Pasos y herramientas para denunciar los pisos turísticos ilegales de Madrid
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El Ayuntamiento de Madrid anunciaba este jueves nuevas medidas para reforzar el control de las Viviendas de Uso Turístico (VUT). Al margen de la suspensión de las licencias municipales en los distritos del interior de la M-30, el resto de accesiones se encaminan a atajar la proliferación de pisos turísticos no regularizados: un endurecimiento del régimen sancionador que eleva hasta un mínimo de 30.001 euros las multas para los propietarios sin autorización del Ayuntamiento, un refuerzo del 15% en la plantilla de inspectores (pasarán de 65 a 75, aunque seguirán compaginando su labor con otros controles no vinculados a las viviendas) y la publicación de un listado oficial de pisos turísticos con licencia acompañado de su ubicación real.
El anuncio del alcalde José Luis Martínez-Almeida, calificado como "un parche insuficiente" o "propaganda" por la oposición, responde a un momento de extrema tensión en la situación habitacional de la capital. El Gobierno municipal cifra en 12.410 el número de VUT ilegales y en 13.502 el total, mientras que plataformas como Inside Airbnb elevan esta última cifra hasta las 25.543. El portal Idealista recopila por contra 8.033 anuncios de alquiler en la capital, una cantidad sensiblemente inferior al de los alojamientos vacacionales no autorizados.
En este contexto, conocer las herramientas con las que actuar ante un alquiler irregular se vuelve especialmente relevante. También prevenirlos, ya que las comunidades de propietarios pueden impedir la implantación de nuevos pisos turísticos en sus inmuebles e incrementar las cuotas que pagan sus responsables desde el año 2019, gracias al decreto de medidas urgentes de vivienda.
Dónde dirigir las denuncias y qué información es necesaria
Los principales modelos de denuncia disponibles están dirigidos a tres órganos distintos: la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid, el Servicio de Disciplina Urbanística y la Agencia de Actividades (estos dos últimos pertenecen al área de Urbanismo del Ayuntamiento). Cada uno de estos documentos está disponible en los siguientes links:
- Modelo de solicitud a Turismo de la Comunidad de Madrid de apertura expediente de infracción a VUT ilegal (a presentar en este enlace).
- Modelo de petición a Disciplina Urbanística del Ayuntamiento de Madrid de apertura de expediente sancionador a VUT infractora
- Modelo de denuncia ante la Agencia de Actividades del Ayuntamiento de Madrid
Los escritos requieren la cumplimentación de los siguientes datos propios y del alojamiento denunciado:
Datos del denunciante
- Nombre y apellidos
- Domicilio
- Código postal
- Número de teléfono
- Correo electrónico
- Firma (al final del documento)
Datos del denunciado
- Dirección del alojamiento turístico
- Distrito en el que se encuentra (solo en el modelo de la Comunidad de Madrid)
- Código postal (no requerido en la petición a Disciplina Urbanística)
- Justificación de que la vivienda se comercialice como VUT: anuncios en páginas web, avisos y comunicaciones de la comunidad de propietarios o Registro en la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid, indicando la referencia numérica de la VUT
- Nombre y apellidos de la propiedad, en caso de que sea una persona física, o identidad de la entidad jurídica / empresa
- Dirección de la propiedad
La inmensa mayoría de las VUT carecen de licencia de actividad adecuada, y muchas ni siquiera están dadas de alta en el Registro de la Comunidad de Madrid (por ello no es obligatorio detallar la referencia numérica previamente mencionada). La Fravm plantea debido a estos motivos solicitar en primer lugar a la Dirección General de Turismo un certificado de inscripción a través de este link.
Defenderse preventivamente: cómo prohibir las VUT en una comunidad
El Gobierno central aprobó el Real Decreto Ley 7/2019 que permite que las comunidades de propietarios prohíban la apertura de viviendas de uso turístico en los edificios e incrementen las cuotas que pagan los propietarios de ellas. Para ello se han de cambiar los estatutos de la comunidad o tomar los acuerdos correspondientes. A la hora de garantizar la validez de dichos acuerdo, que necesitarán una mayoría de tres quintos (60%) de los propietarios, es necesario respetar una serie de procedimientos. Así lo detalla un documento de la Fravm, que concreta algunos pasos específicos:
- Convocatoria de la Junta: El acuerdo podrá adoptarse tanto en una junta ordinaria como extraordinaria. La Junta Ordinaria debe convocarse con al menos 6 días de antelación. Para la extraordinaria no hay un plazo establecido, pero es recomendable que también se respete el plazo mínimo de los 6 días. La convocatoria debe hacerla el presidente o presidenta, si bien es posible que pueda ser solicitada por la cuarta parte de los propietarios o por los propietarios que representen un 25% de las cuotas de participación.
