Heb je er altijd van gedroomd om naar Portugal te verhuizen en daar een (vakantie)woning te bouwen? Dan ben je dankzij dit ideabook een stapje dichter bij het verwezelijken van die droom. We gaan in dit atikel namelijk ingaan in hoe je zo'n woning kunt bouwen en welke regels daaraan verbonden zijn.
Er zitten vaak jaren tussen de aankoop van de grond en het ontvangen van de sleutel, en dit is ontmoedigend voor iedereen die op korte termijn een huis nodig heeft. De complexiteit van de procedures die nodig zijn, niet alleen van de professionals die verantwoordelijk zijn voor het ontwerp van het huis, maar ook van de verschillende controles en documentatie die afhankelijk zijn van de lokale overheden, maken het bouwen van een huis een pijnlijk langzaam proces.
Maar laat je nog niet ontmoedigen! Er zijn oplossingen en wij zijn hier om je te helpen. Er is veel informatie die je nodig hebt en tientallen vragen die waarschijnlijk al zijn gerezen. Daarom hebben we in dit artikel de antwoorden op de meeste van jouw vragen verzameld. Als je vastbesloten bent om een (vakantie)woning te laten bouwen in Portugal, lees dit dan zeker!
Vóór, ruim vóór het bouwproces zelf, rijst deze twijfel: is het beter om het huis al kant-en-klaar te kopen of er een helemaal opnieuw te bouwen?
Alleen je kan het antwoord op deze vraag geven, maar we hebben hier enkele voor- en nadelen van elk van de opties benadrukt.
Voordelen van het kopen van een kant-en-klaar huis:
Nadelen van het kopen van een kant-en-klaar huis:
Voordelen van bouwen:
Nadelen van bouwen:
Bedenk ten slotte dat de kosten waarschijnlijk geen grote verdeeldheid zullen zaaien, want zelfs als de aankoop duurder is, is er bij het bouwen altijd de neiging om meer en beter te hebben, wat waarschijnlijk de winst van de bouwer in evenwicht zal brengen.
Dit is waar het proces van het bouwen van een huis echt ingewikkeld wordt! Maar laten we proberen het kort en bondig te houden.
1e stap: Als je niet weet wat je op jouw grond kunt bouwen, of als je een huis gaat kopen, moet je, voordat je erover nadenkt om te bouwen of zelfs tot aankoop over te gaan, een voorafgaand informatieplan indienen bij de gemeenteraad waar het zich bevindt, waarin wordt uitgelegd wat er zal gebeuren, in overeenstemming met artikel 14 van Wetsdecreet nr. 555/99, van 16/12, voort te bouwen met de huidige wijzigingen. Als reactie daarop ontvangen we een informatief document waarin staat of er al dan niet gebouwd mag worden op het terrein, en wat de respectieve wettelijke of regelgevende voorwaarden zijn, met name met betrekking tot onder meer infrastructuur, administratieve erfdienstbaarheden en bouwbeperkingen. Indien nodig kun je ook andere vormen van meer gedetailleerde informatie opvragen over de beperkingen die van kracht zijn op de betreffende grond. Elke gemeenteraad heeft zijn eigen formulier, maar op dit verzoek wordt tussen de 20 en 30 dagen later gereageerd, al kan het iets langer duren.
2e stap: Als je deze informatie over de haalbaarheid van de bouw heeft verkregen, komt dit doordat de grond in het Gemeentelijk Masterplan (PDM) van de gemeente is aangemerkt als grond met vergunning voor de bouw van woningen. Als de grond echter deel uitmaakt van een verkaveling, is het belangrijkste niet langer het PDM, maar het Detailplan dat vooraf voor de verkaveling is opgesteld en dat terug te vinden is in de door de Kamer goedgekeurde vergunning.
Het kopen van grond in een deelgebied heeft een aantal voordelen omdat er meestal al enige basisinfrastructuur aanwezig is, zoals onder meer elektriciteit en riolering. Dit betekent ook dat als je voor onverdeelde grond kiest, deze bouwwerken door je op eigen kosten moeten worden gebouwd.
