Tras un análisis exhaustivo del anteproyecto de Ley de ordenación sostenible del uso turístico en viviendas de la Consejería de Turismo y Empleo del Gobierno de Canarias, el Ayuntamiento de Mogán concluye que esta norma impedirá la implantación de nuevas viviendas vacacionales y erradicará casi la totalidad de las ya existentes por los requisitos urbanísticos y administrativos a las ayuntamientos así como técnicos para los propietarios de estos inmuebles, prácticamente de imposible cumplimiento. Además, se opone al papel fiscalizador que otorga a las administraciones locales, responsabilizándolas de verificar si las viviendas vacacionales existentes cumplen con el régimen de actividad clasificada, trámite que consideran debe corresponder a los cabildos insulares. Por todo ello, solicita este anteproyecto sea suspendido hasta consensuar un nuevo texto a través de una mesa de trabajo con todos los municipios de Canarias.
El Ayuntamiento de Mogán está de acuerdo en la necesidad de ordenar y regular las viviendas vacacionales en el Archipiélago a fin de que estas puedan ofrecer unos estándares de calidad a la par que coexistir con las usos residenciales de larga duración, y que la oferta de viviendas para residentes no se reduzca. No obstante, considera que esta propuesta de ley no va a resolver la problemática de emergencia habitacional –a la que esta misma alude para respaldar su articulado– mientras la promoción de vivienda pública continúe siendo tan escasa y el régimen jurídico actual no incentive a los propietarios a poner en régimen de alquiler de larga duración el gran volumen de viviendas vacías actuales.
Es un error demonizar las viviendas vacacionales. Mogán ha desbloqueado suelo para poder construir 460 VPO ante la inacción del Gobierno de Canarias en la última década para incrementar el parque de vivienda pública.
En el caso concreto de Mogán, de las 16.896 viviendas, 2.040 son vacacionales (un 12,07%) y vacías 5.697 (33,72%), datos que reflejan que precisamente el problema no está en la vivienda vacacional. Además, el Consistorio ha desbloqueado el Plan Parcial de Loma de Pino Seco para que su superficie total de 72.806 metros cuadrados solo pueda albergar Viviendas de Protección Oficial (VPO). Actualmente hay edificadas cerca de 200 y pendientes de construir otras 350.
Asimismo el Ayuntamiento, en el marco de su primer Plan Municipal de Vivienda iniciado el pasado año, trabaja para la construcción nuevas promociones de VPO en Arguineguín, Veneguera, El Horno y Puerto Rico, que sumarán un total de 320 de estas viviendas. A todo esto, el Pleno ha acordado recientemente tramitar el expediente para establecer la denominada 'Ordenanza Provisional Municipal para la ordenación de la parcela municipal Lote 1', localizada en Puerto Rico, concretamente en las calles traseras al CEO Motor Grande. El objetivo, ordenarla de tal forma que sea posible explotar su capacidad al máximo. Gracias a ello, en estos terrenos de 11.600 metros cuadrados se podrá levantar un edificio de 110 VPO.
El problema radica en que desde la entrada en vigor Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias no se había habilitado un mecanismo para incentivar la construcciones de VPO por la falta de suelo para ello. Precisamente los suelos urbanizables no desarrollados a tal fin en el plazo de 10 años desde la entrada en vigor de la norma pasaron a ser clasificados como rústicos. Es ahora, con el nuevo decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda que se permite el desbloqueo de estos suelos para la construcción de VPO y hacer frente a la emergencia habitacional.
También juega en contra que los módulos aplicables a las actuaciones protegibles en materia de vivienda no han atraído a los promotores privados a invertir en la construcción de VPO, dado que hasta este 2024 no habían ajustado los precios al mercado. En definitiva, Canarias lleva desde la última crisis inmobiliaria de 2008 sin prácticamente construir viviendas de promoción oficial públicas o privadas. Es a partir de este año cuando los empresarios han visto un atractivo para invertir en VPO.
Intromisión de competencias municipales y requisitos de imposible cumplimiento
La alcaldesa afirma que el anteproyecto de ley no ordena el uso turístico en viviendas sino que conduce a su desaparición por varias razones. La primera, porque anula de facto las competencias en planeamiento urbanístico de los ayuntamientos. Les impone, como recoge el artículo 4, reservar en sus instrumentos de planeamiento como mínimo el 90% de la edificabilidad en exclusiva para un uso residencial. Además, el 10% restante no estaría destinado exclusivamente a las viviendas vacacionales, ya que entrarían otros usos permitidos en parcelas residenciales, como los despachos profesionales. Actualmente hay municipios, entre estos Mogán, con más de un 10% de viviendas vacacionales, por lo que tras la entrada en vigor de la Ley, para cumplir este punto, muchas tendrían que inhabilitarse, se puede entender, de forma indiscriminada.
