Los vecinos que viven juntos en una comunidad pueden tener gastos extraordinarios que deben pagar mediante derramas, es decir, abonando una cantidad extraordinaria para solucionar un problema inesperado o realizar una reforma importante. Aquellos que conviven comparten varias estancias y espacios comunes que deben de ser administrados por todos.
Por ello, hay muchas personas que no saben reaccionar cuando la comunidad de vecinos aprueba derramas. Es importante conocer las condiciones de estos pagos y, también, quién tiene obligación de realizarlos y quién no.
En concreto, las derramas, según la Ley de Propiedad Horizontal, constituyen una cuota extraordinaria que se recauda para afrontar un gasto específico que no estaba contemplado entre los gastos comunes habituales de la comunidad.
Entre los aspectos más comunes que suelen cubrir las derramas de las comunidades se incluyen la reparación de desperfectos en la fachada del edificio, la instalación o reparación de ascensores, cambios o actualizaciones en las instalaciones eléctricas, mejoras en las redes de tuberías, solución de problemas de humedad o infestaciones, así como la realización de obras necesarias para pasar la inspección técnica de edificios (ITE).
Las derramas en una comunidad
El primer paso para llevar a cabo una derrama es convocar una junta extraordinaria de la comunidad. La aprobación de derramas requiere el voto favorable de una parte de los vecinos, cuya cantidad dependerá de la naturaleza de las obras. Por ejemplo, para aquellas destinadas a una instalación o mejora no esencial, se necesitará el voto favorable de 3/5 partes de los propietarios.
Los vecinos que no estén de acuerdo con una derrama de este tipo pueden negarse a pagar si supera el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, y su cuota no se modificará, incluso si no pueden disfrutar de la mejora. Si más adelante deciden beneficiarse de la innovación, deberán pagar su parte en los gastos de realización y mantenimiento, actualizados con el interés legal correspondiente.
En cambio, si la derrama es para instalar o adaptar infraestructuras comunes de telecomunicaciones o energías renovables, solo se requiere el voto favorable de un tercio de los miembros de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos generales del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, de acuerdo con la cuota de participación establecida. Los gastos generales son aquellos que no pueden ser atribuidos a uno o varios pisos o locales específicos, y la falta de uso de un servicio no exime del cumplimiento de estas obligaciones, excepto en casos específicos que establece el artículo 17.4.
En resumen, los propietarios suelen estar obligados a pagar las derramas, aunque existen situaciones excepcionales en las que pueden estar exentos de hacerlo.
No pagar una derrama
Existen casos específicos en los que un propietario no estaría legalmente obligado a pagar una derrama:
- Si la derrama se destina a una nueva instalación o mejora que se considera innecesaria según lo establecido en el artículo 17.4 de la LPH, y el importe excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, los propietarios disidentes no están obligados a sufragar dichos gastos. Sin embargo, determinar si una mejora es necesaria o no, no puede ser decidido unilateralmente por un propietario, ya que esto podría facilitar la evasión del pago. En caso de discrepancia, la vía adecuada no es dejar de pagar, sino impugnar judicialmente según lo dispuesto en el artículo 18 de la LPH.
- Si la derrama se destina al pago de honorarios de abogados y procuradores en un litigio entre la comunidad y un propietario, la jurisprudencia establece que la comunidad no puede trasladar al propietario que litiga contra ella, como gastos generales, los honorarios legales incurridos en la defensa de la comunidad.
- Si la derrama implica un gasto del cual un propietario está exento según los estatutos de la comunidad, ya sea para gastos ordinarios o extraordinarios. Por ejemplo, si los estatutos contemplan exenciones genéricas para ciertos gastos que afectan a los locales, basadas en la falta de uso de servicios como la piscina, zonas comunes o ascensores.
La falta de fondos personales no constituye una excusa válida para eludir el pago de una derrama según la ley. Estas son obligatorias para todos los propietarios, sin excepción, siempre y cuando hayan sido aprobadas en una junta. Por lo tanto, si un vecino deja de cumplir con los gastos de comunidad o una derrama, podría enfrentarse al embargo de sus cuentas, conforme al artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Siendo inquilino y no propietario, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que arrendador y arrendatario pacten los gastos de mantenimiento del inmueble, servicios, impuestos, cargas y responsabilidades. Sin embargo, por lo general, los inquilinos no están obligados a pagar el importe de las derramas, independientemente de su naturaleza.