Старому дому — новую жизнь: как на Урале сохраняют архитектурное наследие
Да, не каждая такая организация имела, да и не каждая сейчас, свой офис. В связи с этим некоторые горячие головы предлагали передать «бездомным» бесплатно или за символическую плату объекты культурного наследия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Но с условием, что эти организации отремонтируют свои офисы.
Им оппонировали более холодные головы. Они вполне трезво рассуждали, что если организация не может снять офис по рыночной цене, то и бесплатный офис вряд ли потянет. Потому что ремонт памятника истории и культуры сопряжён с большими трудностями.
Объекты культурного наследия отличаются от обычных зданий и сооружений тем, что для них установлены обременения в виде предмета охраны. Наличие таких обременений существенно ограничивает инвестиционную привлекательность этих зданий. Придётся потратить много времени на согласования, а затем и вложить немало денег в сами ремонтные работы. И не дай Бог испортить предметы охраны. В таком случае можно и здания лишиться, и безвозвратно потерять вложенные средства.
Кстати, предметом охраны может быть всё что угодно. Например, особое строение дымохода. Хочешь не хочешь, но его придётся сохранить. Или какая-либо особо интересная с исторической точки зрения лестница. Её тоже придётся оставить, даже если она будет вмонтирована в уже «новодел».
С тех пор прошло много лет. Сейчас, в конце 2021 года, в Екатеринбурге и области уже накопился солидный опыт реконструкции объектов культурного наследия с последующей их передачей общественным и некоммерческим организациям. Например, в здании усадьбы Павла Михайловича Утякова разместился Дом журналистов. А в здании бывшей земской школы на улице Малышева, 6 сейчас находится ассоциация «Особые люди».
Также можно назвать здание старого монетного двора на Плотинке, которое Архитектурная академия использует в качестве выставочника. Не дремлет и крупный бизнес. Так, группа «Синара» реконструировала ансамбль зданий больницы XIX века. В течение многих лет здания разрушались, но в 2016 году их судьба круто изменилась. Сейчас там расположен шикарный культурно-выставочный комплекс «Синара Центр». Нужно отметить, что он охватывает и другие здания, не имеющие охранного статуса, но тем не менее получилась площадка, которая оставляет впечатление именно памятника, именно сохранения культуры.
Кажется, что любой предприниматель может взять себе объект культурного наследия и приспособить под свои нужды. Провести реконструкцию, вдохнуть в старинную усадьбу современную жизнь. Но так ли это? Ведь во всех вышеперечисленных случаях объём инвестиций был более чем солидным. В первых трёх не обошлось без прямого государственного участия, а в последнем по полной был задействован крупный бизнес.
Аналитик АНО «Агентство по привлечению инвестиций Свердловской области» Павел Воротков считает, что объекты культурного наследия привлекательны с точки зрения экономики тем, что, как правило, расположены в уже сложившихся пространствах. Инвестор имеет возможность создать там штаб-квартиру, гостиницу, культурный объект и так далее. Однако сам по себе объект культурного наследия в чистом виде не имеет экономического смысла. Как правило, это имиджевые инвестиции, социальный эффект.
«Предприниматель, который берёт ОКН, показывает, что он бережно относится к культуре, сохраняет её и тому подобное. Для крупных предприятий это очень значимо. Однако для мелких предприятий без участия государства это не очень адекватная инвестиция, они просто не потянут финансово», — говорит эксперт.
Он также добавляет, что для выполнения работ приходится нанимать профессиональных строителей и при необходимости привлекать специализированную организацию, которая приведёт объект охраны в соответствующий требованиям вид.
«Ты должен быть готов, что, если на твоей территории при её преобразовании в рамках согласованного уже проекта найдётся что-то, что не было учтено, у тебя работы заморозят до тех пор, пока не разберутся, что это такое. И в конце концов ты не можешь превратить этот объект в современный, функциональный, придать ему нужную функциональность, потому что ты обязан сохранить то, что было до тебя. Соответственно, ограничения по электрике, по проводке, по водопроводу, по канализации, по всем коммуникациям. Каждую новую коммуникацию нужно согласовывать. Тебе этот памятник могут отдать за один рубль, но сверху там наворачивается невообразимая сумма с непредсказуемым сроком», — подчеркнул Павел Воротков.
