Как мэрия Казани добивается сноса самого старого гаражного долгостроя
История незаконно эксплуатируемого ГСК растянулась на 20 лет и грозит собственникам потерей недвижимости и расходами на ее снос
Без вложенных денег и без гаражей, зато с муниципальными платными парковками рискуют остаться автомобилисты из Авиастроительного района Казани, которые почти четверть века назад вложились в строительство гаражного комплекса в Авиастроительном районе. Строительство растянулось на два десятилетия и официально так и не было завершено, хотя двухэтажное здание давно эксплуатируется. А пайщики гаражно-строительного кооператива, которые через суд оформили права на недостроенную недвижимость, рискуют ее в ближайшем будущем лишиться, поскольку Казгорисполком обоснованно озаботился сносом незаконного строения. Подробности запутанной истории — в материале «Реального времени».
«Я решил построить гараж»
— В 2004 году я узнал, что рядом с моим домом будет строиться кооперативный гараж, — рассказал «Реальному времени» казанец Марат Ахмадуллин. — Тогда я только купил свою первую машину, вот и решил построить гараж. Мама меня поддержала — добавила денег. Я оплатил бокс на первом этаже, они дороже, чем на втором, стоили, в течение полугода внес всю его стоимость наличными, и, поскольку первый этаж уже был построен, мне выдали ключ от бокса, и я даже вещи туда какие-то положил. Но однажды приехал в гараж, а на дверях висит чужой замок. Я к продавцам, а они говорят, что ничего не знают — дескать, мой бокс на втором этаже. Я потом с ГСК судился, взыскал моральный вред, но прежний бокс мне не вернули, оставили за мной бокс на втором этаже, который построили спустя несколько лет. ГСК «Сапсан-2004» в 2007 году ликвидировали, а в 2009-м зарегистрировали новый ГСК с таким же названием и теми же учредителями, которые не являются правопреемником первого ГСК.
К этому моменту Ахмадуллин понимал, что с гаражом могут быть проблемы, проконсультировался с юристом и по его совету подал в суд исковое заявление к ГСК «Сапсан-2004» о признании права собственности незавершенного строительством объекта. Суд иск удовлетворил, как и исковые заявления еще нескольких дольщиков.
— Но гаражный комплекс до сих пор не введен в эксплуатацию, — говорит Ахмадуллин. — Более того, несколько лет назад его эксплуатация была запрещена судом. Но второй по счету ГСК «Сапсан-2004» собирает с нас, владельцев недостроенных боксов, деньги на хозяйственную деятельность — на ремонт, устройство ливневой канализации, установку камер видеонаблюдения и так далее. Как это так — по закону гаражом пользоваться не имею права, а деньги с меня требуют? А сейчас и вовсе возникла угроза сноса этих гаражей.
Эксплуатировать запретили, но не препятствуют
— Договор между моим доверителем Маратом Ахмадуллиным и ГСК «Сапсан-2004» был заключен 20 ноября 2004 года, — рассказал «Реальному времени» адвокат Марата Ахмадуллина Сергей Сычев. — Согласно договору, сдать гаражный бокс должны были к 1 октября 2005 года, однако двухэтажный гаражный комплекс хоть и стоит на улице Лукина, по документам до сих пор не построен и не сдан в эксплуатацию.
Как пояснил Сычев, застройщик — казанское ООО «ПКФ «ШиноМоторс» — получил от администрации города в декабре 2002 года земельный участок под застройку на улице Лукина, а в 2004 году совладельцы ООО «ПКФ «ШиноМоторс» Наиль Ахметзянов и Сергей Кузин, а также владелец нескольких торговых компаний Рустам Ахметзянов, которого объединяет с соучредителем ПКФ «ШиноМоторс» отчество Минахметович, зарегистрировали по адресу: улица Лукина, 48в ГСК «Сапсан-2004». Между ООО «ПКФ «ШиноМоторс» и ГСК «Сапсан-2004» был заключен договор об аренде земельного участка под строительство гаражного кооператива. И ГСК «Сапсан-2004» начал заключать договоры о долевом участии в строительстве с желающими приобрести гаражные боксы.
А в феврале 2012 года грянул гром: Авиастроительный суд Казани вынес решение по иску прокуратуры к ГСК «Сапсан-2004», ПКФ «ШиноМоторс» и исполкому Казани — деятельность кооператива была приостановлена из-за отсутствия разрешения на ввод здания ГСК в эксплуатацию. И, поскольку до конца года объект продолжали незаконно эксплуатировать, в декабре 2012-го приставы его опечатали.
