Nell'ambito delle politiche fiscali volte a sostenere l'acquisto di immobili da destinare a residenza principale, spicca una misura particolarmente interessante: la detrazione spese intermediazione immobiliare.
Questa opportunità fiscale permette ai futuri proprietari di casa di beneficiare di un significativo alleggerimento tributario, attraverso la detrazione dall'imposta lorda del 19% dei compensi versati a soggetti di intermediazione immobiliare, fino a un massimo di 1.000 euro per annualità.
La condizione essenziale per accedere a questo vantaggio fiscale è che il contribuente sostenga effettivamente la spesa e che tale spesa sia debitamente riportata nell'atto di cessione dell'immobile.
Diverse sono le regole da tener conto ai fini del beneficio e diversi i requisiti richiesti. Lo sgravio segue il principio di cassa. Quindi, ad esempio, nel 730/2024 (anno d'imposta 2023) si possono detrarre le spese "pagate" nel 2023.
Detrazione spese intermediazione: l'acquisto deve essere "abitazione principale"
La condizione essenziale per godere della detrazione spese intermediazione immobiliare è che l'immobile oggetto di acquisto sia quello destinato ad abitazione principale. Per tale si intende l'abitazione nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. La destinazione ad abitazione principale deve avvenire entro un anno dall'acquisto.
Nei chiarimenti sugli oneri detraibili nel 730 (Circolare n. 14/E del 2023) l'Agenzia Entrate ha fornito due precisazioni fondamentali, ossia:
- se l'immobile non può essere utilizzato come abitazione principale, perché, ad esempio, non è stato stipulato il contratto definitivo di compravendita, la detrazione non spetta in relazione alle provvigioni pagate all'intermediario immobiliare. In tal caso, il contribuente dovrà restituire la detrazione fruita assoggettando a tassazione separata l'importo indebitamente detratto;
- se, a seguito della stipula del preliminare di vendita, viene pagato all'agenzia immobiliare il compenso dell'intermediazione, la spesa può essere portata in detrazione nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui la stessa è stata sostenuta, a condizione che tale preliminare risulti regolarmente registrato.
In tale secondo caso, tuttavia, resta fermo che se successivamente il contribuente non giunge alla stipula del contratto definitivo, dovrà assoggettare a tassazione separata l'importo per il quale ha fruito della detrazione.
Il beneficio è solo per chi acquista
Si tenga presente che la detrazione spese di intermediazione immobiliare spetta non solo in caso di acquisto della proprietà ma anche in caso di spese pagate per l'acquisto di altri diritti reali (quali, ad esempio, l'usufrutto). Ciò sempre a condizione che l'immobile venga adibito ad abitazione principale.
Lo sgravio non spetta mai al venditore. Quindi, se ad esempio, la spesa per l'intermediazione immobiliare è pagata da quest'ultimo e non dall'acquirente, non ci sarà alcuna possibilità di portarla in detrazione.
Inoltre, a differenza di molti oneri detraibili, lo sgravio non spetta laddove la spesa è pagata per conto di un familiare fiscalmente a carico. Se dunque, ad esempio, il genitore ha il figlio a carico e paga le spese di intermediazione per conto di quest'ultimo, della detrazione in esame non ne beneficerà il genitore e nemmeno il figlio.
Spese intermediazione immobiliare: la documentazione per la detrazione
Se l'acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, calcolata nel limite di spesa previsto, è da ripartirsi tra i comproprietari in ragione delle percentuali di proprietà. Ricordiamo inoltre che, dalle spese pagate dal 2020, il pagamento deve risultare da strumento tracciabile (bonifico, assegno, carta di credito, ecc.). Non si può avere la detrazione spese intermediazione immobiliare se il pagamento risulta fatto in contanti.
Ai fini del beneficio è necessario che il contribuente disponga la seguente documentazione (che rientra anche tra i documenti 730 da portare al CAF):
- fattura rilasciata dall'intermediario immobiliare;
- la ricevuta che dimostri l'utilizzo di sistemi di pagamento "tracciabili" (che può essere attestato mediante l'annotazione in fattura, ricevuta fiscale o documento commerciale, da parte del percettore delle somme che effettua la prestazione di servizio);
- eventuale preliminare registrato;
- atto di compravendita da cui risultino i requisiti previsti per avere la detrazione;
- autocertificazione attestante che l'immobile è destinato ad abitazione principale.
Riassumendo…
- il legislatore prevede la detrazione fiscale 19% per le spese di intermediazione immobiliare sostenute per l'acquisto della casa
- la casa deve essere quella da adibire ad abitazione principale
- il pagamento della spesa deve essere tracciabile
- la detrazione spetta solo se la spesa è pagata dall'acquirente e non spetta se pagata per familiare fiscalmente a carico.