La vivienda parece haberse colocado por fin en el centro del debate político y ciudadano, con el mercado de alquiler como un problema incluso por encima de la compra de pisos. En estas condiciones, este mercado se ha situado además como un indicativo relevante de la situación económica y social que admite análisis desde variados puntos de vista: los precios imposibles para los que buscan vivienda, los riesgos de impagos para los propietarios o el fenómeno de la okupación, que pese a ser apenas anecdótico en lugares como Lugo marca de manera interesada el debate hasta generar conceptos de nuevo cuño como la "inquiokupación", que no es sino lo que toda la vida se ha conocido como el inquilino que no paga la renta.
Sin embargo, hay algunos indicativos objetivos que pueden ayudar a enmarcar este debate. Uno de ellos es el volumen de desahucios ejecutados por los juzgados, que en el caso de la provincia de Lugo, y en especial de la capital, marcan un desplome desde hace cuatro años: desde 2020 y hasta la actualidad, los juzgados de Primera Instancia de Lugo han ejecutado menos de la mitad de lanzamientos que en los siete años anteriores.
Así, y según los datos de la memoria judicial del CGPJ, desde 2013 hasta 2019 se venían ordenando en la provincia más de 200 desahucios al año, con algún ejercicio por encima. En 2020 esta cifra bajó a 113, que fueron 124 en 2021, 115 en 2022 y 111 el año pasado. Por hacer referencia solo a la capital lucense, en 2019 hubo 109 lanzamientos judiciales y el año pasado, 38.
Los expertos consultados coinciden en los principales factores que han podido marcar este espectacular descenso. El primero es el decreto de protección social aprobado por el Gobierno durante la pandemia, que impide ejecutar un desahucio si el inquilino ha sido declarado en situación de vulnerabilidad mientras no se le encuentre una alternativa.
Un segundo factor hay que buscarlo en la mejoría económica, que permite disponer de trabajo e ingresos a más personas, con lo que se reducen los impagos.
Y el tercero vendría a ser el reverso negativo de los dos primeros: las administraciones, que son las responsables de buscar alternativas a los desahuciados vulnerables, no están dedicando más medios y más dinero a ello, lo que implica que gran parte de las veces sean los propietarios los que carguen con los impagos y los gastos generados durante los meses en los que no pueden echar a los deudores; esto provoca que saquen sus pisos del mercado de alquiler y, en gran parte, los dediquen al alquiler vacacional, en el que asumen muchos menos riesgo y que está creciendo de manera importante por el efecto del crecimiento económico.
En cualquier caso, el debate sobre el mercado del alquiler, los derechos de inquilinos y propietarios o las soluciones judiciales sigue plagados de mitos, algunos ciertos y otros sin fundamento. Para aclararlos, El Progreso ha recurrido a uno de los principales expertos en este tema, José Luis Deaño, que cuenta con la experiencia diaria y directa como magistrado del juzgado de Primera Instancia 5 de Lugo y el conocimiento teórico de quien ha impartido numerosas conferencias, charlas y cursos sobre estos asuntos.
Situación. Experiencia directa
José Luis Deaño confirma la bajada de los desahucios en su juzgado y la centra en buena medida en "el decreto de prohibición de lanzamientos a personas vulnerables desde la pandemia, que se ha ido prorrogando y ahora está hasta finales del 2024".
"Sí me he encontrado con estos casos, es muy habitual porque la mayoría de desahucios por impago de rentas sigue el mismo patrón: una situación económica muy humilde en viviendas de rentas muy bajas. No tengo desahucios en edificios caros, no hay desahucios de rentas altas. Esas personas pueden acogerse a una situación de vulnerabilidad, e incluso el propio propietario puede".
"Eso no quiere decir que no se puedan hacer los lanzamientos", advierte, "pero si existe por el arrendatario una situación de vulnerabilidad, y el arrendador no la tiene, en principio no se puede hacer hasta que se le encuentre una solución habitacional".
"Durante la tramitación es el demandado el que tiene que alegar esa situación. Se alega, se recibe esa documentación, se da traslado a la otra parte y con eso se manda a Servicios Sociales para que elabore un informe. En Lugo los está haciendo el Concello. Y son esos servicios los encargados de buscar una solución, aunque en este caso es el IGVS".
