Que la falta de vivienda a precios asequibles y en régimen de alquiler, junto con los plazos de licencia, son uno de los mayores problemas de la ciudad es consabido por todos.
Greg Clark, uno de los grandes gurús, sino el mayor experto en ciudades del mundo, que ha asesorado a todo tipo de urbes, desde Nueva York a Hong Kong, cuando se le preguntó cómo se podría solucionar el problema de la falta de vivienda, respondió con algo tan categórico como obvio por evidente; pero que parece que no se acaba de interiorizar. Dijo: el problema de la falta de vivienda se arregla haciendo más viviendas.
Esta conclusión que de entrada puede parecer tan axiomática o incluso -si me permiten- irreverente, no está dicho como ocurrencia por cualquiera, sino por quien ha asesorado a más de 400 urbes.
Las alternativas puestas en marcha estos años para sacar al mercado viviendas vacías no parecen que hayan dado todos los frutos esperados, y si a ello le sumamos qué de acuerdo con algunos datos publicados, Compostela es la ciudad gallega de más de 30.000 habitantes que menos vivienda vacía tiene, en un porcentaje en torno al 10%, frente a una media autonómica que rozaría el 30%, sin olvidar seguir trabajando en esta línea, parece que es necesario también explorar otras vías.
Para la construcción o la puesta a disposición de más viviendas son necesarios la conjunción de varios factores: capacidad de gestión, suelo disponible, buen transporte público (pues las nuevas ubicaciones serán normalmente donde exista disposición de suelo que regularmente no será en el centro urbano), financiación, y sobre todo liderazgo, o lo que es lo mismo si lo trasladamos al ámbito local, el denominado City Builder o "Constructor de Ciudades".
El constructor de ciudades no es otro en el ámbito local que el Alcalde o Alcaldesa, quien es elegido en su sentido amplio como el gran diseñador o gestor de la urbe, no sólo del parque viviendas, sino de las relaciones institucionales de cooperación, de las infraestructuras, del desarrollo económico, de su conceptualización social, humana y habitable, pero qué por su componente esencial y social, la vivienda, con su entorno, diseño e imagen de la ciudad, constituye quizá uno de sus mayores exponentes conceptuales.
Y aquí es donde entroncamos con la problemática propia de nuestra ciudad que durante años ha dejado de lado una verdadera política local tendente a dimensionar las necesidades de vivienda, convirtiendo de forma generosa al Concello vecino como uno de los de mayor crecimiento exponencial en habitantes, duplicando población desde el inicio de los años dos mil hasta ahora, de los 16.000 a los 32.000, pasando a estar casi entre los diez primeros de Galicia –que no es cualquier cosa– y siendo que con dicho aumento Santiago pasaría a ser la tercera ciudad de Galicia.
La falta de los desarrollos urbanísticos municipales programados en el plan general, como el de la zona de Mallou, Amio Norte y A Pulleira que rozaría el millón de metros cuadrados con un uso de residencial denso y un porcentaje medio del 75% de vivienda de protección, así como la no aprobación de un nuevo Plan Especial del Casco Histórico (con su parking) –que condena a la despoblación del casco antiguo y contribuye notoriamente a tensionar el mercado inmobiliario por ausencia precisamente de ese parque residencial a rehabilitar–, junto con la falta de consenso entorno a la pisos turísticos, dibujan un panorama que es necesario atender.
Las actuales propuestas que están encima de la mesa como la declaración de zonas tensionadas, la enajenación de parcelas municipales o la creación o más bien rehabilitación de la empresa municipal del suelo, pueden ser palancas (algunas más que discutibles o contradictorias), pero que en todo caso no parecen que vayan a corto ni medio plazo a revertir la problemática.
Consecuentemente, la colaboración con otras Administraciones, especialmente la Autonómica es el camino más razonable y las diferentes fórmulas colaborativas como la cesión de suelo una de las más eficaces, así como la cooperación para la puesta en marcha de programas de vivienda en régimen de alquiler, especialmente para los más necesitados, colectivos vulnerables, familias, mayores y jóvenes.
Ahí es donde radica la necesidad de la figura del constructor de ciudades y su liderazgo, para dotar y dimensionar la ciudad en sus necesidades y ejercer un diseño global de la misma para su crecimiento y proyección exterior de su imagen y su desarrollo económico.
Como decía Robert Edwin Peary que dedicó su vida a explorar nuevos horizontes, "si no hay camino, abre uno".
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