Не тренд, а неизбежность: почему растет активность строительства жилья
в Ленобласти
Рост цен и изменения в программе льготной ипотеки привели к тому, что качели спроса на жилье вновь качнулись в сторону Ленобласти. За ними активизировались и девелоперы: в соседнем регионе земли больше и она дешевле. Обострение конкуренции пошло на пользу областным проектам — сейчас в них можно найти почти все опции, что есть в городе, но заплатить по-прежнему меньше.
О том, как меняется застройка в агломерации и есть ли надежды на решение главного вопроса — транспортной доступности, — говорили участники круглого стола «Фонтанки».
Общая статистика по вводу жилья говорит о том, что показатели Ленинградской области примерно на полмиллиона квадратных метров выше, чем в Санкт-Петербурге. Но здесь необходимо учитывать специфику регионов, напоминает Алексей Белоусов, генеральный директор СРО, А «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
"
— В Ленобласти около 35–40% от объемов сданного жилья — объекты ИЖС, — подчеркнул он. — А многоквартирных домов в регионе построено примерно 2,5 млн кв. м. То есть Петербург по этому показателю на миллион квадратных метров опережает область. При том, что в городе ИЖС практически не строится.
ЖК NEWПИТЕР
"
— Рынок масс-маркета зимой 2024 года продолжает тенденцию 2023-го на снижение спроса и наращивания темпов строительства за счет уже реализуемых объектов, а не новых проектов, — продолжил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Объем предложения по Петербургу и Ленобласти в конце 2023-го более чем на 20% превышал аналогичный показатель конца предыдущего года, что говорит о замедлении спроса с учетом реалий денежно-кредитной политики ЦБ.
"
— Появление новых транспортных узлов, например, приводит к нарастанию активности в более отдаленных районах агломерации, так как без транспортной доступности продавать жилье очень сложно, а маятниковая миграция на работу и обратно неизбежна, — добавил он. — Но всегда есть определенные преимущества и недостатки строительства как в городе, так и в области.
Суммарный объем строительства в Петербурге и Ленинградской области медленно снижается, однако сейчас у девелоперов преобладает интерес к проектам в агломерации, заметил Булат Мирзаханов, руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
"
— Так, по итогам 2023 года в Петербурге объемы строительства сократились более чем на 10%, а в Ленобласти — лишь на 0,4%, — рассказал он. — Это можно назвать закономерным трендом для текущей ситуации на рынке недвижимости.
Булат Мирзаханов добавляет, что довольно долгое время застройщики игнорировали развитие юга агломерации. Однако в последние 6–7 лет там сконцентрировались проекты практически всех крупных игроков рынка — это и поддерживает объемы строительства в Ленобласти.
- директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1 Строительная Компания №1»— Несмотря на незначительное снижение объемов текущего строительства ситуация в области лучше, чем в городе, — говорит Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1 Строительная Компания №1». — Основная причина — на территории Петербурга почти не осталось участков под застройку, особенно комплексную.
- коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО— В прошлом году мы слышали от многих коллег по отрасли об их намерениях сконцентрировать работу в Ленобласти, — подтверждает Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО. — И прежде всего это вызвано тем, что цены на недвижимость в регионе ниже. Группа Аквилон также планирует усиливать свои позиции в области, но при этом мы формируем сбалансированный портфель проектов из городских и областных участков.
По ее словам, вопрос цены — один из самых актуальных. Но многие также ориентируются на близость к природе и комфортную высотность. И во многих районах Ленинградской области экологическая обстановка лучше, чем в Санкт-Петербурге.
По ее словам, вопрос цены — один из самых актуальных. Но многие также ориентируются на близость к природе и комфортную высотность.
И во многих районах Ленинградской области экологическая обстановка лучше, чем в Санкт-Петербурге.
И во многих районах Ленинградской области экологическая обстановка лучше, чем в Санкт-Петербурге.
ЖК «Новое Сертолово»
"
— Мы действительно видим интерес к жизни за городом. Порядка 60% наших клиентов — это семьи. А для этой целевой аудитории проекты за КАД могут предложить масштабное благоустройство, близость лесных массивов, а значит — широкие возможности для прогулок и времяпровождения на природе. В середине февраля у нашей компании удачно стартовал первый проект в области — GloraX Новоселье. Судя по уровню спроса, покупателей не так сильно волнует удаленность от центра — на первый план выходят качественные характеристики комплекса, планировки и, конечно, стоимость, — пояснила Татьяна Халилова. — В случае с GloraX Новоселье на старте продаж мы можем предложить покупателям цену, которая укладывается в лимиты по господдержке, — это, безусловно, важно.
