España tiene un problema de acceso a la vivienda porque el ritmo de creación de nuevos hogares es muy superior a la oferta, avisa el Banco de España. El déficit de vivienda crece con velocidad y al término del año que viene alcanzará las 600.000. Es una cifra muy superior a las 184.000 asequibles que aspira a construir el Gobierno y da cuenta, según explica Ángel Gavilán, el director general de Economía y Estadística de la institución, de "la magnitud del problema". Las necesidades se concentran en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante.
Estos cálculos aparecen recogidos en el capítulo sobre vivienda del informe anual del Banco de España, presentado este martes junto al dedicado al empleo, en el que se recogen algunas peticiones, como la de definir las causas del despido objetivo. El desajuste de la vivienda queda agravado por el stock sin vender procedente de la pasada crisis y la elevada cantidad de unidades vacías, a las que sus propietarios no dan salida por diferentes motivos. Entre unas y otras, suman 850.000 en zonas urbanas.
"Es un problema que se ha ido acumulando en las últimas décadas y, dada su magnitud, requiere involucración de todas las administraciones y colaboración público-privada", ha afirmado Gavilán al presentar el informe ante la prensa. El ritmo actual de edificación es de 90.000 viviendas al año y, a la vista de la velocidad a la que se crean nuevos hogares, sería necesario amplia en 1,5 millones de unidades el parque disponible en apenas diez años.
Este año faltarán otras 225.000
Para calcular el déficit de vivienda, el informe toma la diferencia entre las nuevas residencias y la creación de hogares, que aumentan gracias a la inmigración y a que las unidades de convivencia son cada vez menores. Entre 2022 y 2023 se ha generado un déficit de 365.000 unidades, al que se sumará otro adicional de 225.000 para los años 2024 y 2025.
La clave de esta abultada cifra está en que se está disparando la creación de nuevos hogares. Si en el 2015 fueron 50.000, en el 2022 y en el 2023 las cifras han sido de un promedio de 275.000 al año. La previsión es que este ritmo continúe y se creen al menos 1,2 millones en diez años.
Todavía hay 450.000 viviendas a la espera de comprador
El fuerte déficit de vivienda puede paliarse en parte con otros elementos. El Banco de España cifra en 450.000 las viviendas nuevas pendientes de encontrar comprador. Es una cifra todavía elevada y procede sobre todo de la anterior crisis económica, en la que se alcanzó un stock ocioso de 650.000.
La vivienda nueva que se construya, afirma, podría satisfacer el 40% de la demanda prevista y resolver en buena parte el problema. Este porcentaje varía mucho por regiones y, en el caso de Catalunya y la Comunitat Valenciana, se situaría entre el 25% y el 30%.
El informe también cifra en 27 millones el parque de viviendas en España, de las que 19,3 millones son viviendas principales y otros 7,5 millones se distribuyen entre segundas residencias, viviendas desocupadas, de alquiler turístico y de temporada. También alude a la escasez de suelo disponible y al aumento del coste de la mano de obra en el sector de la construcción.
Ceder viviendas vacías para que las gestionen las administraciones
Para poner en el mercado las viviendas vacías, Gavilán cita medidas como la rehabilitación, el desarrollo de seguros de alquiler que den confianza a los propietarios y, de forma novedosa, "algún mecanismo para su cesión a la administración pública a modo de concesión para que gestionen el alquiler".
Sobre los precios de la vivienda, el informe no ofrece previsiones, pero sí cifra en el 56% la revalorización desde 2014. Se encuentran un 2% por debajo del máximo del 2007, si bien realizada la comparación en términos reales, tenida en cuenta la revalorización de los ingresos, el porcentaje es un 28% inferior.
"Efectos indeseados" del control de precios
La propuesta del Banco de España también analiza el mercado de alquiler e incluye algún reproche referido a los controles de precios, que "pueden generar efectos indeseados". "Las medidas de protección de los inquilinos pueden acabar teniendo efectos negativos mas intensos precisamente en los colectivos más vulnerables, que se ven expulsados", añade Gavilán.
Un ejemplo es el de los pisos turísticos. Su limitación no ha elevado el alquiler convencional, sino el de temporada. "Se reduce la oferta a medio plazo mientras que a corto plazo hay un desplazamiento de los segmentos más regulados a los menos regulados", asegura el directivo del Banco de España.
Comprar para alquilar es más rentable que comprar acciones del Ibex o deuda pública
Ahora hay un mercado del alquiler de 3,6 millones de viviendas, un 50% más que en el 2007, y la cifra va en aumento. El incremento responde en parte a que, según los cálculos del Banco de España, comprar para alquilar ofrece una rentabilidad muy superior a la del Ibex o la deuda pública. En términos brutos, llega al 10,5%, y disfruta además de "tratamiento fiscal favorable".
El 40% de los hogares en alquiler en España hace sobresfuerzos económicos
Mientras, las personas que viven de alquiler en España realizan un sobresfuerzo muy superior al de otros países de Europa. El 40% de los hogares en alquiler se encuentran en esta situación, veinte puntos por encima de la media de la UE. "España destaca como la economía europea donde un mayor porcentaje de personas que residen en el mercado del alquiler se encuentra en una situación de riesgo de pobreza o de exclusión social", afirma el informe.
El Banco de España también es partidario de cambiar la fiscalidad de la vivienda para mejorar la oferta, sobre todo de casas vacías. Su propuesta consiste en elevar el IBI y rebajar los impuestos asociados a la adquisición, aunque reconoce que "no tendría efectos inmediatos" y podría incluso, en un primer momento, elevar los precios.
El informe sobre el empleo: aumentar las cotizaciones a la Seguridad Social daña la ocupación
El otro capítulo de su informe anual presentado hoy es el de empleo. En él, el Banco de España reclama una revisión de las causas objetivas del despido para evitar la elevada litigiosidad y se muestra a favor de alargar la vida laboral.
También advierte de que un eventual aumento de las cotizaciones a la Seguridad Social dañará el empleo. Por cada incremento porcentual de un punto en las cotizaciones, el número de ocupados se reduce un 0,25% al cabo de cuatro años. Es un aviso para el Gobierno, que podría verse obligado a elevar esta carga para garantizar la sostenibilidad de las pensiones.
El empleo público equivale ya casi al 17%
El informe constata además un incremento del empleo público asalariado, de 340.000 personas en cuatro años. Crece a más velocidad que el empleo privado y ya equivale al 16,9% del total, frente al 16,3% en el 2019, indica.
Mientras, aumenta el número de personas que cobra el salario mínimo, cuya cuantía ha aumentado hasta 1.134 euros en 14 pagas. Si en el 2018 apenas el 5,1% de los trabajadores lo percibía, el porcentaje se situará en el 12,7% al cierre del 2024, según las previsiones del Banco de España.
A estas cifras y porcentajes se añade un apunte de interés sobre la falta de mano de obra de la que informan varias patronales. Las empresas que declaran falta de mano de obra en las encuestas que maneja el Banco de España ha pasado del 25% a comienzos del 2022 al 42,5% a finales del año pasado.