La banca prepara el terreno para una guerra hipotecaria antes de verano
El sector busca reactivar este negocio tras un desastroso 2023 y se adelanta a la bajada de tipos del BCE con una mejor oferta en los fijos.
Se acabó. La banca quiere poner fin a la brusca caída que ha sufrido su negocio hipotecario en estos años de vertical subida del euríbor, que ha derivado en la desaparición de gran parte de la demanda. Según datos del INE, en 2023 se inscribieron en los registros de la propiedad 381.560 hipotecas, un 18% menos que el año anterior, con muchos nuevos propietarios optando por pagar a tocateja su nueva casa gracias a los ahorros generados. "La bajada en la concesión estuvo por encima de lo que esperábamos y, tras el cierre absoluto del grifo en la recta final del año, ahora hay orden de coger carrerilla", reconocen desde una entidad financiera nacional. En su caso, comenzaron por ofrecer mejores condiciones solo a determinados perfiles, pero ya han empezado a abrir la mano hacia el resto del mercado, aquel que no puede prescindir de la banca al no tener suficiente capacidad financiera. "Tras un 2023 difícil para el sector hipotecario, en 2024 es imprescindible recuperar la contratación de financiación. El comprador se verá muy beneficiado de este escenario", explica Ricard Garriga, director general de Trioteca.
De hecho, el negocio hipotecario ya ha comenzado a dar ciertas señales de recuperación en los primeros meses de 2024, con la idea de engordar estas carteras antes de que llegue la sequía que suele protagonizar las operaciones durante el verano.
Los datos del INE reflejan que en enero se firmaron 33.128 hipotecas. Sigue siendo un 10% menos en tasa anual, pero casi un 33% más que en diciembre de 2023. "No estamos ante una guerra salvaje, pero se empiezan a ver movimientos. Los bancos se están preparando para la posible bajada de tipos del BCE en junio y hay mucha gente esperando y puede empezar a animarse", indica Estefanía González, portavoz de Kelisto.es.
Los datos que maneja la firma también reflejan cómo la banca ha empieza a adelantar las rebajas. En términos de precios, donde más se está notando es en los tipos fijos. "Tras muchos meses subiendo, en febrero ya bajaron un 0,3% de media, y el movimiento cogió fuerza en marzo y abril con descensos del 3% interanuales... eso ya es significativo", apuntan. Hay que tener en cuenta que estos datos corresponden a la oferta estándar de la banca en hipotecas a 25 años, no a los tipos medios del INE, cuyos últimos datos son de enero y reflejan un encarecimiento de los tipos fijos al 3,64%. Los datos del comparador indican que la media en esa oferta estándar ronda ya el 3,2% "algo que no veíamos desde febrero del año pasado". Es más, ya hay nueve hipotecas fijas -un tercio de la oferta- por debajo del 3%, siendo la de Sabadell la más barata si solo se mide por el tipo de interés, al 2,6%. Y se pueden conseguir precios mejores si se tiene la paciencia de negociar con el banco. "A través de nuestro intermediario estamos consiguiendo entre un 2,2% y un 2,3% en tipos fijos para perfiles aceptables, no hace falta que sean funcionarios o pilotos", explica González.
Es cierto que si el dato se compara con las hipotecas por debajo del 1% que existían antes de la crisis, los préstamos actuales resultan carísimos. Pero los expertos consideran que entre mayo y junio se podrán conseguir ofertas decentes, siendo conscientes de que será casi imposible volver a ver los niveles de la época de tipos negativos.
Aunque la hipoteca mixta sigue siendo la opción que prima en la oferta de las entidades, el tipo fijo recupera también terreno frente al variable. Es más, según el INE, estos préstamos volvieron a elevar su peso en enero al 58,2% del total del mercado -frente al 45,8% de las variables-, cuatro puntos más que el 54,2% de diciembre. "De momento, y aunque la perspectiva es que el euríbor vaya bajando, a la gente se le ha metido el miedo en el cuerpo y no quiere saber nada de las variables", indican los analistas. Así que estas ofertas serán las que dominen los escaparates estas semanas. "La demanda está ahí, en la mixta y en la fija. Y los bancos quieren potenciar ese negocio conscientes de que a la vuelta de verano, en septiembre, octubre y noviembre, igual tienen que bajar más los precios si el BCE continúa con su apertura monetaria. Así que necesitan cerrar operaciones ya", insiste González. Ferrán Font, director del servicio de estudios de Idealista.com coincide en que "las entidades se han adelantado al nuevo escenario del BCE aplicando rebajas e iniciando su particular guerra de captación de compradores solventes". A su juicio, la 'cara B' de este giro en el mercado es que reducirá "significativamente el margen para ajustar los precios" de la vivienda.
Ingresos y deudas: qué miran las entidades antes de dar un préstamo
La previsible reactivación del mercado hipotecario con mejores ofertas en el escaparate bancario no debe hacer creer a los futuros propietarios que conseguir financiación será más fácil que antes. Y es que, aunque empiecen a abrir la mano, el sector tiene muy claro que no se puede permitir un incremento de la morosidad, tras años en los que ha logrado mantenerla a raya con tasas en el entorno del 3%, incluso en lo peor de la pandemia.
Por eso, cuando alguien vaya a solicitar una hipoteca, debe tener en cuenta que lo primero que mirará el banco será su capacidad para devolver el dinero que recibe prestado. Entre los criterios generalizados que manejan las entidades destaca uno por encima del resto: que el solicitante tenga una fuente regular de ingresos. Y, si nunca ha tenido su cuenta corriente a cero o en números rojos, mejor que mejor.
Cabe recordar que los bancos también cuidan que el pago de la cuota mensual no supere el 30% -en algunos casos se cede hasta el 40%- de los ingresos y salario del cliente, con el objetivo de que este pueda asumir posibles cargas inesperadas en el futuro sin necesidad de dejar de pagar su hipoteca.
Así que hay quien, para mejorar esa visión de su capacidad de endeudamiento, opta por una firma de la hipoteca con dos titulares. Como los ingresos se suman en el cálculo, también aumenta el máximo de deuda que se puede contraer con el banco.
Una vez superados estos requisitos básicos de las entidades que demostrarían que se cuenta con un buen historial financiero detrás, hay que tener en cuenta que los bancos no suelen financiar más del 80%del valor de la vivienda. Es decir, el comprador debe tener ahorrado, como mínimo, ese 20% adicional, a lo que habría que sumar algunos gastos derivados del proceso. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el cliente debe asumir el coste de la tasación, mientras que el banco se hará responsable de los gastos por el notario, el registro, algunos impuestos y la gestoría.