Большинство девелоперов сегодня работают сразу в двух регионах.
ЖК «Парусная 1»
- директор по продажам Объединения «Строительный трест»В портфеле Объединения «Строительный трест» есть проекты как в городе — жилые комплексы бизнес-класса «Парусная 1» у Галерной гавани на Васильевском острове, «Наука» в Калининском районе и «Листва» в Выборгском, — так и областные: жилой квартал комфорт-класса NEWПИТЕР в Новоселье, — подчеркнул Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Все проекты находятся в интересных с точки зрения потребительского спроса местах, поэтому пользуются популярностью.
- начальник отдела рекламы и PR СК «Дальпитерстрой»Основная причина — покупательский спрос, который из-за высоких цен на жилье в черте города начинает смещаться на более дешевое в области — в ближайших пригородах, — считает Анна Боченкова, начальник отдела рекламы и PR СК «Дальпитерстрой». — Кстати, у нас в городе есть уникальный район: он, хоть и находится за КАДом, все-таки часть города, и в то же время там есть большое количество участков под застройку и довольно развитая инфраструктура — транспортная и социальная. Это Пушкинский район. Поэтому, если говорить о территории за КАДом в городской черте, будущее вижу именно за югом Петербурга.
- заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»Сегодня мы наблюдаем увеличение объемов жилищного строительства в Ленинградской области и рост спроса на жилье в области, который превышает динамику спроса в городе, — говорит Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». — Интересно, что объем нового строительства в Петербурге и Ленобласти отличается — 3,48 млн кв. м и 4,18 млн кв. м соответственно. Застройщики переносят активность в область из-за более выгодных условий для строительства и более низкой, чем в городе, стоимости земли.
- директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»Активность застройщиков в области увеличилась, сюда пришли и федеральные игроки для реализации крупных проектов КОТ, — подтверждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Но все же довольно большое количество компаний ориентируется на дорогие сегменты недвижимости. Им, конечно, соседний регион не интересен. Однако в Петербурге действительно стало сложнее строить: мало подходящих участков, процесс редевелопмента идет медленно, а согласование документации — долгое и затратное. Поэтому многие постепенно переносят активность в область, полностью не отказываясь от деятельности в городской черте. Но этот процесс не резкий, а постепенный.
- директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
(Setl Group)По итогам 2023 года структура предложения по территориальным зонам несколько изменилась по сравнению с началом года, — комментирует Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Девелоперы запустили в реализацию новое жилье на территориях заКАДья в 2023 г. — объем предложения там вырос на 17% (в квадратных метрах). А в городских локациях внутри КАД произошло сокращение предложения на 14%.
Она также отмечает, что вывод новых объектов в продажу ускорился на 18% в сравнении с предыдущим годом.
"
— Продолжает сокращаться число земельных участков под массовое жилое строительство в границах Петербурга — объем нового предложения в городе снижается, растет доля пригородов, все больше застройщиков выходят за КАД, — пояснила Ольга Трошева. — В пригороде объем вывода новых объектов составил 1,4 млн кв. м, что на 38% больше показателя за 2022 год.
На начало 2024 года доля пригорода в структуре предложения составила 34% — по сравнению с концом 2022 г. она увеличилась на 7 процентных пунктов благодаря активному пополнению рынка новым жильем на этих территориях.
На начало 2024 года доля пригорода в структуре предложения составила 34% — по сравнению с концом 2022 г. она увеличилась на 7 процентных пунктов благодаря активному пополнению рынка новым жильем на этих территориях.
Разница в цене
Одно из важных плюсов областных проектов — в сравнении с аналогичными по качеству, но с «городской пропиской» — цена.
Арт-сквер в «ЖК Город звезд»
"
— Привлекательность квартир в области в значительной степени объясняется увеличением стоимости жилья в городской черте и снижением его доступности для покупателей, из-за чего выбор падает на областные новостройки, — говорит Ольга Трошева. — К концу 2023 года разница между средней ценой за квадратный метр объектов в черте города и за его пределами составила 24% (город — 180,7 тыс. руб./ кв. м, областные локации — 145,6 тыс. руб./ кв. м).
По словам Татьяны Халиловой, вилка будет напрямую зависеть от расположения городского проекта. Например, у компании есть жилой комплекс в районе Парголово, недалеко от КАД, и по сравнению с проектом GloraX Новоселье в Ленобласти квадратный метр там дороже примерно на 20 тысяч рублей. Но если взять проекты в более близких к центру местах, то разница цены квадратного метра становится гораздо более значительной.
