Terrano Capital es la nueva gestora de financiación alternativa que irrumpe en el mercado para financiar vivienda asequible. Fundada por José Ignacio Morales, ex CEO de Vía Célere, e Isabel Moro, socia fundadora de Welz, han levantado 1.000 millones y acaban de cerrar la primera operación.
¿Cómo nace la idea de crear la gestora de financiación Terrano Capital?
Terreno Capital nace convencido de que nuestro segmento de actuación es el residencial porque hay una demanda estructural mucho más fuerte que la oferta. La presión viene dada por la demografía, movimientos de población hacia las grandes urbes que generan mucha necesidad de vivienda. Si tomamos como ejemplo Madrid, en los últimos cinco años se ha dado un incremento neto de población de 281.000 personas. Si asumimos unas dos personas por hogar, esto supone una necesidad de unos 140.000 nuevos hogares. Los promotores han puesto de media en el mercado 8.000 viviendas al año, 40.000 viviendas en los últimos cinco años. Luego la demanda es tres veces superior a la oferta. Esto es lo que mejor explica la fortaleza del mercado residencial y porqué los precios no han bajado y no van a bajar.
¿Cuál es vuestra estrategia de negocio?
Hemos lanzado un primer fondo Terrano Iberian Opportunity Fund, con una capacidad de financiación de 1.000 millones, especializado en financiación de suelo para vivienda asequible, tanto libre como protegida. En este ciclo inmobiliario no ha existido financiación bancaria para adquirir suelo, ha sido siempre a través de fondos propios, mientras que en el ciclo anterior sí existió la posibilidad de financiar con deuda. Terrano Capital da esa primera oportunidad metiéndose en este nicho de mercado. En el tercer trimestre del año lanzaremos un segundo fondo, Terrano Iberian Lending Fund, de otros 1.000 millones de euros que no financiará suelo, financiará la construcción de promociones inmobiliarias, con la posibilidad de abrir la facilidad crediticia otro tipo de sectores como el hotelero, coliving, etc., pero el foco seguirá siendo lo que mejor sabemos hacer, que es residencial.
¿Habéis hecho ya la primera operación?
Sí, hemos levantado ya 1.000 millones para financiar suelo y acabamos de cerrar nuestra primera operación que es una adquisición de suelo dentro de la corona de la M-30, en concreto, en Aluche para hacer 50 viviendas. Hemos lanzado varias ofertas vinculantes que se materializaran antes de junio en la financiación de la adquisición de otras 1.000 viviendas en el sureste de Madrid. Las primeras operaciones se han concentrado en Madrid por dos razones: primero, es una las ciudades que más bolsa de suelo tiene y segundo, porque se acaba de producir la actualización de los precios de los módulos de la vivienda protegida, que es una medida fantástica por parte de la Comunidad de Madrid.
¿Qué suelos os interesan?
El objetivo de financiación es la compra de suelos finalistas o estratégicos en sus últimas fases de maduración urbanística, preferentemente destinados a la construcción de vivienda asequible. También estamos analizando WIPs (obras sin terminar) porque creemos que hay buenas oportunidades. En muchos casos, son operaciones muy complicadas para un promotor de pequeño y mediano tamaño porque necesita músculo financiero. El fondo trabajará en las ciudades principales, clasificadas como Tier 1, como son Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla o Bilbao y alguna de Tier 2 en proyectos muy concretos y de nicho.
¿Cómo ha recibido el mercado vuestro fondo Terrano Capital?
Del lado del promotor, ha despertado mucho interés y atendemos dos modalidades de negocio. Una, cuando el promotor o el gestor de cooperativas ya viene con un suelo identificado encima de la mesa. Nos manifiesta su interés en hacer una promoción y nos plantea como ayudarles y le ofrecemos una financiación ad hoc para ese suelo. La segunda, es cuando identificamos grandes bolsas de suelo y tenemos capacidad de comprarlo y luego trocear en paquetes más pequeños para distintos gestores que consideremos especialistas en esa zona y producto.
¿Los promotores tienen dificultades para acceder a la financiación?
Las grandes promotoras sí cuentan con acceso al mercado bancario y al mercado de capitales, pero las pequeñas y medianas promotoras, las gestoras de cooperativas, tienen muchísimas dificultades para acceder a la financiación de sus proyectos y ahí es donde vemos la oportunidad con Terrano Capital. Los accionistas de las grandes promotoras tienen, por sus tiempos, una necesidad de priorizar la remuneración al accionista frente a otras alternativas para la liquidez que generan con las entregas de viviendas. Por tanto, hay un mercado de suelo que empieza a tener menos compradores y por otra parte, se viene apreciando durante los últimos años que la propia regulación bancaria estrangula el apetito de los bancos para crecer en el sector inmobiliario. La banca ha hecho en este ciclo inmobiliario un trabajo excepcional, y hay que felicitarlos por ello.
¿Cuál es el papel de la financiación alternativa en el sector inmobiliario?
Los fondos han venido para quedarse. Para mí no se trata tanto de financiación alternativa, sino de financiación complementaria. Nosotros hemos creado un primer fondo que se centra en suelo para vivienda asequible porque hay esa necesidad y sabemos que la comercialización no va a ser un problema y con ello se mitigan riesgos e incertidumbres. La banca lo que percibe es que puede estar delante de un gran proyecto inmobiliario, pero para los requisitos que le exige la regulación bancaria, el proyecto está verde, le falta típicamente niveles elevados de preventas. Nosotros al tener más flexibilidad, podemos tomar ese proyecto hasta un punto de madurez donde la banca ya si es capaz de entrar con financiación. Acompañamos al promotor en ese proceso de maduración de un proyecto, hasta alcanzar estándares de madurez aceptables por la banca.
¿Qué recorrido tiene la financiación alternativa en el sector inmobiliario?
Se están entregando al año entre 80.000 y 85.000 viviendas con un volumen de préstamo promotor del orden de los 10.000 o 12.000 millones de euros y se tiene que hacer el doble de viviendas para poder satisfacer la demanda. Hablamos para la financiación alternativa de un volumen de préstamo adicional al promotor de otros 10.000 o 12.000 millones de euros para llegar a las 150.000 o 160.000 viviendas que necesita el mercado, sobre todo en las ciudades más grandes.
¿Por qué cuesta hacer vivienda asequible?
Cuesta mucho hacer vivienda asequible porque no hay ni suelo ni financiación disponible para ello. A lo que hay que añadir que los márgenes son significativamente menores que en la promoción tradicional de vivienda libre. La rentabilidad de los fondos de financiación alternativa no depende de la evolución del suelo, de si sube o baja de valor, depende fundamentalmente del coste financiero que tú le cobras al promotor, una vez hecho un análisis de riesgos muy pormenorizado para que no haya ningún impago. Estos fondos lo que hacen es cubrir un hueco que deja el hecho de que la banca no pueda seguir atendiendo esa demanda del pequeño y mediano promotor y de la gestión de cooperativas. Una tendencia clara es que la promoción, entendida como tal, irá perdiendo cuota de mercado y la irá ganando la vivienda en cooperativa. En este tipo de segmento de vivienda asequible, la cooperativa generalmente lo hace mejor que una promotora porque esta última se tiene que enfrentar a niveles de rentabilidad menores, a márgenes más bajos que los que pueda afrontar la cooperativa. Las cooperativas van a estar felices trabajando con un margen de un 8 y un 10%, mientras que los márgenes de una promotora se mueven a lo largo del ciclo entre un 20 y un 25%. Por eso a la promotora le cuesta tanto hacer vivienda asequible.