Agibilità e conformità del bene immobile: come prevenire l'invalidità del contratto
L'onere di verifica è in capo alle parti, il notaio non ha responsabilità in merito alla conformità catastale e urbanistica nè facoltà di rifiutare l'atto di vendita in mancanza del certificato di agibilità
Nell'ambito di contratti di compravendita immobiliare sono numerose le potenziali irregolarità che, se presenti, possono a determinate condizioni, avere ricadute negative sulla stessa validità del contratto di compravendita, comportandone di fatto la nullità.
La nullità di un contratto è la forma più grave tra le forme di invalidità: il contratto nullo non produce effetti e, se dichiarata la nullità, il contratto si intenderà come mai esistito.
L'obiettivo del presente contributo è di mettere in luce, grazie anche a recenti pronunce giurisprudenziali, le conseguenze negative che possono derivare dall'assenza di diversi requisiti del bene immobile oggetto di un contratto di compravendita (ad uso abitativo o ad uso non abitativo), e più precisamente: l'agibilità dell'immobile (oggi attestata mediante la segnalazione certificata di agibilità in seguito al D. Lgs. n. 222/2016) e la sua conformità catastale e urbanistica.
Innanzitutto, la Corte di Cassazione ha recentemente avuto modo di affrontare l'importante questione relativa agli effetti sul contratto di compravendita immobiliare dell'assenza del certificato di agibilità (Cass. n. 23604/2023). Il caso sottoposto all'esame dei giudici di legittimità, verteva su un contenzioso promosso da acquirenti di alcune unità immobiliari contro la società costruttrice e venditrice delle medesime volto a far accertare e dichiarare l'inadempimento di quest'ultima all'obbligo contrattualmente assunto di ottenere, entro un anno dalla stipula dei contratti di compravendita, il rilascio dei certificati di agibilità, con la conseguente condanna al risarcimento dei danni.
La Corte di Cassazione ha precisato che in tema di compravendita immobiliare la mancata consegna all'acquirente del certificato di agibilità non determina sempre e automaticamente la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore. In particolare, la Corte ha ritenuto che l'importanza e la gravità dell'omissione debba essere verificata ogni volta in relazione al singolo caso concreto, avuto riguardo al godimento e alla commerciabilità del bene.
Ed infatti, le conseguenze che una siffatta omissione può avere sul contratto di compravendita sono diverse a seconda che l'inosservanza delle prescrizioni violate sia suscettibile o meno di sanatoria.
Se l'assenza del certificato di agibilità è dovuta alla mancanza, in concreto, dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e di risparmio energetico atti a rendere agibile l'immobile, e si tratta di una carenza insanabile che rende il bene venduto inidoneo ad assolvere la propria funzione e quindi a fornire l'utilità richiesta, in questo caso l'acquirente potrà richiedere la risoluzione del contratto di compravendita per vendita di aliud pro alio , che si realizza – appunto – ogni qual volta il bene oggetto del contratto di compravendita sia totalmente difforme da quanto pattuito e tale diversità sia di importanza fondamentale e determinante nella economia del contratto, nonché quando il bene appartenga ad un genere del tutto diverso dal bene oggetto del contratto o si presenti privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente.
Al contrario, se l'assenza del certificato di agibilità è dovuta alla mancanza dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e di risparmio energetico, ma tale carenza risulta sanabile, si tratterà di un vizio della cosa venduta, in quanto le difformità, se rimediabili, non assumono un'incidenza strutturale e funzionale sulla destinazione economico-sociale del bene. In questo caso, troveranno applicazione i rimedi civilistici relativi ai vizi della cosa venduta e l'acquirente potrà pertanto domandare, alternativamente, la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo.
Da ultimo, se l'assenza del certificato di agibilità è puramente formale (mancando unicamente il documento fisico), sussistendo però in concreto i requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e di risparmio energetico volti a rendere agibile l'immobile, il contratto di compravendita non potrà essere risolto per tale omissione, in quanto l'inadempimento della parte venditrice non è considerato talmente grave da dare luogo a uno squilibrio funzionale del contratto. In questo caso, l'acquirente può far valere l'inadempimento del venditore unicamente al fine di ottenere il risarcimento del danno di cui deve fornire adeguata prova.
