Nel luglio 2018 Zekai, appena tornato da una vacanza in Australia, è andato a Luanping per aiutare i genitori a cercare una casa da comprare. Se non fosse stato per la pubblicità del gigante immobiliare Evergrande, non avrebbe nemmeno saputo dell'esistenza di questa cittadina a nord di Pechino, nella regione dello Hebei.
Uscendo dall'area di servizio di Jinshanling, a destra e a sinistra si vedono le cime frastagliate delle montagne, mentre di fronte alcuni palazzi in costruzione del Villaggio Grande Muraglia, complesso residenziale della Evergrande, sono sovrastati da un gigantesco cartellone pubblicitario con il nome del centro scritto a caratteri color oro. Intorno, solo vecchie case con i tetti di tegole e qualche negozietto con l'insegna impolverata. Nei dieci chilometri che separano il tratto della Grande muraglia vicino a Jinshanling e questo posto non ci sono centri commerciali né supermercati.
L'area è considerata "il giardino sul retro" di Pechino ed è sempre stata la meta di brevi gite fuori porta. Il paesaggio è punteggiato da qualche baracca costruita dai contadini e qualche piccolo spaccio. Ma nella distante Pechino, poco frequentata dai contadini, i nuovi edifici in costruzione hanno raggiunto una discreta notorietà.
Zekai e i suoi genitori avevano visto su Weibo (un social network cinese) la pubblicità degli appartamenti in vendita. Li aveva attirati lo slogan "un villaggio da sogno per chi vive a Pechino". Il progetto era presentato come un paradiso rurale con un immenso potenziale per gli investimenti. In poco tempo molti cinesi della classe media che ne avevano la possibilità, hanno cominciato a pensare di andare a vivere a Jinshanling.
Dove fuggire nel weekend
Luanping è attraversata dal fiume Chao, un affluente del Chaobai che sfocia nel bacino artificiale di Miyun, una riserva idrica della capitale. Ma, anche se vicina, la cittadina era sconosciuta alla maggior parte dei pechinesi. Zhang Na l'aveva notata perché la sua azienda aveva organizzato un ritiro a Yesanpo, nella contea di Laishui, sempre nella regione dello Hebei. L'aveva accolta una campagna tranquilla, molto lontana dalla frenesia cittadina, con resort e case tradizionali perfetti per soggiorni brevi. Il Villaggio Grande Muraglia proponeva alla borghesia pechinese uno stile di vita diverso grazie alla soluzione 5+2: dal lunedì al venerdì si lavora nella metropoli mentre il sabato e la domenica ci si rifugia in una villetta immersa nel verde.
All'epoca Luanping era definita una contea povera ma con un ricchissimo potenziale culturale e turistico grazie alla vicinanza della Grande muraglia. Speculatori immobiliari e possibili proprietari l'avevano apprezzata immediatamente. L'area coinvolta dal progetto della Evergrande era divisa dal fiume in due penisole, per un totale di tremila ettari. Le case dovevano essere poche, ognuna di circa cento metri quadrati con riscaldamento autonomo, bagni high-tech e altre caratteristiche di lusso. Il prezzo al metro quadrato era intorno agli 11-12mila yuan (1.450-1.550 euro).
Sia Zhang Na sia Zekai raccontano che quando sono andati a visitare il cantiere il costruttore gli ha garantito che oltre al progetto residenziale ci sarebbero stati vie dello shopping, bed and breakfast, hotel, parchi, ristoranti di cucina locale con il servizio da asporto e perfino ambulatori e giardinetti attrezzati per bambini. Zhang Na ricorda chiaramente che il punto forte su cui battevano gli addetti alle vendite era la costruzione di una "cittadina che, per quanto piccola, contenesse in scala tutti i servizi di un grande centro urbano". Prima della crisi, la Evergrande era la punta di diamante delle imprese di costruzione. Così Zhang Na ha versato un anticipo di 15mila yuan senza pensarci troppo.
Nell'autunno del 2018 la Evergrande ha avviato negli uffici di Pechino le vendite degli immobili in costruzione. Il giorno in cui c'è andato, Zekai ha incontrato un sacco di gente che sognava di trasferirsi a Luanping e funzionari della banca dello Hebei pronti a consigliare e facilitare l'accensione di mutui.
In quell'atmosfera di grande ottimismo, Zekai ha dato un acconto di trecentomila yuan per un appartamento la cui consegna era prevista nel 2020.
