Si pensamos en los lugares vulnerables al cambio climático, es posible que nos imaginemos los arrozales de Bangladesh o las islas bajas del Pacífico. Pero otra respuesta más sorprendente debería ser su propia casa. Aproximadamente una décima parte del valor de la propiedad residencial mundial está amenazada por el calentamiento global, incluidas muchas casas que no están cerca de la costa. Desde tornados que azotan los suburbios del medio oeste estadounidense hasta granizos del tamaño de pelotas de tenis que destrozan los tejados de las villas italianas, el mal tiempo provocado por las emisiones de gases de efecto invernadero está sacudiendo los cimientos de la clase de activos más importante del mundo.
Los costes potenciales se derivan tanto de las políticas diseñadas para reducir las emisiones de las viviendas como de los daños relacionados con el clima. Son enormes. Según una estimación, el cambio climático y la lucha contra él podrían acabar con el 9% del valor de la vivienda mundial en 2050, lo que equivale a 25 billones de dólares, no mucho menos que el PIB anual de Estados Unidos. Es una factura enorme que se cierne sobre la vida de las personas y el sistema financiero mundial. Y parece destinada a desencadenar una lucha sin cuartel sobre quién debe pagar.
Los propietarios de viviendas son uno de los candidatos. Pero si nos fijamos en los mercados inmobiliarios actuales, no parece que estén soportando los costes. Los precios de la vivienda muestran pocos signos de adaptación al riesgo climático. En Miami, objeto de gran preocupación por la subida del nivel del mar, han aumentado cuatro quintas partes esta década, mucho más que la media estadounidense. Además, como el impacto del cambio climático es todavía incierto, muchos propietarios pueden no haber sabido el riesgo que corrían cuando compraron sus casas.
Sin embargo, si los contribuyentes pagan en su lugar, rescatarán a los propietarios adinerados y desvanecerán los incentivos útiles para adaptarse a la amenaza inminente. Repartir los costes será difícil para los gobiernos, sobre todo porque saben que a los votantes les importa mucho el valor de sus casas. El proyecto de ley consta de tres partes: pagar las reparaciones, invertir en protección y modificar las casas para limitar el cambio climático.
Las aseguradoras suelen correr con los gastos de reparación después de que una tormenta destruya un tejado o un incendio destruya una propiedad. A medida que el clima empeora y las catástrofes naturales se hacen más frecuentes, el seguro de hogar se encarece. Algunos expertos advierten de una "burbuja de seguros climáticos" que afecta a un tercio de las viviendas estadounidenses. Los gobiernos deben tolerar las pérdidas que ello impone a los propietarios o suscribir ellos mismos los riesgos, como ya ocurre en partes de California, propensa a los incendios forestales, y Florida, propensa a los huracanes. La exposición combinada de las "aseguradoras de último recurso" respaldadas por el Estado en estos dos estados se ha disparado de 160.000 millones de dólares en 2017 a 633.000 millones. Los políticos locales quieren trasladar el riesgo al Gobierno federal, que en la actualidad gestiona los seguros contra inundaciones.
Los daños físicos podrían prevenirse invirtiendo en la protección de las propias propiedades o en infraestructuras. Mantener las casas habitables puede requerir aire acondicionado. Pocos hogares indios lo tienen, a pesar de que el país sufre olas de calor cada vez más fuertes. En los Países Bajos, un sistema de diques, zanjas y bombas mantiene seco el país; Tokio tiene barreras para contener las inundaciones. Financiar esta inversión es el segundo reto. ¿Deben los propietarios de viviendas que no sabían que estaban en peligro pagar, por ejemplo, el apuntalamiento de hormigón de una casa subvencionada? ¿O es correcto protegerlos de unos costes tan inesperados y desigualmente distribuidos? Las ciudades costeras densamente pobladas, que son las que más necesitan protegerse de las inundaciones, suelen ser las joyas de la corona de la economía y la sociedad de sus países: pensemos en Londres, Nueva York o Shanghai.
La última cuestión es cómo pagar las modificaciones domésticas que eviten un mayor cambio climático. Las viviendas representan el 18% de las emisiones mundiales relacionadas con la energía. Es probable que muchas necesiten bombas de calor, que funcionan mejor con calefacción por suelo radiante o radiadores más grandes, y un aislamiento grueso. Desgraciadamente, adaptar las viviendas es caro. El año pasado, la coalición gobernante en Alemania intentó prohibir las calderas de gas, pero cambió de rumbo cuando los votantes se opusieron a los costes. Italia ha adoptado un enfoque alternativo, ofreciendo ayudas extraordinariamente generosas y mal diseñadas a los hogares que renueven sus viviendas. Ha gastado la asombrosa cifra de 219.000 millones de euros (238.000 millones de dólares, o el 10% de su PIB) en su plan de "superbonificación".
El impacto total del cambio climático aún está lejos. Pero cuanto antes resuelvan los responsables políticos estas cuestiones, mejor. La evidencia demuestra que los precios de la vivienda reaccionan a estos riesgos sólo después de que se haya producido el desastre, cuando ya es demasiado tarde para realizar inversiones preventivas. Por tanto, es probable que la inercia provoque sorpresas desagradables. La vivienda es un activo demasiado importante para que se le asigne un precio erróneo en toda la economía, sobre todo porque es vital para el sistema financiero.
Los gobiernos tendrán que poner de su parte. Hasta el siglo XVIII, en gran parte de los Países Bajos se aplicaba el principio de que sólo las comunidades cercanas se encargaban del mantenimiento de los diques. Los gobiernos son los únicos que pueden resolver estos problemas de acción colectiva construyendo infraestructuras, y deben hacerlo especialmente en torno a las ciudades de alta productividad. Los propietarios necesitarán incentivos para gastar grandes sumas en adaptar sus viviendas para que contaminen menos, lo que beneficia a todos.
Al mismo tiempo, sin embargo, los responsables políticos deben tener cuidado de no subvencionar la insensatez ofreciendo grandes garantías implícitas y planes de seguros explícitos respaldados por el Estado. No sólo suponen un riesgo inaceptable para los contribuyentes, sino que también debilitan el incentivo para que la gente invierta en hacer sus propiedades más resistentes. Y al suprimir las primas de seguro, no hacen nada para disuadir a la gente de trasladarse a zonas que ya se sabe que hoy son de alto riesgo. Los augurios no son buenos, a pesar de lo mucho que está en juego. Durante décadas, los gobiernos han fracasado a la hora de desincentivar la construcción en llanuras inundables.
La factura de 25 billones de dólares planteará problemas en todo el mundo. Pero no hacer nada hoy sólo hará que el mañana sea más doloroso. Tanto para los gobiernos como para los propietarios, la peor respuesta al problema de la vivienda sería ignorarlo.
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