La Banca centrale europea ha deciso di lasciare i tassi d'interesse invariati. È la quinta pausa dopo i dieci rialzi consecutivi cominciati a luglio 2022. Il tasso sui rifinanziamenti principali resta fermo al 4,50%, quello sui depositi al 4%, e quello sui prestiti marginali al 4,75%.
"Le nuove informazioni hanno sostanzialmente confermato la sua precedente valutazione circa le prospettive di inflazione a medio termine" scrive il board della Bce
Il Consiglio riconosce come "l'inflazione ha continuato a ridursi" mentre "la crescita dei salari registra una graduale moderazione e le imprese stanno assorbendo parte dell'incremento del costo del lavoro con i loro profitti". "Tuttavia - si spiega - le pressioni interne sui prezzi sono forti e mantengono elevata l'inflazione dei servizi".
Ma la Bce conferma esplicitamente la possibilità di tagli. Infatti se il Consiglio direttivo "ritiene che i tassi di interesse di riferimento della BCE si collochino su livelli che forniscono un contributo sostanziale al processo di disinflazione in atto" riconosce anche che se l'indicazione in arrivo dai prossimi dati "accrescesse ulteriormente la sua certezza che l'inflazione stia convergendo stabilmente verso l'obiettivo, sarebbe opportuno ridurre l'attuale livello di restrizione della politica monetaria". Resta l'impostrazione di decisioni adottate caso per caso in "un approccio guidato dai dati , senza vincolarsi a un particolare percorso di riduzione".
Una visione condivisa anche dalla Federal Reserve che si è detta pronta a intervenire con una politica monetaria espansiva nella seconda metà del 2024 attraverso tre tagli per un totale di 75 punti base.
Quando si abbasseranno i tassi dei mutui casa
Tra il 2021 e il 2022 le scelte prese dalla Banca centrale europea hanno avuto un impatto su tutti i mutui casa, non solo quelli variabili direttamente legati al tasso Bce, ma anche quelli fissati agli altri indici come l'Euribor e l'Eurirs, che avevano iniziato rapidamente a salire, per poi rallentare e infine stabilizzarsi. A fine 2023 sono arrivati i primi segnali di cambiamento, con la previsione che nel 2024 il calo dei tassi di interesse, in particolare dell'indice Euribor, potesse proseguire in modo più deciso. L'inversione di rotta dei tassi di interesse appare ancora più evidente se si guarda ai parametri di indicizzazione di lungo periodo, in particolare l'Eurirs ovvero l'indice di riferimento dei mutui a tasso fisso.
"Se a ottobre 2023 tutte le scadenze Eurirs erano superiori a quota 3%, oggi le varie durate dell'Eurirs registrano un valore tra 2,65% (Eurirs 10 anni) e 2,51% (Eurirs 25 anni)", spiega Andrea Pennato, Amministratore Delegato di TeleMutuo.it. "Gli Eurirs con scadenze più lunghe, ovvero le durate 30 e 40 anni, presentano un valore ancora più basso, rispettivamente del 2,40% e 2,24%, segno ulteriore della fiducia in un prossimo rallentamento dei tassi. Si tratta di una situazione anomala rispetto al passato, in quanto finanziamenti a lunga e lunghissima durata sono stati tradizionalmente più costosi rispetto a quelli di medio e breve termine".
Grazie alle campagne promozionali che premiano aspetti come la classe energetica elevata (A, B), oggi è possibile sottoscrivere un mutuo a tasso fisso con un Tan dell'1,99% (durata fino a 30 anni e LTV fino all'80%), oltre ad avere spese di istruttoria azzerate. Per un mutuo di 100.000 euro e durata di 20 anni, con un Tan dell'1,99% la rata mensile si attesta a 505,41 euro. Mentre lo stesso finanziamento con duration di 30 anni porta la rata mensile a scendere fino a 369,12 euro. Per gli immobili con classe energetica meno performante il Tan migliore fino a durata trentennale è oggi del 2,59%.
