Crecen las compraventas de la nuda propiedad de viviendas. El inversor paga y el usufructo permanece en manos del vendedor hasta el final de sus días. El primero desembolsa una cantidad muy inferior a la que marca el mercado regular por hacerse con el activo y el segundo recibe un dinero que le permite afrontar con desahogo el tramo final de la vida. El pasado año se registraron en Canarias 138 de estas operaciones, un 4,5% más que en el ejercicio anterior.
El Colegio de Registradores ha detectado en los últimos años la proliferación de este tipo de compraventas y desde 2022 decidió reflejarlas en su anuario. En ese primer año de la serie, las 132 anotadas en el Archipiélago supusieron una tasa de crecimiento del 57% frente al 23,7% de toda España (1.657 operaciones). En 2023, los números se moderaron al alza, con ese aumento del 4,5% en las Islas y del 11,3% en el país (1.845 compraventas).
En 2023 se registraron en Canarias 138 de estas operaciones
«La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la que es propietaria, con la limitación de no tener derecho a su uso y disfrute, que corresponde a aquel que disponga del usufructo», señala el Colegio de Registradores. Es decir, el comprador se hace con la propiedad, pero no total, el usufructo queda en manos del vendedor.
¿Qué ventaja obtiene quien compra? Aythami Rivero, director general de la inmobiliaria Ziegel, alude al perfil de la parte compradora: «Suelen ser inversores», relata. Por tanto, no hay prisa por entrar a vivir. Tienen que desembolsar «una cantidad menor» y pueden esperar sin la urgencia de tener que encontrar un lugar donde residir. En el momento en que se hacen con el total de la propiedad, que suele coincidir con el fallecimiento de la parte vendedora, ponen el inmueble en el mercado y obtienen un beneficio elevado.
Componente ético
El funcionamiento legal de esta práctica está claro. El único debate se establece en el ámbito de la ética. «Yo prefiero, como inversor, no entrar en ese segmento; al fin y al cabo de una u otra manera tu beneficio pasa por el fallecimiento de una persona», relata Rivero, quien aclara una vez más que se trata de operaciones «perfectamente legales».
Volvamos a la estadística. Es cierto que tras el salto que provocó el descubrimiento de esta modalidad de transacción, los incrementos han entrado en una dinámica de moderación. No obstante, los registradores estiman «previsible» una «intensificación con el paso del tiempo».
La prolongación de la esperanza de vida y la necesidad de cuidados impulsan estas transacciones
Una circunstancia que, entre otras cuestiones, viene motivada por «el alargamiento de la esperanza de vida». Vivir más tiempo conlleva también en muchos casos la prolongación de una edad en la que la necesidad de cuidados va aumentando y no puede sufragarse con la pensión de jubilación.
En paralelo también crece el número de parejas que no tienen hijos, con lo que vendiendo la nuda propiedad de su hogar logran capitalizarse sin la presión de tener que dejar una herencia. Y aun cuando tengan descendencia, estos «antes de manera común podían dedicarse al cuidado de los padres», señala Aythami Rivero.
O mejor, las mujeres antes se encargaban de los cuidados de los mayores mientras que ahora están plenamente incorporadas al mercado laboral. De uno u otro modo, siempre hace falta recurrir al apoyo externo remunerado.
De 84 a 138
Todas estas circunstancias son las que han provocado que estas operaciones hayan pasado de las 84 registradas por el Colegio de Registradores en Canarias en el año 2021, a las 138 del pasado curso. Las circunstancias sociales y económicas no han variado ni van a hacerlo en el corto plazo, por lo que la variable principal sobre la que se asienta la evolución es el conocimiento entre los potenciales usuarios de la existencia de la posibilidad de venta de la nuda propiedad del inmueble.
Por ello, los registradores anotan en su anuario una «tendencia claramente ascendente» y avanzan que puede preverse «una continuidad de este comportamiento a lo largo de los próximos años».
El perfil del comprador es el de un inversor capaz de afrontar la operación con fondos propios
Esta modalidad de compraventa tiene su propio código para la financiación. El desembolso no conlleva la plena disposición del activo, con lo que «ningún banco te va a dar financiación», explica el director general de Ziegel.
De ahí que la fuerza compradora esté integrada necesariamente por inversores suficientemente capitalizados como para poder sufragar con fondos propios el montante total de las operaciones. Perfiles capaces de aguantar por tiempo indefinido sin posibilidad de rescatar el dinero invertido.
Canarias fue la quinta comunidad autónoma en que se registró un mayor número de compraventas de la nuda propiedad a lo largo de 2023. Las 138 registradas solo fueron superadas por la Comunitat Valenciana (461), Andalucía (321), Madrid (263) y Cataluña (212). Si se observa el número de habitantes de este top 5, destacan las presencias de la región levantina y el Archipiélago, una circunstancia que deja intuir la relevancia del factor costero y la presencia de capital extranjero en las operaciones. Son ya «tres años de constantes crecimientos desde los mínimos anuales de la serie de resultados, alcanzados en el año 2020 (1.093)», resalta el Colegio de Registradores. Ese año tampoco es computable en igualdad de condiciones por la distorsión que la crisis sanitaria introdujo en la práctica totalidad de los mercados, incluido el inmobiliario. Lo que sí es seguro es que los números registrados en 2023 son los más elevados «desde mediados del año 2014, alcanzando en el último año, por tanto, el nivel máximo de los últimos nueve años y medio». | J. G. H.
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