In de afgelopen decennia heeft de stad te maken gehad met een sterke stijging van de huizenprijzen en een toenemend tekort aan betaalbare woningen. De woningmarkt in Amsterdam heeft een rijke historie die teruggaat tot de middeleeuwen. Makelaar en adviseur Eefje Voogd spreekt met Bouw Woon Leef over de ontwikkelingen binnen de woningmarkt tijdens de afgelopen decennia.
Eefje Voogd runt één van de grootste makelaarskantoren in de stad en heeft gedurende haar carrière veel zien veranderen op de Amsterdamse huizenmarkt. Ook weet ze veel van de geschiedenis van de woningmarkt in de stad.
Tijdens de 20e eeuw heeft Amsterdam verschillende stadsuitbreidingen ondergaan om de groeiende bevolking te huisvesten. Hele nieuwe wijken werden gebouwd, zoals de Westelijke Tuinsteden in de jaren 1950 en 1960 en de Bijlmer in de jaren 1960 en 1970. Deze uitbreidingen brachten verschillende soorten woningen met zich mee, van sociale woningbouw tot luxe appartementen.
"Schaarste is van alle jaren in Amsterdam. In de jaren '80 was een betaalbare woning ook lastig te vinden. Gezinnen waren in de jaren ervoor de stad uit getrokken naar waar een woning betaalbaarder was", legt ze uit.
"Amsterdam was een stad met veel jongeren en de woningnood was groot", vertelt Voogd. Er werd gekraakt, er braken krakersrellen uit en bij de inhuldiging van Koningin Beatrix in 1980 werd gescandeerd 'geen woning, geen kroning'. "De stad stond in die periode in vuur en vlam", vervolgt Voogd.
"In de jaren '80 was een betaalbare woning vinden ook lastig"
Stadsuitbreidingen
Tijdens de 20e eeuw heeft Amsterdam verschillende stadsuitbreidingen ondergaan om de groeiende bevolking te huisvesten. Hele nieuwe wijken werden gebouwd, zoals de Westelijke Tuinsteden in de jaren 1950 en 1960 en de Bijlmer in de jaren 1960 en 1970. Deze uitbreidingen brachten verschillende soorten woningen met zich mee, van sociale woningbouw tot luxe appartementen.
Woningnood kreeg meer aandacht en uiteindelijk werd de bouwproductie opgeschroefd, naar een piekmoment in 1984. Ook in de jaren '90 werd er flink doorgebouwd. Zo ontstond Nieuw Sloten en werd het Oostelijk Havengebied getransformeerd tot woon- en werkgebied.
Kredietcrisis
In 2007 waren de prijzen van koopwoningen tot grote hoogte gestegen. Ook toen was er meer vraag naar woningen dan aanbod. Na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 daalden de huizenprijzen in Amsterdam. In 2013 schoten de prijzen weer omhoog.
Volgens Voogd had 2008 een enorme impact op het gevoel bij kopers en verkopers: "Wat eerst een verkopersmarkt was draaide nu om naar een kopersmarkt. Prijzen stonden onder druk, er kon weer onderhandeld worden en er stonden relatief veel woningen te koop".
"In de periode vanaf 2008 trapte iedereen op de rem"
Veel huishoudens stonden 'hypothecair onder water' volgens Voogd. Dat betekent dat je hypotheekschuld hoger was dan de waarde van je huis. "In de periode vanaf 2008 trapte iedereen op de rem", vertelt ze.
Zo kwamen hypotheekverstrekkers met strengere regels. "Het was in die tijd lastig om een financiering te krijgen. Ook als men wel mogelijkheid voor financiering had werden woningen minder snel van de hand gedaan."
Voogd vervolgt: "Kopers die destijds toch durfden aan te kopen, hadden een goede deal want na enkele jaren kredietcrisis kropen de prijzen in Amsterdam als eerste in Nederland weer uit het dal."
Amsterdam studentenstad
Volgens Voogd is de huizenmarkt niet zo onzeker als het misschien lijkt, als je kijkt naar de geschiedenis. "Vastgoed wordt over het algemeen gezien als een redelijk stabiele lange termijn belegging."
De woningmarkt wordt volgens haar wel beïnvloed door factoren als rente, betaalbaarheid en is de woningmarkt gevoelig voor vertrouwen.
"Amsterdam is een studentenstad en dit maakt dat aan de onderkant van de markt er altijd vraag zal zijn naar woningen. Door de aanwezigheid van veel voorzieningen en relatief veel hoogopgeleiden is de stad aantrekkelijk voor veel werkgevers. Dat trekt vervolgens weer meer mensen aan die op zoek zijn naar werk. Hierdoor blijft de vraag naar woningen hoog."
Dit zorgt volgens haar voor een onzekere situatie voor woning zoekenden en een zekere situatie voor woningbezitters.
Toekomst
De komende tien à twintig jaar zal dit beeld waarschijnlijk niet veranderen denkt Voogd. "De woonvraag neemt toe vanwege de bevolkingsgroei en afname in huishoudensgrootte."
Daarbij vertelt ze dat de gemeente de grondprijzen hoog houdt, omdat dit één van de belangrijkste inkomensbronnen van de gemeente is. Ook geeft Voogd aan dat de regulering op rijks- en gemeenteniveau de bouw ook niet bevordert.
Inmiddels is er een aanbodtekort ontstaan in vrijwel alle segmenten. Er wordt te weinig gebouwd en de bevolkingsgroei neemt toe. Voogd ziet op korte termijn geen situatie ontstaan waar vraag en aanbod in balans zullen zijn: "Sterker nog; die heb ik eigenlijk nog nooit in Amsterdam ervaren. Schaarste is van alle jaren en prijzen blijven doorgroeien."
Iedereen een Huis
Meer verhalen horen over wonen in de stad? Bekijk dan de laatste Bouw Woon Leef docu over plaatsmaken op de woningmarkt: Iedereen een huis.