¿Es momento de invertir en ladrillos? El cambio de escenario económico desde diciembre de 2023, cuando la devaluación y la inflación se convirtieron en protagonistas, impactó en el sector de la construcción. Por un lado, los inversores analizan si es momento de entrar al negocio. Están los que aseguran que se trata de un destino accesible para todos y, aunque la rentabilidad no se asemeja a otros tiempos, continúa siendo un negocio atractivo por la reserva de valor que significa. Por otro lado, desde el mercado bursátil aseguran que existen inversiones financieras más seductoras y con una tasa de ganancia mensual mucho más tentadora.
El economista Federico Fiscella consideró que a la hora de elegir en qué invertir es necesario tener en cuenta que hoy en día "la construcción está carísima en relación a los precios de venta". "Hay muchísimas unidades a muy buen precio el metro cuadrado, contra una construcción que tiene un costo muy caro. Me cuesta entender ese divorcio. El precio del m2 fue tocando pisos, y hay que entender que tuvo diferentes realidades en los centros urbanos y las afueras pero en general fue a la baja en casi todos los valores", resaltó el especialista en mercados financieros.
Para Fiscella no está claro como aseguran los expertos del sector de la construcción de que se viene una suba del m2. "Pongo en duda esa situación. Creo que pueden ir los dos para abajo. El precio del m2 puede ir para abajo por falta de elementos como pensar en una demanda que presione, crédito hipotecarios probablemente no lo haya durante un tiempo. Del otro lado, los ingresos están muy deprimidos", subrayó.
En tanto, señaló que algo pueden empujar los sectores que tengan exceso de ahorro pero destacó que como en las últimas décadas hubo acumulación de inversiones en el área por parte de quienes tienen capital "hoy no sé si sería una inversión meterse", ya que "no da una tasa de inversión que sea jugosa" o pensar de que "el metro cuadrado va a seguir aumentando porque está barato.
"Veo que el m2 continuará caro en relación a los ingresos, en algún momento se irá acomodando, pero pueden seguir viviendo esos dos mundos encontrados. Quizá sea más complicado aún construir y que el m2 quede quieto o continúe en el piso. No veo una resolución del sector muy saludable por ahora", apuntó Fiscella.
Por los problemas financieros históricos que tuvo Argentina, y por muchos motivos más, la construcción es un lugar en el que sectores de alto poder adquisitivo "se sienten un poco más seguros". Pero Fiscella advierte que "hoy no tiene el retorno ni cerca que tiene una inversión financiera, incluso conservadora".
"Un título americano me paga 4,5%, y en algún momento llegaron a pagar 5%, y es el activo más seguro del mundo. Si observo cuál es el retorno que obtengo por los dólares en el mercado inmobiliario no terminó llegando a ese retorno. Y estoy comparando una inversión líquida, que inmediatamente la resuelvo en dinero", puntualizó.
Sin embargo, el escenario financiero siempre deja dudas. "Está lo cultural en Argentina, hubo confiscación de depósitos, corridas con los bancos. Desde ese aspecto la inversión en propiedades sigue siendo un activo que uno no puede desechar del análisis. Por eso vamos siguiendo lo que va pasando con ese sector como un elemento más financiero", agregó.
No apto para improvisados
En el escenario económico actual, Alejandro Bassini, titular de Bassini Negocios Inmobiliarios y coordinador del Departamento de Estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), alertó que "el mercado no deja lugar para improvisados". Explicó: "Tiempo atrás se juntaba un arquitecto o un maestro mayor de obra, dos amigos inversores y uno ponía un terreno y con una inyección de dinero inicial se arrancaba con una planta baja y tres pisos y se iba haciendo. Hoy ese tipo de negocios es imposible, inviable".
Bassini contó que en la región hay unas 12 o 15 empresas líderes que más allá de la espalda o capacidad financiera o patrimonial que tengan por los ciclos inflacionarios tan vertiginosos "cuando te ofrecen desarrollar un edificio y haces una planificación económica de que se hará en 24 o 36 meses cada mes que te retrasas es pérdida de rentabilidad del desarrollista".
"Hoy para tener una buena rentabilidad hay que tener acopio de materiales. Las empresas más grandes cuando empiezan un edificio ya tienen los insumos y ya están pensando en el otro. A una empresa mediana o chica no le dan los costos", apuntó.
