En las operaciones de compraventa de vivienda en España es habitual que los vendedores quieran obtener el mayor beneficio económico por ella, pero hay determinadas situaciones en las que esto no ocurre, como cuando se dona una vivienda a un familiar y se vende a un precio simbólico para que no parezca una donación y así evitar el desembolso de este impuesto a Hacienda.
Dado que esta es una práctica ilegal, si el precio de venta de un inmueble se encuentra muy por debajo de su valor de mercado, la Agencia Tributaria puede iniciar una investigación con la que averiguar si existe un delito.
En este sentido podemos encontrarnos con dos situaciones diferentes, por un lado, la de mayor gravedad, que es la de haber pagado "en negro" o "B", o bien habiéndolo hecho a través de un contrato de compraventa, donde tiene importancia el precio que se haya abonado por el inmueble, y, por tanto, donde se puede caber la posibilidad de una posible investigación por parte de Hacienda.
Si resultado de la misma se considera que hay delito, la Agencia Tributaria podrá multar al vendedor. Si el precio de venta de la casa es inferior al 10% al valor de mercado de la vivienda, se considera que se está cometiendo una infracción leve, y en este caso la sanción oscila entre los 1.000 y los 10.000 euros. Dado el caso de que se haya vendido por menos del 5% del valor real del inmueble, pasa a ser una infracción grave, castigándose con multas de entre 20.000 y 100.000 euros e incluso con penas de prisión de 6 meses a 2 años.
¿Se puede vender una vivienda por debajo de los valores oficiales?
Cuando se adquiere una propiedad, el Catastro establece un valor para la misma, atendiendo a factores diversos como su tamaño, características y ubicación, una cotización que usa Hacienda para el cálculo de los impuestos sobre bienes inmuebles u otras obligaciones relacionadas con la vivienda.
En este sentido, conviene tener en cuenta que no es raro que el valor catastral de una vivienda se encuentre por encima del valor de mercado de un inmueble, ya que la tasación del Catastro se basa en datos históricos y puede no estar reflejando de manera precisa los distintos cambios y fluctuaciones que se viven en el mercado inmobiliario. Esto implica que para determinar el precio de venta haya que tener en cuenta las condiciones del mercado y los factores que influyen en el precio de los inmuebles, y aunque los valores oficiales de Hacienda y Catastro son una referencia, no determinan el valor real del mercado.
De esta manera, una vez determinado el valor de mercado que tiene una vivienda, se puede negociar una transacción por debajo de dichos valores oficiales, aunque para ello hay que tener en cuenta algunos factores, como las implicaciones legales y fiscales asociados, puesto que, aunque vender por debajo del valor catastral puede reducir los costes de transacción del vendedor, la Agencia Tributaria puede seguir exigiendo el pago de acuerdo a su propia tasación.
A ojos de Hacienda, este tipo de ventas por debajo del valor catastral puede ser considerada una forma de evasión de impuestos, por lo que, aunque hay libertad para acordar un precio de venta, existe una obligación legal de declarar la compraventa por el valor mínimo fiscal que viene fijado por parte de la comunidad autónoma correspondiente. En caso contrario, el vendedor puede tener que enfrentarse a un proceso judicial para tratar de demostrar que la tasación de la Administración por la propiedad es desmesurada.