El sector de la vivienda ha experimentado en los últimos años diversas transformaciones, como el cambio en las políticas de créditos bancarios o la aparición de modelos alternativos a la compra. Esto supone una serie de nuevos retos y también de oportunidades que merece la pena estudiar con profundidad.
Entre los principales cambios experimentados por el sector, debemos mencionar el viraje en las políticas de concesión de crédito promotor, como consecuencia de la crisis inmobiliaria del 2008. Tras la reestructuración de la banca, las condiciones se volvieron más estrictas, aunque –como bien señala el estudio– "debemos hablar de prudencia bancaria y no de restricción de crédito", ya que continúan financiándose las promociones consideradas fiables. Estos cambios han comportado una reducción del apalancamiento de los promotores del sector, lo que a la postre ha contribuido a una mayor seguridad financiera. Después de la crisis, el número de empresas operadoras se redujo aproximadamente a la mitad. Las que sobrevivieron fueron "aquellas que estaban más saneadas y que, en la actualidad, tienen un grado de profesionalidad más elevado".
El envejecimiento de las plantillas es una de las principales debilidades del sector, junto al aumento del precio de las materias primas y los costes de construcción
Otro cambio sustancial es el rol que juegan las administraciones públicas en la promoción de vivienda residencial. Hoy, cuatro de cada cinco hogares asequibles son edificados por promotores privados. La colaboración entre estos y el sector público es esencial para contraatacar la falta de vivienda asequible. Pero estos formatos mixtos se encuentran con dificultades como el hecho de que el coste de construcción supera los precios de los módulos, además de la falta de desarrollo de suelo residencial urbanizable, especialmente en las zonas con mayor concentración de población.
El modelo español se ha basado, tradicionalmente, en la promoción destinada a la venta. Pero el encarecimiento de los precios, el menor acceso al crédito por falta del ahorro previo y los cambios en las preferencias de los consumidores han orientado la demanda hacia el alquiler. En 2020, un 17,3% de los hogares eran alquilados, frente al 10% que había en 2001. Sin embargo, las repercusiones del control del alquiler de la Ley de Vivienda (Ley 12/2023) tienen consecuencias negativas sobre este tipo de oferta.
La demanda se orienta cada vez más hacia el régimen de alquiler: el año 2020, un 17,3% de los hogares eran alquilados; en 2001, apenas llegaban al 10%
Según el policy brief, el bajo impacto económico que ha tenido la COVID-19 con el tiempo es un ejemplo del cambio en la estructura competitiva, la solidez y la calidad de la financiación en el sector. A corto plazo, la paralización de la actividad de construcción derivada de las restricciones sí tuvo ciertas repercusiones. En los meses centrales de la pandemia, hubo una reducción de ocupación, visados de obra nueva y compraventas de aproximadamente un 30%. Pero, a partir de mayo de 2021, se observó una recuperación generalizada. Con todo, la disminución de la actividad no supuso una bajada del precio de la vivienda, lo que refleja una posición sólida de los hogares.
Las principales debilidades
A pesar de los mencionados cambios, que han contribuido a la resiliencia del sector, este sigue presentando ciertas vulnerabilidades que deberá afrontar próximamente. Una de las principales es el aumento de las materias primas, que, desde 2021, impacta sobre los materiales de construcción.
En la actualidad, el volumen de oferta inmobiliaria es insuficiente en las zonas de elevada concentración de población y actividad económica por la falta de suelo finalista. La desigual distribución territorial en España ha contribuido a tensionar el mercado. Falta oferta de viviendas en la costa mediterránea y los grandes núcleos urbanos, como Barcelona y Madrid, que reúnen a más del 60% de la población y el 96% de la creación de nuevos hogares. Todo ello se enmarca en la tendencia de peso relativo de la nueva vivienda en el conjunto de transacciones.
La escasez de oferta de vivienda asequible precisa de la acción conjunta público-privada. En la actualidad, cuatro de cada cinco hogares asequibles son edificados por promotores privados
Por otra parte, la destrucción de tejido productivo ha supuesto que la población que entra en el mercado laboral no apueste por trabajar en la construcción. Hoy, el 70,8% de los trabajadores tienen entre 30 y 55 años; y, según el estudio, se detecta una tendencia hacia un progresivo envejecimiento, otra de las debilidades del sector. En mayo de 2022, se registró también un aumento interanual de los costes de construcción del 19,5%, lo que supone un incremento acumulado del 37,6% en los últimos 10 años. Esto es especialmente preocupante cuando hablamos de la promoción de vivienda protegida.
Las propuestas para el sector
Tal como asegura Mia Torner, todas las debilidades que acabamos de señalar exigen "una transición hacia la industrialización y la digitalización". Josep Maria Raya, por su parte, señala que el estudio refleja "el cambio que se ha producido en el sector durante los últimos 15 años y los condicionantes que nos han llevado a la situación actual, en la que la demanda supera en mucho la producción y tensiona los mercados, especialmente el del alquiler".
Para revertir dichas tensiones, el informe propone desarrollar suelo residencial finalista allí donde se necesite, especialmente en el ámbito territorial metropolitano, para evitar una situación de colapso. La dificultad en el desarrollo de nuevos sectores urbanizables, así como los elevados plazos de ejecución, provocan una falta de suelo para edificar en lugares como el ámbito metropolitano de Barcelona.
Como bien explica Marc Torrent, director general de APCE, la colaboración público-privada se erige en una "herramienta fundamental para incrementar el parque de vivienda asequible y social. Por tanto, se necesitan políticas de vivienda que fomenten este tipo de fórmulas y que cuenten con una dotación presupuestaria suficiente que nos acerque a los principales países europeos".
Finalmente, el policy brief remarca la necesidad de renovar el parque inmobiliario edificado para cumplir con nuevos requisitos como la eficiencia energética. El sector debe, pues, encaminarse hacia la sostenibilidad y la actualización de las viviendas envejecidas. La industrialización puede ser, en esta misión, una buena aliada, ya que permite un mayor control de las emisiones de residuos y del reciclaje.
El estudio arroja, en definitiva, una reveladora "fotografía" del estado actual del sector inmobiliario, que cuenta con fortalezas y puntos a mejorar. Al mismo tiempo, ofrece algunas posibles soluciones para seguir avanzando hacia una industria de la vivienda cada vez más sólida, que consiga armonizar el crecimiento económico con la capacidad para dar respuesta las demandas y necesidades de los ciudadanos.