La cedolare secca costituisce una delle soluzioni che possono essere adottate nel momento in cui si mettono a redditi gli immobili di proprietà. Anche quando vengono sottoscritti dei contratti di locazione breve si può optare per questo strumento, che permette di accedere ad una tassazione più vantaggiosa rispetto a quella ordinaria basata sull'IRPEF.
La Legge di Bilancio 2024 ha, però, introdotto alcune importanti novità proprio per i contribuenti che optano per la cedolare secca per gli affitti brevi: la doppia aliquota. Al 21% per quanti concedono in locazione un solo immobile e al 26% per chi ne gestisce più di due (fino a quattro, dopo è necessario aprire la partita Iva).
In questo contesto un dubbio ha accomunato molti contribuenti. Quale aliquota deve essere applicata nel caso in cui vengano sottoscritti più contratti di locazione per la stessa unità immobiliare. Situazione che può benissimo capitare, data la natura delle locazioni brevi, destinate, appunto, a durare poco. A chiarire quale sia il comportamento corretto da tenere è stata direttamente l'Agenzia delle Entrate.
Indice
Cedolare secca: le aliquote differenziate
Prima di entrare nel vivo delle indicazioni fornite direttamente dall'Agenzia delle Entrate è bene fare il punto della situazione sulla cedolare secca. La Legge n. 213/2023 – ossia la Legge di Bilancio 2024 – ha introdotto una nuova aliquota per questo strumento: il 26%, che si applica a partire dal 1° gennaio 2024.
La norma, ad ogni modo, prevede che l'aliquota al 21% continui a rimanere unicamente per i redditi che derivano dalle locazioni brevi di una sola unità immobiliare, che viene opportunamente selezionata dal contribuente all'interno della sua dichiarazione dei redditi. Andando a confermare – all'interno del Modello 730 – che l'unità immobiliare oggetto di locazione breve è unica, ha la possibilità di beneficiare dell'aliquota ridotta al 21%.
Quando si applica l'aliquota al 21%
I dubbi che attanagliano molti contribuenti è come muoversi correttamente nel caso in cui si provveda ad affittare lo stesso immobile più volte l'anno. Attraverso una risposta datata 17 aprile 2024, e pubblicata online su Fiscooggi, la rivista telematica dell'Agenzia delle Entrate ha sciolto completamente questo dilemma.
Gli uffici tributari, infatti, hanno chiarito che i contribuenti, che danno in locazione un solo immobile con più contratti di locazione breve nel corso dello stesso anno, hanno diritto ad applicare l'aliquota al 21%. Secondo l'Agenzia delle Entrate, infatti, è possibile usufruire della cedolare secca con aliquota al 21% perché si concede in locazione breve una sola abitazione, anche se l'operazione viene reiterata più volte nel corso dell'anno.
Se invece gli immobili affittati fossero due, il reddito che deriverebbe dalla locazione breve sarebbe tassato al 21% per uno dei due a scelta del contribuente e al 26% per il secondo.
Le caratteristiche delle locazioni brevi
È bene precisare che le locazioni brevi hanno delle caratteristiche ben precise. Si possono sottoscrivere per degli immobili destinati ad uso abitativo, la cui durata deve essere inferiore a 29 giorni. All'interno di questi contratti è possibile includere una serie di servizi, tra i quali vi rientrano la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali.
I contratti di locazione breve, di norma, devono essere sottoscritti dai dei soggetti privati che non stiano agendo nell'ambito di un'attività d'impresa. È possibile appoggiarsi su degli intermediari abilitati o a delle piattaforme online, che siano in grado di agevolare i collegamenti tra i turisti e i proprietari degli alloggi.
Cedolare secca, le aliquote per gli altri tipi di contratto
Benché negli ultimi mesi ci si sia concentrati unicamente sulla cedolare secca relativa agli affitti brevi, è bene ricordare che questo strumento può essere utilizzato anche per i contratti di locazione tradizionali. In questo caso la tassazione segue un ragionamento leggermente diverso.
Per quanto riguarda i contratti locazione che non rientrano tra quelli brevi le aliquote sono le seguenti:
- per i contratti d'affitto a canone libero (gli immobili che sono locali ad uso abitativo) l'aliquota prevista è pari al 21%;
- per i contratti d'affitto a canone concordato, che devono essere sottoscritti sulla base di determinati accordi tra le associazioni di inquilini e quelle dei proprietari, l'aliquota prevista è pari al 10%.
È possibile beneficiare dell'aliquota ridotta al 10% anche per i contratti di locazione a canone concordato sottoscritti con degli studenti universitari. L'agevolazione spetta anche per l'affitto a canone concordato per gli immobili che siano situati in Comuni con delle carenze di disponibilità abitativa o dove ci sia un'alta densità abitativa. L'aliquota ridotta al 10% si applica anche per la cedolare secca relativa ai contratti di locazione ad uso transitorio, che hanno una durata che oscilla tra uno e diciotto mesi.
Gli immobili per i quali si può optare per la cedolare secca
La normativa ha stabilito con precisione quali sono gli immobili per i quali è possibile ricorrere alla cedolare secca: devono appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11. Che sono affittati per uso abitativo e per le loro pertinenza. Sono esclusi gli immobili che rientrano nella categoria A10, perché sono degli uffici o degli studi privati.
Come si a scegliere l'opzione della cedolare secca
È importante sottolineare che l'opzione della cedolare secca non viene applicata in maniera automatica, ma è necessario sceglierla chiaramente. Il contribuente può scegliere questa opzione in due modi, a seconda dei casi in cui il soggetto si trova:
- utilizzando l'opzione sul modello RLI nel momento in cui effettua la registrazione del contratto di locazione abitativo;
- direttamente nella dichiarazione dei redditi per gli affitti brevi.
Nel caso in cui l'opzione non dovesse essere esercitata nel momento in cui viene registrato il contratto, la tassazione segue le regole ordinarie, sono previste le imposte di registro e le imposte di bollo sono dovute e non vengono rimborsate in secondo momento.
Quando si sceglie la cedolare secca per i contratti di locazione tradizionali, le regole vengono applicate per tutta la durata del contratto e dell'eventuale proroga. Nel caso in cui l'opzione sia esercitata in un secondo momento, si applica per le annualità successive.