще один из ключевых параметров, который может влиять на себестоимость строительства — это климат. В более северных регионах себестоимость строительства будет выше в силу более сурового климата по сравнению с южными регионами. Объем инвестиций в реализацию проектов в Москве и Санкт-Петербурге априори выше за счет более высокой стоимости земли в двух столицах.