La desregulación del mercado obliga a mirar detenidamente los contratos para elegir la variante y modificar los valores
Los contratos que se hicieron después del DNU 70/2023 que desreguló el mercado de alquileres, ya tiene las primeras actualizaciones en los contratos que se firmaron en los primeros días de enero, mientras que una buena parte de los inquilinos espera el primer cambio en el precio de los alquileres porque un gran número de contratos se hicieron con actualizaciones cuatrimestrales.
Palmo a palmo se disputan las preferencias de actualización el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de Contratos de Locación (ICL). Hasta el momento reina la incertidumbre en este tema, porque depende del martillero que se consulta la respuesta obtenida y en pocos casos son similares.
La martillera Gisela Agostinelli dijo que "todavía no tuvimos ninguna actualización, ya que los incrementos los hemos realizado cuatrimestrales. Muchos inquilinos ya están llamando para averiguar cómo será el incremento".
La profesional agregó que "el ICL calcula la variación porcentual del índice entre las dos fechas que quiero saber, inicio y final del periodo cuatrimestral. El IPC se calcula con el acumulado de inflación. El IPC es más alto que el ICL porque va de la mano de la inflación. El ICL contempla inflación y salarios".
Para el martillero Ramón Penayo, la fórmula más elegida es "por el IPC y la actualización cada cuatro meses. En nuestro caso comenzamos con estos contratos en los primeros días de febrero", dijo. Y añadió: "Si baja la inflación se va a acomodar el mercado, es la esperanza que tenemos todos. Ya hay un dato positivo: hay más oferta en el mercado de alquileres".
Para el martillero Santiago López Akimenco, integrante del Foro Profesional Inmobiliario, "hay contratos que tuvieron actualización porque comenzaron en enero. En la mayoría de los casos se ha elegido el ICL, que es mejor para los cálculos, más lógico y menos problemático. Incluso, ya hubo algunos inconvenientes con el índice de actualización IPC". También indicó que "cuando se aplicó el DNU, la situación estaba complicada con la inflación muy alta, muy incierta. Y por eso se hicieron con actualización trimestral. Si se estabiliza la inflación, quizás vamos a tener actualizaciones semestrales". El profesional explicó la diferencia entre los índices: el IPC es la sumatoria de los meses para aplicar. Por ejemplo, la inflación enero, febrero y marzo. El ICL es proporcional. Al valor anual de ICL se lo divide por cuatro en caso de actualización trimestral, y por tres en caso de actualización cuatrimestral, las dos variantes más elegidas".
En cambio, para la martillera pública Mariana Valverde, "se están haciendo contratos por variación IPC, con las dos variantes más elegidas para la actualización: trimestral o cuatrimestral. El IPC sumatorio es la resultante de la suma entre los tres o cuatro meses de la actualización, y el acumulativo es un cálculo más complejo. Lo cierto es que hay ajustes diversos en el mercado porque están estos contratos con la desregulación del DNU; los que están vigentes por la ley 27.551 con ajustes anuales; y los que fueron realizados con las modificaciones a la ley 27.551. Se hace difícil el punto de equilibrio en el mercado".
Especialistas brindaron distintos ejemplos para ilustrar la situación en el caso del índice IPC: en un contrato de alquiler inicial de 200.000 pesos utilizando los índices de inflación publicados por el Indec, se pueden observar incrementos significativos en un tramo trimestral, partiendo de un 25,5 por ciento en diciembre, seguido de un 20,6 por ciento en enero y un 13,2 por ciento en febrero. La aplicación de estos porcentajes sobre el monto inicial del alquiler deriva en un ajuste final que eleva el monto a 342.663 pesos en el caso de índice acumulativo, porque se aplica el 25,5 al monto inicial, da una cifra de 251.000 pesos a este se le aplica 20,6 por ciento y llega a 302.706 pesos y a este monto se le aplica 13,2 por ciento. En el caso sumatorio llega a 318.600 pesos.
Según los especialistas consultados, en el caso del ICL, se divide por cuatro para sacar el índice de actualización trimestral. Por ejemplo, si se toma abril de este año el índice de actualización fue del 195 por ciento. Al dividirlo por cuatro establece un ajuste trimestral cercano al 48 por ciento. Entonces de 200.000 pesos iniciales, el precio a pagar asciende a 296.000 pesos.
Pero otros martilleros sugieren que se puede sacar la cuenta de otro modo: sumar los tres meses de inflación del periodo transcurrido del contrato y hacer lo mismo con los índices de suba salarial de ese periodo. Al resultante de esa cifra hay que dividirlo por dos y establecer un promedio. Si el periodo trimestral dio un total de 59 por ciento de inflación, y el RIPTE Salarial un 29 por ciento, el índice termina en torno al 44 por ciento. Los 200.000 pesos iniciales pasan a 288.000 pesos para el pago del alquiler actualizado.
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