Un immobile ricevuto in donazione può essere messo in vendita? Dopo quanto tempo è possibile effettuare questa operazione senza ledere i diritti di eventuali soggetti terzi? Il problema maggiore, nel momento in cui si effettua questo tipo di operazione, è che se la cessione dell'immobile avviene entro i dieci anni dal momento in cui si apre la successione del donante: gli altri eredi hanno la possibilità di esercitare un'azione di riduzione per far valere i diritti sulla propria quota di legittima. Nel caso in cui questa fosse stata lesa.
È bene sottolineare che la donazione è a tutti gli effetti un contratto. Anche se viene ritenuta, in un certo senso, come un'anticipazione delle disposizioni testamentarie. In altre parole il donatario deve provvedere ad inserire nella legittima del beneficiario l'immobile oggetto della donazione, nel caso in cui il beneficiario sia tra i legittimari del soggetto che ha effettuato l'operazione.
Un immobile può, a tutti gli effetti, essere oggetto di una donazione, che viene effettuata, ad esempio, da un genitore a un figlio. La domanda che ci si pone, a questo punto, è se il suddetto bene possa essere messo in vendita. La donazione può influire sulla successiva vendita? Questo aspetto diventa importante in considerazione del fatto che gli altri eredi potrebbero vantare dei diritti.
Scopriamo, quindi, come e quando può essere messo in vendita un immobile ricevuto in donazione, senza che sorgano dei problemi o delle contestazioni.
Indice
Donazione, in cosa consiste
Prima di comprendere come è necessario comportarsi con un immobile donato è necessario comprendere cosa sia la donazione. Questo istituto è sostanzialmente un contratto, anche se, in un certo senso, si ritiene possa essere un'anticipazione delle disposizioni testamentarie.
Come ci si deve muovere, quindi, per effettuare questa operazione correttamente? Il donatario deve imputare a legittima la donazione. Deve considerarla come parte del patrimonio che spetta per legge dopo che è avvenuta la sua morte, nel caso in cui il beneficiario rientri tra i legittimari. La donazione, a questo punto, rientra in tutto e per tutto nella quota di legittima e ne rappresenta, a tutti gli effetti, un anticipo.
Molte persone si riservano di dare delle disposizioni su come suddividere il proprio patrimonio dopo la morte con un testamento. In questo caso gli eredi menzionati non hanno che una semplice aspettativa su quanto possa accadere. Situazione diversa si viene a verificare con la donazione, la cui disciplina si differenzia dal testamento, perché non viene privilegiata la volontà esclusiva di chi effettua la donazione. Quest'ultima ha un struttura bilaterale, perché c'è un vero e proprio affidamento di un bene. Nel caso preso in esame un immobile.
Ricordiamo che la donazione caratterizza da uno spirito di liberalità attraverso il quale una parte arricchisce l'altra, andandosi ad assumere un'obbligazione o attribuendo un bene. La definizione è contenuta all'interno dell'articolo 799 del Codice Civile. In altre parole la donazione è quando una parta cede a un'altra gratuitamente un bene, nel nostro caso un immobile
La vendita di un immobile donato
Una delle situazioni più frequenti che si possono venire a creare è quella dei genitori che acquistano o costruiscono la casa per i figli. L'operazione si conclude con l'intestazione o la donazione dell'immobile direttamente al figlio. L'operazione viene effettuata attraverso un atto pubblico notarile, alla presenza di due testimoni.
Quando la donazione viene effettuata rispettando tutte le norme vigenti è legittima a tutti gli effetti. Questo significa che chi ha ricevuto l'immobile lo può mettere in vendita a proprio piacimento.
È bene premettere che vendere un immobile donato è legale. Può essere effettuata in qualsiasi momento. Le difficoltà che si possono riscontrare sono di altro tipo e sono strettamente connesse con la successione ereditaria. Di quella dei genitori, nel caso in cui ad effettuare la donazione siano stati loro.
Quando è possibile mettere in vendita un immobile ricevuto in donazione? Quando la si va a ledere la posizione degli altri legittimari? Ricordiamo che la legge concede a questi una quota minima del patrimonio del de cuius, indipendentemente dalla sua volontà. Nel caso in cui il donatario dovesse mettere in vendita l'immobile, gli altri eredi legittimari hanno la possibilità di esercitare l'azione di riduzione della legittima, grazie alla quale recuperare una quota di eredità che spetta loro per legge.
Per tutelare i rapporti familiari più stretti, la normativa italiana riserva una quota indisponibile del patrimonio, per la quale è imposta una forte limitazione. Il de cuius non ne può disporre a suo piacimento e deve essere lasciato unicamente ai soggetti a cui è riservato.
Azione di riduzione: entro quando si può esercitare
L'azione di riduzione può essere esercitata dagli eredi entro un determinato periodo. È necessario porre attenzione a due diversi termini:
- dieci anni dal momento in cui si apre la successione: questo è il tempo entro il quale è possibile agire nei confronti del donatario per ottenere la quota di legittima;
- venti anni dalla data della donazione: questo è il tempo a disposizione per poter agire nei confronti di un soggetto terzo che ha acquistato la casa proveniente dalla donazione.
In altre parole una volta che sono trascorsi dieci anni dall'apertura della successione, gli eredi non hanno più la possibilità di richiedere la parte dell'eredità che spetta loro. Da premettere, comunque, che la cessione di un immobile ricevuto in donazione non crea alcun tipo di problema nel caso in cui non lede le quote della legittima. Questo è un aspetto che è difficile valutare in anticipo.
Dopo la successione, per poter vendere l'immobile senza problemi, si dovrebbe aspettare almeno dieci anni: questo è il tempo che hanno gli altri eredi per esercitare l'azione di riduzione.
Venditore e compratore: due posizioni differenti
È bene sottolineare che un immobile ricevuto in donazione può essere venduto in qualsiasi momento. Ma cosa succede se gli altri eredi legittimati dovessero mettere in discussione la compravendita? Se sono trascorsi meno di vent'anni dalla data della donazione potrebbero aprire un'azione anche contro l'acquirente per tutelare i propri diritti ereditari. Questo potrebbe determinare l'obbligo del compratore a versare una somma di denaro. L'operazione servirebbe – in via puramente ipotetica – a bloccare eventuali pretese degli eredi legittimari del donante.
A ogni modo anche il venditore deve prestare la massima attenzione a questo tipo di operazioni. Vendere un immobile ricevuto da poco in donazione, secondo quanto è stato disposto dall'Agenzia delle Entrate, può assumere i connotati dell'evasione fiscale, che potrebbe essere stata effettuata per non versare le imposte sulle plusvalenze da chi l'ha messa in vendita.