La compra de viviendas al contado se ha convertido en la fórmula preferida por aquellos compradores que tienen músculo financiero para eludir el encarecimiento de la financiación bancaria que se ha registrado en los últimos años. Desde la primera subida de tipos de interés en 2022, el porcentaje de españoles que han comprado vivienda sin necesidad de hipotecarse ha subido ocho puntos porcentuales. En 2022 eran el 27% de los compradores quienes no solicitaban hipoteca, en 2023 aumentaron al 32% y en 2024 han seguido creciendo hasta situarse en el 35%, según la última encuesta realizada por Fotocasa Research, basada en más de 8.200 entrevistas, realizada el pasado febrero de 2024.
Los datos del Consejo General del Notariado son todavía más espectaculares y elevan este porcentaje por encima del 55% y aseguran que sólo un 43,7% de las compraventas de viviendas se cerraron con financiación bancaria el pasado ejercicio.
Ese 35% que, según Fotocasa, compró sin hipoteca se distribuye entre los que pudieron realizar la operación sin recurrir al banco gracias a que tenían suficiente dinero ahorrado para ello, el 17% de los compradores (en 2023 fueron el 18%) y los que lograron llevar a cabo la compra gracias a las ayudas prestadas por familiares, que han pasado del 8% al 10%, según Fotocasa. Los compradores que tuvieron suficiente con la venta de su antigua vivienda ascienden al 7%, un punto porcentual más que el año anterior.
Guerra hipotecaria a la vista
Para aquellos que no tienen capacidad financiera y no les quede más remedio que recurrir a la banca, la buena noticia es que la bajada de los costes de las hipotecas parece cercana. María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, asegura que hay un porcentaje muy relevante de interesados en comprar vivienda que están a la espera de que el Banco Central Europeo (BCE) baje los tipos de interés y desate con ello la «guerra de hipotecas» que se espera en el sector.
Desde la «fintech» de intermediación hipotecaria Trioteca también consideran próxima esta guerra. «Las entidades financieras dan por supuesta una bajada de tipos próxima, y se han adelantado a ella, encendiendo la chispa de una futura guerra hipotecaria», añade el director general de Trioteca, Ricard Garriga, que asegura que las entidades ya han empezado a bajar precios en el arranque de año para aquellos perfiles con más poder adquisitivo. «Tras un 2023 difícil para el sector hipotecario, en 2024 es imprescindible que recuperen la contratación de financiación. Y el comprador se verá muy beneficiado de este escenario», añadió ayer Garriga durante la presentación de un estudio sobre la situación del sector de las hipotecas.
Ensanchar el mercado
Gonzalo Bernardos, asesor de Trioteca, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona y experto del sector inmobiliario, también cree que se dan unas condiciones macroeconómicas, más allá de sus propias necesidades, que permitirán que la banca abra el grifo de las hipotecas, lo que, según estima, llevará a que la concesión de créditos se incremente este año en el entorno del 15%. Bernardos aseguró que, en general, «la economía funciona y crecerá un 2%, muy por encima de la media europea». Además, añadió, «el empleo también esta aumentando», así como la población, que el año pasado se incrementó en 500.000 personas, lo que está provocando que las compras entre este colectivo aumenten.
Para lograr ensanchar su base de clientes, Bernardos considera que será importante que las entidades financieras relaje sus criterios para conceder préstamos y den entrada a clientes de clase media-baja, «con salarios no muy grandes, pero que puedan destinar entre el 35% y el 40% al pago de su hipoteca». Aunque este porcentaje estaría por encima de lo que organismos como el Banco de España consideran prudente para minimizar el riesgo de impago, Bernardos asegura que, en el entorno actual, no sería un problema dado que la expectativa es que los salarios suban.
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