Abusi edilizi: una veranda è opera precaria o permanente?
Palazzo Spada ricorda quali criteri identificano un'opera come precaria o permanente e quali titoli edilizi siano di conseguenza necessari
La precarietà di un'opera edilizia si determina in base a due specifici criteri: quello strutturale e quello funzionale. Il primo impone che il manufatto non sia infisso stabilmente al suolo, mentre l'altro richiede che l'opera abbia carattere solo temporaneo.
Si tratta di due elementi che devono coesistere, in quanto un'opera che risulta chiaramente destinata ad un impiego duraturo non può essere considerata precaria, a prescindere dalla struttura e dai materiali utilizzati per la realizzazione.
Il concetto di precarietà peraltro non dev'essere confuso con quello di stagionalità, per il quale l'impiego stagionale dell'opera comporta un utilizzo annuale ricorrente, e non esclude certo il potenziale carattere permanente del manufatto.
Realizzazione veranda: non è opera precaria
Di coseguenza, una veranda utilizzata in via continuativa e permanente, ad esempio, è a tutti gli effetti una nuova costruzione che necessita del permesso di costruire. A ribadirlo è il Consiglio di Stato con la sentenza del 27 marzo 2024 n. 2917, con cui ha respinto il ricorso presentato contro il diniego di sanatoria relativa a una veranda con copertura in legno e pareti laterali con infissi in alluminio, stabilmente ancorata al suolo mediante supporti metallici e viti, realizzata senza titoli, in adiacenza ad un ristorante.
L'accertamento di conformità di cui all'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) concede infatti di poter sanare gli abusi realizzati senza titolo o in difformità dallo stesso solo se sia possibile attestare il rispetto della doppia conformità urbanistico-edilizia, ovvero delle prescrizioni vigenti sia al momento della realizzazione che al momento della richiesta di sanatoria.
Nel caso in esame, la sanatoria non poteva essere rilasciata perché l'opera non rispettava i criteri di conformità attualmente vigenti per le nuove costruzioni, con particolare riferimento ai limiti volumetrici e alle distanze minime di edificazione dai confini e dalla strada.
È emerso che la veranda era impiegata in maniera continuativa, non essendoci alcuna prova del fatto che questa veniva smontata e rimontata per l'utilizzo stagionale, come sostenuto dal ricorrente. In realtà, come risulta anche dalla documentazione in atti, l'opera di ingenti dimensioni e stabilmente infissa al suolo è stata installata senza soluzione di continuità fin dal 1997.
Opere temporanee e stagionali: le condizioni fondamentali
È chiaro quindi come la veranda oggetto della contestazione non possa essere ritenuta un'opera a carattere precario, né stagionale; bensì soddisfa tutte le caratteristiche di una nuova costruzione, che ha determinato un'alterazione dello stato dei luoghi duratura e tutt'altro che occasionale.
Affinché un'opera possa essere considerata precaria, infatti, è necessario che risulti facilmente amovibile e destinata a soddisfare esigenze solo temporanee. In particolare, la precarietà consente un uso specifico ma temporalmente limitato del bene.
La stagionalità invece concede un utilizzo annualmente ricorrente dell'opera, ma impone che i manufatti siano ogni volta smontati e riposti una volta concluso il periodo stagionale.
Tali caratteristiche impongono la necessità di valutare ogni opera a sé, a seconda della sua obiettiva ed intrinseca destinazione naturale, tenendo però sempre in considerazione di base il principio consolidato secondo cui:
"[…] rientrano nella nozione giuridica di costruzione, per la quale occorre la concessione edilizia, tutti quei manufatti che, anche se non necessariamente infissi nel suolo o pur semplicemente aderenti a questo, alterino lo stato dei luoghi in modo stabile, non irrilevante e non meramente occasionale."
La veranda in oggetto, pertanto, non può essere certo qualificata come opera solo soggetta a concessione temporanea (con regole autorizzatorie più miti) come previsto anche dal Regolamento Edilizio Comunale secondo cui sono assoggettabili a concessione temporanea le opere:
- effettivamente temporanee, stagionali e di facile asportabilità;
- impiegate per esigenze temporanee di attività esistenti: condizione che dev'essere dimostrata mediante apposita relazione;
- installate per un periodo non superiore a 18 mesi continuati o, in alternativa, ad un periodo temporale più lungo a patto che siano montati e smontati ad inizio e fine stagione.
In questo caso è stata installata una veranda di notevoli dimensioni, di natura permanente, impiegata in via continuativa e mai smontata nel corso di quasi 30 anni. L'opera era soggetta quindi al permesso di costruire e non può neanche essere oggetto di sanatoria perché non rispetta le caratteristiche di conformità richieste.
Documenti Allegati
Sentenza