Конечно, такое сравнение отражает «среднюю температуру по больнице», отметил Булат Мирзаханов. Однако, если сравнивать схожие жилые комплексы в черте города и в пригороде, то разница в средней цене квадратного метра составляет 25–30%.
Конечно, такое сравнение отражает «среднюю температуру по больнице», отметил Булат Мирзаханов. Однако, если сравнивать схожие жилые комплексы в черте города и в пригороде, то разница в средней цене квадратного метра составляет 25–30%.
"
— При этом в Петербурге может сильно отличаться цена даже на проекты одного сегмента: например, если один жилой квартал находится у метро, а другой — в трех километрах от него, — добавил он. — В Ленобласти такого нет, тут расстояние в три километра мало значит.
Оксана Понаморенко отмечает, что и в разных районах области — в силу ее размеров — цены сильно разнятся. И чем ближе к городу, тем меньше отличий от петербургских цен. Например, в Мурино квадрат обойдется почти в 160 тысяч рублей, а на периферии можно найти более бюджетные предложения. При этом в среднем за прошлый год в Петербурге цены выросли на 8%, в Ленобласти — только на 2%.
ЖК «Байрон»
"
— Более низкая цена обусловлена несколькими факторами: худшим уровнем жизни из-за нехватки инфраструктуры и сложностей с транспортным сообщением, областной регистрацией, более бюджетными проектами в целом, — пояснила она. — В области строится преимущественно жилье классов стандарт и комфорт. Объектов высокого ценового сегмента здесь нет, если не считать отдельные коттеджные поселки.
Ян Фельдман привел в пример стоимость одинаковых по площади (42–43 кв. м) однокомнатных квартир не на первом этаже в разных проектах ГК «Ленстройтрест». Так, в самом далеком от центра города квартале «IQ Гатчина» в уже сданных домах они стоят около 7 млн рублей; поближе, в квартале «Янила» (Янино) — уже 8 млн рублей; в «Юттери» (Колпинский район Петербурга) — 9 млн. При этом в квартале «Окла» в Приморском районе, который еще не сдан, — 10 млн.
Квартал «Янила»
"
— Основная причина такого расхождения — стоимость участка: он, конечно же, куда более дорогой в обжитом районе города, нежели в области, — пояснил Ян Фельдман. По его словам, еще один фактор, влияющий на конечную цену для покупателя, — то, что в области реализуются почти исключительно проекты комплексного освоения территории. Это уменьшает себестоимость квадратного метра.
Разница в цене играет роль и в связи с уменьшением лимита по льготной ипотеке до 6 млн рублей: если в Петербурге в него вписываются только студии (и то не все) и совсем небольшая доля «однушек», то в области выбор гораздо шире — можно даже найти двухкомнатную квартиру, не выйдя за его пределы. А ипотека, несмотря на снижение спроса, все равно остается одним из главных драйверов рынка, добавил он.
Анна Боченкова оценивает разрыв в пределах от 5 до 25% — в зависимости от расположения и класса жилья.
Анна Боченкова оценивает разрыв в пределах от 5 до 25% — в зависимости от расположения и класса жилья.
- начальник отдела рекламы и PR СК «Дальпитерстрой»Низкие цены, прежде всего, позволяет удерживать меньшая стоимость земли, — поясняет она. — Более того, у некоторых девелоперов земля закуплена впрок, и делалось это тогда, когда цены были существенно ниже, чем сейчас. Понятно, что при таких условиях себестоимость строительства будет еще ниже. Кроме того, играет роль более дешевая логистика в части доставки стройматериалов, практически весь спектр производства которых, кстати, представлен на территории области.
- генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ»Действительно, средняя цена квадратного метра в Петербурге — 275 тысяч рублей, в Ленобласти — около 167 тысяч рублей, в результате средняя квартира в области стоит 6 млн рублей, а в городе — 8 млн, — подтвердил Алексей Белоусов. — Два миллиона рублей — это достаточно серьезная разница с точки зрения принятия решения о том, где покупать. И ограничения по сумме кредита и размеру первого взноса, которые вступили в действие с января 2024 года, серьезно отражаются на спросе в городе, сокращая количество потенциальных покупателей. Поэтому в течение ближайшего
полугодия мы увидим тренд на увеличение продаж в Ленобласти — в связи с политикой Центробанка. - начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»Думаю, что предложение продолжит двигаться, как наметилось в 2022 году, в сторону областных земель, где удается балансировать с невысокой ценой на квартиры, — соглашается Дмитрий Ефремов. — Предполагаю, что на рынке будет появляться все больше объектов, располагающихся за КАД, по более низким ценам. Меньшая стоимость реализации требует оптимизации себестоимости. А значит, речь будет идти о том, что жилые комплексы на удалении от города по характеристикам будут относиться, скорее, к классу эконом, хотя позиционирование и ряд характеристик может соответствовать комфорт-классу.
