La sorpresiva aparición de los créditos hipotecarios se produjo como consecuencia de un ajuste macroeconómico que implica la desaparición del déficit fiscal del Tesoro, la reducción del déficit cuasifiscal del BCRA en el primer trimestre del año, la fuerte reducción de la tasa de inflación y de la tasa de interés que provoca el cambio de política económica del nuevo gobierno de Javier Milei.
La salida del Estado como demandante de fondos de los bancos -por un lado- y del BCRA como pagador de una abultada cantidad de pesos a los bancos por los altos intereses que le cobraban al Estado por la renovación de las Leliq, genera que ahora las instituciones financieras empiecen a prestar plata a la gente y a las empresas y le dejen de prestar al Estado como hacían con el modelo kirchnerista. El famoso crawding out, que consiste en la expulsión del sector privado del crédito bancario porque el Estado se lo tomaba todo, desapareció de golpe.
Tres bancos anunciaron nuevos créditos hipotecarios
Por ese motivo, desde la semana pasada, tres instituciones del sistema financiero, dos públicas como el Banco Hipotecario y el Banco Ciudad, y una privada como el Banco Superville han anunciado el lanzamiento de créditos hipotecarios UVA con líneas que van hasta un valor máximo de 250 millones de pesos.
Entre los requisitos principales que en esta primera etapa deberán cumplir quienes quieran acceder a este tipo de préstamos figuran ser de nacionalidad argentina, mayor de 21 años, y trabajar en relación de dependencia.
Entre los aspectos a considerar el futuro demandante del crédito deberá tener en cuenta:
- Monto máximo del préstamo: Tanto en el Banco Hipotecario como en el Banco Ciudad, el monto máximo a solicitar será hasta 250 millones de pesos que es el equivalente a unos 250.000 dólares.
- Ingresos que se deben demostrar: En ambos casos, la cuota no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante y/o su grupo familiar.
- Porcentaje que prestará el el banco de la propiedad a adquirir: en el caso del Banco Hipotecario, el préstamo puede cubrir hasta el 80% de la vivienda. Es decir, que quien lo solicita debe contar con el 20% restante. El Banco Ciudad financiará hasta un 75% del valor de la unidad a adquirir, por lo tanto el tomador del crédito deberá contar con el 25% de anticipo.
- La tasa anual que cobrará el banco: la tasa del Banco Hipotecario es del 8,5% más UVA, pero baja al 4,25% durante el primer año para los clientes que cobran su sueldo en el banco. El Banco Ciudad cobrará una tasa de interés del 5,5% y del 3,5% más UVA para la compra de propiedades en el microcentro. En ambos casos, el capital es ajustable por UVA que es la unidad de valor adquisitivo ya que los créditos no son ni en pesos ni en dólares sino en UVA.
- Los valores de las cuotas mensuales: el valor de la cuota sería que por cada $1.000.000 entre 25 a 30 años, se pagará una cuota que iría de 5.000 a 7.000 pesos depende el banco.
- Plazos: el plazo máximo de pago del crédito hipotecario en el caso del Banco Hipotecario es a 30 años y en Banco Ciudad serian por 10, 15 y hasta 20 años.
- El sistema que tendrán los créditos: serán bajo el sistema francés que es un sistema de cuotas constantes en el que el tomador paga la misma cantidad todos los meses lo que permite tener cierta previsibilidad pero al comienzo se cancelan más intereses que capital.
- La posibilidad de prórroga ante imposibilidad de pago: estos préstamos cuentan con la posibilidad de solicitar una extensión del plazo si el importe de la cuota a pagar llega a superar el 10% del valor de cuota resultante de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) desde su desembolso. En esos casos se podrá extender en hasta 25% el plazo original del préstamo.
Los créditos podrán destinarse a la compra o ampliación de una vivienda
Los préstamos anunciados se podrán utilizar para hipotecar, construir, ampliar, reciclar o terminar una primera o segunda vivienda. En el caso del Banco Ciudad, tienen que ser propiedades ubicadas en el AMBA o en las provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta. Esta entidad también tiene una línea para adquisición de una vivienda familiar, única y de ocupación permanente en el microcentro.
Por lo que pudo saber iProfesional, el Banco Hipotecario lanzará oficialmente este tipo de líneas de crédito desde el 1 de mayo, mientras que el Banco Ciudad comenzará a atender a los interesados desde el próximo lunes 29 de abril en sus sucursales y a través de la web de la entidad. En tanto que el Banco Superville lo hará desde el 4 de mayo, pero probablemente la semana que viene varios bancos nacionales y extranjeros se sumarán a esta nueva movida.
La mayoría ofrecerá sus páginas web para todos aquellos interesados en simular la cuota de un préstamo, o conocer los requisitos y condiciones para solicitarlo y dejar sus datos.
Los precios de mercado muestran que un monoambiente de 40 m2 tiene un precio de unos 95.000 dólares, mientras que uno de dos ambientes y 50 m2 vale 120.000 dólares, uno de tres ambientes y 70 m2, está en alrededor de 160.000 dólares. En tanto que un departamento de 150 m2 estaría alrededor de unos 250.000 dólares en promedio.
Para acceder a un crédito de 40 millones de pesos habrá que demostrar ingresos por unos 810.000 pesos. Por otra parte como el banco prestará solo el 80 por ciento de ese monto habrá que tener el resto para acceder a esa vivienda.
En tanto, para una propiedad de 125 millones de pesos la cuota mensual ascendería a unos 505.000, lo que requiere demostrar ingresos por unos 2.000.000 de pesos.
Para acceder a un crédito hipotecario UVA equivalente a unos 250 millones de pesos habría que tener ingresos mensuales superiores a los 5 millones de pesos
Para un crédito de 250 millones de pesos que es el monto máximo de la línea, la cuota arranca con un valor cercano a 1.260.000 pesos lo que requiere demostrar ingresos por unos ganar $5.000.000. A la operación además habría que agregarle los gastos de sellado, escritura e hipoteca y otros que representan por lo menos un 5 % del total de la operación.
Créditos hipotecarios: qué banco ofrece la tasa más baja
La línea con la tasa más baja es del Banco Ciudad y es de 3,5%, pero sólo pueden acceder quienes compren una vivienda familiar, única y de ocupación permanente ubicada en el microcentro. Esto es dentro del perímetro comprendido por el programa del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (Fodus) que comprende las avenidas San Juan, Entre Ríos, Callao Santa. Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón.
Esta zona está dentro del plan del gobierno de CABA, a través del cual busca promover la reactivación del microcentro e incluye beneficios impositivos para los desarrolladores que reconviertan oficinas en viviendas o facilidades y se muden al microcentro como inquilinos.
La evolución de la inflación es clave, porque es lo que determina el aumento de la cuota, pero otra variable a observar son los vaivenes que atraviesa el salario real de la gente que desde diciembre se desmoronó un 25 por ciento respecto de la inflación.
El otro indicador importante será la evolución del dólar, ya que una posible devaluación del peso y el impacto que tendría en los precios, podría convertirse en un problema que termine en más inflación.
Los créditos en una primera parte se orientarán a clientes de los bancos con cuentas sueldo, por lo que los trabajadores en relación de dependencia son lo que más probabilidades tendrán en un principio de acceder.
La reaparición del crédito hipotecario UVA es una señal muy positiva para tratar de reactivar la economía. De acuerdo a datos de la consultora Empiria se puede observar que Argentina está muy lejos del resto de los países de la región con respecto al desarrollo del crédito hipotecario. En Chile representa el 28% del PBI; en Estados Unidos, el 75%, mientras que en nuestro país, hoy representa un 0,2 por ciento.