Como parte del proceso de reestructuración que atraviesa el grupo Falabella en la región, tras las pérdidas y resultados adversos en los últimos años, el holding chileno ha anunciado que cerró un acuerdo con Mallplaza (Plaza S.A) para vender Falabella Perú S.A.A, filial que controla el 100% de las operaciones de Open Plaza Perú y el 66,6% de activos de Mallplaza en Perú, por un valor de US$848 millones.
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De hecho, Mallplaza ya era dueña del 33,3% de Mallplaza Perú S.A., propietaria de cuatro centros comerciales en el país, por lo que con esta transacción este grupo adquiere el 100% de esta sociedad (Mallplaza Perú S.A) y de los 11 centros comerciales Open Plaza, que eran controlados directamente por Falabella Perú.
Vale resaltar que si bien son dos grupos distintos, la matriz Falabella tiene el 59% de participación de Mallplaza (o Plaza S.A.) y por tanto el control mayoritario de esta sociedad, como se puede observar en su memoria anual 2023 (Ver foto). Y, como bien explican en La Tercera (Chile), la intención de Falabella es no suscribir un aumento de capital y diluir su participación, pero manteniendo el control en la matriz de Mallplaza, que ahora recibirá los 11 'malls' de Open Plaza de nuestro país junto a los 4 'malls' que Mallplaza operaba ya directamente en el Perú bajo esta misma división.
Alejandro González, gerente general de Falabella, señaló que esta movida se da en línea con su objetivo de ser cada vez más simples y eficientes en su estructura y operación, "esta transacción nos permitirá consolidar nuestras operaciones inmobiliarias en Perú bajo una sociedad única. Es una reorganización que beneficiará a ambas compañías".
Por su parte, el gerente general de Mallplaza, Fernando de Peña, agregó que "esta transacción aportará activos en Perú que cuentan con grandes emplazamientos y con un potencial de crecimiento orgánico, lo que fortalecerá así nuestra oferta comercial y participación de mercado. Además, al consolidar ambas compañías en una sola plataforma y lograr una mayor escala en la operación, podremos incorporar importantes sinergias y eficiencias en Perú".
Para entender mejor esta jugada estratégica de Falabella, Ernesto Aramburú, experto en 'retail' y socio director de A&M Gestión y Desarrollo, explica que se trata de un acomodo contable, patrimonial y tributario a fin de ordenar y simplificar su estructura como Falabella.
"El holding estuvo muy complicado por la pandemia, las bajas ventas y el fuerte golpe que sufrieron sus acciones en la bolsa, que bajaron hasta un tercio hace unos años, tuvo que hacer cambios importantes, en la presidencia, en las gerencias y también en reorganizar sus finanzas. Está haciendo lo que tiene que hacer", sostiene.
Con el traspaso de los centros comerciales Open Plaza de Falabella a Mallplaza, "Falabella se libera de todos los centros comerciales que operaba en el Perú y se enfoca en las tiendas por departamento, supermercados y home centers", explica. A su vez, Aramburú añade que con la venta de los activos (centros comerciales) puede hacer economía de escala porque ya no se duplicarán funciones en las dos empresas donde tenía participación.
Es así que Mallplaza (o Plaza S.A) es la dueña de los centros comerciales, pero Falabella se mantiene en la sociedad y el control de la matriz Mallplaza, con una participación accionaria mayoritaria.
Jorge Luis Ojeda, docente de la Escuela de Finanzas de la UPC, coincide en que este nuevo paso forma parte de la reestructuración que han encaminado, que vino también con el cierre de varias tiendas en Chile o el 'stand by' de algunos proyectos que iban a abrir. Y por eso, como parte de ello y frente al panorama complejo, el año pasado tuvieron que reevaluar activos.
"Lo que hace entonces es fusionar las unidades en Perú, tenía participación en dos (Falabella Perú S.A.A y Plaza S.A) y ahora tiene uno. Con esto se buscan eficiencias operativas, sinergias y ahorros", destaca. En su visión, probablemente se den más movimientos que mejoren la posición del 'retail'.
Capital _ La operación , por parte de Mallplaza, será financiada con una combinación de caja, deuda, y un aumento de capital, que asciende a los US$300 millones.Y ya que el negocio involucra a partes relacionadas, las empresas pidieron fairness opinions a asesores internacionales: J.P. Morgan Securities LLC, por parte de Mall Plaza e Itaú Asesorías Financieras, por parte de Falabella.