Он также заметил, что в структуре спроса уже не первый год наблюдается паритет спальных районов и территорий за КАД: потребитель продолжает активно сравнивать и приобретать оптимальные варианты с оглядкой на социальную и коммерческую инфраструктуру. Однако большую роль в спросе играет ценовой фактор: те, кому при выборе жилья этот показатель наиболее критичен, вероятнее всего, остановятся на квартире в области.
С севера на юг
С начала развития массовой застройки в Ленобласти проекты стали другими: если к северу от города возводились преимущественно многоэтажки, то на юге — в силу разных причин — жилые комплексы выглядят иначе. Да и в целом подход девелоперов за последние годы изменился.
Как отмечает Ольга Трошева, если опираться на итоги 2023 года, по объему вывода новых объектов в Ленинградской области лидируют Всеволожский и Ломоносовский районы. Суммарно на них приходится 93% от всего нового предложения области. Активно развивается территория Новосаратовки: популярность ее выросла после новостей о грядущем улучшении транспортной доступности.
Как отмечает Ольга Трошева, если опираться на итоги 2023 года, по объему вывода новых объектов в Ленинградской области лидируют Всеволожский и Ломоносовский районы. Суммарно на них приходится 93% от всего нового предложения области. Активно развивается территория Новосаратовки: популярность ее выросла после новостей о грядущем улучшении транспортной доступности.
Алея Звезд в «ЖК Город звезд»
- начальник отдела рекламы и PR СК «Дальпитерстрой»Если говорить о многоквартирных домах, то традиционно в городе выбор жилья более разнообразен — здесь представлены квартиры разных классов: от экономичных до премиальных вариантов. В области же преобладают жилые комплексы классов эконом и комфорт, хотя в последние годы ситуация меняется, и реализуется все большее количество проектов домов разных классов, — говорит Анна Боченкова. — Также в Ленинградской области отличаются нормативы градостроительного проектирования. В частности, в городских поселениях области запрещено строить дома выше 12 этажей, а в сельских — выше девяти. Это оказывает существенное влияние на проекты новостроек: областные получаются более камерные.
- генеральный директор агентства недвижимости «КВѻ группе компаний «КВС» два загородных проекта, которые пользуются спросом у покупателей, — рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС». — ЖК «Ясно. Янино» привлекает близостью к Петербургу: всего около 3 км от границы города. Здесь уже сдано 80% домов и детский сад, на стадии строительства второй детский сад, школа и спортивный кластер. Микрогород «Новое Сертолово» раположен чуть дальше, и его выбирают ценители настоящей загородной жизни. Здесь неплотная застройка, хорошая экологическая ситуация, рядом живописные озера и популярные курорты Ленинградской области. Микрогород очень часто выбирают клиенты с детьми или пожилые супружеские пары. Людей привлекает малоэтажный формат — дома высотой 4–5 этажей, а также близость леса, тишина и спокойствие.
- директор по продажам Объединения «Строительный трест»В своих проектах мы всегда придерживаемся правила — строим как для себя, — сообщил Сергей Степанов. — Поэтому и городские, и областные жилые комплексы «Строительного треста» объединяют интересные архитектурные концепции от известных архитектурных студий, функциональные планировочные решения при средней площади квартир около 60 кв. м, закрытые и безопасные дворы, авторское благоустройство придомовой территории, экологичные детские площадки, общественные пространства для жителей, подземные и отдельно стоящие многоуровневые паркинги, а также детские сады и школы в составе проектов.
Школа в жилом квартале NEWПИТЕР
- директор департамента продаж GloraXПо качественным характеристикам загородные проекты практически не отличаются от таковых в черте КАД в рамках одного класса, — комментирует Татьяна Халилова. — Например, в GloraX Новоселье покупателям предлагается два вида отделки на выбор, возможность покупки пакета кухонной техники, опции «умного дома», обширное благоустройство и озеленение, спортивный кластер, пешеходный бульвар с зонами отдыха для взрослых и игровыми площадками для детей.
