Gabriel Santamarina
El Banco de España destaca en su 'Informe Anual de 2022' que ", que se han endurecido en los últimos años, tanto en la vivienda en propiedad como en la de alquiler".
El supervisor del sistema bancario español señala que se han reducido el porcentaje de hogares que son propietarios, particularmente entre jóvenes. En 2011, el número de familias con una vivienda en propiedad era del 83%, el 69% en el caso de los menores de 35 años; mientras, con datos de 2020, el porcentaje se ha reducido hasta el 74% y 36%, respectivamente. Según este organismo, desde el punto de vista económico es una mala noticia porque existe la evidencia de que un elevado porcentaje de vivienda en propiedad tiende a reducir la desigualdad de la riqueza.
El no poder acceder a la compra traslada la demanda al mercado del alquiler. Además, esto sucede en una dinámica de precios que se sitúan por encima de las rentas del trabajo, provocando un crecimiento en la proporción de población en riesgo de exclusión social y de hogares con capacidad de gasto restringida en otros bienes y servicios. "En 2021, el 48,9 % de los españoles que residían en viviendas de alquiler estaban en riesgo de pobreza o de exclusión social y el 40,9% de ellos dedicaban más del 40% de su renta disponible a vivienda", resalta el Banco de España.
Auge del mercado del alquiler
Según Eurostat, en nuestro país el 24,2% de los hogares reside en una vivienda en alquiler, por debajo de la media de la Unión Europea, situada en el 30,1%. Sin embargo, durante los últimos diez años, alrededor de 800.000 hogares y 2 millones de personas se sumaron a esta modalidad de residencia.
"El crecimiento del mercado del alquiler se explica, en buena medida, por el dinamismo de la demanda de los jóvenes en las áreas urbanas. Los nuevos hogares con personas de referencia jóvenes empleados, pero con ingresos relativos reducidos, son el colectivo en el que se ha experimentado un mayor incremento de la demanda de vivienda en alquiler. En particular, en el caso de los hogares cuya persona de referencia se encuentra entre los 30 y los 44 años, el porcentaje de los que no residen en una vivienda en propiedad se ha elevado desde el 27,2% en 2011 hasta el 42% en 2021. Esta tendencia habría tenido una mayor relevancia dentro de las principales áreas urbanas, donde se concentra la actividad económica y el crecimiento poblacional", amplía el informe del Banco de España. El organismo dirigido por Pablo Hernández de Cos también apunta al endurecimiento de los criterios de concesión de crédito como uno de los motivos a la preferencia por el arrendamiento.
Demanda de alquiler sin oferta de vivienda pública
El estudio anual del banco central nacional resalta que el crecimiento en el precio del alquiler "se produce en un contexto de oferta restringida por el limitado aumento de la provisión pública de alquiler social y la aparición de usos alternativos de la vivienda residencial". El organismo denuncia la poca vivienda pública que hay en alquiler asequible y social que existe en España, con respecto al resto de la Unión Europea.
En este punto, se muestra a favor de los puntos de la Ley de Vivienda que ponen un mayor énfasis en el necesario incremento de la oferta. Sin embargo, critica que "algunas de las medidas incluidas, como el control de rentas, podría generar efectos indeseados a medio plazo". "La literatura económica ha señalado que, si bien los controles de precios muestran capacidad para reducirlos precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, esta política puede generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario. En particular, entre las respuestas de la oferta se han documentado reducciones del número y de la calidad de las viviendas disponibles en el mercado, cambios en la composición de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados, siendo estos efectos y su cuantía más relevantes cuando los controles se mantienen durante períodos prolongados de tiempo", añade.
La entidad reconoce que los topes de precios aplicados en Cataluña, a pesar de que el contexto de aplicación no fue el idóneo por la pandemia, redujo los precios medios en el corto plazo, pero también cambio la composición de la oferta.
El Banco de España considera que, en un contexto de desequilibrio actual entre la oferta y la demanda, se debería "requerir también un apoyo decidido de la oferta privada de alquiler". El organismo dependiente del Ministerio de Economía insta a las administraciones a "evitar medidas que distorsionen de manera asimétrica las señales de precios, reforzar la seguridad jurídica efectiva de los propietarios de vivienda en régimen de alquiler y reducir la incertidumbre regulatoria en este mercado", además de "considerar medidas fiscales y regulatorias con el objetivo de incrementar la oferta de alquiler residencial por parte del sector privado profesionalizado".
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