En situación ideal, este procedimiento debería ser rápido y beneficiar a todos. Pero, como recuerda este magistrado, no es así. Primero, porque el decreto vigente hasta el 31 de diciembre de 2024 no establece plazos para que se busque esa solución habitacional. Algo que sí hace la ley de vivienda que entró en vigor en 2023, en la que se consolida ese principio de vulnerabilidad pero, a la vez, se marca un periodo de entre dos y cuatro meses para que las administraciones den una solución. De momento, se sigue aplicando el decreto.
Problema. El propietario pena
José Luis Deaño ve estas situaciones casi a diario y, si bien "esta medida de la vulnerabilidad, que tiene su vertiente positiva porque hemos dejado de asistir a situaciones dramáticas que veíamos en los lanzamientos", advierte que "las leyes, si no llevan una memoria económica, no tienen mucho efecto. La administración no ha dado los medios para resolver el problema de la alternativa habitacional con la celeridad que se debe exigir, creo que los servicios sociales están sobrepasados porque carecen de medios y dinero. Lo que se está haciendo es cargando sobre el patrimonio del particular el problema, al menos temporalmente. La ley incluso prevé una indemnización al propietario, que se reclama a la Administración autonómica, pero me temo que tampoco eso funciona bien".
Evolución. Si se tiene, se paga
Este magistrado afirma que en un procedimiento normal de desahucio por impago se puede estar tardando unos ocho meses en ordenar el lanzamiento en Lugo. Un plazo que puede verse recortado por la bajada de demandas, porque "para el número de desahucios no es lo mismo una tasa de paro del 11% que del 22%, es un fenómeno muy sensible a la situación económica. Cuando la gente tiene trabajo e ingresos, paga sus rentas, pero cuando tiene que elegir entre pagar la renta o comer, generalmente elige comer".
En este sentido, apunta además que "hay una mayor responsabilidad de las entidades financieras a la hora de conceder las hipotecas. Ahora son más exigentes con la situación financiera del comprador y solo se financia hasta el 80%. Eso ha reducido también las ejecuciones hipotecarias".
Okupación. Debate pervertido
Y por si no fuera bastante complejo el problema del alquiler de vivienda, todo el debate se está viendo contaminado por el fenómeno de la okupación, que en opinión de Deaño "se ha utilizado como asunto de debate político y eso ha pervertido la realidad, es un debate bastante artificial. Al menos en Galicia, es un problema para el particular que lo sufre, no para la ciudadanía. Los casos de okupación estricta en Lugo son mínimos y muchos de ellos esconden otros problemas que no son de okupación, sino de contratos verbales o pagos en B. Además, son todos en inmuebles abandonados y en muy malas condiciones".
Este magistrado quiere insistir en que "okupa solo es la persona que entra en tu vivienda y se queda a vivir sin tu consentimiento. Si tu le dejas por una relación de confianza y no se va, es un precarista; si hay un impago de renta, es un deudor; si no pagas la hipoteca, eres un deudor hipotecario. Pero no okupa ni inquiokupa ni ninguna otra cosa".
Solución. Procedimiento rápido
Este experto tiene además una recomendación firme para cualquier propietario que pueda estar en este caso: acudir al juzgado. "Hay dos vías. Una es la Penal, por un delito leve. Pero es que luego, en 2018, se creó un procedimiento muy ágil en la vía Civil. Marca unos plazos muy cortos y unas posibilidades de defensa del okupante muy limitadas; básicamente, si no justifica que tiene título para estar ahí se le echa. Desde que se presenta la demanda, si se pide desahucio cautelar tiene 10 días para oponerse y aportar un título; si no lo aporta, el juez puede dictar auto y en otros cinco días está fuera. Todo esto puede retrasarse algo por el volumen de trabajo del juzgado, pero en Lugo sigue siendo muy rápido". Y en este proceso, además, el okupante no puede alegar vulnerabilidad ante un particular.
Por último, el juez Deaño quiere desmontar otros mitos urbanos que rodean la okupación: "Cuando se habla de okupas, se habla de viviendas vacías, no de primera o segunda residencia. Cuando alguien entra en tu casa o en tu casa del pueblo es un allanamiento de morada y la Policía lo detiene. Pero en 15 años que llevo en la carrera judicial solo he visto un allanamiento. Eso de que te vas un día de tu casa y te la okupan no pasa. Que algunas empresas de alarmas o seguridad hagan sus campañas puede ser discutible, pero es su derecho. Otra cosa es que los medios de comunicación y los políticos les han hecho el juego de una manera irresponsable que solo busca alarmar, del mismo modo que no se puede tratar de amparar comportamientos de personas que sí pueden estar utilizando la okupación para enriquecerse. Ni una cosa ni la otra".