LA preocupación por la falta de vivienda asequible para compra o alquiler se ha disparado, especialmente tras la pandemia. Para los jóvenes es particularmente inquietante. Este problema está en la agenda política –y se han comenzado a hacer propuestas–, algo de por sí bueno, pero el esfuerzo que se requiere no es de corto plazo. Sólo una estrategia de largo plazo, con todos los actores implicados, podría lograr alcanzar cierta normalidad. La prórroga de los presupuestos no es una buena noticia ya que había planes para introducir una partida significativa para nuevas viviendas. Está por ver si se puede acometer de otro modo. ¿Cómo hemos llegado hasta aquí? Lo primero, hay que delimitar el alcance del problema. En España, como en la mayoría de los países, no hay un solo mercado de vivienda. El problema es acuciante en capitales y localidades que han atraído población en busca de mejores oportunidades profesionales. Se trata de muy pocas ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga) y ha disparado la demanda de servicios de todo tipo y también de la vivienda, que tiene una oferta insuficiente. Sucede esto en un país que hace 16 años construía alrededor de 750.000 viviendas al año, más que Alemania, Francia e Italia juntas. El estallido de la burbuja inmobiliaria, con graves consecuencias económicas, financieras y para las cuentas públicas tuvo mucho que decir en el cambio de filosofía. Tras años de "borrachera" inmobiliaria, como un efecto péndulo, se produjo un tremendo parón en la actividad constructora y promotora, incluso donde aún seguía haciendo falta. El aprendizaje de errores anteriores lleva con frecuencia a respuestas contundentes, pero el estigma de las actividades inmobiliarias y la menor disponibilidad de recursos para política de vivienda –por la austeridad presupuestaria tras la crisis financiera– fueron fue determinantes para sacar de la agenda política la prioridad de la vivienda. Desaparecieron los planes nacionales de vivienda protegida. Había que racionalizar la situación tras los excesos del pasado, pero ese proceso de vuelta a la normalidad pudo "pasarse de frenada" y ahora estamos pagando la falta de oferta de vivienda nueva –sobre todo donde más se necesita– durante casi una década. Es urgente resolver en el medio plazo los problemas de vivienda para evitar generar otros estrangulamientos en la actividad económica que minen la competitividad.
Hoy, el mayor cuello de botella se encuentra en el alquiler. Desde 2013 se han creado casi un nuevo millón de hogares en España, que han recurrido fundamentalmente al alquiler. La compra de vivienda está al alcance de pocos jóvenes, por sus bajos salarios y poca capacidad de ahorro. Se ven abocados a alquilar, pero el coste se ha disparado. Según datos publicados recientemente por Funcas, antes de 2020, alrededor de tres de cada diez hogares destinaban más del 30% de su gasto de cesta de consumo al alquiler. Tras la pandemia, el porcentaje ha subido al 40 %. Todas las Comunidades Autónomas se encontraban tensionadas –según la definición de Ley de Vivienda– en 2022 al presentar valores de sobreesfuerzo superiores al 30 por cien. Por comunidades autónomas, Murcia es la que presenta un menor nivel de ese indicador pero aún así supera el 30%. En Euskadi, Madrid, Baleares y Cataluña más del 60% de los hogares tuvieron un gasto de alquiler y suministros básicos, superior al 30% de la cesta de consumo. Andalucía, en la mitad de la tabla, presentaba un nivel algo superior al 40% en 2022. Estas cifras de tensión llevará tiempo –probablemente más de una década– corregirlas en todo el país.
El mercado de vivienda en propiedad también presenta serios problemas, nuevamente provocados nuevamente por la falta de oferta. Incluso a pesar de las fuertes subidas de tipos de interés, la vivienda sigue encareciéndose significativamente. Influyen en estas subidas las compras al contado, buena parte mayoristas, de grandes patrimonios y de no residentes. Sólo un 38,9% de operaciones de compraventa de vivienda se realiza con financiación hipotecaria. Los precios inmobiliarios llevan creciendo más que los salarios desde hace años. Entendiendo que los inmuebles también sirven para inversión, esta función se debe hacer compatible con el acceso a la vivienda en propiedad para aquellos que lo deseen. Será necesaria nueva oferta y en abundancia. Está por ver, en esta situación con escasez de vivienda, el éxito de otras medidas que se están aprobando como es el aval público para poder acometer ese porcentaje del 20% de entrada cuando la operación se financia con préstamo hipotecario.
La principal estrategia pasa, en definitiva, por aumentar considerablemente la oferta de vivienda. Las soluciones de "topar" los precios del alquiler generan distorsiones en el medio plazo. Aun así, el límite a los precios de 2022 –introducido por la elevada inflación– controló el aumento del gasto medio del alquiler (2,1%), muy por debajo, por ejemplo, del de 2019 (11,2%) pero contribuyó a reducir significativamente la oferta. La mayor escasez no parece residir en el suelo calificado como urbanizable residencial. Según las estadísticas del actual Ministerio de Vivienda, abunda, pudiéndose construir sobre el mismo un parque de viviendas casi tan grande como el actual. Lo que sí que es más escaso y es donde hay que actuar desde ya es sobre el suelo finalista, el que ya está listo para edificar. La actuación más urgente parece encontrarse en las siete u ocho ciudades más tensionadas, donde hace falta más vivienda en alquiler y donde la participación pública (las Comunidades Autónomas tienen la competencia en vivienda protegida) para aumentar esa oferta parece necesaria. Por su parte, hay que construir abundante vivienda en propiedad, donde la iniciativa privada es fundamental, con las facilidades financieras o fiscales que sean necesarias, diseñadas con cuidado para no generar incentivos inadecuados.