En 2016, con una inflación anual cercana al 35%, el gobierno de Mauricio Macri lanzó la línea de créditos hipotecarios UVA, cuya cuota se ajustaba a la par de la inflación. La demanda fue masiva: en tres años, hasta la devaluación de abril de 2018, se colocaron cerca de 110.000 créditos. Pese a que desde entonces la inflación subió mucho más que los salarios, la morosidad sigue siendo ínfima, rondando el 1%.
Ocho años después de aquella primera experiencia, el Banco Hipotecario relanza en 2024 los hipotecarios UVA, porque, dicen en esa entidad, "apostamos a que la inflación va a bajar y el poder adquisitivo se va a recuperar". Es decir, lo inverso de lo que ocurrió entre 2018 y hoy.
Hay que decir que la línea "UVA" que diseñó en aquellos años el Banco Central que conducía Federico Sturzenegger no significó la reinvención de la rueda. Los créditos ajustables por inflación funcionan desde hace 50 años en Chile y con formatos diferentes se ofrecen en Uruguay y Colombia, por ejemplo.
El crédito cuya cuota se ata a la inflación resuelve, en condiciones normales, un problema insalvable: si el hipotecario se da a tasa fija, en la Argentina, la cuota inicial es altísima, porque el Banco se quiere cubrir de la inflación futura. Si la cuota inicial es altísima, los ingresos que debe demostrar un hogar para poder acceder al crédito también son altísimos. Es decir, la cuota a tasa fija es una barrera de entrada al crédito para muchas familias. La cuota indexada evita la licuación de la deuda, un clásico de la historia de los créditos hipotecarios en este país. Justamente el hecho de que la cuota no se licuó fue lo que descolocó a muchos deudores UVA, que reclamaron por modificar los términos del contrato.
Un punto importante. Los créditos de hoy ayudarán a comprar propiedades que en promedio valen, en dólares, batante menos que lo que valían en 2017, cuando el valor promedio del metro cuadrado, medido en dólares, alcanzó un máximo histórico. Es posible que si los hipotecarios se empiezan a masificar, los precios de las viviendas comienzen también a subir, en dólares.
Pero volviendo al crédito UVA, si la deuda no se licúa, habrá más oferta de créditos. El crédito hipotecario es inexistente en la Argentina en relación al total del crédito bancario y en relación al PBI (menos del 1%). En Chile, por el contrario, el crédito hipotecario equivale a más del 25% del PBI. Una visita a Santiago de Chile permite comprobarlo. Está lleno de edificios de vivienda en construcción para vender esas unidades a tomadores de créditos hipotecarios ajustados por la Unidad de Fomento.
Acá podría pasar lo mismo. Si la inflación baja y se mantiene baja por muchos años. No será algo que se resuelva en un año, pero sí que debe resolverse.
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