De norte a sur, y solo dentro de su término municipal, Madrid mide cerca de 20 kilómetros (km), pero su impacto sobre el mercado residencial se siente a más de 60 km. Es el caso de Guadalajara, la ciudad castellanomanchega viene padeciendo unos incrementos de precio en la vivienda nueva y usada que no tienen nada que envidiar a los de la capital de España. A lo largo de 2023, la valoración de la vivienda en la ciudad se elevó un 16,1%, un porcentaje muy superior al registrado en otras urbes con el mercado residencial en 'subida libre', como Valencia (9,9% interanual) o Málaga (9,2%), según los datos publicados este lunes por Tinsa.
La dinámica, lejos de ir a menos, se mantiene en el inicio de 2024. En el primer trimestre de este año, Guadalajara fue la capital de provincia en la que más se encareció el precio de la vivienda, con un alza del 15,1% en el inicio del año hasta los 1.647 euros el metro cuadrado (m2).
Esos precios quedan aún lejos de los 3.722 euros/m2 que registró la ciudad de Madrid en ese mismo periodo, pero los madrileños pagan ahora 140 euros más por cada metro cuadrado que en el inicio de 2023, mientras que los residentes de Guadalajara han visto cómo el coste del m2 ha crecido en 211 euros en ese mismo tiempo, detallan los registros de la tasadora.
Tinsa afirma que la ciudad del río Henares mantuvo los precios residenciales moderados tras la pandemia y ha comenzado a reflejar crecimientos relevantes en la segunda mitad de 2023, en línea con otras ciudades alrededor de la capital.
El fenómeno no solo se circunscribe a Guadalajara. A 75 km de Madrid, en Toledo, los datos de Fotocasa estiman incrementos del precio de compraventa del 10,3% y, en dos municipios de la provincia, Torrijos y Magán se han registrado subidas del 9,3% y del 30%, respectivamente. Azuqueca de Henares, con una subida del 12,5%, y Alovera (del 8,6%), son otros dos municipios guadalajareños en las que la redistribución de la demanda de Madrid está provocando escaladas de precio.
Cuestión de mejor oferta y exceso de demanda
Desde la tasadora explican que las ciudades en el área de influencia de Madrid y Barcelona han experimentado un importante crecimiento de valor tras la pandemia. Este fenómeno se deja notar en el mercado de compraventa y en el de alquiler, lo que ha provocado que ocho de las diez localidades con la mayor presión de la demanda sobre la oferta de viviendas en el mercado de arrendamiento se concentra en la periferia de las dos grandes capitales españolas, según los datos de idealista.
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, explica que la huida de las personas hacia las ciudades aledañas parte de dos principios: precio y aspectos cualitativos de la vivienda. "En Guadalajara podemos encontrar una vivienda tipo de 80m2 por 125.000 euros, mientras que en Madrid una vivienda similar puede costar 411.680 euros", detalla.
Matos afirma que en ciudades como Guadalajara las oportunidades de encontrar una vivienda que "encaje en nuestro presupuesto y que además cumpla con requisitos de luminosidad, salida al exterior, zonas ajardinadas o aparcamiento es mucho mayor".
Desde el sector promotor apuntan que precisamente estos factores han ganado una gran relevancia desde el fin del confinamiento durante la pandemia y los municipios alejados de las grandes urbes concentran buena parte de la construcción de obra nueva que tienen en cuenta estas características. Los datos del último Censo de Población y Vivienda de 2021 muestran cómo la ciudad de Madrid tiene una proporción de viviendas familiares convencionales construidas entre 2011 y 2020 del 3%, mientras que Guadalajara dispone de una relación mayor del 4,6% y Rivas Vaciamadrid o Getafe cuentan con datos aún mayores (del 21,5% y del 15,52%, respectivamente).
Casi 100.000 euros menos de hipoteca
La subida de los tipos de interés ha provocado un aumento significativo de los costes de financiación y comprar vivienda en una provincia diferente a Madrid también implica afrontar una hipoteca menor. En el caso de Toledo, la cuantía media de los créditos hipotecarios firmados en el cuarto trimestre de 2023 rondó los 96.000 euros, frente a los más de 200.000 euros en Madrid. Caso similar es el de Guadalajara, en el que el registro quedó en los 120.000 euros.
En este sentido, el pago medio que debe de afrontar un hipotecado en Madrid es de 981 euros al mes, frente a 608 euros en Guadalajara y 485 euros en Toledo, crecimientos del 7,7% en la capital y del 11,35% y 3,41% en Guadalajara y Toledo.
Zonas que se libran de las subidas
En las principales ciudades en las zonas del Mediterráneo, Madrid y sus alrededores, las islas y el País Vasco, los precios del mercado residencial se han disparado por encima de la media nacional, según los registros de valor tasado del Ministerio de Vivienda. Sin embargo, también hay urbes situadas en la España central, peor conectadas con la capital, y en zonas de la costa atlántica donde las subidas de precio han sido mucho más contenidas.
Esta dinámica ha provocado que, por ejemplo, localidades como Palencia hayan rebajado en un 3% el valor tasado de la vivienda libre, desde los 1.203 euros/m2 en el arranque de 2015 a 1.166,6 euros/m² en el cuarto trimestre de 2023. Por contra, en Ibiza el precio ha crecido un 94% en ese mismo periodo, desde los 2.240,8 euros/m² a 4.350 euros/m².