Claves de la vuelta de los créditos hipotecarios: cuáles son las estrategias de los bancos en este nuevo ciclo
ECONOMÍA 27/04/2024 Claudio Zlotnik*La última vez que los bancos otorgaron créditos hipotecarios en forma masiva fue hace seis años, hasta el momento en que sobrevino la crisis cambiaria de la cual la Argentina no pudo zafar hasta hoy en día.
El stock de créditos para la vivienda vino cayendo desde aquel entonces. Hoy se encuentra en apenas u$s585 millones. Para tener una idea, en aquel 2018, los bancos habían otorgado financiamiento por u$s700 millones.
Las líneas para la vivienda están fuera de juego desde el año 2020. Lo poco que se otorgaba hasta el año pasado estaba en cabeza de los bancos públicos: los clientes que lograban sacar un crédito, podrían acceder al mercado oficial del dólar para pagar la propiedad. Esa posibilidad se cortó el año pasado.
En las últimas horas, hubo anuncios del relanzamiento de líneas hipotecarias. Incluso bancos líderes dejaron trascender que tienen previsto el regreso al mercado antes de fin de año.
Créditos hipotecarios: la estrategia de los bancos
Desde uno de los bancos que acaban de lanzar una de las líneas lo dice claramente: "Tenemos que enfocarnos en nuevos negocios con el sector privado. Dar créditos, porque el Estado se corrió". Las Leliqs y los Pases dejaron de ser negocio y el Gobierno está enfocado en eliminar los pasivos remunerados para "limpiar" el balance del Banco Central.
¿Conviene tomar un crédito ahora? "Yo esperaria a que se consolide la desinflación próximos meses y debería bajar aún más las tasas de interés", dice el economista Amílcar Collante, ante la consulta de iProfesional.
"Para los que le falta un monto no tan importante ir armando la carpeta y a mediados de año debería tener mejores alternativas", agrega Collante.
De hecho, en un banco que se está preparando para salir con su propia oferta admiten que "el costo, por ahora, es saladito".
Los financistas son cautos. A ninguno escapa la crisis que se armó a mediados de 2018, cuando hubo una devaluación abrupta y las tasas de interés volaron. Hubo que renegociar nuevas condiciones con los clientes.
Banco Ciudad y Banco Hipotecario: los créditos que ofrecen
Los bancos que salieron ahora a ofrecer financiamiento para la vivienda fueron, por un lado, el Hipotecario. Antes del fin de semana se sumó el Banco Ciudad. Antes lo había hecho el Nación, que además encabeza un proceso de baja de las tasas de interés para los créditos a empresas e individuos. En este marco, Supervielle se unió a la lista de entidades que volverá a ofrecer créditos hipotecarios a sus clientes.
En el caso del Hipotecario (BHN), un directivo de la entidad dijo a iProfesional que si bien las líneas para las viviendas nunca fueron retiradas, ahora habrá una campaña agresiva para instalar el producto.
La novedad del BHN en todo caso, tiene que ver con una actualización de los montos a otorgar.
Habrá líneas hasta $250 millones (hoy equivalen a u$s250.000), con la posibilidad de financiar hasta el 80% del valor de la propiedad.
Obviamente, acá será clave la relación cuota-ingreso, que se mantiene en el 25%.
Durante el primer año, la tasa de interés será equivalente a la inflación (medida en UVA) más un 4,25%. La tasa escalará al 8,25% a partir del segundo año.
En el caso del Banco Ciudad, la línea va hasta $250 millones por un plazo de hasta 20 años,también UVAs, más una tasa de interés a partir del 3,5% TNA (Tasa Nominal anual). Permitirá financiar hasta el 75% del valor del inmueble.
¿Qué cambió y qué posibilidades hay?
Para tener una idea: durante marzo, solo se vendieron 106 propiedades con créditos hipotecarios, de acuerdo al Colegio de Escribanos. En total se firmaron 3.400 escrituras, un 18% más que en marzo del año pasado.
Desde el Banco Ciudad son optimistas respecto de la potencialidad de estos créditos. Dijeron a iProfesional que el salario promedio de quienes tienen "cuentas sueldo" en la entidad asciende a $850.000.
Por un crédito de $10 millones (u$s10.000), a 20 años, la cuota inicial será de $58.000.
El Banco Ciudad prevé que si la cuota ajustada por inflación supera en un 10% a la cuota ajustada por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS), el cliente podrá pedir la extensión del plazo del crédito en hasta un 25%.
Lo que parece claro es que, en un principio, estas líneas para la vivienda servirían para gente que ya tiene un ahorro importante o bien ya dispone de una propiedad, puede venderla, y sacar un crédito por la diferencia.
En los bancos dicen que, después de cinco años sin crédito hipotecario, existe una demanda potencial muy importante. Pero para que eso se traslade a la realidad depende de al menos dos variables: la estabilidad cambiaria (con la reducción inflacionaria) y la mejora de los haberes.
De otra forma, es improbable que a la gente le den las cuentas para acceder al crédito y, en una segunda instancia, pueda después pagar las cuotas.
* Para www.iprofesional.com