Il regolamento di condominio è un documento contenente l'insieme delle norme e delle regole vincolanti che devono essere osservate da tutti i condomini.
Le norme contenute nel documento si riferiscono alle regole relative alle parti comuni, gli orari in cui non fare rumore e anche quelle relative al mantenimento del decoro della palazzina e, naturalmente, la ripartizione delle spese di manutenzione e gestione.
In base all'articolo 1138 del Codice Civile, il regolamento di condominio è obbligatorio per gli stabili che ospitano un numero di condomini superiori a 10.
Vediamo, quindi, quando il documento non è obbligatorio, le tipologie di regolamento condominiale e tutte le informazioni relative in materia.
Cosa prevede il regolamento condominiale?
Il regolamento di condominio viene descritto dalla giurisprudenza come lo statuto della collettività condominiale. Lo scopo di questo fondamentale documento nella vita di un condominio, almeno dove sussiste l'obbligo, è quello di regolare la vita dei condomini.
Quindi, in primo luogo il regolamento deve contenere:
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I dati identificativi dello stabile,
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L'indicazione delle parti comuni dell'edificio;
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Le aree coperte e scoperte.
In linea di massima, i regolamenti di condominio comprendono alcune disposizioni circa la vita condominiale. Tra le tante, le più comuni sono:
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La regolamentazione delle parti comuni;
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Le norme sulla ripartizione delle spese condominiali;
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Le prescrizioni relative al decoro dell'edificio;
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Le disposizioni sull'amministratore dello stabile.
Il documento può contenere anche alcuni divieti. Se contenuti nel regolamento condominiale di tipo contrattuale possono avere impatto su diversi aspetti della vita condominiale, sul singolo proprietario e sulle unità di proprietà esclusiva.
I divieti, eventualmente inseriti, devono essere espressi in modo chiaro e non ambiguo, in quanto non sono ammesse interpretazioni di tipo estensivo o analogico.
Quando è necessario il regolamento condominiale?
L'adozione del regolamento condominiale, in base all'articolo 1138 del Codice Civile, è obbligatoria nelle palazzine che presentano al proprio interno un minimo di unità immobiliari pari o superiore a 10.
Quindi, nei condomini con meno unità immobiliari, non è necessaria l'adozione di un testo che fissi le regole e i paletti per il corretto vivere comune.
Quando non è obbligatorio il regolamento condominiale come si determinano le norme da seguire? La gestione degli spazi comuni, la ripartizione delle spese e dei millesimi dell'edificio si concordano in sede assembleare davanti all'amministratore.
La questione più importante è quella della suddivisione in millesimi. È molto importante per la corretta divisione delle spese condominiali e, anche in assenza di un regolamento condominiale, deve essere calcolata da un perito tecnico.
Dove recuperare il regolamento condominiale?
Il regolamento condominiale, una volta approvato dall'assemblea, deve essere allegato al registro dei verbali delle assemblee condominiali.
Quando l'unità immobiliare sita in condominio viene acquistata, allora il venditore ha l'onere di fornire il regolamento di condominio al compratore, allegandolo all'atto di vendita insieme alla planimetria dell'immobile.
In assenza di atto di acquisto, che può naturalmente essere smarrito, è possibile rivolgersi al notaio o visionare il regolamento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Inoltre, una copia del regolamento condominiale sarà anche presente presso lo studio del notaio che ha redatto il rogito.
Infine, una copia del regolamento di condominio è anche in possesso dello stesso amministratore di condominio.
Che maggioranza ci vuole per cambiare il regolamento condominiale?
La modifica del regolamento condominiale prevede una procedura molto complessa. Tuttavia, cambia in base alla tipologia di regolamento: assembleare o contrattuale.
Nel caso del regolamento condominiale assembleare, la modifica può essere avviata direttamente dai condomini o da parte dell'amministratore. Per procedere alla modifica, è necessario convocare un'assemblea e ottenere l'approvazione di una delibera da parte della maggioranza dei presenti, rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio.
Nel caso, invece, si tratti di regolamento contrattuale, allora è richiesto il consenso unanime di tutti i condomini.
La Suprema Corte ha stabilito che mentre è richiesta l'unanimità per modificare le clausole di natura contrattuale, essendo il regolamento equiparato a un contratto vincolante, è sufficiente la maggioranza dell'assemblea dei presenti all'assemblea per apportare variazioni alle clausole di natura regolamentare.
In base ad una sentenza successiva della Cassazione, se il regolamento di tipo contrattuale contiene solo clausole di natura regolamentare, allora la modifica non richiederà l'unanimità dei condomini, ma solo la maggioranza stabilita dall'articolo 1136 del Codice Civile.
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