El año 2023 cierra con 38.683 contratos de alquiler de vivienda firmados en Barcelona, su mínimo desde 2011. En 2024, podría mantenerse la tendencia a la baja por la ley de vivienda. Aun así, el precio medio ha marcado un nuevo récord (16,1 €/m² frente a 14,5 €/m² en 2022, según el Incasòl) y los expertos recomiendan no alarmarse: sigue valiendo la pena alquilar un piso, a pesar de todo.
Previsión del mercado del alquiler en Catalunya
Desconfianza de los propietarios y menos oferta a corto plazo
Entre 2022 y 2018, se firmaron una media de 51.000 contratos de alquiler de vivienda anuales en Barcelona. El punto más bajo fue en 2020 con la pandemia, con 40.416 contratos.
El último año, 2023, con la aprobación de la ley de vivienda y las primeras medidas restrictivas, el mercado en Barcelona cerró con 38.683 contratos firmados, su mínimo desde 2011, y se vaticina para 2024 la misma fortuna.
La primera reacción por parte de los propietarios será la de retirar del mercado sus viviendas, augura el director comercial de Housfy Alquiler, Jordi Marcer.
Al principio, la mayoría de propietarios no toman con buenos ojos las medidas y en caliente van a decidir no alquilar su vivienda
Sobre todo, aquellos propietarios más conservadores esperarán, a corto plazo, para asegurarse de que es seguro seguir alquilando, o para recalibrar sus previsiones de ingresos pasivos.
Los inversores se lo pensarán dos veces: más regulaciones y menos margen de rentabilidad
A la vez, la inversión en vivienda —comprar un piso para alquilarlo— se vería mermada en las zonas tensionadas. "El inversor deberá afinar mucho el precio de compra para que los números le resulten rentables", recuerda Marcer. Además, "deberá cerciorarse de si esa vivienda ha sido alquilada en los cinco años anteriores y a qué precio, ya que deberá respetarlo".
¿Podría esto destensar los precios de compraventa?
El tiempo dirá. Marcer responde que todavía es recomendable —"¡por supuesto!"— poner en alquiler un piso a pesar de las nuevas regulaciones. "Si tienes una vivienda sin usar, o la vendes o la alquilas", apunta Marcer, y es que ser propietario de una vivienda cerrada es un drama en el que todos los actores pierden.
El precio del alquiler en Barcelona, en máximos
Las medidas contendrán las rentas, no las bajarán
Esta falta de oferta a corto plazo ha hecho que el precio del alquiler continúe subiendo y alcance máximos en 2023. En Barcelona, por ejemplo, cerró el año en 16,1 €/m², lo que correspondería a unos 1.136,4 € de media para un piso de unos 70 m².
¿A cuánto podría alquiler mi piso?
Las medidas de la ley de vivienda que se aplicarán sobre las zonas tensionadas pretenden mayoritariamente congelar las rentas y evitar subidas, por lo que no deberían esperarse grandes rebajas actuales en los precios. Solo en casos muy específicos —algunos contratos de grandes tenedores que deban renovarse— habrá bajadas en el precio del alquiler.
No sería lógico pensar que el alquiler no dará buenas rentabilidades a partir de ahora, una variable que en todo caso se resistirá y mantendrá estable, como en el último año.
Sí podría ocurrir, sin embargo, que los municipios que actualmente no constan como tensionados vean sus precios incrementados, debido a la escasez de oferta en las zonas tensionadas y al aumento en demanda en municipios donde la regulación específica aún no se aplica.
Tenemos un problema real de acceso a la vivienda en nuestro país, que se debe solucionar con urgencia
El problema existe y debe ser abordado. "El poder adquisitivo de los españoles no ha hecho más que sufrir en comparación con el resto de Europa en los últimos años", comenta Marcer de Housfy Alquiler, a causa de una "inflación desmedida y una subida de salarios insuficiente".
La demanda es alta y la oferta muy escasa. Si todo va como se prevé, oferta y demanda van a distanciarse todavía más. "Esperamos que sea cuestión de tiempo que los propietarios entiendan y se adapten a la nueva realidad", concluye Marcer.