Desde el inicio de su gestión al frente de la Intendencia Departamental de Rocha (IDR), el nacionalista Alejo Umpiérrez ha puesto el énfasis en "regularizar" la situación de las ocupaciones y construcciones irregulares en el departamento, en particular, sobre la zona costera. En esa línea, ha llevado adelante desalojos y decenas de demoliciones, a lo que se sumó la aplicación del impuesto a la edificación "inapropiada" a viviendas en Punta del Diablo, San Sebastián, Santa Isabel, Punta Rubia, La Pedrera y La Paloma, con exclusión de Barrio Parque. Estas prácticas, que Umpiérrez ha defendido como "justicia tributaria", han sido criticadas por vecinos como injustas, confiscatorias y una estrategia para atraer inversiones privadas en perjuicio de los habitantes de los balnearios afectados.
"Rocha ha sido un departamento donde todo vale, donde hemos tenido multitud de ocupaciones de espacios públicos y privados y construcciones ilegales. Nos hemos puesto el empeño de tratar de generar valor agregado, seguridad jurídica y estabilidad para que un inversor que venga de afuera no tenga que preocuparse si sus propiedades están ocupadas; todo en la línea de la regularidad jurídica", sostuvo Umpiérrez en una entrevista con el programa En perspectiva, de Radiomundo, el 15 de febrero. "Basta del vale todo en Rocha", enfatizó.
En diálogo con Habitar, el director de Jurídica de la IDR, Humberto Alfaro, señaló que esas medidas se llevan adelante estrictamente dentro de las "potestades, facultades y competencias otorgadas a la intendencia por la Constitución y por la ley". "Está en toda la normativa y está en el sentido común", manifestó, y dijo que le "llama mucho la atención el revuelo" que esto ha provocado entre los vecinos. Asimismo, el director subrayó que la comuna "no puede omitir el cumplimiento" de las leyes.
Hasta el momento, la IDR ha llevado adelante desalojos "de algún bien de la intendencia, que está ocupado por personas o alguna cosa de esas", pero no por viviendas, y realizó alrededor de 60 demoliciones en espacios públicos y privados, aseguró Alfaro. Esta cifra dista bastante de los datos proporcionados por el propio intendente, que en más de una oportunidad dijo que la comuna ya había concretado 253 demoliciones y planificaba otras. Al respecto, Alfaro dijo que esa cantidad podría alcanzarse con las demoliciones que están en trámite, que "son muchas".
El director explicó que, en los casos en que corresponde llevar adelante una demolición, las personas que residen en la vivienda son debidamente notificadas y aseguró que el proceso se lleva adelante con "todas las garantías". En el caso de una construcción en un espacio público, se inicia un expediente administrativo y, una vez que se tiene la resolución, la intendencia puede proceder. En tanto, en el caso de predios privados, se siguen todos los pasos del expediente administrativo, pero para demoler se debe recurrir a la Justicia por tratarse de un espacio privado y se debe aguardar el fallo judicial.
Consultado sobre si la IDR brinda asistencia a las personas que pierden sus hogares, Alfaro se preguntó: "¿Dónde están las disposiciones legales y constitucionales que establezcan que la intendencia tiene que proporcionar vivienda?". "No existe en ningún lugar una disposición que diga que la intendencia tiene que proporcionar vivienda a la gente", sostuvo, y apuntó que, aunque el gobierno departamental colabore en determinadas situaciones en la reparación de viviendas, "los apoyos, ayudas o aportes para la adquisición de viviendas" son competencia de la Agencia Nacional de Vivienda, del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y, "en algunos casos", del Ministerio de Desarrollo Social.
El director de Jurídica sostuvo que la IDR no lo puede hacer porque administra "plata de los contribuyentes", y no puede disponer de ese dinero como si fuese de su propiedad. "Me parece que en esto hay que ser muy preciso, porque estamos en un Estado de Derecho", añadió, y consideró que en algunas oportunidades se "erra en la forma en que se plantean las cosas". "He recibido acá muchas comparecencias y solicitudes de informes del Instituto de Derechos Humanos y Defensoría del Pueblo y todas las he evacuado. No ha llegado ninguna demanda judicial o de otro tipo de que estuviéramos violando la normativa", manifestó.
