Il rent to buy è una tipologia di contratto, introdotta nel nostro ordinamento con il Decreto Sblocca Italia (DL 133/2014 così come modificato dalla legge di conversione 164/14) che consente a chi vuole acquistare un immobile di ottenerne da subito il pieno godimento, riservandosi, in un momento successivo, la decisione di acquistare o meno la proprietà.
Qualora il futuro venditore dovesse fallire il nostro ordinamento prevede delle fondamentali tutele a favore del possibile acquirente, una di queste la trascrizione dell'atto presso i registri immobiliari.
Vediamo più nel dettaglio quali sono.
Indice
Come funziona il rent to buy
In caso di rent to buy il proprietario concedente consegna il bene al conduttore e futuro acquirente il quale, in cambio del suo utilizzo, versa un canone. Di fatto si prende l'immobile in affitto ed entro un certo lasso di tempo (stabilito con apposita clausola), nel caso in cui il conduttore manifesti la volontà di acquistarlo, si produrranno i veri e propri effetti traslativi della proprietà.
In sostanza, in forza di quanto statuito dall'articolo 23 del Decreto Sblocca Italia la formula contrattuale del rent to buy è caratterizzata da due fasi: una prima fase, consistente nella concessione dell'immobile in godimento e una seconda, nella quale il conduttore potrà esercitare il proprio diritto di acquisto.
Non vi è l'obbligo di stipulare una successiva compravendita per alcuna delle parti né un automatico passaggio di proprietà allo scadere del termine contrattualizzato ma solo un diritto di acquisto in capo al conduttore.
Il canone da pagare
Il canone che il conduttore è tenuto a versare in cambio dell'immediato possesso del bene consta di due diverse componenti. La prima componente ha la funzione di controprestazione per l'utilizzo dell'immobile, in pratica un compenso per il godimento. La seconda vale come anticipo sul prezzo qualora il conduttore decida di esercitare il suo diritto di acquisto.
Solitamente il canone applicato al contratto di rent to buy è più elevato rispetto ai normali contratti di locazione e in caso di rifiuto del conduttore ad acquistare verrà trattenuto dal proprietario. Esso ha infatti la funzione di indennizzo per la mancata vendita.
Sono le parti stesse ad accordarsi in ordine alle modalità di corresponsione delle rate e al loro ammontare.
I rischi del rent to buy
Anche se il rent to buy presenta molteplici punti di forza per entrambe le parti, non ci sono solo vantaggi in questa tipologia di contratto. Il proprietario corre il rischio che il conduttore non voglia comprare la casa. Altro rischio concerne le difficoltà di ottenere la restituzione dell'immobile libero da persone e cose in caso di inadempimento del conduttore, non trovando applicazione nella fattispecie le norme sullo sfratto per finita locazione.
Per quanto concerne il conduttore, dobbiamo precisare che anche quest'ultimo si espone a dei rischi. Primo fra tutti il fallimento del venditore.
La prima forma di tutela della quale egli si potrà avvalere concerne la trascrizione del contratto nei registri immobiliari.
La trascrizione presso i registri immobiliari
La trascrizione di un contratto presso i pubblici registri è un mezzo di pubblicità dell'atto finalizzato a rendere l'atto conoscibile e opponibile nei confronti dei terzi.
Trascrivere un contratto di runt to buy ha una duplice funzione:
- consente innanzitutto di opporre a terzi il godimento del bene immobile;
- produce, nei confronti del conduttore, un effetto prenotativo, al pari di quanto accade con la trascrizione del contratto preliminare.
Ne consegue che il conduttore, se e quando acquisterà il bene, potrà prevalere su terzi in caso di eventi pregiudizievoli come iscrizioni di ipoteche o pignoramenti. Il conduttore sarà pienamente tutelato poiché conseguirà il bene nello stato di diritto in cui si trovava nel momento della sottoscrizione del rent to buy una volta trascritto. Eventuali trascrizioni o iscrizioni a lui pregiudizievoli successive non produrrebbero alcun effetto dannoso.
Il fallimento del venditore
Cosa succede nel caso in cui il venditore dovesse fallire dopo la stipula del rent to buy? Quali sono le conseguenze per il contratto concluso dal venditore sottoposto alla procedura di fallimento? In via preliminare è necessario spendere due parole per inquadrare l'istituto del fallimento come disciplinato dalla legge.
Siamo di fronte ad una procedura concorsuale liquidativa che viene attivata quando un imprenditore o una società si trovano in stato di insolvenza. Essa ha l'obiettivo di garantire ai creditori del fallito la soddisfazione, anche solo parziale, dei propri crediti, in base al principio della par conditio e in base all'esistenza delle cause di prelazione.
Una volta che il soggetto viene dichiarato fallito si producono degli effetti nei confronti dei rapporti contrattuali sorti in precedenza. Ecco che per gestire tali situazioni interviene la figura del curatore. Egli, in base all'articolo 72 della Legge fallimentare, può decidere se subentrare in detti contratti oppure decretarne lo scioglimento.
A tale disposizione pone una deroga l'articolo 23 del Decreto Sblocca Italia in materia di rent to buy che prevede un trattamento differente a tutela del conduttore futuro acquirente.
La norma in questione specifica che se il proprietario è soggetto alla procedura di fallimento il contratto di rent to buy può proseguire secondo le regole in esso previste. Il conduttore dovrà continuare a versare il canone nelle mani del curatore. Quest'ultimo, una volta giunti a scadenza, provvederà a trasferire la proprietà al conduttore qualora egli eserciti il diritto di acquisto.
A prescindere dalla tipologia di bene e della funzione cui esso è destinato, il curatore non ha alcun diritto di sciogliere il contratto.
In estrema sintesi, il fallimento del soggetto concedente non comporta di per sé la cessazione del rent to buy, non operando nella fattispecie, la disciplina propria del fallimento ordinario. Il curatore in sostanza non ha alcun titolo per opporsi.
Quando è ammessa l'azione revocatoria fallimentare
Ultimo punto sul quale soffermarsi concerne l'eventuale revocatoria fallimentare e gli effetti sul rent to buy.
Abbiamo visto che il curatore non può sciogliere il contratto ma deve proseguire il rapporto contrattuale assolvendo agli obblighi da esso nascenti, come quello di trasferire la proprietà ove ciò venga richiesto dalla controparte.
Unica strada per poter recuperare la disponibilità materiale e giuridica dell'immobile e rendere inefficace il contratto è quella di agire in revocatoria, qualora sussistano i presupposti, ovvero nel caso in cui:
- il contratto da revocare sia stato sottoscritto nell'anno precedente la dichiarazione di fallimento;
- la prestazione del concedente superi di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso, a meno che il conduttore non fornisca la prova che egli non era a conoscenza dello stato di insolvenza del concedente.
Ma attenzione. Ammesso che vi siano i presupposti per esercitare l'azione di revocatoria bisogna considerare che in taluni casi i contratti di rent to buy possono sfuggire a tale azione. Questo accade, a tutela del conduttore se:
- la vendita è stata pattuita per un giusto prezzo;
- l'immobile da vendere deve essere destinato ad abitazione principale del conduttore o di uno o più familiari (parenti e affini entro il terzo grado);
- l'atto è stato debitamente trascritto, purché non ne siano cessati gli effetti.