3e stap: De volgende stap is het uitvoeren van een topografisch onderzoek en een architectonisch project, dat vervolgens door de Kamer moet worden goedgekeurd. In dit stadium zul je gespecialiseerde professionals moeten inhuren om verantwoordelijk te zijn. Nadat deze documenten zijn goedgekeurd, worden speciale projecten opgeleverd, dat wil zeggen projecten op het gebied van riolering, water, gas, communicatie en elektriciteit, die inherent zijn aan het vastgoedtype.
4e stap: Het is in deze fase dat de Kamer de bouwprojecten beoordeelt en de bouwvergunning verleent.
5e stap: Eindelijk kun je beginnen met bouwen! Tenzij je de bouw zelf wil uitvoeren en als uitvoerende entiteit
wil optreden, kun je het beste een algemene aannemer kiezen met een geldige vergunning, verzekering en een verantwoordelijke civiel ingenieur, die al dan niet de veiligheidscoördinator op het werk kan zijn. En vergeet niet dat de persoon die uiteindelijk verantwoordelijk is voor alles wat er op het project gebeurt, jouw verantwoordelijkheid zal zijn, dat wil zeggen de eigenaar van het project
.
De civiel ingenieur zal verantwoordelijk zijn voor het toezicht en het Werkboek, en hij zal ook degene zijn die de werkzaamheden voltooit. Het Werkboek moet altijd ter plaatse beschikbaar zijn en daarin moeten alle relevante feiten met betrekking tot de uitvoering van gelicentieerde of geautoriseerde werken worden vastgelegd, met als doel de noodzakelijke informatieve elementen over de ontwikkeling van het werk te verschaffen, die alle betrokkenen verhelderen. in het werkuitvoeringsproces, met name gemeentelijke medewerkers die verantwoordelijk zijn voor het toezicht op de werken.
Wanneer het werk is voltooid en er geen wijzigingen zijn aangebracht aan het oorspronkelijke project, wordt er een mededeling aan de Raad gedaan en wordt een verzoek om een gebruikslicentie aangevraagd. Als er een wijziging heeft plaatsgevonden in het oorspronkelijke project, wordt deze wijziging aan de Kamer meegedeeld, zodat deze een herbeoordeling kan uitvoeren. Als het wijzigingsverzoek wordt goedgekeurd, wordt een gebruikslicentie aangevraagd, bij afwijzing moet worden beoordeeld wat er moet worden gewijzigd. Bij het aanvragen van de gebruiksvergunning moeten de definitieve tekeningen (Eindschermen) in digitaal formaat, keuringen en water- en rioleringsattesten worden aangeleverd.
Dit hele proces is vastgelegd in wetsdecreet 555/99 van 16 december, waarin het wettelijke regime voor verstedelijking en bouw, en de respectieve huidige veranderingen, zijn vastgelegd.
We hebben al gezien dat het bouwen van een nieuw huis vastberadenheid en wilskracht vereist. Maar om een nieuw huis te hebben, hoef je het niet helemaal opnieuw te bouwen! Je kunt ervoor kiezen om een oud huis te renoveren, verbouwen of zelfs uit te breiden. En als je onze artikelen volgt, heb je zeker spectaculaire "voor en na" projecten gezien. Maar heeft het voordelen ten opzichte van de bouw?
De nadelen liggen voor de hand. De manoeuvreerruimte om de binnenruimtes aan jouw behoeften aan te passen is niet zo groot als bij nieuwbouw, en de buitenkant zal altijd enkele kenmerken van het oude ontwerp vertonen. Dit kun je uiteraard als voor- of nadeel zien, want als de oorspronkelijke woning echt bij je past, wil je er niet aan veranderen. Maar misschien is dat zelfs niet eens mogelijk, omdat er historische delen van steden zijn waar de gevel volgens de wet behouden moet blijven.
Waar bouwen en waar niet?
Er zijn andere gebieden, namelijk landbouwgebieden, waar je alleen mag bouwen als daar al eerder is gebouwd, dus wederopbouw en verbouwing zijn verplicht. Deze situaties en beperkingen worden opgenomen in het Voorinformatieplan dat je bij de gemeente aanvraagt. Het is ook belangrijk op te merken dat uitbreidingen zeer goed moeten worden gepland door een competente professional, aangezien de manoeuvreerruimte voor dit soort veranderingen vaak schaars is, hetzij vanwege ruimtelijke beperkingen, hetzij vanwege juridische beperkingen.
