La mayor recesión en décadas, subidas de tipos de interés históricas, pérdida de poder adquisitivo... y todo en cosa de tres o cuatro años. Con esos ingredientes cualquiera habría apostado a que el precio de la vivienda habría sufrido, al menos, algún tipo de corrección o volatilidad. Sin embargo, el inmobiliario español se ha convertido en uno de los activos que ha presentado un comportamiento más estable, dominado por una tendencia clara: las subidas de precios. Tal es la fortaleza de este sector que incluso bancos y casas de análisis extranjeros intentan buscar la explicación a estas subidas casi sin pausa del precio de la vivienda en España. Aunque no se pueden atribuir a un solo factor, parece que hay uno que está siendo clave y, probablemente, lo seguirá siendo en el futuro: la demografía.
Sin ir más lejos, el precio de la vivienda subió un 4% en 2023, un registro importante pero que queda por debajo del de 2022, cuando el precio de la vivienda creció un 7,4%, su mayor ritmo en 15 años. Afinando más los datos, los precios de la vivienda en España han subido un 5,2% desde el segundo trimestre de 2022, justo antes de que el Banco Central Europeo (BCE) comenzara su vertiginoso ciclo de alzas de los tipos de interés hasta los 450 puntos básicos de endurecimiento. En ese periodo, los precios de la vivienda en el conjunto de la zona euro han caído un 2,1% y han disminuido hasta un 12,6% en Alemania.
Si este 2024, como todo hace indicar, el precio de la vivienda se anota una nueva subida, ya serán 10 años consecutivos de alzas, una tendencia que contrasta con la de otras economías avanzadas, donde las subidas de tipos han hecho descarrilar las subidas de precios de la vivienda. El punto de partida de la vivienda en España era diferente, puesto que los niveles de sobrevaloración se encontraban en un punto más bajo tras la crisis sufrida entre 2008 y 2013. Más allá de esta hipótesis, todo hace indicar que el crecimiento de la población (sobre todo en las zonas donde de mayor demanda de vivienda y que ya se encontraban tensionadas) está empujando el precio de los inmuebles.
Judith Montoriol, lead economist en CaixaBank Research, explica en una nota publicada recientemente que "el crecimiento poblacional ha sido uno de los factores principales que ha impulsado la demanda de vivienda en España en los últimos trimestres y ha desempeñado un papel fundamental en el sostenimiento del precio de la vivienda en un contexto de endurecimiento de las condiciones de financiación". Los expertos del banco catalán han hallado que, en este ciclo inmobiliario, la relación entre crecimiento demográfico y precio de la vivienda se ha agudizado ante la rigidez de la oferta (apenas se construye vivienda nueva).
Aunque suene paradójico, dentro del invierno demográfico que vive España, la población no para de crecer. Una mayor esperanza de vida se une los flujos netos de migración que han llevado a que la población alcance los 48,592 millones de habitantes, alrededor de 1,2 millones más que en 2021. La cuestión más llamativa es que los nuevos máximos históricos se deben a las personas nacidas en el extranjero. España tiene ya más de 8,5 millones de nacidos en el exterior.
Desde CaixaBank añaden que, además, la población que ha llegado a España tiene un perfil de edad, formación y origen que ha facilitado su rápida incorporación al mercado laboral. "Así, el número de personas extranjeras ocupadas ha aumentado en 574.000 personas entre el cuarto trimestre de 2021 y el cuarto trimestre 2023, lo que representa el 54% del incremento de los ocupados en este periodo. Estos trabajadores proceden mayoritariamente de América Latina (53%), aunque los flujos de los países europeos también son relevantes (20% de la Unión Europea y 15% del resto de Europa). Por lo que respecta al nivel de formación de la población inmigrante, cabe señalar que es más elevado de lo que se suele imaginar: el 62% del incremento de población extranjera en 2022-2023 contaba con educación secundaria y el 23%, con educación superior. Solamente un 15% tenía un nivel de formación bajo (con estudios primarios o inferior), un porcentaje similar al de la población española de 16 años o más".
La cuestión es que esta población está llegando a las zonas donde hay un mayor déficit de vivienda y donde el mercado inmobiliario ya se encuentra tensionado: son las dos grandes zonas metropolitanas las que aglutinan el mayor incremento de población. La Comunidad de Madrid, con 226.000 personas, el 22,1% del total, copa el ranking de regiones receptoras, tanto de población extranjera (+163.500) como de nacionalidad española (+62.700). Le sigue la provincia de Barcelona, con el 16,9% del incremento de población total. Los flujos de extranjeros en Barcelona (+163.000) son prácticamente idénticos a los de la Comunidad de Madrid, pero el incremento de población de nacionalidad española es menor (+10.500), según revela Montoriol en el informe de CaixaBank Research.
