El emprendedor chileno inaugurará este año un nuevo proyecto de usos mixtos en la capital chilena mientras baraja otros emprendimientos de diferentes rubros. Su negocio florece mientras el de otras firmas locales parece languidecer, ante la baja venta de propiedades y las altas tasas hipotecarias.
Es casi de noche en Santiago y frente a una reja negra hay unas 20 personas esperando ingresar. La cita, a mediados de marzo, convoca a corredores inmobiliarios y prensa para recorrer la obra gruesa del proyecto Urbana Center Apoquindo, del empresario Diego Durruty.
Ubicado en la Avenida Apoquindo, en la comuna de Las Condes, el terreno de 9 mil metros cuadrados se yergue donde alguna vez estuvo el Colegio Adventista. Tiene dos torres de oficinas, las que van desde los 300 hasta los 1.800 m2; una torre de departamentos para arriendo, que varían entre los 32 y los 50 metros cuadrados; además de un supermercado, gimnasio, servicios, restaurantes, bodegas, un cowork y un boulevard gastronómico de 4.560 m2. Todo junto sumará 90 mil metros cuadrados construidos a solo 250 del Metro Manquehue.
Y ahí está el empresario, liderando la visita como privadamente hace cada semana, para ver la evolución de su proyecto.
Días antes, Durruty conversó con AméricaEconomía sobre sus iniciativas y su aspiración de "humanizar la ciudad", un concepto que permea durante toda la entrevista. Su visión es que alguien puede vivir, trabajar y disfrutar, todo en el mismo edificio, ahorrando traslados y ganando en calidad de vida.
Es lo que se llama Proyectos de Usos Mixtos y Durruty ya ha participado con Grupo Urbana en la operación e inversión de otras iniciativas, como el del edificio Isidora 3.000, aunque asegura que Urbana Center Apoquindo es un desafío de otra envergadura.
"Mucha gente me dice '¿no te da susto?'… un megaproyecto como este, de 250 millones de dólares… No me da miedo, porque el negocio inmobiliario para mí es cíclico. Demora de 2 a 3 años en construir, y si el mercado está a la baja en ese momento, para cuando esté lista la obra la economía se ha recuperado", dice el empresario.
Y, desde su perspectiva, este es un momento a la baja en su sector y para todo el mercado.
"Como empresario he hecho cerca de 200 transacciones inmobiliarias grandes (…) y nunca en 28 años había visto la oportunidad de comprar a precios de descuento algunos activos, de gente complicada, que está dispuesta a vender con descuento", recalca.
La obra avanza a pasos agigantados y el empresario tiene clara su fecha de término y entrega para el segundo semestre de 2024.
"La pandemia atrasó un mes la construcción y hemos administrado el sobrecosto para que solo quede 0,4% sobre el precio original, así que estamos perfecto", precisa Durruty.
CAMINO A LA INTERNACIONALIZACIÓN
Según indica su currículum, Diego Durruty estudió Arquitectura en la Pontificia Universidad Católica de Chile (PUC) y cursó el magíster de Gestión de la Escuela de Ingeniería Civil de la misma casa de estudios. Se especializó en urbanismo, trabajando en investigación y consultoría, lo que dio origen a su primera empresa Pix Partners, una firma de consultoría inmobiliaria que se expandió por ocho países de América y Europa, y que fue vendida en 2001 al grupo francés BNP Real Estate.
Luego, se fue integrando verticalmente en toda la cadena de valor del negocio inmobiliario, partiendo desde los estudios de mercado, asesorías financieras, arriendo y venta de propiedades, administración de propiedades, adquisición de activos, administración de arriendos, desarrollo inmobiliario, inversión institucional y administración de fondos.
A su vez, el trabajo institucional con grandes grupos inmobiliarios internacionales le permitió acceder al conocimiento específico de la industria de oficinas, usos mixtos, multifamily, oficinas, centros comerciales, bodegas y estacionamientos.
A lo largo de su historia, Durruty ha adquirido 14 compañías distintas.
En 2012, ingresó al mercado norteamericano invirtiendo en la empresa Jaguar Growth Partners, una firma global de gestión de inversiones que se distingue por un enfoque centrado en las plataformas de crecimiento en mercados desarrollados y en desarrollo.
Con toda esta experticia fundó Grupo Urbana, una plataforma integrada con múltiples vehículos de servicios e inversión, presente en siete países. Hoy, Urbana y su filial Pix Partners se auto definen líderes en el mercado inmobiliario institucional chileno.
"Urbana es un grupo de empresas de servicios, que hacen toda la cadena inmobiliaria. Compran un terreno, desarrollan un proyecto, traen a una constructora, fijamos la utilidad y los gastos generales de la constructora, con base a un precio objetivo. Y coadministramos las grandes partidas. Eso nos permite estar mucho más cerca de ellos", detalla el empresario.