— Правда, решение суда они исполнили очень странно, — удивляется Марат Ахмадуллин. — Они ограничились тем, что наклеили бумажки на двери боксов. Отлепить их и открыть двери не составляет труда. В здании не отключили электричество, туда можно и пройти, и заехать, там работают какие-то организации…
Ненадлежащий ответчик и арбитражный круговорот
В 2015 году казанские чиновники обнаружили еще одно нарушение: незаконно эксплуатируемый объект на Лукина, 48в, «вылез» за пределы площади, предоставленной ООО «ПКФ «ШиноМоторс» по договору аренды в 2002 году. И обратились в суд. Районный суд в октябре 2015 года вынес решение об обязании ГСК «Сапсан-2004» освободить самовольно занятый земельный участок площадью 2 790 кв. м «путем демонтажа гаражных боксов».
Однако в апреле 2016 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РТ отменила это решение, мотивировав это тем, что «часть гаражей… находится в собственности физических лиц… Согласно представленному по запросу суда ответу ГСК «Сапсан-2004» гаражные боксы… используются 155 физическими лицами… При этом… истец каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что именно ООО «ПКФ «ШиноМоторс» является собственником или владельцем спорных гаражных боксов, как и доказательств возведения указанных боксов силами ООО «ПКФ «ШиноМоторс» на непредоставленном ответчику земельном участке… представлено не было». Судебная коллегия пришла к выводу, что требования об освобождении самовольно занятого земельного участка предъявлены к ненадлежащему ответчику.
Тем временем в Арбитражном суде республики уже по второму кругу пошло разбирательство по иску КЗИО исполкома Казани к ООО «ПКФ «ШиноМоторс» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1,033 млн рублей, пени в сумме 108,9 тыс. рублей и возвращении земельного участка площадью 3 900 кв. м. Арбитражный суд РТ эти требования удовлетворил частично: взыскал только задолженность по арендной плате и только за ноябрь 2021 года — 147, 6 тыс. рублей. Арбитражный суд Поволжского округа отменил это решение в части отказа возвратить МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» земельный участок площадью 3 900 кв. м и передал дело в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд РТ.
Куда ни кинь — а платить дольщикам
— Сейчас над дольщиками ГСК «Сапсан-2004» нависла угроза потерять и гаражные боксы, и деньги, — говорит адвокат Сергей Сычев. — Если решение о сносе боксов будет принято, то по закону на их собственников будет возложена обязанность снести здание, построенное за их же счет.
Вопрос, останутся ли владельцы недостроенных гаражных боксов на Лукина при своей недвижимости или потеряют ее сегодня особенно актуален еще и потому, что 1 ноября 2023 года на примыкающем к недостроенному гаражно-административному комплексу земельном участке открылась платная муниципальная парковка, рассчитанная на 181 машино-место. Места, на которых асфальт, как показывает практика, в Казани не принято ни ремонтировать, ни регулярно очищать зимой от снега, здесь «продаются» по цене 30 рублей за час стоянки. И жителям соседних домов, которые вложили круглые суммы в возможность парковаться с комфортом в собственных боксах, теперь придется либо платить «оброк» за малокомфортную парковку на муниципальной земле либо каждый вечер искать место во дворах.
Так было или нет разрешение?
Между тем выяснилось одно пикантное обстоятельство: здание ГСК, похоже, не только эксплуатируют без разрешения, но и построили без такового. Сычев рассказал «Реальному времени», что, пытаясь отстоять свою собственность, Марат Ахмадуллин с 2009 года добивается уголовного расследования о мошенничестве со строительством гаражного комплекса. Основания, по мнению владельца недостроенного бокса и его адвоката, налицо:
— В ходе проводившейся по заявлению Ахмадуллина проверки ООО «ПКФ «Шиномоторс» предоставило полиции копию разрешения на строительство, якобы полученного компанией в 2005 году. Но у этой компании имеется только копия, во всяком случае, подлинника никто из нас не видел. А в ответе Инспекции Госстройнадзора РТ прокурору Авиастроительного района в ходе проверки, проводившейся в 2015 году, сообщается, что Госстройнадзор не располагает информацией о выдаче такого разрешения. В постановлении же об отмене постановления об отказе в возбуждении уголовного дела и возвращении материалов для проведения дополнительной проверки, вынесенном в ноябре 2013 года заместителем прокурора Республики Татарстан, говорится, что в материалах проверки имеется объяснение Наиля Ахметзянова, датированное 23 января 2012 года, в котором он указывает, что в ходе строительства застройщик не располагал действующим разрешением на строительство.
Сычев подчеркивает, что при проведении проверок по заявлениям его доверителя за много лет полицейскими ни разу не поднимался вопрос, возможны ли получение разрешения на ввод и эксплуатацию гаражного комплекса в существующем виде, или людям просто распродавали недвижимость, которую строили заведомо незаконно.
