Een 'dramatisch perspectief voor de woningzoeker': zo presenteert Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) haar cijfers van het eerste kwartaal van 2024. Hoewel Amsterdammers weer interesse tonen in koopwoningen, blijft het woningaanbod dalen. "Het is nu echt tijd voor een strijdplan", waarschuwt voorzitter Jerry Wijnen.
Meer consumentenvertrouwen, een dalende rente en hogere lonen: het heeft ervoor gezorgd dat er het afgelopen kwartaal meer mensen zijn komen kijken naar Amsterdamse woningen dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. "De wil is er, maar het aanbod niet", zegt Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam. Want hoewel er wel meer kijkers zijn, daalt het aantal huizen dat te koop staat nog steeds. "En uiteindelijk kan er maar één koper zijn", aldus Wijnen.
Meer te besteden, minder huizen te koop
Dat er meer interesse is om te kopen, komt dus onder andere doordat mensen dankzij hun hogere loon meer kunnen lenen en dus ook meer kunnen besteden. Dat blijkt in ieder geval uit de zogeheten mediane verkoopprijs van het afgelopen kwartaal. Die ligt in Amsterdam hoger dan in het eerste kwartaal van 2023: toen ging de helft van de verkochte woningen weg voor minder dan 503.000 euro, de andere helft voor meer dan dat. Nu, in hetzelfde kwartaal een jaar later, ligt die mediane vraagprijs op 552.000 euro. Ter vergelijking: in heel Nederland lag deze verkoopprijs het afgelopen kwartaal op 432.000 euro.
Nog wat kwartaalcijfers
- In Amsterdam werd voor een woning gemiddeld 4,9% boven de vraagprijs betaald.
- Gemiddeld werd een woning in het afgelopen kwartaal binnen 28 dagen verkocht.
- Het afgelopen kwartaal stond de helft van de woningen in Amsterdam te koop voor minder dan 707.000 euro, de andere helft voor meer dan dit bedrag (mediane vraagprijs). Dat is een stijging van 8,2% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023.
- In alle stadsdelen is de mediane vraagprijs gestegen, behalve in Noord.
- In Noord is het verschil tussen vraag- en verkoopprijs wel het grootst (7,9%) en in het centrum het kleinst (1,6%).
- In Zuid worden de meeste woningen aangeboden (332) en in Zuidoost de minste (38)
- De prijs die mensen per vierkante meter betalen is in Oost het meest gestegen ten opzichte van een jaar geleden (15,8%) en in Nieuw-West het minst (6,4%). Ook zijn er in Oost de meeste woningen verkocht boven de vraagprijs (84,6%).
- De meest verkochte soort woningen zijn appartementen.
Maar de kopers hebben dus wel moeten vechten in de schaarste. In alle stadsdelen daalde het aanbod of bleef het nagenoeg gelijk, alleen in het centrum stonden er meer woningen te koop dan een jaar geleden (maar liefst 21,4%). Dat komt volgens Wijnen omdat vooral in dat stadsdeel veel woningen het bezit waren van beleggers, voor wie het verhuren niet meer gunstig was sinds de nieuwe belastingmaatregelen. Zij gooiden hun eigendommen dus in de verkoop.
Voor de rest van de stad geldt dat mensen hun woning niet te koop zetten, zolang ze niet ook opties hebben om een ander huis te kopen. "Iedereen wacht dus op iedereen", zegt Wijnen.
Weg boven de vraagprijs
Dat is oud nieuws: de doorstroom van starters naar een ruimere woning of ouderen in een te groot huis naar een kleinere woning, loopt al jaren vast. Een gevolg is dat áls er dan iets vrijkomt, dat mensen sneller bereid zijn meer te betalen dan de vraagprijs. Dat bleek ook het afgelopen kwartaal weer: dat gebeurde bij maar liefst 71,4% van de verkochte woningen.
"Gevaar is dat sommige kopers een te hoge koopsom betalen die niet in verhouding staat tot de waarde van het onroerend goed"
Wijnen waarschuwt mensen om geen bedrag voor hun huis te betalen dat niet in verhouding staat tot de waarde van het huis. "Bij een toekomstige verkoop in een minder gunstig economisch klimaat zou dit een probleem kunnen opleveren. Laat je deskundig adviseren bij een van de grootste uitgaven van het leven."
Strijdplan
Hoe het er op de markt echt aan toe is gegaan het afgelopen kwartaal, is makkelijk te zien aan de zogeheten krapte-indicator. Dat is het aantal woningen waaruit een koper kan kiezen op de markt. Idealiter zijn dat er tussen de 5 en 10, maar dat heeft Wijnen nog nooit in Amsterdam meegemaakt. De afgelopen jaren kwam het cijfer niet boven de 3 uit, het afgelopen kwartaal kon een koper uit 2,7 woningen kiezen.
Wijnen maakt zich zorgen over de toekomst. "Ik heb al langere tijd het gevoel dat de woningzoeker, voor zowel huur als voor koop, op een ijsschots is terechtgekomen en heel langzaam naar de zomer drijft", zegt hij. "Het is nu echt tijd voor een strijdplan." De opties die hij noemt: meer bouwen, legaal woningdelen met drie bewoners mogelijk maken, eenvoudiger splitsen van panden, makkelijk optoppen van woningen en meer verkoop van woningen door corporaties, zodat ze met dat geld meer duurzame woningen kunnen bouwen.
Woningen zonder keukens
En dan heeft Wijnen het nog niet eens over wat er gebeurt als de nieuwe woonwet van minister De Jonge wordt aangenomen, waarover de Tweede Kamer eind deze maand gaat stemmen. Dat zou namelijk betekenen dat er nóg minder woningen beschikbaar komen in de vrije sector.
Het belangrijkste wat de markt volgens Wijnen nodig heeft is duidelijkheid van een nieuwe regering over de regels. Pas dan durven investeerders weer aan bouwprojecten te beginnen. "Dan kan de markt zich settelen. Huizen kunnen bijvoorbeeld worden verkocht zonder keukens of er kan kleiner worden gebouwd of gewoond. Die markt is creatief genoeg."