Según información de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, durante el primer trimestre del año, Lima tenía en desarrollo 654 proyectos inmobiliarios de Vivienda de Interés Social (VIS) en comercialización, donde destacan los distritos de San Miguel, Jesús María y Pueblo libre, con 76, 59 y 52 desarrollos inmobiliarios respectivamente.
A ellos les siguen Surquillo, con 48 proyectos; Surco, con 47; Cercado de Lima, con 46; Lince, con 37; Magdalena del Mar, con 35 y Chorrillos, con 32.
La oferta de departamentos VIS la lideran Cercado de Lima, con 3.613 unidades; San Miguel, con 2.433 unidades y Jesús María, con 2.417 unidades.
Por debajo de las 2 mil unidades se encuentran Chorrillos, con 1.853; Surco, con 1.765; La Victoria, con 1.693; Pueblo Libre, con 1.629 y Surquillo, con 1.346. Distritos como Magdalena, Miraflores, Lince, San Isidro y Barranco cuentan con 936, 921, 904, 844 y 685 unidades respectivamente.
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Más abajo en la tabla encontramos a La Victoria, con 28 proyectos; San Isidro, con 24; Ate, con 21; Barranco, con 20, Miraflores, con 19; Los Olivos, con 16; Breña, con 15; Comas, con 9; San Borja, con 8; Carabayllo, con 7; San Martín de Porres, con 6; San Juan de Lurigancho y Carabayllo, con 4; Callao, Puente Piedra y San Juan de Miraflores, con 3; San Luis y Rímac, con 2 y El Agustino e Independencia, con 1.
Guido Valdivia, director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), señaló que, entre las razones por las que existen más proyectos en algunos lugares es que, tradicionalmente, los distritos de clase media son los que más han albergado vivienda social.
Otro motivo es que no necesariamente requieren de una gran área para construirse. "Se ha difundido una forma de proveer vivienda social utilizando lotes ya existentes en una zona urbana consolidada y pasar de viviendas unifamiliares a multifamiliares", dijo.
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Un tercer punto es que suele resultar difícil desarrollar proyectos en otras zonas para segmentos de menores ingresos porque chocan con el problema de disposición de terrenos y factibilidad de servicios.
Precios y ventas
Si bien los precios de los departamentos VIS están fijados por los límites que plantea el programa Mi Vivienda, que pueden tener un precio superior a los S/ 470 mil, el precio promedio estaría alrededor de los S/ 230 mil, a nivel de Lima Metropolitana.
Según explicó el representante de Capeco, los precios en distritos de clase media como San Miguel, Magdalena, Pueblo Libre y Jesús María, oscilan entre los S/ 350 mil y los S/ 470 mil. En otros distritos como en El Rímac, con el proyecto Los Altos del Rímac de Mi Vivienda, los precios se ubican entre los S/ 230 mi y los S/ 300 mil.
Miguel Deústua, director gerente de Tribeca Inmobiliaria, señaló que para el desarrollo del negocio inmobiliario es importante el financiamiento de quienes necesitan comprar una propiedad y, para ello, es también importante contar con un producto como las líneas que otorga el Fondo MiVivienda para poder dinamizar las compras.
Además, en un contexto en el que esperan un ajuste en las tasas de interés, se dinamizarán las ventas de estos productos VIS. Así también, reconoció que la liberación de los fondos de AFP servirán como dinero de inversión para las familias, pues un porcentaje lo destinarían a la compra de vivienda.
En tanto, los créditos de MiVivienda en general cayeron el primer bimestre del año un 17% respecto al 2023 y esto se debió a tres razones, afirmó Valdivia.
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La primera, por las limitaciones de recursos, pues el Ministerio de Vivienda había solicitado presupuesto para financiar 12.500 créditos y solo había recursos para poco menos de 5 mil. Eso contuvo la oferta.
En segundo lugar, las municipalidades de distritos de Lima Moderna y Lima Top pararon muchos proyectos de vivienda social, retiraron licencias y suspendieron procesos de construcción, lo que afectó la colocación.
Finalmente, el año pasado el gobierno decidió que el Fondo MiVivienda no entregaría recursos para otorgar créditos en el rango cinco de viviendas entre S/ 350 mil y S/ 470 mil.
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"Se suponía que con un producto que creó este ministerio, una especie de seguro hipotecario, los bancos iban a acogerse a este segmento; es decir, reemplazar al Fondo MiVivienda, trayendo su propio dinero y comprando una especie de seguro hipotecario al fondo. Lamentablemente, el nivel de colocación de estos productos es bajísimo. En el último mes ha habido 25 operaciones, cuando en este segmento el Fondo MiVivienda colocaba más de 200″, dijo Valdivia.
Para Deústua, los problemas con las municipalidades frenaron el desarrollo de algunos proyectos de VIS en los distritos de Lima Top que se opusieron a los decretos que autorizaban su desarrollo.
"Hemos tenido que adaptarnos a las condiciones pero ha habido otros inmobiliarios que han seguido ejerciendo su derecho de desarrollar proyectos VIS y otros con proyectos parados. En una economía que busca reactivarse, un escenario de ese tipo ha sido contraproducente y ha frenado la actividad de construcción y espantó en algún momento a los clientes", explicó el representante de Tribeca.