La vivienda habitual y sus anexos (plazas de garaje y trasteros, adquiridos junto con la vivienda, con un máximo de dos) no generan renta inmobiliaria. Además, si ha sido adquirida antes del 1 de enero de 2013, podemos beneficiarnos de la deducción por inversión, si cumplimos los requisitos establecidos. Si la plaza de garaje está separada del edificio o se ha comprado de forma independiente, se considera como un inmueble aparte.
Alquiler para vivienda habitual
El cálculo del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles (en los periodos en los que ha estado alquilado) y aplicando sobre esta cantidad, la reducción del 60%. En estos casos, el rendimiento neto puede ser negativo. Son deducibles los gastos necesarios para obtener el rendimiento, así como los de titularidad del inmueble. Sin embargo, no podemos deducir los efectuados por razón de siniestros. Tampoco el importe de las mejoras, aunque recuperemos su coste mediante amortizaciones.
El límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y de reparación y conservación no pueden superar el importe del rendimiento íntegro del bien o del derecho. El exceso puede compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite. Si se alquila una habitación, se prorratea la superficie destinada. Aunque hayan existido restricciones de movilidad que puedan haber impedido el uso de una segunda residencia, hay que imputar toda la renta por la misma en 2020. La renta imputable por un inmueble urbano se realiza con carácter general aplicando el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del IBI. El 1,1% para inmuebles con valor catastral revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
Si carece de valor catastral o no nos ha sido comunicado a la fecha de devengo del impuesto el 1,1% se aplica sobre el 50% del mayor de los dos valores: el comprobado por la Administración a para otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. No procede la deducción de gastos sobre el importe resultante de la aplicación del porcentaje que corresponda. Si la titularidad corresponde a varias personas, la imputación de la renta se considera obtenida por cada una de ellas en proporción a su participación en dicha titularidad.
Vivienda del excónyuge e hijos
Esta vivienda no genera renta inmobiliaria, pero tiene que estar incluida en la resolución o sentencia de separación legal o divorcio la atribución de su uso exclusivo como vivienda habitual bien a los hijos o al excónyuge. Sin embargo, si tenemos derecho, podemos seguir practicando la deducción por inversión en vivienda, si ésta ha sido la vivienda habitual durante la vigencia del matrimonio, cumpliendo, además el resto de requisitos. En los casos de separación, divorcio o nulidad, la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2023 fija el siguiente criterio: en las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma.
Fallecimiento del cónyuge
Si el cónyuge superviviente adquirió el nuevo 50% del pleno dominio antes de 2013 puede deducir por inversión en vivienda habitual el 100% del préstamo si sigue residiendo en la vivienda. Si lo adquirió después de esa fecha hay que distinguir dos supuestos: 1. Si la adquisición del nuevo 50% del pleno dominio se produce en pago de sus derechos en la sociedad de gananciales (por extinción del condominio): puede deducir por el 100% de la vivienda a partir del fallecimiento, siempre que haya aplicado la deducción sobre su porcentaje originario en un ejercicio anterior a 2013 y además el fallecido haya deducido en un ejercicio anterior a 2013 y haya podido, de no haberse extinguido el condominio, seguir deduciendo y, además, que en la fecha de extinción del condominio quedasen cantidades pendientes de préstamo para la adquisición de la vivienda y el cónyuge superviviente siguiese pagando la totalidad del mismo.
Vivienda en herencia en gananciales
Si la adquisición del nuevo 50% del pleno dominio se produce en pago de sus derechos hereditarios: sólo puede deducirse por el 50% del cual ya era propietario antes de 2013, ya que la adquisición de la otra mitad no deriva de la disolución de la sociedad de gananciales, sino de la herencia y se produce a partir de 2013, suprimida la deducción.
En los supuestos en los que la vivienda habitual se haya adquirido antes del 1 de enero de 2013 en plena propiedad por ambos cónyuges, en proindiviso o para la sociedad conyugal, y, tras el fallecimiento de uno de ellos, el cónyuge viudo adquiera el usufructo por herencia, la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual depende de la fecha en que se haya producido el fallecimiento: Si éste se ha producido antes del 1 de enero de 2013, se puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que se abonen, no sólo por la titularidad de la totalidad del pleno dominio, sino también por la titularidad del usufructo o de la nuda propiedad siempre que siga constituyendo su residencia habitual.
Si el fallecimiento se produce a partir del 1 de enero de 2013 y el cónyuge superviviente adquiere por herencia el usufructo o la nuda propiedad, no será de aplicación el régimen transitorio de deducción y no podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que satisfaga vinculadas a dicha adquisición
Vivienda heredada
El Tribunal Supremo, en sentencia de 15 de septiembre de 2021, ha fijado como criterio interpretativo que, a efectos de determinar la amortización aplicable a los inmuebles adquiridos a título gratuito por herencia o donación, el coste de adquisición satisfecho será el valor del bien adquirido en aplicación de las normas sobre Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones o su valor comprobado en estos gravámenes (excluido del cómputo el valor del suelo), más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción y, en su caso, la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
Actividad en casa
No podemos deducirnos la parte que corresponde de los gastos de suministro producidos en nuestra vivienda habitual por los días que, durante la pandemia, hemos ejercido la actividad desde casa, salvo que esté afecta a actividad. Así, si utilizamos una parte de la vivienda habitual para el desarrollo de la actividad podemos deducirnos los gastos derivados de la titularidad de la vivienda, como pueden ser amortizaciones, intereses que financien su adquisición, el IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios, etc., en proporción a la parte de la vivienda afecta. También, podemos deducir el 30% de los suministros, tales como agua, gas, electricidad, teléfono e Internet, en proporción a los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad. No obstante, tiene que existir relación directa entre los rendimientos y los gastos.
Actividad en otro inmueble
Si empleamos un inmueble de nuestra propiedad, que no es la vivienda habitual, para el desarrollo de su actividad económica, no genera renta inmobiliaria al tratarse de un inmueble urbano afecto a la actividad. También podemos deducir los gastos y los suministros de titularidad del inmueble.
Apartamentos turísticos
Si se prestan servicios de hostelería estaremos ante una actividad empresarial. No resulta aplicable la reducción del 60% y el rendimiento neto podrá ser negativo.
Alquiler de locales y otros usos
El cálculo del rendimiento se realiza como en otros alquileres, pero no es aplicable la reducción del 60%. Las plazas de garaje tienen la consideración de inmuebles accesorios, y serán declarados así en el apartado correspondiente.
Dación en pago
Están exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
La dación en pago no queda desnaturalizada ni cambia su naturaleza por el hecho de que se haga a favor de un tercero, distinto del acreedor hipotecario, siempre que sea éste el que imponga tal condición para acceder a la dación y la acepte como extintiva de la obligación.
Asimismo, se declaran exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los mismos requisitos que para la dación en pago anterior, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
En todo caso es necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.