In questo caso, è onere delle parti, specialmente in presenza di obbligazioni contrattuali precise, procurare il certificato di agibilità o verificare la presenza di tale documento, non avendo il notaio, secondo la Corte, la facoltà di " rifiutare di ricevere l'atto di vendita in mancanza del certificato, atteso che l'ordinamento riconosce al pubblico ufficiale rogante la facoltà di rifiutare legittimamente il suo ministero solo a fronte di atti espressamente proibiti dalla legge, ossia nei casi in cui la nullità sia comminata espressamente o sia desumibile in modo inequivoco. Il che comunque non lo esonera da un obbligo qualificato di informativa delle parti quanto alla rilevazione di tale carenza" (Cass. n. 23604/2023).
Ciò premesso, preme specificare che il certificato di agibilità non è l'unico documento la cui assenza produce effetti diretti sulla validità del contratto di compravendita.
Come noto, ai fini della validità del contratto di compravendita immobiliare occorre altresì chelo stato effettivo dell'immobile corrisponda pienamente alla planimetria, ai dati e all'intestazione catastali.
A tal proposito, l'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985 n. 52 e ss.mm.ii., sancisce la nullità di ogni atto pubblico o scrittura privata autenticata tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti se non contengono, per le unità immobiliari urbane, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione resa dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
La conformità catastale riguarda due distinti profili, entrambi di primaria importanza:
- (i) la conformità catastale oggettiva , vale a dire la corrispondenza tra lo stato di fatto del bene immobile e la rappresentazione catastale del medesimo; e
- (ii) la conformità catastale soggettiva , vale a dire l'identità tra la persona dell'alienante e l'intestatario catastale del bene immobile.
L'obbligo di conformità catastale, da intendersi quale completa rispondenza tra stato effettivo dell'immobile e informazioni contenute nei documenti catastali, può pertanto condurre alla nullità del contratto di compravendita laddove non rispettato (poiché manca la dichiarazione di conformità o in caso di difformità): una nullità che intende prevenire e sanzionare atti che non siano conformi allo stato di fatto dell'immobile, in relazione anche ad eventuali violazioni della disciplina urbanistica (Cass. 3089/2020).
Per quanto riguarda la conformità urbanistica, da intendersi quale corrispondenza dell'immobile alle pratiche edilizie di costruzione e/o ristrutturazione dell'immobile e quindi in presenza o meno di abusi edilizi realizzati senza o al di fuori del perimetro del titolo edilizio, occorre precisare che non sempre l'atto di compravendita sarà da considerarsi nullo.
Al riguardo si è espressa la Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019), statuendo che il contratto di compravendita è nullo solamente qualora:
- (i) non sono menzionati al suo interno gli estremi dei titoli edilizi dell'immobile;
- (ii) sono menzionati gli estremi dei titoli edilizi ma essi non sono reali o non sono riferibili all'immobile oggetto di trasferimento.
Sarà dunque onere delle parti (per il venditore, dichiarare; per l'acquirente, verificare) la rispondenza tra stato effettivo dell'immobile e dati catastali, nonché la presenza e la riferibilità all'immobile del titolo edilizio menzionato nell'atto. Il notaio, infatti, non ha nessuna responsabilità in merito alle verifiche di conformità catastale e urbanistica dell'immobile, permanendo comunque l'obbligo di effettuare i dovuti accertamenti ipocatastali sui beni oggetto del trasferimento.
In conclusione, occorre prestare particolare attenzione alla correttezza e alla completezza della documentazione relativa al bene immobile in sede di rogito notarile, avendo le parti specifici oneri in tal senso, e ricorrendo, ove necessario, al supporto di tecnici specialisti e professionisti esperti, in modo da ridurre ed evitare le plurime complicazioni che possono rendere invalido ed inefficace l'atto di compravendita immobiliare.
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*A cura dell'Avv. Giulia Comparini e Dott. Dario Tarabelloni, COCUZZA