Las obras en los bienes comunes deben respetar los derechos de los propietarios y residentes
Pregunta: "Estamos desorientados y afectados en el caso que nos compete con respecto al cambio del tejado que se realizó en nuestro conjunto residencial (más de 180 apartamentos), que nos perjudicó seriamente la calidad de vida. Según la administración no tiene solución, a pesar de un derecho de petición que radicamos (…)." Agrega que los altillos que antes tenían una buena iluminación natural, ahora quedaron en la oscuridad y sin el aire suficiente, además de todas las consecuencias que dejó la obra pagada por ellos y toda la copropiedad. Preguntan el procedimiento a seguir pues las personas que hacen la consulta son adultos mayores y habían hecho una gran inversión en sus apartamentos, la cual fue afectada por estas obras.
Respuesta
El uso, obras y trabajos realizados en las cubiertas comunes deben respetarlos derechos de las personas que residen en los apartamentos que colindan por cualquier costado con estas áreas. En el caso de la consulta las obras realizadas, al parecer no tuvieron en cuenta que suprimían la iluminación natural y el ingreso del aire a los apartamentos, afectando sus derechos al uso y goce de sus unidades privadas, cuyos residentes además tendrán que asumir el incremento de los costos de energía eléctrica. Por ello, la administración debe responder el derecho de petición presentado por los afectados, por el hecho de responderles de manera tan indiferente, que no tiene solución su problema, está desconociendo no solo algunos de los derechos fundamentales de estas personas, el reglamento de propiedad horizontal y la Ley 675 de 2001. A esto se suma que en el caso de la consulta se deberán tener en cuenta otros factores importantes que requieren un mayor análisis, como las normas del Código Civil sobre servidumbre de luz a la cual ya tenían derecho los propietarios de las citadas unidades privadas, y que ahora se les desconoce, las normas urbanísticas que exigen iluminación natural entre los componentes de habitabilidad, las de sostenibilidad para limitar el uso de energía eléctrica, entre otras. Considero que los afectados deben insistir ante la administración en que se revisen y adecuen las obras realizadas en los bienes comunes, que los afectan notoriamente. Podrán solicitar además que se activen los mecanismos alternativos de solución de conflictos consagrados en el reglamento y en la Ley. Esto sin perjuicio de que puedan acudir a las autoridades policivas y a las judiciales si fuere necesario para lograr el restablecimiento de sus derechos vulnerados.
Fumadores debe respetar derechos fundamentales de sus vecinos o personas no fumadoras
Pregunta: "Vivo en un conjunto de dos torres de apartamentos, en un segundo piso. El
problema es que la propietaria del primer piso es fumadora activa y lo hace en todo su apartamento y en toda hora, incluso la madrugada, lo cual nos está afectando la salud de mi esposo y la mía que somos adultos mayores, conllevando a cuadros de estrés, por lo que me toca cerrar todas las ventanas ya que el humo trasciende al exterior. Revisé el Manual de Convivencia, y no menciona nada respecto a los fumadores. Esta vecina además realiza fiestas a diario y protagoniza riñas y escándalos con su actual pareja." Pregunta ¿cómo debe enfrentar esta situación?
Respuesta
Aunque no lo establezca expresamente el reglamento de propiedad horizontal
y/o el manual de convivencia, existen muchas normas que regulan el tema y que protegen los derechos de las personas no fumadoras. La Constitución Política protege los derechos de todas las personas a la vida, a la salud y a un ambiente sano, los cuales deben ser respetados, y para su defensa consagra la acción de tutela. Adicionalmente la Ley 1335 de 2009 (Ley antitabaco) regula la protección de las personas no fumadoras y prohíbe el uso de tabaco en lugares públicos y sitios cerrados con permanencia de público sin excluir ningún uso. El Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana también establece medidas correctivas, en caso de que no se observen estas, y cobijan a las edificaciones de propiedad horizontal. Fumar en los baños u otras dependencias de las unidades privadas, trascendiendo el olor a otros bienes comunes y privados, puede ocasionar daños e incomodidad, así como afectar los derechos a la vida, a la salud y a un ambiente sano de los propietarios, residentes y en general de los ocupantes de un edificio o conjunto. La Ley 675 de 2001, establece como una de las obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio privado: "1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública". De acuerdo con lo anterior, se podrá solicitar a la administración que se activen los mecanismos alternativos de solución de conflictos, consagrado en el reglamento y en la Ley, y en caso de persistir esta situación, que se impongan las sanciones correspondientes, sin perjuicio de las acciones policivas y judiciales que puede imponer cualquier afectado. Será necesario analizar el caso.