El artículo 4 también establece prohibiciones en los mencionados instrumentos de planeamiento que encorsetan y limitan exponencialmente que se pueda habilitar el uso turístico de hospedaje.. A todo esto habría que sumar los requisitos exigidos en el artículo 5 que deben recoger los ayuntamientos en su planeamiento para habilitar el uso de viviendas vacacionales, que para los propietarios son prácticamente de imposible cumplimiento y muy costosos.
Todo lo anterior se traduce en carga administrativa adicional a los ayuntamientos, que deben tramitar una modificación de sus respectivos instrumentos de planeamiento urbanístico a fin de habilitar los usos turísticos con los requisitos del artículo 4, algo que es muy improbable que se pueda lograr a corto y medio plazo. Y además, en caso de conseguir acreditar estos requisitos, los propietarios deben cumplir por su parte con los requisitos del artículo 5.
La carga administrativa, no obstante, no queda ahí, ya que a los ayuntamientos esta Ley les atribuye un papel fiscalizador. El punto 2 de la disposición transitoria primera establece que en el plazo de 3 meses desde la entrada en vigor de la norma, los Cabildos remitirán a los ayuntamientos el listado de las viviendas vacaciones de su municipio a fin de que estos verifiquen sin cumplen con el régimen de actividad clasificada. Ahora bien, las administraciones locales dispondrán entonces de otros 3 meses para remitir el listado al Cabildo Insular de las viviendas vacacionales que no cumplen, a fin de que este instruya el procedimiento de imposibilidad de continuar con la actividad.
Esto resulta imposible de cumplir para los ayuntamientos, que pasan a ser meros administrativos de sus respectivos cabildos, que son los que reciben las declaraciones responsables por parte de los propietarios para habilitar la vivienda vacacional. ¿Con qué medios va a sumir un ayuntamiento esta fiscalización en el plazo exigido?
Yendo más allá, la Ley establece para los propietarios un plazo de cinco años desde su entrada en vigor para cumplir con los requisitos técnicos y de equipamiento, teniendo tres meses, una vez finalice este periodo, para presentar ante el Cabildo la declaración responsable que les permitirá, si todo está correcto, continuar 5 años más de actividad. No obstante, cuando se cumplan 10 años de la entrada en vigor de la Ley deberán cesar automáticamente en la actividad salvo que se cumpla con el nuevo régimen dispuesto en la misma.
Es este último asunto, recogido en la disposición transitoria segunda, es el que propiciará un verdadero exterminio de viviendas vacacionales. La razón es sencilla: los propietarios no van a realizar una inversión de una magnitud considerable para cumplir los requisitos planteados en esta Ley si a los 10 años tienen que cesar su actividad porque los ayuntamientos no han podido tramitar el planeamiento urbanístico con los parámetros que se les exige o por no ejercer la fiscalización sobre las propias viviendas vacacionales.
De ello se deduce que el Gobierno de Canarias pone en manos de los ayuntamientos la supervivencia de las viviendas vacacionales a sabiendas de que es imposible cumplir con todo lo que se les impone, una responsabilidad que rechaza profundamente el Consistorio moganero, que a su vez propone una mesa de trabajo en la que intervengan todos los municipios para lograr un modelo que sí permita regular las viviendas vacacionales.
Bueno solicita confianza en los ayuntamientos para zonificar los usos turísticos en base a la situación del correspondiente municipio, unos requisitos escuetos y claros que garanticen a su vez suelo para viviendas sociales y, muy importante, que se facilite la tramitación de los instrumentos de planeamiento.
El Ayuntamiento de Mogán presentará alegaciones a esta ley tras reunirse con el director general de Ordenación, Formación y Promoción Turística del Gobierno de Canarias, Miguel Ángel Rodríguez Martínez, al quien se ha trasladado la disconformidad con el planteamiento de esta Ley, que invade competencias municipales y además es totalmente restrictiva y de imposible cumplimiento para los pequeños propietarios de viviendas vacacionales.