La exclusiva zona de La Isla en Recoleta recibe la construcción de un nuevo proyecto que tendrá vistas a la Biblioteca Nacional y a la Plaza Francia; los diferentes precios de las propiedades en el barrio según las calles, las cuadras y manzanas
Enclavada en apenas ocho manzanas entre el cementerio de Recoleta y la imponente Biblioteca Nacional, abrazada por las avenidas Las Heras, del Libertador, Pueyrredón y la calle Agüero, se encuentra La Isla de Recoleta, una microzona de gran valor inmobiliario en la capital porteña. Su ubicación está compuesta principalmente por calles empedradas, amplias veredas y sus típicas casas y edificios de estilo arquitectónico clásico.
Este lugar, que hoy en día está compuesto mayormente por imponentes edificios de departamentos y embajadas, tiene una historia que se remonta al siglo XIX.
En sus primeros días, La Isla de Recoleta estaba poblada de exclusivas residencias del tipo petit hotel y casonas rodeadas de parques. Sin embargo, con el paso del tiempo y la promulgación de la ley de propiedad horizontal en la década de 1940, muchas de estas lujosas casas fueron demolidas para dar paso a edificios de departamentos de alta categoría, que se alzan hoy en día como verdaderos íconos del lugar.
A pesar de los cambios a lo largo de los años, La Isla de Recoleta todavía conserva su encanto y elegancia, convirtiéndose en una zona residencial exclusiva y de alta categoría que se caracteriza por tener un ambiente tranquilo y arbolado.
Sin embargo, a solo unas cuadras de distancia, en la esquina de la avenida Las Heras y Agüero, los transeúntes habrán notado los grandes carteles que rodean el Edificio Costanera, la torre donde hasta el 2021 se encontraban las oficinas de Telecom. Este edificio de 22 pisos y 72 metros de altura, que fue construido en 1979 con una arquitectura brutalista típica de la época, hoy está siendo transformado en un proyecto emergente que desafía la tradición del barrio.
Frente a la Plaza del Lector y al lado de la Iglesia de San Agustín, se planea convertir este icónico edificio en un complejo residencial llamado Atrium La Isla, desarrollado por ByB. A diferencia de la estructura austera de hormigón que presenta actualmente la torre, el nuevo edificio destacará por su estilo moderno y minimalista, ofreciendo unidades de uno a cuatro ambientes, con tamaños que van desde los 38 m² hasta 200 m². El precio aproximado por metro cuadrado comienzan en US$3000, mientras que los valores de venta de las unidades parten desde US$163.000.
Además de cinco locales comerciales en planta baja, Atrium La Isla contará con 1000 m² de amenities, que incluyen un spa con sauna, una terraza con pileta y vistas al río, más un gimnasio completo, entre otros. Su ubicación es otro factor clave, no solo por las vistas a la Biblioteca Nacional y a la Plaza Francia, sino por su accesibilidad a las principales avenidas: el proyecto se encuentra a tan solo 200 metros de la Avenida del Libertador y a 300 metros de Figueroa Alcorta.
Una torre en un barrio de petit hotels
Si bien Recoleta no escapa a las transformaciones inmobiliarias de CABA, el barrio está notablemente menos saturado de desarrollos en comparación con otras zonas tradicionales de la ciudad, como Palermo o Belgrano, e incluso con áreas más recientes como Núñez y, en los últimos años, Caballito. "La escasez de terrenos disponibles es un factor determinante", argumenta Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.
Este fenómeno se debe en parte a que el Recoleta mantiene su reputación como la "París de América", gracias a los palacetes y pequeños hoteles construidos entre finales del siglo XIX y las primeras décadas del XX. "Aunque muchas de estas residencias tradicionales fueron demolidas a partir de la década de 1960, hoy en día existe un activismo significativo, similar al que se observa en otras partes de la ciudad, destinado a preservar lo que queda y evitar futuras demoliciones", menciona Martín Pinus, director de la inmobiliaria homónima. No obstante, el experto asegura que no se puede detener por completo la modernización, por lo que se busca que los nuevos proyectos inmobiliarios y hoteleros respeten el estilo clásico de las mansiones existentes.
Ejemplos concretos de nuevos proyectos que se hicieron un lugar en el barrio de Recoleta son Callao Clásico y Decó Recoleta. El primero, que se empieza a entregar a fines de 2024, se sitúa entre la avenida Alvear y Quintana. Este edificio de 15 pisos ofrecerá departamentos de uno a cuatro dormitorios y hasta penthouses, con un valor promedio por metro cuadrado de US$5400. Por otro lado, Decó Recoleta, recientemente completado, es un proyecto de ABV Arquitectos ubicado frente al cementerio. Este edificio ofrece unidades de uno a tres ambientes, con superficies totales que varían desde los 38 m² hasta los 226 m².
