Los precios de las viviendas se comienzan a recuperar progresivamente tras haber tocado un piso en octubre del año pasado. El costo de la construcción medido en dólares se incrementó un 35,5% en 2024, según el último informe de Zonaprop, y, como consecuencia, también se elevaron los proyectos de pozo en promedio 1,1%.
En la actualidad, un proyecto de pozo se ubica en u$s2.494 por m2. En tanto, construir en el presente cuesta casi el triple de lo que costaba en octubre de 2020, el mínimo registrado por Zonaprop, y un 30,2% por encima del promedio 2012-2023.
En el último encuentro de Zona de Debate, producido por Zonaprop, el periodista especializado en Real Estate, Juan Fernández Mugica, dialogó con Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios; Alejandro Reyser, director comercial de Toribio Achával; Hernán Siwacki, socio fundador de Capital Brokers y Esteban Edelstein, director de Castex, sobre las tendencias en torno a la vivienda durante los primeros tres meses del año.
Esteban Edelstein, orientado a la venta de terrenos, explica: "cuando comienza un proyecto nuevo se vuelve una promesa y a medida que se va consolidando, los precios suben de la misma manera que baja la oferta en ese mismo proyecto. No está subiendo tanto como sí los costos de construcción de vivienda nueva y de infraestructura. En dólares es mucho más caro y en el caso de los lotes se venden aquellos que no subieron tanto el precio".
Por su parte, Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers, sostiene que "la brecha para el desarrollador se achicó mucho y si bien hay un incremento de precios en la preventa o venta de desarrollos, las subas no acompañan a los aumentos de los costos". En ese sentido, analiza: "Hay una oportunidad para el comprador que está buscando hoy invertir de forma más barata en desarrollos".
La venta de departamentos usados se encuentra en un piso histórico
Por otro lado, las propiedades usadas están en un piso histórico, según señala Santiago Magnin, especialista en el área. De acuerdo con los datos registrados en el portal de Zonaprop, los usados disminuyeron su valor, actualmente registran un 0,5% de variación anual y tienen un precio medio de 2.049 dólares/m2.
"Está subiendo la demanda, está bajando la oferta y están subiendo los precios. Pareciera ser un panorama optimista, en el que empieza un bull market de suba de precios en el área de usados", detalla el fundador de Deinmobiliarios.
En Puerto Madero, el barrio con los valores más altos del mercado, un usado tiene un precio medio de 5.541 dólares/m2, mientras un departamento de pozo cuesta 5.966 dólares/m2 y uno a estrenar, 6.467 dólares/m2.
Siwacki sostiene: "Si el desarrollador pone el foco en la ubicación, en la calidad del producto, en el proyecto y hace bien el trabajo de diferenciarse de los demás, va a poder defender valor", y puso a Palermo como ejemplo, ya que es el segundo barrio más caro de la Ciudad.
Allí, el precio de un usado desciende a 2.880 dólares/m2 mientras que un departamento de pozo se consigue por un precio medio de 3.241 dólares/m2, y uno a estrenar por 3.388 dólares/m2.