Доступное жильё — трагедия для девелоперов и спекулянтов
Повышение ключевой ставки, продажа части активов Владимира Лисина, связанных с производством арматуры, упрощение Сбербанком порядка получения ипотеки на строительство частного дома — лишь часть знаков, указывающих на вступление рынка недвижимости в новую фазу. Кстати, на днях Lenta.ru со ссылкой на мнение аналитиков сервиса поиска жилья «Синица» сообщало, что риелторы прогнозируют большую распродажу квартир в Москве, которая может начаться после 1 июля. Правда, такое мнение было сформировано в связи завершением льготной программы ипотеки на покупку первичного жилья и на основе предположений об отказе правительства по ее дальнейшей реализации. Аналитики сервиса ожидают стагнации цен во втором полугодии по мере роста строительной готовности проектов, а также их корректировки за счет скидок и спецпредложений наиболее актуальных для не очень востребованных или переоцененных жилых комплексов. Причем уже сейчас, как отмечают авторы прогноза, фиксируется некоторое замедление роста спроса на ипотечные кредиты. Например, в марте в Московской области доля сделок с ипотекой снизилась на 1% по сравнению с данными февраля. И потому, полагают эксперты, для поддержания спроса крупные застройщики совместно с банками будут разрабатывать программы субсидирования процентных ставок по кредиту. И даже ожидаемый за пару месяцев до завершения льготной ипотечной программы всплеск спроса на жилье, считают эксперты, будет уже не таким высоким, как прежде, что был в сентябре-октябре прошлого года. Так как тот самый высокий спрос уже частично реализовался.
Но Москва, как говорится, не показательный пример применительно к масштабам всей страны. Тем не менее о том, что рынок недвижимости ждут легкие потрясения, говорит погружение Сбербанка в финансирование рынка ИЖС, который упростил процесс получения ипотеки на строительство частного дома или дачи. Дачи, как известно, попали под амнистию, а строительство частных домовладений, если не всегда, то последние лет «-дцать» точно, вытягивало строительную отрасль по показателям ввода квадратных метров, а также было и остается, судя по тем же показателям, наиболее популярным видом жилья в России. Напомним, первым, кто отважился выйти с финансовой поддержкой на рынок ИЖС, была госкорпорация ДОМ. РФ, еще в конце прошлого года анонсировавшая запуск программы льготной ипотеки на частные дома для молодежи, рассчитанной на реализацию до 1 июля следующего года, причем, что примечательно, финансируемой за счет прибыли корпорации. Не случайно мы применили и термин «отважился». Банки, впрочем, как и другие финансовые организации, ступать на непонятно по каким критериям оцениваемое «поле» ИЖС не желали, слишком много рисков, в отличие от рынка многоквартирного жилья. Ну, а теперь выход на этот рынок такого тяжеловеса, как Сбербанк, может несколько потеснить спрос на квартиры. Да еще и его выход под повышение ключевой ставки, которая сама по себе, так или иначе, вероятно незначительно, но все-таки может повлиять на перемещения инвестиционного спроса, который прежде из-за снижения ставок по депозитам активно перетек на рынок недвижимости. Отметим, что при выдаче кредита Сбербанк будет ориентироваться на стоимость дома, без необходимости предоставлять банку смету на строительство жилья. Кредит будет выдаваться траншами, что позволит брать суммы частями, необходимыми на каждом этапе строительства, без переплаты процентов. Как сообщалось на портале «Вести», интерес россиян к частным домам и загородной недвижимости растет: Сбербанк получил в I квартале более 13 тыс. заявок на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) против 6 тыс. заявок в I квартале 2020 года, выдав в январе — марте ипотеки на 1,87 млрд рублей под ИЖС. Ну и, конечно, не забываем об обсуждаемых программах поддержки деревянного домостроения. В начале этого года вице-премьер Виктория Абрамченко анонсировала запуск ипотеки на возведение деревянных домов. В настоящий момент, как сообщало издание «Коммерсантъ», Минпромторг предлагает субсидировать лесопромышленников, которым государство будет компенсировать скидку, предоставляемую россиянам на покупку комплектующих для строительства деревянных домов. Соответствующий проект постановления ведомство направило в правительство.
Кроме того, в интервью телеканалу «Мир» главный редактор информационного агентства «Строительство» Александр Гусев высказал свою точку зрения о том, что стоимость жилья после послания президента России Владимира Путина, который поставил задачу строить 120 млн кв. метров, должна снизиться. Речь, в частности, идет о том, что застройщикам должны будут давать займы под три-четыре процента, которые позволят им уменьшать цену за квадратные метры. По словам Гусева, «на сколько ниже застройщик получает кредит, на столько же ниже в процентных пунктах он должен продавать». Причем, как заметил главред, застройщики должны будут соблюсти ряд условий, чтобы попасть в эту программу, в том числе они обязаны быть аккредитованы банком, который будет выдавать льготный кредит: «Иметь опыт строительства такого жилья, не иметь плохих историй, должны иметь проектные альбомы для заказчика, потому что однотипные дома нельзя строить». Новая модель будет отрабатываться на строительстве жилых кварталов в Туле, в Тюмени, в Сахалинской области и Кузбассе. Немаловажным фактором Александр Гусев назвал конкуренцию, мол, если на соседней строительной площадке будут снижать цену, то застройщик конкурента тоже будет вынужден демпинговать. Что, как мы знаем, в российских, заметим, рыночных условиях вовсе необязательно. Более того, напомним, что в ходе своего послания президент говорил о необходимости донастройки налогового законодательства, подчеркнув, что «прибыль корпоративного сектора обещает быть в этом году рекордной, несмотря на все проблемы, с которыми мы сталкиваемся».
