Нотариус: продавец недвижимости несет ответственность за скрытые недостатки, даже если они проявятся после продажи
Нотариус из Йыхви Диана Лыхмус рассказала, что при покупке недвижимости наличие скрытых недостатков может обнаружиться только после подписания договора и передачи ключей. Основной обязанностью продавца, вытекающей из договора купли-продажи, является передача покупателю недвижимости без недостатков. При этом продавец несет ответственность за недостатки объекта, даже если они существовали на момент передачи недвижимости покупателю, но проявились позднее.
Что такое скрытые недостатки?
Необходимо различать явные и скрытые недостатки недвижимости. Недостатки, которые покупатель должен быть способен обнаружить при внимательном осмотре объекта, являются явными и рассматриваются в качестве соглашения сторон относительно особенностей объекта. Явные недостатки не обязательно должны быть указаны отдельно в договоре купли-продажи. Скрытые же недостатки – это несоответствия условиям договора, которые покупатель не мог обнаружить в ходе внешнего осмотра объекта.
Покупаемое жилье должно соответствовать элементарным условиям проживания. В новостройках такие условия проживания обычно включают нормальную температуру, водоснабжение, канализацию, достаточное количество дневного света, а также отсутствие шума, вибрации или неприятного запаха, постоянно мешающих проживанию. Для обогрева жилого помещения также не должно использоваться неоправданное количество энергии. Если жилое помещение не соответствует подобным элементарным условиям, речь идет о явных недостатках объекта.
Если покупатель приобретает отремонтированное жилье, он не обязан предполагать, что для обеспечения условий проживания ему придется немедленно вкладывать дополнительные средства. Если согласно договору купли-продажи участка недвижимости на нем должна быть предусмотрена возможность застройки, то недвижимость не соответствует условиям договора не только в том случае, если строительство на ней исключено, но и, если строительство требует неразумных усилий со стороны собственника, например необходимость обращения в суд. При отчуждении квартирной собственности необходимо обратить внимание на кредитные обязательства квартирного товарищества – продаваемый объект не должен иметь значительной задолженности.
Продавец также должен сообщить покупателю о пассивном квартирном товариществе. Покупателю важно знать, среди прочего, если в соседней квартире или во дворе многоквартирного дома часто проводятся шумные вечеринки, звучит громкая музыка, если в доме проживает много посторонних и, если у квартирного товарищества есть проблемы с должниками. Скрытые недостатки также могут представлять собой права, предусматривающие выплаты третьим лицам: например, действующие договоры аренды, о которых продавец не проинформировал покупателя. Сторонам отдельно следует договориться о продолжении действия прав третьих лиц в отношении покупателя недвижимости в договоре купли-продажи.
При выявлении скрытых недостатков необходимо исходить из разумных и обоснованных выводов человека без специальных знаний, а не эксперта. Покупатель - частное лицо не обязан осматривать объект. Покупатель не должен предполагать, что ему будет передана недвижимость, не соответствующая условиям договора, и, как правило, не должен думать, что ему придется нанимать эксперта. Даже если покупатель привлекает к проверке имеющее опыт строительства лицо, это не снижает ответственности продавца за возможные скрытые недостатки.
Продавец может ограничить свою ответственность за несоответствие объекта условиям договора, в том числе за скрытые недостатки, только путем раскрытия покупателю существенной негативной информации в ходе переговоров перед заключением договора. Предполагается, что покупатель должен знать о недостатке объекта недвижимости только в том случае, если не обладающее специальными знаниями лицо на основании раскрытой информации должно было понять, что в продаваемом объекте имеется недостаток. В противном случае речь идет о скрытом недостатке, за который несет ответственность продавец.
Договоры купли-продажи недвижимости обычно включают подтверждение покупателем того, что перед заключением договора он осмотрел объект и осведомлен о его состоянии. Соответствующее подтверждение со стороны покупателя не ограничивает ответственность продавца за скрытые недостатки. Подтверждение покупателя в договоре купли-продажи лишь предполагает, что покупатель готов приобрести недвижимость с недостатками, обнаруженными в ходе проверки, без указания этих недостатков в договоре купли-продажи.
В каких случаях продавец несет ответственность?
Продавец всегда несет ответственность, если имущество не соответствует условиям договора купли-продажи и такое несоответствие существовало на момент передачи объекта покупателю. Ответственность продавца не зависит от его вины или от того, знал ли или должен ли был знать о недостатке сам продавец. Продавец не обязан проверять, имеет ли объект продажи недостатки и какие именно, но продавец должен учитывать, что при их обнаружении основную ответственность за недостатки несет именно он, если только продавец и покупатель не договорились иначе в договоре или продавец прямо и понятно не сообщил, что у него нет информации о состоянии объекта недвижимости.
Продавец не несет ответственности за недостатки недвижимости, если покупатель знал или должен был знать о таких недостатках при заключении договора купли-продажи, а также если покупатель не уведомил продавца о недостатках в разумный срок после их обнаружения, либо если стороны ограничили ответственность продавца в договоре.
Таким образом, продавец может уменьшить свою ответственность, если сообщит покупателю о недостатках объекта до заключения договора купли-продажи или если покупатель осмотрел объект и должен был обнаружить недостатки в процессе. Продавец может включить в договор купли-продажи пункт, ограничивающий его ответственность, однако он будет недействителен, если продавец умышленно нарушил свои обязательства или если он знал или должен был знать, что объект не соответствует условиям договора, но не проинформировал об этом покупателя.
Чтобы уменьшить ответственность, продавцу необходимо быть честным и указать в договоре купли-продажи все известные ему недостатки объекта, а также возможные скрытые недостатки. В противном случае, при обнаружении недостатков объекта недвижимости, покупатель может потребовать от продавца их устранения или даже полностью отказаться от сделки.