Al pensar en los lugares vulnerables al cambio climático, es posible que acudan a la mente los arrozales de Bangladesh o las islas bajas del Pacífico. Sin embargo, hay otra respuesta mucho menos esperada: la casa propia. Aproximadamente una décima parte en valor de las propiedades residenciales del planeta está amenazada por el calentamiento global; entre ellas, muchas casas alejadas de la costa. Desde tornados que arrasan las afueras residenciales del Medio Oeste estadounidense hasta granizos del tamaño de pelotas de tenis que destrozan los tejados de las villas italianas, múltiples condiciones meteorológicas adversas provocadas por las emisiones de gases de efecto invernadero sacuden los cimientos del tipo de activos más importante del mundo.
Los costes potenciales se originan tanto en las políticas diseñadas para reducir las emisiones de las casas como en los daños relacionados con el clima. Y son enormes. Según una estimación, el cambio climático y la lucha para combatirlo podrían destruir el 9% del valor de las viviendas del mundo en 2050, lo que equivale a 25 billones de dólares, una cifra no demasiado inferior al PIB anual de Estados Unidos. Se trata de una enorme factura que se cierne sobre la vida de las personas y sobre el sistema financiero mundial. Y parece destinada a desencadenar una descomunal lucha por saber quién debe asumirla.
El cambio climático podría destruir el 9% del valor de las viviendas del mundo en 2050, lo equivalente a 25 billones de dólares
Los propietarios de las viviendas son uno de los candidatos. Ahora bien, si observamos los actuales mercados inmobiliarios, no parece que estén soportando los costes. Los precios de las viviendas muestran pocas señales de ajustarse al riesgo climático. En Miami, objeto de gran preocupación por la subida del nivel del mar, han aumentado en cuatro quintos esta década, mucho más que la media estadounidense. Además, como el impacto del cambio climático es aún incierto, muchos propietarios quizás no sabían el riesgo que corrían cuando compraron sus casas.
Ahora bien, si son los contribuyentes quienes deben pagar, rescatarán a los propietarios acomodados y anularán los incentivos útiles para adaptarse a la amenaza en ciernes. Repartir los costes será difícil para los gobiernos; entre otras cosas, porque saben que a los votantes les importa mucho el valor de sus viviendas. La factura tiene tres partes: el pago de las reparaciones, la inversión en protección y la modificación de las casas para limitar el cambio climático.
El seguro del hogar se encarecerá a medida que el clima empeore y las catástrofes naturales se hagan más frecuentes
Las aseguradoras suelen correr con los gastos de las reparaciones después de que una tormenta destruya un tejado o que un incendio destruya una propiedad. Así que, a medida que el clima empeore y las catástrofes naturales se hagan más frecuentes, el seguro del hogar se encarecerá. En algunos lugares, podría llegar a ser tan caro como para provocar la caída de los precios de la vivienda; algunos expertos advierten de una "burbuja del seguro climático" que afecta a un tercio de las viviendas estadounidenses. Los gobiernos deberán aceptar las pérdidas que eso impone a los propietarios o asumir los riesgos, como ya ocurre en algunas partes de una California propensa a los incendios forestales y una Florida propensa a los huracanes. En esos dos estados, la exposición combinada de las "aseguradoras de último recurso" respaldadas por el Estado ha pasado de 160.000 millones de dólares en 2017 a 633.000 millones. Los políticos locales quieren trasladar el riesgo al gobierno federal, que de hecho gestiona hoy los seguros contra inundaciones.
Los daños físicos podrían evitarse invirtiendo en la protección de las propiedades mismas o en las infraestructuras. Mantener las casas habitables puede requerir aire acondicionado. En la India, son pocos los hogares que disponen de él, pese a que el país sufre olas de calor cada vez más intensas. En los Países Bajos, un sistema de diques, zanjas y bombas mantiene seco el país; Tokio cuenta con barreras para contener las inundaciones. Financiar toda esa inversión es el segundo reto. ¿Deben los propietarios de viviendas desconocedores de que corrían peligro pagar, por ejemplo, el apuntalamiento con hormigón de una casa subvencionada? ¿O es correcto protegerlos de esos costes inesperados y desigualmente distribuidos? Las ciudades costeras densamente pobladas, las más necesitadas de protección contra las inundaciones, son a menudo las joyas de la corona de la economía y la sociedad de sus países. Basta con pensar en Londres, Nueva York o Shanghái.
La última incógnita es cómo pagar las modificaciones domésticas que eviten un mayor cambio climático. Las viviendas representan el 18% de las emisiones mundiales relacionadas con la energía. Es probable que muchas necesiten bombas de calor, que funcionan mejor con calefacción por suelo radiante o radiadores más grandes, y un aislamiento grueso. Por desgracia, adaptar las viviendas es caro. Pedir a los propietarios que paguen puede provocar una reacción de rechazo; en Alemania, la coalición gobernante intentó prohibir las calderas de gas el año pasado, pero tuvo que cambiar de idea cuando los votantes se opusieron a los costes. Italia ha seguido un enfoque alternativo y ha ofrecido ayudas extraordinariamente generosas, y mal diseñadas, a los hogares que efectúen reformas. Ha gastado la asombrosa cifra de 219.000 millones de euros (o el 10% de su PIB) en su plan de "superbonos".
Los precios de la vivienda reaccionan a los riesgos sólo después de que se haya producido la catástrofe
El impacto pleno del cambio climático aún está lejos de sentirse del todo. Sin embargo, cuanto antes puedan resolver esas cuestiones los responsables políticos, mejor. Las pruebas demuestran que los precios de la vivienda reaccionan a esos riesgos sólo después de que se haya producido la catástrofe, cuando ya es demasiado tarde para realizar inversiones preventivas. Por lo tanto, es probable que la inercia dé lugar a sorpresas desagradables. La vivienda es un activo demasiado importante para que se valore mal en toda la economía; sobre todo, porque es vital para el sistema financiero.
El impacto pleno del cambio climático aún está lejos de sentirse del todo. Sin embargo, cuanto antes puedan resolver esas cuestiones los responsables políticos, mejor. Las pruebas demuestran que los precios de la vivienda reaccionan a esos riesgos sólo después de que se haya producido la catástrofe, cuando ya es demasiado tarde para realizar inversiones preventivas. Por lo tanto, es probable que la inercia dé lugar a sorpresas desagradables. La vivienda es un activo demasiado importante para que se valore mal en toda la economía; sobre todo, porque es vital para el sistema financiero.
Prevención, el mejor remedio
Al mismo tiempo, los responsables políticos deben procurar no subvencionar las imprudencias ofreciendo grandes garantías implícitas y planes de seguros explícitos respaldados por el Estado. Éstos no sólo suponen un riesgo inaceptable para los contribuyentes, sino que también debilitan el incentivo para que la gente invierta en reforzar sus propiedades. Además, al suprimir las primas de los seguros, no hacen nada para disuadir a la gente de trasladarse a zonas que hoy ya se sabe que son de alto riesgo. Los augurios no son buenos, pese a lo mucho que está en juego. Durante décadas, los gobiernos han fracasado a la hora de desincentivar la construcción en zonas inundables.
La factura de 25 billones de dólares planteará problemas en todo el mundo. Sin embargo, no hacer nada hoy sólo conducirá a un mañana más doloroso. Tanto para los gobiernos como para los propietarios, la peor respuesta a la encrucijada planteada por la vivienda sería no hacerle caso.
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Traducción: Juan Gabriel López Guix