"Рынок недвижимости Ташкента в 1,5 раза активнее московскго". Риэлторы об особенностях работы на рынке
Динамика цен на недвижимость Москвы и Ташкента с 2020 по 2023 очень схожа, но работа на рынках этих двух городов сильно отличается. О пяти основных отличиях расскажут нам эксперты международной компании «Domio».
Для начала объясним, почему мы имеем право давать оценку рынкам Москвы и Ташкента. Дело в том, что последние 15 лет мы занимаемся недвижимостью в Москве, а с 2023 года начали работу на рынке недвижимости Узбекистана. Получили сертификацию АУГА (Агентства по управлению государственными активами Республики Узбекистан), открыли офис в Ташкенте и активно окунулись в недвижимость этого прекрасного, зеленого города. Поэтому, «по горячим следам» делимся нашими наблюдениями. А в конце статьи приведем сравнение цен на недвижимость в Москве и в Ташкенте.
Активность покупателей – Ташкент в 1,5 раза активнее
Московский рынок недвижимости традиционно очень активен. В Москву всегда стягивался спрос со всей России, и даже в 2023 году было совершено огромное количество сделок. Однако, к нашему удивлению, Ташкент оказался на целых 50% активнее Москвы. Согласно данным 2023 года, среднее количество сделок с недвижимостью на одного жителя столицы в Москве составляет 1 сделку на 679 человек, а в Ташкенте 1 сделку на 454 жителя. Всего же в Москве в 2023 в среднем в месяц проходило 19,3 тыс сделок с недвижимостью, в Ташкенте 6,5 тысяч.
Когда мы посмотрели на эти цифры, сомнений в том, что нужно открывать филиал в Ташкенте, не осталось. Это очень высокая активность, которая вряд ли сильно изменится в ближайшие 3-5 лет. Население Узбекистана стабильно растет. Жители регионов стремятся переехать в столицу. Экономика активно развивается. Государство субсидирует ипотеку, а ипотека – один из основных драйверов роста рынка недвижимости. Да, ставки пока оставляют желать лучшего, но динамика здесь тоже положительная.
Скорость сделок – Ташкент значительно быстрее
Еще одной приятной неожиданностью стала скорость рынка. Начиная с банальной скорости передвижения по городу, заканчивая скоростью регистрации сделок. Напомню, мы сравниваем с Москвой. Ташкентцы часто возмущаются по поводу пробок, но все познается в сравнении. К сожалению, Москва хоть и производит впечатление быстрого города, но фактически много времени тратится на то, чтобы добраться из одной точки в другую. Провести 2 часа в дороге до объекта — это нормальная практика. Но, например, в Лондоне ситуация еще хуже и лондонцам Москва бы показалась по-настоящему быстрым городом. Так вот, благодаря скорости передвижения, в день успеваешь показать покупателям больше объектов и провести больше сделок. Следовательно, больше зарабатываешь.
Также покупатели в Ташкенте, если объект им понравился, принимают решение очень быстро – могут прямо на месте внести задаток. В Москве такие случаи – редкость. Покупатели любят потянуть время, задать множество вопросов, размеренно поторговаться.
И последнее – сами сделки, как правило, проходят быстро. От задатка до отправки подписанного у нотариуса договора в Кадастр часто проходит меньше суток. Плюс, регистрация договора занимает максимум 2-3 рабочих дня. Все сделки регистрируются электронно через нотариуса. В Москве регистрация может занять от 1 до 14 дней.
Красный океан и голубой океан – конкуренция в Ташкенте ниже
Если смотреть на рынок глазами собственников агентства недвижимости (а именно так мы и смотрим), то Москва – это красный океан, а Ташкент – это голубой океан. Мы имеем в виду то, что на московском рынке работает огромное количество агентств недвижимости, включая очень крупных сетевых игроков с серьезными маркетинговыми бюджетами. Чтобы получить свою долю рынка нужно сильно постараться, и потратить немалые деньги.
В свою очередь, в Ташкенте крупных игроков и больших рекламных бюджетов у агентств на данный момент нет. Плюс, рынок сильно отстает в плане компетенций руководителей агентств и самих риэлторов. Однако, ситуация уже начала меняться в лучшую сторону – мы каждый день работаем над этим. Например, на рынке Ташкенте является новинкой услуга «Трейд-Ин» (обмен старой квартиры на новую), которую мы активно развиваем с рядом застройщиков, таких как Namuna Development или Park City Labzak.
