El Banco de España advierte de que el control del precio del alquiler en zonas tensionadas -incluido en la ley de vivienda- tendrá un impacto negativo en los hogares con rentas bajas. En su informe anual, el regulador explica que la fijación de precios máximos en el mercado del alquiler "podría generar efectos distributivos regresivos y aumentos en el sobresfuerzo entre el segmento de hogares con menor renta". En concreto, el análisis afirma que, si bien la medida rebajará el coste de aquellos contratos por encima del tope, también elevará aquellos situados por debajo del nivel de referencia, segmento este último en el que se encuentran las familias con menores ingresos.
Los expertos de la institución alertan de que las restricciones levantadas por Moncloa podrían alterar el mercado en perjuicio de los colectivos más vulnerables. Señalan que los arrendadores podrían optar por sustituir los contratos actuales por otros como el alquiler en forma de alquileres de habitaciones o por períodos inferiores al año, "modalidades en las que los inquilinos disponen de menor protección".
El informe revela una caída del esfuerzo necesario para afrontar el pago del alquiler para un hogar mediano. Según los datos del regular, los arrendatarios medios dedicaron un 22,5% de su renta al pago de su vivienda en 2022, por debajo del 25,5% registrado en 2011. Sin embargo, no ocurrió lo mismo con aquellas rentas más bajas. A lo largo de la última década, este sector se ha visto obligado a dedicar una mayor porción de sus ingresos, hasta alcanzar el 45% de su renta bruta en 2022.
No es el único riesgo. La institución asegura que la norma generará nuevos problemas de acceso a la vivienda. Pronostica que las medidas impulsadas por el Gobierno provocarán una contracción de la oferta de alquiler en las áreas reguladas, el desplazamiento del uso de las viviendas a otros mercados alternativos, como la vivienda de uso turístico, y un descenso de la calidad de la vivienda por un menor mantenimiento por parte de los arrendadores. El Ejecutivo ha ubicado el acceso a la vivienda como una prioridad de sus políticas. Para impulsarlo, introdujo la posibilidad de introducir límites en los precios de los arrendamientos en aquellas ciudades o regiones consideradas tensionadas. Para ello, el preciso que los gobierno autonómicos -que poseen las competencias en vivienda- asuman y apliquen la norma.
Bajo alcance del aval hipotecario a jóvenes
Los de Sánchez han introducido políticas de avales públicos con el objetivo de facilitar la compra de vivienda y descongestionar el mercado del alquiler. Un punto, que despierta las reservas del Banco de España. Sus expertos consideran que esta medida podría terminar por aumentar -aun más- el precio de compraventa, dada la rigidez de oferta del mercado. Además, el documento señala que el alcance de la iniciativa será modesto, dado que los hogares que ven restringido su acceso al crédito por no disponer de un ahorro suficiente tampoco cuentan, en la mayoría de los casos, con la renta requerida por los bancos para conceder la hipoteca, cuyas cuotas -sin un desembolso inicial- serán más elevadas.
Como alternativa, los de Pablo Hernández de Cos proponen una lluvia de medidas para corregir el encarecimiento de la vivienda, fruto de la escasez de oferta, que la institución cifra en 600.000 viviendas hasta 2025 para suplir el déficit de inmuebles en el país, pese a que hay casi 4 millones de viviendas vacías o desocupadas. Por un lado, piden mayor coordinación entre las diferentes administraciones públicas, y redoblar la seguridad jurídica, desarrollando un mercado de seguros del alquiler de vivienda para ampliar su limitado alcance actual. También agilizando los procedimientos administrativos y judiciales en caso de impago, e incrementando las compensaciones a los propietarios con inquilinos vulnerables.
El regulador pide -además- a Moncloa explorar la posibilidad de firmar acuerdos de colaboración con el sector privado, promoviendo la cesión de suelo público, la concesión de avales para la promoción de vivienda en alquiler y las ayudas a la financiación para el desarrollo de viviendas en alquiler social o a precios asequibles. A largo plazo –y una vez solventados los problemas de oferta y demanda- la institución propone revisar la tributación de la vivienda, rebajando los impuestos sobre la adquisición o la producción de inmuebles y elevando aquellos que gravan la propiedad, como el IBI.
Por último, el regulador recomienda acometer de forma quirúrgica una regulación de las viviendas de uso turístico, contemplando la actividad económica que generan. El análisis recuerda que suponen cerca un 10% del tamaño del mercado del alquiler, con especial incidencia en zonas especialmente tensionadas, como Málaga, Marbella, Elche y Palma de Mallorca y en distritos céntricos de las grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia. Se trata de las áreas con mayores incrementos relativos en los precios de compra y alquiler de vivienda.