El abogado Edgar Luzardo, vocero del grupo de vecinos de Punta del Diablo y otros balnearios, que reúne a alrededor de 1.500 personas, señaló a Habitar que "no queda claro cuál es el fin último de esas demoliciones" y que, de parte de la comuna, "no ha surgido ningún plan de contingencia para la gente que se está desalojando ni tampoco para las zonas donde se producen las demoliciones". Por eso, opinó que parece más una intención de Umpiérrez de "mostrar como que se está llevando adelante un ordenamiento de la zona que no es tal".
Además, "lo que todos los vecinos sabemos es que aquí en la zona se ha mencionado un hotel de cinco estrellas. No sé si está vinculada una cosa con la otra, pero por lo menos algunos vecinos entienden que podría haber cierto tipo de vinculación".
Al respecto, Alfaro dijo que "ni siquiera" sabía que había habido un llamado de licitación en Rocha para construir un hotel de lujo, pero "hoy a la vista no hay ningún hotel cinco estrellas que se esté llevando a cabo". "Me gustaría que se me aportara algún elemento del cual surja que esta actividad que se realiza en Punta del Diablo o en cualquier otro balneario tiene que ver concretamente con alguna inversión", planteó. "Con mi forma de pensar, si me viniera una orden de ese tipo, instantáneamente esta silla quedaría sin ocupante. Yo no estoy acá ni por un sueldo, aunque pueda parecer mentira. Yo no soy alcahuete de ningún intendente", expresó el director.
Impuesto a la edificación "inapropiada" es "injusto", "confiscatorio" y vulnera el "principio de igualdad tributaria"
Está claro que las demoliciones son un tema de preocupación para los vecinos y para la IDR un elemento necesario para cumplir con la ley. Sin embargo, actualmente, la principal inquietud de muchos rochenses y un motivo de conflicto con la comuna es el impuesto a la edificación "inapropiada". A pesar de las diferencias, hay un punto de encuentro entre ambas partes: reconocen la necesidad de regularizar la situación tributaria, el desencuentro está en la forma en que la comuna lo ha llevado adelante.
A partir de un relevamiento con drones, la comuna detectó la existencia de casi 3.500 construcciones en los balnearios antes mencionados no regularizadas y que pagan impuestos de terreno baldío, y decidió tomar acciones al respecto. En octubre de 2023, la comuna emitió un comunicado a través de su página institucional y sus redes sociales en el que instó a todos los vecinos que entiendan que tienen edificaciones sin declarar ante la IDR a presentarse a firmar una declaración jurada y comenzar el proceso de regularización. "Si eso se hacía, no se les iba a cobrar el impuesto. Eso era la notificación. No decía cómo iba a iniciar el proceso de regularización ni cuáles podrían ser las dificultades y tampoco quedaba muy claro el tema de los plazos", contó Luzardo.
Sin embargo, la mayoría de las personas tomaron conocimiento del impuesto cuando fueron a pagar la contribución inmobiliaria, los plazos para presentar la declaración jurada ya estaban vencidos y se encontraron con la sorpresa de que debían pagar un impuesto de 32.000 pesos. Algo similar le ocurrió a Martín Benzo, integrante del colectivo de vecinos de Santa Isabel, docente e investigador del Centro Universitario Regional Este (CURE), del área de Tratamiento de Aguas Residuales. Según contó a Habitar, se enteró del impuesto por "casualidad", a través de las redes sociales de la IDR, y cuando fue a pagar la contribución el 3 de enero, también tenía el cargo del impuesto por edificación "inapropiada".
Por eso, distintos grupos de vecinos comenzaron a movilizarse en contra del impuesto, que consideran "injusto y confiscatorio", porque se gravan todas las propiedades por igual, independientemente de su valor, y que vulnera el "principio de igualdad tributaria", porque sólo se aplica a determinadas zonas y no en todo el departamento. Benzo señaló que los vecinos reconocen que están "en falta" y consideró que es "bastante razonable" el planteo de la IDR "de ordenar, regularizar y controlar que las cosas se hagan bien", pero no comparte cómo se hicieron las cosas. El docente señaló que la notificación de los plazos para firmar la declaración jurada fue tardía e insuficiente, y la forma en que hicieron el relevamiento fue "rara"; "nunca mandaron inspectores, simplemente mandaron un drone".
