economía
Nuda propiedad o cómo conseguir dinero vendiendo la casa sin perderla
Esta fórmula permite al dueño obtener ingresos y al comprador adquirir un inmueble rebajado. Su uso se concentra en grandes ciudades.
La vivienda suele ser la inversión más importante de una familia media y se convierte en su principal patrimonio una vez que consigue pagarla. Llegada la edad de jubilación, existen fórmulas para sacarle un mayor rendimiento sin llegar a perderla a corto plazo. Entre ellas, la hipoteca inversa o la venta solo de la nuda propiedad. Esta última permite la enajenación de la vivienda para obtener liquidez, pero sin perder el derecho a seguir residiendo en ella mientras se viva.
La figura del nudo propietario no es nueva aunque haya cobrado más actualidad porque se ha dado a conocer su uso por famosos como el productor y presentador José Luis Moreno, para conseguir fondos y seguir viviendo en su mansión en Madrid. En Aragón, se trata de una fórmula frecuente, pero no en los casos de compraventa, sino cuando fallece uno de los cónyuges. El derecho foral protege al superviviente con el llamado 'usufructo viudal' que le permite mantener el uso y disfrute de la vivienda, aunque la nuda propiedad pase a los herederos, normalmente los hijos. "Aquí es residual por la propia característica de la nuda propiedad, en la que tienen que ser pisos atractivos porque sino el inversor no va a comprar", apunta Juan Salanova, desde el Colegio de Abogados de Zaragoza, sobre la opción de usarla en compraventas.
Los derechos de cada parte
El propietario del piso vende la nuda propiedad, expresión que viene del latín y alude a la propiedad "desnuda" y el antiguo dueño "se va a quedar como usufructuario", explica el abogado. Así, tendrá derecho al "uso y disfrute" de la vivienda hasta que se muera. "No le van a poder echar y pagará solo los gastos de comunidad por que el IBI será del propietario nuevo y cualquier derrama extraordinaria", enumera.
Del lado del comprador, la principal ventaja de adquirir una vivienda con su dueño dentro es que el precio que tendrá que pagar será más bajo. Lo más complicado será fijar el valor del inmueble, teniendo en cuenta variables tan imprecisas como cuántos años vivirá el usufructuario. "Puede venderla en el precio que se establece en el mismo momento o cobrar una especie de renta vitalicia", explica Salgado. La rebaja suele ser "entre el 30% y el 50%" del precio de mercado, dependiendo de la edad de quien vende, si tiene alguna enfermedad... "Cuanto más joven es el propietario, más rebaja", resume, ya que será más tiempo que el comprador no podrá hacer uso del inmueble.
El perfil del vendedor considera que suele ser "gente que ya no tiene herederos o necesitan el dinero" y en emplazamientos "cercanos a la 'milla de oro' de la ciudad", considera Salgado.
Desde el sector inmobiliario apuntan que puede darse "en viviendas de 100.000 euros", asegura María Llorente, de Alierta Inmuebles. "La nuda propiedad es un porcentaje del precio total de la propiedad que va en función de la edad que tiene el propietario, no tiene que ver el precio de la vivienda", añade. En lo que coincide es en que no es una fórmula muy extendida en Zaragoza. "Es un producto que no termina de encajar aquí. Ahora hay más información al respecto, pero aún así el precio ha de ser muy atractivo para que alguien se interese porque la incertidumbre de cuándo podrás usarlo es mucha", confiesa.
Entre las personas interesadas en esta fórmula suele haber inversores. "No siempre, pero en general, sí. Conocen mejor el mercado de productos menos usuales y no necesitan ocupar la vivienda ya", explica.
En grandes ciudades
En mercados más grandes como Madrid esta opción encuentra más interesados. "Los compradores de nuda propiedad son atraídos por la oportunidad de adquirir propiedades a precios considerablemente más bajos que los del mercado, con la perspectiva de obtener el pleno dominio en el futuro", añade el consultor inmobiliario madrileño Eduardo Molet, uno de los que más confía en la expansión de este tipo de operaciones, que las plantea como una forma de inversión.
Del lado de los vendedores, reitera que la principal ventaja es "seguir viviendo y disfrutando de su hogar hasta su fallecimiento, mientras reciben el dinero de la venta de una sola vez, con todo debidamente formalizado ante notario". Sin embargo, advierte de que "este proceso puede conllevar la reducción del patrimonio familiar para los herederos".
El consultor reconoce que es una fórmula que hasta hace unos años era muy poco utilizada en España, pero por el aumento de operaciones que percibe en los últimos años, cree que pese a ser un país de propietarios, las personas mayores que necesitan complementar su pensión "han perdido el miedo a no poder vivir en la casa para siempre, al qué dirán de sus vecinos o sus familias. En definitiva, se está normalizando al nivel de otros países de nuestro entorno, como Italia o Francia".