Nel 2019, però, l'impresa ha interrotto i lavori. Se il complesso residenziale non si fosse trovato lungo la strada che la sua famiglia percorreva per andare a trovare i parenti al villaggio dove è nato, Zekai non l'avrebbe neanche saputo. Passando accanto al cantiere, i suoi genitori avevano notato che non c'era nessun operaio al lavoro, si vedevano solo palazzi incompiuti tra cataste di materiali edili. Zekai ha contattato immediatamente l'agente che gli aveva venduto casa, e ha scoperto che si era licenziato. Un altro gli ha spiegato che i lavori erano stati interrotti perché avevano danneggiato l'ecosistema fluviale. Non c'era più una data di consegna sicura e i proprietari potevano scegliere se aspettare o chiedere il rimborso. I genitori di Zekai si sono mossi immediatamente per ottenerlo, ma finora non hanno ricevuto niente.
Zhang Na è andata a chiedere spiegazioni direttamente alla sede centrale della Evergrande a Pechino. Alla reception ha detto di aver appuntamento con il responsabile del progetto, che l'ha ricevuta. Senza troppi giri di parole, ha chiesto di essere rimborsata. Il manager non si è scomposto, sembrava abituato. In maniera calma ed educata, le ha ripetuto che, pur comprendendo il suo punto di vista, non poteva autorizzare rimborsi. L'unica soluzione che poteva offrirle era uno scambio con un'altra proprietà. Ma Zhang Na voleva indietro l'anticipo. Dal 2019 al 2022 ha comunicato con lo staff di Evergrande in diverse occasioni, ma a oggi non è stata in grado di ottenere un chiarimento sul destino del suo rimborso che, tra caparra e acconto, ammonta a più di 65mila yuan. "Non mi sarei mai immaginata niente di tutto questo".
Cattedrale nel deserto
Per andare in macchina da Pechino a Luanping, nell'area dove dovrebbe sorgere il villaggio, ci vuole un'ora e mezza. Tre anni fa hanno costruito lì vicino una nuova grande stazione degli autobus. "Siamo così vicini alla capitale che questa diventerà senza dubbio una stazione di raccordo", ci dice una hostess. Alle dieci di mattina ci viene a prendere il signor Zhao. È un funzionario dell'amministrazione locale che fa l'autista per arrotondare. Ci racconta di un'altra area residenziale della zona dove gli immobili costavano tra i quaranta e i sessantamila yuan al metro quadrato e che non è mai stata finita. Dice che anche se a Luanping, all'apice della speculazione immobiliare, gli appartamenti non sono arrivati a trentamila yuan al metro quadrato, le persone del posto non possono comunque permetterseli. Devono cercare nelle campagne vicine.
L'attività dei costruttori nei siti di interesse turistico e culturale è un pilastro dello sviluppo economico dei piccoli centri già dal 2010, e a gennaio 2011 fu inserita nel dodicesimo piano quinquennale regionale. Prima di allora l'economia di Luanping girava tutta intorno all'estrazione mineraria, che costituiva il 75 per cento del pil. Convertire l'economia per i funzionari locali non era solo un modo per proteggere l'ambiente e le risorse idriche della regione, ma era soprattutto un compito politico.
Prima di allora l'economia di Luanping girava tutta intorno all'estrazione mineraria, che costituiva il 75 per cento del pil
Prima del 2014 erano state chiuse fra le trenta e le quaranta aziende minerarie lungo il fiume Chaohe, con più di 200 milioni di yuan all'anno di perdite. Il turismo e la conseguente esplosione edilizia dovevano dare nuova linfa.
Nel 2017 Luanping da contea a vocazione "mineraria" era ufficialmente passata a essere una contea "turistica". Il governo locale aveva dato il nulla osta a più di una decina di progetti immobiliari-turistici, su cui sarebbero confluiti quasi la metà degli investimenti annuali.
Bakeshiying si trova poco a nord del Villaggio Grande Muraglia e con più di ventimila abitanti è la città principale della contea. Quando ci andiamo, alla fine di ottobre, non ci sono molti turisti. La maggior parte delle persone che incontriamo è del posto. Di fronte a una scuola, alcune donne aspettano l'uscita dei figli. Lungo la strada principale ci sono molti parrucchieri. A Hao è uno di loro e, anche se sembra un po' stanco, ha voglia di chiacchierare. Come molti suoi concittadini, lavorava a Pechino. Nel 2020 è tornato dalla famiglia per il capodanno lunare quando è scoppiata la pandemia. Bloccato lì, ha deciso di aprire un'attività. "Riesci a immaginare cosa significa diecimila persone in più in questa città? I negozi sarebbero sempre pieni".
