El anuncio de la vuelta de créditos hipotecarios por parte de (por ahora) 3 bancos ha generado expectativas y, al mismo tiempo, preocupación entre los argentinos que buscan adquirir su vivienda propia, dado que los salarios han venido perdiendo contra de la inflación.
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Créditos hipotecarios: Expectativa, preocupación y un eterno debate
El anuncio de la vuelta de créditos hipotecarios por parte de (por ahora) 3 bancos generó expectativas y, al mismo tiempo, preocupación entre los argentinos.
El primer banco en anunciar esta medida fue el Hipotecario, que lanzó una línea de crédito a 30 años por un monto de hasta $250.000.000 (US$ 247.000) para la adquisición o construcción de primera o segunda vivienda, con una cobertura de hasta el 80% del valor del bien. Posteriormente, se sumaron al programa el Banco Ciudad, el Supervielle, y se especula que se sumarán el Banco Nación y otras entidades financieras.
Estos créditos ajustan su capital por el índice UVA (Unidad de Valor Adquisitivo -inflación-), al que se suma una tasa nominal anual (TNA) que varía entre 8,5% y 3,5%, dependiendo de si el cliente es o no cliente del banco, o de la ubicación de la propiedad, con beneficios especiales para viviendas en el Microcentro porteño, por ejemplo.
Para adquirir un departamento de aproximadamente US$ 100.000 en el Banco Hipotecario, donde el interesado debe aportar $20.000 de sus ahorros y el banco otorga los $80.000 restantes, se requiere un salario de $2.500.000 para calificar, con una cuota mensual inicial de $625.600.
La respuesta del público ante este anuncio ha sido positiva; se estima que el Banco Hipotecario ha recibido alrededor de 30.000 consultas y unos 18.000 interesados. Sin embargo, fuentes de la entidad no han confirmado estos datos.
Según fuentes del Banco Hipotecario, "todavía no tenemos datos concretos, pero la repercusión fue muy alta y esperamos una demanda importante de estos créditos, que también se canalizarán a través de otros bancos que se sumarán a anunciar estas líneas, para satisfacer la alta demanda. Hay que recordar que en los últimos años la demanda estuvo reprimida, en un contexto de déficit habitacional estimado en unas 3 millones de viviendas".
Ventajas del nuevo crédito hipotecario
Expertos consultados destacan que estas líneas de crédito ofrecen oportunidades únicas, ya que los precios de las propiedades están relativamente bajos en términos históricos y el precio del dólar se ha mantenido estable en los últimos cuatro meses.
Alan Schachter, arquitecto y consultor inmobiliario, afirma: "Para mí, esto es una oportunidad histórica para la clase media trabajadora que quiere progresar. Comparado con los créditos de 2017, en aquel momento se adquirían propiedades a precios históricamente altos por metro cuadrado, mientras que ahora están un 50% por debajo de esos valores. Hay un gran margen de crecimiento y una buena oportunidad de compra".
Se destaca especialmente que en algunos barrios, como San Cristóbal o Boedo, hay departamentos en buen estado a precios accesibles, que rondan los u$s50.000, lo cual es alcanzable para trabajadores con ingresos superiores al promedio y que podrían acceder a estos créditos. Por ejemplo, si se solicitan u$s40.000, la cuota mensual sería de $202.400, y se requiere un ingreso de $809.600 para calificar.
Otros factores favorables en este momento son la tendencia a la baja de la inflación y la estabilidad del precio del dólar. Esto significa que aquellos argentinos cuyos ingresos han aumentado en pesos en los últimos meses han visto aumentar su poder adquisitivo en dólares.
Schachter concluye: "Se está comprando en pesos un bien con un dólar retrasado, por lo que la deuda en moneda extranjera se reducirá, y luego el valor de la propiedad en dólares aumentará. Se está comprando de forma inteligente, aunque la tasa de interés actual sea un poco alta".
Desventajas de los nuevos créditos hipotecarios
Sin embargo, existen algunas desventajas e incertidumbres con estos créditos hipotecarios, relacionadas con la historia económica del país, marcada por períodos de alta inflación, crisis económicas y falta de estabilidad. Estos préstamos están atados al comportamiento del UVA, que responde al índice de precios al consumidor (IPC), y tienen un plazo de 20 a 30 años, lo que en Argentina se considera un tiempo extremadamente largo.
Actualmente, el salario mínimo, vital y móvil ronda los $202.800, es decir, alrededor de US$ 200, y se estima que solo el 10% de la población activa tiene ingresos superiores a los $500.000.
Andrés Salinas, economista e investigador de la Universidad de La Matanza, comenta: "Creo que las oportunidades no son tan buenas, el principal problema es que son créditos UVA, es decir, ajustan por inflación, y el problema con este tipo de préstamos es que si tu salario no se ajusta por el IPC, puedes encontrarte en una situación complicada".
Por otro lado, Amilcar Collante, economista de Cesur, agrega: "La principal desventaja es que aún estamos al comienzo de un plan de estabilización y la incertidumbre sobre la evolución macroeconómica en los próximos años es grande".
¿Es una buena oportunidad?
De acuerdo con Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios, con el crédito hipotecario del Banco Hipotecario:
- Pidiendo US$ 40.000, arrancás en una cuota mensual de $202.400 (y necesitás un ingreso de $809.600). Con ese crédito podés comprar una propiedad de US$ 50.000 o más. Si comprases una de US$ 50.000, los gastos asociados a la transacción rondarían los US$ 4.500; por lo que necesitarías tener US$ 14.500 ahorrados.
- Pidiendo US$ 100.000, arrancás en una cuota mensual de $505.000 (y necesitás un ingreso de $2.020.000). Con ese crédito podés comprar una propiedad de US$ 125.000 o más. Si comprases una de US$ 125.000, los gastos asociados a la transacción rondarían los US$ 11.250; por lo que necesitarías tener US$ 36.250 ahorrados.
- Pidiendo US$ 250.000 (el monto máximo de la línea), arrancás en una cuota de $1.262.500 (y necesitás un ingreso de $5.050.000). Con ese crédito podés comprar una propiedad de US$ 312.500 o más. Si comprases una de US$ 312.500, los gastos asociados a la transacción rondarían los US$ 28.125; por lo que necesitarías tener US$ 90.625 ahorrados.
Hoy con US$ 50.000 podés comprarte un dignísimo 2 ambientes en San Cristóbal o Boedo, con vista abierta y buena circulación de aire. En edificio civilizado, y en un estado regular.
Es una buena oportunidad, según Magnin, "El máximo punto de inflexión en mi vida económica fue haber sacado un crédito hipotecario en 2014 para comprar una PB lateral de 2amb en el Once (detonada, con poca luz natural y casi sin circulación de aire)."
Para mí, esto es oportunidad histórica para el laburante de clase media que quiere levantar la cabeza. Las mayorías, al comienzo, se asustarán frente al UVA + 8,5% (del año 2 en adelante). Lo que no ven es que los precios de las propiedades ya están corriendo al +18% semestral (casi 40% anual) en los barrios consolidados de CABA (Recoleta, Palermo, Belgrano).
Aun así advierte: "Lean lo que ofrece el Hipotecario. Estudien. Analicen y tomen sus propias decisiones. "