Affitti brevi: la riforma c'è, ma manca ancora il Cin
La riforma sugli affitti brevi è realtà da dicembre, il Cin ancora no. È slittata nuovamente, infatti, l'assegnazione del Codice identificativo nazionale da parte del ministero del Turismo, come da nota ufficiale pubblicata sul sito del Mitur lo scorso 29 marzo. La misura è prevista dall'art. 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191.
"La procedura telematica – si legge – non è ancora entrata in esercizio. Il ministero sta operando al fine di dare attuazione a quanto previsto dalla nuova normativa e ne darà comunicazione con avviso pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale e sul sito del ministero del Turismo".
Nell'attesa, resta in vigore l'attuale norma regionale: "Nelle more dell'attuazione, i titolari delle strutture ricettive e i locatori di unità immobiliari per finalità turistiche o di immobili in locazione breve – conferma la nota del Mitur – sono tenuti a rispettare le normative regionali attualmente vigenti e, pertanto, a continuare ad utilizzare il Codice regionale o provinciale, laddove previsto nonché, nel caso di nuove strutture o di nuove attività di locazione, a richiedere l'assegnazione dello stesso all'ente territoriale di competenza".
Con l'approvazione del regolamento sulla "Raccolta e condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine" – avvenuta a metà marzo da parte del Consiglio Ue con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale dell'Unione europea, che prevede l'entrata in vigore entro 24 mesi del nuovo Codice identificativo europeo – si mette formalmente ordine a un fenomeno emergente che sta investendo tutti i Paesi dell'Unione.
Ogni stato membro dell'Unione finora si è mosso in modo disomogeneo nell'introduzione di una regolamentazione nazionale e, di conseguenza, è sorta una disparità normativa che sta generando una diffusa incertezza per le piattaforme, di fatto non consentendo un sano sviluppo del settore a livello europeo. Da qui la decisione dell'Ue di disporre uno specifico riferimento normativo omogeneo. Nel dettaglio, come spiegato sul settimanale ItaliaOggi/Sette, ci sono tre fasi cruciali.
L'IDENTIFICAZIONE UNIVOCA
Il primo passo è l'identificazione univoca, o meglio il numero di registrazione, un identificatore unico per ogni unità locata che servirà a garantire l'attribuzione corretta dei dati raccolti e condivisi dalle piattaforme online di locazione a breve termine ai locatari e alle relative unità. Il numero sarà inserito nel Registro Pubblico che dovrà essere sempre accessibile, e gli Stati membri dovranno assicurarsi che non includa dati personali.
Durante la procedura di registrazione i locatari sono tenuti a presentare una dichiarazione contenente una serie di informazioni fondamentali: riguardano principalmente le unità in affitto a breve termine e i dettagli dei locatari stessi. Le singole unità immobiliari dovranno essere identificabili attraverso parametri omogenei, quali l'indirizzo completo, eventuali dettagli come il numero di unità, il piano di ubicazione e il riferimento catastale.
È importante specificare anche il tipo di unità offerta, se costituisce parte o la totalità dell'abitazione principale o secondaria del locatore, oppure se viene utilizzata per altri scopi. Inoltre, vanno indicati il numero massimo di posti letto disponibili e di ospiti che possono essere accolti nell'unità. Nel caso in cui l'unità sia soggetta a un regime di autorizzazione, il locatore deve dichiarare se ha l'ottenuta dalle autorità competenti.
GLI OBBLIGHI PER I LOCATARI E LE PIATTAFORME
Per i cosiddetti locatari la dichiarazione dovrà contenere informazioni personali nel caso di persone fisiche, come il nome completo, il numero di identificazione nazionale, l'indirizzo di residenza, il telefono e l'indirizzo mail per le comunicazioni scritte con le autorità competenti. Se il locatario è una persona giuridica, la dichiarazione dovrà includere la ragione sociale, il numero di registrazione nazionale dell'attività, il nome del rappresentante legale, l'indirizzo della sede legale, il telefono di almeno un rappresentante legale e un indirizzo mail per le comunicazioni scritte con le autorità competenti.