- руководитель направления разработки продукта ГК «А101»
в Санкт-ПетербургеЕсли посмотреть ретроспективно, то отрасль совершила существенный скачок. Ранее девелоперы продавали квартиры не задумываясь о городском пространстве, которое они создают. Сейчас продукт — это именно городская среда, которая поддерживает, а иногда и диктует определенный образ жизни. Это иная квартирография, качественная социальная инфраструктура, пешая 15-минутная доступность до всех точек, необходимых для решения бытовых потребностей, и даже устойчивость бизнеса и добрососедство. Думать о проекте как о нескольких домах уже нельзя — мы строим новые жилые районы в уже совершенно другой парадигме, — комментирует Булат Мирзаханов.
Он подчеркнул, что проекты в Ленобласти, как правило, крупные и связаны с территориальным развитием — в отличие от Петербурга, где зачастую есть возможность построить только пару домов на перекрестке улиц.
Площадь Туве Янссон, жилой район «Скандинавия» (ГК «А101», Новая Москва)
"
— Для нашей компании, которая давно работает в Ленинградской области, есть важный фактор: здесь можно создавать действительно масштабные проекты с уникальным девелоперским продуктом и потребительскими свойствами, — подхватил мысль Максим Жабин. — Мы здесь не ограничены скученностью городских районов и архитектурными и градостроительными ограничениями Санкт-Петербурга. Можем создавать самодостаточные экологичные городские районы, вокруг которых — природа Северо-Запада.
Хотя свобода и спокойствие жизни за городом — основной критерий выбора, покупатели уже достаточно искушены и предпочитают за городом инфраструктуру и условия проживания не хуже, чем в городе, отмечает он.
"
— Проекты в области и городе могут отличаться по планировке, дизайну, инфраструктуре и целевой аудитории, — пояснил Максим Жабин. — Обеспечение инфраструктурой областных проектов может быть вызовом, поэтому мы строим проекты комплексного освоения, кварталы, районы — и сами занимаемся развитием инфраструктуры, необходимой нашим будущим жителям.
ЖК «ЛесART»
"
— Стереотип, что за КАДом строят только «жесткий эконом», давно уже неактуален, — отмечает Ян Фельдман. — Многие областные проекты по качеству не только не уступают городским, но и частенько их превосходят. Особенно если сравнивать с теми новостройками, которые возводятся в периферийных районах Петербурга.
По его словам, разница может быть в деталях: например, в областных новостройках чаще появляется предложение лотов с патио, привычным явлением стали террасы и большие балконы. Зато там редко встречаются подземные паркинги, а также чисто премиальные опции вроде пентхаусов, квартир с саунами и каминами.
Квартал «Янила»
"
— При работе над проектами в области мы в Группе Аквилон учитываем комфортную развитую транспортную и социальную инфраструктуру, — рассказывает Наталия Коротаевская. — В самих проектах стараемся сохранить все УТП, которые реализуем в городе и которые отличают наши комплексы. Используем все технические наработки при строительстве, формируем планировки по принципу «разумные метры», обеспечиваем наличие коммерческих площадей на первых этажах, зон для хранения сезонных и крупногабаритных вещей. Работаем над проектами благоустройства. К областным проектам покупатели предъявляют такие же высокие требования, как и к городским, поэтому важно делать их качественными.
По ее словам, классность жилья необходимо сохранять независимо от расположения, поэтому каждый покупатель получает предчистовую отделку, продуманные планировки квартир, системы умного дома, кладовые, закрытые дворы, обустроенные места общего пользования и многое другое.
"
— Первые этажи мы всегда отдаем под коммерцию, так как люди привыкли, что в доме есть магазины шаговой доступности, салоны красоты, аптеки, пекарни, пункты выдачи и другие, — добавила она.
Микрогород «Новое Сертолово», квартал «Гармония»
"
— Основные преимущества городских локаций — это комфорт проживания, доступность социальной и транспортной инфраструктуры, более умеренные тарифы ЖКХ, — считает Дмитрий Ефремов. — Преимущество области заключается лишь в формально меньшей стоимости квадратного метра. Однако такая экономия не всегда оправдана, учитывая отсутствие благ, присущих проектам в Петербурге. Сегодня клиент готов заплатить чуть больше за квартиру пусть меньшего метража, но в городской новостройке, чем сэкономить и купить несопоставимый по преимуществам вариант в Ленинградской области.
Он добавил, что некоторые покупатели сознательно выбирают жилье вдали от городской суеты. Правда, и в этом случае можно найти предложения и в черте КАД — например, в Лахте, Юнтолово, Шувалово.
