В конце минувшей недели стало известно о том, что в Новосибирске появится новый микрорайон на границе Октябрьского и Первомайского районов. Слева от Бердского шоссе, на своеобразном полуострове между Обью и впадающей в неё Инёй, Агенство развития жилищного строительства Новосибирской области анонсировало возведение большого количества нового жилья. Строить новые дома здесь планировали и раньше, но изначально речь шла о малоэтажных домах, школе, детских садиках и даже набережной, но затем АРЖС неожиданно предложило изменить планы. Как будет выглядеть микрорайон сегодня, кажется, не понимают даже застройщики: в проекте не отмечены ни объекты социальной инфраструктуры, ни места оздоровления и отдыха. Только высотные дома. Принято ли это предложение, тоже не вполне понятно. НГС пообщался со всеми заинтересованными сторонами дела и попытался понять, как на самом деле будет выглядеть микрорайон Шредингера.
Тихий полуостров
О том, чтобы застроить практически пустующую землю на границе Октябрьского и Первомайского районов в Новосибирске, задумались еще в начале 90-х годов. Тогда в уединенном и живописном месте начали возводить коттеджи. Изначально — для чиновников обкома, но затем землю продали тем, кто мог ее купить, и в пойме Ини образовался микрорайон Заречный — частный сектор, но не с деревянными халупами, а с коттеджами, а впоследствии и с видом на арку Бугринского моста.
Особенной инфраструктуры жильцам «Заречного» не перепало: из удобств — единственная дорога на две полосы, которую заасфальтировали только в прошлом году, да то, что местные жители возвели по собственной инициативе и на собственные деньги. Ближайшие садик и школа располагаются на другой стороне Большевистской, в поликлинику тоже нужно ездить в Первомайский район, до гипермаркетов — четверть часа на машине (впрочем, без нее в «Заречном» в принципе жить проблематично).
Впрочем, до середины февраля 2023 года люди своей жизнью были скорее довольны — пока на берег не пришла тяжелая техника: участок общей площадью почти в 9 гектаров выкупила компания «Новосибирский квартал», землю начали готовить к застройке. Зимой 2023 года здесь готовились к возведению первой очереди — дюжины 4-этажных домов, и местные жители со сдержанным страхом ждали, не окажется ли вторая очередь гораздо выше и густонаселеннее. Во-первых, узкой дороги едва хватало и имеющемуся местному населению, во-вторых, жизнь на земле рядом с домами выше двух этажей не обещала быть приватной. Однако подпадали под КРТ и другие окрестности Заречного микрорайона.
В целом план развития выглядел достаточно привлекательно: малоэтажная застройка, школа, детские сады, зоны рекреации и оздоровления, собственная набережная — как у «Европейского берега» или «Ясного берега». Но на последней комиссии по КРТ ситуация неожиданно изменилась.
Предложение, от которого невозможно отказаться
Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области (АО «АРЖС») предложило внести изменения в план КРТ и перезонировать территорию. Там, где на существующем плане подавляющую часть участка занимает зеленая зона с не большими на общем фоне школой, садиками и площадками с тренажерами, в проекте — ровное светло-розовое пятно. Обозначает оно «подзону застройки домами смешанной этажности, с разной плотностью застройки».
По данным сервиса Rusprofile, основным видом деятельности АО АРЖС является деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика. Генеральный директор — Ашот Рафаелян. По состоянию на конец 2023 года компания заработала 2,1 миллиарда рублей. Чистая прибыль составила 1,5 миллиарда рублей.
Присутствовавшим на комиссии депутатам и архитекторам районной администрации эта идея хорошей не показалась.
— Я на этой комиссии присутствовал, депутат Городского совета по Первомайскому району Александр Горшков, архитектор района был, и все мы были достаточно сильно обеспокоены, — говорит депутат горсовета от партии КПРФ Андрей Любавский. — В этом проекте есть моменты, которые не совсем нам понятны. Во-первых, это увеличение этажности до 8 этажей. То есть, первое, что мы получаем, — это непонятную ситуацию с социалкой. Не было никаких объяснений, где школа, где детские сады будут построены. Во-вторых, у нас нет никакого понимания, что там с выездами. В-третьих, это здравоохранение.
«У нас в Первомайке нет своего стационара»
— Вроде как, сейчас его делают, там будет 100 койкомест, но он еще не работает. В итоге скорые ездят через Большевистскую, чтобы попасть во 2-ю больницу скорой помощи, либо куда-то еще людей везти. На тот берег [через Бугринский] мост возить — тоже не вариант, там все время стоят в пробках Ватутина и Немировича-Данченко. А тут собираются еще столько новых людей поселить, — говорит Андрей Любавский.
С ним согласны и жители Заречного, которым не нравился даже малоэтажный квартал, а уж перспектива оказаться среди большой стройки их и подавно их пугает.
