El portal Idealista ha elaborado un estudio por provincias sobre inmuebles que han sido convertidos en viviendas, una fórmula cada vez más habitual ante la gran demanda inmobiliaria y el auge del negocio de las viviendas turísticas. Idealista, con datos del Catastro, ha detectado a nivel nacional algo más de 27.700 cambios de uso de inmuebles que han sido transformados en casas en los últimos dos años. En el caso de la provincia de Málaga, la cifra se sitúa en 839, lo que la coloca como la octava del ranking en esta tendencia de mercado, que encabezan Madrid (3.625) y Barcelona (2.233).
En España, casi el 30% de ellos corresponden a inmuebles que tenían usos industriales, seguidos por un 27,2% de uso de almacenamiento o el 22,2% de uso comercial. Entre estas tres tipologías acaparan casi el 80% del todas las operaciones.
En el caso de Málaga, son los comercios los que acaparan estos cambios de uso (327), seguido de los almacenes (198). Más del 60% de las transformaciones de locales en viviendas proceden así de estos dos ámbitos.
Idealista afirma que estos cambios de uso que se han producido también se han hecho sobre oficinas, hoteles, o incluso inmuebles de uso religioso, centros deportivos, de enseñanza y hasta edificios públicos, que por volumen pueden ser más grandes. Sin embargo, el medir los cambios por unidades, y no por superficie, se quedan con un volumen menor frente al resto.
"Estos cambios de uso los puede hacer desde un gran empresa para convertir un hotel en un edificio de viviendas, a un pequeño inversor que decide comprar un local en un bajo y transformarlo en su casa", comenta. El portal recuerda que este proceso requiere de tres factores: "Tiempo, procedimientos administrativos de obligado cumplimiento y conocer el gasto que supone conseguir este cambio de uso".
Condiciones e inversión
Según Idealista, la primera clave es saber si el inmueble se encuentra en una zona urbanizable y si es posible modificar su uso. "Por lo tanto, hay que hacer una consulta urbanística al ayuntamiento correspondiente. Si es posible ese cambio de uso, hay que presentar una licencia con un proyecto técnico. Todo este proceso administrativo puede llevar su tiempo y su dinero, en algunos casos más de un año", señala.
El portal señala que hay que cumplir también con los pertinentes requisitos de habitabilidad, accesibilidad y eficiencia. Por otro lado, destaca que se deben tener en cuenta los costes de la reforma para conseguir que se pueda vivir en ese inmueble. "Es clave e indispensable acudir a expertos en urbanismo y arquitectos para llevarlo a buen término, desde la presentación del proyecto, durante las obras en curso hasta conseguir la cédula de habitabilidad", apunta.
Otros cambios reseñables son los de uso de oficina a vivienda. Madrid (512) y Barcelona (342) acaparan los principales cambios de uso de oficina a vivienda, seguido por Baleares (128), A Coruña (91) o Málaga (88). En todas ellas, su peso supera el 10%, por encima de la media nacional.
Revalorización de precios
Según los datos de idealista, la diferencia de precios entre un inmueble de uso residencial y otro de industrial o de almacenamiento puede pasar a triplicarse en la mayoría de los casos, aunque en provincias como Zaragoza, Huesca o Lugo hay casos donde se llega multiplicar hasta por siete. En los grandes mercados residenciales, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Alicante se encuentran en diferencias que se multiplican entre tres y cuatro el valor del uso no residencial.
Las mayores diferencias de valor entre una vivienda y un local comercial se pueden observar Baleares, Tenerife, Barcelona o Alicante, duplicando los precios en esas zonas. En total, en 10 provincias se duplican la diferencia de precios. En Madrid se observa una diferencia del 97%, mientras que en el caso de Málaga la diferencia al alza es del 80%.
Las diferencias de precios en el caso de oficinas y viviendas son de casi el 150% en Sevilla y Baleares, y del 115% en Pontevedra o Álava. Otras cuatro provincias detectan que los precios de vivienda duplican los valores de los inmuebles de oficinas. Las diferencias son más relativas en las oficinas de Málaga (80%), Madrid (73%) o Barcelona (54%).
Casi 2.000 cambios de uso de hotel a viviendas
Los cambios de uso hotelero a vivienda han supuesto el 6,6% del total de modificaciones desde el tercer trimestre de 2021, con 1.832 unidades. Suelen ser modificaciones sobre mayores volúmenes en metros cuadrados.
Destacan en este caso las dos provincias canarias: Las Palmas con 567 y Tenerife con 193. También tuvieron modificaciones en provincias como Barcelona (172), Baleares (143) o Murcia (132). Algo más atrás, también aparecen Sevilla (95), Málaga (60), Girona (53) o Cádiz (49). En Madrid, se realizaron 21 cambios de uso de hotelero a vivienda.
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