La rubrica a cura di Confedilizia Messina
La rubrica a cura di Confedilizia Messina.
Occupazioni di immobili abbandonati: la Corte costituzionale si pronuncia
È infondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 633 cod. pen. nella parte in cui si applica anche all'invasione a scopo abitativo di edifici in stato di abbandono da più anni.
È quanto ha stabilito la Corte costituzionale, con sentenza n. 24 depositata il 27.2.2024, così respingendo le argomentazioni del Tribunale di Firenze che, nella sua ordinanza di rimessione, aveva ritenuto non ragionevole – e per questo censurabile sotto più profili – che "la condotta tipica del reato di invasione di terreni o edifici abbracci situazioni di fatto in cui l'immobile sia stato per lungo tempo abbandonato e sia stato successivamente occupato a fini abitativi".
In linea generale la Corte evidenzia che "scopo della incriminazione ai sensi dell'art. 633 cod. pen. è la tutela del diritto di godere pacificamente o di disporre dell'immobile, spettante al proprietario, al possessore o al detentore qualificato" e che oggetto dell'azione delittuosa, quindi, "non possono che essere terreni o edifici altrui, senza alcuna distinzione, e quindi anche terreni incolti, o non produttivi, nonché edifici disabitati o abbandonati".
Più in particolare, con riguardo alle specifiche censure sollevate, per i giudici di legittimità la disposizione in questione, nella parte in cui si applica anche all'invasione a scopo abitativo di edifici in stato di abbandono da più anni, si appalesa, anzitutto, "non irragionevole e non lesiva dell'art. 42 Cost., non discendendo dallo stato di abbandono un automatico effetto estintivo dello ius excludendi alios riservato al titolare della situazione di attribuzione del bene". Né la stessa disposizione appare poi, per la stessa Corte, "in contrasto con la «funzione sociale» del diritto di proprietà, sia pure posta in stretta relazione all'art. 2 Cost.". E ciò, "in quanto il dovere del proprietario di partecipare alla soddisfazione di interessi generali e all'adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà economica e sociale non significa affatto che la proprietà, anche se in stato di abbandono, debba soffrire menomazioni da parte di chiunque voglia limitarne la fruizione". Infine, quanto ad un eventuale profilo di illegittimità della norma in relazione all'art. 47 Cost., i giudici osservano che tale ultima previsione, "nel disporre al secondo comma che la Repubblica «favorisce l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione», individua una forma di garanzia privilegiata dell'interesse primario ad avere un'abitazione e contiene un principio al quale il legislatore è tenuto ad ispirarsi, ma non rende con ciò legittima l'occupazione di un edificio altrui da parte di chiunque intenda destinarlo a proprio alloggio".
Agenzia Entrate e statistiche
Sono state pubblicate le statistiche trimestrali redatte a cura dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate. I dati riguardano la quantità di beni scambiati nel IV trimestre 2023, espressa in transazioni normalizzate (NTN), con dati sulle superfici, sulle transazioni per classe di superficie, sulle abitazioni acquistate da persone fisiche, e su altri indicatori come l'agevolazione fiscale "prima casa" e i mutui ipotecari. Nei report, inerenti i mercati residenziale, non residenziale e terreni, viene innanzitutto segnalato che le rilevazioni trimestrali sono considerate provvisorie a causa delle possibili ritardate trascrizioni delle compravendite. Si specifica inoltre la differenza tra i dati dell'Agenzia delle entrate e quelli dell'Istituto nazionale di statistica, in quanto i dati dell'Istat si riferiscono al numero di convenzioni contenute negli atti notarili, che possono riguardare una o più unità immobiliari. Passando alle rilevazioni, emerge che le compravendite di abitazioni, nel quarto trimestre del 2023, mostrano un calo complessivo rispetto all'anno precedente, con una diminuzione diffusa in tutte le regioni tranne le isole. La maggior parte degli acquisti riguarda abitazioni di dimensioni tra 50 e 85 m2 , con una quota significativa come "prima casa". Gli acquisti con mutuo ipotecario sono inferiori al 40% e le abitazioni di nuova costruzione rappresentano circa il 9% del totale. Le locazioni residenziali, nel quarto trimestre del 2023, mostrano una diminuzione rispetto all'anno precedente, con il segmento degli affitti ordinari di lungo periodo in maggiore sofferenza. Mentre per il mercato non residenziale si registra, nello stesso periodo di riferimento, un aumento dell'1,4%, trainato dall'incremento nel settore TCO (negozi e laboratori) e nel settore agricolo. Il settore produttivo, da ultimo, rimane stabile. Per approfondire: www.agenziaentrate.gov.it/portale/Sc hede/FabbricatiTerreni/omi/Pubblicazioni/Statistiche+trimestrali/