— У нас всего одна дорога, и сейчас ее уже эксплуатируют просто варварски: ездят большие грузовики, — говорит местный житель Александр. — А когда начнется большое строительство, большие земляные работы, нам эту дорогу просто разнесут. Мы окажемся в блокаде, в изоляции, потому что альтернативных путей у нас нет.
Желающих высказаться по поводу того, почему на полуострове нельзя строить высотки, кажется, никак не меньше, чем самих жителей Заречного. Жить в осаде «свечек» не хочется никому: в собственных дворах люди окажутся будто на ладони у жителей многоэтажек, новостройки в прямом смысле станут заслонять им солнце. Когда застройщики поднимут берег, коттеджи фактически могут оказаться в котловане, куда начнет стекать вода.
Но кроме этого, жителей коттеджей волнует еще один вопрос — и он вполне может коснуться не только их, но и значительной части новосибирцев.
Чистая вода
Вся прилегающая к поселку территория — это зона с особыми условиями использования. Здесь бывают подтопления и затопления (именно поэтому берег и планируют поднимать), здесь же — зона санитарной охраны источников питьевого водоснабжения: в пределах полуострова — водозабор.
— На всем нашем полуострове отсутствует центральная канализация. Это источник повышенной опасности загрязнения для любых источников водоснабжения, — объясняет местная жительница Анна Боровкова. — Согласно СНиП и СТО по канализации, трубы должны быть удалены от водоохранной зоны на дистанцию более 250 м, что здесь невозможно сделать.
«Вся застройка на планируемом участке от берега Оби и до нашего поселка — всего 200 метров»
По словам председателя местного ТОС Валерия Матвиенко, коммуникации, в том числе и канализационные трубы, на полуостров потянут со стороны города. Но иметь центральную канализацию вблизи водозабора его соседи все равно не хотят — на всякий случай. Трубы имеют свойство иногда рваться.
— Раньше здесь можно было строить индивидуальные жилые дома, создавать рекреационные и общественно-деловые зоны, — добавляет Анна. — А у нас власти города изменяют виды разрешенного использования без публичных слушаний, ссылаясь только на постановление губернатора о том, что это — незастроенная территория. Но она застроена, и не только нашими домами!
Впрочем, по словам депутата Андрея Любавского, мнением городских властей тоже особенно никто особо не интересовался — скорее, муниципалитет поставили перед фактом.
— Область приняла решение [изменить план], а город никто и не спрашивал, — утверждает он. — На сегодняшний день переделаны документы, уже теперь можно строить дома выше четырех этажей. От восьми и выше, — пожалуйста, ставьте. «АРЖС» не показало, что они хотят сделать конкретно: где будут заезды, выезды, как все это будет выглядеть, но есть по этой территории постановление губернатора, и сейчас под него прорабатываются [конкретизирующие] документы.
Застройщики
Застраивать полуостров планируют по тому же принципу, что и микрорайон Клюквенный: участки выставят на торги, и в итоге возведением новых домов займутся сразу несколько застройщиков.
В компании «Новосибирский квартал», сообщили, что уже начатый по соседству с зоной КРТ проект спустя год после расчистки территории находится в стадии предпроектной разработки.
— Ведутся работы по согласованию архитектурно-планировочных решений и дальнейшей хозяйственной деятельности на участке, — рассказали в компании в ответ на запрос НГС. — Наше общество занимается развитием своей территории для будущего комфортного проживания и отдыха населения, но также будем принимать участие в развитии полуострова.
Основной вид ООО СЗ «Новосибирский квартал» — деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика. Владельцем и директором компании является Юрий Гатилов. По состоянию на конец 2023 года «Новосибирский квартал» заработал 1,1 миллиарда рублей, чистая прибыль составила 623 миллиона рублей.
тНГС обратился за комментариями в «АРЖС», но подробно ответить на большинство вопросов редакции там не смогли. Лишь заверили, что школа и садики внутри микрорайона все же предусмотрены.
Согласно ответу, решение о комплексном развитии территории было принято в прошлом году: первое постановления областного правительства было вынесено в июле 2023 года, второе — в конце декабря.
— К реализации первого этапа решения о КРТ, принятого постановлением Правительства Новосибирской области от 11.07.2023, планируется приступить в 2024 году. Первый этап реализации проекта включает в себя строительство жилья, проектирование и строительство дошкольной образовательной организации на 300 мест и общеобразовательной организации на 1450 мест по улице Зеркальной, а также реконструкцию и строительство необходимых объектов транспортной инфраструктуры, проектирование и строительство объектов инженерной инфраструктуры, — пообещали в АО «АРЖС».
Ко второму этапу приступать, по мнению агентства, можно будет, лишь когда будут разработаны и утверждены документы по планированию территории. Похоже, на вопросы, которые возникли у местных жителей и депутатов, пока нет ответов и у «АРЖС».
Ранее НГС писал о том, что застройщики за огромные деньги скупают земли в Академгородке: там планируют большую перестройку территории.