España no tiene suficiente vivienda para satisfacer su creciente demanda. Ni nueva ni usada. Y el Banco de España lo ha vuelto a poner de manifiesto en su último Informe de Estabilidad Financiera, en el que advierte, del importante descenso del «stock» de producto de segunda mano que se está registrando en los últimos ejercicios, lo que añade todavía más presión al mercado inmobiliario.
Según sus cálculos, la oferta de vivienda usada, aproximada por el número de anuncios publicados en los principales portales inmobiliarios, se situó a finales de 2023 en 700.000 unidades, una cantidad un 3% inferior a la observada un año antes y un 14% por debajo del máximo que se alcanzó en la parte final de 2019.
«Entre 2021 y 2023, hemos vivido un auténtico boom de actividad inmobiliaria impulsado por la compra de viviendas. La oferta de segunda mano se ha contraído de manera proporcional a las ventas realizadas. En estos momentos, en el primer trimestre de 2024, la oferta de vivienda usada en los portales sigue reduciéndose porque los ciudadanos siguen comprando a niveles muy positivos», afirma María Matos, jefa de Estudios y portavoz de Fotocasa, para explicar los motivos de esta reducción de oferta.
«El apetito comprador de las familias españolas se mantiene fuerte y no podemos olvidar también la fortaleza de la demanda extranjera en el arco mediterráneo y las islas», añade Francisco Iñareta, portavoz de idealista. De hecho, Iñareta asegura que «la caída de la oferta disponible en venta fue la verdadera responsable de las bajadas en el número de compraventas registradas en 2023», que retrocedieron un 9,7%, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Tampoco hay producto nuevo
La encargada de suplir la menguante oferta de vivienda de segunda mano debería ser la nueva. Pero no es el caso. El supervisor financiero asegura en el documento que la oferta de vivienda nueva, medida como el número de unidades terminadas, se situó cerca de las 90.000 en 2023, sensiblemente por debajo tanto de su promedio histórico anual desde 1980 (270.000) como de la formación neta de hogares en 2023 (próxima a 270.000 unidades). Como explica Ferran Font, jefe de estudios de Pisos.com, el problema de la falta de vivienda nueva, además, es recurrente en los últimos años. «El gap existente se va aumentando un año tras año» dado que la demanda supera con mucho la oferta, afirma.
Respecto a las dificultades para producir más vivienda, el Banco de España destaca en el documento que en la segunda mitad de 2023 la actividad constructora continuó atravesando por dificultades ya que se redujeron los insumos en el sector y, especialmente, los visados de obra nueva. «Los desarrollos a lo largo de 2023 pudieron verse condicionados en parte por la incertidumbre y, en el caso de los insumos, además, por la climatología adversa en el último tramo del año», añade. En los primeros meses de 2024 «es previsible que se mantenga cierta atonía en ambas magnitudes, de acuerdo con la evolución reciente del componente de pedidos del indicador de confianza del sector», añade.
El crédito para impulsar proyectos inmobiliarios, además, tampoco se ha recuperado. «Se ha intensificado la contracción del saldo de crédito a la promoción y construcción en el segundo semestre de 2023. El descenso interanual alcanzó el 6,2% en diciembre y la caída acumulada desde el inicio de la crisis del Covid-19 es del 17%, profundizando la corrección del 76% observada en el período 2008-2019», asegura la entidad que dirige Pablo Hernández de Cos.
La robustez de la demanda y la rigidez relativa de la oferta impiden a los precios bajar
En este contexto de robustez de la demanda y rigidez relativa de la oferta, los precios no tienen margen para bajar, como asegura Font. En lo que a la demanda se refiere, el Banco de España dice que su aumento se vincula al del número de hogares, en un contexto de fortaleza de los flujos migratorios. La demanda de vivienda, prosigue, «se ha visto impulsada en las zonas con mayor atractivo turístico por el dinamismo de las adquisiciones de vivienda por parte de ciudadanos no residentes».
El supervisor financiero pone de manifiesto asimismo que el repunte del alquiler turístico de viviendas «también podría estar teniendo un impacto sobre los precios del alquiler y, en consecuencia, sobre los precios de la vivienda».
Adicionalmente, concluye que los fuertes aumentos pasados en los costes de los materiales de construcción «podrían seguir trasladándose al precio de la vivienda nueva, aunque es previsible que este factor pierda fuerza a lo largo de 2024, en la medida en que estos costes han tendido a estabilizarse desde mediados de 2022».
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