Gabriel Santamarina
El Banco de España ha advertido a las diferentes administraciones públicas de las consecuencias que podrían tener en el mercado inmobiliario los avales públicos a la compra de casas. El organismo regulador considera que, en un contexto de oferta rígida y de mercados tensionados, "suelen generar un aumento de los precios de compraventa" y que el alcance y recorrido de la medida es "modesto" en las grandes ciudades, lugares donde se concentran los mayores problemas de accesibilidad a una vivienda.
En el capítulo cuarto de su informe anual de 2023, el Banco de España apunta que los avales públicos, junto con los incentivos fiscales y transferencias de apoyo a la demanda, en contextos de oferta limitada y de mercados tensionados, podrían contribuir a un incremento adicional de los precios de venta y alquiler. "Estas políticas de demanda diseñadas para apoyar a los hogares vulnerables pueden acabar convirtiéndose, en buena medida, en una transferencia de recursos del sector público a los propietarios de vivienda", desarrollan.
Además de generar un aumento de los precios, el regulador de las entidades financieras nacionales advierte que "el colectivo que potencialmente podría verse beneficiado por este tipo de medidas en las áreas tensionadas es modesto". El motivo para tal afirmación es la "elevada correlación entre la renta y la riqueza bruta" de los hogares. "Los hogares que ven restringido su acceso al crédito por no disponer de un ahorro suficiente tampoco cuenten, en la mayoría de los casos, con la renta requerida por los bancos para conceder la hipoteca", añaden. El BdE afirma que, en el actual escenario de tipos de interés hipotecarios, "una parte significativa de los potenciales solicitantes de este programa de avales tendría dificultades para lograr que su petición de préstamo fuera aceptada por los bancos", debido a la ratio entre la cuota y sus ingresos, que superaría los umbrales prudentes.
La entidad dirigida por Pablo Hernández de Cos recoge, en su informe, que los mayores problemas de acceso a una vivienda en compra o alquiler se concentran en las grandes ciudades de Madrid, Cataluña, Baleares y Andalucía. Sin embargo, pronostica que el alcance de los avales públicos, si lo hubiese, será potencialmente "en las zonas con menores precios de la vivienda, situadas fuera de las grandes áreas urbanas".
La dura postura del Banco de España sobre los avales se produjo el pasado martes, el mismo día en el que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el Ministerio de Economía firmaron el convenio que regulará los 2.500 millones de euros en avales públicos que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) destinará a dar garantías a la compra de viviendas por parte de jóvenes menores de 35 años y familias con hijos menores a su cargo. Esta medida, anunciada por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, hace un año, se une a la puesta en marcha por varias comunidades autónomas que ya tienen en ejecución planes similares, como la Comunidad de Madrid, Andalucía, Galicia o Murcia.
Los ingresos de los hogares impiden el acceso al crédito
A la hora de adquirir una vivienda, a grandes rasgos, la banca exige dos condiciones: primero, disponer de ahorros para cubrir el 20% del precio y los impuestos y gastos (entre un 7% y 12% sobre el valor de adquisición) y, segundo, que la cuota hipotecaria mensual no supere el 35% de los ingresos netos del hogar. Los avales alivian el primer condicionante, pero, según el Banco de España, el segundo no: "La efectividad de la medida es muy limitada". La entidad considera que el esfuerzo asociado al gasto en vivienda —definido como la ratio entre el pago del alquiler o de la cuota hipotecaria y la renta neta del hogar— de los hogares que hacen uso del aval conducen a un ligero incremento de su endeudamiento. "El aval público permite a un reducido número de hogares beneficiados adquirir viviendas de mayor calidad (por ejemplo, de mayor tamaño), lo que aumenta entre 1% y 1,5% la proporción de hogares en una situación de sobresfuerzo asociado al gasto en vivienda", desarrollan.
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