Non rientrano nella competenza per materia del giudice di pace le liti nelle quali si controverta circa l'esistenza (o l'inesistenza) del diritto stesso di usare le cose comuni per determinati fini.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
Indice
1. I fatti
Alcuni condomini citavano in giudizio innanzi al Tribunale i condomini titolari di un locale commerciale e la società conduttrice che, complice l'inerzia dei locatori, impediva, o comunque rendeva più gravoso e limitava l'utilizzo di un'area condominiale, occupandola abusivamente e stabilmente dalle prime ore del mattino e sino a tarda sera con tavolini, sedie ed arredi, con intrattenimento degli avventori, che coi loro schiamazzi arrecavano disturbo alla quiete condominiale. Gli stessi ricorrenti evidenziavano come una diffida dell'amministratore e una la delibera condominiale, non impugnata, avessero espressamente negato alla detta società l'autorizzazione ad apporre tavolini e sedie su quell'area condominiale; del resto sottolineavano che il regolamento condominiale vietava ai condomini, e quindi anche ai conduttori, di arrecare molestia, o disturbo agli altri condomini.
In ogni caso lamentavano pure che la stessa società aveva anche installato, proprio dinanzi all'ingresso dell'area condominiale, un chiosco rimovibile, lesivo dell'estetica e della visuale del condominio, che limitava l'entrata da parte dei condomini e dei mezzi di soccorso, con grave rischio per l'incolumità dei ricorrenti, anche a causa dei fili elettrici a servizio del chiosco, che erano posti senza alcuna protezione sull'area condominiale. Alla luce di quanto sopra i ricorrenti chiedevano la condanna dei resistenti a cessare e/o far cessare l'occupazione illegittima dell'area condominiale, mediante la rimozione di sedie, tavolini, ombrelloni ed arredi su di essa collocati, ed all'occorrenza mediante la rimozione del chiosco antistante. I conduttori negavano ogni addebito, mentre i locatori eccepivano l'incompetenza del Tribunale per essere competente per materia ex art. 7 c.p.c., trattandosi a loro avviso di controversia in tema di misura e modalità d'uso di cose comuni, il Giudice di Pace. Con ordinanza riservata il Tribunale dichiarava la sua incompetenza in favore del Giudice di Pace, in riferimento alla domanda avente ad oggetto la cessazione dell'illegittima occupazione dell'area condominiale, ritenendo che l'oggetto della medesima rientrasse tra le controversie in ordine alla misura e le modalità d'uso dei servizi di condominio, ad esso riservate dall'articolo 7 c.p.c. Avverso tale provvedimento, due degli originari ricorrenti proponevano ricorso in Cassazione per regolamento necessario di competenza, sostenendo che, a loro avviso, al contrario di quanto ritenuto dal Tribunale, la controversia in questione non era relativa alle modalità d'uso ed all'estensione quantitativa del diritto di uso dell'area condominiale, in quanto tale rientrante nella competenza per materia del Giudice di Pace dell'art. 7 c.p.c.; al contrario i ricorrenti ritenevano che fosse una controversia che vedeva messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune.
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La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L'abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell'amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l'odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all'indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell'Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d'arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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2. Diritto di usare cose comuni e competenza del giudice di pace: la soluzione
La Cassazione ha dato ragione ai ricorrenti. Secondo i giudici supremi, nella vicenda esaminata, non si è discusso in merito alla modalità d'uso dei beni comuni, ma si è valutata la liceità o meno di un determinato uso dell'area comune, con la conseguenza che è stata correttamente affermata, in linea con la giurisprudenza consolidata della Suprema Corte, la competenza per valore del Tribunale, e non la competenza per materia ex art. 7 c.p.c. del Giudice di Pace.
In altre parole, nel caso sottoposto al regolamento di competenza, come ha evidenziato la Cassazione, è venuto in rilievo, in quanto contestata integralmente, l'esistenza originaria, in capo ai resistenti, del diritto stesso di occupare l'aera comune interessata, in violazione dei principi sanciti dall'articolo 1102 c.c.
3. Le riflessioni conclusive
L'articolo 7 c.p.c. riconosce all'ufficio del Giudice di Pace la competenza per materia in ordine alle cause relative alla misura e alle modalità d'uso dei servizi di condominio. La giurisprudenza ha precisato come rientrino nella competenza per materia del Giudice di Pace tutte le controversie nelle quali siano in discussione i limiti quantitativi e qualitativi dell'esercizio delle facoltà spettanti ai condomini, ma non quelle nelle quali si controverta circa l'esistenza (o l'inesistenza) del diritto stesso di usare le cose comuni per determinati fini.
Così è stata affermata la competenza del Tribunale a conoscere della controversia avente ad oggetto la sussistenza o meno d'un divieto di parcheggio negli spazi comuni, asseritamente imposto dal regolamento di condominio (Cass. civ., sez. VI, 31/03/2011, n. 7547). Allo stesso modo se un condomino chiede la rimozione di un cancello scorrevole posto nell'androne condominiale che ritiene pregiudizievole alla sua proprietà adiacente (tre appartamenti), la competenza a decidere non è più del Giudice di Pace. Viene quindi in gioco un conflitto fra proprietà individuale e bene condominiale, conflitto non rientrante nell'ambito di operatività dell'art. 7, comma 3, n. 2, c.p.c. (Cass. civ., sez. II, 26/11/2021, n. 36967).