El mercado inmobiliario atraviesa un momento complejo. Subas en los costos de la construcción, valores de los usados que ya comenzaron a aumentar, una ley de alquileres que reconfiguró el mercado tanto para la venta como para los alquileres, configuran el panorama actual del sector.
De acuerdo al Radar Inmobiliario realizado por el departamento de Research & Consultoría de Fabián Achával Propiedades, en comparación con el año anterior, los valores de publicación de los inmuebles en venta experimentaron un aumento del 1,3% en marzo. Según datos de ZonaProp, y acumulan 2 meses de subas, luego de 55 meses consecutivos de caídas (más de 4 años).
Por su parte, la dinámica de los valores de publicación comenzó a divergir fuertemente según el segmento, siendo mucho más fuerte la suba en los emprendimientos. En marzo, los valores de las propiedades usadas registraron un aumento marginal del 0,1% en comparación con el año anterior, mientras que los valores de publicación de las unidades en construcción comenzaron a mostrar incrementos significativos por segundo mes consecutivo, con un aumento del 6,3%.
Por su lado, las propiedades a estrenar aumentaron un 2,7%. En comparación con febrero, los valores de las unidades en construcción y a estrenar experimentaron aumentos del 2,4% y 1,0%, respectivamente.
Qué pasa con el precio de los inmuebles que ingresan al mercado
Desde fines del año pasado se observa una dinámica alcista de los valores de los nuevos inmuebles que ingresan al mercado. En marzo, los precios de lista de los nuevos anuncios aumentaron un 9,6% en comparación con el año anterior, mientras que los valores de las propiedades en stock aumentaron un 3,5%. Como resultado, la diferencia móvil de los últimos tres meses entre el stock publicado y las nuevas se ubicó en -0,6% (un incremento de +0,3 puntos porcentuales respecto a febrero de 2024), lo que marca nuevamente la menor brecha registrada.
Por otro lado, y de acuerdo con los datos de ZonaProp, en marzo el 18% de los anuncios inmobiliarios disponibles fue retasado. Este continúa siendo el porcentaje más bajo registrado en los últimos dos años. Además, la rebaja promedio en los valores fue del 7,0%.
En resumen, los valores de publicación en todos los segmentos comenzaron a mostrar subas mensuales e interanuales. Esto tiene al menos dos dimensiones de análisis, según Achával. En primer lugar, es claro que los distintos actores que intervienen en el mercado contribuyeron a sincerar los valores de lo publicado en un contexto donde lo que estaba mal tasado no se vendía. Por el otro, también es cierto que parte de ese sinceramiento se dio por el lado del stock, debido a que, una parte importante de aquellas propiedades sobrevaloradas salió del mercado y, por lo tanto, se compara con una base "más realista" de valores. Esta nueva configuración del mercado es mucho más auspiciosa yreduce la distorsión de precios.
Respecto de la dinámica de los precios de cierre -es decir, el precio en el que la oferta y la demanda se encuentran- los datos del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) mostraron en 2023 que la caída en el precio de metro cuadrado se detuvo, por primera vez en 4 años. Esto muestra claramente que los precios de los inmuebles dejaron de caer. El descenso desde máximos ronda el 45% en términos reales y 33% en términos nominales. Por último, los porcentajes de negociación del último valor disponible para el último trimestre del año llegaron al 7,7%. Sin embargo, los datos preliminares para el primer trimestre de este año muestran una reducción, en línea con otros índices de mercado que manejan precios de cierre.