Naast wat we al hebben genoemd, kunnen er altijd problemen en klachten van buren zijn, vooral als het gaat om het uitvoeren van werkzaamheden in appartementen.
Wat zijn de wettelijke vereisten?
Maar de wettelijke vereisten voor dit soort werk zijn eenvoudiger, omdat het nieuwe wettelijke regime voor verstedelijking en bouw meer vrijheid en middelen heeft gegeven aan eigenaren die willen renoveren, herbouwen of verbouwen. De regering richt zich op stedelijke rehabilitatie als een onderdeel van de economie met potentieel voor groei en werkgelegenheid, waardoor steden kunnen worden vernieuwd en gebouwen in slechte staat kunnen worden gemoderniseerd, in plaats van de bouw van nieuwe huizen te bevorderen.
Het proces was dus nogal onbureaucratisch. Het begint met een voorafgaande mededeling aan de gemeenteraad, wat zich vertaalt in een proces van ongeveer twintig dagen, zonder de noodzaak van licenties of autorisaties, en waarvoor slechts een termijn van verantwoordelijkheid en de controle van een architect nodig is. tijdens de uit te voeren werken.
Wat in verband met Rehabilitatie-, verbouwings- of conserveringswerkzaamheden?
Rehabilitatie-, verbouwings- of conserveringswerkzaamheden aan gebouwen zijn ook vrijgesteld van deze mededeling, zolang ze geen veranderingen in de stabiliteit, hoogte, vorm of kleur van gevels of de vorm van daken met zich meebrengen en geen invloed hebben op eigendommen of gebouwen gelegen in historische of historische gebouwen. beschermde gebieden. Maar vergeet niet dat, hoewel het papierwerk voor dit soort interventies veel minder is, ze ook moeten voldoen aan de geldende wettelijke normen.
Het opstellen van een budget voor de bouw van jouw huis is een cruciale stap om te voorkomen dat je te maken krijgt met financiële overschrijdingen of materiële keuzes die je minder bevallen omdat het geld opraakt! En het is noodzakelijk om zeer nauwgezet te zijn en zoveel mogelijk scenario's te proberen voorspellen. Probeer dus onze stappen te volgen bij het bepalen van het budget voor het bouwen van jouw huis:
Het antwoord op deze vragen ligt precies in jouw basisbudget! Het beste wat je kunt doen is een gedetailleerd budget opstellen en je daar zo nauw mogelijk aan houden om gevaarlijke ontsporingen voor jouw financiën te voorkomen.
Bij het opstellen van het gedetailleerde budget moet je rekening houden met een aantal factoren:
Wanneer je van plan bent een huis te financieren, moet je met beide benen op de grond staan en realisme als fundamentele pijler hebben, aangezien het zeer nauwkeurig berekenen van de maandelijkse inkomsten en uitgaven essentieel is.
Bepaal over welke financiële middelen je beschikt
Begin met het vaststellen van een rationele en nauwkeurige relatie tussen de hoeveelheid kapitaal die je leent en de middelen waarover je beschikt om de schuld in de loop van de lening af te betalen. Om dit te doen, moet je een gedetailleerde lijst van uitgaven en inkomsten over een relatief lange periode opstellen. Wanneer je jouw uitgaven van jouw inkomsten aftrekt, krijg je het maximale maandbedrag dat je met de lening kunt onderhouden. Deze berekening moet ook worden uitgevoerd als je geen financiering nodig hebt, omdat deze je laat zien hoe jouw geld kunt besparen door op bepaalde uitgaven te besparen. Bankentiteiten verstrekken doorgaans leningen voor de zelfbouw van permanente of secundaire woningen op eigen grond. Dit betekent dat de lening niet de aankoop van grond dekt.
