Скрытые расходы и комиссии. Главные "подводные камни" кредитов от єОселя
В Украине активно действует программа єОселя: учителя, военные, медики и ученые могут получить кредиты на жилье под 3%, а другие категории – по ставке 7%. Кредиты активизировали рынок жилья и пользуются популярностью, но на практике при покупке жилья по программе возникает много нюансов.
На что обращать внимание, оформляя покупку жилья по программе єОселя и кто может ей воспользоваться – советы читателям РБК-Украина дает руководитель адвокатского бюро, адвокат Татьяна Даниленко.
Содержание:
- Кто может воспользоваться программой єОселя
- Кому доступна ипотека под 7% годовых
- Как стать участником программы
- Какие дополнительные расходы?
- Предостережение от юриста. Что учитывать покупателю
Кто может воспользоваться программой єОселя
По программе єОселя доступны два варианта оформления ипотеки: под 3% и 7% годовых.
Государственная программа стартовала в октябре 2022 года. До августа 2023 она была доступна только для военных, педагогов и медиков. Впоследствии ее несколько раз расширяли – сделали доступными и для других категорий украинцев. Также изменили требования к жилью, подпадающему под ипотеку. Ветераны войны, участники боевых действий и люди, не имеющие собственного жилья, смогут подать заявку на получение кредита по ставке 7%.
По условиям программы, ипотека под 3% годовых доступна для:
- военнослужащих по контракту и членов их семей;
- медицинских работников государственной и коммунальной форм собственности;
- педагогических работников учебных заведений государственной и коммунальной форм собственности;
- ученых учебных заведений и учреждений государственной или коммунальной форм собственности;
- государственных служащих силовых структур, ГСЧС, Службы судебной охраны, детективы НАБУ, ДБР, БЭБ.
Стоит знать. Если за время действия ипотечного договора человек потеряет статус одной из указанных категорий, то его переведут на ставку 7% годовых.
Кому доступна ипотека под 7% годовых
По обновленным условиям, ипотека под 7% годовых доступна для:
- ветеранов войны и членов их семей;
- участников боевых действий;
- людей с инвалидностью в результате войны;
- семей погибших ветеранов и защитников;
- украинцев, имеющих недвижимость или в собственности которых менее 52,5 квадратных метров для одного человека и дополнительно 21 квадратных метров на каждого члена семьи.
Как стать участником программы
Большим преимуществом программы стало ее удобство. Не нужно посещать банки, чтобы узнать условия – достаточно просто подать онлайн заявку через приложение "Дия". После ее проверки вы получите предложения по участию в кредитовании.
Первый шаг для участия в программе – рассмотрение заявки банками. Понятно, что они, прежде всего, будут защищать свои активы. Поэтому на результат рассмотрения будет прямо влиять оценка платежеспособности кандидата – размер официального дохода и кредитная история.
Поскольку есть реальный спрос на участие в программе, а объем финансирования от государства ограничен, стоит учитывать, что даже в случае одобрения заявки придется подождать, ведь кандидат, скорее всего, окажется в очереди.
После одобрения банком заявления на оформление кредита надо выбрать жилье, предоставить документы на недвижимость и открыть специальный счет в банке. На этом этапе придется потратить много средств на процедуры, связанные с приобретением жилья.
Какие дополнительные расходы?
Как и для любого ипотечного договора, так и для кредитования по программе єОселя нужно рассчитывать на дополнительные расходы, которые ложатся на покупателя. Они включают в себя оплату услуг нотариуса, страхование, комиссию, экспертную оценку недвижимости. Банку за выдачу ипотечного кредита придется заплатить комиссию в размере 1% стоимости кредита.
Кроме того, квартира должна быть застрахована в течение всего периода выплат, что является отдельной статьей обязательных расходов. Страхование объекта ипотеки составляет 0,25% от полной стоимости недвижимости и оплачивается ежегодно.
На рынке услуги оценщика обойдутся от 3 500 гривен, нотариуса в банке – около 12 000 гривен, дополнительно оплачиваются услуги нотариуса, сопровождающего сделку купли-продажи. Эти средства, как правило, оплачиваются вместе покупателем и продавцом (еще несколько тысяч гривен).
Разовый платеж в Пенсионный фонд составляет 1% стоимости недвижимости. И в случае наличия риэлторов при сопровождении соглашения, еще придется уплатить немалую сумму, ведь на рынке недвижимости так сложилось, что услуги риэлтора оплачивает покупатель. Риелторы, если задействованы, заявляют сумму за свои услуги от 1-5% от стоимости выбранного жилья, но это уже индивидуально. И самое главное – ежемесячный платеж, который покупатель должен платить, согласно графику погашения кредита.
Предостережение юриста. Что учитывать покупателям
Договор ипотеки будет предусматривать целый ряд обязательств покупателя, поэтому перед принятием решения об участии в программе следует критически подойти к оценке собственных сил и возможностей, ведь стабильность дохода будет оставаться основным фактором положительного сотрудничества с банком.
Надо быть готовым, что выбор квартир у вас будет гораздо меньше, чем при обычной покупке квартиры. То есть найти "ту самую", которая будет соответствовать вашим критериям поиска, будет сложнее.
Не все продавцы готовы продавать свою квартиру по ипотеке. Кроме того, не все квартиры подходят под продажу по єОселе, так как программой предусмотрены четкие критерии к такой недвижимости.
Банк может согласовать сумму ипотеки меньше, чем ту, на которую рассчитывали (то есть меньше, чем максимально возможная), и тогда будет сложнее найти квартиру или нужно будет доплачивать разницу самостоятельно одновременно с первым взносом.
Также люди, имеющие вид на жительство в Украине, но у которых нет гражданства, не могут воспользоваться этой программой, ведь она предназначена исключительно для граждан Украины.