El mercado de la compraventa de propiedades lleva años con un movimiento muy por debajo del normal por una serie de factores. Uno de los principales: la ausencia de créditos hipotecarios. Eso ha llevado a que el precio de las casas y departamentos usados haya caído un 30% en dólares en los últimos cuatro años. Sin embargo, el Banco Hipotecario anunció que lanzará líneas para compra, construcción, ampliación y terminación, lo que podría revertir este escenario.
Si bien la entidad ya estaba ofreciendo este tipo de préstamos, la línea vigente tiene una tasa del 13,5% por encima de la inflación y el monto máximo es de $20 millones (US$ 20.000, que permite acceder a una muy limitada cantidad de propiedades en el mercado). Con la que estará operativa en mayo o junio, la tasa de interés será del 8,5% por encima del UVA y el tope de financiamiento alcanza los $250 millones (US$ 250 mil).
Los créditos podrán utilizarse para la compra, construcción, refacción o terminación tanto de la primera como la segunda vivienda. El plazo máximo de pago es de 360 meses; es decir, 30 años. Y la tasa del 8,5% se reduce al 50% en las primeras 12 cuotas para los clientes que cobran el sueldo en el banco, lo que lleva ese interés al 4,25% durante un año (y luego al 8,5%). El capital se irá ajustando por UVA y la cuota no puede exceder el 25% de los ingresos del solicitante.
El monto máximo del crédito depende del destino que se le vaya a dar a los fondos: si es para construcción o adquisición alcanza los $250 millones -se financia hasta el 80% del presupuesto de obra o del valor de la vivienda-, mientras que si es para terminación o ampliación el tope es de $125 millones y hasta el 50% del presupuesto en el primer caso y el 100% en el segundo.
Desde el Banco Hipotecario comentaron a Los Andes que consideran que "Argentina está ingresando en un terreno propicio para el desarrollo del mercado de préstamos a la vivienda, ya que visualizamos un escenario de baja de la inflación y mejora de los salarios en dólares, y queremos ser protagonistas". Resaltaron que la entidad hace 130 años que ofrece este tipo de financiamiento y que han entregado más de 2 millones de créditos hipotecarios.
Si bien hoy se pueden consultar las condiciones desde la web del banco, calculan que estarán disponibles a partir de mayo o junio, porque tienen la particularidad de que su trámite será 100% online, lo que requiere de ajustar el sistema para que se pueda solicitar desde cualquier parte del país. "Como el crédito hipotecario tiene un proceso previo, de tomar la decisión, iniciar la búsqueda y elegir la casa, queremos que tengan los productos 'en góndola', listos para cuando la gente esté en condiciones de tomarlos", acotaron.
El economista y gerente de Montemar, Federico Pagano, explicó que "desde que el Estado dejó de ser un demandante loco de fondos (con las Leliq), los bancos tienen que colocar dinero en el sector privado para poder sostenerse". En cuanto a las condiciones, indicó que el interés es variable -UVA más 8,5%-, lo que hoy se puede considerar una buena tasa, aunque arrancan un poco más caros hasta que la unidad se acomode a la inflación. Después tenderían a bajar y añadió que es probable que, en el largo plazo, ese 8,5% por encima del UVA termine siendo un poco alto, pero no demasiado.
"Creo que son una buena opción y demuestran que los bancos están necesitando colocar sus fondos en el sector privado, algo extremadamente virtuoso, porque, a su vez, si hay mucha oferta, las tasas deberían seguir bajando", planteó.
Impacto en el mercado
"Sin duda que es una gran noticia", lanzó Estanislao Puelles, vicepresidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la República Argentina. Esto, más allá de que el mercado de compraventa haya empezado a reactivarse en los últimos meses, producto de una paulatina reducción de la incertidumbre y la estabilidad del dólar, como también las tasas de interés negativas para otras inversiones, como el plazo fijo y los fondos comunes.
El corredor inmobiliario planteó que es una excelente herramienta de financiación para acceder a la casa propia, aunque reconoció que la última experiencia con créditos UVA haya sido compleja. Pese a eso, resaltó que, con la derogación de la ley de alquileres, las actualizaciones del monto mensual se realizan cada tres meses -con el ICL o Índice de Contratos de Locación, del Banco Central, en la mayoría de los casos-, lo que hace que los inquilinos tengan aumentos periódicos. "Qué mejor que, en vez de alquilar, estar pagando tus ladrillos", señaló.
Puelles consideró que el primer impacto va a ser un repunte en las operaciones de compraventa, que han estado en un nivel muy bajo y esto ha llevado a que se acumule el stock de propiedades. También que, a medida que se equilibren la oferta y la demanda, se reacomoden los precios, que hoy están casi un 30% por debajo de los valores, en dólares, que tenían en 2019.
Pero después también va a tener efecto en el mercado de locaciones, porque aumentará la oferta por parte de quienes compren para alquilar y hará que los valores se ajusten a la baja. Y también en la construcción de edificios y complejos de departamentos para venta. En este sentido, resaltó que es interesante que los créditos hipotecarios que se han anunciado permitan financiar también la segunda vivienda, ya que la mayoría suelen ser exclusivamente para la primera.
Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, recordó que el presidente Javier Milei había mencionado en su campaña que iban a volver los créditos hipotecarios y que este regreso es muy positivo, porque hace años que no hay líneas de préstamos a tasas razonables.
Sumó que hay otros factores que ya están contribuyendo a la reactivación de la compraventa de inmuebles, como la inflación en dólares, que hace que la gente esté buscando diversificar su cartera de inversiones. Y debido a que, para invertir en la Bolsa se necesita conocimiento y hacer un seguimiento, mientras el plazo fijo tiene tasas negativas, el ladrillo está volviendo a ser una opción.
Por otra parte, el alquiler habitacional ha ganado rentabilidad y está la posibilidad de acordar entre las partes, lo que hace que haya retornado la compra de propiedades para alquilar. En este sentido, destacó que el Banco Hipotecario haya dispuesto que se puede financiar la adquisición o construcción de una segunda vivienda.
A su vez, al ofrecer una línea para terminación y ampliación, se podrán concluir las obras de casas y departamentos que quedaron inconclusas por falta de recursos, lo que va a seguir incrementando la oferta de inmuebles, sobre todo para locación.
En cuanto a los precios de las propiedades, Rosta indicó que están un poco bajos en dólares, pero que se van a reacomodar en el corto a mediano plazo, porque comprar propiedades con alguna antigüedad tiene un valor muy por debajo de lo que saldría construirlas.
También evaluó como muy auspicioso que este proceso inicie con el Banco Hipotecario como "punta de lanza", para ver cómo el mercado percibe el hecho de que los ajustes sean por UVA, aunque consideró que las tasas y las líneas son ventajosas. Asimismo, estimó que se van a ir sumando más entidades bancarias y comenzarán a competir, lo que favorecerá mejores condiciones.