All'epoca Hao pensava che Bakeshiying avesse un enorme potenziale. Nel 2018 gli affitti commerciali erano arrivati a trentamila yuan al mese, e in pochi giorni si erano riversate in città decine di migliaia di persone. Oggi non è più così ottimista. "Bakeshiying è poverissima, il governo locale è indebitato fino al collo, gli insegnanti non ricevono lo stipendio da mesi e la corruzione dilaga".
Dopo la pandemia l'economia di Luanping è arrivata a un punto morto. Mentre mi riporta indietro, il signor Zhao racconta che va così male che neanche il governo locale riesce a pagare gli stipendi: "Con il settore dell'edilizia e quello dell'estrazione mineraria fermi non ci sono più entrate".
La gente del posto attribuisce la stagnazione economica ai "grandi eventi" del 2018. Quell'anno la contea è stata colpita da piogge torrenziali, il Chaohe è esondato trascinando a valle il materiale edile. Un problema enorme, soprattutto perché è da qui che la capitale prende l'acqua potabile. Sono state demolite più di cento ville appena ultimate, e moltissimi funzionari, compreso il segretario del partito, si sono dimessi. Molte figure che avevano promosso il rilancio immobiliare nella regione sfruttando la sua nuova vocazione turistica sono state accusate di abuso di potere e di aver preso tangenti, e un'indagine del ministero per le risorse idriche ha scoperto centinaia di violazioni di regolamenti che interessavano le costruzioni lungo le due sponde del Chaohe e dei suoi affluenti. Ovviamente questa non è stata solo la fine del Villaggio Grande Muraglia ma anche di tutte le new town a vocazione turistica sparse per il territorio, di cui si vedono gli scheletri incompleti e, a volte, parzialmente demoliti.
Il signore e la signora Zhang, ultrasessantenni, avevano comprato una villetta nel vicino complesso residenziale Giardino di Campagna. Il 15 novembre 2022, dopo cinque anni di contenziosi legali, ci sono finalmente entrati. Come loro, più di trenta coppie di anziani si sono trasferite qui da Pechino. A parte gli appartamenti, non c'è nulla. Per le spese quotidiane devono andare a Luanping, che dista quaranta chilometri. Dietro le case ci sono solo cantieri di edifici in rovina, che ogni tanto emettono suoni metallici. Il proprietario di una ditta locale di decorazioni e arredo ci spiega che con ogni probabilità sono gli abitanti del posto che rimuovono le impalcature dagli edifici rimasti a metà.
Il progetto del Giardino di Campagna è cominciato un paio di anni prima del Villaggio Grande Muraglia, per questo gli edifici completati e abitabili sono di più e decine di famiglie si sono potute trasferire. Quando capisce che siamo interessati a vedere una casa, il manager Xiao Li ci fa un prezzo di favore: un milione e mezzo di yuan per una villa di quasi duecento metri quadrati. Le sue parole, non sappiamo se volutamente sarcastiche, ci fanno riflettere: "Il villaggio è ancora all'inizio. Di questo passo per i servizi bisognerà aspettare sette, otto anni".
Fare cassa
Sotto il grande cartellone pubblicitario Villaggio Grande Muraglia della Evergrande, con gli scheletri in cemento armato che fanno da sfondo, c'è ancora una gru che nessuno si è preoccupato di portare via. Il progetto prevedeva sei tipi di unità abitative: villette monofamiliari, appartamenti, ville con vista, appartamenti di lusso, loft e case tradizionali affacciate su un cortile. Cinque anni più tardi solo cinque palazzi con gli appartamenti di lusso sono quasi finiti.
Li Cheng, responsabile della Tianjin Hantai Construction Team, l'impresa a cui è stato appaltato il cantiere, ci viene incontro con un mazzo di chiavi. Indicando uno dei cinque edifici dice: "La Evergrande ha impegnato come garanzia quattro appartamenti del palazzo, così possiamo venderli a un prezzo più basso". Quando gli chiediamo se ci vive già qualcuno, cambia discorso. Su nostra insistenza indica l'ultimo piano: "Quest'estate ho visto un signore anziano che si trasferiva".
