Escribe: Aissa Lavalle, country manager de Cushman & Wakefield.
A inicios del 2020, el inventario de oficinas clase A alcanzaba casi 1.5 millones de metros cuadrados –50% mayor que cinco años atrás– con una vacancia (disponibilidad) de 15%, situación que ya marcaba una tendencia a la baja. ¿Cuál era el escenario en ese momento? En los cinco años anteriores, la cantidad de oficinas se había duplicado, principalmente en los distritos de Santiago de Surco y San Isidro Financiero y, como sabemos por economía básica, cuando sube la oferta, el precio baja y esto fue lo que sucedió con los valores de renta.
En este escenario, la expectativa de los propietarios e inversionistas fue que la oferta de oficinas disminuyera, lo que estaba proyectado para finales del 2021, siempre y cuando se mantuviera el promedio de ocupación anual y considerando que la ola de nuevos proyectos había pasado, limitando el ingreso de nueva oferta al mercado. Pero como todos sabemos, la pandemia llegó y esas proyecciones no se hicieron realidad.
De esta manera, después de cuatro años y de haber llegado a un pico de vacancia de oficinas de 23% en dicho periodo, finalmente nos encontramos con niveles que podrían acercarse a cerrar el año con una tasa de vacancia entre 15% y 16%, similar a la que se tuvo prepandemia. ¿Cómo se espera lograr esto? Principalmente se daría por dos motivos. Primero, la disminución del ingreso de nueva superficie al inventario responde a que los desarrolladores sencillamente pusieron sus proyectos en espera y a que este año ingresarán al mercado menos de 30,000 m2, cuando el promedio de los cinco años anteriores a la pandemia era de 150,000 m2. El segundo, el incremento de la ocupación de oficinas pospandemia, situación que se está dando de manera positiva y progresiva. Estos dos factores impactarán directamente en indicadores de ocupación que eventualmente significarán un cambio en la disponibilidad de espacios.
En la práctica, muchas de las empresas que devolvieron metros cuadrados de manera parcial o total, principalmente en el 2020 y 2021, han comenzado planes de retorno y, muchos de los que ya volvieron, planes de ampliación. La expectativa es que esta demanda continúe incrementándose y como resultado impacte en la vacancia, para eventualmente generar un incremento en el valor de renta por metro cuadrado. Esto se convierte en un incentivo y una invitación a los desarrolladores a reactivar sus proyectos, considerando los dos años que demora en promedio la construcción de un edificio de oficinas.