Prosegue la frenata delle nuove aste immobiliari in Italia, soprattutto nelle piccole città e in periferia. Nei primi tre mesi dell'anno, a diminuire è sia il volume, che fa segnare un -17,8% (37 mila aste contro le 45 mila dello stesso periodo dello scorso anno), sia il valore complessivo dell'offerta minima di partenza, in calo del 16% (pari a circa 6,3 miliardi di euro rispetto ai 7,5 miliardi al 31 marzo 2023). Non solo. Si registra un calo generale rispetto alla media per trimestre dell'anno precedente (38,384 aste). E il segno meno aveva caratterizzato anche lo scorso anno, chiuso con 150 mila aste pubblicate, in diminuzione del 19% (erano state 186 mila a dicembre del 2022) e con un valore complessivo di partenza di 20,8 miliardi di euro (-29% rispetto ai 29,4 miliardi al 31 dicembre 2022). Il 2023 è stato, di fatto, il primo anno a mostrare un trend decrescente rispetto agli anni presi in esame a partire dal 2020.
Sono i dati raccolti dall'osservatorio Brick, servizio che monitora le opportunità di investimento tra gli immobili all'asta sfruttando algoritmi di intelligenza artificiale, sviluppato dalla società berry, startup fintech che fornisce soluzioni nel settore del credito.
Un calo legato a più cause
«Nel primo trimestre 2024 i dati ci consegnano un panorama di nuove aste in significativo calo, quasi 10 mila avvisi pubblicati in meno rispetto allo stesso periodo del 2023, un decremento non fisiologico le cui cause possono essere individuate, tra l'altro, nel continuo calo delle procedure esecutive pendenti nei tribunali», sottolinea Chai Botta, responsabile dell'analisi dei dati dell'osservatorio Brick. Una causa rilevante, segno, comunque, che meno aziende sono fallite («non a oggi, ma negli anni passati, ovvero minimo 2 anni, fa poiché all'asta si arriva normalmente molto dopo», spiega Botta a ItaliaOggi Sette), ma che non è l'unica. «Non è possibile spiegare tout court la ragione dei dati, in quanto alla spiegazione concorrono diversi fattori legati all'intero sistema economico del paese, diversi anche per tipologia di momento nel corso dell'anno», aggiunge Botta, «non possiamo affermare con certezza che il calo di aste pubblicate sia dovuto al calo delle procedure esecutive. Anzi, ci risulta che il numero delle procedure fallimentari sia in linea con quello registrato per l'anno precedente». È possibile, quindi, solo ipotizzare diverse concause, anche in combinazione tra loro. Tra queste, spiega Botta, «oltre al calo di procedure esecutive; il rallentamento dei tribunali italiani oppure anche una loro accelerazione di performance; un numero maggiore di raggiungimento di accordi tra debitore-creditore per evitare l'asta. O ancora: i creditori scelgono altre strategie di recupero».
Le tendenze più rilevanti
Nelle grandi città e nei capoluoghi di regione non ci sono grandi variazioni nelle nuove aste. Al contrario, periferie e città più piccole registrano i maggiori cali. Per quanto riguarda i tribunali, in testa c'è quello di Roma. Il minor numero di aste aperte (solo una per tribunale) si rileva a Cremona, Patti, Pavia e Vercelli. A livello di categorie, si mantiene alto il valore degli immobili all'asta di tipo residenziale, in aumento del 9,3%. Anche in questo caso si conferma che il Trentino Alto Adige è la regione con la base d'asta tra le più alte in Italia, a partire da 311.912 euro, seconda solo alla "stagionale" Sardegna.
L'osservatorio in cifre
Nel dettaglio dei 37 mila nuovi avvisi, oltre la metà (53%) fa riferimento a immobili a uso residenziale (19.442 aste sopravvenute), il 19% a immobili a uso commerciale (7.074) e il 3,4% a immobili a uso industriale (1.275). Il restante 25% è composto da "altre" categorie immobiliari (9.174). Poco rilevante, l'ambito degli impianti sportivi: rappresenta solo lo 0,09% con 33 avvisi pubblicati.
Per quanto riguarda la distribuzione geografica, la maggior concentrazione percentuale di nuove aste è nel Centro Italia (29,23%), a seguire Nord-Ovest (19,35%), Sud escluso isole (24,08%), Isole (16,13%) e Nord-Est (11,21%).
A livello regionale, la fetta maggiore di aste va alla Lombardia (12%, per un totale di 4.502 nuovi avvisi, -23,4% sul primo trimestre 2023). Seguono Lazio (poco più dell'11%, 4.232 avvisi, -4,7%) e Sicilia (4.158, -23%). Fanalino di coda è la Valle d'Aosta (55, -40%).
