En la intersección entre el oeste y el norte de la ciudad de Buenos Aires, una zona en constante expansión edilicia está siendo testigo de un auge constructivo notable. El lugar no solo está viendo el surgimiento de nuevas obras, sino también experimentando un renovado interés en viviendas usadas, en especial por parte de aquellos familiarizados con su encanto.
Se trata de Villa del Parque, un barrio delimitado por Avenida Francisco Beiró, Avenida San Martín, Arregui, Gavilán, Avenida Álvarez Jonte, Miranda y Joaquín V. González, en la Comuna 11 de CABA, y en pleno desarrollo, con más de 50 proyectos en ejecución en la actualidad.
En ciertas áreas, el desarrollo urbano del trazado dio lugar a la construcción de edificios en altura, predominantemente de hasta 7 pisos con 2 retiros, en terrenos de dimensiones estándar. El valor relativamente accesible de los terrenos en comparación con otros barrios (se calcula en USD 400 por metro cuadrado contra, por caso, los USD 650 de Palermo) permitió una menor incidencia del costo por m2 construido para los desarrolladores y contribuyó al crecimiento del sector.
Tensiones
Esta transformación implicó la demolición de casonas históricas, galpones y cocheras (de hecho algunos vecinos protestan contra el auge constructivo) y alteró la apariencia del barrio, que sin embargo conserva un ambiente más tranquilo en comparación con áreas más céntricas de la ciudad.
Román Paikin, de San Román Propiedades, señaló a Infobae: "la demanda de viviendas en etapa de pozo proviene principalmente de inversores con capacidad de ahorro en pesos, ya que el producto final se comercializa en dólares. Pero ante la baja en las ventas, muchos de estos proyectos terminan destinándose al mercado de alquiler, reflejando las dinámicas cambiantes del sector inmobiliario".
El trazado continúa experimentando un auge constructivo debido a su combinación única de cualidades. Ofrece un entorno verde y casas bajas, similar al encanto de Villa Devoto, junto con avenidas como Cuenca y Beiró, que albergan una variedad de locales comerciales.
"La demanda de viviendas se mantiene alta debido a estas características únicas del barrio. A diferencia de áreas más congestionadas como Palermo o Belgrano, mantiene una atmósfera tranquila y familiar, lo que lo convierte en un destino atractivo para aquellos que buscan un estilo de vida más tradicional y una comunidad cercana. Continúa atrayendo a compradores e inversores en busca de un lugar donde establecerse o invertir en propiedades nuevas como usadas", dijo Ignacio Nocito, de Nocito Constructora.
Las viviendas usadas de dos ambientes comienzan en USD 65.000 y las de tres ambientes desde USD 85.000 en adelante.
Qué partes son más buscadas
La presencia de importantes vías de desarrollo, como las avenidas Nazca, Nogoyá, San Martín, y otras calles como Argerich, Helguera, Campana, Terrada, San Blas, Camarones, Carranza, Lascano, Simbron, Baigorria, Pedro Lozano y Tinogasta, contribuyeron al crecimiento y la vitalidad de este barrio.
Sobre Cuenca al 3000 y próximo a las vías del tren está el shopping del barrio, donde hay una fuerte actividad comercial. Además, hay otras zonas con una importante oferta gastronómica, como Tinogasta o Nazarre, entre otras arterias
"Toda la zona alrededor de la plaza Aristóbulo del Valle y el centro comercial de la calle Cuenca fue históricamente muy buscada dentro del barrio. La proximidad a la estación del Ferrocarril San Martín agrega un valor adicional para los residentes y potenciales compradores", destacó Paikin.
Parte de la demanda prioriza la cercanía a colegios y clubes como Gimnasia y Esgrima de Villa del Parque, la sede Villa del Parque de Racing Club, Comunicaciones, y entidades barriales como Club Parque (donde surgieron grandes cracks que luego llegaron a Argentinos Juniors como Diego Armando Maradona, Sergio Batista, Esteban Cambiasso, Juan Pablo Sorín, Fernando Redondo, Juan Román Riquelme, Carlos Tévez, y Alexis Mac Allister, entre tantos otros), Imperio Jrs., Club Villa Sahores.
Precios
En relación con los valores y emprendimientos inmobiliarios, Gustavo Ortolá Martínez, de Like Propiedades destacó que los precios por m2 para nuevos desarrollos oscilan alrededor de los USD 2.000, con unidades de dos ambientes de aproximadamente 50 m2 a USD 100.000 y unidades de tres ambientes de 60 a 65 m2 a USD 140.000. Si los departamentos están en proyectos con amenities como gimnasio y piscina, los valores escalan hasta USD 2.400 por m2″.
También gran parte de la demanda muestra un interés marcado en los PH, con precios que pueden llegar hasta los USD 1.600 por m2 y son muy buscados para evitar las altas expensas.
"Los compradores suelen ser residentes locales o familiares de aquellos que residieron previamente en Villa del Parque, con menos interés por parte de inversores externos. El valor de las casas varía según sus características y ubicación, pero parten desde USD 250.000 en adelante", detalló Ortolá Martínez.
Nuevas
Villa del Parque continúa experimentando un auge constructivo, en línea con otras zonas próximas como Devoto, "que generan una demanda aspiracional entre aquellos que desean residir en áreas con comodidades cercanas pero a un costo más accesible", comentó Gabriel Brodsky, CEO de Predial.
Entre las opciones a estrenar aparecen departamentos de dos y cuatro ambientes, diseñados para jóvenes que buscan independizarse y familias que desean una unidad más amplia y confortable.
Brodsky añadió: "Este tipo de proyectos suelen apuntar a un público que valora la calidad de vida, el diseño moderno y la ubicación conveniente".
En cuanto a las operaciones, los precios de las unidades varían según su tamaño y características. Por ejemplo, un departamento de dos ambientes ubicado en un edificio sobre Helguera al 3100 puede tener un valor inicial de USD 118.000, mientras que uno de cuatro ambientes con cochera incluida arranca desde 258.000 dólares.
"Los compradores interesados deben considerar los gastos adicionales asociados, como la comisión inmobiliaria (4% más IVA) y los costos de escrituración y equipamiento del edificio", agregó Brodsky.
Los departamentos de 2 ambientes fueron históricamente los más elegidos debido a su versatilidad, atrayendo a parejas, jóvenes, solteros e incluso profesionales que buscan un espacio funcional, como consultorios.
Nocito agregó: "Sin embargo, recientemente se observó un aumento en la demanda de unidades de 3 y 4 ambientes, especialmente por parte de familias con niños pequeños que valoran la tranquilidad de estos barrios para ver crecer a sus hijos mientras mantienen sus rutinas diarias".
Otros proyectos en desarrollo están sobre Camarones al 2700, donde los departamentos en pozo parten desde los 52.700 dólares.
En otras propuestas, un 2 ambientes de 50,5 m2 sobre Av. Beiró al 3500 vale USD 105.900, y uno de 3 ambientes de 78,2 m2 vale a USD 170.000 sobre Campana al 3200.