Ценность риэлторов – в Ташкенте риэлторская услуга ценится меньше
Отдельно затронем эту тему, так как мы уже много провели сравнений и, несмотря на различия, общих тенденций все же гораздо больше.
Проникновение риэлторской услуги в Москве сильно выросло и сейчас составляет 81%. Мы считаем, что это положительная тенденция, потому что вместе с ростом востребованности услуги, уменьшается количество ошибок в сделках и по итогу обманутых клиентов.
Дополнительно клиенты научились ценить свое время и понимают, что самостоятельно на решение своего вопроса, связанного с недвижимостью, уйдёт гораздо больше времени (а значит, и денег), поэтому гораздо выгоднее и быстрее доверить вопрос профессионалу. В совокупности эти факторы повышают цену услуги профессионального брокера.
На рынке Ташкента клиенты пока не до конца понимают для себя конечную ценность, но при этом проявляют значительный интерес и желание работать с профессионалами. Чаще всего это связано с отсутствием конкуренции среди профессиональных участников рынка.
Однако мы считаем, что здоровый скепсис – это нормально. Чтобы клиенты полноценно смогли на собственном примере оценить все плюсы от сотрудничества с риэлторами, при формировании ценовой политики мы установили такую же цену на услуги, как у всех наших коллег по цеху в Ташкенте, хотя в Москве услуги такого качества стоят дороже.
Противоположности притягиваются – требовательность покупателей в Ташкенте ниже
Ещё отдельно хочется затронуть требовательность клиентов в Москве и Ташкенте.
Покупатель на рынке Москвы в течение последних 3-5 лет сильно поменял свои предпочтения. Раньше, мы имели очень схожие запросы клиентов: не первый/не последний этаж, двухкомнатная квартира, состояние среднее. Сейчас предпочтения клиентов в Москве изменились, как и ценовая политика. Последние этажи стали, как правило, самыми дорогими объектами, а стоимость квартиры растёт по принципу "чем выше, тем дороже". И этому есть объяснения: во-первых, застройщики, как правило проектируют на последних этажах уникальные форматы квартир, а во-вторых, клиентам стали важны видовые характеристики и отсутствие соседей сверху.
Также рынок Москвы практически полностью перешел на формат европланировок, где кухня совмещена с комнатой. Самое интересное, мы все видим, что девелоперы Ташкента уже тоже активно внедряют эти вещи.
Безусловно, мы видим в этом плюс, потому что мы понимаем хорошо тенденцию изменений и готовы её опережать с нашими клиентами, тем самым делая покупку кратно выгоднее и в будущем ликвиднее.
О ценах на рынках Ташкента и Москвы
И в завершении, как и обещали, рассмотрим разницу в ценах на жилье в Москве и Ташкенте.
Безусловно, Москва от Ташкента отличается в разнице цен на квартиры. Разброс цен зависит, в первую очередь, от расположения и класса жилья. В Ташкенте на данный момент отсутствуют многоквартирные дома Де-люкс класса – это дома, в которых есть отдельные лифты для обслуживающего персонала, пентхаусы с собственными бассейнами, каминами, индивидуальными лифтами только для одной квартиры. В том числе нет и жилых комплексов, где в благоустройство территории вкладываются миллионы долларов. Но в будущем, мы уверены, такие дома обязательно появятся.
Цены на квартиры в Москве начинаются примерно от $750 за квадратный метр. Но такая цена возможна в Новой Москве (большая территория, которую присоединили к Москве в 2012 году), плюс это будут апартаменты (особый тип помещений, которые официально считаются нежилыми, но проживание в которых возможно) и площадь будет больше 100 квадратных метров (традиционно, чем больше площадь, тем дешевле стоимость квадратного метра).
Максимальная цена квадратного метра в Москве составляет порядка $42.000. А по курсу 60 рублей за 1 доллар, который был еще в октябре 2022 года, максимальная стоимость квадратного метра была около $65.000.
Если говорить о средней цене квадратного метра в Москве, то на момент сентября 2023 года она составляет $2.720. Важно заметить, что еще год назад средняя цена была аж $4.600. В Ташкенте на текущий момент средняя стоимость "квадрата" жилья составляет порядка $1.050.