— ГСК «Сапсан-2004» был исключен из ЕГРЮЛ в июле 2007 года, поскольку не сдавал никакой отчетности, денежные операции в безналичной форме не проводились, — обратил он внимание еще на одну деталь, которая по логике должна была привлечь внимание сотрудников полиции, проводивших проверки. — При этом членские взносы собирались регулярно. 28 мая 2009 года члены ГСК «Сапсан-2004», ликвидированного в 2007 году, собрались и решили передать документацию в ГСК «Сапсан-2004», зарегистрированный 5 июня 2009 года. И несмотря на наличие пусть и немногих собственников объектов незавершенного строительства, новый кооператив был зарегистрирован теми же лицами, что и первый. В материалах проверки отсутствует протокол общего собрания от 28 мая 2009 года с листом регистрации присутствующих и решение этого собрания. И сбор денежных средств с граждан новым ГСК продолжается, при этом ГСК «Сапсан-2004» сдает бухгалтерскую отчетность, исходя из которой у этого юридического лица не имеется ничего, в том числе объектов недвижимого имущества, на содержание и благоустройство которого собираются членские взносы. А при проведении проверок ни разу не опрашивались иные пайщики ГСК, кроме его учредителей.
Проверка, затянувшаяся на 15 лет
Последнее известное Марату Ахмадуллину постановление об отказе в возбуждении уголовного дела вынесено полицейскими в конце 2022 года. Попытки дольщика добиться расследования обстоятельств, в результате которых были распроданы незаконно построенные гаражные боксы и уже второе десятилетие эксплуатируется официально не построенный объект, превратились в бег по кругу: полиция отказывается «возбуждаться», он жалуется в прокуратуру, та возвращает дело в полицию, полиция отказывает… и так далее.
— Чтобы прекратилось постоянное курсирование материала проверки между органами прокуратуры и отделом полиции, год назад мы с Ахмадуллиным на личном приеме у и. о. прокурора Авиастроительного района Гараева передали развернутую жалобу, — говорит Сычев. — Также были даны развернутые пояснения, в том числе с предоставлением имеющихся у нас копий материала проверки на более 500 листах, копий ряда гражданских дел, в том числе тех, в которых прокуратура района не принимала участия. Нам было обещано внимательно изучить весь материал в целях выявления конкретных недостатков проверки. Однако 13 октября 2022 года и. о. прокурора Авиастроительного района Гараевым вынес постановление об отмене постановления об отказе в возбуждении уголовного дела на одном листочке, в нем не были приведены указания прокурора и не дана оценка длительности проведения процессуальной проверки с вынесением одинаковых постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела, в которых просто менялись даты. Мы подали жалобу прокурору города Казани Олегу Дроздову — и получили ответ, что «Прокуратуре района строго указали». Нашу просьбу о передаче материала для проверки в Следственное управление УМВД по городу Казани просто проигнорировали. А воз и ныне там, так что мы были вынуждены обратиться в суд с жалобой на действия следователя.
«Реальное время» обратилось с запросами в прокуратуру РТ, УМВД по г. Казани и относительно хода проверки заявления Ахмадуллина, а также в ООО «ПКФ «ШиноМоторс» — с запросом относительно отсутствия разрешительных документов на строительство и ввод в эксплуатацию гаражно-административного комплекса на Лукина.
В прокуратуре РТ фактически подтвердили, что с декабря 2009 года — 14 с половиной лет — не могут заставить полицию добросовестно расследовать факты, приведенные в обращении Ахмадуллина:
— 11 декабря 2009 года в отделе полиции №1 «Авиастроительный» было зарегистрировано заявление Ахмадуллина по факту совершения председателем ГСК «Сапсан-2004» Ахметзяновым противоправных действий. По результатам проведенной дополнительной проверки постановлением следователя от 14 декабря 2022 года в возбуждении уголовного дела отказано в связи с отсутствием в действиях Ахметзянова составов преступлений. Указанное постановление отменено 28 февраля 2024 руководителем следственного органа, материал возвращен следователю для проведения дополнительной проверки. 11 марта 2024 следователем отдела по расследованию преступлений на территории, обслуживаемой ОП №1 «Авиастроительный» Сахбиевой было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела… В целях проведения проверки изложенных в запросе «Реального времени» доводов прокуратурой района материал проверки был истребован. Вместе с тем, согласно сведениям, представленным ОП №1 «Авиастроительный», указанный материал проверки находится в Авиастроительном районном суде Казани в связи с рассмотрением жалобы Ахмадуллина и Сычева на решение следователя.
Ответы УМВД по г. Казани и ООО «ПКФ «ШиноМоторс» будут опубликованы по получении.