Un vecino de Marchamalo corre por una zona de chalés cercana al Bulevar de Castilla La Mancha.
Algo ocurre en Marchamalo, un pueblo de Guadalajara conocido en su día por la calidad de sus melones, para que en la oficina de Tecnocasa, en la hermosa plaza del pueblo, haya seis trabajadores. Seis. "No hacemos declaraciones sobre el tema de precios", explica uno de los responsables. ¿Pero sois muchos aquí trabajando para un pueblo pequeño, ¿no? "Cubrimos Fontanar también... hay trabajo", responde ladeando la cabeza tras unos segundos de silencio. En Marchamalo, que en la actualidad tiene 8.273 habitantes, se venden de media más de 100 viviendas cada año: 103 en 2023 y 112 en 2022, según datos del Colegio de Registradores, recopilados por la plataforma de Big Data inmobiliario Brains Real Estate.
En la cristalera de Tecnocasa se publicitan, entre otras, casas bajas adosadas de dos dormitorios por entre 182.000 y 198.500 euros. "Casi todos los pisos que se venden gestionan ellos. Los pocos que salen a la venta a las pocas semanas están vendidos. Si es que aquí casi no hay pisos ni chalés libres", cuentan unos jubilados que están charlando muy cerca de la oficina, frente a la fachada del Palacio de los Ramírez de Arellano, construido en 1557 y que alberga el restaurante Las Llaves, que tiene un Sol Repsol.
Bienvenidos a Marchamalo, localidad situada a 60 kilómetros de Madrid y que es paradigma de la burbuja inmobiliaria que vive Guadalajara, la quinta provincia de España donde más ha subido el precio de la vivienda en 2023 (un 12,4%), según el último estudio de Caixabank Research. Se sitúa por delante de Madrid y solo por detrás de provincias con costa (Baleares, Málaga, Santa Cruz de Tenerife y Valencia).
Varios vecinos en la plaza de Marchamalo. /
Carolina es sanitaria en el Hospital de Guadalajara -a diez minutos en coche-, tiene unos 30 años y está paseando a su bebé por el larguísimo Bulevar de Castilla La Mancha. Se compró en 2018 un chalé de cuatro plantas por 130.000 euros. "Ahora lo podría vender por 250.000, por el doble", asegura la joven frente a un gran Ahorra Más en la entrada del municipio. En toda esta zona hay numerosas parcelas con carteles donde se anuncia o la venta de parcelas o de chalés adosados. "Están haciendo muchas casas y lo tienen todo vendido antes de construir. La gente está comprando sobre plano. Normal, es que en Madrid los precios están imposibles".
Efecto 'mancha de aceite'
El llamado 'efecto mancha de aceite' -el aumento del precio del ladrillo se extiende de Madrid a localidades limítrofes-, la elevada creación de empleo en esta zona -sobre todo de logística- y la proliferación del teletrabajo han empujado a muchas personas a vivir en pueblos de Guadalajara, como Alovera, Cabanillas del Campo o Marchamalo. "El precio aquí está más caro porque hay pocas casas y apenas se construye", continúa Carolina.
Según datos ofrecidos por Brains Real Estate, en el segundo trimestre de 2018, el precio de la vivienda en Marchamalo registró su mínimo histórico, en 712 euros por metro cuadrado, equivalente a pagar menos de 57.000 euros por una casa de 80 metros cuadrados. El último dato, correspondiente al cierre de 2023, situaba el precio del metro cuadrado en 1.180 euros, lo que supone una subida del 65,7% en solo cinco años y medio. Solo en el último año, los precios han subido casi un 7%, aunque lo ha hecho por debajo de otros municipios cercanos como Azuqueca o Alovera.
"Estuvo un tiempo parada la construcción, pero están volviendo a hacer muchos chalés", comenta Ramón, otro jubilado, que ratifica que las casas unifamiliares ya no son tan baratas como antes. "Anuncian unos chalés por 189.000 euros, pero luego tienes que meterle el IVA, ¿sabes? Eso ya es dinero", razona.
Varios operarios dan los últimos retoques a una hilera de chalés blancos construidos por Rupilos S.L. "Solo me queda uno por vender. Son de cuatro habitaciones, 145 metros construidos y un patio de 35 metros cuadrados y los vendo baratos, por 220.000 euros. No los vendo más caros porque son los primeros que vendo aquí. Para mí es casi lo comido por lo servido", cuenta José Carlos San Miguel, el dueño de la empresa, que en este caso es promotor y constructor.
