Mercado residencial: el dato que preocupa al sector y los efectos de la muerte de la Ley de Alquileres
Los precios de venta llegaron a su piso y comienzan a recuperarse. Los efectos positivos de la derogación de la Ley de Alquileres ya se ven en el mercado.
En el mercado inmobiliario residencial hay sensaciones encontradas. Tanto desarrolladores como brokers, expresan optimismo por el incremento en la cantidad de consultas que reciben y por la tendencia alcista en las operaciones de compra venta que cierran. Pero, como contracara, manifiestan preocupación por el abrupto incremento en los costos de construcción de los últimos meses y su consecuente impacto en los proyectos. Sobre los precios de venta hay unanimidad de opiniones: llegaron a su piso.
Sergio Soldati, socio de la inmobiliaria Grupo Soldati, cuenta que desde la asunción del presidente Javier Milei hasta marzo la cantidad total de consultas subió 28 por ciento con respecto a los tres meses previos. "Es un fuerte aumento", remarca.
En tanto, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, coincide en que "de a poco regresan los inversores y los compradores que pospusieron decisiones", a quienes les recomienda que definan su intención de compra porque se prevé que los valores escalarán. "Es momento de comprar, aún hay precios muy atractivos", aconseja.
¿Cuáles son las operaciones más convenientes en la actual coyuntura? Por el alza actual en los costos, adquirir unidades a estrenar o en proceso final de construcción resulta más competitivo que comprar metros en proyectos a lanzar o que están en obra. Al menos hasta que se despeje la incertidumbre macroeconómica que afecta a las principales variables de este negocio.
Soldati evalúa que, en la actualidad, quien "esté posicionado en dólar billete, tendrá un incentivo a invertir en ladrillos en los próximos meses para lograr beneficiarse con el alza en los valores de los inmuebles y preservar sus ahorros."
Por su parte, Ana Callero, directora comercial de Caestta Equity, empresa colocadora de inversiones en real estate que en la actualidad reúne inversores para un proyecto de townhouses, comenta que "quienes hoy tienen disponibilidad, toman oportunidades del stock que queda a menor precio. En estos días no es negocio quedarse con los dólares debajo del colchón. En aguas turbulentas puede ser conveniente comprar, así que hay que apurarse, aún quedan valores algo depreciados para aprovechar."
A su vez, agrega, que si bien resulta difícil predecir el comportamiento del mercado residencial, "los precios del metro cuadrado detuvieron su descenso y van a acomodarse hacia arriba. En los últimos cuatro meses aumentó significativamente el valor de reposición del metro cuadrado por lo que no es razonable que los constructores bajen los precios. Por el contrario, tenderán a subir." Aunque, reconoce que "en algún momento se detendrán, no se sabe dónde", pero no augura que esta tendencia alcista se extienda más allá de este año, "para acomodarse luego en algún nivel de estabilidad".
Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, indica que "la situación es compleja debido al gran aumento del costo de los materiales y la baja del tipo de cambio, aunque es real que hay una demanda bastante más sostenida en comparación a los últimos años. Es un momento para ser muy cuidadoso. Hay que estar muy finos en la toma de decisiones", opina el desarrollador.
Asimismo, Diego Rybka, socio y director comercial de Grupo Uno en Uno, considera que "por ahora el mercado sigue al mismo ritmo que el del año pasado. Los proyectos avanzan bien, continuamos siendo un buen refugio y un mercado atractivo para el ahorro del capital de los inversores. Hoy estamos viviendo un momento particular en el que analizar el mercado por la foto de los últimos meses, no genera una buena visión. Hay que tener la habilidad de estudiar los asuntos a mediano y largo plazo".
Sobre expectativas y realidad en la rentabilidad de las inversiones en real estate, Rybka sostiene: "No estoy totalmente de acuerdo con la idea de que haya una baja de la rentabilidad. Si hoy salís a vender es probable que ganes menos plata, pero es una foto. Creo que la gente que ahora compra en un proyecto, dentro de cuatro años ganará más; y si la persona que adquirió algo hace dos años, en un año se encontrará con otro mercado".
