Según una información del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina la actualización de los contratos de alquiler en abril del 2024 tendrán un índice interanual del 196,70% por ley 26.551 e índice de contratos de locación ( ICL) del Banco Central; y por la Ley de Casa Propia 27.737 el índice semestral será de 49.20 %. Para el Colegio de Martilleros de Jujuy los contratos estarán pactados con libertad de las partes incluso por debajo de la inflación, se están actualizando de 4 a 6 meses y los contratos son por 2 años para vivienda y para comercio 3 años.
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Según una información del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina la actualización de los contratos de alquiler en abril del 2024 tendrán un índice interanual del 196,70% por ley 26.551 e índice de contratos de locación ( ICL) del Banco Central; y por la Ley de Casa Propia 27.737 el índice semestral será de 49.20 %. Para el Colegio de Martilleros de Jujuy los contratos estarán pactados con libertad de las partes incluso por debajo de la inflación, se están actualizando de 4 a 6 meses y los contratos son por 2 años para vivienda y para comercio 3 años.
Según la reforma que modifica la ley de alquileres vigente desde 2020, se redujo el período de ajuste de los valores de los alquileres de un año a seis meses; se usa un coeficiente de referencia, el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central por el coeficiente Casa Propia, un indicador más bajo, el promedio de la variación salarial del último año y según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).
"El caso de los alquileres que finalizan en abril de este año siempre y cuando no se haya establecido una prórroga, estos fueron firmados en el mismo mes de 2021 y deberán pactar un nuevo acuerdo, con la particularidad de que ya no estarán regidos bajo ninguna ley, sino que vuelven al Código Civil y Comercial, con libertad absoluta entre las partes mientras rija el DNU, que fue rechazado en el Senado el pasado 14 de marzo y deberá tratarse en Diputados", explicó Carlos Vaca Petrelli, presidente del Colegio de Martilleros de Jujuy.
Detalló que los contratos anteriores al 29 de diciembre, cuando salió el DNU 70 y esperó a que quede firme, los que se firmaron hasta el día anterior se rigen con la ley, no con la 27.551 porque en octubre cambió a la 27.737, que consideró empeoraron al mercado locativo porque hicieron una cosa ficticia y política.
"Como ya han pasado seis meses el índice que te da es 4620, algo que es una utopía, una barbaridad porque eso es como que tuvieras una inflación del 93.40 %, viene a resultar la inflación anual. La inflación estaba arriba del 200 %, pero para la ley 27.551 hacía un mix entre los RIP y el IPC por eso es que daba menos. Es decir que en este caso el 196.70 % es el índice que vamos a tener en abril", detalló Vaca Petrelli.
Consideró que eso hay que tenerlo claro, porque muchos que creían que automáticamente pasaba a regir por el DNU, pero empezó a regir a partir del 29 de diciembre para los contratos que se firmen posterior a eso. Consideró que una cosa es que se lo imponga el gobierno, lo que hacía con las dos leyes 27.552 del 2020 y la 27. 737 de octubre del año pasado.
Planteó que la actualización se está pactando a un interés inferior a la inflación, asumiendo que hoy la gente tiene la posibilidad de discutir; y hay algunos propietarios que lo están haciendo semestralmente y otros cuatrimestralmente. "Nosotros estamos recomendando que lo hagan semestral, incluso se están haciendo operaciones en pesos, puedo garantizar que el 90% de las operaciones son en pesos no en dólar", afirmó Vaca Petrelli.
Planteó que le llegaron quejas de colegas matriculados que piden cinco meses de alquiler, de anticipo y certificados, por lo que instó a irse y optar por otra opción que esté acorde al bolsillo y su necesidad, que era lo que no tenían con las dos leyes anteriores que calificó de "nefastas".
"De qué le servía a un inquilino tener una ley como la 27.737 que da un índice del 93,40 % cuando vos sabes que la inflación ha sido arriba del 200 % o con posturas de políticos como Grabois que manejan los inquilinos agrupados, ¿quién te alquila?", afirmó.
Explicó que cuando recién salió el DNU muchos se marearon y el propietario pedía lo que quería hasta que la realidad lo hizo entrar en razón porque muchos mandaron nuevamente inmuebles al mercado locativo. "Inclusive había propiedades en el centro por las que llegaron a pedir 500.000 pesos, un departamento de tres dormitorios ahora se está ofreciendo a 300.000. Esa es la bondad del libre mercado", afirmó.
Recomendó por ello caminar y consultar ofertas asumiendo que ahora hay opciones que antes no tenían y consideró que si el locador pide lo que corresponde va a vender y alquilar. "No justifico a los propietarios porque se estaba cubriendo las espaldas porque en un año no iba a poder aumentar", agregó. "Entonces, la verdadera matriz, el verdadero monstruo de todo esto es la inflación, que gracias a Dios se va reduciendo", explicó.
"Vende el que tiene precio"
Sobre la oferta y demanda, explicó "vende el que tiene precio, el que no se excede", y asumió que "se va normalizando el mercado inmobiliario. Entonces lo contratos se hacen con actualizaciones de entre 4 y 6 meses en general, aunque algunos que están poniendo de índice de contrato locativo con el ICL (Índice de Contrato Locativo) pero lo mejor de todo es que lo pactas", afirmó.
Reconoció que la situación está difícil pero se están haciendo contratos de alquiler comercial para locales, depende del rubro, pese a la estanflación, que es inflación, recesión y estancamiento. Sostuvo que a nivel corretaje inmobiliario están bastante mejor que en la pandemia. Señaló que se está normalizando el mercado inmobiliario y se recomienda poner algunas cláusulas de las partes para que pasado el tiempo se pueda revisar el convenio por si se disparara la inflación o a la baja. Los contratos se están haciendo a dos años para viviendas, y para inmuebles comerciales generalmente son de 3 años, porque se está volviendo al viejo Código Civil, la vieja ley, a la 2.490 ley de alquileres. Sobre la oferta que circula de "dueño directo" ante la gran demanda, Vaca Petrelli consideró que "sin intermediarios ni agencia, no pueden lograr la misma capacidad de expansión, es muy limitado". Aclaró que el corredor inmobiliario no le cobra honorarios al propietario, y la capacidad del ámbito es mayor porque lo que los corredores inmobiliarios lo ponen en todas sus páginas y lo ofrecen entre 150 a 200. Respecto a los ilegales que no están matriculados y estarían haciendo competencia desleal.
"Ensucian el mercado con precios ficticios", dijo y aclaró que con el número de matrícula se puede llamar al colegio y verificar si está matriculado. Al contar con un Tribunal de ética tiene la posibilidad de denunciar para que se le suspenda la matrícula y devuelva el dinero, porque tienen una fianza para posibles mala praxis.
Alquileres temporarios
En relación a los alquileres temporarios, que aseguró afectan también al sector turístico, consideró que se está empezando a caer el famoso Airbnb, que tuvo su explosión hace un par de años al hacer competencia desleal sin pagar impuestos a hoteles y están siendo combatidos por cámaras hoteleras.
Reconoció que "hay colegas que también están haciendo esto pero reiteró que al ser matriculados pueden quejarse". Reconoció que se trata de un contexto complejo económicamente hablando, una inflación seguida de recesión. "Hay una cierta recesión, pero eso se está buscando justamente para que pueda bajar la inflación, bajar los intereses mirar lo que te está dando. Hay que recordar, cuánto pagaba el Banco Central por los plazos fijos a los bancos que le exigen, fíjate que estaban arriba del ciento y pico por ciento, casi 200 por ciento estaban pagando". recordó.