Desde que entró en vigencia el DNU que derogó la Ley de Alquileres, la oferta de inmuebles en locación para vivienda registró un aumento sin precedentes en la ciudad de Buenos Aires, con un incremento del 134% desde inicios de enero.
De acuerdo con un análisis privado, el 94,33% de esta oferta corresponde a departamentos, siendo seis barrios los principales impulsores de este crecimiento y con el 57,6% de las propuestas disponibles.
Caballito se destaca como el líder, con el 16,4% de las viviendas en alquiler, seguido de cerca por Palermo, Belgrano, Recoleta, Puerto Madero y Villa Urquiza, según un informe del Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario perteneciente al Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño.
Miguel Chef Muse, coordinador del Observatorio, explicó a Infobae que la libertad contractual, especialmente en términos de plazos de duración de acuerdos y de actualización de valores, y la buena ubicación e infraestructura de esos barrios, explican la tendencia.
Las propiedades inicialmente ofrecidas en el mercado de locación suelen ser aquellas adquiridas con fines de inversión, lo que conlleva costos continuos para sus propietarios, como expensas, servicios básicos e impuestos, así como la pérdida potencial de ingresos.
Al derogarse la ley de 2020 decidieron volver al mercado del alquiler tradicional.
Alberto Héctor Loyarte, experto del Real Estate y corredor inmobiliario, destacó que "estos barrios fueron testigos de un auge en la construcción de propiedades para inversión en otro momento, y al permanecer desocupadas, representan una carga financiera para sus dueños, quienes buscan mitigar estos gastos mediante su puesta en alquiler. Por eso hoy lideran la cantidad de propuestas dentro del mercado".
Porqué Caballito es el número uno
Dentro de este panorama, Caballito es una de las zonas con mayor actividad constructiva con una amplia oferta de nuevas propiedades en venta y alquiler.
Marta Liotto, ex titular del CPI porteño, puntualizó: "El crecimiento del barrio se ve reflejado en la transformación de sus antiguas casonas en modernos desarrollos, convirtiéndolo en un polo inmobiliario en constante expansión. A pesar de algunas críticas por el cambio de su paisaje urbano, el Gobierno porteño y nacional respaldaron estos desarrollos debido a la alta demanda y densidad poblacional que caracteriza a esta única comuna que es una de las más amplias de la ciudad".
Actualmente, en este barrio del centro geográfico porteño, hay alrededor de 900 departamentos disponibles, con precios que varían entre pesos y dólares.
Los más accesibles parten desde los $200.000 mensuales en monoambientes de 25 m2, como por ejemplo, en la ubicación de Juan B. Ambrosetti al 200, hasta los $1.100.000 mensuales por un departamento de 4 ambientes y 90 m2 ubicado en Méndez de Andes al 500, que ofrece una propiedad a estrenar con una amplia gama de amenities.
Precios en baja
Según el Observatorio del CPI porteño, los precios de alquiler para vivienda están registrando una disminución en términos reales. Desde enero de 2024 hasta marzo último, el valor experimentó una baja promedio del 30%, y esta tendencia a la baja continúa en abril.
"Este fenómeno se atribuye a la creciente oferta. Al regularizarse contratos realizados fuera del sistema en 2023 y con la introducción de nuevos alquileres, ahora los inquilinos tienen la oportunidad de comparar entre varias ofertas, que no solo difieren en precio, sino también en las condiciones de ajuste y los plazos", señaló Loyarte.
En el mercado de alquileres, se está promoviendo un enfoque más equitativo y transparente para ambas partes involucradas.
"Tras las dificultades ocasionadas por legislaciones anteriores que afectaron tanto a propietarios como inquilinos, se busca restablecer un equilibrio justo en el mercado de alquileres. A través del diálogo y la colaboración entre las partes, se aspira a crear un ambiente propicio para la búsqueda y ofrecimiento de viviendas en CABA, evitando los desafíos que previamente perjudicaron a quienes buscaban un hogar bajo la Ley de Alquileres derogada que fue negativa para el mercado", amplió Liotto.
Prevalecen acuerdos a 24 meses (se estima que un 30% son a doce meses) con ajustes trimestrales o cuatrimestrales a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o del Índice de Contratos de Locación (ICL).
La mayoría de los inquilinos prefieren utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL), el cual considera tanto la inflación como los aumentos salariales de los empleados registrados.
Loyarte agregó: "Este índice se ajusta de manera cuatrimestral o semestral. Esta elección responde al hecho de que la mayoría de los locatarios se encuentran en relación de dependencia, y deben ajustar sus gastos de acuerdo con las paritarias de los convenios colectivos laborales. Los inquilinos prefieren evitar complicaciones y desean poder cumplir con sus compromisos sin inconvenientes".
Desde el sector recomiendan realizar ajustes cuatrimestrales o semestrales, en lugar de trimestrales, basados en el IPC o ICL y con una duración de 24 meses (práctica más aceptada en el mercado desde hace décadas).
Chef Muse concluyó que "los valores iniciales están comenzando a estabilizarse. Esperamos que a medida que la inflación disminuya, la estabilidad en el mercado se vea incrementada".