Termómetro fiscal
Fiscalización de compraventa de inmuebles
En casos de duda, SAT solicita información bancaria de contribuyentes y de personas relacionadas.
La fiscalización de la compraventa de bienes inmuebles no escapa de la fiscalización estrecha que ejerce la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) y las personas deben tomar debida nota que no importa si cuentan o no con número de identificación tributaria (NIT), porque los casos detectados por la autoridad tributaria no se basan en el seguimiento del registro tributario de las personas sino que es a través de otros mecanismos y ello ha dado como resultado que se han descubierto tipologías de incumplimiento en dichas operaciones.
En agosto del año 2022 la SAT informó de los diferentes casos de evasión que consideramos deben ser tomados en cuenta en todas las transacciones inmobiliarias, tanto por el vendedor como el comprador e intermediario, para no incurrir en ellas y se declare la compraventa al valor pactado y pagado. Son cuatro los escenarios que la autoridad tributaria descubrió, figuras que se han utilizado para evadir el pago del impuesto sobre la renta por ganancias de capital, las cuales son: 1) Hipoteca; 2) Escritura más hipoteca; 3) Enganche más hipoteca, y 4) Propiedades en sectores del país con alta plusvalía.
Uno de los medios por los cuales el ente fiscalizador ha localizado las evasiones es el convenio de intercambio de información celebrado con el Registro General de la Propiedad, que en tiempo real traslada la información de las inscripciones de los inmuebles, lo cual le permite a la Administración Tributaria efectuar los análisis correspondientes a efecto de determinar si se ha declarado el precio real del negocio, y el otro mecanismo es, en los casos de duda razonable, que se solicita la información bancaria y financiera y de esto hay que agregar que no solamente se pide el movimiento de las cuentas del vendedor y comprador, sino que puede comprender parientes, cónyuges, representantes legales y empresas, de manera que abarca a las demás personas relacionadas.
SAT ha celebrado convenio de intercambio de información con el Registro de la Propiedad.
En el escenario de hipotecas lo que se ha detectado es que la escritura de compraventa del bien se ha emitido por un costo menor y luego el comprador y vendedor celebran convenio de hipoteca por otro importe, práctica que ha sido detectada por el fisco, porque ha verificado que la hipoteca no es real y solamente se celebró para justificar la diferencia del precio de la venta. El otro caso es cuando se elabora escritura de compraventa y se obtiene préstamo bancario mediante la hipoteca del mismo inmueble, pero que en la escritura se consigna un monto menor al del financiamiento hipotecario y se ha descubierto que corresponde a la misma operación, exigiendo se declare el precio total. El escenario de enganche más hipoteca se refiere a que se declara solo el enganche como el precio total y el monto de la hipoteca no se incluye como parte de la venta, diferencia que ha sido objeto de ajuste fiscal. En las transacciones de inmuebles en sectores de alta plusvalía, la SAT cuenta con información de los precios de las localidades y las compara con el valor de la compraventa para verificar si se ha reportado el precio real.
La anterior información es para que las personas que celebran compraventa de bienes inmuebles, así como los corredores inmobiliarios, tomen en cuenta la fiscalización que ejerce la SAT y asimismo considerar que tal proceso aplica tanto a empresas como a personas individuales, sin importar si es o no contribuyente inscrito. Además, es de reiterar que la autoridad tributaria, para confirmar las sumas de la compraventa y en casos de duda razonable, solicita la información bancaria de los contribuyentes y demás personas relacionadas.