En esa escalada que parece no tener fin del precio de la vivienda, casi todos los expertos señalan a la relación entre la oferta y la demanda como el principal causante: a muchos interesados en pocos bienes, el coste acaba subiendo. La demanda, sobre todo la internacional, viene apretando. Sin embargo, el último informe realizado por Solvia señala un cambio importante: en Málaga el precio sigue subiendo, pero la demanda baja.
Por partes, el informe de Solvia, centrado en el último trimestre de 2023, las compraventas descendieron un 8,2% comparadas con los tres meses anteriores; una caída que desciende al 16% si se compara con el el mismo dato del año anterior. En total, se registraron 7.537 transacciones en la provincia.
Mientras, el precio de venta en la provincia siguió creciendo hasta los 2.595 €/metro cuadrado, reflejando un incremento del 1,2% en relación con el trimestre precedente y del 6,9% interanual. Tampoco da un respiro el alquiler, que aumentó un 16,4% interanual, hasta llegar a los 14,2 €/m2 mensuales al cerrar el año. A nivel trimestral, el indicador se incrementó un 1,4%.
En el último trimestre del año, se registraron un total de 18.338 hipotecas sobre viviendas en la región, reflejando un crecimiento del 1,2% respecto al trimestre anterior. La cuota mensual promedio se situó en 670,9 euros, lo que refleja un incremento del 3,4% respecto al trimestre anterior.
Esto, en parte, puede verse relacionado con la falta de vivienda nueva. Un problema que, parece, no va a solucionarse en el corto plazo. En el último trimestre del año se registraron 1.926 visados en la provincia, un 7,2% de todos los del país, pero aún lejos de los mejores datos antes de la crisis del ladrillo.
Si atendemos a todo el año 2023, según los últimos datos del Colegio de Arquitectos de Málaga, el número de viviendas visadas en 2023 alcanzó las 6.979 unidades, una cifra ligeramente más baja que la de 2022, cuando fueron 7.075 unidades. Esto se vio por los profesionales como una "consolidación" en el dato con los previos a la pandemia, y para el 2024 esperan datos similares, si bien hacen hincapié en la falta de vivienda accesible y de VPO.
Todas estas cifras se ven también reflejadas en el último balance del Ministerio de Vivienda, de las que se extrae el alto precio que tiene la vivienda en Málaga. La provincia fue la tercera en inversión en compraventas de inmuebles –de las que el 99% fueron viviendas libres y sólo un 1% de VPO–. Las transacciones en inmuebles en la provincia alcanzaron los 10.139 millones en total, sólo superadas por Barcelona (14 millones) y Madrid (22 millones de euros).
Pese a ello, las 35.515 casas que se vendieron la situaron la quinta provincia en ese ranking, detrás de MAdrid y Barcelona, pero también de Valencia y Alicante. El valor medio de las viviendas vendidas en la provincia se alzó hasta los 290.400 euros, le tercero más alto por detrás de Baleares (377.900 euros) y Madrid (301.700 euros) y sólo el 10% de estas corresponden a obra nueva –para el Ministerio, las que tienen cinco años o menos desde su construcción–, el resto se sustenta en el mercado de la segunda mano.
Además, destaca el alto peso del comprador foráneo, que ya se hace con 38 de cada 100 casas que se venden en la provincia. Las 10.637 operaciones suponen, además, un 60% de las que hacen los compradores extranjeros en toda la comunidad autónoma y un 12% de las nacionales.
La situación en España
Según Solvia, el mercado residencial seguirá este 2024 una tendencia similar a la de 2023 a nivel nacional, y cerrará el año con un ajuste en las compraventas de alrededor del 5%. El pasado años, ya se notó un descenso de un 9,8% respecto al año anterior, con 583.042 compraventas registradas; no parece que en Málaga la tendencia vaya a ser diferente.
"El incremento del coste de vida continúa impactando en el poder adquisitivo y la capacidad de ahorro de los hogares, afectando de manera directa a las decisiones de compra de vivienda. No obstante, la demanda se mantiene por encima de las cifras registradas en 2018 y 2019, donde llegamos a cerca de 517.000 operaciones, lo que demuestra que el interés por adquirir un nuevo inmueble sigue fuerte. Además, según las previsiones del Banco de España, la inflación adoptará una tendencia descendente a partir de la segunda mitad del año, lo que podría favorecer un entorno más propicio para la compra de vivienda, mejorando las cifras actuales", señala Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia
Que destaca que en 2024, la falta de trabajadores cualificados y la complejidad regulatoria para la generación de suelo destinado a nuevas promociones seguirán siendo algunos de los desafíos para las promotoras y constructoras, por lo que, previsiblemente, el número de concesión de licencias se mantendrá en los niveles de 2023 en términos nacionales.