España tiene un serio problema de acceso a la vivienda. Tanto, que haría falta poner en el mercado 600.000 viviendas nuevas para cubrir la demanda no satisfecha entre 2022 y 2025, según los cálculos del Banco de España (BdE). En un artículo publicado en su último Informe Anual de 2023 la entidad no sólo refiere problemas de oferta (se finalizan muchas menos viviendas que hogares se crean, los alquileres vacacionales o de temporada se han disparado y la nueva regulación no está contribuyendo como se esperaba) sino que también apunta a problemas en el lado de la demanda.
La escasa capacidad de ahorro y la reducida renta de los hogares que residen en alquiler dificultan su acceso a una vivienda en propiedad. La entidad estima que un 82,5% de las familias que viven de alquiler no pueden acceder a la compra de una vivienda allí donde residen porque no cuentan con ahorro suficiente para abonar ni la entrada de la misma ni los gastos e impuestos asociados a la operación y porque el alza de los tipos hasta máximos desde 2001 y el consiguiente encarecimiento del crédito les impide acceder a una hipoteca.
Esto es así porque la cuota hipotecaria a la que tendrían que hacer frente superaría el umbral máximo recomendado del 35% de la renta neta a partir del que se incrementa la probabilidad de impago para un hogar con renta mediana. Las dos restricciones, la falta de un colchón financiero y el encarecimiento del crédito, caen como una losa pesada sobre los hogares y vienen a confirmar lo apuntado por la Encuesta de Competencias Financieras de 2021, la última para la que existen cifras disponibles. Esta indica que sólo un 27% de los hogares arrendatarios residen en una vivienda de alquiler por sus preferencias o por su menor coste.
Este no es un problema nuevo, si bien es cierto que se ha agravado al hacerse más restrictiva la política monetaria. En 2021, antes de que el Banco Central Europeo (BCE) empezase a subir los tipos para contener una inflación disparada, las familias que residían en un alquiler o en una vivienda cedida y no contaban con ahorros suficientes para hacer frente a los desembolsos iniciales que implica la compra de una vivienda superaban ya el 61%.
Por colectivos, hablar de hogares de menor renta y de escasa capacidad de ahorro es hacerlo, sobre todo, de jóvenes y de población de origen extranjero. Los problemas de acceso a la vivienda también dependen de la zona geográfica, de modo que las mayores dificultades se concentran en las áreas con un mayor dinamismo de la actividad económica y turística.
Un sobreesfuerzo mayor que el de quienes compran una casa
Así, el BdE llama la atención sobre el hecho de que entre aquellas familias que han accedido a la vivienda en propiedad a través de una hipoteca, la proporción de las que realizan un sobresfuerzo en su gasto en vivienda es reducida frente a quienes están esa misma situación y viven de alquiler. Esto se debería, según el organismo capitaneado por Pablo Hernández de Cos, a la "adecuada selección que realizan los bancos" en la concesión de crédito.
La entidad también cuantifica ese sobreesfuerzo que deben hacer los hogares de menores ingresos que viven de alquiler y que supera con mucho el promedio de la Unión Europea a veintisiete por los problemas que se producen en el funcionamiento de este mercado a nivel nacional. La proporción de hogares en alquiler de mercado en España que se encontraban en una situación de sobresfuerzo se situaba en torno al 40% en el año 2022, esto es, veinte puntos porcentuales por encima de la media de la región.
Por zonas geográficas, el gasto en alquiler de mercado supera el 40% de la renta neta para más de la mitad de los hogares arrendatarios en los centros urbanos de la Comunidad de Madrid, de Andalucía, Baleares y de Cataluña. En las periferias de las áreas urbanas los hogares los que se encontraban en esta situación representan el 35% y entre los inquilinos que residían fuera de ellas el 30%.
Los topes al alquiler y el efecto en hogares de menos renta
Entre las medidas que se han adoptado desde el ámbito de lo público para atajar un problema que se ceba con los hogares vulnerables se incluye la introducción de límites a los precios del alquiler. Sin embargo, el Banco de España advierte de que "su anuncio y aplicación sostenida en el tiempo pueden generar nuevos problemas de accesibilidad a la vivienda".
Sostiene la entidad que, por un lado, las mejoras de accesibilidad se concentran principalmente entre los hogares con contratos vigentes, cuyo efecto sería transitorio, y en los posibles nuevos contratos que se realizaran bajo esas nuevas condiciones. Están, además, los efectos adversos documentados por la literatura económica a escala internacional y que, según asegura, podrían ser muy relevantes si no se aplican medidas estructurales que aumenten la oferta de vivienda.
Entre ellos el BdE señala la contracción de la oferta de vivienda de alquiler en las áreas reguladas, el desplazamiento del uso de las viviendas a otros mercados alternativos (como alquiler de temporada o vivienda turística) y una pérdida de calidad de la vivienda por un menor mantenimiento. El regulador va más allá y sostiene que la fijación de precios máximos en el mercado del alquiler podría dar lugar a efectos distributivos regresivos y aumentos en el sobresfuerzo entre el segmento de hogares con menor renta.
"La fijación de un precio máximo podría reducir los alquileres de los inquilinos que se sitúan por encima del máximo regulatorio, pero incrementar los precios situados por debajo del nivel de referencia, segmento este último en el que se encuentran los hogares con menores ingresos", zanja el organismo.