За последние три года рост зарплат в России составил почти 59%, обнаружил RTVI исходя из данных Росстата. Однако лишь в шести российских регионах гражданам хватит среднемесячной зарплаты на покупку 1 кв м жилья. Среди них — Ненецкий автономный округ, Магаданская область, ХМАО и Камчатский край. Подробнее о том, сколько среднестатистическому россиянину надо копить на жилье — в материале RTVI.
С началом военной операции на Украине жилье в России стало менее доступным, свидетельствует исследование RTVI. Если в 4 квартале 2021-го среднестатистический россиянин мог приобрести на месячную зарплату почти 0,7 кв м типового жилья на первичке и 0,8 — на вторичке, то в первом квартале 2022-го — 0,6 кв м и 0,7 кв м соответственно. К концу 2023-го, несмотря на рекордный рост зарплат за последние 5 лет, покупательная способность едва вернулась к уровню, который был до начала боевых действий на Украине.
Что касается жилья улучшенного качества, тут наблюдалась та же тенденция: падение покупательной способности с 0,7 кв м на вторичке и 0,6 кв м на первичке до 0,6 кв м по обоим видам жилья соответственно. Доступность элитного жилья тоже просела: с 0,5 кв м до 0,4 кв м на первичке и вторичке — и она так и не вернулась к уровню 2022-го. Впрочем, в 2023 году элитное жилье на вторичном рынке впервые за три года стало доступнее того, что продается на первичном.
Скачок на графике на стыке 2021 и 2022 гг. вполне объясним — тогда цены на жилье росли на фоне ажиотажного спроса на него, а доходы населения стагнировали, рассказал RTVI Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.
"В конце 2021 года наложилось влияние нескольких факторов: высокий спрос на новостройки при невысоких рыночных ставках и наличии льготных программ, рост геополитических рисков, которые стимулировали население перекладываться в недвижимость как более надежный актив", — сказал он.
Когда заключается много сделок, то цены на жилье растут не только из-за его общего удорожания, но и из-за того, что быстрее всего раскупаются более дешевые лоты, а в экспозиции остаются более дорогие, добавил эксперт.
"Было бы справедливо отметить, что половину снижения показатель отыграл за последующие 2 года, когда и реальные и номинальные доходы населения росли, а квадратный метр дорожал медленнее, чем в 2020 и 2021 годах", — сказал он.
Где жилье доступнее всего
Топ-регионов по количеству квадратных метров, которое можно приобрести на зарплату, возглавляет Ненецкий автономный округ. Там на среднемесячную зарплату можно приобрести 1,24 кв м. На второй строчке и далее расположились:
- Магаданская область (1,13 кв м)
- ХМАО (1,07)
- Камчатский край (1,04)
- Мурманская область и ЯНАО (1,01)
Жители регионов, где средняя зарплата не превышает 100 тыс. рублей, не могут приобрести на нее даже 1 кв м, обнаружил RTVI. Самая высокая покупательная способность зарплаты наблюдалась у жителей Уральского федерального округа — на средний заработок они могли позволить себе 0,8 кв м.
На самом деле россиянин может купить значительно меньше квадратных метров, полагает Александр Цыганов, д.э.н., профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университет при Правительстве России.
По его словам, покупательная способность зарплаты касается не только квадратных метров, но и многих потребительских товаров. Часть из них стала относительно доступней, а часть субъективно стала занимать больший объем в расходах российских покупателей.
В целом покупательная способность доходов россиян — соотношение среднедушевых доходов населения и величины прожиточного минимума — во втором квартале 2023 года стала максимальной за последние 10 лет, следует из данных Росстата. Она выросла до показателей 2021 года.
Что происходило с зарплатами и ценами на жилье
За последние три года рост зарплат в России составил почти 59%, обнаружил RTVI. В шести российских регионах — Якутии, Хакасии, Краснодарском крае, Иркутской и Кемеровской областях, а также Чувашии — этот рост превысил 80%.