Inizialmente i lavori per il Villaggio Grande Muraglia erano stati appaltati a una sussidiaria della Evergrande, che attualmente deve affrontare 216 cause. Nel frattempo l'azienda madre ha incaricato la Hantai Construction Team, che nel 2023 ha lentamente ripreso i lavori con il sostegno dell'amministrazione locale. Ora la Hantai e la Evergrande hanno un obiettivo comune: vendere gli immobili e fare cassa. La Hantai però rifiuta di consegnarli prima di essere pagata. Xiao è l'unico addetto alle vendite della Evergrande rimasto sul posto. Dal quinto piano di un palazzo in costruzione cerca di mantenere l'ottimismo del venditore. "Quest'edificio è molto vicino al fiume, che è pulito, anche se non sembra". La vista è ampia, sulla montagna di fronte si staglia la Grande Muraglia. Xiao ci spera ancora: "Se la Hantai vende gli appartamenti ottenuti a garanzia e con quei soldi finisce di costruire il villaggio ci guadagnano tutti. Anche gli acquirenti finali, che compreranno una casa a un prezzo vantaggioso". Una spiegazione che, data la situazione di stallo del mercato immobiliare, non convince.
Diversi autisti si danno appuntamento alle porte di Bakeshiying per farsi compagnia in attesa dei clienti. Il signor Liu ha una cinquantina d'anni e vive in un complesso residenziale lì vicino. Ci racconta che i prezzi delle case, trascinati dalla febbre immobiliare, sono saliti da sette a ottomila yuan al metro quadrato. Rimpiange il tempo in cui, nel 2018, la costruzione del Villaggio Grande Muraglia era agli inizi. All'epoca come operaio arrivava a guadagnare tra i 150 e i 160 yuan a giornata, poco meno di quanto avrebbe preso a Pechino. Ma quella situazione non è durata a lungo. Il progetto è stato sospeso e tutto il personale della Evergrande, compresi gli operai, se ne sono andati. La città è tornata deserta, ma i prezzi degli immobili non sono più scesi.
Il marito e altri proprietari erano andati a protestare davanti alla sede del governo locale di Tianjin e la polizia ha arrestato uno di loro
Liu ha saputo del collasso della Evergrande da un video su Douyin (la versione cinese di TikTok), commentando con sufficienza: "Non importa quanto spendono amministratori delegati e capi d'impresa, i soldi non arrivano mai a chi è meno ricco di loro".
Ma c'è una cosa che non gli va giù. Oggi gli studenti delle scuole superiori locali devono sborsare più di mille yuan per la retta e i libri di testo, spese che dal 2005 erano sempre state a carico del governo di Luanping: "Voi giornalisti dovete denunciare questa situazione. L'amministrazione locale non ha più entrate e ha lasciato che le scuole trovassero i finanziamenti da sole".
La battaglia legale di Zekai è durata due anni. Nel 2020, rientrato a Pechino dall'Australia, ha cercato su Weibo "Villaggio Grande Muraglia" e si è imbattuto in tantissimi utenti che chiedevano aiuto su come essere rimborsati. All'epoca Zhang Na aveva già citato in giudizio la sussidiaria locale e ha presentato il suo avvocato a Zekai. Solo con l'intervento dell'avvocato sono riusciti a far ripartire i negoziati con il costruttore. La Evergrande proponeva tre soluzioni: spostare l'anticipo su un immobile nella metropoli di Tianjin, convertirlo in prodotti finanziari Evergrande o, proposta arrivata solo nel 2022, spostarlo su una delle case appena costruite nel vicino distretto di Minyun.
Il personale addetto alle riscossioni del tribunale del popolo della contea ha assicurato a Zekai che stanno monitorando i conti della Evergrande e che avrebbero confiscato e ridistribuito qualsiasi somma di denaro guadagnata dall'azienda. A gennaio del 2023 a Zekai è stato comunicato ufficialmente che il rimborso era in arrivo ma da allora non ne sa più niente e ormai ha perso ogni speranza. Nemmeno quando lo scorso settembre è stata diffusa la notizia dell'arresto del fondatore della Evergrande, e suo azionista di maggioranza, Xu Jiayin, ci ha prestato troppa attenzione. Mentre lo intervistiamo ha le lacrime agli occhi. Ha smesso di lottare per riavere indietro i suoi soldi.
Altre priorità
Nel novembre 2021 a Zhang Na hanno assicurato che i suoi crediti sarebbero stati onorati in un'unica soluzione prima del 31 dicembre dello stesso anno, ma non ha ancora ricevuto nulla. Zhang Na, che per molti anni aveva cercato di spostare la sua residenza a Pechino senza riuscirci, nel frattempo aveva anche cominciato a cercare casa nelle altre città con scuole in grado di preparare il figlio al gaokao, l'esame da cui dipende il futuro universitario dei cinesi.
