Las entidades financieras confían en una moderación de los tipos a partir de junio y se preparan ya para una "guerra hipotecaria", así lo alertan en último estudio elaborado por Trioteca, empresa especializada en la búsqueda y contratación de hipotecas en España.
"Las entidades financieras dan por supuesta una bajada de tipos próxima, y se adelantan a ella, encendiendo la chispa de una futura guerra hipotecaria", explica el Director General de Trioteca, Ricard Garriga, que asegura que tras un 2023 difícil para el sector hipotecario, en 2024 es imprescindible recuperar la contratación de financiación. El comprador se verá muy beneficiado de este escenario".
Concretamente, el experto apunta que según su experiencia, los préstamos hipotecarios que concede la banca en aplican ya "condiciones mucho más ventajosas de lo que se publicita y están llegando al 2,4% o 2,5% de tipo fijo, por debajo del precio oficial del dinero".
El informe apunta que durante el primer trimestre del año el valor medio de compraventa sobre el que se solicita una hipoteca se ha situado en 239.667 euros, lo que significa un crecimiento del 22,31% frente al trimestre anterior.
Este incremento se debe, según Garriga a que "en 2023 las entidades firmaron un 19% menos de hipotecas que en el año anterior. Y es que, ante la subida de tipos, aplicaron un filtro más exigente, haciendo que la demanda se desplazase principalmente a la clase media-alta y alta. Por ello, aunque no existe un aumento significativo de operaciones, sí vemos un aumento trimestral del precio medio de la vivienda".
El directivo añade que "perfiles con ahorros que buscaban una inversión segura en 2022, con tipos alrededor del 1%, preferían no destinar tanto ahorro a la compra; y ahora con el aumento de tipos, estos perfiles con alto poder adquisitivo, aumentan la entrada que aportan para disminuir el nominal y pagar menos intereses".
Si el precio de la vivienda financiada se situó en marzo en 240.000 euros, el valor nominal alcanzó los 157.000 euros, el dato más alto de lo que va de 2024 (146.000 euros en febrero y 149.000 en enero). En términos trimestrales, sin embargo, si bien el precio de la vivienda media experimenta un gran crecimiento, el nominal se mantiene (150.667 euros en el primer trimestre de 2024 frente a los 150.882 euros en el cuarto trimestre de 2023). "Esto nos muestra que los compradores cada vez solicitan un porcentaje de financiación más bajo, aportando más ahorro a la compra", argumentan desde Trioteca.
El perfil del hipotecado en España
Según refleja el último CET, en marzo aumentó la contratación de hipotecas por parte de asalariados, autónomos, pensionistas y empresarios, en detrimento de los funcionarios y las personas en paro. Así, el perfil del solicitante de hipotecas en el primer trimestre del año es un asalariado (65,60%) de 39 años.
"Otro dato que merece la pena destacar es la recuperación de la obra nueva, que, tras un largo periodo a la baja, ante la falta de permisos de obra, mano de obra cualificada y el encarecimiento de los materiales, creció más de dos puntos en términos trimestrales, pasando del 1,98% en el último trimestre del año pasado al 4,09% este primero de 2024", comenta Garriga.
Este mes de marzo, la segunda mano representó el 92,72% de las viviendas adquiridas, mientras que la obra nueva se situó en el 7,28%, un aumento significativo respecto a febrero, cuando a penas reflejaba el 2,87% del total.
El tipo mixto sigue ganando terreno
Las hipotecas mixtas, uno de los productos estrella dentro del mercado hipotecario actual, han cerrado el trimestre con una media del 2,48% en el periodo fijo y del Eur +0,62% en el variable, lo que supone un retroceso respecto al trimestre anterior (2,57% y Eur +0,68%). Este descenso se extiende a todos los tipos de interés, siendo especialmente significativo el registrado en el fijo (3,05% en el cuarto trimestre de 2024 vs. 2,86 en el primer trimestre de 2024).
"Ya mencionamos a principios de año que 2024 no sería el fin de las hipotecas mixtas, sino la recuperación de las fijas. Actualmente ambos productos hipotecarios se reparten el mercado casi de forma equitativa, porque algunas entidades apuestan por mejorar sus ofertas a tipo mixto, y otras se decantan por el tipo fijo", explica Ricard Garriga. Y es que, pese al aumento notable de las solicitudes a tipo fijo en marzo, la media trimestral de hipotecas firmadas sigue siendo casi equitativa, con el 48,07% de las hipotecas firmadas a tipo fijo y el 50,51% a tipo mixto, siendo el variable muy residual (1,42%).
"La decisión final depende del contratante. Algunos prefieren la seguridad que les da el tipo fijo, aunque suponga un TIN más alto. Otros, no quieren perder la oportunidad de aprovechar futuros descensos del Euríbor, lo que, unido a un TIN más bajo en el periodo fijo, les lleva a decantarse por las hipotecas mixtas. Es cuestión de necesidades y prioridades y de que nuestra hipoteca se ajuste a nosotros, y no al revés", explican.