La composición del mercado hipotecario español ha registrado un notable cambio debido a la abrupta subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) entre julio de 2022 y septiembre de 2023 para combatir la espiral inflacionista. Los créditos a tipo variable para la compra de vivienda han bajado de suponer el 59% de las cinco millones de hipotecas vivas en el país de diciembre de 2021 al 51% en el mismo mes de 2023. Paralelamente, los préstamos a tipo fijo han subido del 20% al 32%, mientras que los de tipo mixto (con un periodo inicial a tipo fijo y el resto a variable) han descendido del 21% al 17%, según datos del Banco de España.
Las familias, así, han optado mayoritariamente por contratar hipotecas a tipo fijo -cuya cuota no varía en toda la vida del préstamo- ante el fuerte encarecimiento de las cuotas de los créditos a tipo variable provocada por el endurecimiento de la política monetaria. El euríbor, al que están ligadas más del 90% de estas hipotecas a tipo variable, se disparó del -0,502% en diciembre de 2021 al 3,679% en diciembre de 2023. Para un crédito de 150.000 euros a 24 años con un tipo de euríbor más 1% que tuviera como referencia el dato de diciembre (normalmente los que se revisan en febrero) y revisión anual (el 62% del total variable), ello implicó una subida de la cuota del 57%, de los 552 a los 867 euros al mes.
Cambio de tendencia
El temor a contratar una hipoteca a tipo variable en plena escalada del euríbor disparó, así, la suscripción de créditos a tipo fijo en los últimos años. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), las nuevas hipotecas a tipo fijo pasaron de ser 47,4% del total de las contratadas en 2020 al 63,1% en 2021 (año que la inflación empezó a subir a partir del verano y el BCE anunció el endurecimiento de la política monetaria en diciembre), hasta alcanzar un máximo histórico del 71% en 2022.
El año pasado bajaron al 60%, pero el porcentaje todavía sigue siendo muy superior al registrado antes de la pandemia (42,1% en 2019). "Los datos nos indican un menor ritmo de concesión de hipotecas a tipo fijo. En el tercer trimestre del 2023 supusieron el 63% de la nueva producción, frente al 80% de media del periodo de julio de 2021 a diciembre de 2022. Sin duda, las expectativas de evolución de los tipos de interés (a la baja) están jugando un papel aquí (al volver a hacer atractivas las variables)", apuntó recientemente la subgobernadora del Banco de España, Margarita Delgado.
Excepción europea
Las hipotecas a tipo fijo suponen un fenómeno relativamente reciente en España, al contrario que en otros países europeos. Antes de que el BCE situase por primera vez los tipos de interés en negativo en 2014 para revitalizar la economía y la inflación en la zona euro, los créditos para vivienda a tipo variable suponían más del 90% de los contratados cada año en el país. Sin embargo, la autoridad monetaria siguió bajando los tipos hasta septiembre de 2019, lo que provocó que el euríbor entrase en negativo en febrero de 2016, un territorio que no abandonó hasta marzo de 2022. Ello deprimió los ingresos de los bancos, que para compensarlo comenzaron a incentivar la contratación de hipotecas a tipo fijo, que tenían un interés más alto.
Las hipotecas a tipo fijo contratadas en 2015, por ejemplo, tuvieron un tipo medio del 5,58%, mientras que en las variables el tipo de entrada fue del 3,75%. En 2019, justo antes de la pandemia, el tipo todavía era más alto en las fijas (3,05%) que en las variables (2,29% de entrada). Las compras masivas de deuda con que el BCE contribuyó a evitar una depresión económica por el covid estrechó esta diferencia hasta el punto de que en 2021 fue ligeramente más barato contratar una hipoteca fija (1,91%) que variable (1,94% de entrada). La subida de los tipos oficiales posterior ha vuelto a provocar que las fijas sean más caras (3,3% en 2023 frente al 2,86% de las variables).
Cambio de tipo
Una mayoría de hipotecados, por tanto, ha preferido pagar más a cambio de que la cuota no le suba en toda la vida del préstamo (24 años de media en las contratadas el año pasado). Ello va a elevar el tipo medio del saldo vivo de hipotecas fijas. Según un reciente informe del Banco de España, el 61% del stock de estas hipotecas en noviembre del año se había firmado antes de 2022 (con un tipo promedio en torno al 2%), el 16% entre enero y julio de 2022 (tipo próximo al 1,6%), el 13% entre agosto de 2022 y marzo de 2023, y el 10% entre marzo y octubre de 2023 (tipo de más del 3%), si bien parte de las hipotecas firmadas recientemente "podrían no ser exclusivamente operaciones nuevas sino cambios en la modalidad de contrato a un tipo fijo".
Precisamente, otro de los motivos que explica el aumento de peso de las hipotecas de tipo fijo sobre el total es que el Gobierno aprobó suspender durante 2023 las comisiones que pueden cobrar los bancos cuando sus clientes cambian la hipoteca de tipo variable a fijo, una medida que ha extendido para 2024 a los cambios de tipo variable a mixto. Las novaciones (cambio de condiciones) de las hipotecas ascendieron a 107.267 el año pasado. La cifra es inferior a la de los años precedentes, en que estuvieron en vigor moratorias en los pagos por la pandemia y se produjo una 'guerra hipotecaria' entre las entidades por robarse clientes, pero es muy superior a la de antes del covid (50.212 en 2019).
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