◆ La crisi del settore immobiliare cinese è cominciata nel 2021 con l'insolvenza del gruppo edilizio Evergrande, il secondo del paese per vendite. Come altre imprese, la Evergrande aveva costruito in eccesso rispetto alla domanda e si è trovata in difficoltà quando le autorità nel 2020 hanno introdotto nuovi limiti al debito per l'edilizia. Nell'agosto del 2021 le sue azioni sono crollate dopo la notizia che era sull'orlo di una crisi di liquidità. L'azienda ha cercato senza successo di vendere proprietà per fare cassa, non è riuscita a pagare le rate del debito, è stata declassata dalle agenzie di rating internazionali e infine si è dichiarata insolvente su un'obbligazione emessa all'estero. Secondo l'ex vicecapo dell'ufficio nazionale di statistica cinese, gli appartamenti progettati dalla Evergrande, insieme a quelli già realizzati, potrebbero ospitare l'intera popolazione della Cina, vale a dire 1,4 miliardi di persone. Nel gennaio 2024 un tribunale di Hong Kong ha ordinato la liquidazione del gruppo. Dall'Evergrande la crisi si è diffusa ad altri costruttori cinesi, che non potevano ripagare i creditori né realizzare gli alloggi già venduti dato che non avevano più accesso al credito. La bolla immobiliare era cominciata a metà degli anni duemila, quando in seguito a delle riforme fiscali i governi locali erano diventati sempre più dipendenti dallo sviluppo di infrastrutture per guadagnare entrate. Nel giro di quattro anni il valore medio dei terreni edificabili in Cina era triplicato e aveva continuato a crescere fino al 2011. Dal 2021 più di cinquanta aziende immobiliari sono risultate insolventi. Si stima che ci siano ancora venti milioni di case vendute in anticipo che devono ancora essere realizzate. Per farlo servirebbero fondi per 450 miliardi di dollari.South China Morning Post,The New York Times
Sperava di prendere la residenza a Tianjin, dove nel 2019 aveva comprato con il marito un appartamento in un edificio di prossima costruzione. Tianjin è una città metropolitana che fa capo direttamente al governo centrale e questo era più rassicurante per far fronte a eventuali imprevisti come quello che era capitato con il Villaggio Grande Muraglia. Mai Zhang Na si sarebbe aspettata di finire per la seconda volta al centro di una tempesta immobiliare. I lavori dovevano finire nel giugno 2022, ma a Zhang Na l'appartamento è stato consegnato solo un anno dopo, nel luglio 2023. Quando è riuscita a entrare si è accorta che la casa non aveva l'acqua corrente, né l'elettricità né il gas. Il viale che portava all'ingresso del complesso residenziale era così stretto che ci passava a malapena un veicolo a due ruote, e sul cancello c'era ancora un cartello con scritto "Lavori in corso. Divieto d'accesso". Zhang Na ha rifiutato la casa e ha chiesto di essere rimborsata.
Dopo inutili tentativi, il marito e altri proprietari lo scorso inverno sono andati a protestare davanti alla sede del governo di Tianjin e la polizia ha arrestato una persona . "Pensavamo che l'amministrazione ci avrebbe aiutato ma l'arrivo della polizia ha cambiato le cose".
Nel marzo del 2023 Zhang Na e altri proprietari scrivevano sulla chat di gruppo: "Non possiamo stare ad aspettare, dobbiamo agire". "Dobbiamo agire" è un'affermazione che la polizia ritiene sensibile. Quella notte due poliziotti hanno bussato alla sua porta e l'hanno avvertita: "Questa frase è stata usata da forze ostili straniere e ne sarai ritenuta legalmente responsabile". Zhang Na non era stata l'unica del gruppo a ricevere la visita della polizia.
Il settore immobiliare, uno dei principali motori della crescita economica cinese dell'ultimo ventennio, è in una gravissima crisi di liquidità ormai da qualche anno. Anche se lo scorso luglio l'ufficio politico del comitato centrale del Partito comunista cinese si è offerto di garantire la consegna degli edifici in costruzione, la situazione non è cambiata e gran parte dei costruttori non ha rispettato le scadenze.
Zhang Na ha lasciato il suo ottimo impiego di Pechino e se n'è andata a studiare in Australia. Oltretutto i tre anni di pandemia hanno completamente cambiato le sue priorità e l'ultima cosa che vuole è rimanere intrappolata in Cina. Quando mi racconta la sua storia è meno arrabbiata di quanto avrei immaginato. Dopo i due falliti investimenti, prova un sentimento d'impotenza. "L'unica cosa che resta da fare", riflette ad alta voce, "è ammettere la sconfitta". È così che la piccola e media borghesia ha smesso di lottare per ciò che le spetta. Alla fine Zhang Na riesce solo a dire che è stata molto sfortunata. ◆ cag