Una de las mayores firmas de inversión del mundo, Blackstone, ha vuelto a la carga y está retomando sus adquisiciones inmobiliarias. Después de dejar atrás la peor parte del ciclo monetario, la gestora considera que es el momento perfecto para usar el efectivo que tenían parado. Las valoraciones del real estate comercial están tocando fondo, lo que marca el punto de partida de la recuperación del ladrillo. Es el momento de aprovechar las oportunidades que hay en el mercado, antes de que los precios se recuperen. Esta es la seña de identidad de la firma, que se caracteriza por invertir en momentos de caídas para maximizar los retornos.
La firma ha anunciado su última compra esta misma semana, con la que se ha hecho con 76 edificios de apartamentos para vivienda. Todas estas propiedades están destinadas al alquiler de lujo en Miami, Los Ángeles o Boston, entre otras ciudades estadounidenses. Blackstone ha comprado la inmobiliaria cotizada Air Communities, propietaria de todos estos activos, por 10.000 millones de dólares, como han anunciado ambas.
"Las valoraciones del real estate están tocando fondo. La recuperación no se va a producir de la noche a la mañana y seguirá habiendo activos tensionados porque se financiaron con tipos de interés bajos. Pero la pregunta es qué hacemos ante esta situación en la que el inmobiliario está empezando a recuperarse desde su suelo. Es aquí cuando queremos desplegar capital, cuando vemos la luz al final del túnel, aunque ello todavía no esté reflejado en los precios del mercado", decía Jonathan Gray, presidente y responsable de operaciones de la casa, en unas declaraciones en vídeo en febrero.
La adquisición de Air Communities es la más reciente de Blackstone, que en los últimos cuatro meses ha cerrado otras tres operaciones gordas en el sector inmobiliario comercial. La gestora detalló en sus últimos resultados, a principios de año, que tenía 65.000 millones de dólares de efectivo (o dry powder, como se conoce en la jerga del capital privado) para invertir en ladrillo. Gray lleva tiempo insistiendo en que es el año de la "reaceleración" y que quieren aprovechar que el mercado está actualmente distorsionado.
Se refiere a que la economía estadounidense está en un momento de transición entre la última subida de los tipos de interés y el primer recorte, que se espera que se produzca en los próximos meses, aunque no hay certeza en cuanto a la fecha. Esta incertidumbre es ideal para retomar las compras y pasar a la ofensiva, según Gray. Además de buscar oportunidades en real estate, donde su cartera de activos asciende a los 336.900 millones de dólares, están volviendo a invertir en private equity y crédito, las áreas en las que están posicionados.
La compra de Air Communities ha animado al mundo del ladrillo. Las acciones de este fondo de inversión inmobiliaria tocaron su máximo justo después del primer alza de los tipos de interés de la Reserva Federal (Fed) y, desde ese punto, iniciaron su trayectoria descendente. Sus títulos llegaron a perder la mitad de su valor desde los 55 dólares en abril de 2022 a los 28 dólares en noviembre del año pasado. Blackstone ha ofrecido 39,12 dólares por acción, lo que suponía una prima del 25% sobre el último cierre de la compañía.
La transacción ha dado alas a los fondos de inversión inmobiliarios que cotizan en bolsa (REIT, por sus siglas en inglés). Este tipo de vehículos han sufrido en sus cotizaciones la restricción monetaria y han estado entre los más castigados por los inversores. Ahora siguen moviéndose al son de las expectativas de la política monetaria, con ciertos vaivenes, ya que los posicionamientos sobre la flexibilización de la Fed han ido de más a menos.
Sin embargo, la apuesta de Blackstone por volver a meter dinero en el sector arroja optimismo. La compañía se hizo con Tricon Residential, una firma inmobiliaria especializada en el alquiler de chalets, por 3.500 millones de dólares, lo que suponía una prima del 30% sobre el último cierre de la adquirida, también cotizada. Asimismo, la gestora de Gray ha creado una joint venture con la firma de centros de datos Digital Reality para invertir 7.000 millones en infraestructura tecnológica. La distribución en la empresa conjunta es del 80% de participación para la primera y del 20% para la segunda. También se ha hecho recientemente con una cartera de hipotecas, que ha comprado a la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC) procedentes de la quiebra de Signature Bank, por un importe de 3.400 millones de dólares.
En todo caso, el presidente de la gestora ha explicado que, aunque cree que el inmobiliario comercial está tocando fondo, seguirá habiendo tensiones con ciertos activos. Por ejemplo, las oficinas. Estos inmuebles se financiaron en gran medida con tipos de interés bajos, por lo que la subida hasta el 5,25-5,5% en la tasa de fondos federales ha encarecido mucho los costes de la deuda, haciendo algunas de esas inversiones inviables.
Las subidas de los tipos de interés hunden las valoraciones. Un incremento del 2% en la tasa de referencia provoca una caída del 20% en el valor de la mayoría de los activos, según JP Morgan. Y por descontado, esto se extiende al ladrillo.
Los precios del inmobiliario comercial en EEUU se desplomaron un 22% desde su punto álgido en marzo de 2022 y a lo largo de 2023, según la consultora especializada Green Street. Las oficinas y el comercio minorista han sido los peor parados. De hecho, la gran adopción del teletrabajo hace que los edificios alquilados por empresas no tengan la ocupación suficiente, por lo que la recuperación no está tan clara para este tipo de activo.
"Este va a ser un año mucho más ocupado para los inversores de Blackstone", decía su presidente. Gray considera que la inflación sí está bajando con claridad (pese a que no esté aún bajo control), lo que dará lugar a los recortes de la Fed. Aunque espera que la flexibilización sea gradual y que los descensos sean limitados, se muestra optimista ante el cambio de ciclo y la solidez de la economía estadounidense.