Meer informatie over bouwleningen
Bouwleningen zijn vergelijkbaar met die voor de aankoop van een woning, aangezien de maximale limieten worden gedefinieerd op basis van de relatie tussen het aangevraagde bedrag en de taxatie, in dit geval van de grond en het project. Normaal gesproken ligt het maximaal toegekende bedrag tussen 80 en 100%. De deadlines zijn ook vergelijkbaar met die voor aankoopkredieten, en variëren afhankelijk van verschillende factoren, zoals leeftijd en bank.
In tegenstelling tot het koopkrediet stelt het bouwkrediet echter een deadline vast, dat wil zeggen dat de bank een deadline geeft voor de bouw van het huis. Meestal bedraagt de bouwperiode 24 maanden en er zijn banken die deze kunnen verlengen tot 36 maanden. Deze periode wordt meegenomen in de totale betaaltermijn en tijdens de looptijd betaal je alleen rente, wat betekent dat je vanaf dat moment alleen rente betaalt.
Het kiezen van de architect om jouw woningproject te ontwikkelen moet op zichzelf gezien worden als een project, aangezien het niet alleen de vorm en inhoud van jouw woning zal bepalen, maar ook de mate van tevredenheid.
Verschil tussen architect en civiel ingenieur
Maar als je op dit punt nog steeds probeert te begrijpen of je een architect of een civiel ingenieur nodig hebt, leggen wij het uit… De architect is verantwoordelijk voor de planning van het huis, inclusief de functionele component en het gebruik van de ruimte. Hij zal verantwoordelijk zijn voor het ontwerp van het project voor de gehele architectonische component van de constructie. De Civiel Ingenieur zal verantwoordelijk zijn voor het omgaan met de structurele component van het project, evenals de verschillende specialismen. Met andere woorden, de twee professionals zullen samenwerken in de verschillende specialismen (water, elektriciteit, gas… ), waardoor de globale uitvoering van het bouwproject mogelijk wordt.
Dit betekent dat je beide nodig hebt, maar tegenwoordig schakel je bij het inhuren van een architectenbureau meestal al de diensten in van een team bestaande uit architecten en civiel ingenieurs, dus dit is geen probleem. Als de architect alleen werkt, is hij meestal ook verantwoordelijk voor het geven van advies op het gebied van civiele techniek.
De architect of het architectenbureau is verantwoordelijk voor de totstandkoming van het project, dat doorgaans uit drie fasen bestaat: – De fase van het vooronderzoek, de vergunningsfase, indien ingehuurd, en de fase van de uitvoering. Dit is een aanvulling op de gunning, eindewerkcomponenten (de eindschermen) en technische assistentie. Maar tenzij je het contracteert met een multidisciplinair bedrijf, valt 'bouwbegeleiding' er niet onder. Dit komt omdat 'technische bijstand' alleen betrekking heeft op de uitleg van de onderdelen waaruit het 'Uitvoeringsproject' bestaat en op het ophelderen van twijfels, terwijl 'bouwtoezicht' gepaard gaat met frequente reizen door de professional, of aangewezen persoon, voor de respectieve verificatie. het naleven van details, het gebruik van voorgeschreven materialen en het juiste gebruik ervan, naast vele andere verificatiepunten.
Hoe kies je de beste architect voor jouw project?
Tenslotte is het belangrijk om te onthouden dat het inhuren van een bedrijf dat het gehele project geïntegreerd beheert, je veel kopzorgen, projectafwijkingen en budgetoverschrijdingen kan besparen!
De lezer zal de Eigenaar van het werk
zijn (dat is de juridische uitdrukking), en daarom zal de keuze alleen aan jou zijn, maar vanaf nu waarschuwen we je voor de enorme moeilijkheid die je zult tegenkomen als je besluit de verschillende gespecialiseerde projecten te beheren en hun onderaannemingen rechtstreeks!
Hoe verloopt het beheren van jouw werk?
Het beheren van jouw werk omvat het plannen van contracten, het in kaart brengen van de hoeveelheden en soorten diensten, en het beslissen over contractmethoden. Het betekent het opvragen van reacties van leveranciers en het controleren van opdrachtnemers (referenties controleren, specificaties doorsturen en voorstellen ontvangen). Ook zul je leveranciers moeten selecteren, de documentatie van bedrijven, partners en medewerkers controleren, onderhandelen over contractwaarden, de modaliteiten van metingen, uitvoeringstermijnen en betalingen, en formaliseer deze contracten.