Объекты культурного наследия могут играть и роль своего рода центров профориентации. Удачные примеры реконструкции промышленных зданий есть в Нижнем Тагиле, на базе НТМК, и в Полевском, на базе Северского трубного завода. Там в исторических зданиях созданы промышленные музеи. Они используются для профориентации, дают эффект в долгосрочной перспективе, потому что есть возможность водить туда подрастающее поколение и воспитывать их на примере их же предков.
«Здесь чистая экономика не работает. Это работает на длинную перспективу, с точки зрения сохранения своей исторической преемственности. Когда ты понимаешь, что являешься наследником горно-промышленного региона, у тебя появляется какой-то якорь, какая-то привязка», — отмечает Павел Воротков.
Как отмечает Павел Воротков, на территории Екатеринбурга объекты старины в основном уже имеют своих хозяев. Правда, не все памятники задействованы в процессе социального развития города. К числу таких аналитик относит территорию старого Верх-Исетского завода, где находятся здания XIX века.
Кроме того, в столице Урала есть большой потенциал у конструктивистских зданий. Правда, переоборудование «Уральского рабочего» на Ленина, Тургенева и Карла Либкнехта оказалось не совсем удачным, потому что исторический облик несколько потерялся, но тем не менее тоже как элемент. Не до конца ясно, что у нас будет с гостиницей «Исеть». Это очень серьёзный объект, потому что он является ключевым с точки зрения сохранения Городка чекистов.
«Там вообще сложная и сильно некоммерческая история, потому что саму гостиницу как-то можно в этих целях использовать, а вот жилые здания… Прецедентных историй не было. Отселять их всех вряд ли придёт кому-то в голову, учитывая, что это принципиально не окупаемая вещь», — говорит аналитик.
В Екатеринбурге также есть интересный пример оборудования набережной на левом берегу городского пруда. Там сохранена малоэтажная застройка, которая соразмерна сохранившимся зданиям, и при этом имеются новые здания, которые дополняют этот блок и повышают коммерческую привлекательность старой электростанции и всего прочего, что там находится.
Значительный задел по понятным причинам есть в Нижнем Тагиле. Также можно говорить о туристическом кластере Верхотурья, как и Невьянска, но Невьянск в данном случае, наверное, более успешная история. Теоретически можно реконструировать весь Ирбит и большую часть Алапаевска. Но что делать в Ирбите, кто пойдёт в торговые и прочие помещения? Есть объекты, а рынка нет. То же самое по Красноуфимску и другим старым городам региона. Объектов много, но экономическая привлекательность сильно ограничена.
Среди попыток реконструкции Воротков отмечает старый завод в Верхней Сысерти. Но там история ещё только в самом начале, что у них в итоге получится, далеко не очевидно. Дело в том, что за практически 300 лет там вымыло фундамент. Стены держатся на честном слове. Поэтому, просто чтобы их сохранить, даже без всякого использования, там нужны большие средства. По сути, предстоит заводить фундамент заново.
Насколько активнее бизнес вкладывается в реконструкцию объектов культурного наследия? Развитие этой темы началось в Свердловской области примерно десять лет назад. При этом за последние два-три года динамики роста практически нет. Дело в том, что наиболее интересные объекты уже взяли. Кроме того, как уже было сказано выше, реконструкция ОКН по силам только крупному бизнесу либо государству.
Кстати, правительство Свердловской области проводит активную работу по сохранению объектов культурного наследия. И не только в рамках соответствующих органов государственной власти.
«Оно заинтересовано, оно работает, пытается инвесторов привлечь. По крайней мере, точно знаю, что по Екатеринбургу идут переговоры о передаче объектов крупному инвестору, который может хотя бы сохранить. Такая работа ведётся, мы её видим. Она длинная, очень часто не публичная. Если бы она не велась, мы бы очень многого сейчас не увидели», — замечает аналитик.
