Защита при банкротстве: риски инвесторов и покупателей аппартаментов
Государственной думе РФ представят законопроект, призванный защитить участников долевого строительства, покупателей нежилых помещений и владельцев апартаментов от рисков, возникающих из-за банкротства застройщика. Сегодня эти категории владельцев недвижимости не попадают под закон «О банкротстве», что создает риски — в основном для малого бизнеса.
Разработкой законопроекта занимается НКО «Право на защиту». Представители общественно организации намерены предложить депутатам для обсуждения ряд изменений в действующий закон «О несостоятельности (банкротстве)», который будет защищать не только владельцев квартир, строящихся за счет долевого участия, но и тех, кто намерен приобрести таким образом недвижимость для открытия торговой точки или ресторана. Кроме того, НКО намерена включить в закон права владельцев апартаментов.
На российском рынке появились апартаменты еще 10 лет назад. Они ассоциируются с особенно роскошным и просторным жильем, но их юридический статус до сих пор не урегулирован. Апартаменты считаются нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания.
А поскольку апартаменты считаются нежилой площадью, застройщик может действовать на свое усмотрение в вопросах качества используемых материалов, расположения зданий, наличия придомовой территории и количества коммерческих помещений. При этом и закон о долевом строительстве распространяется на апартаменты частично: покупателей он защищает только от двойных продаж, но если застройщик обанкротится, покупатели на попадут в реестр обманутых дольщиков.
Продолжают рисковать и инвесторы в строительство коммерческой недвижимости. При банкротстве застройщика они тоже не будут признаны дольщиками. В результате они получат свои выплаты лишь в пятую очередь после судебных издержек, оплаты заработной платы, арбитражных управляющих и коммунальных услуг, — то есть никогда. Все договора за 3 года будут аннулированы, и инвестор останется ни с чем.
Надо понимать, что в основном покупателями коммерческой недвижимости становятся предприниматели, имеющие или желающие создать бизнес на этих площадях. И в подавляющем большинстве это малый бизнес. Сегодня банкротство застройщиков может привести к банкротству предпринимателей, которые хотели открыть свое дело в строящемся здании. И решение Госдумы может спасти их от убытков, а государство — от недополученных налогов.
Пока же все сегодняшние инициативы власти направлены только на предоставление всех юридических гарантий недвижимости, которая может быть использования как жилье. При этом покупатели коммерческой недвижимости остаются незащищенными.
Одним из способов решения проблемы в самом деле может стать внесение изменений в закон «О банкротстве». Предложенные поправки поставят инвесторов в строительство в более защищенное положение. Но это не самый лучший и не единственный способ решения данного вопроса. Даже в случае изменения указанного закона денег у обанкротившегося застройщика больше не станет и достраивать будет не на что. Этим вопросом опять будет заниматься государство.
И это самая важная причина, по которой в этой области ситуация никак не может изменится. Более действенным способом может стать оценка объемов недостроенной коммерческой недвижимости — как в квадратных метрах, так и в рублевом эквиваленте. Оценив полученные данные, станет возможно определить процент, за который можно было бы страховать такие риски.
Заниматься этой работой вполне могли бы сами страховые компании, давно действующие на рынке. При этом создавать структуру, сформированную по типу Агентства по страхованию вкладов или Дом.ру, необходимости нет. Сегодня в стране вполне успешно работает институт саморегулируемых организаций (СРО).
Да, это может привести к определенному увеличению стоимости коммерческой недвижимости при ее покупке на стадии строительства. Но при выборе: потерять все или быть застрахованным — инвесторы однозначно выберут второе. По той простой причине, что страхование — это наиболее гарантированный и не связанный с решениями чиновников способ сохранить свои инвестиции.
Кроме того, привлечение страховых компаний к данному процессу может провести селекцию застройщиков и позволит выявить недобросовестных и ненадежных. Простому инвестору сложно определить надежность проекта и застройщика, так как он не имеет ресурсов для подобной проверки, а для страховых компаний это обычная работа.
Так или иначе, но вопрос защиты инвесторов в строительство коммерческой недвижимости требует дополнительного обсуждения, большой проработки и анализа ситуации. При этом данная проблема остается одной из главных для развития предпринимательства в РФ.
Для любого частного предпринимателя торговая точка, ресторан, парикмахерская открытая в собственном помещении эта голубая мечта, финансовая стабильность в кризис так как аренда одна из самых больших издержек для бизнеса. В случае привлечения страховых компаний к процессу долевого строительства малый бизнес и владельцы апартаментов получат законодательную защиту в случае банкротства застройщика.