A fines de noviembre 2023, en un contexto con resultados financieros adversos, el retailer chileno Falabella anunció un nuevo movimiento en su estructura. Falabella y su división de centros comerciales Plaza S.A. firmaron un memorándum de entendimiento, en aquel momento, para el traspaso de sus activos en Perú, la que se concretó esta tarde.
Falabella y Mallplaza (Plaza S.A.) firmaron un acuerdo para la adquisición por parte de esta última de Falabella Perú, que controla el 100% de las operaciones de Open Plaza Perú y el 66.6% de Mallplaza en Perú. El valor de la transacción asciende a US$ 848 millones.
Falabella Perú S.A.A. es filial de Falabella S.A., e incluye actualmente a las empresas Mallplaza Perú S.A. y Open Plaza S.A. Así, Plaza S.A. (Mallplaza), que tiene el 33.3% de la participación en Mallplaza Perú, propietaria de cuatro centros comerciales, adquirirá el 100% de dicha sociedad y 11 establecimientos de Open Plaza en Perú, que representan 323,000 metros cuadrados adicionales, con presencia en nueve ciudades.
Para Mallplaza esta operación significa incrementar su portafolio en 619,000 metros cuadrados arrendables, además de contar con centros comerciales con terrenos y potencial de desarrollo, sumando a Plaza S.A. con un EBITDA al 2023 de US$ 81 millones. De esta forma, Plaza S.A. tendrá un crecimiento adicional de 20% respecto al EBITDA de 2023 y consolidará su diversificada operación regional en Chile, Perú y Colombia.
"En línea con nuestro objetivo de ser cada vez más simples y eficientes en nuestra estructura y operación, esta transacción nos permitirá consolidar nuestras operaciones inmobiliarias en Perú bajo una sociedad única. Esta reorganización beneficiará a ambas compañías", destacó Alejandro González, gerente general de Falabella.
En tanto para Fernando Peña, gerente general de Mallplaza, la transacción les aportará activos en Perú que cuentan "con excelentes emplazamientos y con un potencial de crecimiento orgánico". Agregó que cuentan con un plan para desarrollar cerca de 100,000 metros cuadrados arrendables en estos activos durante próximos cinco años, fortaleciendo así su oferta comercial y participación de mercado. "Además, al consolidar ambas compañías en una sola plataforma y lograr una mayor escala en la operación, podremos incorporar importantes sinergias y eficiencias en Perú", dijo.
Con esta transacción Plaza S.A. ampliará su diversificación regional, logrando así una distribución de metros cuadrados arrendable (GLA) de 62% en Chile, 27% en Perú y 11% en Colombia. Cabe recordar que Falabella Perú S.A.A. también es propietaria del 98.5% de Inmobiliaria SIC, sociedad que fue excluida del acuerdo. Esta firma es poseedora de un terreno y un power center.
OPA a la vista
El comunicado detalló que para concretar el acuerdo de adquisición Mallplaza lanzará una OPA por el 100% de Falabella Perú S.A.A., sociedad dueña de dichos activos, por un valor de Oferta Pública de Adquisición de US$ 589 millones, con potenciales ajustes propios de este tipo de operaciones.
Los activos involucrados fueron valorados en US$ 843 millones más una caja operacional de US$ 5 millones, por lo que la transacción quedaría valorada en US$ 848 millones, resultando un EV/EBITDA estimado al 2024 de 9.9 veces.
Al tratarse de una operación entre partes relacionadas, Falabella y Mallplaza, solicitaron la emisión de fairness opinions entregados por asesores internacionales. El directorio de Mallplaza mandató a J.P. Morgan Securities LLC para tales efectos, mientras que el Directorio de Falabella mandató a Itaú Asesorías Financieras Limitada.
¿Cómo se financiará la transacción? Al respecto, Falabella detalló que la transacción se financiará con una combinación de caja, deuda y un aumento de capital en Plaza S.A. por hasta US$ 300 millones, con el objetivo de mantener la empresa en los rangos de apalancamiento acorde a la clasificación de riesgo de Mallplaza. Por el momento, Falabella no tiene intenciones de concurrir al aumento de capital, salvo cambios relevantes en las condiciones de mercado.
J.P. Morgan Securities LLC actuó como asesor financiero exclusivo de Plaza S.A. en la transacción y Link Capital Partners asesoró a Falabella.