Con esta transacción, al sumar los activos de Open Plaza, Mallplaza (Plaza S.A.) fortalecerá su posicionamiento en la región, logrando así una operación regional en Chile, Perú y Colombia con 2.316 mil m2 arrendables y, como indican desde la compañía, se consolidará como el mayor operador de centros comerciales de Sudamérica.
¿Cómo se reconfigurarán los centros comerciales en el Perú?
Los centros comerciales, que han tenido un crecimiento muy activo desde el año 2000 en el Perú y sobre todo en la última década, ya suman 105 en el país, comandados por unos 24 operadores, sostuvo Óscar Chávez, jefe del Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial (IEDEP) de la CCL.
La competencia más férrea, indica, se venía dando entre seis grandes jugadores: Intercorp (dueño de Real Plaza, Oechsle, Promart, Supermercados Peruanos, entre otros negocios 'retail'), el grupo Falabella (que era dueña de Open Plaza, Falabella, Tottus, Sodimac, falabella.com), Ripleycorp (con Mall Aventura y Ripley), Parque Arauco (Larcomar, Parque Lambramani, El Quinde, Outlet Arauco, ViaMix y MegaPlaza), Grupo Breca (La Rambla) y Cencosud (Plaza Lima Sur, Arequipa Center, Balta Shopping y Canadá Shopping).
Siendo Intercorp, Falabella y Parque Arauco los propietarios que concentraban más del 50% de todos los centros comerciales, como nos comentó Sergio Castro, analista de Apoyo & Asociados, en la nota "Centros comerciales: estos son los principales grupos operadores y los próximos 'malls' que abrirán al 2025″.
Tras el traspaso de los 'malls' operados directamente por Falabella, Open Plaza, al grupo Mallplaza, esta composición cambiará un poco. Y es que, claramente, Mallplaza está ganando una presencia mucho más potente, donde ahora operará 15 centros comerciales (11 de Open Plaza y 4 de Mallplaza) en 9 ciudades, teniendo ahora 620.260 m2 arrendables (GLA) en su conjunto y con un volumen de ventas totales por S/6.722 millones, según sus cifras estimadas del 2023, reportadas por la Asociación de Centros Comerciales del Perú (Accep).
Con ello, Mallplaza se convierte en el segundo operador de centros comerciales del Perú a nivel de ingresos y m2 arrendables y en el tercer operador con más centros comerciales, siendo superado aún por Real Plaza, del grupo Intercorp, que hoy lidera el mercado con 21 'malls' y con ingresos que estarían superando los S/9.166 millones. (Ver infografía)
¿Qué vendrá para Open Plaza y Mallplaza tras esta transacción?
Ernesto Aramburú, experto en 'retail' y director de la consultora A&M Gestión y Desarrollo, comenta a Día1 que en este caso, el grupo Plaza S.A revisará las operaciones de Open Plaza, los conocerá más y verá de qué manera poder sacarle el jugo a los terrenos, ya que, como explica, la incidencia del valor del terreno sobre el valor de un centro comercial puede ser hasta de un 40%, un porcentaje alto por lo que la tendencia de los centros comerciales es explorar qué otros usos se le puede dar.
"Ningún Open Plaza está en una mala situación, todas sus ubicaciones son buenas, lo que van a explorar seguramente será qué más pueden hacer en ese terreno, para que la operación crezca y produzca más ingresos con otros usos como centros médicos, oficinas u otros. El Grupo Plaza se especializa en ir creciendo en sus mismos espacios, todo el tiempo tienen nuevos proyectos", comenta Aramburú.
¿Habrá cambio de marca? El experto considera que esto sí ocurriría.
"Lo más lógico es que esto ocurra y cambie a un solo nombre, que sería Mallplaza, ya que la idea es simplificar las operaciones, el proceso y los costos", asegura.
Para Aramburú, unificar la marca representa también ahorro, ya no se deben pensar en dos tipos de bolsas, dos tipos de paquetes, de logos, de marketing o de registros. No cree, sin embargo, que sea algo inmediato, ya que el proceso de unificar también cuesta. "Conociendo al grupo, ten por seguro que ya han hecho alguna consulta al mercado sobre qué impactó tendría y el gasto que implicaría", apunta.