Je bent ook verantwoordelijk voor het beheer van contracten, het uitvoeren van de werkzaamheden, het naleven van de arbeidsveiligheidsnormen, het bewaken van de verschillende werkfasen volgens het eerder vastgestelde plan, het motiveren van de teams (wat een netelige missie), het controleren van de kwaliteit van de uitgevoerde diensten, het controleren van de materiaalverspilling en prestatie-evaluaties. Als je dit werk leuk vindt, enige ervaring hebt of veel tijd hebt om het werk uit te zoeken en uit te voeren, doe het dan zelf! Maar als dat niet jouw geval is, kun je het beste niet die weg inslaan…
Huur een aannemer in die al het werk zal beheren, huur de architect in voor technische assistentie bij het project en stel iemand aan die je vertrouwt om het werk te controleren en het project te coördineren (dit kan een burgerlijk ingenieur zijn, iemand van het architectenbureau, de architect zelf of iemand die hij gekwalificeerd en betrouwbaar acht om zijn belangen te verdedigen). En vergeet niet dat de verantwoordelijkheid voor bouwveiligheid een naar behoren gekwalificeerde technicus zal moeten zijn, met een certificaat met specifieke kwalificaties voor het uitvoeren van de rol en enige ervaring. Zelfs als het veel kosten lijkt, vergeet dan niet om jouw tijd in geld te tellen als je besluit het zelf te doen! Je zult merken dat het verschil niet veel is.
We kennen allemaal de enorme hoeveelheid problemen die zich tijdens de werkzaamheden kunnen voordoen, maar soms ontstaan de grootste problemen wanneer de werkzaamheden klaar zijn en het huis bewoond begint te worden. Uiteraard hebben wij er tijdens het project alles aan gedaan om de werkzaamheden zo professioneel en perfect mogelijk te laten verlopen. Daartoe hebben wij gemonitord, verantwoordelijken aangesteld en gerenommeerde vakmensen ingehuurd. Maar wat gebeurt er als het dak water binnenlaat? Wat te doen als de muren vocht opnemen of een leiding lekt nadat het werk is opgeleverd?
Kom hier meer te weten over de garantie na oplevering
Op de garantie na oplevering van bouwwerken is het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Hierin staat dat "indien het voorwerp van de opdracht de bouw, wijziging of reparatie is van gebouwen of andere eigendommen die door hun aard bestemd zijn voor langdurig gebruik en, binnen vijf jaar na de oplevering, of gedurende de overeengekomen garantieperiode, het werk, door gebreken in de bodem of constructie, wijziging of herstel, dan wel door fouten in de uitvoering van het werk, geheel of gedeeltelijk instorten of gebreken vertonen, is de opdrachtnemer aansprakelijk voor de schade veroorzaakt aan de eigenaar van het werk of aan een derde koper'
Ook volgens dit artikel moet de melding van gebreken door de eigenaar van het werk worden gedaan "binnen een termijn van één jaar" vanaf de kennisname van het gebrek, op straffe van verval van recht. Nadat gebreken tijdig zijn gemeld, heeft de eigenaar van het werk een termijn van één jaar vanaf de mededeling van afkeuring van het werk of aanvaarding onder voorbehoud, ter zake van zichtbare of bekende gebreken, en van één jaar vanaf de mededeling van de melding maken van het onbekende gebrek bij onderzoek van het werk om uw rechten voor de rechter te doen gelden.
Als alternatief kan de Eigenaar van het werk verzoeken om herstel of opheffing van gebreken, nieuwbouw aanvragen, prijsverlaging aanvragen, het contract beëindigen of schadevergoeding eisen. Doet je dit niet binnen de gestelde termijn, dan vervalt jouw recht om juridische stappen te ondernemen tegen de opdrachtnemer. De bewijslast ligt bij laatstgenoemde om de overschrijding van de termijn te bewijzen.
Wat staat er in het Burgerlijk Wetboek omtrent garantie?
