Metratura, numero di stanze e prezzo: nel real estate si allarga la forbice fra domanda e offerta. Ecco cosa emerge dal primo studio realizzato da CENTURY 21 Italia, la branch italiana del colosso americano del real estate, insieme a Wikicasa, la proptech che distribuisce e analizza informazioni online per facilitare e rendere più trasparenti le compravendite. Lo studio prende in esame tutto il territorio italiano con un'analisi di dettaglio su 8 città italiane (Milano, Roma, Torino, Bologna, Firenze, Napoli, Catania, Palermo).
Si alzano i tassi e cambia l'idea di casa: si cercano immobili sempre più piccoli. Prima di tutto la metratura: compratori e venditori non si incontrano sulle dimensioni. Se in media, secondo lo studio, chi compra a inizio 2024 cerca un immobile di circa 118 metri quadrati, con poco più di 3 stanze, chi vende, invece, offre case dalla metratura media di 127 metri quadrati che hanno oltre 4 stanze. Stando al report, infatti, in larga parte i venditori nei primi mesi del 2024 hanno messo sul mercato principalmente trilocali o addirittura immobili da 5 o più camere. Una tendenza, quella di ricercare case sempre più piccole, che emerge prepotentemente isolando i dati relativi alle richieste: basti pensare che a inizio del 2023, chi cercava casa si orientava sui 130 metri quadri, mentre alla fine dello stesso anno le richieste riguardavano case con superfici medie di 125 metri quadri, per scendere ancora, come abbiamo visto, a 118 mq all'inizio del 2024. "Le motivazioni sono molteplici e vanno ricercate nel periodo di profondo cambiamento che il settore ha attraversato negli ultimi mesi - spiega Marco Tilesi, CEO di CENTURY 21 Italia - si è passati da un periodo in cui le condizioni di accesso al credito erano particolarmente favorevoli, a un periodo di forte rialzo dei tassi dei mutui". Situazione, questa, che ha fortemente impattato sul sistema delle compravendite: "Se, nel periodo immediatamente successivo alla pandemia, infatti - prosegue Tilesi - le condizioni erano tali da spingere la domanda verso soluzioni di metratura più ampia, oggi si sta cominciando a richiedere soluzioni sempre più piccole, specie nelle grandi città". "L'aumento dei tassi è sicuramente la causa principale di questo processo, ma non l'unica, - aggiunge Mattia Colantuoni, Co-Founder di Wikicasa - serve osservare la "natura della domanda": chi acquista un immobile, è spinto da motivazioni abitative o di investimento. Nel primo caso, la riduzione progressiva del nucleo familiare, con la diminuzione della capacità di spesa ha portato a una domanda più frammentata, che non richiede soluzioni di grandi tagli. Allo stesso tempo, però, gli acquisti con finalità di investimento, spesso legati alla messa a rendita dell'immobile, cosa che avviene sempre di più con lo short rent, fa passare in secondo piano il concetto tutto italiano di "casa come spazio primario e fondamentale per la famiglia" portando a una riduzione della richiesta della metratura".
Prezzi cartina tornasole. E l'analisi dei prezzi sintetizza perfettamente questa tendenza che vede compratori e venditori su due barricate opposte. Secondo lo studio CENTURY 21 Italia-Wikicasa, infatti, oggi chi cerca casa in Italia lo fa assestando la sua domanda su un prezzo medio di poco inferiore ai 160 mila euro, mentre il prezzo medio per chi mette un immobile in vendita arriva a sfiorare i 230 mila euro. Una divergenza che, alla luce delle differenti posizioni di domanda e offerta su metratura e numero di stanze, sicuramente non sorprende.