К слову, напомним, крупнейшие девелоперы, несмотря и на пандемию, и на падение доходов населения, и на переход на эскроу-счета, завершили год более чем достойно. В 2020 году, по сообщению Интерфакса, ГК ПИК увеличила чистую прибыль по МСФО на 92% — до 86,5 миллиарда рублей. Годовая выручка застройщика выросла на 36% и составила 380,2 миллиарда рублей, а девелопер «Интеко», получил в 2020 году 35,9 миллиарда рублей выручки, показатель EBITDA составил 9,6 миллиарда рублей. Компания ЛСР по итогам прошлого года увеличила чистую прибыль по МСФО по сравнению с предыдущим годом на 60% — до 12 миллиардов рублей, а компания «Пионер» на 18% — до 9 миллиардов рублей. Девелоперская компания «Эталон» в 2020 году увеличила чистую прибыль по МСФО в сравнении с предыдущим годом почти в 11 раз — до 2 миллиардов рублей. ГК ФСК на своем портале сообщала, что в 2020 году выручка компании составила 130,067 млрд рублей, что на 15% выше показателей прошлого года, при этом отмечая рост доли сделок с привлечением кредита именно благодаря низкой ипотечной ставке: средний показатель ипотечных сделок вырос с 64% до 70%. В отдельных проектах доля ипотеки достигает и 85%. Из этого объема порядка 95% были совершены по льготной ставке. Выручка группы «Самолет», как следует из отчетности компании, увеличилась на 18% год к году, достигнув 60,1 млрд рублей.
Возвращаясь же к посланию президента, отметим, что, по его словам, с учетом того, как будет использоваться прибыль, будет приниматься решение о возможной донастройке налогового законодательства. Вероятно, это должно касаться всех корпораций, поддерживаемых теми или иными государственными инструментами, а льготная ипотека, как известно, стала одним из таких. Поощряться государством будут те, по словам президента, кто вкладывает прибыль в развитие своих предприятий и целых отраслей.
А потому, думается, раскатывать губу крупнейшим девелоперам всё-таки нужно, как минимум осторожно, особенно когда речь идет о выполнении госзадач. Своего рода такой осторожностью можно считать решение Владимира Лисина, группа НЛМК которого, по сообщению РБК, выставила на продажу завод «НЛМК-Урал» по производству арматуры, а также два смежных с ним предприятия. Причем тем временем ФАС в ходе анализа ситуации с ценами на продукцию металлургических предприятий пришла к выводу о том, что ряд предприятий установили и поддерживали монопольно высокие цены на горячекатаный прокат. В результате ФАС возбудила дела против трех металлургических гигантов: «Северсталь», НЛМК и ММК. Правда, антимонопольной службе нужно еще доказать наличие нарушений. Отметим, что, как пишет РБК, НЛМК рассматривает возможность «полной продажи» производственных активов в Уральском регионе: «НЛМК-Урал», «НЛМК-Метиз», а также части «НЛМК-Вторчермет», снабжающего их ломом, говорится в презентации для инвесторов. Их мощности составляют около 2 млн т арматуры, катанки и метизной продукции. По данным «Металл-Эксперта», это соответствует 16−20% на российском рынке. В то же время, как отмечается в сообщении, касающемся проверок ФАС, цены на прокат росли быстрее, чем стоимость сырья, необходимого для производства, хотя спрос со стороны российских потребителей существенно не увеличился, что, соответственно, не могло вызвать повышение цен более чем на 50% за первое полугодие 2021-го.
Между тем девелоперы, собравшиеся на круглом столе «Роль финансовых инструментов в достижении целей нацпроекта «Жилье и городская среда» в пресс-центре ТАСС, заявили, что больших рисков сильного падения или вообще падения спроса в связи с отменой льготной ипотеки в первую очередь в столичных городах они не видят. В частности, такую точку зрения поддержал вице-президент по экономике и финансам группы «Эталон» Илья Косолапов. Финансовый директор группы компаний «Самолет» Андрей Пахоменков с отсылкой к опыту 2015 года, когда завершилась программа субсидирования жилищных кредитов, полагает, что при отмене льготной ипотеки крупные девелоперы будут всё равно предлагать специальные условия, которые позволят людям иметь тот же ипотечный платеж, который у них был. По мнению же финансового директора группы компаний «Кортрос» Вадима Павлуся, фиксируемый сейчас рост цен на жилье в меньшей степени связан с льготной ипотекой. По его словам, по сравнению, например, с серединой 2019 года количество квадратных метров в стройке в стране сократилось на 25% и именно сокращение предложения стало предопределяющим фактором роста цен. В целом рынок недвижимости, по мнению финансового директора группы компаний «Самолет» Андрея Пахоменкова, ждет консолидация: в ближайшие два-три года его могут покинуть до 40% некрупных девелоперов, тогда как за 2019−2020 год ушло более 300 мелких игроков. Вероятнее всего, по его мнению, уход с рынка некоторых игроков приведет к продаже ими своих проектов или привлечению в партнеры крупных девелоперов.