- Orden del Día: Ha de contener de forma clara el punto que se va a tratar, en este caso podría redactarse como sigue: "Adopción de acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e del art. 5 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (arrendamientos turísticos) en la finca, decisiones a tomar en cuanto a la prohibición de dicha actividad en la finca y al incremento en las cuotas de Comunidad".
- Adopción de acuerdos: El acuerdo debe ser claro dentro las opciones que da la ley, en cuanto a la prohibición de la actividad, es decir prohibición del ejercicio de arrendamientos turísticos o de corta duración. Se puede establecer igualmente la subida de cuotas de comunidad a los ya existentes o futuros con el límite del 20%.
- Ejemplo práctico del Texto del Acuerdo: La Fravm recomienda una redacción concreta para evitar posibles impugnaciones. Es la siguiente: "Ninguna vivienda, local u otro espacio (buhardillas, sótanos, trasteros, etc) del inmueble podrá destinarse por sus propietarios, usufructuarios o arrendatarios a hospedería, alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico u hotelero. La limitación establecida en el párrafo anterior será de aplicación, independientemente de la duración prevista para el pretendido uso, ya sea diario, semanal, mensual o cualquier otro. El presente acuerdo se adopta en base a lo establecido en el Real Decreto Ley 7/2019".
La herramienta de asesoramiento en una oficina de Lavapiés
Diversas entidades se organizan para asesorar a inquilinos y vecinos afectados por las VUT, sea por las alzas de precios que provocan o por las molestias asociadas a este tipo de alojamientos (ruidos, residuos o dificultades de movilidad). Desde finales de 2023 funciona en el centro de Madrid la Oficina de Afectados por las Viviendas de Uso Turístico, una iniciativa impulsada por la Federación Regional de Vecinos de Madrid (Fravm). Asesora sobre las acciones que pueden tomar el vecindario y las comunidades de propietarios ante pisos turísticos ubicados en sus inmuebles y barrios que estén generando todo tipo de problemáticas.
Operan en la sede de la asociación La Corrala de Lavapiés, en el número 38 de la calle homónima, donde atienden presencialmente cada jueves de 18.00 a 20.30. Han desplegado otro servicio de asistencia en la Sala decrecimiento del Ateneo La Maliciosa, en el número 12 de la calle Peñuelas (entrada por la librería Traficantes de Sueños). Sus voluntarios atienden los miércoles alternos de 18:30 a 20:30.
Además, cuentan con una página web de consejos y modelos de denuncia para presentar ante el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid. Habilitan igualmente el correo oficinaafectadosvuts@gmail.com para quien quieras comunicarles directamente su caso por vía electrónica. La Oficina también atienden consultas telefónicas todos los días laborables, de lunes a viernes, de 10.30 a 14.00 y de 17.30 a 20.00 en el teléfono 611 534 786.
Víctor, uno de los vecinos impulsores de la iniciativa, explicaba la necesidad de este tipo de proyectos durante su puesta en marcha, al alertar de los trucos empleados por muchos propietarios (particulares o grandes fondos de inversión) para esquivar la (poco aplicada) legislación contra las VUT: "Hay quien se está amparando en la figura de los alquileres de habitaciones a media estancia, para tres o cuatro meses, con la que intentan camuflar el verdadero uso que dan a esos inmuebles". Trabajan precisamente por detectarlos, divulgarlos y ofrecer a los denunciantes mecanismos para contrarrestarlos.
"La Oficina tiene una doble dirección en paralelo. Por un lado, atender a cualquier vecino que nos traslade un problema asociado a las VUT. Por otro, dar soporte a las asociaciones para facilitar los mecanismos de trabajo, los trámites de denuncia y en general todas las burocracias que estos procedimientos implican", explicaba Víctor. Ahora está por ver si las nuevas medidas del Ejecutivo de Almeida les facilitan su "lucha contra gigantes" o siguen teniendo en sí mismos y su propia autoorganización la mejor arma.