Hace poco más de un mes, la Cámara de Senadores rechazó el decreto de necesidad y urgencia (DNU) 70/23. Eventualmente, el DNU podría perder vigencia por decisión judicial (declaración de inconstitucionalidad de la Corte Suprema de Justicia de la Nación) o por la vía legislativa si la Cámara de Diputados con el voto de dos tercios de sus miembros vota por el rechazo, lo que implicaría un revés para el Gobierno en ambos recintos del Congreso.
Se trata de un tema clave para el mercado inmobiliario, pues el DNU derogó la Ley de Alquileres vigente hasta diciembre pasado. Por eso, hoy no existe una normativa que regule los alquileres, ya que al firmar el decreto el presidente Javier Milei se consideró que la contratación de un inmueble es un "acuerdo entre partes" en el que el Estado no debe tener participación, por lo que se apela al "libre mercado" para que los propietarios e inmobiliarias ejerzan su negocio libremente y sin trabas.
De acuerdo al artículo 24 de la Ley 26.122, el eventual rechazo legislativo tiene efecto de "derogación", pero no implica ni la revocación ni la nulidad. Esto significa que los contratos firmados desde que entró en vigencia el DNU el día 29 de diciembre de 2023 son válidos y siguen vigentes en los términos en que se hayan pactado.
Efectos del DNU
Desde la perspectiva del Cofeci, el efecto del decreto en el mercado fue positivo. "Desde el primer momento en que se aprobó el DNU manifestamos y anticipamos que la situación cambiaría totalmente: la reacción de los propietarios hacia el DNU que impulsó el nuevo gobierno fue instantánea. La oferta de inmuebles en alquileres anuales creció considerablemente y los dueños que habían optado por volcar sus propiedades al alquiler temporario volvieron al alquiler anual. Los colegios profesionales del país nucleados en nuestra institución federal destacan que los valores se están ajustando a la demanda, y eso es sumamente positivo para todas las partes", evaluó Manzotti.
En la misma línea, Lucas Bergo, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic), apuntó: "Luego de la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU, podemos afirmar como resultado de manera empírica un aumento exponencial en la oferta de inmuebles y una tendencia de baja de precios. Mediante esta observación técnica, es simple entender que ante una vuelta de la normativa anterior los resultados serían los contrarios; nuevamente, baja de oferta traducida en aumento de los precios".
En ese contexto, Cacic remarca que durante 2023 con la vigencia de la Ley 27551 los valores de los alquileres subieron muy por arriba de la inflación, lo que se combinó con una crisis habitacional sin procedentes, desabastecimiento de unidades en alquiler, prórrogas de contratos de 3 a 6 meses y el crecimiento de un mercado informal y sin seguridad jurídica.
Perjuicios potenciales
Desde la presidencia del Colegio de Profesionales Inmobiliarios (CPI), Alejandro Hadrowa subrayó: "Una derogación del decreto 70/23 sería negativa para el sector, debido a que se volvería a la situación que se vivió durante los 3 años y medio anteriores con la entrada en vigencia de la Ley 27551 y luego la 27737. En especial, esta última generó muchas complicaciones para la actividad, la más importante de las cuales fue el plazo de 3 años, que ocasionó la disconformidad de los propietarios ante contratos tan largos. Además, se sumaba el índice de actualización. Por lo que pudimos relevar durante los 2 meses y medio en que rigió la 27737, en un contexto de alta inflación actualizar por un índice muy bajo provoca descontento en el propietario y el retiro de inmuebles del mercado".
Según las estadísticas del CPI, pos DNU la oferta de inmuebles para alquiler se incrementó 130% y los precios de los nuevos contratos se están cerrando por debajo de la inflación. Eso dinamizó a la actividad, por lo que una caída del decreto podría paralizar el mercado a la espera de lo que puede pasar.
Matices, según Inquilinos Agrupados
Recientemente, la organización Inquilinos Agrupados realizó una segunda encuesta entre inquilinos a nivel país (la primera se relevó en enero pasado) para medir las consecuencias del DNU 70/2023 que desreguló el mercado.
Gervasio Muñoz, referente de la organización, opinó: "La desregulación de alquileres de viviendas se tradujo en mayores transferencias desde los sectores de inquilinos a los propietarios, y todo el discurso de la falta de oferta se cae cuando aumenta la oferta, pero también aumentan los precios. En Argentina no hay ninguna regla para alquilar viviendas. Cualquier cosa que te proponga la inmobiliaria es legal. La Ley de Alquileres fue la más democrática de todas las leyes. Fue debatida varias veces en el Congreso y contó con la voz de los inquilinos, propietarios y corredores inmobiliarios".