Bajan precios de alquiler de oficinas para retener a empresas inquilinas
Las estrategias de los propietarios para retener a las empresas inquilinas, en un mercado con más oficinas vacías
El mercado de oficinas se acomoda, muy lentamente, al cambio de gobierno. La demanda de alquileres se mantuvo prácticamente estable pero se sumaron nuevas edificios al mercado, por lo que hay grandes espacios corporativos vacíos. Ante esto, los precios empiezan a mostrar bajas en el primer trimestre con una estrategia clara: tratar de retener a los inquilinos que hoy optan por reducir espacios o sumarse al sistema de coworking.
"Tenemos casos en donde empresas de tecnología decidieron renovarsus contratos de alquiler en el comienzo del año, pero solo con la condición de una baja en los precios. En general esto sucede en la Zona Norte, donde la demanda es más alta, pero también la oferta es muy amplia", explicaron en Newmark, inmobiliaria dedicada a la comercialización de oficinas.
Hay que tener en cuenta que los valores de los alquileres se pactan en dólar BNA pero se pagan en pesos. Es decir que en diciembre con la fuerte suba del dólar - que pasó de $ 350 a $ 800-tras la medida del Ministro de Economía, Luis Caputo- los precios en pesos se duplicaron.
La disponibilidad de oficinas -vacancia, termino técnico que se usa en el mercado- hoy está en un 18,8%, según el informe de CBRE Argentina, empresa inmobiliaria dedicada al mercado corporativo. Se trata de un número muy elevado comparado a 2023. Y es que el índice actual es 2,3 puntos porcentuales por encima de los valores registrados en el mismo trimestre del año anterior.
Desde fines del año pasado comenzó a darse un fuerte cambio de tendencia en el mercado corporativo que hoy se afianza aún más. "Las empresas buscan achicar sus espacios. Toman menos metros cuadrados porque la mayoría conserva un sistema híbrido que combina home-office y presencial", agregó Martín Potito, director de la división de oficinas de L.J. Ramos.
Otro de los fenómenos que no ayudan al mercado es el crecimiento del co-working. "A partir de la pandemia muchas empresas decidieron liberar sus espacios y sumarse al sistema de co-working. Alquilan una oficina una vez por semana y les resulta más atractivo que tener un contrato convencional. Además se adapta a la necesidad del nuevo trabajador", explicó por su parte, Uri Iskin, CEO y co-fundador de HIT, compañía de coworking que tiene una ocupación superior al 90% con más de 500 empresas como clientes, de las cuales el 80% son corporativas.
"Nos inclinamos por edificios, sobre todo en el corredor norte y apostamos por los espacios comunes que hoy son los más solicitados", dijo Iskin.
Los precios bajan
Con respecto a los precios, en el primer trimestre del año las rentas se comprimieron un 1,2% en relación al trimestre anterior, según datos del informe de CBRE. Si bien el número parece poco, hay que tener en cuenta que la inflación acumulada en los últimos tres meses fue del 51,6 por ciento.
El precio promedio para las oficinas Clase A/A+ de enero a marzo fue de u$s 23,38 por metro cuadrado (m2) por mes. Un dato interesante que confirma la tendencia es que todas las zonas mostraron un descenso en los valores de renta pedidos.
"El momento de transición que atraviesa el mercado mientras se adapta a las nuevas medidas económicas, podría estar demorando la reactivación de la demanda, que permanece a la espera de un entorno más previsible para realizar movimientos corporativos", explicó Karina Longo, Research Manager de CBRE.
Y agregó; "hoy existe un posible reajuste no sólo para intentar capturar la demanda, sino también para hacer frente a la primera devaluación del dólar oficial, cuyo valor es tomado como referencia para el pago de los alquileres".
En ese sentido, como ejemplo claro está el submercado de 9 de Julio que en el último trimestre de 2023 "experimentó una disminución de 9,52% en su precio, tras llegar a los u$s 19 m2 por mes en el último trimestre del año", agregó Potito.
Espacios disponibles
Uno de los principales problemas del mercado corporativo es que se siguen sumando espacios libres de oficinas pero la demanda está en stand by. Esto genera un superstock pero que se traduce en una baja en los precios.
"Hay un incremento en la vacancia en el último trimestre. Esto se da porque se sumaron nuevos metros cuadrados al mercado con Libertador Hub. Lo que generó un impacto en el precio pedido en el segmento clase A", explicó por su parte, Juan Querol ,broker de cushman & Wakefield.
Es que al crecer la demanda y la oferta mantenerse en stand by los propietarios de las oficinas se vieron obligados a bajar los precios para atraer y mantener a las empresas.
Según los datos relevados por Newmark, la zona de GBA Libertador presentó una suba del 3,5% respecto a los espacios corporativos libres del trimestre anterior, mientras que el resto de los submercados mantuvieron cierta estabilidad. Por su parte, la zona del microcentro continúa mostrando los mayores valores de vacancia.