La invasión de Rusia a Ucrania ha tenido impacto sobre el sector energético, armamentístico y de materias primas; pero también sobre el mercado de la vivienda español. Según los datos publicados este miércoles por el Consejo General del Notariado, entre 2023 y 2022 los ciudadanos con nacionalidad rusa y ucraniana fueron quienes más aceleraron las compraventas de inmuebles residenciales entre los extranjeros. En concreto, los rusos elevaron un 26,9% sus adquisiciones inmobiliarias a 3.688 viviendas en 2023, mientras que los ucranianos aumentaron sus compras un 23,2%, hasta las 3.337 casas.
La intensificación de las compras por parte de rusos y ucranianos destacó sobre otras nacionalidades. Tras estos dos países, los compradores de Colombia y Estados Unidos fueron quienes más aumentaron sus adquisiciones, pero registraron tasas de crecimiento mucho más modestas del 10,5% y 8,2%, respectivamente, hasta las 1.828 casas adquiridas por colombianos y 2.414 viviendas por estadounidenses. Además, en términos generales el número de casas con las que se han hecho los foráneos bajaron un 8,5% interanual (12.260 operaciones menos) hasta las 131.388 viviendas.
Según destacan las principales inmobiliarias, el comprador extranjero, sobre todo aquel que no es residente en España, tiende a adquirir casas en otros países a modo de inversión o como segunda residencia para las vacaciones, motivo por el cual realizan desembolsos mayores al de los españoles. Los datos del Notariado concluyen que en 2023 el gasto en vivienda de los foráneos fue un 35% superior al nacional.
Huyendo de la guerra
Esta dinámica se repite en los compradores rusos y ucranianos que no residen en España. La cuantía de las adquisiciones efectuadas por rusos que no tienen su domicilio habitual dentro de nuestras fronteras son un 87,2% superiores a las de los españoles (de 2.955 euros el metro cuadrado -m2- frente a 1.578 euros/m2) y un 44,5% superiores en el caso de los ucranianos sin residencia (2.281 euros/m2).
No obstante, los datos de los Notarios y el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) muestran indicios de que está aumentando el número de inmuebles traspasados a personas que escapan de la guerra, en especial en el caso de Ucrania. Según el INE, a día 1 de enero de 2023 había 193.238 ucranianos residiendo en España, casi un 76% más que un año antes (109.837), frente a tasas de crecimiento que en los años anteriores no llegaban al 1%. Además, según destacó el Gobierno el pasado febrero España ha concedido protección temporal a más de 200.000 ciudadanos ucranianos desde prácticamente el inicio de la guerra, en marzo de 2022.
El crecimiento fue menor en el caso de los rusos, de tan solo el 17% (de 80.712 a 94.466 en 2023), pero aun así el ritmo fue superior al aumento promedio de la población extranjera en general, que tan solo se elevó un 10,5% en ese mismo periodo, según el INE.
Este movimiento de personas escapando de la guerra provocó un incremento de compras de casas por ucranianos en España en 2022 del 88,5%: de 1.440 en 2021 a 2.708 al cierre del año siguiente. Rusia ha venido mostrando tasas de crecimiento de compraventa más homogéneas en los últimos años. Sin embargo, el número de viviendas que adquirieron no residentes de ambas nacionalidades cayó el año pasado y ha aumentado la proporción de compradores con domicilio en España.
Fin a las 'golden visa'
El mercado ruso ha sido uno de los más afectados por el fin a las denominadas 'golden visa', permisos de residencia de los que se beneficiaban aquellos extranjeros que adquiriesen vivienda por un valor superior a los 500.000 euros, sin incluir los costes hipotecarios.
Transparency International ya elaboró un informe sobre estos permisos y concluyó que entre los años 2013 y 2023 se realizaron 6.200 concesiones de 'golden visa'. Los inversores chinos han copado casi la mitad de las inversiones en España, con 2.712 visados, pero Rusia ha sido la segunda nación que más ha acudido a esta fórmula de obtener la residencia, con un 18,7% de los visados concedido. A una mayor distancia se colocan Irán, con un 3,3%, y Estados Unidos, con un 2,9%.
Pagos al contado
La compra de viviendas por parte de extranjeros rondó el 21% de las adquisiciones totales en 2023, según los datos del Notariado, algo superior al entorno del 19% que en promedio registraba este perfil entre 2016 y 2019.
El aumento de este mercado deriva del endurecimiento de la política monetaria, ya que el español que demanda casa acude, en la mayoría de los casos, a un préstamo hipotecario que le permita acceder a una residencia. Debido la subida en vertical de los tipos de interés, que ha endurecido el coste financiero, el mercado residencial se está nutriendo cada vez más de pagos 'a tocateja' -es decir, pagos al contado que son por lo general de valor más alto y realizado por perfiles de compradores de mayor poder adquisitivo que no requieren de financiación, algo en lo que destacan los no residentes en España-.
Merced a esta dinámica, según los datos de los notarios en 2023 más de cuatro de cada diez viviendas se adquirieron sin préstamos hipotecarios, una cifra superior al 35% que se registró en 2022, cuando comenzaron a subir los tipos de interés.