Con sus manifestaciones, los vecinos lograron extender los plazos para presentar la declaración jurada hasta el 6 de enero y luego se abrió un nuevo período entre el 29 de enero y el 16 de febrero, pero aún persistían muchas dudas. A fines de enero, los vecinos de Santa Isabel lograron concretar una reunión con Umpiérrez, en la que el intendente se comprometió a que para regularizar las viviendas se "iba a tomar todo como estaba", contó Benzo, es decir, sin tomar en cuenta las disposiciones de la Ordenanza Costera de Rocha en relación con los temas de altura, los retiros y otros elementos. Lo único que se exigió fue la regularización de la sanitaria, con lo que el colectivo se mostró de acuerdo, porque "es un tema que puede generar problemas ambientales si está mal hecho", dijo el docente e investigador.
Eso motivó a muchos vecinos a iniciar el trámite en la comuna, pero los problemas continuaron. Actualmente, "hay mucha incertidumbre", sostuvo Benzo, y apuntó que los funcionarios de la IDR desconocen el tema. "Un día te dicen que esto va a ser como lo dice la normativa, pero llamás otro día y te dicen que no. Percibimos que hay un desorden, que ellos mismos no tienen las cosas muy claras", dijo.
Además, Luzardo advirtió que existe un problema con este compromiso de Umpiérrez, porque ningún intendente tiene la potestad de desaplicar una norma: "¿Qué es lo que pasa con esto? La imposibilidad de los funcionarios de desaplicar la norma hace que todos los que firmaron pensando que iban a poder regularizar sus viviendas tal y cual están se van a encontrar cuando vayan a la intendencia a presentar la documentación con que se les va a exigir lo que está en la Ordenanza. Eso hace que al final del período la mayoría no va a poder regularizar la situación de su vivienda porque va a tener que modificar la estructura de su hogar o demoler una parte y, en algún caso, no sé si no va a tener que demoler las viviendas en su totalidad".
En la reunión, Umpiérrez también se comprometió a que las personas que no tuvieran los recursos para pagar los trámites de los planos y demás tuvieran la posibilidad de presentarse ante la intendencia para justificar sus recursos y ser exonerados de presentar esa documentación, y sólo hacerse cargo del saneamiento, porque la idea "no era hacer endeudar a nadie y tampoco demoler ninguna vivienda", señaló Benzo. Pero el resto de la intendencia parece no estar al tanto de esto: "Conozco casos de personas que fueron a hacer ese trámite y les dijeron que no, es decir, que iban a tener que presentar todo. Eso fue una cosa que han prometido y que en principio por ahora no la están cumpliendo", contó el docente.
Para Luzardo, otra dificultad es que se estableció como plazo para presentar toda la documentación el 31 de octubre de 2024 y, de lo contrario, se aplica "inmediatamente" el impuesto de nuevo. El abogado apuntó que la situación es aún más compleja para quienes no tienen los recursos económicos suficientes para solventar "la pretendida regularización", porque aunque se les exonere del pago de determinados trámites, "sólo la parte sanitaria cuesta entre 4.000 y 5.000 dólares". La intendencia exige la instalación de una fosa séptica o un pozo negro.
Benzo coincide con la IDR en la importancia de regularizar la situación del saneamiento, "porque ya ha habido casos de infección por contaminación fecal" en varias playas turísticas, pero el especialista también advirtió que el saneamiento no se puede arreglar en el plazo establecido. "En esta zona los terrenos son muy distintos, cambian en poca distancia y se requiere un estudio más profundo para evaluar las tecnologías de saneamiento y qué es lo más adecuado para cada localidad", explicó, y comentó que por ese motivo los vecinos de Santa Isabel solicitaron ayuda al CURE, donde ya se formó un grupo de trabajo, que él también integra, para elaborar recomendaciones para la IDR "sobre los sistemas de saneamiento que se usan acá y cuáles serían los más adecuados para cada localidad". "La idea con esto es trabajar con la intendencia si nos reciben para evaluar modificaciones en la normativa que permitan que otros sistemas de saneamiento sean más accesibles a todas las personas", señaló.
