Con algo de optimismo frente a la dinámica inflacionaria, bancos relanzaron en estos días la oferta de créditos hipotecarios UVA. Esto es, la herramienta de financiamiento que tuvo un boom entre 2016 y 2018 durante el gobierno de Mauricio Macri.
Son préstamos ajustan su cuota en función de la inflación y, por eso, funcionan muy bien en países con estabilidad de precios. En la Argentina, en cambio, la historia dice que pueden ser una apuesta algo arriesgada. De todos modos, y a pesar de los problemas que un grupo de familias tuvo con el pago de estos créditos, la mora se mantiene en niveles ínfimos, en torno al 1% del total otorgado.
Sin embargo, desde que los precios empezaron a acelerarse, a mediados de 2018, el stock de préstamos hipotecarios UVA se mantiene estable (es decir, que cae en términos reales) y la oferta fue desapareciendo. Ahora, los bancos Hipotecario y Ciudad reactivaron sus propuestas de préstamos por hasta $250 millones.
- En el caso del Hipotecario, la tasa es de UVA + 8,5% y un plazo de devolución de hasta 30 años. Se puede usar para adquirir primera o segunda vivienda y se financia hasta el 80% del valor.
- La entidad porteña, en tanto, ofrece dos líneas a 20 años. Una de ellas está focalizada en la reconversión del microcentro en barrio residencial y tiene una tasa de UVA + 3,5%. La otra, que se puede aplicar al pago de una primera o segunda vivienda ubicada en cualquier zona, tiene un costo de UVA + 5,5%.
El Banco Nación, que suele llevar la delantera en estas iniciativas, todavía no hizo anuncios concretos. Entre las entidades privadas, Supervielle anunció que desde el 4 de mayo tendrá disponible su propia oferta de préstamos hipotecarios.
Tasa, montos y requisitos de los nuevos hipotecarios UVA
Según datos del Colegio de Escribanos de CABA, en marzo apenas hubo 106 escrituras realizadas con hipoteca bancaria en la Ciudad. En el mismo mes de 2018, sumaban 2219. "El regreso de la oferta hipotecaria es una buena noticia porque son condiciones bastante interesantes para el mercado, con una tasa razonable. Los montos también son muy interesantes", opinó Guillermo Barbero, socio de First Capital Group.
Y agregó: "La tasa activa de 5% real es muy conveniente porque podrían llegar a estar más arriba, hasta el 12% sobre la inflación. Obviamente, este mercado tiene muchas dudas, muchos inconvenientes. En mercados desarrollados, las tasas están entre 6% y 8%".
Federico González Rouco, economista de Empiria especializado en vivienda, cree que el camino del crédito hipotecario tiene que ser por el lado de la UVA. Sin embargo, consideró que se pueden diseñar estrategias para mitigar el impacto de la inflación en las cuotas.
"Si los préstamos se ajustaran solo por salarios en vez de por inflación, no habría oferta. En cambio, se puede diseñar un fondo compensador para que el deudor siempre pague en función de la variación salarial y el banco siempre reciba una cuota según la evolución de la UVA. La diferencia saldría de ese fondo", explicó. Por ahora, las entidades que salieron a ofertar los préstamos hipotecarios no anunciaron medidas de este tipo, aunque estuvo en estudio varias veces. Tampoco en el Banco Central hay ninguna regulación en preparación.
De todos modos, las condiciones de acceso a este tipo de créditos no son tan laxas. Eso, en cierta forma, protege a los tomadores, ya que deben ser personas con ingresos altos y comprobables que, además, tendrán que tener un ahorro previo.
"En el caso del préstamo del Ciudad con tasa UVA + 5,5%, las cuotas estarán alrededor de los $750.000 por cada US$100.000 tomados. Para eso, se necesita aproximadamente un ingreso de $3 millones. No es tanto, pensando en una pareja de profesionales, pero tampoco es tan sencillo calificar", explicó González Rouco.
Y resaltó: "A diferencia de 2017, cuando los salarios en dólares estaban arriba de los US$1000, hoy el ingreso promedio del sector registrado en blanco es de US$600. Ese punto de partida bajo y la caída del salario son una limitante para la demanda de crédito".
Un punto adicional que busca proteger a los deudores ante una abrupta escalada de la inflación es que si la cuota a pagar supera el 10% del valor de la cuota que resultaría de haber aplicado a estos créditos un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios desde su desembolso, el cliente puede pedir al banco la extensión del plazo de devolución en hasta un 25% el originalmente previsto.
La experiencia de los hipotecados UVA
La principal característica de estos créditos hipotecarios es que el capital prestado se transforma a la cantidad de UVA al momento del desembolso y el deudor tiene que devolver esa misma cantidad de UVA. Además, los bancos le cargan una tasa de interés adicional, de modo de tener un rendimiento real positivo sobre el dinero que prestaron.
Si la inflación no se dispara y los salarios acompañan a la evolución de los precios, este tipo de financiamiento permite el acceso a la vivienda propia desde cuotas más bajas que un crédito a tasa fija. Sin embargo, eso no fue lo que sucedió en la Argentina y por eso surgió el colectivo "Hipotecados UVA" que buscó cambiar la forma de ajuste de sus préstamos ante el aumento desmedido de las cuotas debido a la fuerte escalada de precios.
González Rouco recalcó que, pese a eso, prácticamente no hay retrasos en el pago de esos préstamos. "Por supuesto, hay gente que no pudo pagar la cuota, pero eso también le pasó a los que alquilan. No es un tema del instrumento, sino de las crisis recurrentes argentinas", señaló. En la misma línea se manifestó Barbero: "Obviamente, los valores de las cuotas subieron mucho, producto de la inflación que hubo, pero la gente que compró una propiedad, se capitalizó".