"
— В области чаще реализуются крупные проекты комплексной застройки, — добавила Оксана Понаморенко. — Это не случайно — ведь помимо жилья в новых локациях необходимо создавать социальную и торговую инфраструктуру. В городе же немало проектов точечной застройки, когда новые дома интегрируются в сформированную среду. Например, наш жилой квартал в Выборгском районе позиционируется, в первую очередь, как семейный. В шаговой доступности от него действуют 5 детских садов, 6 школ, поликлиники для взрослых и детей, школа искусств, центр семейной медицины, спортивные клубы.
По ее словам, сильно разнятся проекты и по масштабам: В городской черте действует высотный регламент, ограничивающий высоту. При этом строить малоэтажные дома здесь невыгодно: высокая стоимость земли не позволит окупиться такому проекту. В области требования мягче, поэтому здесь можно найти как масштабные комплексы с высотными домами, так и малоэтажные уютные кварталы.
ЖК «Поэт»
ЖК «Классика. Дом для Души»
В городе же небольшие проекты — это, как правило, новостройки высокого ценового сегмента. Оксана Понаморенко привела в пример ЖК «Классика. Дом для души», построенный компанией в Петроградском районе на набережной Адмирала Лазарева.
Алексей Белоусов отметил, что строительство в Ленобласти «подтягивалось» за Петербургом: новые решения, наполнение жилых комплексов дополнительными опциями, общественные пространства — все это постепенно переносились в соседний регион.
"
— Причина тут проста — маржинальность проектов в Петербурге выше, и она позволяла застройщикам вкладывать дополнительные средства в повышение качества жизни, — пояснил он. — Ленобласть всегда характеризовалась меньшей маржинальностью, и сложнее было выкроить средства на то, чтобы сделать проект уникальным и привлекательным. Но за последнее время за счет конкуренции областные стройки тоже стали «подтягиваться».
Главный вопрос
Востребованность жилья за городом напрямую связана с его транспортной доступностью — ведь жители таких районов часто ездят на работу в Петербург. А значит, решение транспортного вопроса находится на стыке двух регионов. Многое здесь зависит от взаимодействия властей.
"
— Потенциал любого жилого проекта базируется на нескольких факторах. Первый — его местоположение относительно транспортной инфраструктуры, — комментирует Дмитрий Ефремов. — Станция метро в шаговой доступности и наличие крупных транспортных артерий рядом существенно увеличивают ликвидность в сравнении с жилыми комплексами, до которых необходимо добираться несколькими видами транспорта.
По его словам, точки притяжения спроса, помимо «близости подземки» — расширенная инфраструктура района (социальная, транспортная, развлекательная), социальная однородность и окружающая среда, в том числе парковые и другие зеленые зоны. Именно исходя из влияния этих факторов будет идти развитие девелопмента.
Школа в жилом районе «Скандинавия», ГК «А101»
"
— Транспортная доступность, конечно, критически важный пункт для проектов в Ленобласти, но в последнее время степень ее значимости начала ослабевать. На это повлияло активное внедрение удаленного или гибридного формата работы, — считает Булат Мирзаханов. — Однако все зависит от социального статуса покупателя: если ты «удаленщик», но у тебя ребенок, а школы рядом нет, то все равно придется «работать водителем» и стоять в пробках.
При этом он отметил, что девелоперы стремятся по мере сил влиять на ситуацию. Есть и инициативы со стороны городских и областных властей. Например, недавно началась реконструкция участка шоссе от КАД в сторону Красного Села. Также прорабатываются планы создания КАД-2. В 2023 году было подписано важное концессионное соглашение о возведении двух участков ВСД в Ленинградской области: один — до Всеволожска, второй — к Мурманскому шоссе
Последний проект смело можно назвать системообразующим для востока Петербурга и прилегающих районов Ленобласти, отмечают девелоперы. Как показывает практика, наличие такой магистрали значительно повышает транспортную доступность, у жителей прилегающих районов появляется быстрый альтернативный путь от дома до центра агломерации. Например, путь от Всеволожска до центральной части Петербурга может составить примерно 15-20 минут. Также строительство новой магистрали способно поднять и цены на жилье, примерно на 10%, и темпы продаж в проектах рядом с магистралью.
"
— На юге агломерации под конец прошлого года тоже произошло важное событие, отмечает Булат Мирзаханов, — запуск тактовых электричек. Теперь в час пик из Красного Села до Витебского вокзала можно доехать за 36-40 минут. Утром в будние дни поезда ходят с частотой в 15-30 минут, что сравнимо с автобусами. Тактовое движение электричек должно разгрузить Кингисеппское и Красносельское шоссе.
