Recientemente, El Comercio informó que las tasas de interés para los créditos hipotecarios venían decreciendo desde el 2023; y que esta tendencia se mantendría durante el 2024.
"Si bien los créditos hipotecarios que otorgó la banca durante todo el 2023 reflejan un crecimiento de 5,2% año contra año y totalizan un desembolso de S/66.174 millones, el incremento no ha sido mayor a lo que se registró al cierre del 2022, de 7,9% anual. A febrero de este año, según datos del BCR, el crédito hipotecario registró un crecimiento de 5,4% frente al mismo mes del año pasado", se lee en el mencionado artículo basado en datos registrados por la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS).
Pero ¿Cómo entender el funcionamiento de un crédito hipotecario si es que estás tratando de obtener uno? Conversamos con Leyder Bocanegra, director del Área Académica de Finanzas y Proyectos de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC) y José Camacho Tapia, gerente central de negocios de Caja Trujillo para abordar en palabras sencillas el tema.
¿Qué es y cómo funciona un crédito hipotecario?
"Un crédito hipotecario es un producto financiero de deuda al que pueden acceder las personas para financiar la compra de un inmueble, que puede ser una casa o un departamento. La persona interesada en adquirir un inmueble identifica el bien que quiere comprar y luego acude a la institución financiera para solicitar el crédito, donde será evaluado previamente al otorgamiento del crédito", explica Bocanegra.
En ese sentido, una vez que decido comprar un departamento, ¿qué debo tener en cuenta para poder financiarlo? El especialista explica que lo primero es optar por la institución que ofrezca la tasa de costo efectiva más conveniente.
"Fíjese que hablo de costo efectivo; ello implica incluir todos los gastos asociados y no solo la tasa de interés ofrecida, es decir, gastos como los seguros, comisiones, entre otros. En segundo lugar, la persona debe evaluar su capacidad de pago, es decir, hasta qué monto podría pagar cada mes, porque es cierto que cuánto más largo es el plazo del crédito, la cuota puede ser menor pero el capital que se amortiza al inicio es ínfimo. Entonces, en la medida de que sea posible es recomendable pagar una cuota mayor y tomar el crédito en un menor plazo".
Camacho, por su parte, señala algo no menos importante al comprar un bien: "tener muy en cuenta la legitimidad de la propiedad, para no caer en fraude".
¿Qué funciona mejor para amortizar las cuotas de los créditos hipotecarios?
Esta es otra de las grandes dudas que surgen una vez que ya obtuvimos el crédito hipotecario: Si tengo un dinero grande ¿Qué me conviene? ¿Refinanciar la deuda total y así modificar las cuotas? ¿Pagar un monto considerable pero sin mover el número de cuotas?
"Si dispones de un gran dinero, considera reducir plazo del préstamos para ahorrar en intereses a largo plazo. Si necesitas aliviar tu carga mensual, podrías optar en reducir la cuota. En ambos casos vas ha reducir el capital principal del préstamo. Otra opción también es adelantar tus pagos, en caso tengas un viaje y desees olvidarte del pago del mes; pero en esta última opción no reduces capital", señala Camacho.
Sobre este punto, Bocanegra explica que en primera instancia preguntaría si la persona tiene otras deudas aparte del crédito hipotecario, llámese tarjeta de crédito, crédito de consumo u otro.
"Normalmente esas otras deudas son más caras que un crédito hipotecario, entonces la primera recomendación al tener un dinero extra es pagar las deudas más caras primero. Ahora bien, si solo tiene el crédito hipotecario y desea hacer un pago anticipado, se debe evaluar si tiene la capacidad de seguir pagando el monto de la cuota habitual o si quisiera tener un respiro y empezar a pagar una cuota más pequeña; si opta por mantener la cuota terminará de pagar su crédito más pronto y por lo tanto termina pagando menos intereses y si decide pagar una cuota menor manteniendo el plazo termina pagando más intereses. En ese sentido, no se puede afirmar que una opción sea mejor que la otra, sino que depende de la preferencia de la persona"
¿Qué hacer si bajan las tasas de interés?
Si las tasas de interés en el mercado disminuyen se abre la posibilidad de conseguir mejoras para tus créditos vigentes; la persona con un crédito podría pedir a su banco una mejora en la tasa de interés o explorar con otras instituciones una posible compra de deuda con una menor tasa de interés; esto conllevaría a poder pagar cuotas más bajas.
¿Qué es mejor? ¿Financiar con un banco o una caja de ahorros?
"Hoy en día la competencia entre instituciones financieras se está acortando, las cajas municipales cuentan con productos como Mivivienda Sostenible. En Caja Trujillo tranquilamente podemos financiar con una tasa de interés tan igual que la mayoría de los bancos", explica Camacho.
En tanto, Bocanegra no se aventura a elegir una u otra opción ya que esta dependerá de lo que ofrezca cada institución a la persona que solicita el crédito.
"Como te dije, se debe solicitar el crédito en la institución que ofrezca las mejores condiciones. Es sabido que las cajas de ahorro atienden a un segmento que los bancos no están atendiendo, entonces es posible que el solicitante del crédito no ha calificado al crédito en una institución bancaria y tiene como alternativa solicitarlo en una caja de ahorros".
¿Qué debo tener en cuenta si busco un crédito hipotecario en una caja o banco?
"Al buscar un crédito hipotecario, en este caso en Caja Trujillo, es importante considerar lo siguiente: Requisitos, no contar con deudas reportadas, tener clara cuál es tu capacidad de pago para no afectar tu economía mensual vs tus finanzas personales. Una de las grandes diferencias con la banca, es la rapidez en la atención por parte de una Caja; te podemos otorgar un crédito en un plazo de hasta 15 días si cuentas con la documentación correcta", señala Camacho.
"En el caso de la banca, se podría indicar lo mismo, sin embargo los bancos están mas regidos a los porcentajes de capacidad de pago vs. el sueldo neto, en muchas ocasiones podría determinarse que la cuota brindada por el banco excede la capacidad real que se cuenta en una familia", agrega.
Recomendaciones finales
Finalmente, si estás por hacerte de un crédito hipotecario, ambos especialistas recomiendan:
-Revisar la mayor cantidad de opciones, es decir, tocar la puerta de varias instituciones financieras. Así podrás elegir aquella que te ofrezca las mejores condiciones del mercado. Y si en algún momento tienes un dinero extra, procura pagar primero aquellas deudas con tasas más elevadas, empezando por las tarjetas de crédito.
-Asegúrate por cumplir con los requisitos, investiga los productos disponibles y elige el que mejor se adapte a tus necesidades. Examina detenidamente los términos y condiciones.
-Considera la calidad de servicio que te brindan y no dudes en hacer preguntas si tienes dudas. Recuerda que el paso que estás por realizar es muy importante. Finalmente, toma una decisión informada.