economía
Los bancos preparan una "guerra de hipotecas" ante la bajada de los tipos de interés
Trioteca, comparador de préstamos, augura que las entidades financieras volverán luchar por captar clientes en este segmento, tras un año complicado por la subida del euríbor.
Los compradores de vivienda y quienes buscan una en propiedad siguen atentos a la evolución del euríbor. Este es el índice que sirve para calcular el interés que se abona en la mayoría de las hipotecas. El alza que se vivió en 2023, con el salto de tipos negativos hasta más del 4%, ha complicado la firma de hipotecas en este tiempo. Este año las previsiones parecen mejores si se cumple la esperada bajada de tipos a partir de junio.
Desde el sector se empiezan a oír voces que hablan de que el cambio de escenario puede aumentar las ofertas de la banca en el segmento de préstamos hipotecarios. "Pese a la reciente subida de tipos de interés, que ha propulsado el número de personas de alto poder adquisitivo que está adquiriendo viviendas, las entidades financieras confían en su moderación y se preparan ya para una "guerra hipotecaria", según han augurado desde Trioteca, comparador para la búsqueda y contratación de hipotecas en España.
"Las entidades financieras dan por supuesta una bajada de tipos próxima, y se adelantan a ella, encendiendo la chispa de una futura guerra hipotecaria. Tras un 2023 difícil para el sector hipotecario, en 2024 es imprescindible recuperar la contratación de financiación. El comprador se verá muy beneficiado de este escenario", ha explicado este lunes el girector general de Trioteca, Ricard Garriga.
Aumenta el precio de las viviendas hipotecadas
En la presentación de su último informe sobre el sector en el primer trimestre del año, han destacado que el valor medio de compraventa sobre el que se solicita una hipoteca se ha situado en el primer trimestre del año en 239.667 euros, un 22,31% más que el trimestre anterior.
"En 2023 las entidades firmaron un 19% menos de hipotecas que en el año anterior. Y es que, ante la subida de tipos, aplicaron un filtro más exigente, haciendo que la demanda se desplazase principalmente a la clase media-alta y alta. Por ello, aunque no existe un aumento significativo de operaciones, sí vemos un aumento trimestral del precio medio de la vivienda", señala Garriga sobre los resultados del último Centro de Estudios (CET) de la fintech.
Esta situación podría cambiar una vez que los tipos bajen. Con la escalada vivida el año pasado "perfiles con ahorros que buscaban una inversión segura en 2022, con tipos alrededor del 1%, preferían no destinar tanto ahorro a la compra; y ahora con el aumento de tipos, estos perfiles con alto poder adquisitivo, aumentan la entrada que aportan para disminuir el nominal y pagar menos intereses", han explicado sobre la evolución del sector.
Si el precio de la vivienda financiada se situó en marzo en 240.000 euros, el valor nominal alcanzó los 157.000 euros, el dato más alto de lo que va de 2024 (146.000 euros en febrero y 149.000 en enero), según el informe. En términos trimestrales, sin embargo, si bien el precio de la vivienda media experimenta un gran crecimiento, el nominal se mantiene (150.667 euros en el 1T de 2024 vs. 150.882 euros en el 4T de 2023). "Esto nos muestra que los compradores cada vez solicitan un porcentaje de financiación más bajo, aportando más ahorro a la compra", argumentan desde la compañía.
Perfil del hipotecado en España
Según refleja el último CET, en marzo aumentó la contratación de hipotecas por parte de asalariados, autónomos, pensionistas y empresarios, en detrimento de los funcionarios y las personas en paro. Así, el perfil del solicitante de hipotecas en el primer trimestre del año es un asalariado (65,60%) de 39 años.
"Otro dato que merece la pena destacar es la recuperación de la obra nueva, que, tras un largo periodo a la baja, ante la falta de permisos de obra, mano de obra cualificada y el encarecimiento de los materiales, creció más de dos puntos en términos trimestrales, pasando del 1,98% en el último trimestre del año pasado al 4,09% este primero de 2024", ha comentado Garriga. Este mes de marzo, la segunda mano representó el 92,72% de las viviendas adquiridas, mientras que la obra nueva se situó en el 7,28%, un aumento significativo respecto a febrero, cuando a penas reflejaba el 2,87% del total.
Las hipotecas mixtas, uno de los productos estrella dentro del mercado hipotecario actual, han cerrado el trimestre con una media del 2,48% en el periodo fijo y del Eur +0,62% en el variable, lo que supone un retroceso respecto al trimestre anterior (2,57% y Eur +0,68%). Este descenso se extiende a todos los tipos de interés, siendo especialmente significativo el registrado en el fijo (3,05% en el 4T de 2024 vs. 2,86 en el 1T de 2024).
"Ya mencionamos a principios de año que 2024 no sería el fin de las hipotecas mixtas, sino la recuperación de las fijas. Actualmente ambos productos hipotecarios se reparten el mercado casi de forma equitativa, porque algunas entidades apuestan por mejorar sus ofertas a tipo mixto, y otras se decantan por el tipo fijo", ha explicado Ricard Garriga. Y es que, pese al aumento notable de las solicitudes a tipo fijo en marzo, la media trimestral de hipotecas firmadas sigue siendo casi equitativa, con el 48,07% de las hipotecas firmadas a tipo fijo y el 50,51% a tipo mixto, siendo el variable muy residual (1,42%).
"La decisión final depende del contratante. Algunos prefieren la seguridad que les da el tipo fijo, aunque suponga un TIN más alto. Otros, no quieren perder la oportunidad de aprovechar futuros descensos del euríbor, lo que, unido a un TIN más bajo en el periodo fijo, les lleva a decantarse por las hipotecas mixtas. Es cuestión de necesidades y prioridades y de que nuestra hipoteca se ajuste a nosotros, y no al revés", explican.
El cambio de hipoteca, una opción significativa
En la presentación se ha destacado la figura del "broker digital" para la búsqueda de hipotecas con las mejores condiciones e incluso para llevar a cabo cambios y renegociaciones en los préstamos hipotecarios contratados. En el mes de marzo, y de acuerdo a los datos del último CET, las personas que cambiaron su hipoteca variable a fija ahorraron 279€/mes, una cifra todavía mayor en el caso de los que optaron por el tipo mixto (315 €/mes). Así, y pese la baja del euríbor, el ahorro sigue siendo notable con un cambio de hipoteca: 212 €/mes de ahorro en el fijo y 312 €/mes en mixto en el primer trimestre del año.
"Mientras encontramos tipos en muchos casos por debajo del 3%, el euríbor se mantiene más cerca del 4%, lo que sumado al diferencial, sigue suponiendo un gran esfuerzo para las millones de familias que tienen una hipoteca variable. Ello unido a la prórroga de las medidas del Escudo Social hacen que este 2024 el cambio de hipoteca siga siendo un tipo de operación muy significativa en el mercado", ha sentenciado el director general de Trioteca.