Il Bonus ristrutturazioni può essere riconosciuto al contribuente anche nel caso in cui gli interventi edili siano eseguiti su un immobile in corso di costruzione.
Si può dunque fruire del beneficio fiscale per gli immobili che risultano in catasto nella categoria provvisoria F/3, purché sussistano determinate condizioni.
Al quesito posto da un contribuente che manifestava dubbi al riguardo ha risposto direttamente il Fisco facendo riferimento alla circolare n. 17/e del 26 giugno 2023 dell'Agenzia delle Entrate per individuare in quali situazioni il bonus potrà essere riconosciuto.
Il Bonus ristrutturazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio è l'agevolazione fiscale grazie alla quale è possibile portare in detrazione il 50% delle spese sostenute, entro un ammontare complessivo massimo pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Il contribuente potrà beneficiare di un rimborso Irpef annuale di 10 quote di pari importo.
Il Bonus ristrutturazioni, dopo essere stato prorogato più volte, è attualmente in vigore fino al 31 dicembre 2024.
Indice
Tipologie di immobili per i quali è previsto il Bonus ristrutturazioni
Requisito fondamentale per fruire dell'agevolazione fiscale è che l'immobile da ristrutturare sia esistente.
Il contribuente potrà avvalersi dell'incentivo per lavori eseguiti su singole unità abitative o per lavori realizzati su parti comuni di edifici condominiali. Deve trattarsi di edifici residenziali, situati su territorio italiano, a qualunque categoria catastale appartenenti, compresi quelli rurali. Sono dunque prese in considerazioni tutte le categorie catastali da A1 a A11 esclusa la categoria A10. Restano fuori dal bonus i fabbricati aventi una destinazione produttiva, industriale o direzionale.
Sono inclusi anche gli immobili ad uso promiscuo (ovvero adibiti in parte all'esercizio di arti, professioni o esercizio di attività commerciale) ma, in questo caso, la detrazione sarà ridotta del 50%.
Sono ammesse alla detrazione fiscale anche le pertinenze (cantine, box, garage, ecc..) dell'immobile, accatastate o in via di accatastamento.
Infine, il bonus può essere richiesto sia per prima che per seconda casa.
Interventi ammessi al Bonus ristrutturazioni
Quando si parla di lavori rientranti nel Bonus ristrutturazioni il primo punto da chiarire è che non deve trattarsi di lavori che diano luogo ad una nuova costruzione, eccezione fatta per le autorimesse e i box auto pertinenziali. L'intervento deve rientrare in una delle tipologie ammesse, ovvero:
- manutenzione straordinaria;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia.
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono inclusi solo per le parti comuni di edifici condominiali.
In caso di edificio singolo potranno essere agevolati solo qualora facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione. Si potrà altresì beneficiare della detrazione al 50% in caso di:
- Interventi volti alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se tali lavori non rientrano nelle categorie sopra menzionate, e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
- I lavori finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche per agevolare la mobilità di soggetti disabili;
- Interventi relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
- Gli interventi diretti alla cablatura degli edifici e al contenimento dell'inquinamento acustico;
- Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare attenzione all'installazione di impianti che facciano uso di fonti rinnovabili di energia;
- Interventi per l'adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo alle opere finalizzate alla messa in sicurezza statica;
- Interventi di bonifica dall'amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.
Immobili in categoria catastale F/3
Prima di entrare nel merito della questione che stiamo qui trattando è utile precisare che la categoria catastale F/3 si riferisce ai fabbricati che sono ancora in corso di costruzione e dunque non sono ancora ultimati.
Sono edifici costruiti per la vendita ma che non sono ancora pronti per essere ceduti.
In tale categoria catastale rientrano, su richiesta di parte, gli immobili che sono in attesa di una definitiva destinazione, ai quali non viene attribuita alcuna rendita catastale.
Siamo dunque di fronte ad una categoria catastale che deve ritenersi provvisoria. È una categoria temporanea poiché la permanenza va da 6 mesi a 1 anno; è questo il lasso di tempo entro il quale si presume di poter completare i lavori ed effettuare l'accatastamento definitivo. Solo così potranno essere assegnate al fabbricato la categoria catastale e la rendita generata dall'immobile. Nel caso si renda necessario, per le più svariate ragioni, il prolungamento del periodo transitorio, è necessario presentare una dichiarazione apposita al Comune dove è situato l'immobile, dando comunicazione della non avvenuta ultimazione dell'edificio.
Immobile in costruzione: quali sono le condizioni per fruire del Bonus ristrutturazioni
Visto che gli immobili sui quali eseguire i lavori agevolabili devono essere già esistenti, generalmente, non vengono considerati come ammissibili alla detrazione fiscale, i fabbricati situati in categoria catastale F/3 (Unità in corso di costruzione).
A questa regola esistono però delle eccezioni quando si ravvisano determinate condizioni:
- l'intervento di ristrutturazione edilizia viene realizzato su un immobile in precedenza già accatastato;
- l'immobile è stato successivamente riclassificato nella categoria catastale F/3 nel caso in cui alcuni lavori dovevano ancora essere ultimati;
- al completamento dei lavori l'immobile deve rientrare in una categoria catastale ammessa al beneficio fiscale. Questo sta a significare che deve trattarsi necessariamente di immobili residenziali e di loro pertinenze come richiesto dall'Agenzia delle Entrate nell'apposita guida.
Considerate le condizioni sopra evidenziate, possiamo concludere che il Bonus ristrutturazioni è escluso quando l'immobile in categoria F/3 sul quale si eseguono i lavori di ristrutturazione, non era in precedenza accatastato in alcuna categoria catastale.
La detrazione non sarà altresì riconosciuta se l'immobile era in precedenza accatastato ma, al termine dei lavori, non viene inserito in una categoria catastale ammessa al beneficio fiscale.
In sintesi, per poter fruire del Bonus ristrutturazioni per lavori di recupero del patrimonio edilizio è indispensabile dimostrare che l'immobile, oggi catalogato come in corso di costruzione, in passato sia stato esistente e accatastato.