Federico González Rouco diversos temas relacionados con la vivienda en su libro "El sueño de la casa propia" y la posible solución para lograr ser dueño en la Argentina
Parte de los anhelos que tenemos desde chicos y que incluso recreamos con los juguetes en el jardín con nuestros compañeros es el sueño de la casa propia. Una aspiración que quizás algunos consideran que ya no existe en la Argentina, dada las altas barreras que hay para acceder a un crédito hipotecario, el contexto de inflación y las pocas posibilidades de ahorro. La gran pregunta entonces es ¿sigue siendo así? ¿los millennials y centennials siguen pensando en ser propietarios?
"El 40% de los jóvenes de entre 25 y 30 años viven con sus padres o abuelos", asegura Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza, quien recientemente publicó el libro El sueño de la casa propia. Las cifras pertenecen a la encuesta permanente de hogares total urbano.
El especialista señala que son varias las maneras de acceder a una propiedad: a través de la construcción, de la compra con ahorros, la herencia o el crédito. "Construirla implica financiamiento o tener mucha plata o que lo que se construya sea de una calidad deficitaria", señala. Por otra parte, la herencia es algo que se presenta cada vez menos, ya que existe un fenómeno de esperanza de vida creciente que "atenta contra el acceso a la vivienda en propiedad, dado que uno de los principales canales de transición en tenencia es la herencia". Lo que termina pasando es que "la única manera escalable, en el sentido de que pueda ser accesible para todos, fácil y que solucione un problema, es el crédito hipotecario", explica Rouco.
El problema es que, si se analizan los números de crédito hipotecario en nuestro país, hoy es prácticamente nulo y ha mantenido siempre cifras muy bajas. En el mejor momento de crédito hipotecario del país, que tuvo lugar en el 2001, la masa de crédito hipotecario representaba el 5% del PBI, es decir que, toda la deuda que teníamos representaba el 5% de lo que se produce en un año en la Argentina. "Cualquier persona tiene la idea de que en ese momento estábamos en una muy buena época, pero en comparación internacional no era nada descoyante. Hoy Chile tiene un 27 a 28%; Estados Unidos, 75 a 80%. Y nosotros en el mejor momento tuvimos 5% nada más", señala Rouco. Sumado a eso, hoy es casi cero el crédito que hay en el país; si no se tiene en cuenta la pandemia, febrero fue el mes con menos crédito hipotecario en 22 años.
De todas formas, el experto analiza este fenómeno en el país y, luego de un exhaustivo análisis en su libro, asegura que el sueño de tener una casa propia es una aspiración que continúa vigente entre los argentinos. "Para mí es una aspiración que sigue estando y el crédito hipotecario es la manera de satisfacer esas aspiraciones y de hacerla real y posible", explica el especialista. Cita una encuesta que hizo recientemente el Banco Central que consulta a estudiantes de secundaria para qué ahorrarían y la primera respuesta es la vivienda y la segunda son los estudios. También distingue la aspiración de la expectativa: a la expectativa la define como algo que se tiene certeza de que se alcanzará, mientras que la aspiración es algo más idealizado, "algo que no necesariamente lo ves cerca, pero que te gustaría. En la Argentina lo que se está perdiendo es la expectativa de ser propietario, pero no el aspiracional".
El problema es que son cada vez más los jóvenes que llegan a la edad de tener casa propia y la imposibilidad de acceder a un crédito hipotecario puede generar frustración y estragos. "Hoy con mis amigos no sale mucho el tema, es como un mecanismo de defensa. Sin embargo, que no haya crédito hipotecario va a generar un problema demográfico", advierte Rouco.
La solución
Rouco propone que en la Argentina se otorgue un crédito ajustado por UVA, es decir, préstamos ofrecidos a largo plazo, con un período de devolución 20 años o más, pero acompañados de un fondo de compensación. Este fondo permitiría que los deudores paguen una cuota ajustada por salario (a diferencia de lo que actualmente se paga, que se ajusta por inflación) y que el acreedor cobre una cuota indexada por inflación. El fondo se encargaría de "compensar" las diferencias.
Esta solución permitiría que el que presta dinero no pierda con la inflación, garantiza que se lo podrán devolver y ayuda a que el deudor no esté constantemente con la soga al cuello, en contextos donde la inflación puede ser muy alta. Pero, ¿cómo se logra esto? El fondo de compensación se alimenta, en parte, por las diferencias: si en un mes la cuota ajustada por salario sube más que la cuota ajustada por inflación, ese extra se destina al fondo; y el día en que los salarios suban por debajo de la inflación y el deudor pague de menos, ese plus saldría del fondo y cubriría lo que falta.
Además, Rouco propone que el que obtuvo el préstamo pague todos los meses un 1% de más, que también se destina al fondo y permite que, en el caso de atravesar un periodo muy malo, en que los salarios crecen muy por debajo de la inflación, se cuente con ese 1% que ayude a ir compensando también.
Paralelo a esto, el economista suma una herramienta que considera que podría ayudar a bajar aún más las barreras de entrada al crédito: "Hoy para sentarte en un banco y pedir un crédito necesitás tener ahorrado aproximadamente el 20% del valor de la propiedad; sin embargo, existen algunos esquemas en Estados Unidos y otros países, conocidos como seguros hipotecarios que pueden ayudar: permiten que, pagando un seguro, no sea necesario contar con ese 20%, sino que se podría entrar con un 5%". El especialista explica que tiene sentido que pidan ese 20% de ahorro, pero opina que "si queremos que los jóvenes accedan a un crédito hipotecario es necesario bajar las barreras de entrada".
