Del Piano Salva-Casa, annunciato presso il MIT dal Ministro Salvini, non abbiamo a disposizione alcuna bozza ma abbiamo provato a rispondere ad alcune domande arrivate in redazione, stando a quanto riportato nel comunicato ufficiale diffuso dal Ministero e ad alcune anticipazioni diffuse dalla stampa di settore.
Si tratta di un vero e proprio nuovo condono? Quali sono le novità riguardo alla sanatoria di opere interne eseguite senza titolo?
Sono solo alcuni dei quesiti ai quali abbiamo provato a dare risposta in questo articolo-guida che raccoglie 6 domande poste dai nostri utenti.
Le informazioni riportate nel presente testo sono contenute nell'approfondimento Cosa si potrà sanare con il Piano Salva-Casa di Marco Campagna, pubblicato il 9 aprile 2024, che ci ha dato una mano a rispondere ai quesiti.
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Manuale del progettista per gli interventi sull'esistente e per la redazione di Due Diligence immobiliari
I professionisti tecnici svolgono un ruolo fondamentale per ciò che concerne i titoli edilizi e le procedure abilitative, assumendosi la responsabilità delle opere edilizie assentite sotto il profilo penale, deontologico, amministrativo e civile. Per supportare i tecnici nasce dunque l'idea di quest'opera, che si configura come un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: dalle procedure edilizie alla verifica della conformità, dalle analisi vincolistiche alla pianificazione delle complessità fino alla individuazione delle criticità. Lo scopo è quello di offrire uno strumento utile al tecnico professionista che deve farsi carico, in qualità di progettista, della procedura autorizzativa di opere di trasformazione di edifici esistenti, ovvero del tecnico che deve redigere una due diligence immobiliare focalizzata, anche, sulla verifica della conformità edilizia dell'immobile. Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell'urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell'Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Autore del blog "Diari di un Architetto" (architetticampagna.blogspot.it), luogo di approfondimento dei temi di urbanistica, di edilizia e argomenti direttamente collegati, di cui cura in prima persona sia i post che le risposte ai numerosi commenti; il blog è diventato nel tempo un luogo di scambio di competenze professionali ed è fonte di approfondimento tanto per l'autore quanto per i numerosi lettori.
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Indice
- Quali sono le due ipotesi più accreditate, che potrebbero essere nel nuovo Piano Salva-Casa?
- Si tratta di un vero e proprio nuovo condono?
- Quali sono le novità riguardo alla sanatoria di opere interne eseguite senza titolo?
- Quali sono le difformità più comuni riscontrate nelle Due Diligence immobiliari?
- Quali sono le difficoltà nell'applicazione del principio della doppia conformità?
- Cosa si intende per sanatoria strutturale?
Quali sono le due ipotesi più accreditate, che potrebbero essere nel nuovo Piano Salva-Casa?
Le due possibili novità, previste dal Piano Salva-Casa, sono l'eliminazione del meccanismo della doppia conformità e la modifica della percentuale di tolleranza costruttiva. Queste due modifiche già da sole potrebbero ampliare la platea di applicabilità delle procedure di sanatoria ordinaria, senza andare a modificare radicalmente la norma attuale.
Si tratta di un vero e proprio nuovo condono?
Richiamando brevemente il fatto che per "condono" si intende una norma straordinaria che apre delle finestre temporali ristrette in cui trasmettere istanze di sanatoria, si può rispondere negativamente alla domanda in quanto, sembra che il nuovo provvedimento non sia un vero e proprio condono, ma una modifica strutturale alle norme edilizie che consentirà di presentare istanze di regolarizzazione senza limiti temporali.
Quali sono le novità riguardo alla sanatoria di opere interne eseguite senza titolo?
Le informazioni attuali non forniscono molte novità riguardo alla sanatoria di opere interne eseguite senza titolo. Tuttavia, sembra che il provvedimento potrebbe facilitare la sanatoria di queste opere, anche se la procedura attuale già permette di sanare una diversa distribuzione interna di un alloggio o di un locale commerciale.
Quali sono le difformità più comuni riscontrate nelle Due Diligence immobiliari?
Nella redazione delle Due Diligence immobiliari, le difformità più comuni che afferiscono gli esterni riguardano le finestre ed i balconi. Spesso, soprattutto negli edifici più vecchi, queste aperture sono state posizionate durante la costruzione differentemente al progetto originale. Questo può causare problemi di conformità edilizia. Tuttavia, è possibile sanare queste difformità, anche se può essere più complesso nel caso di edifici con struttura in muratura portante. Altra difformità abbastanza tipica è la diversa destinazione d'uso dei piani seminterrati e piani terra.
Quali sono le difficoltà nell'applicazione del principio della doppia conformità?
Una delle principali difficoltà nell'applicazione del principio della doppia conformità è la ricostruzione dell'esatto stato normativo in un determinato momento nel tempo. Mentre è relativamente semplice ricostruire le norme nazionali, è molto più complesso farlo con le norme comunali, poiché spesso non è possibile trovare le versioni precedenti dei regolamenti edilizi e dei piani regolatori o comprenderne con esattezza il preciso momento di entrata in vigore e di successiva ulteriore modifica. Questa mancanza di chiarezza può creare incertezza e complicare il processo di sanatoria delle difformità.
Cosa si intende per sanatoria strutturale?
La sanatoria strutturale si riferisce alla procedura per sanare difformità che coinvolgono elementi strutturali di un edificio.
Ad esempio, se una finestra è stata posizionata in un muro portante, la modifica dell'apertura può influire sul comportamento statico del muro. Attualmente, la sanatoria strutturale è una procedura complessa e non ben definita dalla legge e recentemente ritenuta inesistente dalla giurisprudenza. Tuttavia sarebbe opportuno rendere possibile e chiara questa procedura per evitare situazioni di pericolo statico.