Desde la derogación de la Ley de Alquileres creció exponencialmente la oferta de inmuebles que se volcaron al alquiler tradicional. Menos extranjeros de visita en el país, rentabilidad similar con los alquileres temporarios y actualización trimestral por IPC, explican el fenómeno de un mercado que hasta hace poco sólo tenía inmuebles en venta o en renta temporaria.
"Ya tasé varios departamentos para alquiler tradicional que antes estaban en alquiler temporario. Lo que ven los propietarios es que se achicó la llegada de extranjeros porque con la inflación en dólares, Buenos Aires se volvió cara y porque no es temporada de turismo", explicó Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. "Además, con el dólar estable y la inflación en pesos, prefieren alquilar en pesos con un índice de actualización trimestral por IPC", agregó. En definitiva, los propietarios empezaron a ver que les conviene alquilar por dos años en moneda local antes que por corto plazo en dólares.
Sumado a ello, con el alquiler tradicional evitan el riesgo de tenerlo desocupado, ya que la demanda siempre está presente.
Los efectos de la Ley de Alquileres
La situación cambió radicalmente en comparación con el año pasado. "El escenario que había dejado la Ley de Alquileres era el de un mercado de contratos tradicionales achicándose frente a los temporarios que no paraban de crecer. Los propietarios de alquileres tradicionales empezaron a migrar a los temporarios en busca de mejores rentas. Esto produjo que en 2023 se llegara a una sobreoferta en el segmento de los temporarios de entre 45 y 50%. Desde la entrada en vigencia del DNU la situación comenzó a cambiar. Hoy todo el stock nuevo se dirige al alquiler tradicional. Nos están ingresando muchos pedidos de tasaciones de unidades vacías que antes las amueblaban y las volcaban al mercado de temporarios y hoy en cambio los propietarios prefieren alquilarlas con contratos a dos años, con ajustes trimestrales, y a precios que incluso mejoran la rentabilidad frente al temporario. Y lo más importante, por la fuerte demanda, el mercado valida esos precios y las unidades se alquilan en el día", explicó Dario Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades.
"Los propietarios que se habían pasado al segmento temporario, no por amor sino por espanto, aún están a la espera ya que tienen la complicación de contar con sus unidades amuebladas y equipadas. Por ahora se resisten al cambio pero habrá que ver qué pasa con la rentabilidad dado que muchas de esas propiedades que se destinaron en su momento al segmento temporario no estaban preparadas para competir en un mercado con un 50% de sobrestock", agregó.
Cuál es hoy la rentabilidad de los alquileres
Lo que hoy muestra el mercado es que los alquileres tradicionales arrojan una renta igual o mayor que la de los temporarios. La merma en la llegada de extranjeros también perjudicó a este segmento, cuya mayor demanda se suele concentrar en los barrios ABC1, como Palermo, Recoleta y Belgrano.
"No debemos olvidar que las unidades temporarias requieren de amueblamiento y equipamiento, y de su constante mantenimiento y renovación, y además se debe contemplar que esos precios publicados incluyen expensas, impuestos y servicios. Si se hace bien la cuenta se podrá ver que al menos hoy es igual de rentable realizar un contrato a largo plazo que uno temporario. Hablando de cifras, hoy se podría decir que ambos tipos de alquileres dejan una renta anual en dólares de entre un 5 y 7%, dependiendo de la unidad", finalizó Rizzo.