Из каких районов пропадают дешёвые новостройки
Сейчас на первичном рынке жилья комфорт-класса в границах старой Москвы в продаже — 1,2 миллиона квадратных метров (+2,2% за год) и 25,6 тысячи лотов (+3% за год). При этом, несмотря на общий рост предложения, в 28 районах столицы отмечается снижение объёмов предложения. Оно составляет от 0,2 до 92,8%. В экспозиции семи районов новостройки комфорт-класса не представлены вообще. Такие подсчёты сделали специалисты департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ супермаркет недвижимости".
Выяснилось, что больше всего предложение жилья снизилось в районах: Филёвский парк, Сокольники, Некрасовка, Дмитровский, Хорошёвский, Ярославский, Щукино, Головинский, Москворечье-Сабурово, Южное Медведково. Так, в Филёвском парке предложение комфорт-класса сократилось на 92,8%. Здесь продаётся 3,2 тысячи квадратных метров первичной недвижимости сегмента. На втором месте — Сокольники с падением на 91%. Тут экспонируется всего 0,4 тысячи квадратных метров. Закрывает топ-3 Некрасовка со снижением объёмов реализации комфорт-класса на 88,9%. В экспозиции района представлено 2,9 тысячи квадратных метров.
Замыкают топ-10 Головинский (минус 62,9%), Москворечье-Сабурово (минус 57,2%) и Южное Медведково (минус 54,4%). За год комфорт-класс полностью вышел из экспозиции районов: Аэропорт, Вешняки, Нагатинский Затон, Ново-Переделкино, Преображенское, Фили-Давыдково и Хорошёво-Мнёвники.
— Резкое сокращение объёмов жилья в этих локациях связано, с одной стороны, с ростом спроса. Например, в таких районах, как Некрасовка, Дмитровский, Хорошёвский, Ярославский, Головинский, Москворечье-Сабурово и Южное Медведково. С другой стороны, с отсутствием площадок под новое строительство проектов комфорт-класса и переориентацией на более дорогой сегмент. Такая тенденция прослеживается в Филёвском парке, Щукине и Сокольниках, — прокомментировала ситуацию руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева.
В каких районах стало меньше дорогих новостроек
На рынке новостроек бизнес-класса складывается схожая ситуация. На первичном рынке в границах старой Москвы экспонируется 1,3 миллиона квадратных метров недвижимости. Это на 1,2% больше, чем в 2023 году. Прирост предложения в бизнес-классе оказался меньше, чем в сегменте комфорт. Тем не менее он есть. Но и тут, несмотря на общий годовой рост предложения, в 25 районах столицы фиксируется значительное снижение объёмов реализации.
Максимальное сокращение экспозиции новостроек бизнес-класса зафиксировано в районах: Ховрино, Фили-Давыдково, Коптево, Ростокино, Пресненский, Замоскворечье, Южнопортовый, Свиблово, Богородское и Дорогомилово. В этих десяти районах продаётся 6,2% всей недвижимости бизнес-сегмента Москвы (77,7 тыс. кв. м), а это на 5,5 процентных пункта меньше, чем в 2023 году.
Например, в Ховрине экспозиция за год снизилась на 77,2%. Сейчас тут продаётся 835 квадратных метров недвижимости бизнес-класса. На втором месте в рейтинге — Фили-Давыдково с сокращением на 56,8%. Здесь экспонируется 3,9 тысячи квадратных метров недвижимости сегмента. Замыкает топ-3 Коптево, где за год предложение упало на 51,3% — до 3,6 тысячи квадратных метров.
Кроме того, заметное снижение отмечается в районах: Ростокино — на 51,3%; Пресненский — на 46,9%; Замоскворечье — на 42,8%; Южнопортовый — на 40,6%; Свиблово — на 40,2%; Богородское — на 36,5% и Дорогомилово — на 36%.
Ещё в 15 районах старой Москвы предложение новостроек бизнес-класса за год снизилось в пределах от 6,6 до 35,5%. Таковы результаты исследования компании "НДВ супермаркет недвижимость".
— По итогам месяца в половине локаций Москвы, в которых есть предложение бизнес-класса, объём сократился от 6,6 до 77%. В шести районах наблюдался небольшой прирост от 0,4 до 12%. В оставшихся 18 районах предложение выросло за счёт выхода новых объёмов в реализацию. Жильё бизнес-класса оказалось более устойчивым в плане колебаний ипотечных ставок, — пояснила Елена Чегодаева.
К каким последствиям приведёт снижение предложения в определённых районах
Сейчас на рынок продолжают выходить новые проекты и новые корпуса в уже реализуемых объектах. Например, в первом квартале 2024 года в продажу вышло на 43,7% больше нового предложения, чем за тот же период прошлого года. В целом для Москвы текущий объём предложения не критичен, широкая вариативность экспозиций сохраняется. Что касается ликвидных предложений, то спрос на них всегда был высоким и вымывались они в первую очередь. Так прокомментировал ситуацию коммерческий директор и партнёр Est-a-Tet Владимир Моребис.
Рассматривая спрос на квартиры в разрезе классов, он отметил, что наибольший показатель общего реализованного спроса в первом квартале 2024 года был в сегменте бизнес-класса — 325,5 тысячи квадратных метров (-37,5% за квартал, 51,5% за год). Но стоит отметить, что в сегменте сосредоточен наибольший объём предложения в Москве — 1,1 миллиона квадратных метров. Спрос пропорционален предложению. Чем больший объём представлен в том или ином районе, тем активнее в нём спрос. Так, в первом квартале 2024 года наибольший спрос на квартиры зафиксирован в Даниловском районе, который является лидером по объёму предложения.
— Хотя есть районы, где действительно наблюдается дефицит новостроек. Новые проекты там практически не выходят в реализацию, а те единичные, точечные ЖК, что выходят, моментально раскупаются за счёт сформировавшегося отложенного спроса. Из 125 районов старой Москвы сейчас предложение представлено в 99. В некоторых районах если и возводятся новостройки, то только в рамках программы реновации. К районам с дефицитом нового жилья можно отнести Капотню (там на протяжении многих лет вообще не возводятся новые проекты), Выхино-Жулебино, Ивановское, Вешняки, Восточный, Новогиреево, Братеево, Зябликово, Северное Измайлово, районы Зеленограда. Дефицит новостроек в этих районах обусловлен как отсутствием подходящих перспективных площадок под застройку, так и отсутствием интереса со стороны застройщиков и их опасениями насчёт низкого уровня спроса в том или ином районе. Например, в Капотне, — пояснил Владимир Моребис.
Кстати, по данным Est-a-Tet, наибольшим интересом среди покупателей пользуются квартиры площадью от 35 до 45 квадратных метров. Они составляют 25% от общего объёма покупательского спроса. Почти в равном соотношении распределился спрос по квартирам площадью до 35 квадратных метров (26%) и от 45 до 75 квадратных метров (34%). В структуре по бюджетам наибольшая доля сделок отмечается в диапазоне от 12 до 18 миллионов рублей (26%). Весомые доли также пришлись на квартиры стоимостью от 6 до 12 миллионов (21%) и от 18 до 24 миллионов (19%).
— Ликвидность жилья преимущественно определяется локацией. В топ наиболее популярных районов традиционно входят Пресненский, Нагатино-Садовники, Покровское-Стрешнево и Очаково-Матвеевское. Более того, важными преимуществами также становятся близость делового центра, достопримечательности и полноценная инфраструктура. Развивающиеся локации в рамках комплексного освоения территорий также остаются привлекательными для инвесторов. В качестве инвестиций традиционно остаются популярными студии и однокомнатные квартиры, — отметил управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко.