La reubicación de las cadenas de suministro desde el sureste asiático a México presionará a un mercado de vivienda debilitado en el segmento económico y social. La entrada de más empresas y nuevas inversiones apuntan a generar nuevos empleos en el norte y el Bajío, que, al no contar con inventarios suficientes, empujará los alquileres y el costo de vida de diferentes localidades.
¿Dónde vivirán los trabajadores del 'nearshoring'?
La promesa del nearshoring no es nada menor: según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), México podría generar un flujo anual adicional de 35,278.2 millones de dólares en exportación de bienes, la mayoría para el mercado estadounidense, el mercado base para todo el replanteamiento de cadenas productivas que se está realizando.
Sin embargo, México en general se encuentra en un entorno de escasez y encarecimiento de la vivienda, y eso es un problema cuando hablamos de la mano de obra necesaria para aprovechar la actual tendencia económica.
Por una parte, el país es una de las economías donde más se ha encarecido la vivienda; en 2022 los precios repuntaron alrededor de 10%, cuando en Estados Unidos tuvieron un alza de 5.5% y en Canadá de apenas 1%. Incluso en la región latinoamericana los precios crecieron a un mayor ritmo que en Brasil y Colombia, según un análisis de Fitch Ratings. Para este 2023 el panorama no fue muy distinto. El alza de precios cerró el 2023 en 10.9% respecto al año anterior, de acuerdo a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
En búsqueda de tierra fértil
Pese a que se pronostica que la ola del nearshoring se expanda por todo el país, es la zona norte la que espera las mayores inversiones. Según un estudio de la firma inmobiliaria Colliers, ciudades como Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa han sido las más atractivas para las empresas que buscan dónde establecerse en el país. Estas cuatro ciudades registraron niveles de absorción récord desde 2022, un ritmo que continúa en auge.
El atractivo de la región radica en la larga historia manufacturera y maquiladora que se ha forjado desde la firma del Tratado de Libre Comercio de América del Norte, después ratificado bajo el Tratado comercial México-Estados Unidos-Canadá.
Para Vanessa Pérez-Cirera, directora global de economía del World Resources Institute (WRI), el norte se ha mantenido atractivo debido a la disponibilidad de capital y mano de obra calificada; sin embargo, en lo que se refiere a disponibilidad de recursos naturales y de servicios básicos, como la vivienda, se requiere de un trabajo para determinar las necesidades reales, y atenderla. "A veces no se toma en consideración lo que también tiene que ver con el aspecto cultural y social; es necesario tomar en cuenta los deseos de la población local".
Al interior del país en la mayoría de los estados hay precios con un alza interanual de doble dígito. Algunos de los que más han encarecido han sido entidades susceptibles al nearshoring, como Sinaloa, Baja California, Coahuila y Querétaro, que se encuentran entre los 10 estados con las mayores alzas.
El encarecimiento se ha dado de manera similar en los segmentos de vivienda económica-social y vivienda media-residencial, de alrededor de 10%, mientras que la vivienda usada aumentó un 9.6%. El mayor encarecimiento se ha visto en la vivienda nueva (de 11.6%), debido al alza en los costos de los materiales de construcción.
Una de las mayores preocupaciones es la disponibilidad de vivienda, sobre todo la económica y social, que ha salido del radar de los desarrolladores inmobiliarios. En los últimos cinco años la producción de esta categoría –de unos 700,000 pesos o menos– pasó de representar 45% de lo nacional a sólo un 26%. Mientras, el precio de las casas de este segmento ha subido un 80% desde 2015, según datos del Registro Único de Vivienda.
Los nuevos jugadores que se esperan mediante el nearshoring no son pocas. BBVA Research estima, a través de una encuesta entre parques industriales, que lleguen unas 453 nuevas empresas al país hacia el 2025. La firma de servicios inmobiliarios Colliers afirma que las industrias más activas en nuevos arribos son automotriz, aeroespacial, eléctrico y electrónico, así como de dispositivos médicos, acero y logística.
Para Gene Towle, socio director de la firma Softec, el número de viviendas sociales y económicas que se necesitarán es alto. El directivo afirma que por cada 1,000 metros cuadrados nuevos de nave industrial techada se genera una demanda de alrededor de 30 viviendas, por lo que sumar 1 millón de metros cuadrados se traduciría en una falta de alrededor de 30,000 viviendas.
Incluso, desarrolladores como Fibra Monterrey estiman que harán falta entre 12 y 15 millones de metros cuadrados de espacio industrial para acoplarse a la demanda de la reubicación de las cadenas de suministro. Y el desarrollo de cada proyecto se ha vuelto una batalla.
"Desafortunadamente el tema de la vivienda ahorita está trágico. Hemos tenido una contracción espectacular en la producción de vivienda nueva. El número de proyectos arrancando en vivienda para trabajadores es de los más bajos desde que tenemos registro", advierte Towle.