Dada la falta de posibilidades de líneas de crédito que faciliten la accesibilidad a la vivienda, las empresas de real estate continúan ofreciendo esquemas de pago en cuotas ajustables. Ante la caída de los salarios y de la capacidad de ahorro de los últimos años, se focalizan en desarrollar proyectos orientados a usuarios finales e inversores de los segmentos con mayor capacidad económica. La clase media seguirá postergada.
Con miras al nicho más pudiente, hay varios proyectos premium a construirse en el Parque de la Innovación que despiertan gran entusiasmo en el sector. Esta propuesta urbanística público-privada es promovida por el Gobierno porteño en terrenos del ex Tiro Federal, en el barrio de Núñez. En octubre de 2023 se subastó el último de los 28 lotes disponibles y durante 2024 avanzarán las obras.
La propuesta integral contempla también emprendimientos de usos mixtos, de oficinas, educativos y de investigación, además de áreas verdes.
En tanto, más allá de casos puntuales, Migliorisi asegura que los barrios de la Ciudad que traccionan más actividad dentro del mercado residencial son Palermo, Caballito, Almagro, Villa Crespo y Chacarita, aunque aclara que "en todos lados hay oportunidades". Pero, "en los últimos dos barrios citados el "potencial de crecimiento es mayor."
Números que hablan
Al analizar los datos del mercado se da una situación curiosa: los precios de venta en CABA comenzaron a subir mientras que en el Gran Buenos Aires vienen en descenso, tras haber tenido picos de precios y de demanda durante la pandemia.
Según un relevamiento del mercado de compraventa de departamentos ubicados en la ciudad de Buenos Aires realizado por el portal inmobiliario Zonaprop (en base a datos de los avisos publicados), en los primeros tres meses de 2024 el incremento de precios acumulado fue de 1,1 por ciento, mientras que en la comparación interanual subió 1,3 por ciento. Se trata del aumento más considerable desde mayo de 2019. "En particular, las unidades en pozo son las que tuvieron el mayor incremento", señala.
Puntualmente en marzo, el 71 por ciento de los barrios registraba subas de precio mensual. El valor medio por metro cuadrado ascendió 0,4 por ciento ese mes y se ubicó en US$ 2202/m2.
Asimismo, los precios llevan acumulado un incremento de 2,3 por ciento desde julio de 2023, cuando identifican un cambio de tendencia en este mercado.
Soldati valida esta información: "El mercado inmobiliario muestra que el valor de las propiedades ha dejado de caer. Se detuvo la disminución que hubo desde 2019, con bajas del orden del 30 por ciento promedio desde ese momento. Se suma también el efecto del fuerte aumento del costo de construcción, que está provocando subas de precio en los productos nuevos y emprendimientos en pozo, lo que repercutirá en el mercado de propiedades usadas".
En otro orden, el precio medio de venta de casas en el Gran Buenos Aires Norte publicado en Zonaprop es US$ 1441/m2. Entre diciembre de 2022 y mayo de 2023 este tipo de producto presentó una recuperación y consiguió un incremento de precio del 4 por ciento durante el período. Sin embargo, comenzó a retroceder en junio y en febrero de 2024 se observa que está en el mismo nivel que tenía siete años antes (en igual mes de 2017). De acuerdo a este informe, el 59 por ciento de las urbanizaciones presentan bajas de precio interanual.
Cambios en alquileres
En el sector, aplauden el impacto positivo que tuvo la derogación de la Ley de Alquileres, que se llevó a cabo mediante el DNU presidencial (al cierre de esta edición estaba pendiente que la Cámara de Diputados debatiera su validez).
Si bien la crisis habitacional es grave, y no se soluciona solo con esta medida, el efecto inmediato fue importante, más propietarios volvieron a ofrecer sus inmuebles y los precios de renta pedidos, aunque exorbitantes en un principio, ahora tienden a estabilizarse.
