El Banco de España pone cifras a uno de los problemas nucleares del acceso a la vivienda en el país, la falta de oferta ante la creciente demanda. El organismo calcula que España acumulará un déficit de 600.000 viviendas nuevas en el mercado en el año 2025 si persiste el desequilibrio entre la creación neta de hogares y la caída en la construcción de nuevas casas, una situación "inédita" que se ha agravado en los últimos años.
La cifra de nuevas viviendas terminadas se ha reducido de forma abrupta tras la crisis inmobiliaria de 2008. El número de casas terminadas disminuyó desde sus cifras máximas, 650.000 anuales entre 2006 y 2008, a un mínimo de 45.000 en 2016. Desde entonces, la cifra de viviendas finalizadas se ha recuperado lentamente, hasta estabilizarse, a partir de 2021, en torno a las 90.000 unidades anuales, una cantidad que se sitúa muy por debajo del número de nuevos hogares que se crean cada año. "Esta cuantía está significativamente por debajo de la creación neta de hogares en 2022 y 2023, un hecho inédito en la historia del mercado inmobiliario español, en el que tradicionalmente la oferta bruta de vivienda nueva ha crecido más que la formación de hogares". Y eso también ocurrirá en 2024 y 2025, según recoge el capítulo 4 del informe anual del Banco de España titulado El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad.
De acuerdo con los cálculos del supervisor bancario, el diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanza unas 365.000 unidades y para 2024 y 2025, sus proyecciones añadirían otras 225.000 viviendas a ese déficit. "Más de medio millón de viviendas que faltarían en la economía española. Esto da una sensación de la magnitud del problema", en palabras de Ángel Gavilán, director general de Economía y Estadística del Banco de España. El déficit es particularmente intenso en aquellas comunidades donde se concentra el crecimiento poblacional y la actividad turística.
Entre los factores que contribuyen a esa falta de oferta nueva, el supervisor señala a la escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcción, al aumento de los costes de producción y a las dificultades para la adquisición y el desarrollo de nuevo suelo urbano disponible para la edificación. Pero no sólo. La capacidad de atender las 600.000 viviendas que se necesitan mediante la rehabilitación de inmuebles o mediante la incorporación al mercado de las viviendas vacías es limitada.
En el caso de las viviendas vacías, el parque de casas sin habitar alcanza los 4 millones en todo el país, sin embargo, de esa cantidad sólo 400.000 se ubican en zonas con mayor demanda, por lo que serían insuficientes para cubrir el déficit estimado. "Que haya viviendas vacías en lugares donde no hay presión de la demanda no resuelve el problema", asegura Gavilán.
En concreto, el informe señala que entre los municipios con menos de 10.000 habitantes, donde reside cerca del 20% de la población, se localizan el 45% de las viviendas vacías. Al mismo tiempo, en las ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías representan el 7,5% de su parque total de viviendas, lo que equivaldría a unas 400.000 unidades. "Si bien la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación".
En esos 4 millones de viviendas vacías también se contabilizan 450.000 inmuebles que no se venden. La cifra, que representa un 2,3% del parque de viviendas principales en 2023, permanece inamovible desde 2018 a pesar del repunte de la demanda, algo que los técnicos del Banco de España atribuyen a "la falta de adecuación de estas casas a las preferencias actuales de los hogares".
Sobre la rehabilitación como vía para subsanar el gap de oferta, el Banco de España alaba el objetivo del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) del Gobierno, que contempla rehabilitar más de 500.000 viviendas durante el período de aplicación y alcanzar las 300.000 viviendas anuales rehabilitadas en 2030. No obstante, estima que será "complicado" cumplir esos objetivos teniendo en cuenta los problemas de falta de mano de obra en el sector de la construcción y la localización de parte de las viviendas vacías con necesidad de rehabilitación en zonas con una menor demanda. Actualmente, en España se rehabilita un 0,1% del stock de vivienda cada año, porcentaje que compara con el 0,2% de Francia, el 0,8% de Italia o el 1,5% de Alemania.
Por la vía de los particulares, el Banco de España reconoce el papel que han jugado en los últimos años a la hora de movilizar oferta nueva en el mercado. Según sus cifras, los pequeños propietarios han puesto en torno a 100.000 viviendas anuales adicionales entre 2012 y 2022 en el segmento del alquiler, en parte motivados por la elevada rentabilidad de la inversión en vivienda para arrendar. "¿Podrían seguir haciéndolo? Sí, pero necesitan seguridad jurídica", se responde Ángel Gavilán. Como complemento, el supervisor propone facilitar y promover la participación de las personas jurídicas -fondos, socimis, grandes inversores...- en el mercado inmobiliario español, "que es un elemento que en otras economías sí está creciendo". Actualmente, según sus datos, este grupo representa el 8% del parque inmobiliario total en España, frente al 92% que está en manos de pequeños propietarios.