Una sentencia pionera en lo que se refiere a la implantación de los pisos turísticos en las comunidades de vecinos. La Audiencia de Sevilla ha tumbado la prohibición de una vivienda utilizada para estos fines en la comunidad de propietarios de la calle Virgen de Consolación números 17, 21, 23, 25 y 27, en el barrio de Los Remedios, dando así la razón al propietario de esta vivienda.
Un juzgado de Primera Instancia había dado inicialmente la razón a la comunidad de propietarios, pero ahora la Sección Quinta de la Audiencia de Sevilla ha dictado una sentencia en la que estima el recurso de apelación presentado por el dueño de la vivienda y le ha permitido el uso del inmueble para dicha finalidad, al poner de manifiesto que el alquiler turístico no estaba incluido entre las limitaciones de establecer actividades mercantiles contemplados en el reglamento de la comunidad y porque el acuerdo por el se prohibieron los pisos turísticos es posterior en el tiempo al momento en el que este propietario inició esta actividad.
El conflicto entre este propietario y la comunidad se remonta al acuerdo que la junta extraordinaria de propietarios celebró el 28 de noviembre de 2019, en el que decidió prohibir el uso turístico de las viviendas existentes en dicha comunidad. El dueño recurrió dicho acuerdo alegando que cuando comenzó a destinar el inmueble al alquiler turístico las normas de régimen interno que regían la comunidad no lo prohibían. En concreto, el reglamento de régimen interior de esta comunidad fue aprobado en junio de 1996 y en su artículo 6 fijaba que "los pisos serán exclusivamente destinados a vivienda, no permitiéndose ningún tipo de industrias así como de motores o máquinas que no sean las correspondientes a los aparatos electrodomésticos".
El demandante compró el piso en junio de 1997 y siempre destinó la vivienda al arrendamiento, principalmente a estudiantes, si bien en septiembre de 2019 realizó obras de reforma con objeto de adaptarla al alquiler turístico y el 11 de septiembre de ese mismo año obtuvo la licencia para el ejercicio de la actividad turística, efectuando una declaración responsable ante la Consejería de Turismo y Deporte de la Junta de Andalucía.
El abogado Juan Carlos Alférez, del bufete Constitución 23, Estudio de Litigación y que ha defendido al propietario de la vivienda de alquiler turístico, "es indudable que una Comunidad de Propietarios no puede lesionar los derechos consolidados que los propietarios de las viviendas ostentan, pues cuando se adquiere un vivienda sin limitación expresa del uso turístico, se ostenta un derecho que no puede ser vulnerado, máxime si se ha dado comienzo a los actos de desarrollo de la actividad turística en un momento anterior a la prohibición por parte de la Comunidad".
Para el letrado esta sentencia es "ejemplar y fundada" y pone el acento en la protección que el artículo 9.3 de la Constitución Española "nos brinda a todos los ciudadanos, al resaltar el principio de seguridad jurídica como piedra angular de nuestro ordenamiento jurídico". En este sentido, Juan Carlos Alférez ha añadido que "en tiempos convulsos en los que el derecho de propiedad consagrado en el artículo 33 de la Constitución está padeciendo severas embestidas, congratula constatar el bueno funcionamiento del Poder Judicial, dando amparo al ciudadano que se ve privado de ejercitar el haz de facultades que como legítimo propietario ostenta".
Este tipo de alquiler no estaba prohibido al aprobarse el régimen interior
La sentencia, a la que ha tenido acceso este periódico, señala que de una correcta interpretación del artículo 6 de las Normas de Régimen Interior que rigen la Comunidad de Propietarios demandada "no puede deducirse que el año 1996 en que se aprobó esa normativa el indicado artículo prohibiese el uso de las viviendas sitas en la Comunidad para el alquiler turístico".
En este sentido, señala que la razón fundamental que sostiene esta afirmación es que "del texto de la norma no resulta prohibición o limitación alguna a ninguna modalidad de arrendamiento de las viviendas. Se establece que los pisos sólo pueden destinarse a vivienda, y se añade que no se permite el establecimiento de industrias ni motores o máquinas excepto las correspondientes a aparatos electrodomésticos. Esta prohibición ha de entenderse referida al establecimiento de alguna actividad mercantil, comercial, profesional o industrial en el inmueble (la referencia a motores y máquinas es muy significativa al respecto), es decir, a cualquier actividad que no sea su uso como vivienda. Pero no excluye cualquier destino de la misma a satisfacer las necesidades de vivienda o alojamiento de personas, sea con carácter permanente o temporal, y cualquiera que sea el tiempo de duración de la cesión del uso residencial que haga el propietario".
