La vivienda es uno de los problemas que más preocupan a los españoles y desde el Gobierno central y las comunidades autónomas, sea cual sea su color, han visto en ella un nicho de votos al que intentan atraer ofreciendo medidas e inversiones que, a su juicio, facilitarán el acceso a la vivienda ya sea a través de la compra o del alquiler.
Ante tanta generosidad, los analistas del Banco de España (BdE) recomiendan prudencia en su Informe Anual de 2023, ya que, aunque ven justificada la adopción de algunas de estas medidas para corregir el problema, creen que otras actuaciones aisladas de corto plazo pueden generar "efectos indeseados" en vez de soluciones.
Por su parte, el Gobierno de Pedro Sánchez ha puesto manos a la obra y tras crear en esta legislatura un ministerio independiente de Vivienda y Agenda Urbana y elegir como titular a Isabel Rodríguez, se ha comprometido a garantizar el derecho constitucional de acceso a una vivienda digna y asequible y aumentar la inversión dirigirla a conseguir ese objetivo.
Las iniciativas emprendidas por el Ejecutivo van desde financiar la la construcción de 25.000 viviendas en alquiler social con 1.000 millones de euros del Plan de Recuperación, hasta ofrecer una línea de avales dotada con 2.500 millones de euros para facilitar la adquisición de la primera vivienda a jóvenes y familias con menores, pasando por la rehabilitación residencial de 514.858 casas o la creación del índice de precios de referencias del alquiler para frenar la subida de las rentas, entre otras.
¿Quién da más?
Las comunidades autónomas han seguido la estela del Gobierno y la de Madrid ha anunciado la adjudicación de 1.912 viviendas de alquiler accesible del Plan Vive, una iniciativa de colaboración público-privada que tiene como objetivo incrementar el número de hogares en régimen de arrendamiento hasta un precio del 40% inferior al de mercado. También va a invertir nueve millones de euros para la reconversión de 112 locales comerciales en viviendas adaptadas de alquiler a precio asequible.
En cuanto a Cataluña, la Generalitat impulsará la incorporación de 10.000 nuevas viviendas al parque de alquiler social en los tres próximos años, lo que supondrá un crecimiento del 18% respecto al parque actual, cifrado en 55.000 inmuebles.
Huir de actuaciones aisladas y del corto plazo
Pero este tipo de medidas pueden no ser la mejor solución para afrontar el problema de la vivienda que sufren los españoles, según recoge el informe del Banco de España, dirigido por Ángel Gavilán, director general de Economía y Estadística del BdE.
Reconoce que los efectos sociales y económicos adversos asociados a las dificultades de acceso a la vivienda justifican la adopción de medidas de política económica dirigidas a corregir estos problemas,. No obstante, considera que la magnitud de este problema "hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda".
A juicio de los analistas, el diseño de las políticas públicas debería evitar que algunas actuaciones, cuya efectividad pudiera ser "relativamente" limitada en el corto plazo, "acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento de este mercado en el medio y largo plazo".
Argumentan que en un contexto de rigidez de la oferta, como el actual, "las políticas de demanda pueden acabar convirtiéndose, en buena medida, en una transferencia de recursos del sector público a los propietarios de vivienda, y tener una capacidad limitada para reducir los problemas de accesibilidad a la vivienda".
Riesgos no deseados en el mercado del alquiler
Reconocen que algunas medidas de protección a los inquilinos pueden generar "efectos no deseados en el nivel y en la composición de la oferta de vivienda en renta". Entre estos efectos de los que huir destacan la reducción de la oferta, el desplazamiento hacia modalidades de alquiler menos reguladas o los que afecten a los precios de los nuevos contratos, unos efectos que según el informe "podrían ser más acusados para los colectivos más vulnerables". También se muestran contrarios al control de precios de los alquileres, ya que "podrían tener efectos adversos".
Con esta advertencia, los técnicos del Banco de España ponen en cuestión medias estrellas aprobadas hasta ahora por el Gobierno de Pedro Sánchez como alguna de las recogidas en la Ley de Vivienda o el índice de precios de referencia de los alquileres implantado, por el momento, solo en Cataluña.
Diez claves para paliar el problema
Solucionar el acceso a la vivienda en España no es fácil, pero desde el Banco de España ofrecen una serie de propuestas generales que podrían aliviar, al menos, este problema. "Sería deseable que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas administraciones públicas con responsabilidades en la materia y pongan un foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda, sobre todo de alquiler.
Inciden en que las medidas deberían priorizar la asignación de los recursos entre los colectivos más vulnerables y considerar otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como el mercado de trabajo, la productividad de la economía o las políticas tributarias y de transporte.
En concreto, el informe apunta un decálogo de medidas que pueden corregir el problema de la vivienda y entre ellas destaca impulsar la oferta de alquiler social y fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler.
También propone promover la profesionalización del mercado del alquiler y reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria. A lo que debería sumarse, una mejora de la gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo, impulsar la rehabilitación y la cesión de viviendas, revisar la tributación de la vivienda, considerar y condicionar la aplicación de medidas restrictivas sobre las casas para uso no residencial a una evaluación global que tenga en cuenta tanto sus posibles efectos sobre la accesibilidad a la vivienda residencial como sobre la actividad económica. Por último cree importante impulsar las políticas estructurales y mejorar el transporte público en las áreas metropolitanas