Las hipotecas a tipo mixto continúan ganando terreno y agrupan ya un 40% del total de las nuevas contrataciones. Esta modalidad de préstamo empezó a recuperar su popularidad a mediados de 2022, cuando solo suponía el 14% de todas las hipotecas que se firmaban, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE) en el boletín del cuarto trimestre de 2023.
Dentro de este tipo de préstamos, los que más han crecido en el último periodo han sido los que cuentan con un tipo fijo de entre cinco a diez años a partir de la firma de la hipoteca. En apenas año y medio, la contratación de estas se ha incrementado desde el 4% hasta un 17%.
La asociación explica que estas operaciones mixtas son en las que el tipo aplicado al préstamo permanece invariable durante un periodo superior al año e inferior a los diez años. Así, el cliente puede garantizarse un tipo fijo en unos niveles "razonablemente competitivos" durante los primeros años de vida del préstamo, con la "confianza" de que en el futuro los tipos evolucionarán de manera favorable a sus expectativas.
Baja la popularidad de las variables
La otra modalidad que reúne el mayor volumen de nuevas operaciones son los créditos a tipo fijo, que representan el 43%, aunque esta cuota se ha reducido "de forma considerable" desde junio de 2022, cuando los tipos de interés todavía estaban en niveles reducidos y esta modalidad suponía el 67% de las nuevas originaciones.
En cuanto a los préstamos a tipo variable, los nuevos créditos firmados en esta modalidad suponían el 16% restante. Esta categoría, que fue "muy popular" en el mercado hipotecario español antes de la crisis inmobiliaria, sigue teniendo, sin embargo, un peso relevante en la cartera, con un 55% del saldo vivo.
Crédito inmobiliario
Por otro lado, el boletín trimestral de AHE también recoge datos sobre la composición del crédito inmobiliario de los bancos españoles. En general, la asociación comenta que durante el tercer trimestre de 2023 se ha prolongado la desaceleración en las exposiciones, tanto desde una perspectiva anual como trimestral, con descensos del 4% y el 1% respectivamente. Las tres carteras que lo integran mostraron una evolución negativa, si bien la magnitud de la caída fue heterogénea entre segmentos, tanto en términos relativos como en absolutos.
En el segmento residencial, la AHE resalta el "elevado ritmo" de amortizaciones y el menor dinamismo de la actividad, consecuencia del endurecimiento de las condiciones financieras de acceso al crédito. De esta forma, el saldo vivo de la cartera de hipotecas sobre viviendas se situó en torno a los 480.000 millones de euros, un 3,3% menos en tasa interanual. La caída es del 0,7% con respecto al segundo trimestre. Por su parte, la rehabilitación de viviendas, con un saldo de 15.693 millones de euros, encadena varios descensos que se sitúan en el 5,5% interanual y en el 2,0% trimestral.
En paralelo, las exposiciones de crédito al sector de la construcción y a las actividades inmobiliarias, con un volumen de 25.670 y 70.308 millones de euros respectivamente, también han descendido "de forma importante" durante el tercer trimestre, último periodo conocido. De forma conjunta, estas exposiciones de crédito se contrajeron un 7,4% en los últimos 12 meses, lo que equivale a 7.617 millones de euros.
La cartera inmobiliaria viene experimentando desde aproximadamente 2008 una "recomposición" en la que gana peso el segmento de hogares (83,8%) en detrimento del sector de la construcción (4,3%) y de las actividades inmobiliarias (11,9%).
"Las dificultades para desarrollar nuevas promociones inmobiliarias ante la escasez de suelo finalista en un entorno en el que opera una mayor prudencia del sector financiero explican, en gran medida, la desaceleración más acusada que han experimentado estas actividades productivas (construcción y actividades inmobiliarias) en relación con el segmento de particulares", concluye al respecto la AHE.