Estanislao Puelles es ex Presidente del Colegio Inmobiliario de la Provincia de Mendoza. Actualmente, es Vice Presidente de Co.Fe.Ci (Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la República Argentina).
- ¿Qué impacto tuvo la derogación de la ley de alquileres en Mendoza?
-Tuvo un impacto muy favorable. Aumentó considerablemente la oferta de viviendas en alquiler, con una recuperación del mas del 50 % de los inmuebles que se habían perdido con consecuencia de la ley 27.551.
- ¿Cómo ve hoy al mercado y que cambios se han producido?
-El cambio más sustancial que noto es en el clima y en las expectativas de los propietarios, que vuelven a poner sus propiedades en alquiler. Con la derogación de la ley de alquileres ha vuelto la confianza de propietarios e inversores que habían migrado al mercado de compra venta y ahora regresan al alquiler tradicional.
Esto va a beneficiar notablemente a la demanda, es decir, a los inquilinos, que van a tener más opciones para elegir y eso también se va a traducir en un equilibrio de los precios del mercado locativo, equilibrio que se rompió con la ley 27.551.
- En retrospectiva, ¿qué puede decirnos de la antigua ley y qué piensa de estos cambios?
-Cuando el Estado interviene compulsivamente en un mercado como lo hizo con la ley 27.551 y su posterior modificación (ley 27.737), se rompe el equilibrio natural del mercado. Y ya todos sabemos cómo termina la historia, con una caída fenomenal de la oferta, la mayor de la historia, llegamos a tener una vacancia de cero viviendas en alquiler… Nunca pasó nada igual en Argentina y, como dijimos, con un aumento de la informalidad en las contrataciones, particularmente en los segmentos socioeconómicos que siempre son los más desprotegidos.
Yo diría que la derogación fue una medida casi extrema, pero necesaria para salir de una crisis terminal. Quizás una modificación de la ley hubiera sido lo más saludable, modificar el plazo volviendo a los 24 meses como plazo mínimo y permitir la actualización de los alquileres según la inflación. Pero esto no sucedió, debido a la tosudez de muchos legisladores que se opusieron a modificar la ley, priorizando cuestiones políticas e ideológicas que no le solucionan los problemas a la gente.
No creo que esta situación, es decir, con una ley derogada, sea la solución definitiva. Necesitamos una ley de alquileres que traiga claridad y confianza para ambas partes, que se base en la libertad de contratación pero que, a la vez, fije ciertas pautas elementales.
- ¿Qué injerencia tuvieron las inmobiliarias en esta modificación?
-La verdad que mucha. Gracias a las instituciones que nos representan a nivel nacional como Co.Fe.Ci. (Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la República Argentina), pudimos participar de reuniones en el Congreso de la Nación en varias oportunidades, para mostrar con estadísticas reales de mercado el impacto negativo que había tenido esta nefasta ley de alquileres, que seguramente quedará en la historia como una de las peores y que más daño le hizo a propietarios e inquilinos. Generó informalidad y mucha incertidumbre en un mercado que es absolutamente necesario para que quienes no pueden acceder a una casa propia puedan hacerlo a través de mercado locativo.
- ¿Se ha reactivado la compra venta de propiedades? ¿Y la construcción?
-Sí, estamos ante un cambio de ciclo, con un clima de mejores expectativas y un horizonte de crecimiento para el mercado de la compra venta, con un dólar sin mayores movimientos y tasas de interés negativas. Parece haber una gran oportunidad para el mercado inmobiliario, tan relegado en los últimos años por la incertidumbre.
La inversión inmobiliaria es una inversión de mediano y largo plazo que necesita reglas claras y condiciones de estabilidad política y económica. Desde noviembre de 2023 empezamos a ver un crecimiento significativo en las consultas y también se empiezan a concretar operaciones.
Si queremos que este brote se sostenga, será necesario que el gobierno logre controlar la inflación definitivamente, políticas de alivio fiscal y la vuelta del crédito hipotecario, que es prioritario para el despegue del sector.
La construcción de viviendas fue la gran vedette en los últimos años, con valores del m2 históricamente bajos medidos en dólares. Muchos pudieron construir su vivienda, que años atrás parecía imposible hacerlo sin crédito. Pero con los aumentos de los últimos meses en los precios de materiales hoy parece entrar en una fase de espera hasta ver cómo se acomodan los valores y esto será una oportunidad para los inmuebles usados. Si el mercado inmobiliario termina de despegar definitivamente, la construcción será el gran motor de la economía en la Argentina.
- ¿Qué pasa con la gran masa de propietarios que decidieron volcarse al alquiler temporario para turistas? ¿Cómo afectó esto al mercado?
-Muchos están volviendo al mercado de alquiler tradicional debido al aumento fenomenal de la oferta de alquileres temporarios en Mendoza y también por la disminución de ingreso de turismo en los últimos meses.
Tengamos en cuenta que no todas las propiedades ni todas las ubicaciones son atractivas para este tipo de alquileres. El año pasado muchos clientes nos consultaban por esta opción y nosotros recomendamos a muchos de ellos, analizar cuidadosamente si era conveniente volcar el inmueble a este tipo de operatorias, debido a la importante inversión que hay que hacer en amoblamiento y equipamiento y los costos fijos que requiere.
Hoy muchos de esos propietarios vuelven al alquiler tradicional, ya que por las características o ubicación del inmueble no termina siendo tan atractivo para la demanda.
- Puelles & Asociados Consultores Inmobiliarios está cumpliendo 30 años en el mercado mendocino ¿qué significa esta trayectoria tan importante y cómo se sostienen tantos años de trabajo?
-Nos llena de satisfacción y, a la vez, nos exige y nos compromete más aún con nuestros clientes, que hace años confían en nuestro servicio profesional.
La solidez de nuestro trabajo se basa en el conocimiento del mercado inmobiliario de Mendoza y en el asesoramiento integral que hacemos, comenzando con una tasación que interprete el mercado real y siempre acompañando a nuestros clientes, desde el principio hasta el final de una operación.
Estamos convencidos de la importancia que tiene el uso de tecnología aplicada a nuestro servicio profesional, pero sin descuidar nuestro diferencial, que es la atención personalizada de cada cliente y de cada proyecto inmobiliario.
- Por último, coméntenos sobre la sucursal que han abierto en Chacras de Coria recientemente
-La verdad que hacía tiempo que veníamos pensando en abrir oficinas en Chacras de Coria debido al crecimiento de nuestro portfolio en la zona. Esto nos demandaba estar más cerca de nuestros clientes y qué mejor que hacerlo cuando cumplimos 30 años en el mercado inmobiliario de Mendoza.