Modelo de inversión fraccionada en propiedades gana terreno en el país
El presidente del gremio Proptech se refirió a este nuevo modelo de inversión inmobiliaria, que permite democratizar el acceso al mercado de bienes raíces.A la fecha, hay unas seis firmas locales que cuentan con proyectos en Chile y Estados Unidos.
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La inversión inmobiliaria fraccionada, aquella en donde diferentes personas adquieren una parte de una propiedad y reciben retornos anuales, está democratizando el acceso al mercado inmobiliario, por montos inferiores a los tradicionales.
Así lo afirmó el presidente de la Asociación Gremial Proptech Chile, Carlo D'Agostino, quien comentó que este modelo nació en Estados Unidos y se instaló en Chile hace seis años, pero tuvo un peak en 2022 con la creación de diversas startups.
Dijo que hoy existen unas seis proptech -firmas tecnológicas para el sector inmobiliario- que ofrecen este tipo de inversión en Chile, como Fraccional, Lares, Legria, Reity, Wbuild y Spacios -las dos últimas forman parte del gremio-, las que tienen proyectos en Chile y EEUU.
Fraccional, por ejemplo, permite una inversión mínima de $ 200 mil, en tanto, en Wbuild, una plataforma tipo marketplace, se pueden comprar inmuebles por metro cuadrado (m2) con una inversión inicial de US$ 50 dólares.
"El modelo ha experimentado un crecimiento sostenido en Chile. Estos tipos de plataformas han diversificado su oferta, incluyendo una variedad de proyectos inmobiliarios, desde residenciales hasta comerciales y también de uso mixto. Esto ha permitido a los inversionistas elegir proyectos que se alineen mejor con sus objetivos de inversión y plazos", afirmó D'Agostino.
Explicó que el modelo de negocio de las proptech de inversión fraccionada puede ser de dos tipos: aquellas que entregan rentabilidad, donde la empresa o el desarrollador es el propietario real del proyecto. En este caso, el inversionista recibe un token, una especie de certificado digital con tecnología blockchain, que acredita la compra de una parte del inmueble.
O bien un segundo modelo de rentabilidad por plusvalía y gestión del activo. En este caso, una vez que la proptech reúne a todos los inversionistas, crea una inmobiliaria – una Sociedad por Acciones (SpA)- en la que participan estos inversores y el inmueble se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces a nombre de la inmobiliaria. D'Agostino señaló que este último es el modelo que prima en el país.
"Los montos para pagar el departamento a fraccionar son contra recursos propios de la empresa o capital de inversionistas. En ambos casos este monto es devuelto una vez que los tokens o la parte de la propiedad física se encuentra vendida al inversor", explicó.
Proyectos y rentabilidad
D'Agostino señaló que las startups chilenas se han enfocado mayoritariamente en bienes raíces en EEUU, en propiedades de menor volumen, como departamentos y condominios de casas ubicados en zonas de playa, en etapas tempranas de desarrollo.
A nivel local, están apuntando a proyectos inmobiliarios en balnearios, fraccionando la compra de las propiedades y permitiéndoles a sus inversionistas utilizarlo durante un período de tiempo.
"Ese es un modelo de negocio que ha estado funcionando y que ya se está haciendo en lugares más exclusivos, como en Zapallar. Por ejemplo, hoy es difícil que alguien pueda comprar por 50 mil UF, pero si esa propiedad la fraccionan, la persona puede tener una casa en Zapallar por un período de tiempo, por 10 mil UF", comentó.
Agregó que este tipo de inversión ha permitido dar acceso a oportunidades exclusivas a todo tipo de inversionistas, con una "buena" rentabilidad. "Invertir en ladrillo tiene una plusvalía, siempre va en alza", indicó.
Explicó que el sistema contempla inversionistas que participan del desarrollo de un proyecto, mientras que otros sólo invierten por el retorno. "Entonces, la rentabilidad será dependiendo del perfil del inversionista y el monto que quiera invertir", dijo.
Según D'Agostino, la tasa de retorno es más alta que la de otros tipos de inversión inmobiliaria. "Sabemos, por lo que evaluamos en Proptech Chile, que bordea el 16% anual, en promedio", dijo.
Por ejemplo, el primer proyecto de inversión fraccionada de Wbuild, un departamento ubicado en Miami Design District, en Florida, EEUU, a un año de su inicio, generó una rentabilidad anual superior a 20%.
Respecto de proyecciones de crecimiento de este tipo de inversión, comentó que un estudio de Grand View Research señala que el mercado global de tokenización de bienes raíces se valoró en US$ 3,3 mil millones en 2020 y se espera que alcance los US$ 22,4 mil millones para 2027, a una tasa de crecimiento anual compuesta de 42,2%.
Regulación
En el marco de la ley Fintech- que entró en vigencia el 3 de febrero pasado- y la norma N°502 de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), los prestadores de servicios financieros tienen plazo hasta el 3 de febrero de 2025 para inscribirse en el Registro de Prestadores de Servicios Financieros que estableció la nueva regulación.
Las plataformas de inversión fraccionada entran en la categoría de crowdfunding o financiamiento colectivo, de acuerdo con los tipos de servicios que regula la normativa.
"Hoy los desarrollos y la tecnología asociadas a este modelo de inversión permiten atraer a diferentes inversores, pero el problema está en saber de dónde proviene esa plata. Y eso es lo que hoy día se está trabajando, la CMF está mirando y tratando de entender un poquito más cómo fiscalizar, cómo regular esta información", comentó D'Agostino.