En la misma línea se manifestaba este lunes, Pablo Hernández de Cos, gobernador del Banco de España, en un discurso sobre el mercado inmobiliario español: "Los flujos migratorios del exterior impulsan la demanda de vivienda residencial que tiende a concentrarse en las principales áreas urbanas, con un notable dinamismo en sus periferias". De este modo, con los datos que maneja del BdE se puede concluir que los municipios con mayores aumentos acumulados de la población han registrado incrementos más acentuados de los precios de venta y de alquiler de vivienda, "apuntando a la rigidez de la oferta para absorber el impulso de la demanda". No siempre, una demanda sólida desemboca en precios más altos (hay que tener en cuenta el lado de la oferta). Pero en este ciclo, la demanda se ha mantenido sana, mientras que la oferta no está y, por ahora, tampoco se espera que llegue.
No hay vivienda para tantos hogares
De una forma sencilla, los números no salen. Mientras que en 2023 se terminaron 80.000 viviendas (según los datos oficiales), se calcula que los hogares están creciendo por encima de los 200.000 por año: "La creación neta de hogares hasta 2023 se sitúa por encima de la producción de vivienda nueva, dando lugar a un déficit actual de unas 375.000 viviendas y que alcanzará unas 600.000 viviendas en 2025, concentrado en las CCAA con mayor actividad económica y turística", sentencia Pablo Hernández de Cos.
En el Informe Anual de 2023 publicado la semana pasada, el Banco de España recoge ese déficit de 600.000 viviendas y lo explica, entre otros motivos, por la falta de suelo para construir, concentrándose el fenómeno en cinco provincias del país: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante. Otros motivos que explican la falta de viviendas, según el informe, son el incremento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, el progresivo envejecimiento de los ocupados en la construcción y el déficit de formación profesional, así como la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano.
Montoriol aporta aún más claridad a este desequilibrio que sufre el mercado de la vivienda en determinadas zonas de España: "El precio de la vivienda en España ha crecido con más vigor en las provincias donde más ha aumentado la población. Esta relación no sorprende, puesto que la demanda es el principal factor que determina el precio de la vivienda en un mercado en el que la oferta es rígida a corto plazo. En todo caso, la fuerte relación positiva entre estas dos variables permite corroborar que las dinámicas demográficas son un factor clave de la evolución del precio de la vivienda en el actual ciclo inmobiliario", sentencia la experta.
Con permiso de la demografía, Adrian Prettejohn, economista para Europa de Capital Economics, destaca el importante papel de la asequibilidad en lo que está ocurriendo en España: "La principal razón por la que los precios de la vivienda han ido tan bien es que, en comparación con su media a largo plazo, las casas eran bastante asequibles cuando el BCE empezó a endurecer su política monetaria". En España, la asequibilidad estaba por debajo de su media a largo plazo a mediados de 2022 porque el país experimentó una de las correcciones más severas en los precios de la vivienda tras la crisis financiera. A finales de 2022, los precios seguían por debajo de su máximo de 2007, aunque en ese tiempo los ingresos nominales habían crecido considerablemente, con lo que la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos seguía en un nivel bajo.
"El fuerte crecimiento del PIB español, junto con una caída significativa del desempleo, que también ha caído más rápido en España que en otras economías importantes de la eurozona desde 2015, también ha impulsado la demanda de vivienda. Otro factor que contribuye es la visión optimista de los españoles sobre el mercado inmobiliario", vienen argumentando desde hace meses en el servicio de estudios del banco holandés.
Desde ING también llaman la atención sobre la poca obra nueva que hay en España, algo similar a lo que ocurre en Italia, y ponen cifras: "En España e Italia, la tasa de nuevas viviendas es baja (inferior al 0,3% anual). Esto puede deberse a muchos problemas, como los largos procedimientos de obtención de permisos o las deficiencias financieras. Sin embargo, mantiene escasos los mercados locales de la vivienda en España e Italia".
En Capital Economics añaden otro factor importante para demanda más allá del aumento poblacional y la asequibilidad: la fuerte demanda de inmuebles por parte de no residentes desde la reapertura de la economía tras la pandemia. Según el Colegio de Registradores, los no residentes fueron responsables de más del 15% de las compras de vivienda en 2023, lo que supone la proporción más alta de los últimos 10 años. "España es un lugar codiciado por compradores internacionales, especialmente del Reino Unido y el norte de Europa, lo que impulsa la demanda de vivienda", señalaba ya el año pasado Wouter Thierie, de ING.
Además, las comunidades autónomas que registraron un porcentaje de compra de vivienda por parte de no residentes superior a la media nacional también han experimentado grandes subidas del precio de la vivienda desde antes de la pandemia. Estas regiones también son, en general, más populares entre los turistas y, de hecho, existe cierta correlación entre las subidas del precio de la vivienda desde el cuarto trimestre de 2019 y el aumento de huéspedes de hoteles desde 2019, apostilla el economista.