L'art. 1129 c.c. contiene un elenco non tassativo e meramente esemplificativo delle condotte dell'amministratore.
In particolare la norma, così come novellata dalla L. 220/2012, prevede una tipizzazione delle irregolarità amministrative che costituisce mera indicazione esemplificativa, non tassativa né esaustiva, delle condotte illecite e lascia impregiudicata la facoltà del giudice di apprezzare, ai fini della revoca, qualunque irregolarità che risulti di gravità tale da incidere in maniera esiziale sul vincolo di mandato fra i condomini e l'amministratore. Bisogna rilevare che dal giudice sono valutati con particolare severità i comportamenti omissivi, connessi al mancato, ritardato o inesatto esercizio degli uffici e funzioni.
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza nel condominio
Indice
1. Mancata redazione con cadenza annuale del rendiconto
È possibile che l'amministratore non rediga con cadenza annuale i rendiconti con la relativa approvazione del bilancio. La mancata rendicontazione e approvazione del bilancio annuale costituisce una grave violazione dei doveri dell'amministratore; infatti la mancanza di una regolare contabilità del condominio, per quanto non necessiti di forme rigorose, analogamente a quanto previsto per la contabilità delle società, nondimeno deve essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, al fine di rendere possibile l'approvazione da parte dell'assemblea condominiale del rendiconto consuntivo. Del resto la mancanza di una redazione annuale del rendiconto comporta poi l'approvazione dei preventivi e dei consuntivi "in blocco", fenomeno che costituisce una grave violazione degli obblighi posti a carico dell'amministratore, sia in generale, in considerazione del richiamo alle norme sul mandato e, nello specifico, all'obbligo di rendiconto previsto dall'art. 1713 c.c., sia in ordine al più specifico obbligo previsto attualmente dall'art. 1130 bis c.c. A fronte di tale situazione conseguente alla mancata approvazione annuale dei rendiconti è legittimo il rifiuto del condominio di corrispondere il compenso. Tuttavia se il condominio approva i rendiconti in blocco senza opporre riserve, né risultano contestazioni da parte della collettività condominiale, il giudice potrebbe riconoscere all'amministratore un compenso parziale ravvisando un inadempimento parziale relativo alla mancata approvazione dei rendiconti annuali, ma non alla gestione complessiva (Trib. Cuneo 20 ottobre 2023 n. 792).
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. Questo pratico volume è consigliato per fornire la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni:
La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni. L'abuso degli spazi comuni, la suddivisione delle spese, la revoca dell'amministratore, che non risponde mai al telefono, ma anche la convivenza con l'odore di soffritto e il cane del vicino, le spese personali o condominiali?Uno sguardo all'indice ci consente di riconoscere i casi in cui ognuno di noi, almeno una volta nella propria esperienza, si è imbattuto.Questa pratica guida, che nasce dalla lunga esperienza in trincea nel mondo del condominio dell'Autore, non solo come avvocato, ma anche come giornalista, è scritta in modo chiaro e comprensibile a tutti, professionisti e non, amministratori e condòmini, per fornire la chiave per risolvere i problemi più ricorrenti.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d'arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico. Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano la Nazione del gruppo QN e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.
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2. Mancata redazione del rendiconto
Non può essere riconosciuto alcun compenso all'ex amministratore che non ha presentato i rendiconti, a prescindere da qualsivoglia attività, prestazione o adempimento che abbia posto in essere nell'interesse del condominio. Detto soggetto, quindi, non ha alcun titolo per chiedere il pagamento del compenso, per gli anni in cui si è reso inadempiente, anche qualora detto compenso fosse stato indicato in modo certo nel verbale di nomina ex articolo 1129 c.c.
A tale proposito la Cassazione ha negato il compenso all'amministratore per mancanza di una contabilità regolare che registrasse cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del condominio e che, quindi, consentisse la verifica dei documenti e, dunque, la giustificazione delle entrate ed uscite della gestione dell'ente condominiale; del resto in tale vicenda è emersa la mancanza di una delibera di approvazione del rendiconto dell'amministratore da parte dell'assemblea dei condomini ex art. 1130 c.c. (Cass. civ., sez. II, 14/02/2017, n. 3892).
3. Amministratore inadempiente e compenso inesigibile: una vicenda recente
Un condominio revocava l'incarico ad un amministratore. Quest'ultimo con decreto ingiuntivo ingiungeva ai condomini di pagare la somma di euro 7.927,71, oltre onorari e spese di procedura, in virtù di fatture rimaste insolute relative ad anticipazioni e compensi professionali. Il condominio si opponeva, contestando la richiesta dell'amministratore revocato. In particolare deduceva che l'opposto non aveva regolarmente svolto il proprio mandato, omettendo le convocazioni di assemblea e la redazione dei bilanci; inoltre il condominio evidenziava che l'ultimo consuntivo risaliva a circa due anni prima la suddetta revoca. Infatti, il nuovo amministratore aveva provveduto con la delibera ad approvare i consuntivi 2017 e 2018, nonché il preventivo 2019. L'opponente sottolineava di aver sempre svolto con professionalità il proprio mandato provvedendo al pagamento delle utenze intestate al e alla riscossione degli oneri condominiali (anche nei confronti dei condomini morosi), mentre per tutte le attività svolte non avrebbe ricevuto nessun compenso. In ogni caso sottolineava che la revoca del mandato non giustificava il mancato pagamento dei compensi. Il Tribunale ha dato ragione all'amministratore. Lo stesso giudice ha notato che, a fronte della copiosa documentazione prodotta dall'opposto a confutazione dell'eccezione di inadempimento sollevata dal condominio, la dedotta irregolarità della gestione dell'amministratore è apparsa generica e non provata. Inoltre ha sottolineato che la collettività condominiale non ha dedotto specifiche conseguenze negative correlate ai ritardi dell'amministratore nella presentazione dei bilanci, né ha precisato in quale omissione, foriera di danno per l'ente, si sia concretata la presunta "inerzia" dell'opponente.
Il Tribunale ha riconosciuto la fondatezza della pretesa vantata dall'amministratore revocato e, per l'effetto, ha condannato il condominio al pagamento del dovuto (Trib. Roma 4 marzo 2024 n. 3940).