Также в регионе есть памятники, которые государство пытается использовать в своих целях, например, комплекс на перекрёстке улиц Гоголя и Малышева. Его сейчас пытаются реорганизовать. Ранее реорганизовали Дом Севастьянова. Говорить здесь о частной инвестиционной истории достаточно сложно, потому что государство заинтересовано не меньше, чем частник, и у государства больше интереса, потому что на нём лежат социальные функции, сохранение культурного наследия. Естественно, что всё это удобно использовать именно в таком формате.
«Дворец пионеров, который тоже очень интересен как объект культурного наследия и с точки зрения коммерческого использования, потому что он хорошо расположен. Но кто ж его отдаст-то? Он активно задействован. Поэтому здесь сложная история. И прогнозировать, что у нас частник бросится и будет реализовывать свои имиджевые истории, сложно. Во-первых, кто ж ему даст? А во-вторых, таких частников у нас немного, это дорого. Это потянет «Синара», это потянет УГМК, «Ренова» — крупные корпорации, которые могут себе позволить крупные вложения с неочевидной окупаемостью просто в имиджевых целях. Для остальных это сложная история. У нас таких прецедентов я не знаю, но в Москве были случаи, когда люди брали объект и в процессе восстановления у них не хватало денег. В результате либо тихой сапой уничтожались объекты, либо исчезала компания, которая их брала», — говорит Павел Воротков.
Также эксперт не исключает, что объекты культурного наследия будут реконструировать за государственный счёт, а затем отдавать частникам в аренду. Ещё вариант, когда государство создаёт центры притяжения на территории, а инвестор туда входит не в объекты культурного наследия, а создаёт новый объект, но рядом с ними и соразмерный им. Такой вариант тоже возможен. Это повышает стоимость тех объектов, которые там находятся.
С объектами культурного наследия много мороки и вложений. Процедура согласования реконструкции памятников тоже сложная и длинная. Если что-то прописано в охранной карте, то ты должен полностью воспроизвести всё, что там написано. В противном случае могут забрать памятник, невзирая на все твои расходы. Соблюдение правил контролируется на каждом этапе.
И тем не менее сохранение объектов культурного наследия важно не только для инвесторов, но и для общества в целом. Ведь каждый человек адаптируется к окружающей его реальности, и когда эта реальность исчезает, то он отрывается от своих корней, у него теряется привязка к территории. Исчезает то, что называется малой родиной. А наличие своей малой родины очень важно! Особенно в Свердловской области, которая по своим климатическим условиям не всегда в полной мере годится для комфортной жизни. Видно, что это понимают и руководство Свердловской области, и крупный социально ответственный бизнес. А значит, количество примеров успешной реконструкции исторических зданий будет только расти.
Отметим, всего в Свердловской области насчитывается 1744 объекта культурного наследия. Из них 441 — федерального значения, 1289 — регионального и 14 — муниципального. Для тех, кто готов инвестировать в них, действует готовая модель государственно-частного партнёрства для сохранения, использования и защиты ОКН. Она находится на интернет-площадке okn.investural.com, созданной Корпорацией развития Среднего Урала — институтом инфраструктурного развития при правительстве Свердловской области.
Здесь же представлена информация о том, какие объекты можно взять для дальнейшей работы с ними. Это гостиница «Исеть», дом Маева, Комплекс клинической больницы и Каменный особняк в Ирбите. Чтобы вписать своё имя в историю родного края, нужно сделать три шага. На первом предстоит проанализировать проект инвестора, подобрать подходящий объект, а также определить его назначение и возможность приспособления. Второй шаг представляет собой изучение предмета охраны и охранных обязательств, анализ технических характеристик объекта и подготовку финансовых и юридических документов. А на третьем шаге предстоят заключение соглашения с правительством Свердловской области, разработка и согласование проекта с прохождением историко-культурной экспертизы и получение разрешения, а также собственно реставрационные работы. Уже сейчас потенциальные инвесторы могут оставить заявку и затем обсудить с организаторами детали проекта и возможные решения для дальнейшего экономически эффективного использования объекта исходя из его ключевых технических параметров и возможностей реконструкции.