Qualora abbiate sottoscritto un contratto d'affitto in qualità di inquilini è bene sapere che potete beneficiare del Bonus ristrutturazione per le spese sostenute per eseguire i lavori. L'Agenzia delle Entrate riconosce infatti anche all'inquilino che detiene l'immobile in forza di un titolo idoneo la possibilità di portare in detrazione il 50% delle spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione. Per beneficiare dell'agevolazione fiscale occorre rispettare alcune condizioni. Vediamo quali sono.
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Chi è in affitto può usufruire del Bonus ristrutturazione
Il primo requisito necessario per poter beneficiare del Bonus ristrutturazione in caso di contratto di locazione è che l'inquilino abbia sostenuto le spese per le quali intende ottenere un rimborso Irpef. La detrazione spetta sempre a chi sostiene la spesa.
In forza di quanto specificato dalla stessa Agenzia delle Entrate nella guida dedicata al Bonus ristrutturazione, tutti i soggetti passivi Irpef che possiedono o detengono un immobile sulla base di un titolo idoneo possono avvalersi del bonus per i lavori di recupero del patrimonio edilizio. Nello specifico:
- proprietario o nudo proprietario;
- titolare di diritti reali di godimento (usufruttuario, uso, enfiteusi, abitazione, superficie);
- locatario o comodatario (titolari di un diritto personale di godimento), in forza di un titolo idoneo.
Per completezza di informazione dobbiamo menzionare anche:
- i soci di cooperative a proprietà divisa (in qualità di possessori), assegnatari di alloggi e, previo consenso scritto della cooperativa che possiede l'immobile, soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori);
- gli imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
- i soggetti indicati nell'articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
Dunque, il Bonus Ristrutturazione può essere utilizzato dal titolare del diritto di proprietà sull'immobile residenziale ma anche dall'inquilino con contratto di locazione. Si deve ricordare inoltre che, se sostiene la spesa e i bonifici e le fatture sono a lui intestate, il beneficio fiscale spetta anche al familiare convivente dell'inquilino.
Cosa prevede il Bonus ristrutturazione
Il Bonus ristrutturazione dà diritto alla detrazione pari al 50% delle spese sostenute per l'intervento edile entro un limite massimo di spesa complessiva pari a 96.000 euro per ciascuna unità abitativa.
rimborso Irpef che si ottiene mediante la dichiarazione dei redditi verrà spalmato in 10 quote annuali di identico importo.
Il consenso del proprietario all'esecuzione dei lavori da parte dell'inquilino
Ristrutturare un'abitazione può essere un modo per dare maggior valore all'immobile in cui si vive a seguito delle modifiche strutturali o grazie al rifacimento degli impianti volti ad ottenere un miglioramento energetico o finalizzati a rendere più funzionale l'abitazione. Si pensi, ad esempio, ad interventi di abbattimento delle barriere architettoniche o ad altri interventi per cui sono attivi vari bonus nel 2024.
Non è detto che l'esigenza di effettuare dei lavori di recupero del patrimonio edilizio sia sentita esclusivamente dal proprietario. Può accadere infatti che sia l'inquilino che risiede stabilmente nell'immobile a voler effettuare degli interventi edili, spinto anche dal riconoscimento di una serie di agevolazioni fiscali da parte dello Stato, tra le quali il Bonus ristrutturazioni.
Un aspetto dal quale non si può prescindere, affinché l'inquilino possa detrarre la spesa sostenuta, è che vi sia il consenso del proprietario in ordine all'esecuzione delle opere. E' indispensabile dunque pervenire ad un accordo con il proprietario al quale, in quanto titolare dell'immobile, spetta l'ultima parola.
Da tener in conto anche le norme del codice civile relative alla ripartizione delle spese tra proprietario e conduttore. Per la legge sono a carico del proprietario i lavori di carattere straordinario, mentre sono a carico dell'inquilino le spese per i lavori di ordinaria amministrazione.
Se quindi, in linea di massima, sarà il proprietario a sostenere la spesa, previo accordo tra le parti, si potrà stabilire che sia l'inquilino a pagare i lavori straordinari qualora l'esigenza di effettuare la ristrutturazione di una parte dell'abitazione nasca proprio dall'inquilino. In mancanza di rimborso da parte del proprietario l'inquilino avrà diritto a portare le spese in detrazione.
In sintesi, l'inquilino non può eseguire i lavori in autonomia, ma soltanto previa autorizzazione del proprietario. A tal fine è necessaria una dichiarazione in forma scritta da parte del locatore che si manifesti esplicitamente favorevole all'esecuzione dei lavori. Dal punto di vista fiscale è necessario che la manifestazione scritta di volontà sia rilasciata prima della dichiarazione dei redditi nella quale l'inquilino porterà la spesa in detrazione.
Quali lavori rientrano nel Bonus ristrutturazione
In base alle regole in vigore per il Bonus ristrutturazione, l'inquilino potrà portare in detrazione le seguenti tipologie di spese:
- manutenzione straordinaria;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia.
Non sono ammessi al beneficio fiscale gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.
Registrazione del contratto di locazione
Per poter fruire del Bonus ristrutturazione è indispensabile che il contratto di locazione sia regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate. La registrazione deve essere stata effettuata al momento in cui i lavori sono stati avviati o al momento del pagamento della spesa se avvenuto anteriormente. Diversamente si perde l'agevolazione.
Ricordiamo che la registrazione del contratto d'affitto può essere fatta online tramite il servizio RLI web disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Si potrà procedere comodamente da casa effettuando anche il versamento delle imposte dovute.
Per chi stipula un contratto d'affitto la registrazione è un obbligo che va adempiuto entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza. Costituiscono un'eccezione gli affitti brevi aventi una durata pari o inferiore ai 30 giorni.
Bonus ristrutturazione anche se l'inquilino si trasferisce
Il Bonus ristrutturazione viene riconosciuto anche all'inquilino che decida di trasferirsi presso immobile diverso da quello in cui ha eseguito i lavori, a seguito della scadenza del contratto di locazione o per altre ragioni. Anche prima che siano decorsi 10 anni egli potrà continuare a fruire del rimborso delle quote residue di detrazione, pur non avendo più la disponibilità materiale e diretta dell'immobile agevolato.
Il Fisco, in più di un'occasione ha sottolineato che la cessazione del contratto di locazione (così come quella del contratto di comodato) non fa venire meno il diritto alla detrazione per l'inquilino (o per il comodatario) che ha eseguito i lavori nel caso in cui ci siano ancora rate da beneficiare.
Si può in tal sede evidenziare la differenza di trattamento rispetto al caso in cui le rate residue vengano riconosciute agli eredi del proprietario che ha eseguito i lavori, poiché in tale fattispecie invece il Fisco richiede il mantenimento della disponibilità dell'immobile ereditato.