Una parcela en venta a la entrada de Marchamalo. /
Según explica, los precios han aumentado debido en parte a que los "precios de los terrenos se han disparado, es una locura. Te piden por 300 metros cuadrados 145.000 euros, por ejemplo", se queja el constructor, que trabaja en toda esta zona y que admite que repercute en el precio final la subida del precio de los materiales. "Es que el metro cúbico de hormigón ha pasado de 60 euros a 102 en solo un año", protesta José Carlos, que cree que no se construye más en Marchamalo porque el pueblo tiene unas normas urbanísticas "muy exigentes".
Crecimiento lento
De hecho, como confirman en el propio Consistorio, el crecimiento de Marchamalo "no ha sido muy rápido, a diferencia de otros municipios próximos. Ha sido más constante y sostenido, creciendo en el entorno de los 200 habitantes de media al año durante los últimos 15 años, también en los años de la crisis". Si en 2003, según el INE, había 4.363 habitantes censados, en 2013 eran 6.559 y en 2023 8.273.
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Un portavoz del Consistorio responde que sus normas urbanísticas son como la de otras localidades. "Existen limitaciones de alturas [tres pisos] y de tipología de edificación en función del lugar donde se quiera edificar, como también sucede en el resto de municipios, por ejemplo, no se puede edificar un bloque de pisos al lado de unos adosados. Se trata de mantener una coherencia urbanística y ordenación arquitectónica que tenga sentido y utilidad práctica. Eso viene establecido por el Plan de Ordenación Urbana y en los planes parciales de cada sector urbano", afirma un portavoz, que informa que en el municipio hay suelo disponible "para construir vivienda libre en cantidad y variedad de tipologías (pisos, adosados, pareados y parcelas individuales), en distintas zonas del municipio y con una amplísima variedad de servicios públicos disponibles. En los últimos años, la iniciativa privada se circunscribe a pequeñas promociones, principalmente de adosados".
Una promoción de chalés adosados en construcción en Marchamalo. /
Las viviendas unifamiliares son sin duda ahora en esta zona la joya de la corona. Ana y Álvaro se compraron una parcela y se han construido un chalé, que luce solitario entre tierras vacías. "Compramos barato, llevamos solo cinco días y estamos contentos", explican mientras pasean a su perro por solares vacíos. Es mediodía y en el centro del pueblo varios vecinos vienen de hacer la compra y hay varios grupos de jubilados charlando. En los bares apenas hay gente. "Todo está subiendo muchísimo, también el alquiler, por pisos de 20 años de una sola habitación te están pidiendo 600 euros", cuenta Alicia, una camarera de 'veintipocos' años y que tiene "muchos amigos que no se pueden independizar porque ni puede alquilar nada ni les darían una hipoteca para comprar". "Es que para eso te piden que tengas dinero en la cuenta", explica.
"No hay pisos libres"
"Si es que pueden pedir lo que quieran, es que no hay pisos libres", señala otro paisano que está tomando una cerveza al sol. "Si es que por una casa vieja te están pidiendo 200.000 euros. Es de locos", lamenta otro vecino, que recuerda que aparte de los polígonos industriales de la zona, entre ellos el del Henares, dentro del límite de la localidad, que dan trabajo a miles de personas, se está construyendo un puerto seco que generará muchos más empleos y, por tanto, más demanda de vivienda.
La oferta actual, entendida como el número de pisos a la venta en el portal inmobiliario Idealista, se circunscribe únicamente a inmuebles a un precio medio de 1.357 euros por metro cuadrado, un 15% por encima del último precio de mercado registrado. Mayor problemática hay en el alquiler. Actualmente, según Idealista, la oferta es nula: no hay pisos anunciados en arrendamiento.
La poca oferta sería uno de los causantes de la imparable subida del alquiler que ha registrado la localidad caracense. Desde 2015, el precio medio de los pisos y casas anunciadas se ha duplicado: un piso de 80 metros cuadrados costaba menos de 330 euros al mes y, ahora, supera los 650 euros, según datos de Brains Real Estate. Marchamalo es ya el segundo municipio de la provincia con el precio del alquiler más caro, solo por detrás de la capital, Guadalajara, que a su vez está viviendo una burbuja sin precedentes.