Desde el año 2022 se ha venido produciendo un fenómeno sin precedentes en la historia del mercado inmobiliario español: el número de hogares de nueva creación ha aumentado a un ritmo mucho mayor que el de viviendas nuevas que se han puesto en el mercado, lo que ha agravado el problema de acceso que existe en el país. En su último 'Informe Anual' el Banco de España (BdE) pone cifras a esta situación y advierte de que el déficit de vivienda nueva alcanzará ya las 600.000 unidades en 2025. Esto, pese a que actualmente habría casi 4 millones de inmuebles vacíos o desocupados.
El organismo explica que el diferencial acumulado entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanzaba ya las 365.000 unidades entre 2022 y 2023. A esta cifra hay que añadir que de acuerdo con las proyecciones de creación neta de hogares entre este año y el que viene, y el volumen de viviendas actualmente iniciadas que se terminarán en este período, se generará un déficit adicional de más de 225.000 viviendas.
"La magnitud del problema diagnosticado hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda", advierte la entidad. El año pasado el parque agregado de viviendas rondaba en España los 27 millones de unidades, de las que 19,3 millones (un 72% del total) serían viviendas principales. El resto del stock de viviendas disponibles, en torno a 7,5 millones, se distribuyen en usos diversos como son las segundas residencias, las viviendas desocupadas, el alquiler turístico o el de temporada.
La cifra de nuevas viviendas terminadas se redujo de forma abrupta al estallar la crisis inmobiliaria, y España venía de acumular un exceso importante de producción de viviendas en relación con la formación de hogares. Con el pinchazo de la burbuja, el número de viviendas terminadas disminuyó desde sus cifras máximas (650.000 anuales entre 2006 y 2008) a un mínimo de 45.000 unidades en 2016.
Desde entonces, la cifra de viviendas finalizadas se ha recuperado lentamente, hasta estabilizarse, a partir de 2021, en torno a las 90.000 unidades anuales. Esta cifra es insuficiente para atender a las previsiones demográficas, que apuntan a un aumento neto de unos 220.000 hogares anuales de aquí a 2026, mientras que en el medio plazo se estima un aumento de unos 120.000 hogares anuales en un horizonte de diez años.
Los factores que tensionan la oferta
El Banco de España ha detectado que en los últimos años hay un menor dinamismo del stock de viviendas nuevas para uso residencial. Al mismo tiempo, la aparición de nuevos usos de la vivienda, como el vacacional (ya sea en propiedad o en alquiler), y el auge de los alquileres de temporada y de los de habitaciones habrían contribuido a un menor crecimiento de la oferta de vivienda residencial en su formato habitual.
La entidad apunta que las regulaciones recientes que han limitado el alquiler turístico en algunas zonas y las que han aumentado la protección a los inquilinos con menores ingresos "podrían contribuir al desplazamiento de la oferta de vivienda a estos usos alternativos". Así, constata que se ha producido un rápido crecimiento del peso del alquiler de temporada, con una duración habitual de entre 1 y 11 meses, que presentaría un marco regulatorio "más laxo y favorable" para los propietarios.
El informe del BdE explica que el déficit de vivienda nueva es más intenso en las autonomías donde se concentran el mayor aumento de población y la actividad turística. A esto se suma la existencia de un stock de viviendas nuevas sin vender (alrededor del 2,3% del parque en 2023) que no se adecúan a las preferencias actuales de los hogares. El problema de oferta lo completan la escasez de suelo disponible para la edificación, el incremento de los costes de construcción y la escasez de mano de obra cualificada, así como la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano.
Por si fuera poco, la rehabilitación de viviendas tiene una aportación relativamente modesta al incremento de la oferta de vivienda, dado que los visados para este fin se situaron en torno a los 25.000 en 2023, cifra ligeramente inferior al promedio de la última década y por debajo de los niveles que se observan en las grandes economías europeas. Es cierto que el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia pretende impulsar la rehabilitación (más de 500.000 viviendas durante su periodo de aplicación y alcanzar las 300.000 anuales n 2030), sin embargo la entidad teme que la escasez de mano de obra cualificada y la localización de parte de las viviendas vacías por rehabilitar en zonas con una menor demanda dificulten estos planes.
La movilización de viviendas vacías podría contribuir solo a solucionar una parte del problema, ya que la mayoría se concentran en las zonas con menor dinamismo demográfico. Por ejemplo, entre los municipios con menos de 10.000 habitantes, donde reside cerca del 20% de la población, se localizan el 45% de las viviendas vacías. Al mismo tiempo, en las ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías representan el 7,5% de su parque total de viviendas (y el 10,5% del stock nacional de viviendas vacías), esto es, unas 400.000 unidades. De ellas, una parte importante necesitaría también ser rehabilitada.