Покупать или подождать: могут ли льготные ипотеки обрушить рынок жилья
Как эти госпрограммы отразятся на стоимости жилья по всей стране и не рухнут ли цены на квартиры, рассказала эксперт по недвижимости Нина Лукьяненко.
Рынок жилья в Казахстане уже три года находится если не в кризисе, то в глубоком застое. Причиной тому – высокие ставки по ипотеке, существенная инфляция, негативные мировые процессы. Ситуацию не выправил ни массовый вброс денежных средств из ЕНПФ, ни череда льготных жилищных госпрограмм. В итоге количество сделок купли-продажи жилья за 4 года упало почти втрое. В 2021 году было совершено 606 056 сделок, в 2022 году – 465 822 сделки, а в 2023 году – всего 370 551 сделка.
В текущем году "парад льготных ипотек" продолжается. Но они тоже не смогут существенно оживить ситуацию на жилищном рынке.
Как считает эксперт по недвижимости Нина Лукьяненко, ни завершающаяся 30 апреля 2024 года ипотечная программа "Отау", ни ожидаемая с 1 мая программа "Наурыз" не смогут кардинально повлиять на цены на недвижимость именно из-за своей "социальной адресности" и ряда ограничений, как раз направленных на то, чтобы не допустить "перегрева" или даже "нагрева" рынка.
Программа "Отау" рассчитана в основном на молодежь в возрасте до 35 лет, считает Лукьяненко. При этом на момент подачи заявки участник и члены его семьи в течение последних 5 лет не должны быть собственниками жилья. Они также обязаны иметь сберегательный счет в "Отбасы банке", открытый не позднее чем за 18 месяцев до подачи заявки на ипотеку.
Помимо этого, в программе "Отау" есть еще ряд ограничений. Там очень сложная система формирования списка участников. В него войдут те, кто наберет больше всего баллов. Например, за наличие зарегистрированного брака будет начислено 10 баллов, а за наличие детей – 50 баллов, вне зависимости от количества.
"То есть программа "Отау" очень узкоцелевая, она направлена на людей, которые впервые приобретают себе квартиру, и ее результаты совсем незначительно отразятся на количестве сделок по купле-продаже жилья".Нина Лукьяненко
Что касается программы "Наурыз", то здесь (в отличие от "Отау") будут участвовать не только вкладчики "Отбасы банка", но и другие категории граждан. Прежде всего те, кто стоит на очереди акиматов на получение жилья: молодые семьи, жители моногородов, районов. Известно также, что в первый год по этой программе предполагается выдать 12 тысяч льготных займов.
"Если учесть, что в 2023 году было совершено 370,5 тысячи сделок, то эти 12 дополнительных тысяч ничего не решат. Говоря другими словами, цены на рынке жилья всегда зависят от баланса предложений и платежеспособного спроса. Сегодня мы видим, что платежеспособный спрос не настолько силен, чтобы что-то радикально изменить".Нина Лукьяненко
Что касается общих тенденций на рынке жилья, то здесь, по мнению эксперта, сложилась несколько парадоксальная ситуация. Цены на вторичное жилье (40-60 лет эксплуатации) сравнялись с ценами на новостройки. И здесь неизбежно произойдет откат, потому что этот сектор явно перегрет.
Рынок первичного жилья, напротив, останется на сегодняшнем уровне (возможен только инфляционный рост 10-15%). Но здесь, как считает специалист, есть очень непростые и симптоматичные тенденции.
"Во-первых, застройщики привязаны к импортируемой инфляции (поскольку львиную долю стройматериалов мы покупаем за рубежом), и это во многом объясняет высокие цены на жилье. Во-вторых, идут очень серьезные проверки со стороны государства на предмет соблюдения законов о долевом участии – многие застройщики лишаются лицензий, их дома сносят. В-третьих, у застройщиков есть большие проблемы в плане продажи квартир. Все это грозит если не кризисом, то стагнацией в строительной отрасли".Нина Лукьяненко
Чтобы этого не произошло, государство запускает льготные ипотечные программы. Они во многом предназначены для поддержания строительства в Казахстане – сферы, где задействовано максимальное количество работников.