Resulta paradójico que un país con problemas de vivienda como España tenga cuatro millones de casas vacías que no le sirven para solucionar sus problemas de accesibilidad a la vivienda. Pero esa es la realidad que pone de manifiesto el Banco de España en uno de los apartados del monográfico que dedica el sector en su Informe Anual de 2023.
La nueva Ley de Vivienda, que entró en vigor el pasado 26 de mayo del año pasado, permite a los ayuntamientos aplicar un recargo de entre el 50% y el 150% en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los propietarios de cuatro inmuebles de carácter residencial que permanezcan desocupados sin justificación dos años o más. Estos porcentajes pueden subir del 50% al 100% y al 150% según el tiempo que permanezcan vacíos y la ubicación de los inmuebles. Se consideran causas justificadas, por ejemplo, el traslado temporal por trabajo o estudios o el cambio de domicilio por situación de dependencia. Sin embargo, como precisa el Banco de España, a priori, "la capacidad para aumentar la oferta de vivienda mediante la movilización de viviendas vacías sería relativamente limitada, ya que buena parte de las mismas se concentran en las zonas con menor dinamismo demográfico".
Según explica el documento, entre los municipios con menos de 10.000 habitantes, donde reside cerca del 20% de la población, se localizan el 45% de las viviendas vacías. Pero en las ciudades con mayor demanda, las de 250.000 habitantes, las viviendas vacías representan el 7,5% de su parque total de viviendas -y el 10,5% del stock nacional de viviendas vacías-, lo que equivaldría a unas 400.000 unidades y elevaría el total a cuatro millones.
Dudoso estado
La ubicación de estas casas no es, sin embargo, su único problema. Si bien la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe "una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación", añade el Banco de España.
Reformar no es algo en lo que tampoco destaque España. Según el Banco de España, la rehabilitación de viviendas tiene una aportación relativamente modesta al incremento de la oferta de vivienda. Así, los visados de rehabilitación se situaron en torno a los 25.000 en 2023, cifra ligeramente inferior al promedio de la última década y por debajo de las ratios de rehabilitación que se observan en las grandes economías europeas, 0,1%, frente al 2% de Francia, el 1,5% de Alemania o el 0,8% de Italia. El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) español pretende impulsar la rehabilitación de viviendas con el objetivo de incrementar la oferta de vivienda residencial. En concreto, plantea rehabilitar más de 500.000 viviendas durante el período de aplicación del PRTR y alcanzar las 300.000 viviendas anuales rehabilitadas en 2030. No obstante, como destaca el supervisor, "la dinamización prevista de esta actividad podría verse dificultada por la escasez de mano de obra cualificada y la localización de parte de las viviendas vacías con necesidad de rehabilitación en zonas con una menor demanda".
El supervisor calcula que en 2025 harán falta 600.000 viviendas para satisfacer las necesidades de creación de hogares
En términos generales, el panorama de dibuja el Banco de España del sector de la vivienda incide en que el escaso dinamismo de la oferta en comparación con la robustez de la demanda, ha supuesto un importante soporte al crecimiento de los precios de compraventa y de alquiler. Según sus cálculos, para equilibrar el mercado, en España faltan 600.000 viviendas nuevas hasta 2025 teniendo en cuenta el déficit que existe entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva. La entidad señala a ese respecto que la contribución de la vivienda nueva a la oferta ha sido limitada debido, entre otros factores, a la escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcción, al aumento de los costes de producción y a las dificultades para la adquisición y el desarrollo de nuevo suelo urbano disponible para la edificación.
El supervisor también apunta también a los problemas con las viviendas vacías, la escasa rehabilitación, la incertidumbre regulatoria y el auge de usos alternativos de la vivienda, como el alquiler vacacional o el de temporada, como otros factores que han minado la oferta.
Críticas
Respecto a los alquileres de temporada, el Banco de España apunta a que su crecimiento está siendo tan notable que ya alcanzan los 350.000, la misma cantidad de los vacacionales. Entre los factores que explicarían su crecimiento estarían los controles sobre los precios del alquiler, con los que el supervisor se muestra crítico. Entre los efectos negativos que la experiencia ha documentado que generan este tipo de iniciativas, el Banco de España destaca una contracción de la oferta de vivienda de alquiler en las áreas reguladas, el desplazamiento del uso de las viviendas a otros mercados alternativos y un descenso de la calidad de la vivienda por un menor mantenimiento.
El supervisor también saca punta a otras medidas adoptadas por el Ejecutivo como la protección a inquilinos, la protección de hogares hipotecados, el apoyo fiscal a la demanda y los avales para la compra de vivienda de los jóvenespor sus efectos perniciosos.
El Banco de España considera que los problemas de acceso a la vivienda se han incrementado durante los últimos años y se concentran en los hogares con menor renta -jóvenes y población inmigrante- y en determinadas zonas geográficas -urbanas y turísticas-, lo que justifica la toma de medidas políticas.
No obstante, advierte de que la magnitud del problema diagnosticado "hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda". Al mismo tiempo, el organismo añade que el diseño de las políticas públicas "debiera evitar que algunas actuaciones cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada en el corto plazo acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento de este mercado en el medio y largo plazo". En este sentido, añade que "sería deseable que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas administraciones públicas con responsabilidades en materia de vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda, sobre todo en el mercado del alquiler y el alquiler social". Además, concluye, "estas medidas deberían priorizar la asignación de los recursos entre los colectivos más vulnerables y considerar otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como los relativos al funcionamiento del mercado de trabajo, al dinamismo de la productividad de la economía y a las políticas tributarias y de transporte".
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