Barcelona no es ciudad para el alquiler "tradicional". El cóctel de demanda disparada, precios desbocados, presión turística y la búsqueda de una mayor rentabilidad por parte de los propietarios se lo ha puesto difícil a quienes quieren arrendar una vivienda en la que instalarse durante años y convertirla en su hogar. Si además buscan un piso razonable —y lo de "razonable" se extiende tanto a sus características como condiciones y precio— la misión es casi una quimera.
Es la (no tan) nueva realidad del alquiler residencial.
Sin vivienda de alquiler tradicional. La conclusión la deslizaba hace poco El Periódico de Cataluña tras comprobar cómo el anuncio de un piso de 37 m2 útiles en la Barceloneta por 975 euros al mes acumulaba más de 450 peticiones de visita en solo unos días. El motivo: el mercado inmobiliario de la capital catalana ha ido arrinconando los pisos de alquiler "tradicional", los que contemplan contratos de al menos cinco años, en favor de otras fórmulas más atractivas para los caseros.
Llega una búsqueda rápida para comprobarlo. En Idealista se anuncian 4.100 anuncios de habitaciones en alquiler en Barcelona y 2.400 alquileres por meses frente a 4.700 de casas y pisos en arrendamiento, aunque entre estos últimos no es extraño encontrarse con caseros que, al especificar sus condiciones, aclaran que la vivienda solo está disponible de forma "temporal" y queda limitada a un período de tiempo máximo, como 11 meses. A ese panorama se añade el vasto catálogo de alojamientos que se anuncia en Airbnb para visitantes, con miles de ofertas.
La opción más atractiva. Hace poco El Periódico señalaba de hecho que, con 4.200 opciones disponibles en Barcelona, la oferta de cuartos en el principal portal inmobiliario superaba ya la de viviendas de alquiler tradicional. El motivo: muchos dueños ven el arrendamiento de habitaciones sueltas o el alquiler por temporadas como una alternativa más lucrativa que los arrendamientos convencionales.
De hecho detrás de los anuncios ya no hay solo particulares que ofrecen sus pisos por libre. El éxito de la fórmula ha alentado incluso una gestión profesionalizada.
"Saltarse restricciones". Hay colectivos que ya cuestionan el uso que se está haciendo de los arrendamientos de temporada, una opción pensada para nómadas digitales, estudiantes, viajeros... no inquilinos que quieran convertir la vivienda en su residencia habitual y permanente. En febrero Sindicat de Llogateres alertaba de "la proliferación de este tipo de contratos de alquiler" y advertía de su uso para que los propietarios "se salten las restricciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, inflen los precios y vulneren derechos de los inquilinos". El Diario desvelaba hace poco que en algunos barrios de Barcelona llegan a superar el 40% de la oferta.
La advertencia de Sindicat de Llogateres es importante porque, como admite la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, el índice de referencia de los precios de alquiler está pensada para los contratos convencionales, aquellos que solicitan inquilinos que buscan un hogar estable. "El sistema ofrece unos valores de precios para la fijación de la renta de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual. No afectará, por lo tanto, a aquellos que no tengan esta condición, como los de temporada u otros usos diferentes a los de vivienda", puntualiza.
Ni fácil, ni accesible. El otro gran desafío con el que se encuentran los inquilinos de Barcelona es que en las condiciones que se aplican a los alquileres tradicionales no siempre los dejan al alcance de todos los bolsillos. Se constata de nuevo con una búsqueda rápida y sencilla. Si tenemos en cuenta que los expertos no aconsejan dedicar más del 30% de los ingresos al arrendamiento, una pareja con un salario de 1.500 euros podría permitirse una mensualidad de alrededor de 900 euros. Ahora mismo Idealista solo ofrece 120 opciones para una horquilla de 800 a 1.000 euros mensuales en Barcelona, incluido un piso de dos habitaciones en La Barceloneta por el que se piden 950 euros. Su tamaño: 11 m2.
En el mismo listado se encuentran otras opciones como un piso de 40 m2 por 1.000 euros mensuales en El Raval, un estudio de 32 m2 en Camèlies por el mismo precio u otra vivienda de 21 m2 en Picalquers por 950 euros y cuyos responsables advierten que no puede visitarse porque el "proceso de reserva es 100% en línea". Su disponibilidad: entre uno y 11 meses. Otro caso ilustrativo es el que detalla El Periódico de Cataluña: un piso de 37 m2 en plena Barceloneta por 975 euros que en cuestión de días recibió casi medio millar de peticiones de visita.
De precios… e índices. Como telón de fondo está el incremento de precios de alquiler de los últimos años, una tendencia que no es ni mucho menos exclusiva de Barcelona y se ha dado en otras ciudades del país, como Madrid. Idealista calcula que la vivienda en arrendamiento en la Ciudad Condal se sitúa ahora en 20,7 euros el metro cuadrado, considerablemente por encima de los 14,2 que llegó a marcar a mediados de 2021 o los 11 de 2014, en plena resaca de la crisis inmobiliaria.
Ahora en el mercado de arrendamiento de la capital catalana interviene sin embargo un factor extra: el índice de precios de referencia, una herramienta que se oficializó a mediados del mes pasado y con la que el Ayuntamiento condal esperaba beneficiar a cerca de 200.000 hogares y aportar "estabilidad a largo plazo".
¿Y cuál es la situación? Idealista registró en marzo una ligera caída en los precios del alquiler con respecto a febrero, del 0,3%, si bien en algunos puntos, como Eixample o Nou Barris, llegó a situarse por encima del punto porcentual. Con todo, la realidad es algo más complicada. Los datos del último trimestre de 2023 del Incasòl ya mostraban un alza de precios casi testimonial, del 0,6%, con caídas en ciertos distritos del municipio; pero sobre todo reflejaba un "pinchazo" en el número de contratos firmados: 8.531, un 30,6% menos que el año anterior. En el conjunto del 2023 se anotó un descenso interanual del 19,3%.
El desplome se puede explicar de varias formas: la influencia de los precios, la caída del stock en alquiler o que ante la inminente ley de vivienda hubiera más propietarios que se abriesen al alquiler de temporada o incluso, directamente, la venta. Hay quien apunta a un efecto frenada en la rotación de apartamentos, con dueños que optan por priorizar a sus viejos inquilinos o que incluso ya no sacan sus propiedades al mercado. Su vivienda pasaría de un arrendatario a otro conocido y con referencia o por contactos, sin acudir a las inmobiliarias.
Misión imposible. "Sin contactos ahora es casi imposible encontrar un alquiler accesible en la ciudad", reconoce Óscar Gorgues, de la asociación de propietarios barcelonesa, a La Vanguardia, que señala que en la mayoría de casos los pisos de menos de 1.200 euros se arriendan a conocidos, sin acudir a portales online.
"Los propietarios se sienten inseguros ante tantas modificaciones legales, y temen encontrarse con un inquilino moroso y tener problemas para desahuciarle. Cuando se acaba un contrato prefiere firmar otro con el mismo inquilino, actualizando la renta con el IPC, o prorrogarle el contrato por un año —apostilla Gorgues—. Cuando el inquilino quiere irse, a menudo ya le presenta a conocidos suyos interesados en quedarse el piso, y ese alquiler tampoco sale al mercado".
Imagen | Logan Armstrong (Unsplash)