El modelo habitacional español se caracteriza por la escasa atención a la promoción pública de la vivienda social. Este problema se agrava con la distribución de competencias sobre la materia entre el Estado y las comunidades autónomas. De ahí los recursos de inconstitucionalidad que se han planteado tras la aprobación de la Ley por el derecho a la vivienda, por lo que hay que reconocer que los ambiciosos objetivos del Gobierno serán difíciles de cumplir. En particular, los que se refieren a las medidas relativas a la protección de los arrendatarios. En el tiempo que lleva en vigor la ley -poco, es verdad-, no ha conseguido frenar la subida de rentas y se ha producido un retraimiento de la oferta, ya que los propietarios, para huir de la aplicación de esta normativa, emigran al arrendamiento de temporada o turístico. En materia de arrendamientos urbanos las políticas intervencionistas nunca han sido exitosas. Topar rentas, establecer prórrogas forzosas o poner trabas a los desahucios se convierten en un lastre para incentivar la oferta arrendaticia.
Hasta los años veinte del siglo pasado, la libertad de pactos en materia de arrendamientos fue la regla en toda Europa. La Primera Guerra Mundial provocó una escasez de viviendas que obligó a los Estados a proteger a los inquilinos. En España un RD de 1920 estableció por vez primera la prórroga forzosa. Posteriormente, la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 supuso un gran hito. Sin embargo, su excesiva duración pervirtió los resultados, y tuvo que ser corregida por la Ley Boyer en 1985.
En nuestros días, la tendencia legislativa en materia de arrendamiento de viviendas es establecer una duración mínima del contrato y una moderación en las rentas, con especial incidencia en los denominados «mercados residenciales tensionado», expresión que comporta una total oquedad tanto semántica como jurídica. Las últimas reformas inciden en condicionar los desahucios para personas vulnerables.
La regulación del contrato de arrendamiento de vivienda afecta en muchos aspectos al derecho de propiedad. El ejercicio de los derechos debe hacerse en un mercado libre. Y, aunque no conviene atribuir al mercado un valor dogmático, no deben imponerse normas que resulten incoherentes con sus postulados. Si la iniciativa privada ve gravemente lesionados sus derechos no acudirá a ese mercado. La contención de rentas, las prórrogas excesivas y la dificultad para desahuciar a los morosos no son buenas recetas para incentivar el mercado.
El derecho a la vivienda es un principio rector de la política social y económica que compete a las Administraciones públicas. La solución del problema histórico de desatención al parque público de vivienda no debe recaer sobre los particulares. Ni mucho menos deben los arrendadores sufragar la ausencia de políticas públicas que tiendan a resolver el problema habitacional de las personas en situación de vulnerabilidad. Mientras no se entienda esto, las medidas intervencionistas que se adopten serán tan inoperantes como inútiles. n