«La casa oltre il superbonus»: vendere, comprare, affittare e ristrutturare
In edicola dal 26 aprile e a seguire in libreria e online il volume che analizza le prospettive degli immobili oggi in Italia, tra agevolazioni in scadenza e nuove misure da adottare per adeguarsi agli obblighi Ue
Abitazioni acquistate, ereditate, ristrutturate, affittate, desiderate per anni o vissute come un peso. Passata la fase frenetica del 110%, bisogna provare a guardare oltre il superbonus, per decifrare le prospettive degli immobili in Italia. E offrire qualche traiettoria sensata a chi si trova oggi a fare i conti con il bene "casa". Obiettivo cui è dedicato il volume «La casa oltre il superbonus» (in edicola dal 26 aprile; in libreria dal 3 maggio e disponibile anche online sull'ecommerce del Sole 24 Ore e su Ibs).
È facile perdere la giusta visuale, chiusi come siamo nella bolla italiana del 2024, sviati da un dibattito pubblico che spesso trascura le variabili fondamentali (economia stagnante da trent'anni, invecchiamento della popolazione, debito pubblico record). E lo stesso bonus del 110% ha contributo a mischiare le carte. «Ristrutturare casa gratuitamente» era il leitmotiv del discorso al popolo negli anni scorsi. Così il superbonus – con la grancassa della cessione dei crediti – ha dominato i discorsi dei proprietari di casa nell'era post Covid, mentre i bassi tassi d'interesse dei mutui facevano da motore alle compravendite. Ma sappiamo che i pasti gratis non esistono: le risorse per sistemare il patrimonio abitativo sono quelle dei contribuenti. E ora che la stagione eccezionale del 110% stagione si è chiusa, cominciano gli interrogativi.
Dal punto di vista di chi vuole ristrutturare un edificio, la principale novità del 2024 sta nell'assenza del superbonus al 90 e al 110%, e nella necessità – speculare – di mettere mano al portafoglio per coprire come minimo il 30% dell'investimento, e spesso il 50 per cento. Ma bisogna considerare anche l'assenza di due strumenti che – soprattutto nei condomìni – si sono rivelati nel tempo decisivi: la cessione del credito e lo sconto in fattura. In un momento nel quale ci sono poche certezze sulle prossime riforme dei bonus edilizi, l'unico punto fermo è l'avversione del ministero dell'Economia per la libera trasferibilità delle agevolazioni, che tenderà a sparire dopo aver superato i 200 miliardi di euro di crediti monetizzati.
Intanto, un'altra forza sembra destinata a segnare i prossimi anni: la direttiva europea Epbd – meglio nota in Italia come direttiva "case green" – che rivede le regole europee in materia di efficienza energetica degli immobili e definisce le linee generali della riqualificazione da qui al 2050. All'interno di questa cornice ogni Stato deciderà in che modo agire. In Italia saranno ancora centrali gli incentivi fiscali o i contributi diretti alle operazioni di ristrutturazione, ma certo in una forma più prudente e "ragionata".
Chi una casa non la possiede ancora, e la vuole acquistare, dovrà considerare che la rivalutazione del tempo non può essere data per scontata, contrariamente a quanto affermano tanti luoghi comuni sul mattone. I dati storici dimostrano che negli ultimi anni di stagnazione dell'economia economia il prezzo medio delle abitazioni è diminuito in termini reali, cioè al netto dell'effetto distorcente dell'inflazione. E i fattori che consentono ad alcuni immobili di risalire la corrente sono spesso fuori dalla portata di chi compra: a volte imprevedibili, per lo più legati alla sorte dell'area in cui si trova l'edificio e, comunque, esposti a tendenze difficili da interpretare.
L'immobile sembra immutabile già a partire dal nome, ma il mondo negli ultimi anni ha imboccato una fase di fortissimo cambiamento, destinata a riflettersi sulla società e – in ultima analisi – sui beni materiali. Cambiamento climatico, diffusione delle intelligenze artificiali, guerre e instabilità geopolitica, invecchiamento e calo della popolazione in alcune aree – Italia ed Europa in primis – e boom demografici in altre zone: sono tutti fenomeni già in atto.
Sono fattori con cui deve misurarsi anche chi una casa la possiede già e non la vuole ristrutturare, ma magari solo mettere a reddito nel miglior modo possibile, confrontando le diverse formule di contratto di locazione e prelievo fiscale (tra cedolare secca e tassazione ordinaria). E lo stesso vale per chi si rende conto che il miglior modo di efficientare il proprio patrimonio è vendere un immobile: non è detto che intestardirsi su un certo prezzo sia la scelta vincente. Se poi si tratta di acquistare una casa per investimento o per viverci, è ancora più importante interpretare tutti i segnali che indicano il cambiamento già in atto. Nessuno ha la sfera di cristallo, ma il futuro, spesso, è già nel presente.