Pertanto, per lo stesso mutuo acquisto di importo pari a 100.000 euro la rata a 20 anni sarà di 534,30 euro mentre per il 30 anni di 399,82 euro.
Per il mutuo a tasso variabile l'Euribor - l'indice utilizzato dalla maggioranza delle banche per calcolare la rata dei mutui a tasso variabile - era cresciuto più lentamente nel corso del 2022, per poi cominciare una corsa più decisa al rialzo. A fine estate 2022, la differenza tra tasso fisso e tasso variabile si era ridotta gradualmente, finché la forbice tra i due valori era diventata pressoché inesistente fino ad aumentare ta in direzione opposta: anche in questo caso, è piuttosto anomalo vedere i tassi variabili al di sopra dei tassi fissi, ma ormai si tratta di una situazione che perdura da tempo.
Oggi i valori dell'Euribor si attestano al 3,88% per l'indicatore a un mese, 3,89% per il trimestrale, 3,84% sui sei mesi e 3,66% per l'Eurirs a un anno. Con questi parametri, a cui si deve aggiungere lo spread della banca, il mutuo a tasso variabile va ben oltre a un Tan del 4,5% per le migliori offerte, addirittura oltre al 5% per altre banche. "Viste le prossime stime dell'Euribor, è probabile che la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile sia destinata a diminuire, una notizia molto attesa dai mutuatari che in passato hanno acceso un mutuo indicizzato e che hanno dovuto affrontare un incremento medio di almeno 200 euro in soli 18 mesi", continua Pennato."Ma bisogna ricordare che è sempre possibile chiedere alla propria banca di rinegoziare le condizioni del mutuo, passando dal tasso variabile a quello fisso senza costi aggiuntivi, oppure optare per una surroga e scegliere un mutuo a tasso fisso con un altro istituto di credito, a maggior ragione ora che l'Eurirs è in ribasso".
Quale mutuo conviene
Oggi la maggior parte dei mutuatari rivolge l'attenzione verso il tasso fisso, soluzione ottimale, a maggior ragione ora che l'indice Eurirs risulta in calo. In base alle analisi dell'Ufficio Studi di Telemutuo.it, se si analizza un mutuo di 200.000 euro in 30 anni, si scopre che, rispetto a metà novembre 2023, quando il miglior mutuo a tasso fisso era al 3,67%, oggi, grazie al Tan più vantaggioso sul mercato (pari al 2,59%), è possibile risparmiare interessi per oltre 40.000 euro al termine del finanziamento. Bene ricordare inoltre che fino al 31 dicembre i giovani in cerca di una casa possono beneficiare delle agevolazioni previste dal governo per gli under 36 attraverso il Fondo Consap, che sono state confermate per tutto l'anno, come previsto dalla manovra 2024, ed estese anche alle famiglie numerose. Un aiuto importante, se si considera che nel 2022 un mutuo su quattro è stato stipulato grazie alla garanzia statale.
Il 31 dicembre 2024 è quindi l'attuale termine massimo per chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all'80% del valore dell'immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 e le altre categorie prioritarie previste, tra cui anche i nuclei monogenitoriali con figli minori, purché in possesso di determinati requisiti, in primis un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui, salvo per le famiglie numerose dove questo limite è aumentato in funzione dei figli a carico. Per poter presentare la richiesta a Consap, è necessario avere già individuato l'immobile ed avere in corso una trattativa di compravendita: ciò significa che bisogna avere già avanzato una proposta d'acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare. Ma attenzione: nel 2024, gli under 36 non possono più godere dell'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dall'imposta sostitutiva del mutuo in sede di rogito notarile, né possono avere il riconoscimento di un credito d'imposta per l'acquisto da impresa soggetta ad Iva. I giovani che non hanno accesso alle facilitazioni possono comunque valutare le offerte di mutui oltre l'80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d'età.