La llegada creciente de extranjeros no residentes que vienen a España para comprar vivienda es uno de los factores que está disparando los precios en el país, tanto en compra como en alquiler. Así de claro lo apunta el último informe anual del Banco de España, que asegura que el peso de estos compradores en el total de operaciones anuales ha crecido notablemente en los últimos años y además pagan precios más caros.
Los extranjeros -tanto residentes como no residentes- acapararon el 19,3% de las compraventas en 2023, con 125.000 transacciones. Si bien fue en 2022 cuando registraron un máximo histórico, haciéndose con las llaves de 134.000 viviendas en España. Estas cifras están muy por encima de la presencia que tenían en pleno boom inmobiliario, cuando apenas representaban un 7% de las transacciones.
Además de estar protagonizando un mayor número de compraventas, el informe de la entidad liderada por Pablo Hernández de Cos, gobernador del Banco de España, apunta a que estos compradores cierran operaciones a un precio superior. Concretamente, un 62,5% por encima de lo que pagan los residentes de media.
Así, explica que mientras los extranjeros adquirieron viviendas a un precio medio de 2.600 euros por metro cuadrado durante el primer semestre de 2023, los residentes pagaron a una media de 1.600 euros por metro cuadrado. "Esta demanda se caracteriza por disponer de un elevado poder adquisitivo en términos relativos", apunta el Banco de España.
La advertencia del regulador financiero es una realidad que se palpa a diario en mercados como Madrid. Andrea y Javier, una pareja que ronda los 40 años, lleva tres meses a la caza de una vivienda de más de medio millón de euros en la zona centro de Madrid. Cuentan con la financiación necesaria pero, además de la escasa oferta, se están encontrando con que su principal competidor a la hora de adquirir una vivienda de estas características son perfiles de compradores extranjeros.
"La primera vivienda por la que hicimos una oferta en firme terminó en manos de un inversor americano", explica la pareja a este medio. "Los otros dos pisos que nos interesaban los han comprado finalmente un británico, que también lo quería para invertir, y el otro un pianista de Nueva York. En ambos casos realizaron ofertas más elevadas que las nuestras".
En el mercado residencial que se mueve entre los 500.000 y 600.000 euros "hay que tomar decisiones con gran celeridad", asegura el agente inmobiliario que trabaja para la pareja. "Estos inmuebles tienen una comercialización muy rápida, hasta el punto de haberse incrementado sus ventas un 100% en los últimos meses", detalla.
Alquiler de temporada
El Banco de España señala además, que los extranjeros no residentes tienen un papel relevante en el auge del alquiler turístico y el alquiler de temporada, "que estaría disminuyendo el uso residencial de la vivienda en determinadas zonas y, de ese modo, contribuyendo al aumento de los alquileres en zonas tensionadas".
Esta tendencia se ha intensificado en España con la entrada en vigor en mayo de 2023 de la ley de vivienda, si bien estos movimientos empezaron a producirse ya antes al calor de la inseguridad jurídica que se generó en torno a esta controvertida normativa. Así, los propietarios se han refugiado en esta modalidad de arrendamiento para evitar la regulación de precios o las prórrogas extraordinarias de contratos que contempla la norma.
Concretamente, según los datos que maneja Idealista, la oferta del alquiler permanente bajó un 15% en el primer trimestre del año, mientras que el de temporada creció un 56%, por lo que ya supone el 11% del total de las casas ofertadas a nivel nacional.
Ante esta problemática, a finales de 2023, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana constituyó un grupo de trabajo para avanzar en una propuesta normativa que regule los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, habiéndose producido ya una primera reunión este mismo mes de abril.
Asimismo, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, explicó recientemente en una entrevista que el próximo mes va a "convocar a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos para abordar el alquiler turístico". "Tendremos que intervenir y limitar los pisos turísticos. No podemos mirar para otro lado porque esta actividad económica está afectando a un derecho constitucional", apuntó.