"Рост зарплат как минимум в части регионов связан с активизацией деятельности промышленных предприятий на фоне острой нехватки квалифицированных рабочих. На предприятиях ВПК это проявилось особенно с учетом роста госзаказа. Поэтому это вполне рыночная ситуация — при повышении спроса на труд в условиях его дефицита наблюдается рост зарплат", — пояснил Цыганов.
Стоимость квадратного метра жилья за тот же период выросла на 58%. Пиковое значение в 16,7% было зафиксировано в первом квартале 2022 года. Наибольший вклад в него, согласно данным Росстата, внесли:
▪️Краснодарский край (91%);
▪️Республике Алтай (39%);
▪️Брянская область (38%);
▪️Город Севастополь (33%);
▪️Республика Крым (32%).
Если сравнивать цены в 2021 и 2023 годах, то в ряде регионов квадратный метр подорожал более чем на 90%, показало исследование RTVI. Среди них — Еврейская автономная область, республика Алтай, Карелия, Омская область и Краснодарский край.
Отчасти существенный рост цен в регионах можно связать с эффектом «низкой базы», когда в ранее депрессивных регионах не было платежеспособного спроса на жилье, полагает Александр Цыганов.
"Как только у людей появились свободные средства, они стали перетекать на рынок недвижимости. Сказывается и понимание необходимости улучшения жилищных условий, и отсутствие иных доступных и понятных инструментов для вложения и сохранения средств населения кроме депозитов",— сказал он.
Исключение — Краснодарский край, куда российские граждане стремятся переехать, чтобы жить у моря, добавил Цыганов. Они покупают курортную недвижимость в популярных российских приморских городах, и это существенно сказывается на региональном рынке недвижимости.
Рост цен в республике Алтай — это следствие бурного развития внутреннего туризма и смежных отраслей, а в остальных перечисленных регионах — эффект низкой базы, добавил Попов.
А вот стоимость жилья в Москве последние 5 лет растет не столь стремительно — сложившийся в столице уровень цен и так весьма велик, полагает эксперт. По его словам, в абсолютном выражении (не в процентах, а в тысячах рублей) прирост заметен. Он отражает баланс спроса и доходов потенциальных покупателей.
Как мы считали и какие ограничения есть у доступных данных
RTVI изучил данные Росстата о зарплатах и стоимости квадратных метров за последние три года. На их основе мы рассчитали покупательную способность среднемесячной зарплаты (ПССЗ) в разрезе стоимости одного квадратного метра по регионам России с разбивкой по типам квартир и рынку жилья за период с января 2021 по декабрь 2023 года. Подсчет на основе данных Росстата не всегда полноценно отражает действительность, но за неимением иных источников он достаточен для того, чтобы понять общие тренды.
Исследования по доступности жилья — одни из самых сложных, рассказал RTVI Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. "Данные Росстата по ценам на жилье для анализа на коротких отрезках не всегда корректно отражают реальность. Данные Росстата по зарплатам формируются по выборке из крупных и средних предприятий (не включают малый бизнес, ИП, самозанятость) и часто отражают "юридическую" регистрацию работодателя, а не фактическую локализацию работающих, и имеют ряд иных тонкостей в связи с реальностью последнего времени", — сообщил он.
Попов добавил, что подобные сопоставления (цена кв. м vs зарплата) предполагают все более редкий кейс приобретения жилья за наличные, тогда как большинство сделок сейчас проходит в ипотеку. По его словам, методики расчета доступности жилья, в том числе предлагаемые ООН, не очень хорошо адаптированы к российской реальности. У нас почти все жилье находится в собственности у населения (и было ему передано условно бесплатно в 1990-е годы), а стоимость его содержания относительно невелика, уточнил он. В РФ очень многие сделки проходят как цепочка событий: продал одну квартиру, купил другую, заключил эксперт.
Александр Петров, Анастасия Целых