Si el arrendamiento de una vivienda es aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, prosiguen los magistrados de la Audiencia de Sevilla, "arrendarla para un uso turístico, entendiendo por tal aquellas viviendas equipadas en condiciones de uso inmediato, ubicadas en inmuebles donde se vaya a ofrecer mediante precio un servicio de alojamiento, no priva ni desvirtúa la naturaleza de vivienda de la misma".
Por consiguiente, cuando el artículo 6 del Reglamento de Régimen Interior establece que los pisos de la Comunidad serán exclusivamente destinados a vivienda, no permitiéndose ningún tipo de industrias, "no está prohibiendo que las viviendas se arrienden en ninguna de las modalidades de arrendamiento de que sean susceptibles, siempre que su uso sea el de satisfacer las necesidades de alojamiento o vivienda de los arrendatarios, sea con carácter temporal o permanente, y dentro de la temporalidad cualquiera que sea el tiempo contratado para la cesión del uso como alojamiento".
Además, esta interpretación de la norma es acorde con la "realidad social del tiempo en que se aprobó (año 1996), pues en aquella época eran muy infrecuentes los alquileres de viviendas de uso turístico, los cuales comenzaron a tener auge y convertirse en una realidad con el desarrollo de internet y de los canales de oferta turística con posibilidad de reserva del alojamiento, lo que hizo necesaria una respuesta legal para su ordenación jurídica, la cual no llegó hasta avanzada la segunda década de este siglo, como lo evidencian las fechas de las leyes que reformaron la Ley de Arrendamientos Urbanos para excluir de su ámbito de aplicación el alquiler turístico, la del Decreto de regulación de las viviendas de uso turístico de Andalucía, o la del art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)".
Una "limitación del ejercicio de las facultades dominicales" del propietario
Dicen los jueces que el artículo 17.12 de la LPH regula la adopción de acuerdos que "limite o condicione" el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de una vivienda, pero "no su prohibición en términos absolutos. Entendemos que tal prohibición constituye una limitación al ejercicio de las facultades dominicales del propietario que exigiría una modificación del título constitutivo de la Comunidad de Propietarios, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad de tal limitación".
En el caso de la comunidad de propietarios de Virgen de Consolación 25 no existe inscrita en el Registro de la Propiedad "ninguna limitación del dominio de tal naturaleza, ni por supuesto existía cuando en el año 1997 el demandante adquirió la propiedad de la vivienda".
Por todo ello, los jueces concluyen que el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios en su reunión del 28 de noviembre de 2019 es "nulo" y no puede afectar al demandante porque "el Reglamento por el que se rige la Comunidad de Propietarios no prohíbe el uso de la vivienda para su destino al arrendamiento turístico, razón por la cual al haber comenzado la actividad de uso turístico de la vivienda el mes de septiembre de 2019, con anterioridad a la adopción del mencionado acuerdo, no puede tener efecto retroactivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 17.12 de la LPH".
A ello se une que cuando el demandante adquirió la propiedad del inmueble el 3 de junio de 1997 no existía inscrita en el Registro de la Propiedad "ninguna limitación o restricción a la libre disponibilidad y uso de la vivienda". En estas condiciones prohibir o no autorizar el destino de la vivienda al arrendamiento turístico, "vulnera la seguridad jurídica establecida en el artículo 9.3 de la Constitución Española", concluye la sentencia.
El propietario denuncia que sufrió acoso con carteles
El propietario denuncia que sufrió el acoso de la comunidad por haber destinado a uso turístico su vivienda, una acción que se materializó con carteles de rechazo colocados en la misma puerta del piso y en varios idiomas, como muestran estas fotografías.
"No queremos piso turístico aquí", reza el cartel colocado a la entrada del bloque de pisos, una frase que está escrita además en inglés, francés, italiano y alemán. Debajo de este cartel, hay otro en el que se afirma lo siguiente: "Esta intercomunidad no ha autorizado pisos turísticos. Se recuerda que este edificio no es un hotel. Es una comunidad de vecinos, por lo que se ruega evitar ruidos y molestias, respetando la normal convivencia con los propietarios/as. Se informa de que está totalmente prohibido hacer fotos de los portales, viviendas y demás zonas comunes, por ser ésta una propiedad privada".
Este mismo cartel se colocó por los vecinos en la misma puerta del piso destinado a vivienda turística y, junto al cartel, se escribió a mano y en color rojo, lo siguiente: "Como vuelvan a quitar el cartel lo metemos por la puerta".