Locazioni, un mercato in equilibrio apparente. Se sul fronte delle compravendite domanda e offerta si biforcano - a fronte di quasi 238 mila annunci di vendita censiti a inizio del 2024 su tutto il territorio nazionale, le ricerche di acquisto registrate nello stesso periodo sono, invece, poco meno di 30 mila - il mercato degli affitti sembra in perfetto equilibrio. A 22 mila richieste censite sempre nei primi mesi del 2024, infatti, corrispondono 23 mila offerte. "Un equilibrio apparente - commentano da Wikicasa - difficoltà di accesso al credito e nuova concezione dell'abitare si uniscono al boom degli affitti a breve termine e hanno portato il mercato delle locazioni a saturarsi in breve tempo, diventando la vera 'risorsa scarsa' del settore".
Milano e Roma, due città agli antipodi. Se è vero che Milano resta una città attrattiva, l'analisi CENTURY 21 ITALIA e Wikicasa mostra che la ricerca di case da comprare nel capoluogo lombardo ha subito una brusca frenata. Se a inizio 2023 le ricerche si attestavano sulle 1400 a inizio 2024, toccano quota 1000, calando di circa il 30%, e questo a fronte di un'offerta che, ingolosita dai prezzi crescenti ormai noti, nello stesso periodo passa da 4751 offerte a oltre 6000. Ed è proprio Milano la città dove prezzo richiesto e offerta di mercato creano una forbice maggiore: i proprietari mettono sul mercato immobili valutati in media 470 mila euro, con compratori che ricercano case dal valore medio di 268 mila euro. Ma non è tutto, è sempre Milano, stando all'analisi, una fra le città dove si cercano le case più piccole, ben al di sotto della media nazionale: se la metratura media richiesta in Italia si attesta sui 118 metri quadri, nel capoluogo lombardo chi vuole comprare casa la cerca sui 68 mq "Milano sembra aver raggiunto il suo plateau, il suo punto di equilibrio - dice Marco Tilesi CEO di CENTURY 21 Italia - in un mercato che si autoregola possiamo presumere che nel prossimo futuro, rispetto alle dinamiche in atto, i prezzi dovrebbero assumere comportamenti più regolari, in un mercato comunque forte". Roma invece sembra accelerare con un significativo aumento delle richieste per acquisto passate dalle oltre 1300 dell'inizio del 2023 alle 1800 del 2024 e con una richiesta media in termini di metrature, ben superiore a Milano, con 89 metri quadri e con prezzi di domanda e offerta leggermente più equilibrati rispetto alla città lombarda: si cerca sui 260 mila euro e si vende a partire dai 340 mila euro. Ma sono gli affitti il vero tallone d'Achille della capitale: "È in questo segmento che il fenomeno degli affitti brevi, connesso con l'imminente Giubileo, si mostra in tutta la sua potenza" avverte Tilesi. A fronte di una richiesta di immobili in affitto, che per l'inizio del 2024 si attesta sui 2300, gli annunci arrivano "appena" a 1300 con prezzi medi di 1400 euro, ben al di sopra della richiesta media in Italia.
Le altre città. A saltare all'occhio nell'analisi CENTURY 21 Italia e Wikicasa sono i dati sugli affitti di Firenze che nel giro di un anno ha dimezzato gli appartamenti sul mercato degli affitti, passando dai 1200 censiti all'inizio del 2023 ai poco più di 600 di oggi. Ma non è tutto, il capoluogo toscano è anche la città dove gli affitti sono più cari: oltre i 2300 euro per una metratura media di 82 mq, su una media italiana di 1000 euro. Firenze addirittura batte Milano dove le locazioni sfiorano i 2000 euro. Napoli è invece la città, fra quelle esaminate dal report, dove i prezzi di vendita degli immobili si sono mantenuti più stabili nell'ultimo anno, piccole oscillazioni per case del valore medio di vendita di 260 mila euro per una metratura media di quasi 100mq, superiore a quella di Milano e Roma. A Bologna dalla fine del 2023 ad oggi sono triplicate le ricerche di case in affitto, arrivando a quasi 900 all'inizio di quest'anno, con prezzi medi di locazione in costante crescita dal 2022 ad oggi, che si sono attestati attorno ai 1400 euro.