La entrada en vigor de la nueva Ley de vivienda y del índice de referencia de precios del alquiler cambia el panorama del arrendamiento para 2024, también desde el punto de vista fiscal. Con todas las noticias sobre los cambios en el alquiler, es normal que surjan dudas sobre cuándo se aplica cada uno y cuáles hay que tener en cuenta para la campaña de la Renta 2023, que se inicia el 3 de abril según el calendario fijado por Hacienda. La respuesta es sencilla: ninguno de ellos.
La Ley de Vivienda entró en vigor en 2024. Esto quiere decir que todos los cambios sobre las deducciones sobre el alquiler como arrendador no aplican para la campaña de la renta 2023. Y es que, como la renta se hace de un año para otro, en 2024 tributamos por los ingresos de 2023. Es decir, rellenamos la renta 2023, cuando esa ley no estaba vigente.
Por si acaso, vamos a repasar cómo tributa el alquiler como arrendador y cómo incluirlo en el IRPF.
Cómo funcionan los impuestos sobre el alquiler
El arrendamiento de vivienda no está exento de tributar en e IRPF. Esto quiere decir que es obligatorio incluir el rendimiento del alquiler en la declaración. De hecho, no hacerlo es motivo de sanción.
La tributación de este alquiler es bastante más sencilla y menos gravosa de lo que pueda parecer. De forma muy resumida, el arrendamiento de vivienda es como un negocio en el IRPF. Como cualquier negocio, el arrendador obtiene una serie de ingresos y soporta una serie de gastos para desarrollarlo.
Al tributar por el alquiler en la renta, lo que hace es enfrentar esos ingresos con los gastos y pagar impuestos por la diferencia después de aplicar las reducciones a las que tenga derecho. Esas deducciones son, precisamente, lo que más cambia con la nueva ley de vivienda.
Cómo incluir el alquiler en la renta
Para disipar cualquier duda sobre qué se puede y no se puede deducir sobre el alquiler, vamos a repasar cómo hay que plasmar todo esto en la renta paso a paso.
Lo primero es sumar los ingresos íntegros del alquiler dentro del apartado C de Bienes Inmuebles. Esto marcará la base sobre la que empezar los cálculos de los impuestos a pagar por el dinero del alquiler.
Lo segundo es sumar los gastos deducibles del alquiler. Hacienda permite desgravar la mayoría de gastos relacionados con el arrendamiento de la vivienda. Estos gastos figuran entre las casillas 0113 y 0132 de la renta.
Entre ellos figuran:
- Los intereses de la hipoteca, en caso de haberla.
- Los gastos de reparación y conservación, pero no así las mejoras en la vivienda (o no todas, por lo menos).
- Impuestos y tasas, incluido el IBI o impuesto de Bienes Inmuebles.
- Saldos de dudoso cobro, que es el dinero que te adeuda el inquilino.
- Seguro de hogar y seguro por impago del alquiler.
- La comunidad de vecinos, derramas incluidas.
- Los suministros del hogar, siempre que los pague el casero.
- Los gastos formalización del contrato y gastos de defensa jurídica.
- Amortizaciones de bienes mueves, que son los electrodomésticos, muebles enseres. Estos no se restan por su valor total, sino a razón de un porcentaje al año.
- Amortización de la vivienda, que permite deducir un porcentaje cada año sobre e valor de adquisición o el valor catastral de la construcción.
Si la vivienda solo ha estado alquilada unos meses, todos los gastos anuales como el seguro de hogar, impuestos o la comunidad se prorratearán. En otras palabras, solo serán deducibles durante el tiempo que la vivienda ha estado arrendada.
Esos gastos deducibles se restarán al dinero cobrado por el alquiler. El resultado serán los ingresos netos del alquiler.
El tercer paso para incluir el alquiler en la renta es aplicar sobre ese rendimiento neto las reducciones a las que tengas acceso. En la renta 2023 existe una reducción del 60% para los alquileres destinados a vivienda habitual.
La nueva ley de vivienda ha cambiado este panorama por completo introduciendo nuevas reducciones sobre el alquiler en 2024 que empeoran la situación para los caseros. Por un lado, se reduce del 60% al 50% la reducción general por alquiler de vivienda habitual.
Por otro lado, esto se compensa con reducciones mayores ligados a situaciones concretas como no subir el precio del alquiler en zonas tensionadas. El problema es que, a día de hoy, prácticamente ninguna comunidad ha declarado zonas tensionadas de alquiler, lo que hace que esa reducción no se aplique.
Por fortuna, nada de esto aplica en 2023, donde solo hay una reducción general del 60% cuando el inquilino cuenta con un alquiler a largo plazo.
¿Cuántos impuestos pagas por el alquiler en la renta?
Por último, el resultado de todas las operaciones anteriores es la cantidad por la que pagarás impuestos. Ese rendimiento se sumará a la base general del IRPF y tributará junto con tu salario según las tablas generales de la renta, que son las siguientes:
- Desde 0 hasta 12.450 euros: 19%.
- Desde 12.450 hasta 20.199 euros: 24%.
- Desde 20.200 hasta 35.199 euros: 30%.
- Desde 35.200 hasta 59.999 euros: 37%.
- Desde 60.000 hasta 299.999 euros: 45%.
- Más de 300.000 euros: 47%.
Para terminar, un ejemplo que te ayudará a entenderlo. Imagina que cobras 1.000 euros al mes por un alquiler para vivienda habitual. En total, tus ingresos anuales son de 12.000 euros.
Los gastos deducibles son 100 euros al mes de comunidad y 250 euros de seguros. En total 1.450 euros.
Con estos datos, el rendimiento neto del alquiler es de 10.550 euros (12.000 -1.450). Sobre esa cantidad se puede aplicar una reducción del 60%, lo que deja la cantidad en 4.220 euros. Ese será el dinero que finalmente se sume en el IRPF y por el que pagarás impuestos.