I locatari dovranno inoltre garantire la correttezza delle informazioni fornite sia alle autorità competenti che alle piattaforme online di locazione a breve termine. C'è dunque l'obbligo per legge di erogare sempre e comunque informazioni corrette, complete e veritiere, al fine di assicurare la trasparenza e la regolarità. Alle autorità spetterà verificare le informazioni e la documentazione fornite dai locatari. Se risultano incomplete o inesatte, si potrà chiedere una tempestiva correzione, pena la sospensione dei numeri di registrazione associati e la richiesta alle piattaforme online di rimuovere gli annunci relativi all'unità in questione.
Prima di procedere, l'autorità ha l'obbligo di informare il locatario delle motivazioni e concedere un periodo di tempo per effettuare le dovute correzioni. Successivamente, se confermata la decisione, l'autorità notifica al locatario la decisione insieme alla documentazione relativa.
Le piattaforme di locazione come Airbnb dovranno poi assicurare che i servizi non siano offerti in assenza di un numero di registrazione valido, nei casi in cui il locatario dichiari che tale numero è applicabile. Prima di consentire ai locatari di usufruire dei servizi, le piattaforme devono verificare le autodichiarazioni riguardanti la localizzazione dell'unità in una zona soggetta a registrazione. La verifica deve essere condotta utilizzando gli elenchi forniti dagli Stati membri e il punto d'ingresso digitale unico.
ACCESSO DIGITALE UNICO
Il governo dello Stato Ue che ha istituito la procedura di registrazione dovrà allestire un punto di accesso digitale unico per ricevere e trasmettere i dati relativi alle attività di locazione a breve termine. I dati includono il numero di registrazione, l'indirizzo specifico dell'unità e gli Url degli annunci forniti dalle piattaforme online. Inoltre, il governo designa un'autorità responsabile del funzionamento del punto di accesso, incaricata di gestire il flusso di dati e garantire che il sistema funzioni in modo efficiente, consentendo alle autorità di accedere alle informazioni necessarie per monitorare e regolamentare le attività.
Il tipo di dati dev'essere pienamente armonizzato e contenere informazioni sul numero di pernottamenti, per i quali un'unità registrata è stata data in locazione, sul numero di ospiti a cui l'unità è stata data in locazione per ciascun pernottamento, sul Paese di residenza degli ospiti, tenendo conto di eventuali modifiche della prenotazione originaria, sull'indirizzo specifico dell'unità, sul numero di registrazione e sull'Url dell'annuncio relativo all'unità, al fine di consentire l'identificazione del locatario.
Gli Stati membri dovranno inoltre stabilire norme che definiscano le sanzioni in caso di violazione delle disposizioni da applicare alle piattaforme online inadempienti. L'accesso alle informazioni raccolte durante le procedure di registrazione è concesso soltanto alle autorità competenti e solo se l'obiettivo è verificare la correttezza della registrazione stessa o far rispettare le leggi e i regolamenti riguardanti i servizi di locazione a breve termine.
In altre parole, le autorità possono accedere ai dati solo per garantire che le attività siano conformi alle norme stabilite e che venga mantenuta un'equa concorrenza nel settore. Il regolamento potrà quindi facilitare la corrispondenza delle informazioni sugli immobili registrati nella banca dati con i dati trasmessi alle entrate secondo la direttiva Dac 7, consentendo così di incrociare i dati dei redditi da locazione segnalati dalle piattaforme e registrare eventuali anomalie rispetto a immobili che operano privi di registrazione.
Le autorità responsabili della gestione dei dati raccolti durante le registrazioni dovranno infine conservare queste informazioni in modo sicuro per un periodo di tempo adeguato, non superiore a 18 mesi dalla loro ricezione. I dati possono essere condivisi con altre entità o istituzioni solo se sono strettamente necessari per il perseguimento delle finalità indicate, come il controllo delle attività di locazione o lo sviluppo di regolamenti e politiche basate su evidenze.