In dichiarazione dei redditi la detrazione su oneri e interessi del mutuo spetta in numerose fattispecie e non soltanto per quello prima casa, che nel modello 730/2024 si inserisce nel rigo E7, mentre in altri casi si indica diversamente.
Vediamo con precisione quali sono le regole da applicare, i casi di esclusione e i documenti da conservare.
Detrazione mutuo prima casa
Ricordiamo innanzitutto che la detrazione sul mutuo in dichiarazione dei redditi non è limitata alla prima casa. Cambiano però le regole a seconda della tipologia di agevolazione che viene utilizzata.
Nel dettaglio, c'è il diritto alla detrazione del 19% sugli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, con differenti limiti e condizioni, nei seguenti casi:
- mutui prima casa (rigo E7);
- mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale (righi da E8 a E10, codice 8);
- mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su tutti gli edifici compresa l'abitazione principale (righi da E8 a E10, codice 9);
- mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale (righi da E8 a E10, codice 10);
- prestiti e mutui agrari di ogni specie (righi da E8 a E10, codice 11).
Spese incluse nella detrazione mutuo
La detrazione al 19% fino a un tetto di 4mila euro si applica su interessi passivi e oneri accessori pagati nel corso del 2022, a prescindere dalla scadenza della rata. Questa è una precisazione importante da tener presente, perché significa che si applica il criterio di cassa. Riportiamo alcuni esempi di oneri detraibili, presi direttamente dai documenti di prassi dell'Agenzia delle Entrate:
- maggiori somme corrisposte per variazioni del cambio di valuta relative a mutui stipulati in altra valuta;
- commissione spettante agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
- oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l'imposta sostitutiva sul capitale prestato);
- "provvigione" per scarto rateizzato nei mutui in contanti, le spese di istruttoria e le spese di perizia tecnica;
- penalità per anticipata estinzione del mutuo;
- spese notarili, sia l'onorario del notaio per il contratto di mutuo (non quelle per la compravendita), sia le spese eventualmente sostenute dal notaio per conto del cliente (ad esempio, l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca); se il contribuente ha costituito un deposito presso il notaio in un dato anno e il notaio depositario emetta fattura nell'anno successivo, le spese sono detraibili nell'anno di costituzione del deposito in applicazione del principio di cassa (in tali casi, il contribuente è tenuto a conservare la documentazione attestante data e importo del deposito e la fattura emessa dal notaio).
Spese del mutuo escluse dalla detrazione
- spese di assicurazione dell'immobile in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo (Circolare 20.04.2005 n.15/E, risposta 4.4);
- spese inerenti l'onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita;
- imposte di registro, l'IVA e le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell'immobile;
- spese per l'incasso delle rate di mutuo.
Compatibilità con altri contributi in conto interessi
Una precisazione importante riguarda il caso in cui il contribuente abbia utilizzato eventuali altri contributi versati non in conto capitale, ma in conto interessi. In questi casi, gli interessi passivi danno diritto alla detrazione solo per l'importo effettivamente rimasto a carico del contribuente.
Quindi, se per esempio ci sono contributi concessi dallo Stato o da Enti pubblici non erogati in conto capitale bensì in "conto interessi", la detrazione è calcolata sulla differenza tra gli interessi passivi e il contributo concesso.
Stessa regola nel caso di contributo aziendale: la detrazione è calcolata sulla differenza tra l'importo degli interessi pagati e il contributo erogato dall'azienda.
Se il contributo viene versato successivamente al periodo d'imposta in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l'intero importo degli interessi passivi, l'ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di "onere rimborsato" ai sensi dell'articolo 17, comma 1, lettera n-bis), del TUIR, il testo unico imposte sui redditi.
Infine, se il contributo viene restituito, è possibile recuperare la quota di interessi non detratta, indicando l'importo nel modello dichiarativo tra le "Altre spese detraibili" ed in particolare tra "Le altre spese per le quali spetta la detrazione d'imposta del 19 per cento".
