Finalmente comienzan a percibirse algunos cambios que impactarán de lleno en el golpeado mercado inmobiliario. El regreso del crédito hipotecario se perfila como la vuelta más esperada por un amplio sector de la sociedad, para intentar reactivar una economía en completa recesión. Una tenue luz se vislumbra al final del túnel, en medio de un escenario por demás complejo, con salarios licuados, bolsillos magros, el consumo en fuerte recesión, elevados niveles de inflación y un mercado inmobiliario que permaneció paralizado por años.
No obstante, un banco privado dio el puntapié inicial, el Banco Hipotecario anunció el lanzamiento de dos líneas de crédito de hasta $ 250.000.000 con destino a la construcción o compra de vivienda. Con un plazo a 30 años y monto a tasa del 8,5% anual ajustable por UVA con financiación del 80%. Efectivamente, esta medida aún está enfocada a un sector muy puntual de la clase media alta que para acceder el beneficio crediticio tendrá que poder acreditar los ingresos mínimos requeridos, bien por arriba de los ingresos promedio para los trabajadores formales.
Qué dice el sector inmobiliario
Modo Fontevecchia consultó con referentes del sector inmobiliario que evidenciaron que la noticia fue bien recibida por el rubro. "Es una excelente noticia y llega mucho antes de lo previsto, las cuotas no se ubican mucho más arriba de los alquileres que se solicitan hoy en día. Seguramente los créditos tendrán demanda y se irán sumando todas las entidades bancarias, estamos muy contentos con esto, definitivamente es lo que necesita la gente y el mercado", señaló el arquitecto German Gómez Picasso, Fundador del portal Reporte Inmobiliario.
"Obviamente es para segmentos de la clase media y media alta, las cuotas no se van tanto más arriba de lo que hoy se paga por un alquiler, para un 2 ambiente promedio en CABA se pagaría una cuota de $508.000 y se necesitan ingresos por $2.000.000", agregó. "Con los créditos UVA de Macri se cerraban el doble de compraventas que en la actualidad. Con este anuncio se pueden esperar números similares pero de acá a un año, o un año y medio", apuntó Picasso.
"La gran diferencia es la inflación, porque lo que se terminará pagando de cuota depende de la inflación siendo que el crédito UVA está atado a la evolución de los precios, y teniendo en cuenta que hoy tenemos una inflación real más alta que cuando surgieron los UVA, esa es la diferencia. Esa sería la amenaza, pero a medida que la inflación vaya bajando, sin duda podría ser una muy buena opción".
Motor de la construcción
Por su parte, Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, en diálogo con Modo Fontevecchia, remarcó que "el regreso del crédito hipotecario posibilitará el acceso a la vivienda digna que el Estado hoy no garantiza, pese a ser un derecho constitucional que sigue siendo letra muerta". Asimismo destacó que "teniendo en cuenta que actualmente los valores de los inmuebles están muy deprimidos, es una buena oportunidad para que la franja etaria joven acceda a una vivienda"
"Hoy existe abundante oferta locativa, pero lo ideal es que quienes tengan posibilidad de acceder al crédito hipotecario, logren ser propietarios. Esto también motorizará la industria de la construcción que abastece al mercado inmobiliario, movilizando a más de 50 gremios que intervienen directa o indirectamente en la construcción, cuyo producto final serán los inmuebles para venta o renta, esto último, garantizado por la nueva legislación locativa impuesta por el DNU 70/2023", señaló el titular de CAPRA.
A su vez enfatizó en las dos claves para el éxito de la medida: "El secreto para el acceso masivo al crédito hipotecario será el ordenamiento de la economía y la necesaria disminución del fenómeno inflacionario, tal como sucedió en la década de los noventa". Sin embargo, advirtió que "sería interesante instrumentar un programa de desgravación impositiva para quienes inviertan en construir viviendas para vender, alquilar o dar en leasing, es decir el alquiler con opción de compra, con pagos a cuenta del precio en caso de ejercicio de la opción de compra".
¿Es una buena medida?
"Uno de los principales indicadores de que la estabilidad es creíble va a ser cuando veamos crédito hipotecario en las webs de los bancos. Va a ser una gran noticia", escribió Federico González Rouco, economista y especialista en temas de vivienda de Empiria consultores, quien con un posteo premonitorio, sin saberlo se adelantó unos días al anuncio de la medida del regreso del crédito hipotecario.
"El Banco Hipotecario salió al mercado con una línea de crédito hipotecario en UVA más una tasa de 8,65% final (4,4% final el primer año para cuentas sueldo). ¿Está bueno? ¿Vale la pena? ¿Quién puede acceder? Es lo primero que sale, es una oportunidad".
"Por cada US$ 50.000 de préstamo (no de valor de la vivienda), a 25 años de plazo, son $400.000 de cuota y hacen falta ingresos en blanco de 1,6 millones del hogar deudor. Para US$ 100.000 son $800.000 de cuota y $3,2 millones de ingreso", destacó González Rouco, autor del libro "El sueño de la casa propia". Y agregó que habla de "hogar deudor" porque una pareja, por ejemplo, suma ingresos y saca el crédito en conjunto, lo que hace que pueda pedir más plata. Entonces, para comprar algo de US$125.000, se necesitan ingresos de $3,2 millones, aproximadamente. Estamos hablando de 4 salarios promedio en abril".
"¿Es viable? Sí. ¿Para todos? No, pero es un comienzo. Creo que es una buena opción, con una tasa no mucho mayor a la que tiene la región, y dado que Argentina es más riesgoso, está ok. Es la primera opción, ojalá, de un proceso más grande. Veremos". El especialista remarcó de qué modo se espera evolucione la medida y cómo mejorar el impacto: "¿Qué falta ahora? Un fondo de compensación para que las cuotas se ajusten según el salario promedio y no según la inflación".
VF FM