La domanda proposta dal conduttore ex art. 1578 c.c., ai fini della risoluzione del contratto, presuppone l'esistenza di vizi (occulti) esistenti al momento della consegna dell'immobile, anche se rilevati dopo qualche anno dalla cessione in godimento dell'immobile.
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Indice
1. La vicenda
Un conduttore prendeva in locazione un locale commerciale. Nel tempo, a causa della presenza di infiltrazioni d'acqua, il locatore faceva intervenire una ditta edile per la realizzazione di una copertura di materiale coibentato; tuttavia, dopo poco tempo, l'immobile presentava delle crepe. Successivamente, con ordinanza comunale veniva disposta la chiusura dell'attività commerciale; infatti dopo, un sopralluogo, l'ufficio igiene e sanità pubblica accertava l'esistenza di molteplici difetti, tra cui diverse lesioni, verticali ed orizzontali, che necessitavano di una verifica statica dell'immobile; la chiusura dei locali veniva disposta fino a quando l'immobile non fosse stato messo in condizioni di sicurezza. Tale situazione costringeva il conduttore a sgombrare l'immobile, ricercare altri locali idonei, spostare tutte le merci ivi collocate, riconsegnare l'immobile al locatore; quest'ultimo poco dopo comunicava l'avvenuta esecuzione dei lavori come da parere igienico sanitario. Una CTU elaborata nell'ambito di un procedimento ATP promosso dal conduttore attestava l'inidoneità sismica dell'immobile e la necessità di un intervento di adeguamento strutturale. L'affittuario si rivolgeva al Tribunale chiedendo che venisse dichiarato l'inadempimento del locatore alle obbligazioni scaturenti dal contratto, ritenuto che l'immobile, al momento della sua concessioni in locazione, non era idoneo all'uso convenuto; in particolare veniva chiesta la risoluzione del contratto di locazione e la condanna del locatore al risarcimento di tutti i danni subiti a titolo di danno emergente e lucro cessante, oltre alla rifusione delle spese legali e compensi del procedimento di ATP.
Secondo il locatore la domanda era inammissibile, atteso che l'azione di risoluzione del contratto ex art. 1578, ha quale presupposto l'esistenza di vizi esistenti al momento della consegna dell'immobile e non, come nel caso di specie, di vizi rilevati dopo ben otto anni dalla cessione in godimento dell'immobile.
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Il Manuale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie (locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione), analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell'evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della Legge 431/1998. Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti e la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca. Il volume prende anche in esame le locazioni a uso diverso: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione e del riscatto e l'indennità di avviamento. Una parte è infine dedicata agli aspetti processuali: rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l'occupazione senza titolo, arbitrato e negoziazione assistita. L'esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori. Questa quinta edizione tiene conto degli interventi normativi introdotti in tema di locazioni brevi ed in particolare sulla presunzione di imprenditorialità operata al superamento delle quattro locazioni ed il nuovo obbligo di comunicazione dei dati catastali e dell'anno di riferimento. Dal punto di vista giurisprudenziale si segnala la sentenza della Corte Costituzionale 213/2021 (sulla sospensione delle esecuzioni per rilascio nel periodo Covid). Infine la trattazione si focalizza sulla nuova attestazione di rispondenza nei contratti a canone concordato prevista dal recente Decreto-legge 73/2022. L'edizione tiene anche conto della giurisprudenza sulla morosità nel periodo Covid e dell'entrata in vigore del Codice della Crisi di Impresa e dell'insolvenza. Silvio Rezzonico È stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo24Ore, con Maggioli Editore e con l'Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l'Università degli Studi telematica E-campus. Matteo Rezzonico Avvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale condominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi. Luca Rezzonico Avvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia.
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2. Presupposti della risoluzione del contratto da parte del conduttore: la soluzione
Il Tribunale ha dato ragione al conduttore ricorrente. Secondo lo stesso giudice la prospettazione del locatore è sconfessata dallo stesso dato testuale dell'art. 1578 c.c. secondo cui il locatore non risponde dei vizi della cosa solo qualora questi ultimi siano conosciuti o facilmente riconoscibili al momento della consegna del bene.
Secondo il Tribunale che i vizi relativi all'immobile non fossero conosciuti o facilmente riconoscibili dalla conduttrice al momento della consegna della cosa locata è stato documentalmente accertato dalla relazione resa dal CTU nel detto procedimento di ATP promosso dal conduttore. Del resto, come evidenziato dal giudicante, nel caso di specie nessuna prova è stata fornita dal resistente atta a dimostrare la mancata conoscenza incolpevole dei vizi strutturali successivamente accertati dal CTU in ATP.
3. Le riflessioni conclusive
Per comprendere la decisione in esame bisogna sottolineare che costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c. – la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento – quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale (Cass. civ., sez. III, 28/06/2023, n. 18470). In ogni caso la domanda di risarcimento si può solo aggiungere a quella di risoluzione o di diminuzione del canone, a fronte di un vizio esistente al momento della consegna o, anche sopravvenuto, che, a seconda della gravità, possa determinare solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, solo qualora il locatore non riesca a provare di avere senza colpa ignorato il vizio al momento della consegna (Trib. Napoli 14 settembre 2022 n. 8065).