Mutui cointestati con detrazione ripartita
Se il mutuo è cointestato, in linea generale ogni cointestatario può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi e non può portare in detrazione la quota degli interessi eventualmente sostenuti per conto di familiari fiscalmente a carico.
L'unica eccezione, è rappresentata dai coniugi, quando uno è fiscalmente a carico dell'altro. In questo caso, il coniuge che ha sostenuto interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote. La condizione di coniuge fiscalmente a carico deve sussistere nell'anno d'imposta in cui si fruisce della detrazione.
Attenzione: il tetto dei 4mila si riferisce alla detrazione massima relativa al contratto di mutuo. Quindi se ci sono due cointestatari al 50%, ognuno dei due potrà detrarre spese fino a un massimo di 2mila euro.
Requisiti per applicare la detrazione
Per quanto riguarda i requisiti per il diritto alla detrazione mutuo prima casa, la circolare elenca tutti i casi particolari. La regola generale comunque è la seguente: l'agevolazione spetta solo per il periodo in cui l'immobile resta l'abitazione principale. Se il contribuente cambia casa, non ha più l'agevolazione a partire dal periodo d'imposta successivo.
Non è necessario che l'immobile sia già destinato ad essere prima casa nel momento dell'acquisto, ma deve diventare l'abitazione principale entro un anno dall'atto di compravendita (oppure due anni in caso di ristrutturazione edilizia).
Attenzione: il contribuente che ha acquistato dall'impresa o tramite una cooperativa edilizia un immobile non ancora provvisto di abitabilità perde il diritto alla detrazione degli interessi se non riesce a trasferirvi la propria residenza entro 12 mesi, anche se la causa è imputabile al comune, a seguito, ad esempio, dei ritardi nella concessione dell'abitabilità.
Ci sono casi in cui invece l'agevolazione non si perde pur trasferendo la residenza:
- trasferimento della dimora abituale per motivi di lavoro;
- ricovero in istituti di ricovero o sanitari.
Si può anche acquistare l'immobile senza mutuo, e chiedere il finanziamento in un momento successivo, e viceversa, ma comunque entro un anno. In pratica, spiega la circolare: si può prima acquistare l'immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.
Documenti da presentare e conservare
Di seguito, i documenti da produrre all'intermediario o al CAF per applicare la detrazione, e quindi da conservare.
- Ricevute quietanzate o certificazione annuale della banca relative alle rate di mutuo pagate nel 2022 o estratto conto bancario o postale.
- Contratto di mutuo dal quale deve risultare che il finanziamento è stato concesso per l'acquisto dell'immobile (o dell'ulteriore quota) che è stato o sarà adibito ad abitazione principale.
- Contratto di acquisto dell'immobile per verificare sia i vincoli temporali previsti sia l'importo (spesa sostenuta per l'acquisto) riportato sull'atto che, se pur maggiorato di eventuali oneri correlati all'acquisto, risultasse inferiore al capitale erogato, renderà necessario il riproporzionamento degli interessi alla minore spesa sostenuta.
- Idonea documentazione degli oneri accessori all'acquisto sostenuti (anche in caso di riparametrazione degli interessi).
- Autocertificazione che attesti che l'immobile acquistato è stato adibito ad abitazione principale nei termini previsti dalla norma e che tale condizione sussista anche nel 2022. Ove mancante nel contratto di mutuo, l'autocertificazione deve contenere la motivazione per la quale lo stesso è stato contratto.
Tracciabilità dei pagamenti
Dall'anno d'imposta 2020 la detrazione spetta a condizione che l'onere sia sostenuto con versamento bancario o postale ovvero mediante altri sistemi di pagamento "tracciabili".
Le ricevute quietanzate rilasciate dal soggetto che ha erogato il mutuo (banche o poste) e la certificazione annuale sugli interessi passivi pagati sono comunque sufficienti a soddisfare i requisiti di tracciabilità.