Il Tribunale di Brescia ha fornito chiarimenti in merito all'applicabilità del procedimento per convalida di sfratto per comodato precario.
Indice
1. La vicenda
La titolare di un immobile concedeva in comodato gratuito i suoi locali; successivamente, deceduta la comodante, gli eredi inviavano comunicazione scritta al comodatario, in cui comunicavano la risoluzione del contratto di comodato precario, chiedendo il rilascio dell'immobile. Non ottenendo quanto richiesto, con atto introduttivo ritualmente notificato, gli eredi citavano in giudizio il comodatario e utilizzando lo speciale procedimento di convalida dello sfratto, chiedevano la risoluzione del contratto di comodato intercorso tra le parti. Gli attori richiedevano la declaratoria di risoluzione del contratto di comodato, sulla scorta del novellato art. 657 c.p.c., il quale a seguito del D.Lgs. 10/10/2022 n. 149, convertito in legge, sempre sotto il titolo " Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione", prevede espressamente l'estensione della procedura di sfratto all'affitto d'azienda e al comodato d'uso.
Il convenuto – che si costituiva tempestivamente – sosteneva l'inammissibilità dell'azione di sfratto per la cessazione comodato.
In particolare faceva presente che il testo integrato dell'art. 657 c.p.c. consente l'utilizzo del procedimento speciale solo se vi sia una durata contrattuale ben stabilita, poiché il testo normativo consente l'adozione del procedimento speciale sia prima della scadenza contrattuale che dopo. In mancanza, come nel caso in esame, secondo la difesa del convenuto, gli attori avrebbero dovuto ricorrere alla procedura ex art. 447 bis c.p.c.
Con apposita ordinanza, il giudice rilevato che anche nei contratti senza la scadenza questa viene automaticamente in essere con la richiesta di rilascio dell'immobile, considerato che diversamente opinando, per quanto infelice la formulazione letterale della norma, si opererebbe una ingiustificata discriminazione all'interno del medesimo tipo contrattuale, disponeva il provvisorio rilascio ex art. 665 c.p.c., il mutamento del rito, l'espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione, fissando udienza di discussione con la concessione dei termini per il deposito di memorie integrative.
2. Convalida di sfratto per comodato precario: la soluzione
Il Tribunale ha dato ragioni agli attori. Secondo lo stesso giudice è pacifico che il procedimento di convalida di licenza o sfratto per finita locazione ex art.657 c.p.c., sia esperibile, a seguito delle innovazioni introdotte dal D.lvo n.149/2022, anche nei confronti del "comodatario di beni immobili", ma la novella legislativa null'altro stabilisce in proposito, rimettendo all'evoluzione giurisprudenziale la soluzione di ogni questione interpretativa ed ermeneutica.
Come ha osservato il Tribunale non vi è alcuna ratio legis logica nel limitare la portata della riforma solo ai contratti di comodato con indicazione del termine di scadenza, sfavorendo, in modo incomprensibile i contratti di comodato precario, ad nutum, senza la previsione di alcun termine di scadenza. Del resto lo stesso giudicante ha notato che, anche dal punto di vista esegetico, si evidenzia come il legislatore abbia inserito la parola "comodato" in modo generico, senza alcuna limitazione, mentre ove si volesse interpretare in modo restrittivo tale riforma, ben avrebbe potuto il legislatore inserire la locuzione comodato con termine di scadenza.
3. Le riflessioni conclusive
La sentenza in commento conferma che il comodante di un immobile (con o senza previsione del rimborso delle spese), dalla entrata in vigore della riforma Cartabia (28.02.23), può finalmente riottenerne la disponibilità tramite la procedura speciale di sfratto ex art. 657 c.p.c. (notoriamente più snella e sollecita rispetto ad un giudizio ordinario). In quest'ottica si ricorda che il Tribunale di Roma, Sez. VI, con ordinanza del 23/05/2023 ha convalidato lo sfratto per scadenza del contratto di comodato senza un termine di scadenza, rilevando che il rilascio dell'immobile concesso in comodato deve avvenire a semplice richiesta e che, nel caso esaminato, l'intimante aveva inviato comunicazione scritta in tal senso. Lungo questa linea di pensiero il Tribunale di Milano, con sentenza n. 8325/2023 del 25/10/2023, ha osservato come debba comunque ritenersi che l'applicabilità dello strumento della licenza e dello sfratto per la scadenza del contratto non possa comunque essere limitata, ed ove lo strumento in questione restasse utilizzabile in modo limitato l'operazione legislativa avrebbe fallito completamente il proprio obiettivo. Quindi, qualora il contratto di comodato sia senza termine, il comodante – prima di azionare la procedura di sfratto – dovrà comunicare per iscritto al comodatario di voler concludere il contratto entro una data precisa, a sua scelta, domandando il rilascio spontaneo dell'immobile entro detto termine; se invece nel testo di contratto fosse indicata una data di scadenza dello stesso ed un termine per l'invio del preavviso, questo andrà rispettato e comunque indicato nella comunicazione di disdetta.