Milano, 12 Aprile 2024 – I giovani sono il motore del mercato immobiliare, anche in Italia. Guardando, infatti, ai dati degli ultimi dieci anni relativi alle dieci principali città italiane, dove la popolazione di età compresa tra i 20 e i 34 anni è in aumento, i prezzi degli immobili sono in costante crescita e le città con il maggior numero di giovani, sono quelle più dinamiche in termini di andamento dei prezzi. Il quadro di sintesi emerge dall'analisi di mercato realizzata da Wikicasa, azienda attiva nel proptech che raccoglie e distribuisce dati immobiliari online per la compravendita e la locazione di immobili, riguardo l'accessibilità al mercato immobiliare.
Le motivazioni
La capacità di città come Milano e Bologna di attirare giovani studenti da ogni angolo d'Italia ha un impatto profondo sull'intero mercato immobiliare locale. I giovani ambiscono a essere la futura classe dirigente della città, e l'acquisto della prima casa è solo una naturale conseguenza. Allo stesso tempo, una città con un'elevata percentuale di under 35 si contraddistingue per un florido mercato degli affitti, che incentiva la natura di acquisti immobiliari con finalità d'investimento, creando un circolo virtuoso di iper-valutazione degli asset immobiliari. Se da un lato il mercato immobiliare necessita dei giovani, dall'altro le dinamiche sociali, unite a quelle del mattone sono particolarmente spinose e complesse per questa fascia della popolazione. La mancata crescita dei salari ostacola notevolmente le possibilità di accantonare i risparmi imprescindibili per poter accedere a un mutuo, i cui tassi sono in continuo aumento. Le agevolazioni, come il Bonus Mutui Under 36 hanno portato una condizione di benessere momentaneo, subito accantonata dall'aumento dei tassi degli ultimi 2 anni. Se si considera che la capacità di spesa è rimasta pressoché identica, l'aumento delle rate del mutuo ha ridotto notevolmente le possibilità di acquisto attuali.
Le possibilità di accendere un mutuo
Per una giovane coppia che desidera comprare casa con un mutuo agevolato a 30 anni per un importo pari al 100% del valore della casa, con una rata mensile che non superi un terzo del reddito netto, le possibilità di acquisto sono sempre più ristrette. Confrontando l'importo totale del mutuo erogabile con i prezzi degli immobili, si evince come in molte delle principali città italiane, oggi sia praticamente impossibile completare l'acquisto di un trilocale. A Bologna e Roma, con qualche piccolo sacrificio ci si potrebbe permettere un bilocale, cosa praticamente impossibile invece a Milano e Firenze.
La situazione a Milano
Se per il capoluogo toscano le ragioni vanno ricercate nella natura dello stock immobiliare cittadino, ricco di soluzioni di lusso dal valore inestimabile che attirano le richieste di investitori stranieri, la situazione di Milano risulta essere più preoccupante. La città finisce infatti per attirare giovani che oggi non se la possono permettere a causa dell'elevatissima domanda di mercato. Oggi, i dati sull'accessibilità dello stock, mostrano come a Milano, una giovane coppia possa permettersi solo un immobile su 5 (20,15%) dell'intera offerta disponibile sul mercato locale.
Un dato simile a quello di Bologna (22,14%), ma molto lontano da altre città del Nord come Torino e Genova, dove una coppia di giovani lavoratori potrebbe permettersi oltre il 40% degli immobili disponibili sul mercato (rispettivamente 43,82% e 67,86% dello stock totale). In questa situazione, Milano performa addirittura peggio di Londra, famosa per la difficoltà dei giovani di poter acquistare un appartamento. A Londra, infatti, una giovane coppia potrebbe permettersi poco più del 30% delle case oggi in vendita, nonostante un costo della vita molto più alto di Milano. Le ragioni dietro questa profonda differenza vanno ricercate nel processo di evoluzione della capitale britannica che, negli ultimi 20 anni, ha completato un processo di rigenerazione delle periferie e dei sobborghi, oggi totalmente inglobati nella città, che ha reso appetibili zone della città a 20 km dal centro.
L'hinterland milanese, per quanto stia attraversando un profondo periodo di crescita, è oggi poco attrattivo per la stragrande maggioranza dei giovani in cerca di una casa a Milano. Vivere nell'hinterland rende più difficili gli spostamenti e consente di accedere a un numero di servizi oggi insufficiente per questa fascia della popolazione, che al momento non è ancora disposta a considerare Milano un mero luogo di lavoro e di transito. "La grande sfida di Milano, così come di molte altre città italiane, sarà proprio questa. Se si considerasse l'offerta immobiliare nei comuni dell'hinterland a 20km di distanza dal centro di Milano, una giovane coppia sarebbe in grado di acquistare circa la metà degli immobili disponibili sul mercato. Riuscire a rendere le zone limitrofe sempre più appetibili per le fasce più giovani della popolazione, creando dei centri con servizi e infrastrutture adeguati, è l'imperativo per un mercato immobiliare sostenibile e adatto anche alle giovani generazioni." - commenta Pietro Pellizzari, CEO di Wikicasa.
Per ricevere le notizie selezionate dalla redazione in modo semplice e sicuro