La historia de los créditos hipotecarios en la Argentina es la historia de la licuación de las cuotas hasta que, en determinado momento, sale más caro el taxi para ir al banco a pagar las últimas cuotas que la cuota misma. Esa licuación -vía inflación- favorecía a los deudores hipotecarios y perjudicaba al prestamista, que durante décadas fue la banca pública. Si el Banco Hipotecario (en su época de banco 100% público) no quebró fue porque siempre apareció la plata del Tesoro para el salvataje, es decir de los impuestos, es decir de los argentinos.
En los 90, durante la convertibilidad, aparecieron los hipotecarios en dólares y también en pesos, a tasa fija. Los que llegaron endeudados en dólares al 2002 se salvaron con la pesificación. Luego hubo unos pocos años de hipotecarios a tasa fija y variable hasta el 2008, cuando la inflación sacó de la cancha a casi todos los solicitantes y desde ya, a los prestamistas. En 2016 aparecieron los UVA y fueron un boom: más de 110.000 créditos en dos años, en pesos pero atados a la inflación. Se calcula que la cartera de hipotecarios llegó en marzo de 2018 al equivalente a unos 5.500 millones de dólares.
Pero como se dijo, los préstamos se dieron en pesos, atados a la inflación. Esta vez la deuda no se licuó.
Pese a ello, la morosidad nunca superó el 2% de los créditos.
La protesta de un minúsculo grupo de deudores de hipotecarios UVA buscó alterar los contratos hipotecarios. No lo lograron. Es decir: no lograron que otros argentinos (el resto de los argentinos, en definitiva, y entre ellos muchos inquilinos, desde ya) salieran en auxilio de un grupo de propietarios de viviendas.
Sí aparecieron algunas alternativas, como la posibilidad de contratar un seguro que se activa si el monto de la cuota rompe la relación cuota-ingreso, usualmente pactada en el 25%. Si la cuota pasa el 25%, el seguro paga la diferencia. También está la posibilidad de estirar los plazos de pago.
Los deudores hipotecarios UVA sufrieron un sacudón en sus finanzas personales porque desde 2018 hasta hoy los salarios registrados perdieron -fruto de devaluaciones, inflación y estancamiento económico- al menos 30 puntos frente a la inflación.
Esta historia de los hipotecarios explica por qué el crédito hipotecario no existe en la Argentina. La cartera de préstamos hoy equivale a menos del 1% del PBI, bien lejos de lo que ocurre en otros países de la región.
En Chile los hipotecarios llegan al 28;% del PBI, en Brasil al 13,5%; en Colombia al 6,6% y en Uruguay al 4,5%.
El ajuste por inflación se utiliza en Chile (la famosa Unidad de Fomento que se utiliza allí desde hace más de 50 años). En todo Chile florecen las construcciones de edificios para vivienda. Las cláusulas de ajuste también se utilizan en Uruguay y Colombia.
Esta tecla de reinicio que se le dio a los créditos hipotecarios reactivó las expectativas de muchas familias.
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