Studio del Notariato su Superbonus e plusvalenze immobiliari
In un recente Studio (il n. 15-2024/T), il Consiglio nazionale del notariato approfondisce gli effetti dell'introduzione, nel sistema delle plusvalenze immobiliari, della fattispecie impositiva di cui all'art. 67 lett. b-bis) del Tuir; fattispecie che sta creando numerose problematiche di interpretazione. Le conclusioni a cui giunge il documento notarile si possono così sintetizzare: a) "sono idonee a generare una plusvalenza imponibile soltanto le cessioni onerose di unità immobiliari residenziali, diverse dalle abitazioni principali, che facciano seguito ad interventi da Superbonus che abbiano interessato direttamente il medesimo bene ceduto e soltanto se non ricorrano cause di esclusione; non generano la nuova plusvalenza immobiliare le cessioni poste in essere successivamente alla esecuzione di interventi sulle parti comuni dello stabile di cui faccia parte il bene ceduto"; b) "sono potenzialmente plusvalenti le sole cessioni onerose operate a seguito di interventi ex art. 119 del d.l. n. 34 del 2020 che hanno goduto della detrazione massima del 110%; non costituiscono quindi fattispecie imponibili le cessioni di beni residenziali che abbiano fruito del Superbonus in misura maggiorata ma inferiore al 110%"; c) "possono essere considerati fatti generatori di plusvalenza, unitamente alla cessione, solamente gli interventi edilizi trainanti e trainati di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, eseguiti sul singolo immobile; rimangono escluse le cessioni che facciano seguito ad interventi ex art. 119 di manutenzione ordinaria o più in generale realizzabili in edilizia libera e quelli non aventi natura edilizia". Le argomentazioni che il Notariato porta a supporto di tutte queste considerazioni sono diverse ma spesso non in linea con il dato letterale. Sicché l'invito da parte dei notai, anche alla luce del fatto che l'Agenzia delle entrate non si è ancora espressa sulla materia, è di accoglierle con la massima prudenza.
La tolleranza del precedente proprietario vincola anche il nuovo?
La tolleranza del precedente proprietario non esclude il diritto del nuovo proprietario dell'immobile locato subentrato nel rapporto, ai sensi dell'art. 1602 c.c., di far valere le violazioni delle obbligazioni contrattuali del conduttore, quando queste perdurino anche dopo il trasferimento di proprietà o abbiano in ogni caso determinato una situazione di fatto diversa e contraria a quella presupposta e regolata dal contratto
Lastrico solare ad uso esclusivo e danni all'unità immobiliare sottostante
Uno degli interrogativi ricorrenti in ambito condominiale riguarda chi debba essere chiamato a rispondere dei danni da infiltrazioni subiti dall'unità immobiliare sottostante il lastrico solare ad uso esclusivo: solo il condomino proprietario (o usuario) del lastrico in questione o anche il condominio, svolgendo il lastrico solare pure una funzione di copertura del fabbricato? Della questione si sono occupate le Sezioni Unite della Cassazione le quali hanno precisato che, nel caso che ci occupa, la responsabilità è di entrambi (sent. n. 9449 del 10.5.2016). In particolare, i Supremi giudici hanno osservato che "allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condòmini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all'assemblea dei condòmini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, prima comma, n. 4, cod. civ.)". Quanto al concorso di tali responsabilità, sempre secondo la Cassazione, ciò, "salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio" (da Confedilizia Notizie)