A la hora de mantener el nivel económico después de la jubilación, los pensionistas disponen de varios mecanismos para acceder a ingresos complementarios y seguir disfrutando de su vivienda. Para ello, se puede contar tanto con la opción de hipoteca inversa como con la nuda propiedad. Desde los organismos públicos recomiendan evaluar cuál de las dos opciones se ajusta más a tus necesidades y con quién deberías realizar el contrato.
Hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años o con un grado de discapacidad superior al 33% que sean propietarias de una vivienda. A diferencia de la hipoteca tradicional, donde el prestatario paga al banco por la vivienda, en la hipoteca inversa es el banco el que le paga al titular una cantidad, usualmente en forma de una renta mensual, a cambio de su propiedad. Se recomienda gestionar la hipoteca inversa a través de entidades de crédito, financieras de crédito o aseguradoras autorizadas para este tipo de operaciones. Existen varias alternativas dentro de las hipotecas inversas.
En la hipoteca inversa más simple, no se transmite la titularidad de la vivienda, lo que permite que el propietario pueda seguir viviendo o incluso alquilar la vivienda hasta su fallecimiento. La cuantía de esta hipoteca se calcula en base a varios criterios: el valor actual de la propiedad, la edad del contratante y si se opta por una renta temporal o vitalicia. Desde las instituciones recomiendan contratar un seguro de renta vitalicia, con el objetivo de que el interesado pueda percibir la renta complementaria hasta su fallecimiento.
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Cuando fallezca el titular, los herederos podrán elegir entre quedarse con la vivienda, y liquidar la deuda con la entidad, o vender la vivienda, utilizando parte del importe para saldar la deuda contraída con la entidad financiera mediante la hipoteca inversa.
Nuda propiedad
La nuda propiedad es el derecho del titular de un inmueble a vender la propiedad del mismo a un tercero (nudo propietario) pero mantener su usufructo (uso y disfrute). Este mecanismo es utilizado por aquellos que requieren de ingresos adicionales durante su jubilación, permitiéndoles continuar habitando la vivienda y recibir una suma monetaria al mismo tiempo. No obstante, renuncia a la plena disposición del inmueble cuando se cumpla la condición establecida con el nudo propietario.
El sistema de venta de una casa por nuda propiedad se establece mediante un contrato ante notario. Se basa en que el comprador abona un pago por la vivienda, usualmente menor a su precio de mercado, y se compromete al pago mensual de una renta a la persona que queda en usufructo, disfrutando de la vivienda. Este dinero se puede recuperar con un pago único o con una modalidad mixta.
La extinción de este derecho al usufructo puede darse por diversas razones:
- Muerte: El derecho de uso termina con el fallecimiento del usufructuario, y el nudo propietario obtiene la plena propiedad.
- Expiración del plazo: Si se define un periodo concreto para el usufructo, su conclusión antecipa la transferencia completa de derechos al nudo propietario.
- Cumplimiento de condiciones: El usufructo puede cesar al concretarse condiciones previamente establecidas.
Las responsabilidades de cada parte deben quedar claras en el contrato. Comúnmente, el usufructuario asume el coste de suministros, impuestos locales y cuotas comunitarias, disfrutando de la propiedad y recibiendo los pagos acordados. Por otro lado, el nudo propietario, aunque puede vender o gravar la vivienda, debe garantizar los derechos del usufructuario y habitualmente es responsable de los gastos de mantenimiento mayor, gastos comunitarios extraordinarios y los impuestos sobre la propiedad.