Mentre nel dettaglio delle città, Roma si conferma prima in Italia per numero di aste censite (1.218, in lievissimo calo rispetto alle 1.280 del primo trimestre 2023), seguita da Palermo (270 contro 289 dello stesso periodo dello scorso anno) e Genova (236 contro 206). La città metropolitana di Roma guida anche la classifica con 2.791 aste pubblicate (pari al 7,5% del totale nazionale), seguita da Perugia e da Cosenza rispettivamente con 1.095 e 1.065. E a Roma va anche il primato dei tribunali locali, con un dato di 1.681 nuove aste aperte (4,5% del totale nazionale, +10,9% rispetto al 1.516). Seguono quelli di Cagliari (1.118, +7,5%), Milano (867, -12,2%) e Brescia (845, +3,5%).
In calo il prezzo medio di partenza
La base d'asta media nazionale delle vendite questa ammonta a circa 171.700 euro (+3,5% rispetto ai 165.900 euro al 31 marzo 2023). Schizza il prezzo medio di partenza degli immobili residenziali (136.700 euro, +9,3%), nonostante il numero di aste minore per la categoria. Diminuisce, invece, il valore degli immobili industriali, passato da 630.945 euro dei primi tre mesi del 2023 a 613.570 euro del primo trimestre 2024 (-2,7%). Lieve decremento pure per gli immobili commerciali, da 172 mila euro a 171.400 (-0,3%). Mentre, in senso opposto all'andamento per volume, si registra un incremento significativo nella base d'asta media per gli impianti sportivi (992.560 euro), più del doppio rispetto al primo trimestre 2023 (425.700 euro, +132,9%).
I migliori e i peggiori
La Sardegna è in testa tra le zone nelle quali sono localizzati i lotti il cui valore medio di base d'asta su scala nazionale è stato mediamente più alto: 337.243 euro, in crescita del 74,2% rispetto ai 193.611 euro del trimestre 2023. In seconda posizione il Trentino-Alto Adige con 311.912 euro (+33,7% rispetto ai 233.335 euro), Lombardia con 229.838 euro (+37,1% rispetto a 167.630 euro) e Toscana con 242.516 euro (+6,7% rispetto a 218.775 euro). Nelle ultime posizioni, come nella precedente rilevazione, la Calabria (89.921 euro, -11,5%) e il Molise (96.892, -2,3%).
A livello regionale, la Lombardia al termine del primo trimestre 2024 si assesta su un complessivo di oltre 808 milioni di euro (-18,4% rispetto al primo trimestre 2023), seguita dal Lazio che da circa 1 miliardo passa a 646 milioni di euro circa (-35%), Toscana con più di 626 milioni di euro (da 657,8 milioni di euro, -5%), mentre a livello provinciale la città metropolitana di Roma risulta prima con un valore di oltre 463 milioni di euro (-35,3% rispetto a 716,7 milioni di euro), seguita a notevole distanza da Fermo, con 265,7 milioni di euro, e Cagliari, con circa 235 milioni di euro.
Le modalità d'asta
Crescono le aste gestite in modalità asincrona telematica, dal 32% dei primi tre mesi del 2023 al 38% di quest'anno. Si tratta, cioè, della modalità che prevede di effettuare una gara, con rilanci successivi esclusivamente in via telematica, in un determinato lasso temporale. All'opposto calano del 4% e del 2% rispettivamente le vendita presso il venditore e sincrona mista (tipologia di vendita giudiziaria che si svolge contemporaneamente in via telematica e in presenza). Le vendite sincrone telematiche, ossia gare avviate nel giorno e all'ora stabiliti, con rilanci telematici da effettuare simultaneamente, sono rimaste per lo più invariate nel numero.
Il 2023 è stato decrescente
Lo scorso anno sono stati pubblicati nel Portale vendite pubbliche oltre 150 mila nuovi avvisi di asta così suddivisi: il 54% in riferimento a immobili a uso residenziale (81.547 aste sopravvenute), il 20% a immobili a uso commerciale (29.394) e solo il 4% a immobili a uso industriale (5.339), mentre un 22% è composto da "altre" categorie immobiliari (33.764). La base d'asta media nazionale delle vendite svoltesi nel 2023 ammonta a circa 180 mila euro (-12% rispetto ai 205 mila euro al 31 dicembre 2022).
Roxy Tomasicchio, ItaliaOggi Sette