El déficit habitacional es un problema crítico que se agrava por la contracción de la industria inmobiliaria. Esto nos obliga a cuestionar nuestras políticas públicas en este ámbito. Al compararnos con las medidas adoptadas en otros países, parece que estamos yendo en la dirección opuesta.
Los diversos informes en la materia indican que el déficit habitacional es un problema al alza y que ha evolucionado. Ya no solo se manifiesta en el aumento de campamentos, sino que también a través del hacinamiento, allegamiento y un incremento del sueldo utilizado para pagar arriendos –conocido como rent burden en la literatura–. Paralelamente, la disminución en la producción de viviendas sociales complica aún más la solución a este problema.
Ante esta situación, es crucial señalar dos políticas que, lejos de contribuir, actúan como desincentivos a la construcción. Por un lado, la eliminación del Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC) tiene consecuencias negativas en la adquisición de terrenos y/o en contar con un margen para absorber los sobrecostos de construcción; ello es especialmente sensible en programas como el DS 49. Por otro lado, la gran masa de nuevos Planes Reguladores Comunales (PRC) raramente contempla incentivos para promover viviendas sociales; de hecho, diversas municipalidades están actuando en sentido contrario al buscar reducir densidades y alturas.
Ambas medidas contrastan con otras ciudades que enfrentan desafíos similares en el acceso a la vivienda. Por ejemplo, en metrópolis como Nueva York y Los Ángeles –dos de los mercados más complejos para el desarrollo de viviendas sociales– se implementan bonos de densidad para factibilizar su desarrollo en zonas donde no son viables. En concreto, se permite construir más a cambio de incluir un porcentaje subsidiado en un desarrollo que, de no existir estos beneficios, sería imposible.
Es importante resaltar que estas políticas también son populares en América Latina, donde la idea de capturar plusvalías –mencionado en el Plan de Emergencia Habitacional– se basa en un principio similar al de los PRC: transformar el valor creado de las acciones públicas en unidades habitacionales accesibles para aquellos que tienen dificultades para ingresar al mercado de la vivienda.
Junto a lo anterior, en Estados Unidos y Reino Unido también se implementan exenciones tributarias para disminuir el costo de oportunidad de utilizar subsidios en zonas donde generalmente los precios son mayores. Un estudio del Furman Center de NYU resalta la importancia de éstas como un mecanismo crucial para incrementar la disponibilidad de vivienda accesible, argumentando que, sin estas medidas, diversos proyectos no serían económicamente factibles. Además, el estudio sugiere que estos incentivos pueden ser complementados con regulaciones urbanas y políticas gubernamentales, formando una estrategia integral que apoya las metas habitacionales establecidas –algo que nuestra regulación todavía no logra.
En conclusión, aunque la idea de otorgar incentivos tributarios y normativos para la construcción de viviendas pueda enfrentar cierta resistencia, es fundamental reconocer que éstos constituyen la base para el desarrollo de una política habitacional efectiva. Persistir en políticas que se dirijan en sentido contrario solo dificultará la superación de los desafíos habitacionales, especialmente en un mercado tan restringido como el que enfrentamos hoy.
Por Ignacio Aravena, investigador Fundación Piensa. Ph.D. (c) LSE y Ms. NYU.