Construcción
La autopromoción de viviendas se normaliza en Aragón: cuánto cuesta construirse un unifamiliar
Los datos del Colegio de Arquitectos reflejan que el punto álgido de construcción de unifamiliares por particulares se produjo en 2021.
La fiebre por las unifamiliares se ha rebajado en Aragón. No solo para comprarlas, sino también para construirlas como particulares. Según datos facilitados por el Colegio de Arquitectos de la Comunidad, la autopromoción alcanzó su punto álgido durante 2021, cuando se emitieron más visados para este tipo de obras. Ahora, en 2023, se ha llegado a niveles prepandemia, poniendo de relieve el cambio de tendencia que impulsó la covid.
En 2019 se visaron en el Colegio de Arquitectos de Aragón 292 proyectos de viviendas libres unifamiliares en total. La mayoría fue en Zaragoza, con 121, seguido de Teruel (82) y Huesca (89). En 2021, la cifra global creció más de un 40% hasta los 416, con picos de autopromoción en Zaragoza (147 visados) y en las provincias oscense y turolense (137 y 132, respectivamente). Durante el año pasado, el organismo aragonés visó 298 proyectos de unifamiliares en total, lo que confirma ese cambio de tendencia. La gente busca ahora pisos con terraza, ubicados en urbanizaciones con piscina, y ya no tanto unifamiliares adosadas o en grandes parcelas, por su coste y su mantenimiento.
Este decrecimiento lo constata Enrique de la Rosa, arquitecto del despacho zaragozano Prear, quien destaca la "incertidumbre" que afronta una persona a la hora de hacer autopromoción. "El principal riesgo que tienen al final es la incertidumbre, la de no saber cuánto costará todo", comenta, por lo que él recomienda encarecidamente acudir a expertos para el asesoramiento y optar por un contrato que conlleve una entrega de llaves en mano. "Esto te permite tener un precio cerrado. Si tú contratas un arquitecto por un lado y un constructor por otro, el proyecto del arquitecto puede tener alguna definición, una eficiencia en las mediciones y el constructor luego te va a cobrar esas mediciones aparte", añade.
¿Cómo construye un particular una unifamiliar?
Según el Colegio de Arquitectos de Aragón, durante 2023 se visaron 64 viviendas unifamiliares libres en Zaragoza, frente a 55 de la misma tipología pero aislada. Pero, ¿cómo es la autopromoción? De la Rosa explica que los procesos son comprar un terreno, buscar un arquitecto, hacer un proyecto y pedir una licencia. "Después, se pide una financiación bancaria con un modelo que se llama hipoteca de autopromotor. Es en ese intervalo de tiempo cuando también buscas una constructora, el arquitecto supervisa las obras y, cuando terminan, se otorga la licencia de primera ocupación, la que te da derecho a entrar a la vivienda", asevera Enrique de la Rosa.
Los plazos generales para construir una autopromoción pueden variar en función incluso del Ayuntamiento que gestione las licencias, pero habitualmente se hace en una media de 18 meses. "Redactar un proyecto puede llevar uno o dos meses. El problema es la licencia, que tarda unos seis meses", dice este arquitecto, aunque depende mucho del Consistorio. Después, la obra para unifamiliares de una planta se extiende durante un año, y para las casas de dos plantas se aumenta hasta los 14 meses. "Todos estos procesos se pueden mejorar con la industrialización. Se puede ganar entre un mes y seis meses, dependiendo del grado de mecanización", añade.
De la Rosa reitera la importancia de contratar un servicio con entrega de llaves para tener un precio más cerrado de lo que costará finalmente la obra. "Uno de los principales problemas que tiene la gente es, a la hora de comprar un terreno, no saber cuánto va a costar todo. Con este contrato sabes lo que valdrá, al margen de la compra del solar", precisa. Así, normalmente no hay grandes alteraciones del coste de estas operaciones, salvo excepciones, ya que el precio de construcción aumentó un 25% tras la guerra en Ucrania, por ejemplo.
¿Cuánto cuesta construir una unifamiliar en Aragón?
El coste de la autopromoción, nuevamente, depende de muchas cosas. En caso de acudir a un estudio de arquitectos para el proyecto y la gestión posterior, Enrique de la Rosa cifra en torno a los 22.000 euros, lo que incluye el arquitecto, la dirección de obra, el aparejador, la gestión con el Ayuntamiento, el interiorismo... En lo que se refiere a la construcción, el precio habitual es de 1.500 euros por metro cuadrado en adelante, aunque "también dependerá de lo que se quiera hacer". "El coste medio de una casa de 200 metros cuadrados es más barato que el de una de 100 metros cuadrados", añade el arquitecto de Prear. Por eso, recomienda acudir a un profesional que aborde las necesidades del cliente para ajustar el coste al máximo.