Il mercato residenziale italiano ha affrontato una fase di contrazione nel corso del 2023, in linea con le tendenze degli ultimi anni e influenzato dall'andamento dei tassi di interesse sui mutui per l'acquisto di abitazioni. Secondo i dati forniti dall'Agenzia delle Entrate, le compravendite hanno registrato un calo del 9,7% rispetto all'anno precedente, totalizzando 709.591 transazioni. Questo riporta il report dell'Ufficio Studio Gabetti.
L'analisi trimestrale rivela un declino costante nel corso dell'anno: nel primo trimestre si sono verificate 166.828 transazioni (-8,3% rispetto all'anno precedente), nel secondo trimestre 184.116 (-16,1%), nel terzo trimestre 157.024 (-10,5%), mentre nel quarto trimestre, con 201.623 transazioni, la diminuzione è stata più contenuta, registrando una variazione del -3,3%.
Nonostante la contrazione, i valori complessivi risultano positivi rispetto al 2019, con un aumento del 17%, e alla media degli ultimi 10 anni, che evidenzia una crescita del +24%, posizionando il 2023 come il terzo anno migliore del periodo, subito dopo i record registrati nel 2021 e 2022.
Analizzando le macroaree geografiche, tutte hanno riscontrato una variazione negativa: -10% al Nord, -13,1% al Centro e -6,2% al Sud. I capoluoghi hanno registrato complessivamente una variazione del -10,7%, mentre i non capoluoghi del -9,2%.
Guardando alle maggiori città italiane per popolazione, nel 2023 si sono verificate complessivamente 115.030 transazioni, con una diminuzione del -11,9% rispetto all'anno precedente. Le medesime province hanno registrato una variazione del -10,3%. Tutte le città hanno segnato un trend negativo, con Bari (-19,1%) in testa seguita da Bologna (-16,1%), Roma (-14,4%), Milano (-13,2%), Firenze (-12,8%), Padova (-12,7%), Genova (-8,0%), Torino (-7,8%), Palermo (-5,2%) e Napoli (-4,4%).
Investimenti Corporate nel Settore Residenziale
Gli investimenti corporate nell'asset class living hanno totalizzato circa 830 milioni di euro nel 2023, rappresentando il 14% degli investimenti corporate complessivi nell'anno. Il panorama italiano mostra un'asset class ancora emergente, con una crescita significativa rispetto agli anni precedenti. Nel 2023, il 54% degli investimenti riguardava il residenziale in affitto, mentre il 38% è stato investito nel segmento build to sell e l'8% in investimenti misti.
Dal punto di vista geografico, l'82% degli investimenti si concentra nell'area urbana di Milano, mentre il restante 18% è distribuito nel resto d'Italia, con particolare rilevanza per Bologna, Roma e Firenze. Gli operatori esteri risultano i più attivi, rappresentando il 52% dei capitali investiti, principalmente provenienti da Regno Unito e Francia.
Andamento dei Prezzi, Tempi e Sconti
Nel secondo semestre del 2023, i prezzi residenziali hanno registrato una variazione media intorno allo +0,1%, mantenendosi sostanzialmente stabili rispetto al primo semestre. Anche i tempi medi di vendita, intorno ai 4,3 mesi, e gli sconti medi di chiusura della trattativa, fermi al 10,5%, sono rimasti stabili.
Tassi di Interesse sui Mutui e Prospettive Future
La BCE ha aumentato i tassi di interesse sui mutui a partire da luglio 2022, arrivando al 4,50% entro settembre 2023 e mantenendoli stabili nelle sedute successive. Tuttavia, le previsioni indicano un possibile taglio dei tassi di interesse tra giugno e settembre 2024, se i dati sull'inflazione confermeranno un calo della curva inflattiva.
Le prospettive future per il mercato residenziale rimangono ottimistiche, con una prevista ripresa delle compravendite nel 2024 e un potenziale aumento del volume di erogato. Nonostante le sfide attuali legate agli interessi e alla politica monetaria, i fondamentali economici dell'Italia suggeriscono una prospettiva di crescita e stabilità nel settore immobiliare per il prossimo anno.
"Rispetto alle previsioni dell'anno che sembravano essere più severe, la battuta d'arresto delle compravendite residenziali è stata contenuta, anche alla luce della contrazione del volume di erogato dei mutui. Il mercato ha tenuto perché la domanda di abitazione di qualità è molto elevata. La leva finanziaria rimane fondamentale per gran parte delle famiglie, ma il mercato tenderà a normalizzarsi, almeno per un paio di anni, su tassi di interesse medi intorno al 2,5%" dichiara Marco Speretta, nella foto, direttore generale Gruppo Gabetti.