Bassini destacó que "las unidades a estrenar hoy están aumentando en dólares". Resaltó que desde diciembre a marzo aumentaron de un 10 a un 15% en promedio. Situación que se replica en todas las unidades a estrenar, un incremento dosificado pero sostenido. No obstante, mencionó que "esto no sucede en materia de usados".
"El departamento de la tía Norma de San Martín y Urquiza con piso de alfombra y contrafrente no está aumentando. Si el mercado se empieza a motorizar en algún momento puede haber causa efecto en el usado, pero por ahora no está ocurriendo", explicó.
Para el coordinador del Departamento de Estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario la inversión en ladrillo continúa siendo preferida porque "el sistema financiero requiere conocimiento" muy específico. "En las redes sociales todos hablan de la rentabilidad de la bolsa, los bonos, dólar MEP, circuito financiero pero no todos tienen posibilidad de acceder a eso y muchos tienen miedo. Si tengo un departamento que me quedó de la abuela, me deja una renta, que hoy volvió a ser atractiva con la desregulación de alquileres. Si te doy 30 mil dólares ¿qué vas hacer? ¿Ponerlo en el banco? Tenemos muchos antecedentes de corralitos financieros, de restricciones de disponibilidades. El ladrillo es una inversión que te deja poca rentabilidad pero es segura y está a la altura de cualquier idoneidad y capacidad intelectual", subrayó.
Si bien Bassini explicó que en el sector la rentabilidad no llega al nivel del 15 o 18% que ofrece un movimiento financiero en la bolsa o el mercado de valores resaltó que es clave tener en cuenta que "el patrimonio lo tenés".
Obra pública
La obra pública es uno de los grandes motores de la construcción. Con la llegada de Javier Milei al gobierno nacional y su afán por el superávit fiscal la inversión en esta área se frenó totalmente. En el plano provincial la mirada es otra. Se entiende lo estratégico que es la obra pública para el desarrollo de Santa Fe.
En la provincia había cerca de un centenar de obras a cargo de la Nación, algunas de gran envergadura, difícil de ser afrontadas por las provincias, pero se está buscando la forma de financiar obras que no se pueden parar, que tienen que ver con la seguridad de la población. El freno de los trabajos que debe llevar adelante la Nación no sólo se siente en el atraso en materia de infraestructura sino también en la actividad económica y el empleo.
El ministro de Obras Públicas de Santa Fe, Lisandro Enrico planteó que la provincia tiene objetivos bien definidos en el área. "Santa Fe es una provincia que bien administrada puede hacer obra pública, tiene que recuperar ese protagonismo, y lo va a hacer", dijo y recordó que en su momento con fondos provinciales se realizó la primera autopista de Argentina, entre Santa Fe y Rosario.
No obstante, el ministro reclamó que la Nación se "haga cargo de lo que le corresponde porque los impuestos los sigue cobrando, las retenciones se las llevan".
La estrategia de financiamiento para el plan de obras provincial incluye varias herramientas. Una de ellas es el financiamiento privado. "Con la Bolsa de Rosario ya identificamos cuatro o cinco obras que vamos a hacer con emisión de bonos", explicó.
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En el escenario de cero obra pública nacional las constructoras de la provincia transitan una delicada situación. En su análisis de la realidad del momento, Rubén Llenas, gerente de la delegación Rosario de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), contó que e las 100 empresas asociadas a la cámara 97 son pymes, sólo tres son grandes. "La realidad en la provincia de Santa Fe es que la inmensa mayoría son empresas pymes y en la obra pública se manejan montos grandes entonces dos o tres que se junten y que se deban a una empresa pymes le hace muy mal", reflexionó el referente local de las empresas del sector.
Para Llenas "estamos ante una situación inédita, que en un país no se proyecte o no haya un plan de infraestructura" y dijo que la Cámara Argentina de la Construcción con 88 años de historia "no recuerda, no ha vivido una situación similar".
"A nivel nacional se perdieron 50 mil puestos de trabajo al 31 de diciembre y todas las proyecciones dan que se superarán los 70 mil puestos de trabajo", indicó.