La ley es clara. Las comunidades autónomas son las administraciones con las competencias exclusivas para legislar sobre vivienda junto a las administraciones locales, con funciones de promoción y gestión de la vivienda de protección pública. Merced a esta exclusividad, la primera ley del ramo de la democracia enfrenta ya más de ocho recursos de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional (TC), principalmente por parte de las comunidades autónomas. No obstante, pese a la combatividad de autonomías como Cataluña o la Comunidad de Madrid, fuentes del ministerio reconocen que se adelantaron a estos movimientos y elaboraron la normativa con "perspectiva de que iba a terminar en el Constitucional" y evitar así un caos normativo.
La fórmula para protegerse es simple. Por ejemplo, el artículo 18.5 de la ley especifica que el Ministerio competente en materia de vivienda podrá elaborar programas específicos para las zonas tensionadas del mercado residencial, tanto en entornos urbanos, metropolitanos o en zonas rurales.
Estas intervenciones, a priori, estarían reservada a las autonomías. Sin embargo, la ley indica que todas estas actuaciones serán, en cualquier caso, "de acuerdo con la administración territorial competente", algo que desde Vivienda afirman que tiene la motivación de evitar que los recursos de inconstitucionalidad prosperasen por la invasión de competencias autonómicas desde el Estado.
Desencuentro entre administraciones
Los ejecutivos regionales con los mercados residenciales más recalentados -la mayoría con ejecutivos regionales de distinto color político que el nacional- son reacios a la hora de hacer efectiva la normativa de vivienda. En concreto, la ley ha sido recurrida ante el Tribunal Constitucional por el Gobierno vasco, la Generalitat y la Xunta, el Parlamento catalán y el gallego y los Consejos de Gobierno de la Comunidad de Madrid, Andalucía e Íslas Baleares, además de 50 diputados del Grupo Parlamentario popular, según recogió el órgano judicial en una nota el mes pasado.
Los recursos interpuestos por la Xunta y la Generalitat de Cataluña han sido los dos últimos recursos en ser llevados a trámite por el tribunal este martes, por las acusaciones de ambos ejecutivos a la ley de vaciar sus competencias normativa en materia de vivienda.
Desde el Gobierno aseguran respetar el perímetro de las competencias de las autonomías, ya que son ellas quienes deben comunicar la intención de declarar zonas tensionadas, algo que, por el momento, solo ha solicitado Cataluña.
Esto impide al Gobierno actuar incluso en el caso de ayuntamientos que sí buscan aplicar la declaración de zonas tensionadas que establece la ley de vivienda -lo que permite, entre otras cosas, topar el precio del mercado del alquiler-.
Ciudades como Santiago de Compostela, Coruña -en Galicia- o Alcorcón y Getafe -en Madrid- ya han solicitado a sus respectivos gobiernos autonómicos la implantación de las áreas residenciales calientes. Las peticiones han prosperado parcialmente en el caso de Galicia, con las reticencias de la Xunta, a la que los consistorios de las ciudades que buscan aplicar la ley de vivienda acusan de "torpedear" el proceso; y con la negativa tajante del Gobierno de la Comunidad de Madrid de Isabel Díaz Ayuso.
¿Cómo declarar zonas tensionadas?
La ley de vivienda permite la intervención del mercado del alquiler en las áreas residenciales calientes, algo que la ley establece que debe ser declarado por la autoridad competente en materia de vivienda con una serie de pasos previos.
Por un lado, las comunidades autónomas requieren de un procedimiento preparatorio para recopilar información sobre los datos del mercado residencial de aquella zona que quiera ser declarada como tensionada por un plazo de tres años prorrogables, así como otros datos de los contribuyentes de la zona, como la renta.
Esta justificación habrá de ir acompañada de una memoria en la que se justifique la existencia de un especial riesgo de abastecimiento de vivienda porque la carga media del coste hipotecario o de los alquileres supere el 30% de los ingresos medios o la renta de los hogares de esa área; o bien que los precios de adquisición o arrendamiento inmobiliario haya experimentado alzas tres puntos superiores al crecimiento del IPC autonómico durante cinco años.
En último lugar, las autonomías deben llevar a cabo una memoria técnica en el que detallen los planes específicos que llevarán a cabo para corregir las deficiencias del mercado del alquiler.