Desde el fin de la pandemia de la COVID-19, la oferta y la demanda de las viviendas de uso turístico en las principales ciudades ha aumentado de manera significativa.
Este incremento ha reactivado el impacto que el crecimiento de este mercado, que en la mayoría de los casos es irregular, tiene sobre diferentes ámbitos de la vida en estas ciudades en general y de manera especial en Madrid: la desertización del centro, los problemas de convivencia con los vecinos, la reducción de la vivienda residencial y la afección en el turismo.
El Plan Especial de Hospedaje (PEH) del Ayuntamiento de Madrid, aprobado el 27 de marzo de 2019, ha resultado ineficaz para evitar la proliferación de las VUT en la capital y corregir las consecuencias de su rápida expansión al margen de la legalidad. El alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, ha anunciado hoy en rueda de prensa posterior a Junta de Gobierno que el Ayuntamiento de la capital pone en marcha, desde hoy, un plan de acción para equilibrar el mercado de hospedaje en la ciudad que contempla diversas acciones, entre las que se encuentran:
- La suspensión temporal de las licencias municipales con carácter inmediato.
- El endurecimiento del régimen sancionador para aquellos propietarios cuyos inmuebles operen como VUT sin contar con autorización del Ayuntamiento.
- El refuerzo de la plantilla de inspectores.
- La publicación de un listado oficial de VUT con licencia y su ubicación real.
- Además, como ha anunciado el regidor madrileño, el Área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, que dirige Borja Carabante, iniciará en los próximos días las reuniones con el sector y los afectados para trabajar en la redacción de la Modificación del Plan General.
Con este plan de acción, que se pone en marcha hoy, y la batería de medidas que contempla, que se verán ampliadas con la Modificación del Plan General, el Gobierno municipal pretende incrementar la oferta de vivienda residencial en la zona centro, atrayendo nuevos vecinos; ordenar la oferta turística ofreciendo un turismo de calidad a los visitantes; mejorar la vida de los madrileños que se puedan ver afectados por las molestias que generan algunas VUT; y dotar de mayor seguridad a los turistas que opten por disfrutar de la ciudad en este tipo de alojamientos.
Suspensión temporal de nuevas licencias
La aprobación inicial de la Modificación del Plan General se llevará a Junta de Gobierno el próximo mes de septiembre para someterla a información pública y se prevé elevarla a Pleno en el primer trimestre del año que viene. Hasta entonces, se "congelan" las licencias para VUT en dos tipos de usos dentro del ámbito territorial que contempla el Plan Especial de Hospedaje (anillos 1, 2 y 3)
- Para uso residencial se suspenden las licencias para VUT dispersas y las licencias para la transformación de local a vivienda en los ejes comerciales del distrito Centro.
- Se suspenden también las licencias para VUT en edificaciones distintas al ámbito residencial que se sitúen en planta baja.
- Esta eventual suspensión de la actual regulación de las Normas Urbanísticas del uso de hospedaje se sustenta en el artículo 70 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid (LSCM) y es una medida cautelar adoptada antes de que se defina la futura ordenación de las VUT.
Endurecimiento del régimen sancionador
El Ayuntamiento de Madrid no dispone de una normativa sancionadora específica para las VUT. Hasta ahora, el procedimiento que se sigue en caso de detección de funcionamiento irregular de una VUT que no se puede legalizar es el que se rige por la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo. Inicialmente, se ordena el cese de la actividad; si el propietario no acata la orden municipal y, posteriormente, se comprueba que continúa operando ilegalmente, se imponen multas coercitivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros (de los artículos 100 al 105).
A partir de ahora, cuando el Ayuntamiento de Madrid verifique que una vivienda se dedica a uso turístico sin contar con licencia para tal efecto, se actuará al amparo del artículo 204 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM). La legislación autonómica tipifica como infracción grave la implantación de uso incompatible con la ordenación urbanística. Bajo esta normativa, el Ayuntamiento ejecutará el siguiente procedimiento:
- Primer aviso de orden de cese y restablecimiento de la legalidad.
- En caso de incumplimiento, sanción firme de 30.001 euros.
- Segunda sanción firme de 60.001 euros si continúa la actividad irregular.
- Tercera sanción firme de 100.001 euros si persiste el funcionamiento.
- Las sanciones son acumulativas en caso de que se mantenga el quebrantamiento de la ley.
Refuerzo de inspectores y una web segura para usuarios de VUT
Otra línea dentro de este plan de acción consistirá en el refuerzo del cuerpo de inspectores. La Subdirección General de Inspección y Disciplina cuenta con 65 trabajadores para toda la actividad inspectora. Este verano, el Ayuntamiento incrementará la plantilla en un 15 %, incorporando al servicio diez personas más.
Para ofrecer mayor seguridad y garantía a los visitantes que opten por alojarse en la ciudad en VUT, el Consistorio de Madrid va a publicar en su portal, previsiblemente en el mes de mayo, un listado oficial de las viviendas de estas características que cuentan con licencia municipal (941 a día de hoy) y su ubicación.
Radiografía de las VUT en Madrid y su impacto
La situación en Madrid respecto a las VUT es la siguiente. En la ciudad operan 14.699 establecimientos turísticos: el 92 % son VUT (13.502), pero sólo 941 funcionan con licencia municipal (151 están en tramitación). En lo que concierne a las camas que se ofertan en todos los alojamientos turísticos, la cifra alcanza las 158.756 plazas, de las que el 30 % se localizan en VUT (47.589). El resto, en 320 hoteles, 473 pensiones y hostales, 130 apartamentos turísticos, 14 hoteles-apartamentos y 260 establecimientos, que engloban casas de huéspedes, hostels y albergues.
Las VUT se han incrementado en la ciudad un 41 % desde 2017. Mientras en este tiempo se han contabilizado 5.564 viviendas turísticas nuevas, en el mismo periodo se han creado 50 establecimientos turísticos (hoteles, pensiones, hostels, etc), lo que se ha traducido en que el 65 % de las plazas turísticas nuevas creadas en este periodo corresponden a las VUT.
La desertización del centro de la ciudad se refleja con los siguientes datos: entre los años 2007 y 2023, la población censada en la ciudad de Madrid se ha incrementado un 4,86 % (154.943 habitantes), pasando de 3.184.988 ciudadanos a 3.339.931. En el distrito de Centro, sin embargo, ha descendido un 1,14 % (1.610 personas), pasando de 141.297 habitantes a 139.687. En este distrito hay un turista alojado por cada dos residentes, mientras que en la almendra central hay uno por cada nueve vecinos.
El Servicio de Inspección y Disciplina recibió en 2023 un 51 % más de denuncias que en 2022 que afectaban a viviendas y apartamentos de uso turístico: 686 frente a 454. El 82 % procedían de ciudadanos (563). Del total de inspecciones realizadas (4.093) se verificó que 478 viviendas eran VUT y se logró el restablecimiento a uso residencial de 243.