Pero el tema no termina ahí, porque este plan de la intendencia puede acarrear regularizar los aportes ante el Banco de Previsión Social, lo que puede conducir a que muchos vecinos se endeuden, dijo Luzardo. Asimismo, el abogado apuntó que en la normativa existe una "multa por edificación inapropiada", pero que su valor es "muchísimo menor" al impuesto que se aplicó ahora. El monto establecido de la multa es el equivalente al 50% del valor de la contribución inmobiliaria. "Si tú pagaste 15.000 pesos de contribución inmobiliaria, este año si estuvieras en situación de irregularidad o edificación inapropiada tendrías que agregarle 7.500 pesos más y no 32.500", explicó. Luzardo sostuvo que no se aplicó esta multa porque no puede aplicarse de forma generalizada como el impuesto, sino que se debe notificar a cada persona.
"Esto el único fin que tiene es recaudatorio, porque no hay posibilidades reales de poder regularizar las viviendas en su situación actual, como dice el señor intendente", enfatizó el abogado. Señaló que desde la oposición departamental también lo entienden así y plantean que, para poder realmente regularizar, lo primero es "suspender el impuesto" y luego "formar una comisión de estudio de normativa que abarque la mayor cantidad de situaciones posibles, tomando en cuenta las construcciones actuales".
En tanto, Benzo señaló que entre los vecinos hay "opiniones divididas" respecto de este impuesto. "Hay quienes piensan que esto fue un plan más de intereses económicos para expulsar a cierta gente del balneario y después convertirlo en un balneario de ricos. Yo no tengo elementos para decirlo, pero sí noto quizás un actuar un poco torpe de la intendencia y apurado", señaló. Además, apuntó que es "raro" que esto se haga un año antes de las elecciones departamentales y en zonas donde vive poca gente, "donde la mayor parte de las construcciones son segundas residencias, o sea, gente que vive en otro lado, pero veranea y, por lo tanto, vota en otro lado, no pierden votos".
Por su parte, Alfaro señaló que este impuesto no se aplica sólo en la costa, sino en todo el departamento, y "la confusión debe venir porque salió una resolución que dio una oportunidad a determinados balnearios de la zona costera de presentarse [ante la IDR] como última oportunidad para ver la posibilidad de regularizar". Contrario al compromiso del intendente, el director de Jurídica dijo que, en los casos en que se presentó la declaración jurada, "Arquitectura está analizando si realmente es viable esa regularización o si corresponde la aplicación a la edificación inapropiada o corresponde la demolición de su caso".
Asimismo, el director defendió que es una medida que aporta a la protección del medioambiente al contemplar el saneamiento de las viviendas. Para Luzardo, el planteo de la IDR es contradictorio. "El discurso es 'queremos regularizar y retirar viviendas que están en una zona fiscal que no corresponde porque afectan al medioambiente', y luego nos encontramos con situaciones en otros lugares donde se realizan obras que afectan las playas y el medioambiente en protección de privados", en referencia a lo que ocurrió en Costa Azul o el rompimiento de dunas por parte de un privado en Punta Rubia.
Al respecto de estos planteos, el director de Jurídica señaló "que lo que pediría es que la gente que tenga la constatación de que hay destrozos de dunas o construcciones que están destrozando dunas", que se comunique con él y "le aporten información concreta", y de "inmediato" enviará un memorándum a Ordenamiento Territorial para constatar esa situación.
Los vecinos siguen en búsqueda de estrategias para detener la aplicación del impuesto y llegar a otro tipo de acuerdo para llevar adelante la regularización. Según comentó Luzardo, los vecinos de Punta del Diablo y otros balnearios solicitaron ser atendidos ante la Comisión Especial de Asuntos Departamentales y Municipales del Senado para exponer su situación actual y analizar la posibilidad de que este conflicto "se destrabe" a través de la generación de nueva normativa "que permita llevar adelante la regularización" sin tener que aplicar este impuesto y que, si se tiene que cobrar un tributo, "que sea atendiendo las situaciones particulares".