Por su parte, el gerente general de Mallplaza, Fernando de Peña, adelantó que "esta transacción aportará activos en Perú que cuentan con excelentes emplazamientos y con un potencial de crecimiento orgánico. Contamos con un plan para desarrollar cerca de 100 mil m2 arrendables en estos activos durante próximos cinco años".
¿Qué más falta para terminar el proceso de compra?
La decisión de traspasar los centros comerciales de Falabella a Mallplaza se tomó desde noviembre, cuando el holding chileno- con presencia en Chile, Perú y Colombia- reportaba resultados que confirmaban que su situación financiera estaba muy golpeada y con un perfil crediticio deteriorado al punto de perder su grado de inversión tras la rebaja de clasificación de Fitch por sus altos niveles de deuda. Solo entre julio y septiembre del año pasado, la firma chilena, que tiene 'malls' con Open Plaza, tiendas por departamento, home centers, supermercados y banca, arrojaba una disminución de 9,6% en sus ingresos.
Ahora el siguiente paso de la operación será que Mallplaza lanzará una Oferta Pública de Adquisición (OPA) por el 100% de Falabella Perú S.A.A., sociedad dueña de dichos activos (Open Plaza), por un valor de US$589 millones, con potenciales ajustes propios de este tipo de operaciones. En tanto, los activos involucrados fueron valorados en US$843 millones más una caja operacional de US$5 millones. Así, la transacción quedaría valorada en US$848 millones.
Este, de hecho, es un paso más como parte de toda la reestructuración del holding chileno a nivel regional. En los últimos meses se han visto cambios de gerentes, de estructura y eso ocurrirá también como parte de esta operación.
Ojeda, docente de la Escuela de Finanzas de la UPC, agrega que se van a dar eficiencias en cuanto al negocio con la fusión de las empresas, a fin de reducir gastos operativos. Para el especialista, en esta fase, ya con la OPA acordada, se dará la transferencia de acciones, se comunicará a la SMV, donde podría haber alguna observación como no, y luego se aprobaría. "Me imagino que este proceso va a ser más rápido y finalizará antes de terminar el primer semestre", comenta a Día1.
Aramburú remarca que Falabella tiene que hacer las cosas bien para recuperar su otrora posicionamiento como la corporación más grande de Sudamérica. Una posición que hoy le ha ganado Censosud. "No estamos en una época de bonanza económica en los mercados ni para el 'retail', hay que ir con cuidado, por eso movidas así, que apuntan a simplificar son correctas para las empresas del sector que están afrontando problemas".
¿Qué generó la crisis de Falabella?
Ojeda recuerda que esta situación se viene discutiendo hace algunos años, en los que el valor de las acciones de Falabella se redujeron a un tercio, la coyuntura a causa de la pandemia y la golpeada economía regional apretaron a las compañías, que impactaron en el consumo, además del avance explosivo de las plataformas digitales, que puso a prueba al 'retail' tradicional.
"Falabella ha perdido posicionamiento en el mercado, que de por sí está complicado, no estamos en una posición de bonanza en el Perú tratando de salir de una recesión", anota.
En cuanto al traspaso de los Open Plaza a Mallplaza, antes de que se confirmara el acuerdo, Aramburú nos dijo que Falabella tenía distintas vías de crecimiento con centros comerciales en el país. Su cadena, Open Plaza, donde la tienda ancla principal era Falabella; y Mallplaza, donde el grupo tiene participación mayoritaria. Un crecimiento que funcionó bien en los buenos tiempos pero que apretaron en los más complejos. "No se los iba a dar a su competencia (como Mall Aventura, de Ripley Corp), sino a Mallplaza, donde tienen participación (mayoritaria)", explica.
Como afirmó José Carlos Lumbreras, gerente de I+D de Perú Top Publications, Falabella tuvo un exceso de optimismo y apostaron en invertir mucho en el e-commerce con la compra de Linio y la unificación de sus marcas. "Quisieron ser Amazon pero no lo hicieron correctamente y demoraron mucho en lanzarla, en el 2021 (cuando se salía de la pandemia), eso aumentó su deuda", asegura.
En ello también coincide Aramburú, quien señala que quizá miraron como competidoras a las otras tiendas departamentales y no al Internet en su momento, y cuando se dieron cuenta se enfocaron mucho en ellos "pero ya era un poco tarde, les habían sacado ventajas. Y los que se supone eran un poco más chicos como Ripley (en el Perú), están abriendo dos 'malls' y los otros dos proyectos que anunciaron hace 4 años", analiza.