El mercado de la vivienda en Cádiz capital está sufriendo un cambio llamativo de tendencia entre las zonas que habitualmente tenían un mayor valor y otras que no suscitaban tanto interés. Fenómenos como la turistificación y gentrificación se están notando con mucha fuerza en los barrios populares del casco histórico. Tanto que los inmuebles que se encuentran en ellos se están convirtiendo en los más rentables de la ciudad gaditana.
Un estudio realizado por el portal inmobiliario Fotocasa señala que el barrio de Cádiz en el que una vivienda es más rentable en el primer trimestre de este año 2024 es el de La Viña, junto al entorno de la playa de La Caleta.
Según explica en una nota de prensa la directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Mateos, esto se debe a que el encarecimiento de la vivienda en determinadas zonas de las ciudades, principalmente las de mayor poder adquisitivo, hace que el rendimiento de estas viviendas esté bajando una vez que se compra para ponerla en alquiler. Esta tendencia es diferente en los barrios con un precio de los inmuebles más asequibles, lo que permite que sean mucho más rentables al ponerlos en alquiler.
Aquí entran en juego dos variables importantes para entender este fenómeno. La primera es la escasa oferta que existe de pisos en alquiler para la altísima demanda que existe, lo que hace que los precios suban en toda la ciudad, haciendo que las viviendas de menor valor tengan una mayor rentabilidad por unas rentas desorbitadas. La segunda es la acción de los pisos turísticos en la ciudad, siendo especialmente el barrio de La Viña uno de los más perjudicados al dedicarse a actividad turística lo que debería destinarse a residencial. Este cóctel hace que invertir en el entorno de La Viña y La Caleta sea muy rentable para los inversores en la actualidad.
En el resto de zonas analizadas por Fotocasa, la tendencia es muy parecida, con una mayor rentabilidad en el casco antiguo que en extramuros. Así, el siguiente distrito con una mayor rentabilidad es el centro histórico, con un 4,5%, mientras que en las zonas de la Alameda, El Mentidero y el Teatro Falla se sitúa en un 4,2%.
El fenómeno inverso se produce en las zonas del Paseo Marítimo, San José y La Laguna, en donde la rentabilidad baja hasta el 2,7%, cuando hace un año se situaba en el 4,4% (1,7 puntos porcentuales más que en el primer trimestre de 2024).
La explicación de este caso es la contraria a lo que sucede en el barrio de La Viña. Estos tres lugares situados en la zona noble de extramuros ya contaban desde hace unos años con unos precios altos de compraventa de vivienda. Una tendencia que no ha parado y que ha provocado que, a pesar del alza del alquiler, los precios se hayan vuelto prohibitivos y no se adapten a lo que una familia media gaditana puede pagar por el arrendamiento de un piso, por lo que llega un momento en el que los precios no pueden subir más si los inmuebles quieren tener salida en el mercado, bajando así su rentabilidad.
Con todo, la tendencia del mercado señala que los precios de compraventa de vivienda en los barrios populares de Cádiz van a encarecerse por su enorme atractivo para los residentes de fuera de Cádiz y la escasa oferta existente.
Ya en el pasado mes de marzo, un informe del portal inmobiliario Idealista señalaba que el precio de la vivienda en el barrio de La Viña había subido un 17,8% en el último año, situándose en los 2.691 euros por metro cuadrado. Por ejemplo, este precio es superior a los 2.494 euros por metro cuadrado en la zona Centro y plaza de España, aunque se sitúa por debajo de los 2.814 euros de media en la ciudad. Aun así, los márgenes se van estrechando, ya que el ascenso del precio de un piso en la capital gaditana fue del 10,9% en el último año.
Otros casos parecidos en Andalucía
La tendencia en cuanto a la rentabilidad de las viviendas según el portal inmobiliario Fotocasa es muy parecida en otras ciudades. Así, el caso más llamativo lo protagoniza el barrio de Torreblanca, uno de los más deprimidos de Sevilla. Sin embargo, es la zona más rentable de Andalucía con un 12,6%. Aquí se cumple perfectamente la norma de pisos baratos para invertir que dan un margen mayor de beneficios. Por su parte, en el barrio de la Cartuja de Granada el rendimiento alcanza el 8,9%.
Uno de los casos llamativos es el de la ciudad de Jaén, en donde todos los barrios analizados por Fotocasa en el primer trimestre de 2024 son más rentables que los de Cádiz capital, con una horquilla que parte del 5,3% en las zonas de San Bartolomé y Millán de Priego, y alcanza el 6,2% en Peñamefecit y la avenida de Barcelona.