Algunas administraciones regionales o municipales ya han movido ficha en este aspecto, como es el caso del Ayuntamiento de Madrid. José Luis Martínez-Almeida anunció esta semana que el Ayuntamiento madrileño suspenderá de "inmediato" el otorgamiento de licencias nuevas para viviendas de uso turístico y que multiplicará las sanciones a los pisos turísticos ilegales, todo ello hasta que el Gobierno municipal apruebe definitivamente el nuevo plan urbanístico.
Precios récord
Según explica el informe del Banco de España la principal presión que llega por parte de los compradores foráneos se da en zonas turísticas, donde se registra una mayor proporción de sus operaciones sobre el total. "Circunstancia que se explica por la elevada demanda de segundas viviendas procedente de ciudadanos no residentes", apunta el supervisor encabezado por Hernández de Cos.
Concretamente, en el mercado de compraventa, "el peso más elevado de las adquisiciones de no residentes se observa en Islas Baleares, la Comunidad Valenciana y las Islas Canarias, con cifras situadas entre el 20% y el 25% del total de las operaciones de compraventa en 2023", detalla el informe.
Las estadísticas del Consejo General del Notariado también confirman el interés -en cuanto a operaciones y precios- que el mercado inmobiliario español despierta entre los extranjeros no residentes, que pagan por sus casas más que la media. De hecho, los precios alcanzaron niveles récord a cierre de 2023.
En concreto, desembolsaron una media de 2.715 euros por metro cuadrado, un 6,1% interanual más. El resultado está por encima de los importes que pagaron los extranjeros residentes (1.720 euros/m2) y los nacionales (1.580 euros/m2). En el primer caso, los precios subieron un 3,1% en tasa anual, y en el segundo un 2,1%.En cuando al origen de los compradores foráneos que no viven en España, un nutrido grupo supera el precio medio que abonaron por sus viviendas.
Los que más dinero invierten son los chinos, con 3.902 euros/m2. Precisamente, ellos son los mayores beneficiarios de las Golden Visa que el Gobierno va a eliminar. Este visado dorado permite a los extranjeros no comunitarios obtener la residencia española a cambio de realizar una inversión inmobiliaria igual o superior a 500.000 euros o a través de una aportación significativa de capital en deuda. Después de los chinos se sitúan los colombianos (3.734 euros/m2), venezolanos (3.608 euros/m2) y ecuatorianos (3.608 euros/m2).
También superan la barrera de los 3.000 euros/m2 los compradores de Estados Unidos, Rusia, Suiza, Suecia, Argentina y Alemania. En cambio, los precios más modestos corresponden a los compradores de Bulgaria y Rumania, que no superan los 2.000 euros/m2, mientras que irlandeses, portugueses, belgas y franceses se mueven en el entorno de los 2.500 euros/m2.
Medidas
Desde el Banco de España recomiendan una serie de actuaciones futuras entre las que destaca la de "considerar y condicionar la aplicación de medidas restrictivas sobre las viviendas para uso no residencial a una evaluación global que tenga en cuenta tanto sus posibles efectos sobre la accesibilidad a la vivienda residencial como sobre la actividad económica".
En este sentido el organismo explica que "el incremento de la demanda de vivienda de no residentes y el auge del alquiler vacacional y de temporada están reduciendo las viviendas de uso residencial en determinadas áreas". Este es un fenómeno amplio a escala internacional y como resultado de este proceso, "en diversos países se han introducido limitaciones, recargos tributarios o eliminación de beneficios fiscales vinculados a las compras de vivienda por parte de extranjeros, o bien regulaciones que limitan el alquiler vacacional", explica la entidad.
Por otro lado, el informe hace una serie de recomendaciones para aumentar el stock de vivienda, entre las que resaltan impulsar el parque de vivienda público, lo que supondría incrementar en más de un 150% la producción anual media de viviendas registrada en España en los últimos años durante los próximos 10 años para alcanzar en torno a 1,5 millones de nuevas viviendas en alquiler social.
De igual manera sugiere fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler y pide impulsar la rehabilitación y cesión de viviendas, para lo que demanda acelerar la absorción de los fondos NextGen y valorar la idoneidad de establecer mecanismos e incentivos para la cesión de viviendas vacías.
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