Quando si riceve un immobile in eredità molti sono i dubbi che sorgono al riguardo. Spesso il contribuente che ha ereditato si chiede se sull'immobile acquisito a titolo gratuito mortis causa la legge riconosce le agevolazioni prima casa. Il dubbio sorge, in particolar modo, quando si è già titolari di un immobile in precedenza acquistato tramite compravendita e per il quale si è già goduto dei benefici prima casa.
Per fruire nuovamente delle agevolazioni fiscale sarà necessario vendere la casa già posseduta prima dell'immobile ereditato.
Andiamo con ordine e spieghiamo innanzitutto quali sono i requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa e come beneficiarne in caso di successione.
Indice
Requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa
Per capire come funzionano i benefici prima casa è necessario illustrare in primo luogo quelli che sono i requisiti da dover rispettare.
Innanzitutto occorre che l'immobile in questione possieda delle caratteristiche specifiche. Esso, infatti, non deve rientrare nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Si escludono di fatto le case di lusso o di pregio storico.
I benefici sono riconosciuti anche sulle pertinenze eventuali ovvero le unità immobiliari destinate in maniera stabile al servizio o all'ornamento dell'abitazione principale oggetto di acquisto. Per poter essere agevolate devono rientrare nelle categorie catastali C/2 (magazzini, depositi, cantine), C/6 (box auto) e C/7 (tettoie chiuse o aperte) al momento della stipula dell'atto di acquisto. Nel beneficio fiscale sono ricomprese le pertinenze, ma limitatamente ad una per ciascuna categoria catastale, anche qualora acquistate con atto separato.
Detto ciò, gli altri requisiti sono:
- l'immobile deve essere collocato nel Comune presso il quale il contribuente abbia o trasferisca la residenza entro il termine di 18 mesi dalla data dell'acquisto. Non è dunque necessario stabilire la residenza presso l'immobile acquisito, ma essa deve essere nel medesimo Comune. Se eredito un immobile non devo pertanto necessariamente andarci a vivere qualora abbia preso altra casa in affitto;
- il contribuente non deve essere titolare, in via esclusiva o in comunione dei beni con il coniuge, di eventuali diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione su altra casa situata nel territorio del Comune in cui è collocato l'immobile oggetto di trasferimento;
- il contribuente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge, fruendo delle agevolazioni prima casa.
I requisiti sopra esposti devono sussistere in capo all'erede beneficiario dell'immobile o, in caso di pluralità di titolari, in capo ad almeno uno di essi.
Quali sono i benefici prima casa sull'immobile ereditato
I benefici prima casa in caso di trasferimenti immobiliari derivanti da un atto di trasferimento a titolo gratuito, mortis causa, riguardano in particolare, come disciplinato dall'articolo 69, comma 3, della Legge n. 342 del 2000, l'imposta ipotecaria e quella catastale. In base a quanto disposto dalla norma devono essere versate in misura fissa pari a 200 euro per ciascuna tassa , indipendentemente dal valore dell'immobile caduto in successione.
Si deve specificare che il regime di favore riguarda esclusivamente l'applicazione della misura fissa e non altro beneficio legato all'imposta di successione.
Come beneficiare delle agevolazioni prima casa quando si eredita l'immobile
Le condizioni che consentono di accedere alle agevolazioni prima casa devono essere dichiarate dal contribuente che intende avvalersene mediante dichiarazione sostitutiva, resa ai sensi degli articoli 46 e 47 del Dpr n. 445 del 2000 che dovrà essere allegata alla dichiarazione di successione.
L'Amministrazione Finanziaria ha disposto che l'erede può fruire del bonus in merito a uno solo degli immobili ereditati da specificare nella predetta dichiarazione, anche se questo è formalmente costituito da due particelle catastali. È richiesto che tali particelle risultino unite di fatto dal punto di vista fiscale in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale.
Cosa succede se chi eredita possiede altro immobile
Veniamo ora al quesito che molti si pongono quando acquistano un immobile per averlo ricevuto in eredità.
Se chi ha ereditato un immobile era titolare di altra casa acquistata a titolo oneroso e già agevolata potrà fruire nuovamente delle agevolazioni prima casa?
La risposta è positiva, ma ad una condizione che qui illustreremo.
A partire dal 2016 i benefici fiscali sono stati estesi anche a chi è già proprietario (oppure titolare di altro diritto reale) di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. La legge di Stabilità 2016 ha infatti ampliato l'ambito di applicazione delle agevolazioni fiscali. Il contribuente può fruirne, nonostante la pregressa titolarità e i precedenti benefici.
Tutto questo ad una condizione ovvero che venda la casa, posseduta precedentemente, entro il termine di un anno dall'acquisizione dell'immobile avvenuta per successione. Lo scopo del legislatore è quello di aiutare il contribuente nella sostituzione della casa precedente, concedendo un arco temporale pari a 1 anno dall'avvenuto acquisto mortis causa, pena la decadenza dalle agevolazioni.
Ciò che conta per il Fisco è che, una volta avvenuta la vendita, egli sia titolare di un solo immobile agevolato. Questo ovviamente varrà purché vi sia il rispetto di tutti gli altri requisiti richiesti per le agevolazioni che abbiamo in precedenza illustrato.
Nel caso in cui la vendita non avvenga si perderanno le agevolazioni prima casa fruite per l'acquisto in eredità dell'immobile e si sarà obbligati a versare le maggiori imposte dovute, gli interessi ed eventuali sanzioni.
In quali casi si perdono le agevolazioni prima casa
Qualora non si rispettino le condizioni dichiarate nella dichiarazione di successione (o nell'atto di compravendita in caso di acquisto a titolo oneroso) si andrà incontro alla decadenza dalle agevolazioni prima casa.
Questo potrà accadere se:
- le dichiarazioni che sono state rese nell'atto si rivelano false;
- qualora la residenza non è stata trasferita presso il Comune dell'immobile oggetto di agevolazioni nel termine di 18 mesi dalla data di acquisto;
- qualora entro un anno dall'acquisizione del nuovo immobile non viene venduto quello che già si possedeva, a sua volta acquistato avvalendosi dei benefici prima casa;
- se l'abitazione ereditata viene venduta o donata senza che siano trascorsi 5 anni dalla data del suo acquisto, a meno che entro un anno non si riacquisti altro immobile che venga destinato ad abitazione principale.