Luego de la derogación de la ley de Alquileres producto del DNU lanzado por la administración de Javier Milei, hay 19.000 departamentos en oferta en el área metropolitana de Buenos Aires.
Esto implica una suba del 170% de viviendas desde que rige el DNU y marca un cambio en el mercado. A finales de 2023, las cifras marcaban solo 6.600 departamentos. La derogación de la ley en cuestión generó que los dueños de los inmuebles decidieran volver a destinar las propiedades para su alquiler, ya que los contratos pueden ser negociados libremente entre las partes.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los precios subieron un 213% en el último año, mientras que en el Gran Buenos Aires se registró un ascenso del 189% en el norte, 235% en el oeste y 241% en el sur.
"Los valores de publicación de los precios de alquiler en febrero en departamentos crecieron muy por debajo de la inflación (13,2%) y para casas decrecieron. Los datos muestran que los valores de alquileres apenas variaron en CABA entre marzo y febrero de 2024, manteniéndose estables. Por otro lado, en GBA Norte experimentaron una ligera disminución del 0,4%. En contraste, en GBA Oeste hubo un aumento del 2,8%, mientras que en GBA Sur se registró un incremento más notable del 4%", destaca el trabajo realizado por la Universidad de San Andrés junto con Mercado Libre.
Además, los precios de alquileres nominados en dólares evolucionaron de acuerdo a las diferentes condiciones del mercado, llegando hoy al 46% comparado con 54% en moneda local desde que rige el DNU que permitió publicar los valores en moneda extranjera como celebrar acuerdos habitacionales además de los temporarios.
Una oferta que crece ante un salario que disminuye
Caballito encabeza la lista de los barrios más demandados para alquilar, seguido por Palermo y Belgrano. Sin embargo, aunque los precios mostraron signos de desaceleración, aún representan un desafío para el salario medio del argentino y los inquilinos deben afrontar altos costos para sostener el mantenimiento del hogar.
Por ejemplo, en CABA, el promedio de alquiler para un departamento de dos ambientes es de $400.000 por mes, lo que equivale a dos sueldos mínimos.
En barrios como Palermo o Belgrano, estos valores ascienden a más de $550.000 mensuales, mientras que en zonas periféricas como Saavedra o Flores descienden a $350.000 por mes.
Ventas de departamentos en CABA
Los precios de los departamentos en venta en CABA muestran signos de recuperación después de caídas superiores al 21% en comparación con los datos de 2019.
Tras cinco años de declive continuo (que hicieron disminuir los valores en un 40% y se mantienen en cotizaciones de oportunidad para quienes disponen de ahorros), se observó una leve apreciación de los precios en varios barrios porteños, con incrementos que oscilan entre el 3% y el 7% interanual, mientras que en algunas localidades del conurbano este fenómeno es menos pronunciado.
El valor promedio en CABA es de u$s2.300 por metro cuadrado, lo que representa un aumento del 3,5% con respecto a marzo del año pasado y un ligero incremento del 0,4% en comparación con febrero.
El contexto actual para la compra y venta en el AMBA muestra una desaceleración en la caída de los precios, con indicios de recuperación, especialmente en CABA. La estabilidad del dólar de los últimos días jugo un papel crucial en este comportamiento, aunque la predictibilidad del mercado sigue siendo un desafío.
Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina que también colabora con Mercado Libre y UDESA, dijo que "en relación con la resistencia de precios, los departamentos ubicados en barrios específicos de CABA experimentaron una mejora en sus cotizaciones. Ejemplos de estos son Chacarita, Palermo, Villa Crespo, Villa Ortúzar y Colegiales, que subieron entre un 3% y un 6% interanual".
En estas zonas del norte de CABA, los precios de venta de los departamentos varían entre u$s2.100 y u$s3.038, siendo Palermo el más representativo.
"La oferta más amplia de departamentos para compra venta en CABA se observa en unidades de 2 ambientes, representando el 31%, seguido por los de 3 ambientes con un 29%, y monoambientes con un 20%. Por otro lado, la demanda más alta se concentra para las unidades de 3 ambientes, con un 33%, seguido de cerca por los de 2 ambientes, con un 32%, y los monoambientes, con un 20%", concluyó el estudio.
Qué dice el DNU sobre los alquileres
La ley de alquileres fue sancionada en julio de 2020 y desde ese momento generó una fuerte reducción de la oferta, que no pudo invertirse luego de las últimas modificaciones que se realizaron en octubre del año pasado.
Los alquileres son un punto clave en la economía de la mayoría de las familias argentinas y uno de los que el Gobierno de Javier Milei decidió modificar apenas llegó al control del Estado. De esa manera, este año los inquilinos deben adaptarse a nuevos requisitos para alcanzar a firmar un contrato de locación.
La Ley de Alquileres quedó derogada por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) impulsado por el Gobierno. Como consecuencia, hay nuevas condiciones y requisitos que determinan la relación entre inquilinos y propietarios.
Una de las cosas que determinaba la ley anterior era que los contratos debían hacerse por dos o tres años. Ahora se pueden celebrar desde los tres meses.
Por otra parte, propietarios e inmobiliarias impulsan el seguro de caución, un costo que antes que no tenían los que alquilaban porque podían llevar un recibo de sueldo o un garante. Ahora, en muchos casos, los obligan a tener un seguro de caución.
Hay casos en los que los propietarios piden indexar por el precio de la nafta más cara o al de la carne. Y el nuevo marco regulatorio lo permite. Por otra parte, hasta hace poco se veían avisos de propiedades que aclaraban que, como el monto del alquiler se pedía en dólares, no se indexaba. Eso ya no sucede, ya no importa la moneda, ahora varios piden aumentos.
Por otra parte, en la Ciudad de Buenos Aires está prohibido que las inmobiliarias cobren un mes de comisión. Sin embargo, muchas lo hacen e incluso lo publican en los avisos online. Además, muchas inmobiliarias cobran sellado a pesar de que en la Provincia Buenos Aires se prohibió que lo hagan.
Otro tema a tener en cuenta es que antes la comisión, según la Ley de Alquileres, era de un mes. Ahora no hay límite para pedir.