Las cotizaciones de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires registraron una disminución en los valores medios de las viviendas de 3 y 4 ambientes, decreciendo un 4,44% y un 10,57% respectivamente en marzo con relación a febrero, en especial en barrios menos cotizados como Villa Luro, Liniers, San Cristóbal y Constitución, entre otros.
Este fenómeno quedó registrado en un informe de Reporte Inmobiliario que subrayó el inicio de una estabilización en las valuaciones al comienzo de nuevos contratos de alquiler con posterioridad al DNU que derogó la Ley de Alquileres.
Sin embargo, los costos para los asalariados se mantienen elevados, desafiando la accesibilidad al mercado inmobiliario. Los valores de un departamento de tres ambientes oscilan en $400.000 mensuales y los de 4 ambientes se situaron en $500.000 promedio.
Adicionalmente, durante marzo se observó un incremento en la oferta de departamentos usados listados en pesos y sin amoblar, continuando con la tendencia ascendente que comenzó en enero último.
Este aumento marca el tercer mes consecutivo de crecimiento en la cantidad de unidades disponibles para alquilar, contrastando con la tendencia decreciente que dominó el mercado durante el año anterior, cuando mes a mes se observaba una reducción en la oferta de alquileres cotizados en moneda nacional.
José Rozados, de Reporte Inmobiliario, precisó a Infobae que "la cotización media de los alquileres en toda CABA experimentó una disminución, principalmente porque las nuevas unidades ingresadas al mercado se ubican en zonas de menor valor general o pertenecen a rangos de precios más bajos. Esta dinámica produce un efecto directo en la reducción de la cotización media y este fenómeno refleja cómo la oferta se ajusta a las realidades económicas y locales de cada barrio".
Anteriormente, el mercado de alquileres se caracterizaba por ofertas limitadas con precios iniciales excesivamente altos, buscando compensar la incapacidad de ajustar el alquiler a la inflación durante el contrato.
Tras el DNU, desde el sector inmobiliario reconocen ajustes en los precios iniciales para reflejar las expectativas de la demanda, permitiendo ahora acuerdos libres de actualización según la inflación
Rozados proyectó que, manteniéndose las actuales condiciones de contratación, es probable que la oferta de alquileres siga en aumento: "Los precios se adaptarán a lo que los inquilinos de cada barrio puedan pagar, abandonando la idea de una fórmula única de ajuste para adoptar criterios que consideren la diversidad del mercado y las capacidades de pago de los inquilinos".
Es recomendable adaptar precios y condiciones de alquiler a la capacidad económica de los inquilinos, considerando la diversidad del mercado inmobiliario y buscando la viabilidad de los pagos a largo plazo.
Expansión de la oferta
La oferta de departamentos usados de 1 a 4 ambientes en alquiler y en pesos experimentó un notable aumento en marzo último en Reporte Inmobiliario, alcanzando las 1.874 unidades disponibles, lo cual representa un incremento del 240,11% en comparación con las 551 unidades de diciembre de 2023, y un 17,4% más que las 1.596 unidades de febrero.
El valor medio de alquiler para los departamentos de 1 y 2 ambientes se mantuvo estable tras el mes de febrero, con precios promedio de $250.000 para un ambiente y $300.000 para dos ambientes.
Los departamentos de tres y cuatro ambientes mostraron una disminución del 4,44% y 10,57% respectivamente, evidenciando una adaptación en los precios frente a la dinámica del mercado.
Panorama
La tendencia observada en la desaceleración de los precios de alquileres tanto en CABA como en el Gran Buenos Aires se debe a un incremento en la cantidad de propiedades disponibles y una mayor previsibilidad frente a la inflación, que permite a los propietarios hacer proyecciones más precisas y, junto con una mayor competencia, equilibra la oferta y demanda.
Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, afirmó: "La disminución en los precios iniciales resulta de un mayor número de propiedades y por una competencia más intensa entre los inmuebles de tres y cuatro ambientes. Además, el incremento en las expensas ordinarias, que no siempre se traslada completamente a los inquilinos, contribuye a esta situación".
Para los departamentos monoambientes y de dos ambientes, no se anticipan aumentos significativos. "Se espera que cualquier ajuste en los precios siga el ritmo de la inflación, la cual se proyecta que disminuirá mes a mes, manteniendo los valores de estos inmuebles en un crecimiento moderado", añadió Migliorisi.
En contraste, en algunos barrios porteños de alta valoración como Núñez, Palermo, Belgrano o Recoleta, los precios no disminuyeron, pero si caminan hacia la estabilización para nuevos contratos.
"Los valores se mantuvieron estables; aunque no aumentaron desde febrero, tampoco bajaron un 10%; los departamentos de grandes dimensiones, destinados a un segmento de mayor poder adquisitivo y con características como flexibilidad en la distribución, mantienen su valor, fluctuando entre USD 1.000 y USD 1.300, dependiendo de diversos factores como el piso, la disponibilidad de cochera y el estado general del inmueble", precisó Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.
Cerrar operaciones con este tipo de propiedades, generalmente buscadas por profesionales, suele ser más complejo que con unidades más convencionales, como las de dos ambientes.
Toselli agregó: "Las contraofertas son más comunes y el papel del corredor inmobiliario y gestión, resultan cruciales en el éxito de la negociación. La presencia de una o dos garantías propietarias facilita la concreción del alquiler".
Los valores de alquiler para departamentos de uno y dos ambientes aumentaron un 10% a 15% intermensual, con unidades de dos ambientes en Recoleta cotizando entre $350.000 y $400.000, condicionadas por su estado y antigüedad máxima de 30 años.