Los departamentos de dos ambientes registran un récord histórico en la disponibilidad para alquilar y son, a la vez, la tipología que más se construye y que más se demanda
Tras la derogación de la Ley de Alquileres por medio del DNU, la oferta de propiedades en alquiler creció un 125% en tres meses, según datos de Zonaprop. Esta situación contrasta notablemente con los últimos cuatro años, caracterizados por una escasez de departamentos para alquilar en todos los barrios de la ciudad de Buenos Aires.
Desde el 29 de diciembre del 2023, con la regulación de los contratos de alquiler nuevamente bajo el Código Civil y Comercial y una mayor flexibilidad en los términos contractuales, alquilar una propiedad se volvió más atractivo en términos de rentabilidad para el propietario. Como consecuencia, se observa un resurgimiento en la oferta de departamentos en la ciudad, con más de 12.500 departamentos publicados en Zonaprop y un incremento del 43% en la oferta sólo durante el mes de febrero.
Sin embargo, el aumento de stock no fue similar en todas las tipologías. Si bien históricamente las unidades de hasta tres ambientes fueron las más ofertadas, hoy los dos ambientes registran un récord histórico en la disponibilidad . En términos concretos, se registró en la primera semana de marzo un incremento interanual del 242% en la oferta de esta tipología, según informó Maure Inmobiliaria, basándose en datos proporcionados por Zonaprop.
Pero el dato aún más revelador es que la oferta de departamentos de dos ambientes es la más alta en 10 años: hoy hay 4186 publicaciones y en marzo de 2013 eran 3435.
A la hora de analizar el fenómeno, los especialistas dan diversas razones, e incluso sugieren que se podría generar una baja en el precio de esas unidades. "Al haber tanta oferta, es más difícil alquilar y los precios del alquiler tendrán que ajustarse", señala Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. "Estaríamos llegando a récord histórico de la oferta, por lo que es inevitable que el precio de los alquileres vaya cediendo, sobre todo de las unidades más estándar, peor ubicadas, internas, sin balcón y con bajo nivel de mantenimiento", explica Balayan.
Aunque esta dinámica de baja de precio se dio en el mercado de compraventa de los últimos años, la especialista asegura que la diferencia radica en que el mercado de alquileres los precios ajustan mucho más rápido. "De todas formas hay que entender que el mercado de alquileres vivió distorsiones muy grandes, eso generó mucha frustración en locadores que temen volver a quedar tan atrasados en los precios. Eventualmente el que quiera alquilar se acomodará a valores lógicos, y si la inflación va cediendo, el miedo también lo hará.
Más chicos, más demandados
En cuanto a la demanda, Balayan reconoce que el 70% se concentra en los monoambientes y en los dos ambientes. "Mientras la población de la CABA no está aumentando, la cantidad de departamentos ocupados sí lo hace cada año, pero cada vez por menos personas. Esto hace que la demanda se concentre en unidades más pequeñas", agrega el economista Federico Gonzalez Rouco, quien trabaja en la consultora de Hernán Lacunza, Empiria.
Balayan agrega que en los últimos años se ha observado una disminución en la construcción de departamentos grandes, dado que son menos demandados para alquilar y menos rentables para los inversores: además suelen exigir altos tickets de entrada que no se alinean con el interés de quienes apuestan al ladrillo como refugio de inversión. Este fenómeno también llevó a que los hogares en la Capital Federal sean cada vez más pequeños.
En la misma línea González Rouco, economista de la consultora Empiria profundiza que la por la falta de crédito hipotecario las unidades de los proyectos en construcción se dirigen solo a aquellos que tienen el capital necesario. "Las unidades chicas son las más construidas, ya que requieren un menor capital inicial", añade
Respecto a las razones que podrían explicar el aumento de la oferta es que, tras la derogación del DNU, muchas unidades que estaban destinadas al alquiler temporario pasaron al mercado tradicional.
"Con la antigua ley de alquileres que permitía solo un ajuste anual en un contecto inflacionario y considerando que Argentina era muy atractiva en términos de precios en dólares para los extranjeros, muchos propietarios tenían sus departamentos destinados a Airbnb", añade Diego Cazes, director general de L.J. Ramos. "Muchos de ellos, invirtieron entre US$10.000 y US$12.000 para equipar sus propiedades y obtener una mejor rentabilidad. El cambio abrupto se produjo con el nuevo gobierno", explica.
"Con un dólar que desciende y una inflación que sigue absorbiendo todo, los extranjeros, los principales usuarios de los alquileres temporarios, dejan de venir al país. Argentina ya no es un destino tan atractivo porque ya no está ´barata´, lo que llevó a que este tipo de alquileres entre en crisis, especialmente en los monoambientes y los departamentos de dos ambientes, que son los más comunes para alquileres temporales", explica Cazes. En consecuencia, estas tipologías vuelven a intentar alquilarse a la población local permanente.
Balayan apoya el análisis con números: la oferta de alquileres temporarios mostró una caída: pasaron de 10.400 al inicio de enero a 9100 a fines de febrero.
Qué pasa con los precios
Balayan advierte que, en cuanto a la cantidad de oferta de departamentos de dos ambientes, es crucial determinar si existe una acumulación de anuncios debido a las dificultades para alquilarlos, o si realmente hay una rotación activa en el mercado. En caso de ser lo primero, esta tipología podría experimentar una reducción en su precio si los propietarios desean alquilarlas, o incluso podrían abstenerse de aumentarlas, lo que, dada la situación de inflación actual, indica una disminución en términos reales. "Podría tratarse de una acumulación de stock, lo cual ejercerá una presión considerable para que los precios disminuyan", añade.
Según Cazes, el mercado de alquileres todavía está asimilando la oferta disponible. "Los de dos ambientes siempre tienen demanda, pero lo que necesitan para alquilarse es un precio adecuado. Se dieron muchos casos de jóvenes que se vieron obligados a regresar a vivir con sus padres porque no podían costear el alquiler. Cuando los precios bajen, volverán a ocuparse. El mercado inmobiliario tiende a subir rápidamente y a descender lentamente, pero creo que ahora se ajustarán a favor del inquilino", argumenta.
González Rouco comparte esta perspectiva y añade que, a pesar de que los alquileres experimentaron un aumento menor que la inflación (en febrero la suba fue del 2,9%, mientras que la inflación alcanzó el 13,2%), aún se sitúan por encima del aumento de los salarios. "Hasta que esta situación se corrija, los precios tendrán que descender. También es posible que los propietarios opten por retener los departamentos antes que obtener una rentabilidad insatisfactoria", finaliza el economista.