Viviendas públicas en suelo dotacional (el que se prevé para colegios, centros de salud, centros deportivos u oficinas) y público (de ayuntamientos o autonomías), con alquiler rotatorio cada cinco años por un precio de 300 euros al mes. Es la propuesta que plantea el arquitecto y urbanista Gerardo Roger Fernández, corredactor de las principales leyes urbanísticas valencianas, estatales y de otras seis comunidades autónomas. Una propuesta que surge de la preocupación de este arquitecto por el problema de la vivienda, sobre el que no ha dejado de desgranar y aportar propuestas a través de artículos de opinión en las páginas de Levante-EMV.
El impulso de las viviendas dotacionales podría realizarse a través de promoción pública o privada. Sobre la gestión pública de esta iniciativa, Gerardo Roger Fernández sugiere que la gestión podría realizarse mediante una sociedad pública (con la que ya cuentan municipios y autonomías) «que contrata los proyectos, obras y gestiona la explotación del alquiler para la creación de parques públicos de vivienda en alquiler social (municipal-autonómica-estatal)», explica a este periódico. «Diversas administraciones han llevado a cabo ya la iniciativa», asegura. La propuesta es crear «alojamientos de superficie media de 45 metros cuadrados de techo (salón-cocina, dormitorio y baño) o bien en régimen de coliving».
Las viviendas podrían ubicarse en «cualquier parcela de suelo urbano-urbanizado calificada por el planeamiento para equipamiento público, ejecutable bien en construcción aislada e independiente, en parcela individual, o bien edificada conjuntamente en la misma parcela con otro equipamiento en régimen de propiedad horizontal». Se podrían construir de esta manera viviendas públicas para alquiler sobre un colegio o en el suelo público que no vaya a destinarse a centros educativos, zonas deportivas o administrativas públicas que no se consideren necesarias por la reducción de la población.
La ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje valenciana (aprobada en 2014 y reformada en 2019 y con texto refundido desde 2021) ya contempla esta posibilidad de destinar suelo dotacional a viviendas para menores de 35 años, mayores de 65 y colectivos vulnerables. Y afortunadamente la ley de vivienda estatal también lo establece», recuerda Fernández. .
Para colectivos específicos
El destino preferente de estas viviendas sería «para menores de 35 años, mayores de 65 años, víctimas de desahucios, de violencia de género o para mayores de 65 (derecho de habitación), con carácter rotatorio con periodos de referencia de cinco años», detalla Gerardo Roger Fernández a Levante-EMV.
Entre las ventajas de destinar el suelo dotacional a este tipo de colectivos el urbanista Gerardo Roger Fernández destaca «la oportunidad de intervención pública irrenunciable y plausible, ya que numerosas parcelas dotacionales, vacantes o infrautilizadas existen en el centro de la mayoría de las ciudades». Por lo tanto, destinar estos suelos dotacionales a usos mixtos «evitará la segregación social del espacio y fomentará su coexistencia social», concluye.
«Hay muy pocos ayuntamientos que se dediquen a hacer vivienda»
«La construcción de viviendas en suelo dotacional está en la legislación, pero no se aplica», explica resignado Gerardo Roger Fernández. El reputado urbanista hace pedagogía con sus alumnos de urbanismo y con cualquier político que quiera escucharle. Hasta ahora con escaso éxito. «Hay una actuación que se hizo en Torrent, en la época de Jesús Ros, pero no se ha hecho ninguna, aunque en la ley valenciana existe esta posibilidad desde 2015». La medida se beneficiaría del suelo dotacional, del que «hay reservas mínimas muy grandes porque así lo han establecido todas las leyes del Estado desde 1975».
La cuestión es que ante el crecimiento vegetativo negativo de las ciudades «hay montones de suelo calificado para equipamiento escolar, ya público» que «no se utiliza o no se edifica porque no hay demanda». La ventaja de utilizar este tipo de suelo para vivienda pública es que «el valor del suelo es cero, porque el suelo dotacional no tiene aprovechamiento lucrativo, con lo cual el coste de producción es más barato». El coste también se puede reducir aún más si la administración pública construye por gestión directa: «el valor de suelo cero y el beneficio cero es lo que permite ofrecer los alquileres a 300 euros al mes, para jóvenes o personas mayores. Nada impide poder hacer una residencia de estudiantes o un coliving», explica Gerardo Roger Fernández.
Además, añade, con la ley estatal la calificación de las viviendas públicas ya no es temporal, ya no se descalifica la vivienda protegida. Y se evita, por tanto, la especulación que se ha producido con las viviendas de protección oficial (VPO) construidas a precios baratos y vendidas a coste del mercado libre, en muchos casos. El objetivo sería alcanzar las cuotas europeas que en países como Bélgica o Austria alcanzan el 30% de parque público del total de viviendas. «En España para llegar al 9% necesitaríamos construir más de dos millones de viviendas». Aunque para alcanzar estas cifras «hay que hacer un esfuerzo enorme de gestión. Y el hándicap es que la administración [autonómica] y los ayuntamientos han reducido la gestión. Hay muy pocos ayuntamientos que se dediquen a hacer vivienda propia de motu proprio. Se limitan a dar licencias. No es difícil, pero a muchos ayuntamientos se les hace cuesta arriba».
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