"Luego de la derogación de la Ley de Alquileres muchas propiedades pasaron de la venta al alquiler, comenzando a desinflar el sobre stock de unidades en venta", explica Migliorisi.
De acuerdo a Zonaprop, la oferta de departamentos en alquiler en territorio porteño creció 15,3 por ciento en marzo y acumula un incremento de 125 por ciento en el primer trimestre de 2024, luego de tocar pisos históricos en febrero del año anterior.
A partir de ello y con el paulatino descenso de la inflación, se redujo la magnitud de los incrementos en los precios de alquiler que se registraron durante los últimos meses. El aumento del tercer mes del año fue tan solo de 1,3 por ciento, la menor suba mensual desde enero de 2019.
En los últimos 12 meses, los nuevos contratos de alquiler llevan acumulados una suba de precios de 261,7 por ciento, lo que significa que avanzaron por debajo de la inflación (299 por ciento) pero por encima del ajuste del Índice de Contratos de Locación, ICL (188,6 por ciento).
En cuanto a la rentabilidad, Soldati señala que ronda el 5 por ciento anual en alquileres tradicionales y "puede llegar al doble en los temporarios". Según al relevamiento de Zonaprop, en marzo, la relación entre alquiler y precio de las viviendas se ubicó en 4,67 por ciento bruto anual, lo que muestra "un retroceso debido a la desaceleración del incremento del precio de alquiler", se explica. De este modo, para recuperar la inversión inicial se necesitaron 21,4 años de ingresos por renta, 4,2 por ciento menos de lo requerido un año atrás.
Al analizar en detalle, Balvanera y Paternal se mantienen como los mejores barrios para inversores que buscan renta (retorno promedio de 5,7 por ciento y 5,6 por ciento, respectivamente). Mientras que Palermo y Belgrano son los que menor rendimiento permiten (4 por ciento y 4,1 por ciento).
Por otra parte, en el reporte sobre los municipios de Zona Norte del Gran Buenos Aires que esta compañía compartió, se señala que el incremento del precio de alquiler durante los últimos seis meses rondó entre 12 y 13 por ciento. Sin embargo, en el segundo mes de 2024 el aumento se desaceleró y subió solo 6,5 por ciento (estuvo por debajo de la inflación, que ese mes fue de 13,2 por ciento).
La rentabilidad de este tipo de propiedades en la zona se ubicó en 6 por ciento anual. Pilar Sur y Boulogne Sur Mer son los mejores barrios para los inversores que buscan renta (8 y 7,9 por ciento, respectivamente). Florida y La Lucila son los que menos rinden (4,5 y 4,8 por ciento).
Lo que viene
De cara al futuro, las obras no se detienen, pero se toman más recaudos para los nuevos lanzamientos.
Por parte de las áreas comerciales hay optimismo. "El 2024 es un año de recuperación, y será el mejor de los últimos seis años. Cuando hay confianza, previsibilidad y defensa de la propiedad privada, el mercado reacciona rápidamente. Si la economía mejora -que es la tendencia que prevemos- aumentará la demanda, tanto de unidades como de terrenos".
Más moderado, Rybka expresa: "Estamos a la expectativa de que, con el reacomodamiento de la economía que todos esperamos que tarde o temprano ocurra, se disparen más oportunidades de las que hoy tenemos. Ojalá las políticas que se están tomando generen más seguridad jurídica macroeconómica para que aumenten las inversiones en el real estate, y que también se recomponga el salario así la gente puede tener acceso a seguir comprando departamentos".
Nucifora opina que "la derogación de la ley de alquileres, el ordenamiento de las cuentas del Estado y la idea de que finalmente se están empezando a hacer bien las cosas en nuestro país hace que todos los activos argentinos hayan subido su valor nominal. Y el metro cuadrado no está ajeno a esa apreciación. Si se logra liberar el cepo cambiario, bajar la inflación y empiezan a haber créditos hipotecarios, vamos a estar frente a una remontada muy importante en la demanda de inmuebles residenciales", concluye.
La versión original de esta nota se publicó en el número 364 de revista Apertura.