Otra de las propuestas de Rouco se centran en mejorar la forma en que el sistema financiero conoce a los potenciales deudores. Si una persona pagó un alquiler durante seis años, a tiempo y sin incumplimientos, sirve como indicador para entender que es una muy buena cumplidora: "Pero hoy el mercado de alquileres está muy atomizado e informalizado, por lo que es muy difícil de saber", explica el economista.
¿Cómo están hoy los acreedores que pidieron un crédito UVA en la Argentina?
En 2016 se creó la UVA (préstamo hipotecario que se encuentra indexado a la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA)) y, desde entonces, se dio un boom de crédito hipotecario en la Argentina que duró aproximadamente dos años. Hasta ese entonces, los créditos se pagaban a través de una cuota fija, algo impensado para el contexto actual de inflación de la Argentina actual. Para acceder a ella se requería contar con aproximadamente cinco sueldos promedio; además, para que el acreedor no perdiera dinero, pedía cuotas iniciales muy altas, ya que a lo largo del año no iban a variar. "Pero en el contexto inestable de la Argentina, con una de las inflaciones más altas del mundo, eran pocos los que se animaban a prestar plata con ese marco jurídico. Por eso nunca hubo crédito hipotecario; la gente no podía acceder", explica Rouco.
El crédito UVA, al ajustarse mes a mes por inflación, permite que la cuota inicial no sea tan alta; además, no es necesario contar con tantos ingresos promedio para solicitarlo. Esta medida, con variaciones específicas de sus contextos, fue tomada por varios países, como México, Colombia y Chile hace más de 60 años, cuando atravesaban también momentos de inflación: "Todos arrancan con estos esquemas cuando tienen inflación", comenta Rouco y agrega: "Otros países, con economías más estables puede conceder préstamos con cuotas fijas".
"Los que obtuvieron un crédito UVA pudieron acceder a comprar una vivienda. Hay que tener en cuenta que las cuotas subieron un montón, pero, en periodos largos, los sueldos y la inflación suelen ir bastante de la mano; obviamente, en el medio hay diferencias, y es muy estresante para las personas que tienen que pagar esa cuota. De todas formas, pudieron comprar un activo, un inmueble que, al estar dolarizado, probablemente haya crecido más que la deuda", comparte el economista.
El especialista señala que a la persona que hoy tiene que enfrentar esa cuota le está costando pagarla y probablemente está haciendo unos sacrificios enormes para alcanzarla, pero "el punto es que al que paga un alquiler también le pasa eso. El principal problema hoy en la Argentina es la pérdida del poder de compra".
"De cualquier manera, el incumplimiento de los deudores UVA es del 1%, algo bajísimo", señala Rouco y explica que la mora de un crédito hipotecario es de las más baja de la historia. Opina que posiblemente en estos meses vaya a subir, pero "transitó el COVID sin subir mucho y después bajó".
¿Por qué no hay financiamiento en la Argentina?
"La Argentina es, quizás, el único país en el mundo en el que la mayoría de la gente compra una remera en cuotas y un departamento al contado", señala Rouco en su libro. El especialista explica que existe financiamiento para compras chicas, pero para lo importante y para lo cual debería haber financiamiento, no es posible acceder.
Aunque el crédito hipotecario tiene su cara positiva, que implica fidelizar un cliente por 25 o 30 años, también es uno de los mercados más grandes de financiamiento. En la Argentina, hay una gran dificultad para ahorrar y la gente que lo hace no ahorra en los bancos, por lo que su dinero está fuera del sistema financiero. Los bancos intermedian entre esas personas que piden un préstamo y entre los que ponen a trabajar su dinero allí, pero "si la gente no invierte en acciones o en el mercado financiero de acá, a vos no te van a prestar plata para para que te compres una casa", explica Rouco y añade: "Mi conclusión en el libro es que la Argentina no tiene crédito hipotecario porque le cuesta mucho sostener una visión de largo plazo y el mercado de vivienda necesita eso".
En 2018 la encuesta nacional de gasto de los hogares investigó sobre cómo consumen los argentinos y cuánto habían accedido a financiamiento para su vivienda, ya sea para comprar, construir, remodelar o ampliar. "Solamente el 14% decía haber accedido a algún financiamiento, no necesariamente del crédito hipotecario", explica el especialista.
"Los que hoy tienen 40 años, tenían 20 en el 2002; 30 en el 2008 cuando tuvo lugar la crisis internacional más grande desde 1930; cuando ya pensaba que estaba más canchero, aparece la pandemia, momento en que se paralizan las cosas y hay desempleo", explica Rouco y señala que, para esta generación, toda su etapa laboral fue un tiempo de estancamiento, por lo que no tuvo posibilidad de ahorrar, ni de ver de cerca un crédito hipotecario, salvo los UVA en el gobierno de Mauricio Macri, "que constituyeron un momento muy bueno, muy intenso, pero cortito". Fueron 115.000 créditos en dos años, que "es un montón, pero es poco cuando se considera que en la Argentina hay 15 millones de hogares".
Durante el gobierno de Macri los créditos UVA provenían todos de bancos privados, pero el Estado fijó las reglas de juego, el marco jurídico en base al cual los agentes privados podrían otorgar esos créditos. El gobierno de Alberto Fernández no definió cuál iba a ser el sistema de crédito hipotecario, "lo cual implicaba un problema, porque los bancos estaban reticentes a otorgar créditos". El mandato actual tampoco viene hablando mucho del tema. "El gobierno tiene que fijar las regulaciones o leyes para que el sector privado luego haga", sostiene Rouco y agrega: "Yo creo que, si mañana hubiera crédito para la construcción, crédito para compra y demás, la demanda sería infinita".