ЖК «Ясно.Янино»
- директор департамента продаж GloraXЗачастую минусом загородных проектов становятся отсутствие инфраструктуры и низкая транспортная доступность. Юг города, где расположен GloraX Новоселье, в этом плане исключение — здесь уже есть сложившаяся инфраструктура. И мы проектируем коммерцию в нашем проекте, — считает Татьяна Халилова. — Пока транспортная ситуация благоприятная, хотя, возможно в будущем — после заселения района — количество машин может значительно увеличиться. В этом вопросе мы надеемся на взаимодействие с локальными властями, чтобы повысить комфортность проживания наших жителей.
- начальник отдела рекламы и PR СК «Дальпитерстрой»Тема интеграции города и области периодически всплывает, — отметила Анна Боченкова. — Главы обоих регионов уже неоднократно высказывались о ее необходимости. При этом до сих пор нет единого мнения, нужно ли именно объединение или просто синхронизация деятельности в области социальной политики, экологии, образования, здравоохранения, транспортной инфраструктуры и сезонной миграции жителей. Так или иначе, на сегодняшний день городские и областные власти успешно сотрудничают по многим направлениям — в том числе и в сфере девелопмента. Это касается, например, синхронизации действий по развитию и сопряжению инженерной, транспортной инфраструктуры, строительству метро.
Развитие приграничных с Петербургом территорий Ленобласти также ведется с учетом существующей и потенциальной городской застройки, добавила она.
Алексей Белоусов считает, что в последнее время отношение к созданию городов-спутников становится более системным.
Алексей Белоусов считает, что в последнее время отношение к созданию городов-спутников становится более системным.
"
— Власти города и Ленобласти начинают одновременно и совместно решать вопросы транспортной доступности, появления магистралей, каких-то маршрутов, которые позволят обеспечить этот живой поток между городом и его спутниками, — пояснил он. — Пример тому и Генплан, который был принят совсем недавно, и те решения, которые в нем связаны со строительством метро: часть станций планируется и на территории области.
Если раньше агломерация формировалась спонтанно — приходили застройщики, покупали землю в области, а потом уже все начинали думать, как же сделать так, чтобы люди не стояли часами в очередях на въезде и выезде из города, — то сейчас есть осознанное движение в этом направлении, уверен Алексей Белоусов.
Проект «GloraX Новоселье»
"
— Возможно, все происходит не так быстро, как мы этого хотели бы, но во многом это ограничено средствами, которыми располагает бюджет — в первую очередь, федеральный: развитие подобного рода крупных проектов — задача именно федерального финансирования, — резюмировал он.
Маятник качнулся
Транспортный вопрос напрямую связан с маятниковой миграцией — когда люди утром выезжают из спальных районов на работу, а вечером возвращаются домой. И ее сокращение — один из путей решения транспортного вопроса.
"
— Каждый пятый житель 47-го региона ездит на работу в Петербург: город манит более высокими зарплатами и возможностью карьерного роста. Это обычное явление, и вряд ли это забота девелоперов, — считает Анна Боченкова. — Сделать так, чтобы людям выгодно было бы работать на местах, предоставить рабочие места, поднять зарплату до уровня городской — забота районной, областной и федеральной властей.
ЖК «Наука город»
"
— Без сомнения, появление новых рабочих мест — это мечта любого руководителя региона, где появляются подобные города-спутники, но сделать это, к сожалению, очень сложно, — комментирует Алексей Белоусов. — Одна из задач, которая стоит перед бизнесом и властями, — чтобы рядом с такими разрастающимися жилыми массивами появлялись новые рабочие места. Но это уже не забота девелоперов.
По его словам, можно было бы задуматься о том, чтобы создать условия для появления новых производств не где-то в поле, а рядом с уже развивающимися территориями: предоставить налоговые льготы, земельные участки по сниженным ценам. Также помогло бы участие бюджета в создание инженерной и транспортной инфраструктуры.
"
— Необходимо всячески поддерживать развитие соседних населенных пунктов, ведь это в целом скажется положительно как на агломерации, так и на Санкт-Петербурге в частности, — говорит Дмитрий Ефремов. — Невозможно развивать и вкладывать только в город федерального значения, игнорируя «окраины». Это неизбежно приведет к кризису: наступит переизбыток условного центра и упадок удаленных от него городов.
Булат Мирзаханов добавил: если проектировать жилые проекты как небольшие города, то в них формируется достаточно обширная сфера торговли и услуг — это создает фонд рабочих мест.
