Post di Luca Guffanti, amministratore delegato di Ginvest e già presidente di ANCE Lombardia –
Il Consiglio dei ministri europei dell'Economia e delle Finanze (ECOFIN) ha approvato venerdì 12 aprile 2024 in via definitiva la direttiva sulla prestazione energetica degli immobili (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD). Il Parlamento Europeo si era già espresso positivamente.
Per comprendere le effettive conseguenze della normativa sul mercato immobiliare italiano, così come negli altri Paesi UE, sarà necessario attendere le normative nazionali, per le quali i singoli Stati hanno a disposizione due anni. Ritengo sia importante che in queste normative si raggiunga l'equilibrio tra la sostenibilità economica degli incentivi fiscali di lungo periodo e la sostenibilità ambientale del patrimonio immobiliare.
Un obiettivo lungimirante, verso la neutralità climatica
L'obiettivo è chiaro, lungimirante e indubbiamente condivisibile: ridurre le emissioni di CO2 a effetto serra e il consumo energetico entro il 2030, traguardo che permetterebbe di raggiungere la neutralità climatica entro il 2050, che vuol dire immobili a emissioni zero, i Net Zero Energy Buildings. Si tratta di costruzioni totalmente autosufficienti dal punto di vista energetico in grado di soddisfare il proprio fabbisogno senza immettere nell'atmosfera eccessi di carbonio e gas serra.
Case green, i problemi del patrimonio edilizio italiano
Da sottolineare che gli obbiettivi per il 2023 e successive scadenze sono fissati come riduzione percentuale media e non sono risultati minimi per ciascun immobile. Questa modifica è stata voluta anche dal Governo italiano ed è una richiesta coerente per il patrimonio edilizio esistente italiano, caratterizzato da una proprietà frazionata, e da edifici in centri storici, entrambe condizioni che potrebbero rendere in molti casi impossibile procedere con una riqualificazione energetica adeguata al raggiungimento di parametri minimi. L'obbiettivo medio di riduzione dei fabbisogni energetici sul patrimonio edilizio esistente è senza dubbio più realistico.
Un incremento dei costi troppo alto rispetto ai benefici?
Già a oggi si devono rispettare requisiti molto restrittivi in termini di impatto energetico. L'incremento dei costi necessari per raggiungere l'obbiettivo previsto dalla normativa europea dell'impatto zero potrebbe essere troppo alto rispetto ai benefici dello scarto tra una classe A4 e una a impatto zero. Senza un'analisi economica critica di questi target sulle nuove costruzioni, si rischia di rendere non economicamente vantaggioso realizzare nuove abitazioni, con un effetto boomerang sull'impatto ambientale stesso: un immobile già esistente difficilmente potrà raggiungere le prestazioni energetiche di una nuova casa classe A4 o migliore.
Case green, una grande sfida
La tendenza diffusa tipica del nostro Paese di acquistare casa richiede necessariamente di prevedere incentivi che favoriscano la riqualificazione energetica degli edifici senza penalizzare costruttori e acquirenti. Per esempio, la modalità dello sconto in fattura, già prevista dalla direttiva europea, è essenziale, come anche regole stabili e di lungo periodo. Gli eccessi del superbonus non erano sostenibili, e neppure leggi spesso fondate su situazioni emergenziali, quindi senza lo sguardo rivolto a prospettive future.
A ogni modo, il rispetto della nuova normativa si profila per il nostro Paese come una grande sfida da affrontare, dolorosa ma necessaria. Per gli operatori nelle costruzioni potrebbe essere una challenge importante dove mettere a frutto la propria capacità di intervento. Ritengo che le abilità ci siano e la lungimiranza anche.