Una de las principales complicaciones que los especialistas ven es en el proceso de autorización para hacer vivienda económica barata en México, tanto por temas de trámites municipales, ante Semarnat por las manifestaciones de impacto medioambiental requeridas para los proyectos, entre otros factores que llevan a los desarrolladores a abandonar este segmento.
Esto tendrá un impacto en el inventario disponible en la frontera norte, pues ciudades como Reynosa, Nuevo Laredo, Piedras Negras, Ciudad Juárez, Mexicali, Monterrey, Hermosillo, Guadalajara y León, son algunas de las que esperan una mayor llegada de trabajadores e inversiones.
"Por eso son importantes los planes de reordenamiento territorial; los diferentes estados deberían definir su vocación y apegarse a ella, y la capacidad de la población trabajadora para atenderla. Hacer buenos planes de ordenamiento del territorio es esencial, y no hacerlo con un exceso de trámites burocráticos", agrega Pérez-Cirera.
Por ello, un programa de reordenamiento y dinamización en materia de vivienda resulta crucial para resolver este ámbito.
Para Carlos Hurtado, director general del Centro de Estudios Económicos del Sector Privado (CEESP), la disposición de que los gobiernos estatales y municipales colaboren con las instituciones encargadas de asegurar el derecho a la vivienda es una de las vías para dar salida a programas de vivienda en el corto y mediano plazo.
"La regulación que tenemos en México encarece muchos procesos productivos, porque es muy caótica (…) Aquí la regulación la puede poner el municipio y a veces es desordenada, para ver que haya licencias de construcción, de operación".
Menos poder adquisitivo
Otro rubro que presionará a la generación de compradores del nearshoring son las condiciones del poder adquisitivo. Para Gregorio Sánchez, director corporativo de negocio de Banco Inmobiliario Mexicano, el incremento de los precios de la vivienda, de las tasas de interés, así como una menor cotización al seguro social e Infonavit –que no en todos los casos se hace conforme a la totalidad del salario de los trabajadores– deriva en un crédito menor que dificulta el acceso a la vivienda, incluso de interés social.
"Si en esta región (del norte y del Bajío) hay un déficit importante de vivienda social y opciones de vivienda accesible, esto puede dificultar la atracción y retención de talento en las empresas. Se verá traducido en los costos operativos generales; las empresas tendrán que ofrecer salarios más altos o beneficios adicionales para atraer talento", considera.
Los créditos reflejan la tendencia de adquisición de vivienda nueva, que ha caído frente a la usada. De noviembre de 2022 a noviembre de 2023, la colocación de la banca privada cayó 12.5%, de Fovissste 21.7%. Sólo Infonavit presentó un incremento de 8%, lo que dio como resultado una cifra negativa.
"En 2019, último año con recursos disponibles para subsidios, la vivienda económica y popular representó el 32.3% y ya para 2022 este porcentaje representó únicamente 18.9%", refiere en un reporte del primer trimestre del año.
Ésta escasez en el mercado de vivienda ha provocado que la caída de hipotecas se acentúe para los prestamistas enfocados en el mercado de vivienda económica y social.
"Las presiones en la disponibilidad ya están desacelerando el otorgamiento de hipotecas, particularmente para Infonavit y Fovissste, los mayores prestamistas en el mercado", señala en un análisis Alejandra Barajas, especialista de Fitch Ratings.
Mientras el desarrollo de vivienda nueva se mantiene presionado, el mercado de alquileres podría repuntar, y los especialistas consideran que sólo con mejores condiciones de desarrollo este rubro podría ceder.
"Si estás trayendo gente de fuera la renta va a subir, y la gente que no puede comprar una vivienda se va a quedar donde está. Si solo hay vivienda cara, mejor me quedo en casa de mis papás", señala Towle.
El talento podría escasear
La falta de vivienda no sólo tendría consecuencias para los trabajadores, sino para las organizaciones mismas, sobre todo en lo que a talento clave se refiere.
La Sociedad para la Administración de Recursos Humanos (SHRM, por su sigla en inglés) advierte que el mercado de las bienes raíces tiene un importante efecto en los programas de reubicación de empresas, que no sólo impacta los presupuestos destinados a ello, sino también la atracción y retención de personal.
Las grandes empresas suelen tener esquemas para ayudar a los trabajadores a vender su casa e incluso cubrir pérdidas por su venta o la cancelación de una hipoteca. Pero en un mercado con escasez de vivienda, podría representar un desafío para todo tipo de trabajadores.
"En algunos escenarios, los empleadores incluso compran las viviendas por sí mismos para asegurar a talento muy requerido", advierte la organización en un análisis.
"Las empresas reportan que cada vez más trabajadores están rechazando ofertas de reubicación (…) y cuando los empleados están en riesgo de asumir una pérdida en una hipoteca o vender sus casas, dudarán para tomar una oferta de relocalización", agrega.
Este artículo fue publicado originalmente en la edición de octubre de 2023 de Expansión Inmobiliario.