Alquilar una vivienda es la alternativa a la que recurren muchos propietarios en nuestro país para obtener una rentabilidad y unos ingresos. No obstante, a pesar de que este sea un negocio lucrativo, a algunos de ellos no les queda más remedio que poner en venta su casa, ya sea por necesidad de liquidez o por nuevos proyectos, entre otros. Pero, en estos casos, ¿qué sucede si se vende un piso alquilado y el nuevo propietario necesita la vivienda?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, en este supuesto, "el nuevo arrendador (es decir, el comprador de la vivienda) se subrogaría en el contrato de alquiler que suscribió el antiguo arrendador (es decir, el vendedor de la vivienda) con el inquilino, obligándose el nuevo arrendador (el comprador) a respetar el arrendamiento existente por el tiempo que restara por cumplirse", tal y como explica el Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo. Por tanto, en este supuesto, el actual propietario deberá respetar el arrendamiento que hubiese pactado el inquilino con el vendedor durante el tiempo establecido en el contrato.
No obstante, la normativa vigente establece que el propietario podrá recuperar su vivienda antes de que se cumplan los cinco años de duración mínima del contrato, siempre y cuando se den las siguientes circunstancias:
- Uno de los motivos será que el propietario necesite la vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad (o por adopción) o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Desde la ANA recuerdan que sólo se podrá optar por esta vía si es para ocupar la vivienda en un período máximo de tres meses, quedando descartada la venta y el alquiler de la misma. El propietario tendrá que avisar por escrito y con dos meses de antelación al inquilino sobre la necesidad de recuperar el inmueble.
- La posibilidad de recuperar la vivienda deberá constar de forma clara y explícita en el contrato de alquiler, ya que sino los nuevos compradores deberán esperar hasta la finalización del contrato para recuperar la vivienda.
- Una vez haya pasado el periodo de duración del alquiler pactado en el contrato. Sin embargo, desde ANA aseguran que "suele existir la falsa creencia de que con esperar al vencimiento del primer año de contrato es suficiente para poder alegar la necesidad del propietario para poder recuperar la vivienda arrendada, pero no es así".
Posibles soluciones si un propietario vende un piso alquilado y el nuevo necesita el inmueble
La ANA recomienda llegar a un acuerdo entre ambas partes para evitar problemas mayores y que el proceso se alargue en el tiempo. Sin embargo, según recoge el artículo 9.3 de la LAU, "si no se alcanzara un acuerdo, y en el contrato de arrendamiento se hubieran recogido los puntos que vemos a continuación se podría finalizar el contrato de alquiler anticipadamente y, en consecuencia, desalojar al inquilino con un preaviso de dos meses", asegura Zurdo:
- La posibilidad de que el arrendador pudiese recuperar la vivienda arrendada en el supuesto de darse una causa de necesidad.
- Hubiere transcurrido un año desde que se suscribió el arrendamiento, el comprador si pudiera acreditar estar incurso en una causa de necesidad real y no simulada.
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