Carlos Mazón, presidente de la Generalitat Valencianana, incidió durante la presentación del plan 'Viu Comunitat Valenciana' que su bandera de la Vivienda no es casual que forme parte de la consellería que también tiene las competencias de Servicios Sociales e Igualdad. Susana Camarero, la titular de esta cartera, es la responsable de que el derecho constitucional se convierta en una realidad. Ningún actor implicado para que el gran objetivo de la vivienda de Mazón se materialice manifiesta oposición al proyecto.
El plan gusta a promotores y entidades financieras mientras indican que a la letra le faltan números. Para empezar, un aval del 20% para cubrir el porcentaje que no financia al banca cuando cumple con la recomendación del Banco de España de que la hipoteca no supere el 80% del valor de compra de la vivienda habitual.
Antonio Olmedo, presidente de los promotores valencianos, tiene claro el diagnóstico. «Estamos ante un buen plan y ahora hay que desarrollarlo», afirma. La petición es clara: «A la financiación por parte de la banca, hay que añadir al IVF para que se financie el 100% de la vivienda. Hace falta apoyo financiero y fiscal», apunta Olmedo.
El segundo respaldo ya es una realidad en la Comunitat Valenciana en la medida de que Mazón ya dió un notable empujón a la fiscalidad del inmobiliario, especialmente en lo referente al grupo de los menores de 35 años. Este apoyo, que certifica que el plan presentado ayer no es el primer paso en impulsar la vivienda, tiene en el respaldo financiero su siguiente barrera que superar.
«Ha presentado Mazón el plan sin tener firmado un acuerdo con la banca», certifica uno de los Ibex-35, que, a reglón seguido, afirma: «Esto no significa que no vaya a tener nuestro respaldo. Lo hablaremos y llegaremos a un acuerdo«.
Fuentes del mercado certifican «no nos consta que existan negociaciones» para establecer condiciones de los préstamos. De momento, sólo acercamientos. Llamadas. Consultas. El objetivo está definido y ahora falta redactarlo, comentan los que ayer estuvieron en la presentación del plan.
Fuentes financieras apuntan que el plan presentado por Mazón, que consideran atinado, tiene unos requerimientos financieros muy distintos a la promoción de vivienda habitual. "Habrá financiación bancaria en las hipotecas finalistas pero todo lo que se quiere hacer de alquiler puede tener muchos más actores como son los family office o los fondos de inversión", apuntan.
Aquí hay multitud de puntos de vista. Hay promotores que consideran que los proyectos más interesantes provocarán la llegada de grandes actores que se beneficiarán de su músculo financiero. La postura del presidente de los promotores valencianos es que el empresario local tiene la misma capacidad o más que los grandes fondos de inversión para ejecutar proyectos especialmente en las localidades más pequeñas (Mazón marcó ayer un límite mínimo de poblaciones de 10.000 habitantes).
Uno de los promotores con mayor solera, experiencia en VPO y, en concreto, de alquiler, deja sobre la mesa una clave para el desarrollo del plan de Mazón: «Lo fundamental es que los suelos estén ubicados en sitios donde la gente quiera vivir». Parece una obviedad pero el empresario marca que será la demanda y no la política la que determinará si los proyectos que se presentan al plan 'Viu Comunitat Valenciana' tienen sentido o no.
A falta de desarrollar los detalles, el plan de Mazón habla de vivienda en propiedad y en alquiler. La primera opción se ve más factible que la segunda porque los ratios de rentabilidad en el arrendamiento ofrecen más dudas. Para empezar, la forma de financiar el alquiler asequible es distinta a la de la compra asequible.
Diferencia entre compra y alquiler
«La compra de vivienda se trata como una hipoteca mientras que un proyecto de alquiler se analiza como un proyecto industrial. No supone ningún problema que sea un alquiler. Se puede hacer pero no es lo mismo tener de garantía un inmueble que una concesión", explican los que al final dan al botón de que un proyecto se haga o no.
Otra de las diferencias sustanciales que van a tener las operaciones inmobiliarias es que el suelo, cuya financiación ha sido históricamente una parte fundamental de los proyectos de viviendas, ahora deja de ser un coste para el empresario al apostarse con las permutas.
El modelo planteado por la consellera de Vivienda, Susana Camarero, al obtener de los ayuntamientos la cesión de suelo final provoca que la financiación del promotor se limite a lo necesario para la construcción de la vivienda sin asumir el riesgo del suelo. Otra tema es si los bancos exigen un 50% de preventas para dar el crédito promotor o si sitúan el nivel en el 60%. Algunos promotores aseguran que es ahora el estándar bancario de moda se ha elevado.
Al margen de los requisitos que pueda poner Santander, BBVA, Caixabank o Sabadell, entre otros, la apuesta por las permutas ha gustado mucho a los promotores. Se quitan una losa, reducen su riesgo y aumentan su apetito. La única crítica que ayer los promotores pusieron firmemente encima de la mesa fue el alcance del plan. Algunos lo llamaron «insuficiente». Olmedo le dijo a Mazón que por qué proponía 10.000 viviendas y no elevaba la cifra a 12.000.
Otros, más conservadores, comentaban: «Ya está bien si empezamos. ¿Sabes cuándo va a empezar la primera obra? Cuanto antes, mejor». La reacción es absolutamente antógonica a la que provocó Podemos (llamada 'Valencia en Comú') en 2015 cuando asumió las competencias de vivienda cuyos resultados continúan en la esfera de lo intangible pese a que, por ejemplo, en los primeros presupuestos del Ayuntamiento de Valencia en los que participó llegó a poner en riesgo los presupuestos de Ribó si no le adjudicaban una partida de 1,2 millones, asignación que acabó desierta por ser incapaz de entenderse los podemitas con bancos y fondos de inversión para hacer políticas de vivienda.