Gabriel Santamarina
Desde 2018 y 2019, los centros comerciales han sido el 'patito feo' dentro de las diferentes clases de activos inmobiliarios. El motivo, el auge del comercio electrónico y, posteriormente, el estallido de la pandemia que les obligó a echar el cierre o convivir con importantes restricciones durante varios meses. Sin embargo, con el paso de los meses, sus afluencias y ventas se han recuperado de la covid-19, al contrario que sus cifras de inversión, que cerraron en 2023 con uno de los datos más bajos de la serie histórica. En los últimos meses, la tendencia se ha dado la vuelta y las compraventas de centros comerciales han irrumpido con fuerza en la actualidad inmobiliaria.
Para analizar el sector de los centros comerciales hay que diferenciar su funcionamiento, entendido como sus fundamentales, y la inversión, el volumen de transacciones de activos. A nivel fundamental, según datos de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), las cifras son casi récord: en 2023, registraron unas afluencias de 1.840 millones de visitas, alrededor de un 8% inferiores a antes de la pandemia, pero las ventas fueron un 13% superiores, alcanzando los 52.050 millones de euros. Por el contrario, la inversión apenas alcanzó los 300 millones, un 63% por debajo de la media histórica (2008-2023), según datos de Cushman & Wakefield.
Sin embargo, en el primer trimestre de 2024, según datos de la misma consultora, la inversión en activos comerciales se ha recuperado sustancialmente, con respecto a los trimestres anteriores. Solo entre enero y marzo se han comprado y vendido más centros comerciales que en todo 2023, cerrando el trimestre con una cifra acumulada de 430 millones de euros. "Las subidas de los tipos de interés han afectado mucho a sectores como las oficinas y la logística. Sin embargo, los activos comerciales ofrecen buenos retornos. Esto, sumado a que los vendedores están reajustando sus precios, ha ayudado a que se empiecen a cerrar transacciones", explica Yola Camacho, socia de Capital Markets de Cushman & Wakefield.
En esta misma línea, Augusto Lobo, director de Capital Markets Retail de JLL, añade: "El mercado de los centros comerciales está en un momento óptimo porque los inversores son conscientes de que estos activos ofrecen una ratio entre riesgo y rentabilidad muy atractiva y de que estamos ante una ventana de oportunidad limitada para poder beneficiarse de estas condiciones. Desde principios de año, se ha registrado un notable interés por parte de los inversores en esta tipología de activos, acompañado de un aumento en la cantidad de producto en el mercado en comparación con años anteriores. Se espera que el interés por estos activos siga en aumento, como consecuencia de su buena performance operativa".
¿Qué inversores sondean la compra de activos?
Steven Weaving, director ejecutivo de RPE Capital Markets, divide en dos los perfiles activos en el mercado: "Hay un perfil que está buscando obtener retornos a través del crecimiento de valor (core +), mientras que el otro persigue mayor nivel de revalorización, ejecutando ampliaciones o comprando a precios interesantes (value-add)". David Hurtado, socio responsable de transacciones inmobiliarias de KPMG, apunta que algunos fondos que hace tres o cuatro años "no se planteaban" comprar centros comerciales comienzan a analizar determinadas operaciones. "Ven que puede ser un buen momento para entrar en activos con un buen retorno", destaca.
Uno de los fondos más activos, ya no en 2024, que también, sino en los últimos años, son los de origen sudafricano. El pionero fue Vukile, que controla Castellana Properties, una de las principales compañías propietarias de centros comerciales en España, que, además, tiene una participación de más del 20% en Lar España, otro de los grandes dueños de esta clase de activos. A Vukile se le ha sumado Lighthouse Properties, que en septiembre de 2022 se constituyó como socimi después de adquirir el Centro Comercial Torrecárdenas, en Almería. Precisamente, este fondo, de la mano también de Resilient REIT, ha sido uno de los vehículos más activos en los últimos meses.
"El capital sudafricano tiene un gran 'expertis' en centros comerciales. Son activos muy complejos de entender y gestionar, pero en los que es posible crear mucho valor. Estos fondos ven que España, dentro de la Unión Europea, está teniendo un buen desempeño económico, con crecimiento en ventas. Además, están detectando una oportunidad porque el comercio online no ha crecido tanto como en otros países, además de que el clima invita a hacer más vida social fuera del hogar", detalla la socia de Capital Markets de Cushman & Wakefield.
Las ventas de Islazul y Salera, grandes operaciones
En los últimos meses, se han cerrado dos operaciones que, por su volumen, se han convertido en los primeros brotes verdes. Se trata de la compra de Henderson Park y Eurofund del Centro Comercial Islazul, en Madrid, a Nuveen Real Estate por 230-240 millones de euros y la adquisición de Lighthouse Properties y Resilient REIT de Salera, en Castellón, por una cifra ligeramente superior a los 171 millones. Steven Weaving contextualiza estas operaciones: "Son transacciones que empezaron a diseñarse antes del verano de 2023. Cerrar una operación lleva alrededor de seis meses, pero hay mucha actividad y mucho interés en este momento".
Además de estas dos operaciones, en los últimos seis meses, se han cerrado otras de menor importe: la compra por parte también de Lighthouse del Centro Comercial H2O, en Rivas-Vaciamadrid, por 121 millones; la adquisición por parte de Cojab de un porfolio de tres activos El Mirador, en Cuenca, Alzamora, en Alicante, y Odeón de Narón, en Ferrol, por 60-70 millones; y el Centro Comercial Equinoccio, en Majadahonda, que compró Atitlan al gigante Unibail-Rodamco-Westfield por más de 30 millones.
En el contexto macroeconómico, el consenso de mercado sitúa las rentabilidades exigidas en la compra de un centro comercial (yield) entre el 7,5% y el 8,5%, en activos bien ubicados y con niveles altos de ocupación. En el caso de activos en la periferia de grandes ciudades o en capitales de provincia, los retornos exigidos suben hasta alrededor del 10%, mientras que los mejores activos pueden llegar a transaccionarse por debajo del 7%.
¿Qué pasará en los próximos meses?
El mercado de los centros comerciales ha cambiado en los últimos años, con respecto a lo que era antes del estallido de la burbuja financiera. "Hace 15 años, un fondo de Londres compraba un activo y lo vendía seis años después. Ese perfil ha cambiado. Los centros ya no se ven como activo refugio, sino un activo con rentabilidades altas y con una gestión más activa", resume Carlos Bardavío, socio responsable de Real Estate de KPMG. Los dos socios de la 'big four' creen que el volumen de inversión en 2023 se situará en el entorno de los 900 y los 1.000 millones de euros, porque ven difícil que se transaccione algún gran activo que distorsione la estadística, como fue en el pasado Puerto Venecia o Xanadú.
Por su parte, Steven Weaving cree que se podrán superar los 1.000 millones en transacciones antes de final de año. "Creemos que el retorno de los centros puede reducirse, en línea con los costes de financiación y riesgo. No hay miles de inversores dispuestos a comprar, pero hay suficiente interés para activos concretos", explica el directivo. Yola Camacho consideraría que podrían llegarse a rozar niveles de 2020, cuando se registraron inversiones por alrededor de 1.000 millones: "Llegar a niveles de 2020, que fue un año inusual, con dos operaciones que se cerraron antes de la pandemia y condicionaron el año, depende de que se cierre alguna transacciones importante".
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