El siguiente paso de Durruty para Grupo Urbana es transformarse en una compañía internacional. "Quiero hacer esto en Latinoamérica, Estados Unidos y España. Mi experiencia de tres décadas me permite llevar este conocimiento en Usos Mixtos a nuevos mercados; sé llegar a inversionistas internacionales, conozco sobre construir, administrar, financiar y estructurar legalmente", añade.
Además de su trayectoria inmobiliaria, el empresario, apasionado de causas benéficas y del rugby, ha decidido incursionar en otros rubros, con la fintech de wellness B21. Con esa startup otorga créditos para prestaciones de salud que no son cubiertas por los seguros de salud y copagos médicos. También está entusiasmado por el crecimiento de su cadena de barberías –llamadas D' Barbers- que abre este año en Estados Unidos.
CRISIS DE LA CONSTRUCCIÓN
Pero una cosa es invertir y gestionar edificios y otra el entorno en el que estos se insertan. Y es ahí donde Diego Durruty tiene sus reparos, comenzando con el abandono del centro de Santiago.
"Esto ha pasado en muchas ciudades del mundo. La actividad económica de Santiago en los años 60 migra a Providencia, en los 80 a barrio El Golf y en 2000 a Las Condes. La experiencia mundial es que, para revivir lo que se conoce como downtown, debes ofrecer oficinas baratas y departamentos de renta. Nosotros hicimos eso con el proyecto Sara del Campo en el centro de la capital, mezclando departamentos con comercio, porque sin consumo no hay ciudad", destaca.
A su juicio, para lograr ese revival, la comuna de Santiago Centro necesita 20 a 30 años de gobiernos comprometidos con los empresarios y universidades para transformarlo y hacerlo un lugar seguro, como punto de partida.
"Este fenómeno ya ha pasado en otras ciudades y hay cientos de casos de estudio de cómo solucionarlo. Pero mientras no haya un plan de seguridad y gestión es imposible. Hay 200 edificios del Estado (en el centro), esos edificios tienen que mantenerse, pero renovando el espacio público, con ayuda de un plan de resguardo del patrimonio, parecido a como se hizo para el centro de Washington DC o de San Francisco, y significa una colaboración de todos, gobiernos regionales, nacionales, privados, universidades…", enumera.
Con todo, la recuperación del centro de la capital es solo una parte del grave problema que, a su juicio, tiene el país, y que repercute en el negocio de la construcción e inmobiliario.
De hecho, los más recientes datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) publicados a fines de marzo hablan de una pérdida de casi 40 mil empleos en construcción en el trimestre diciembre 2023 - febrero 2024.
"Yo viví la Crisis Asiática desde 1998 a 2002, la Crisis Subprime de 2008 y la Crisis Covid de 2020. Y esta es la crisis más dura a nivel inmobiliario en casi 30 años, por lejos, porque las tasas han llegado a tal nivel que no existen transacciones. Nadie compra hoy, porque con las tasas de interés que hay (en el mercado) es imposible", lamenta.
El resultado es que se ha paralizado el mercado inmobiliario residencial, que equivale al 70% de la industria de la construcción y, con ello, se afecta la economía del país, considera el empresario. "No había visto nunca tanto distressed assets (inversión inmobiliaria por debajo del valor de mercado) en el mercado local", sentencia.
Esto, porque tradicionalmente las empresas constructoras quiebran en las crisis, ya que se frena la venta de propiedades y no son capaces de pagar sus préstamos ni cumplir sus obligaciones.
Esa ha sido la gran diferencia entre la firma de Durruty y las constructoras del mercado.
"No es que la crisis no afecte a las inmobiliarias. Algunas están complicadas, porque hicieron negocios con mucha deuda para mejorar su rentabilidad y en las crisis todos se asustan. Los bancos lo aprietan. Las inmobiliarias que son exitosas en estas crisis son las que funcionan con baja deuda", explica el empresario.
Su operación demoró más años en crecer, pero es más estable. El secreto, según Durruty, ha sido la oferta de servicios claves. Al ser una empresa de servicios inmobiliarios, el Grupo Urbana apuesta por los contratos de servicios como la administración de fondos, de activos, de edificios; la gestión de los arriendos y desarrollo inmobiliario.
De la crisis actual, solo hay una receta para salir adelante. "Con empleos, con crecimiento, con productividad", afirma Diego Durruty.
Y con la certeza de que la pandemia cambió también al negocio inmobiliario y sus métricas. Si antes del Covid cada usuario ocupaba 10 m2 de oficina, hoy eso ha bajado casi a la mitad.
"Si la demanda de las oficinas y restaurantes está a la mitad, ¿quiénes resisten? Los edificios de calidad bien conceptualizados, los que van reinvirtiendo constantemente en mantener el valor; y los que han fracasado son los edificios de menor calidad, que fueron mal diseñados y con una mala política de inversión", asegura.
También confirma que la máxima del negocio inmobiliario que se ve en las películas es cierta: ubicación, ubicación, ubicación.
"[El inmobiliario] es el mejor negocio del mundo. Las familias ricas de Chile tienen entre 30% y 50% de su riqueza en real estate", finaliza Durruty.