A pesar de la persistente resistencia a desdibujar la impronta tradicional del barrio, que sigue siendo altamente demandado tanto para vivienda como para inversión, Pinus señala un doble movimiento con respecto a los nuevos proyectos inmobiliarios. "Las nuevas construcciones que no se ajustan al estilo arquitectónico de la zona suelen surgir en terrenos anteriormente ocupados por restaurantes u otras edificaciones menos relevantes en términos de patrimonio arquitectónico. Estos proyectos usualmente son de alta gama -debido al elevado costo del terreno-, impulsado por la escasez de espacio disponible y la creciente demanda, tanto en comparación con otros barrios de la ciudad de Buenos Aires como dentro del corredor norte de la Capital Federal", explica.
La incidencia de la tierra en Recoleta es significativa. Este barrio ostenta una de las cotizaciones más elevada por metro cuadrado, lo que se refleja directamente en el precio final de las propiedades que se comercializan. "La calidad del terreno y su ubicación exacta son factores determinantes", señala Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU). "En Recoleta, la valoración varía según si el terreno se encuentra en una avenida o en una esquina. La incidencia ronda los US$800/m² en promedio, pudiendo alcanzar hasta los US$1200/m² en terrenos especialmente atractivos", añade.
"Aunque algunos terrenos pueden tener potencial para construcción, los costos asociados y la incertidumbre en el mercado hacen que los desarrolladores sean cautelosos", Aníbal Montes, director de RGM Propiedades. Sin embargo, menciona que en áreas menos exclusivas, se observa una actividad comercial, lo que sugiere una perspectiva de estabilización en el mercado inmobiliario a medida que los precios y las ventas se ajustan.
Además, la escasa disponibilidad de oferta naturalmente permite mantener precios más sólidos por metro cuadrado. "A pesar del contexto actual, este segmento premium puede sostener precios más altos debido a sus características únicas, como sus extensos espacios de amenities y su triple frente, lo que lo convierte en una opción atractiva para los compradores", señala Montes. "Los valores varían en función de la antigüedad, estado, tamaño y ubicación del departamento. Las unidades a estrenar pueden superar los US$3500/m²", agrega Pinus.
Quiénes quieren vivir en Recoleta
Goldszer sostiene que hay un segmento de mercado que siempre ha sido fiel a Recoleta y Barrio Norte y señala: "Cualquier proyecto realizado en estos barrios es altamente apreciado por un público más conservador, que valora la estabilidad y la cercanía a teatros, universidades y colegios, así como al centro de la ciudad. Dado el menor número de nuevas construcciones, cada desarrollo en estos lugares genera un gran interés y atracción, incluso si sus precios son algo más elevados".
Por otro lado, Pinus destaca que la demanda de departamentos, tanto tradicionales como nuevos, en Recoleta proviene de familias y parejas que desean mantenerse en el barrio, así como del público proveniente del interior del país que busca establecerse en la Capital Federal, ya sea para residencia permanente, alquiler temporal o turismo. "En este sentido, Recoleta conserva su posición estratégica debido a su seguridad, fácil accesibilidad y proximidad a las principales atracciones culturales y turísticas de la ciudad", agrega el experto.
Un dato no menor es que la ubicación en este barrio desempeña un papel crucial en la determinación del precio de venta final. La disparidad entre un departamento de estilo francés en la distinguida avenida Alvear y uno similar en la transitada avenida Santa Fe es evidente. "Los precios fluctúan significativamente según la calle e incluso la manzana específica, como es el caso de las codiciadas ubicaciones en Alvear, Schiaffino, Posadas y Ayacucho. Asimismo, las calles cercanas al Palacio Duhau, al Jockey Club, al Hotel Alvear y aquellas que rodean la Plaza Vicente López son altamente demandadas por su prestigio y conveniencia inmobiliaria", explica Pinus.
La diferencia de precios entre distintas ubicaciones en el barrio de Recoleta es notoria. Por ejemplo, el edificio donde vivieron Bioy Casares y Silvina Ocampo sobre Posadas, frente a la plaza San Martín de Tours, ofrece departamentos de 600 metros cuadrados por alrededor de US$4,7 millones, lo que eleva al precio por metro cuadrado en pleno corazón de Recoleta a US$7800. Por otro lado, en Posadas y Ayacucho, un departamento de 274 metros cuadrados se vende por US$1,5 millones, estimando el valor por metro cuadrado en US$5400, muy por encima del promedio del barrio.
En contraste, en Guido y Montevideo, donde los edificios no ostentan un estilo distintivo, el precio por metro cuadrado es significativamente menor, alrededor de US$2800. Mientras tanto, en Laprida y Juncal, el valor desciende aún más, llegando a aproximadamente US$2100 por metro cuadrado. Finalmente, en ubicaciones menos exclusivas como Santa Fe y Callao, el precio desciende aún más, con un valor estimado de US$1900/m².