Nella scorsa puntata, intitolata "Quanto al metro", abbiamo parlato del costo dell'abitare a Milano, e abbiamo accennato a quali sono gli elementi che fanno di Milano una delle aree più vivaci e quindi care del paese, per quanto riguarda il mercato immobiliare. Tra i fattori più importanti per comprendere questa tendenza, a Milano e in tutto il mondo, ci sono le tendenze demografiche, statistiche e migratorie. È importante misurare quantitativamente la popolazione, capire come evolve negli anni, chi arriva, chi fa figli e quanti: chi insomma compra o affitta le case. Il prezzo degli immobili, infatti come per ogni bene di mercato, è tanto più alto quanto più gli immobili stessi risultano pochi, rispetto alla domanda. Prendiamo come periodo di riferimento gli ultimi cinqunt'anni circa: un tempo congruo per abbracciare un'evoluzione, per provare a leggere una traiettoria. All'inizio degli anni Settanta del secolo scorso, i residenti a Milano erano circa un milione milione e 743 mila. Da quel momento inizia una fase di "svuotamento" che dura fino all'inizio del nuovo secolo: nei primi anni Novanta i residenti sono un milione e 430 mila, circa 15 mila in più di quelli di oggi, e nel 2002 toccano la cifra più bassa dal 1946, con appena un milione e 247 mila residenti.
Da quel momento, i residenti ricominciano ad aumentare in maniera sostanzialmente costante: dopo il Covid c'è una lieve flessione, che viene raccontata come frutto di una "fuga dalla città", mentre probabilmente dipende solo dalla mortalità sopra le media in eccesso causata dalla pandemia in una città. Le serie statistiche degli anni della pandemia mostrano un calo di diverse migliaia di unità tra gli over 70, cioè proprio tra le fasce anagrafiche più colpite dagli effetti letali della malattia, ma non appena la pandemia si attenua i milanesi nel complesso tornano ad aumentare fino a superare – sono i dati di adesso – il milione e 400 mila: come non accadeva, per l'appunto, dal 1990.
Guardando la storia con gli occhi di Dio, dall'alto, potremmo insomma pensare che l'elemento più importante è il perimetro generale: tanti eravamo nel 1990, e tanti siamo trentaquattro anni dopo. Tuttavia, per tenere nel nostro quadro un altro parametro fondamentale, dobbiamo provare a capire quante sono le unità abitative, le case disponibili, in questo periodo di tempo. I dati pubblici forniti dall'Agenzia delle Entrate, partono dal 2006. In quell'anno, dalle dichiarazioni dei redditi che riguardano le proprietà immobiliari di Milano, risultavano circa 750 mila unità immobiliari residenziali, mentre nel 2022 ne risultano 820 mila. Siamo di fronte a un aumento delle case disponibili di circa il 10%, mentre nello stesso periodo la popolazione residente cresce da un milione e 300 mila a un milione e 400 mila abbondante. Un aumento sostanzialmente analogo e anzi lievemente più contenuto, in termini percentuali. Quindi, proprio in uno dei periodi di massima crescita dei valori immobiliari, le proporzioni tra residenti e case disponibili sembrano non variare. Il dato parrebbe così contraddire i fondamenti della legge della domanda e dell'offerta, ma questo è vero solo a una sguardo superficiale, perché non considera un elemento decisivo, una tendenza socio-demografica che diventa immediatamente un fattore di mercato: il numero di persone che vivono da sole.