Comprar una casa suele ser sinónimo de endeudarse. El acceso a financiación para adquirir una vivienda se ha dificultado en los últimos años por la subida de los tipos de interés. El endurecimiento de la política monetaria por parte del Banco Central Europeo (BCE) para tratar de contener la inflación ha hecho mella sobre los hipotecados y, en general, sobre el mercado inmobiliario. El Fondo Monetario Internacional (FMI) ha publicado este lunes un informe en el que analiza el impacto dispar de las subidas de tipos a nivel mundial y apunta a que en España esta ha golpeado de forma más fuerte que en otros países europeos por la cuantía de los préstamos y la existencia de un importante número de hipotecados con créditos a tipo variable, aunque su proporción es cada vez menor.
La investigación del FMI señala que el impacto de la subida de los tipos de interés sobre el mercado inmobiliario ha sido mayor en aquellos países donde las hipotecas a tipo fijo no son comunes, los compradores están más endeudados, la oferta de vivienda es más reducida y su precio está más sobrevalorado. Según el análisis, España las características del mercado inmobiliario español han impedido que se haya producido una fuerte transmisión de la subida de tipos a través de estos tres últimos elementos (nivel de deuda, oferta y sobrevaloración), aunque los españoles sí se han resentido por la tipología de hipotecas firmadas.
Aunque desde la pandemia los préstamos a tipo fijo han crecido -suponen desde finales de 2020 más firmas mensuales que las variables-, esta opción ha sido la mayoritaria durante años. Según datos del INE, hasta 2016, el 90% de las hipotecas suscritas en España eran a tipo variable, una herencia que ha pesado al dimensionar el impacto de la subida de tipos. El endurecimiento de la política monetaria ha empujado al alza el euríbor, que es el índice de referencia con el que se calculan los intereses de la inmensa mayoría de hipotecas variables en España. Este indicar pasó de iniciar 2022 en negativo a superar el 4% en la segunda mitad de 2023, en máximos desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Esta escalada ha provocado que las cuotas mensuales de los préstamos a tipo variable se encarezcan tras cada actualización.
Además, otro elemento que también ha hecho que el impacto de la subida de tipos en España haya sido mayor que en otros países ha sido el hecho de que el porcentaje del valor del inmueble que suele cubrirse con la hipoteca es elevado. A mayor cuantía, mayor riesgo de morosidad y más intereses ha de pagar el hipotecado.
No obstante, el FMI matiza que en el mercado inmobiliario es menos sensible a los cambios en la política monetaria de lo que lo era hace una década. "Los acontecimientos sucedidos desde la crisis financiera mundial de 2007 y durante la pandemia han debilitado los canales de transmisión a la vivienda en muchos países", explica le informe. España se encuentra entre los países cuya situación ha mejorado, entre otros motivos por el reciente auge de las hipotecas fijas. Frente a menos del 5% que representaban en los años posteriores a la crisis financiera, esta fórmula llegó a supone más del 70% de las firmas en la primera mitad de 2022.
También ha contribuido a amortiguar el impacto de la subida de tipos la reducción del nivel de endeudamiento de los hogares. Menos niveles de deuda permiten afrontar mejor la subida de las cuotas hipotecarias. Según datos del Banco de España, la ratio de endeudamiento de los hogares se redujo en el tercer trimestre de 2023 hasta el 76,6% de la renta bruta disponible, el nivel más bajo desde 2002. Al mismo tiempo, el volumen de ahorro de las familias se ha ensanchado. De acuerdo a los datos del INE, la tasa de ahorro creció el año pasado hasta situarse en el 11,7%.