En tiempos de incertidumbre, nada más perturbador que no tener la tranquilidad de contar con la vivienda propia. Es una deuda que se tiene con las nuevas generaciones que están muy lejos de poder aspirar a comprar la primera casa, como era el mandato de generaciones pasadas, de padres y abuelos que imponían como ley sagrada: asegurarse el techo propio. Lo cierto es que, comprar una propiedad en Argentina es una odisea, si no es directamente una total utopía.
En los casos que se intenta proyectar planes de compra con financiamiento, comienza el sinfín de requisitos, que en el grueso de las situaciones son de imposible cumplimiento. Según mostró el último relevamiento de la consultora Empiria, dirigida por Hernán Lacunza, en febrero de 2024 se reportó el nivel más bajo en 22 años en el otorgamiento de préstamos con destino a la vivienda. Ello desde que en 2002, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) comenzó a llevar registros estadísticos oficiales.
Las estimaciones fueron realizadas por Federico González Rouco, economista y especialista en acceso a la vivienda de Empiria Consultores. El analista remarcó en base a su informe: "En febrero, los créditos hipotecarios a personas físicas tuvieron el peor registro desde el inicio de la serie, salvo para abril de 2020, cuando comenzó la pandemia. Los USD 2,7 millones otorgados están muy lejos de los picos registrados entre 2017 y 2018, con un promedio de USD 500 millones mensuales explicado por los créditos UVA".
La comparación con el mercado internacional
"Desde el 2002 hasta acá, este fue el peor dato", remarcó el especialista. Además hizo un crudo paralelismo de la situación en Argentina con el mercado hipotecario estadounidense: para el mercado inmobiliario argentino "febrero fue uno de los mejores febreros de los últimos años (por los niveles de escrituración por ventas), pero esconde algo muy preocupante: solo un 4% (de las compras) fue con hipoteca. Y es un % que se mantiene", a la vez que agregó: "En Estados Unidos, el 80% de las compras fue financiada, especialmente entre los jóvenes".
Además profundizó el análisis: "Entre los de 25 y 43 años, el 96% financió la compra de su vivienda (en Estados Unidos), es decir, solo el 4% no financió. Acá (en Argentina) solo el 4% financió. Esto permite inferir que más del 40% de todas las compras han sido por alguien menor de 43 años, algo impensado en Argentina".
"A los jóvenes se les financia cerca del 90% del valor de la vivienda. El ahorro previo necesario es mínimo. La mayoría, casi el 90%, saca hipotecas con tasa fija (lo más cercano en Argentina es un UVA + tasa de interés fija). Además, 2 tercios son hipotecas tradicionales, pero más del 15% compró con garantía hipotecaria. Sería un avance enorme tener eso acá", remarcó González Rouco.
Si bien destacó que "Estados Unidos es, quizás, uno de los mercados hipotecarios más desarrollados, no es una comparación válida", el experto señaló que es un ejemplo acertado que "sirve para ver cuál debería ser el norte a seguir. Comprar zapatillas en cuotas y una vivienda al contado no tiene ningún sentido".
Argentina sin política de vivienda
"Lo que estamos viendo en febrero es consecuencia de lo que viene pasando hace años. Se corrió el crédito hipotecario de cualquier opción de política de vivienda. Hoy tampoco se sabe cuál va a ser el régimen para el crédito hipotecario", remarcó González Rouco a TN, marcando la total incertidumbre. A eso añadió: "Esto es un proceso. La Argentina desde 2019 viene cayendo y hoy estamos en el peor momento histórico. Eso es una situación macro y una falta de decisión política de tener al crédito hipotecario como política de acceso a la vivienda".
Para tener una comprensión más acabada de la gravedad de la situación, el informe de Empiria reveló datos comparativos concretos. Puntualmente, el experto remarcó: "2023 fue el peor año en términos de crédito hipotecario sobre la economía. Estamos hablando de 2,7 millones de dólares, que son 27 departamentos de USD 100.000 o un poco más de un departamento por provincia".
González Rouco, en su libro El Sueño de la Casa Propia, pone énfasis en la necesidad de impulsar la financiación para el acceso a la vivienda, para revertir un dato elocuente y alarmante: en la actualidad, "el 40% de las personas de entre 25 y 35 años aún vive con los padres o sus abuelos, sin poder emanciparse", señaló.
La casa: el sueño de muchos solo para pocos
El experto en temas de vivienda, en declaraciones radiales afirmó que la esperanza de tener una vivienda propia es un sueño para muy pocos: "Argentina hace mucho tiempo perdió la capacidad de que la casa propia sea algo accesible para la mayoría de las personas, solo lo puede realizar quién tenga muchos ahorros, herencia o ingresos muy altos para ir pagando mes a mes la cuota de un pozo por ejemplo."
"Si tu sueldo no te permite pagar la primera cuota del crédito no hay más conversación", dijo contundente. A su vez, derivado del problema de falta de crédito para la vivienda, se da el tema de las edificaciones deficitarias y sin ningún control ni normas de seguridad. "Muchas veces la autoconstrucción suele ser un problema porque la calidad de esa vivienda no termina siendo la mejor debido a que no tiene la tecnología de una construcción profesional", señaló a Radio Buenos Aires.
Panorama a futuro
"El gobierno anterior se ocupó de que el crédito hipotecario no fuera parte de las herramientas existentes", afirmó. Asimismo, González Rouco enfatizó en sus recientes declaraciones radiales: "Hoy no se está dando crédito. No hay país en el mundo que tenga tan poco crédito hipotecario como en Argentina". También destacó lo heterogéneo de la situación respecto de la vivienda: "Casi el 60% son propietarios de sus viviendas en el interior del país, mientras en las zonas urbanas siempre es menor ese porcentaje."
Según reporta la Fundación Tejido Urbano, entidad que promueve soluciones a los problemas habitacionales de Buenos Aires, "en la Argentina hay más de 3 millones de inquilinos". No obstante, el especialista aventuró un análisis positivo hacia futuro y remarcó que "dentro de 5 años la economía va a ser más estable, las condiciones de vivienda van a mejorar".
JL