Ook het Burgerlijk Wetboek bepaalt in een ander artikel dat indien "binnen vijf jaar gerekend vanaf de oplevering, dan wel gedurende de overeengekomen garantietermijn, het werk door gebreken in de bodem of constructie, wijziging of herstel, dan wel door fouten in de uitvoering van de werkzaamheden werkt, geheel of gedeeltelijk instort of gebreken vertoont, is de aannemer aansprakelijk voor de schade veroorzaakt aan de eigenaar van het werk of aan de derde-koper". Dit houdt in dat de wettelijk vastgestelde termijn voor het garanderen van het werk vijf jaar bedraagt vanaf de oplevering van het werk, maar de wetgever staat de partijen duidelijk toe om in de overeenkomst voor werken een andere termijn overeen te komen. De vraag blijft dus of de wet een contractuele vastlegging van een periode van minder dan vijf jaar toestaat. Ongeacht de datum van kennisname van de gebreken en de melding daarvan vervallen de rechten van de Eigenaar van het werk echter indien deze niet binnen een periode van vijf jaar, of binnen een andere termijn indien overeengekomen tussen partijen, worden geactiveerd, gerekend vanaf de oplevering. van het te onderzoeken werk.
Houd er rekening mee dat de garantieperiode begint te lopen vanaf de datum waarop de aannemer het werk als voltooid beschouwt en het werk ter onderzoek aan de Eigenaar overhandigt.
We hebben al gesproken over het bouwen van een huis, woningbouw, bouwvergunningen en procedures voor het bouwen van een huis. Kunnen we daar, na zoveel moeite, nu gaan wonen? Het is bijna zover, maar er is nog één laatste licentie over! Ja, Portugal is een paradijs voor bureaucratie en dit is de reden die ons dwingt om het inhuren van goede professionals te adviseren, met de nodige technische updates om deze fijne kneepjes tot in detail te kennen.
Vraag een huisvestingsvergunning aan
Om jouw nieuwe woning te kunnen bewonen of huren, heb je dus nog steeds een huisvestingsvergunning nodig. Dit moet worden aangevraagd bij de stedenbouwkundige diensten van de plaatselijke gemeenteraad en impliceert normaal gesproken het invullen van een aanvraag. Elke lokale overheid heeft echter zijn eigen versie van de procedure die wordt gebruikt om deze uit te geven. Ook het te betalen bedrag varieert, aangezien de aangerekende prijzen op nationaal niveau niet uniform zijn.
De afgifte van deze vergunning vereist normaal gesproken een inspectie door technici van de gemeenteraad van het onroerend goed om te controleren of de bewoonbaarheidsvoorwaarden voldoen aan alle vereiste wettelijke voorwaarden, maar nogmaals, de procedures variëren.
Na voltooiing van de werken moet de vastgoedmatrix van het gebouw worden geregistreerd bij de financiële delegatie van het gebied waar het zich bevindt, om te worden beoordeeld met het oog op de toepassing van de gemeentelijke onroerendgoedbelasting.
Wat is de betaling van IMI?
Alle eigendommen zijn onderworpen aan de betaling van IMI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting), verschuldigd door mensen die op 31 december van het jaar waarop de belasting betrekking heeft eigenaar of vruchtgebruiker van onroerend goed zijn. IMI-tarieven worden opgelegd door de gemeentelijke vergaderingen van de gemeenten waar de eigendommen zich bevinden, binnen het bereik dat door specifieke wetgeving is vastgesteld.
Deze tarieven variëren jaarlijks, binnen een bereik dat wordt bepaald door de overheid en vastgesteld door de lokale overheid, en worden toegepast op de belastbare vermogenswaarde van het onroerend goed, volgens de beoordeling uitgevoerd door de financiële afdeling. Als de IMI van de gebouwde woning tussen de 250 en 500 euro varieert, wordt de belasting in april en november betaald. Is het meer dan 500 euro, dan kan het in drie termijnen worden betaald (in april, juli en november).
Ons artikel eindigt hier, en misschien viel er nog meer te zeggen over het bouwen van je eigen huis in ons land. Maar laten we hopen dat je de informatie vindt waarnaar je op zoek was, dat het je helpt het lange proces van het bouwen van een huis in Portugal iets beter te begrijpen en dat het, in plaats van je te ontmoedigen, je aanmoedigt om jouw droom te volgen!