Жилой район «А101 Лаголово»
"
— Кроме того, наша Группа занимается развитием проектов по созданию крупных точек приложения труда, в том числе и в формате Light Industrial, — отметил он. — Мы уже проектируем первый подобный объект на территории Москвы.
Со временем объекты Light Industrial могут появиться и рядом с нашими жилыми проектами в Ленобласти.
Со временем объекты Light Industrial могут появиться и рядом с нашими жилыми проектами в Ленобласти.
Ян Фельдман также отметил: появление рабочих мест рядом с жилыми кварталами — гибких офисных пространств, производств — пока больше свойственны Москве и Подмосковью. Но есть надежда, что и в наш регион этот тренд в скором времени должен дойти. Пока же помогает сокращать миграцию развитие проектов с концепцией «15-минутного города», то есть когда все нужное находится в пешей доступности.
- директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»Уже сейчас мы стараемся помогать малому бизнесу в своих кварталах — он ведь тоже привлекает значительный людской ресурс, — добавил он. — Но пока наш вклад ограничивается только этим.
- заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»— Преодоление миграции в области возможно с помощью создания рабочих мест, развитие инфраструктуры и других услуг, — соглашается Максим Жабин. — В наших проектах это помещения для бизнеса, торговые центры, соседские центры, школы и детские сады, торгово-бытовая инфраструктура и, конечно, места для удаленной работы.
- директор департамента продаж GloraXЛенобласть — это идеальное место для покупателей с детьми, для тех, кто может себе позволить удаленный график. Здесь представлены качественные проекты по привлекательной стоимости вблизи зеленых зон. Мы не сомневаемся, что этот регион будет пользоваться высоким спросом в ближайшем будущем, — отметила Татьяна Халилова.
Агломерация расширяется
Девелоперы, уже работающие в Ленобласти, позитивно оценивают то, как меняется рынок.
Проект «GloraX Новоселье»
- директор департамента продаж GloraXСтроительство в Ленобласти в настоящем и в будущем — это точно про безопасность, про здоровье, про детей и про молодые семьи, а также про готовые решения для жизни — чистовую отделку, мебель, технику, — комментирует Татьяна Халилова, — то есть про все модные веяния, которые пользуются популярностью.
- руководитель направления разработки продукта ГК «А101»
в Санкт-ПетербургеЕсть безусловные факторы, которые нельзя игнорировать: сейчас большие города растут быстрее и Петербург попал в этот тренд — начала развиваться агломерация, — отмечает Булат Мирзаханов. — Сейчас в Ленобласти реализуют свои проекты крупнейшие застройщики страны — это обеспечит и рынку и городской среде уверенный рост.
Он добавил, что пора уже перестать воспринимать Ленобласть как место для самой бюджетной застройки — это давно не так. Сейчас в регионе возводятся комплексы для тех, кто ценит качество, кому важна большая экологичность, наличие природных объектов в непосредственной близости, а не то, сколько минут он едет до работы.
Проект «GloraX Новоселье»
"
— Несмотря ни на что, мы по-прежнему учимся жить комфортнее, а проекты в агломерации стремительно развиваются в качестве, поэтому будут со временем только популярнее, — резюмировал Булат Мирзаханов.
- начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»— Драйверы развития — это наличие метро, ж/д станции (ТПУ) и планы их строительства, поэтому из областных районов составить заметную конкуренцию городу по-прежнему могут Кудрово и Мурино, — считает Дмитрий Ефремов. — Можно ожидать, что в ближайшее время продолжится освоение Всеволожского района на территориях рядом с КАД — в Порошкино, Буграх, Янино, Колтушах, вблизи развязки с Мурманским шоссе. Определенная перспектива есть у Ломоносовского — прежде всего за счет близости к Финскому заливу и туристическим зонам. Однако большая часть района достаточно удалена от города, и сдерживающим фактором для существенного роста становится уровень развития инфраструктуры.
- генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ— Пригороды важны для тех людей, у которых в приоритете здоровье, комфорт, наличие лесов, рек — всего того, чего мы в силу территориальной организации Петербурга, во многом лишены, — согласился Алексей Белоусов. — Они даже готовы тратить час, чтобы добраться до работы, и полтора часа, чтобы вернуться обратно. К тому же уровень качества строительства, оснащения жилья необходимыми элементами инфраструктуры в области и городе постоянно сближается. Еще буквально лет 10 назад мы понимали, насколько разительно отличается жилье в Ленобласти: дома стояли среди полей, рядом ничего не было — ни дорог, ни детских садов, ни магазинов. А сейчас то, что раньше было для области какой-то опцией, становится нормой.