El crecimiento de la construcción de vivienda de menos de 40 metros cuadrados, más conocida como apartaestudio, equiparó el año pasado a las unidades residenciales nuevas, según los resultados del censo inmobiliario realizado en 2023 por Catastro Bogotá.
Pero es más. Las viviendas pequeñas, de acuerdo con las proyecciones de la entidad distrital, ya no son exclusivas de algunos sectores de la ciudad, sino que se han generalizado y se espera que en este 2024 sigan con mostrando mayor dinámica, incluso en los estratos 2 y 3.
En entrevista con EL TIEMPO, Olga Lucía López, directora de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, precisó también que la construcción de inmuebles en la ciudad no ha parado, aunque, a diferencia de mediados de la década pasada, cuando predominaron los usos para comercial y empresarial, se concentra ahora en residencial, en particular VIS y VIP.
"En este último año observamos un comportamiento muy destacable en la localidad de Fontibón, porque fue una de las localidades donde mayor número de predios nuevos se construyeron", dice López, quien, igualmente, precisa que cada año hay un promedio de 40.000 predios nuevos y que en total en la ciudad hay 2'817.000 inmuebles y un área construida de 302,9 millones de metros cuadrados.
La funcionaria distrital también habla del nuevo censo inmobiliario que comenzó este lunes y permitirá tener, al final del 2024, una fotografía de la realidad de los predios en la capital.
¿Qué nos va a permitir el nuevo censo inmobiliario?
Para Bogotá es muy importante tener el censo inmobiliario de la ciudad porque nos permite conocer exactamente a la realidad inmobiliaria que se está presentando. En los últimos años hemos visto que Bogotá es una ciudad que ha venido creciendo, anualmente se ha presentado un promedio de 40.000 predios nuevos y también en área construida ha venido aumentando de manera significativa.
La cifra de 40.000 está dentro de los parámetros que se venía dando en los últimos años…
Sí. En el último año vimos un crecimiento a menor ritmo del número de predios, pero anualmente viene creciendo consistentemente.
¿Cuándo arrancó el censo?
En Bogotá cada año se hace el censo inmobiliario de la ciudad. ¿Qué quiere decir esto? Levantamos el inventario de todos los inmuebles y lo actualizamos. Es decir, nos centramos en recoger toda la información de los predios que sufren diferentes cambios. Hay predios que se construyen, tenemos mayor área construida, hay predios que son demolidos y sobre ellos hacen nuevas construcciones, pero también hay cambios muy importantes que capturamos como el uso de los inmuebles.
Este proceso de actualización del inventario lo hacemos en varias fases, con varias actividades. Hay unas actividades de oficina, que son de análisis y procesamiento de información, pero también hay verificaciones en campo que incluyen un recorrido de nuestros funcionarios por toda la ciudad, así como visitas puntuales a algunos predios que seleccionamos porque han tenido cambios en alguna de las características que ya mencioné.
¿Estas personas que están en campo van debidamente identificadas?
Sí. Es muy importante para la seguridad de todos los ciudadanos. Nuestros funcionarios siempre van identificados con un carné institucional, además de su documento de identidad y también con una chaqueta con los colores rojo y amarillo, que los identifica como funcionarios de Catastro. Para que los ciudadanos estén tranquilos, al recibir la visita pueden verificar la identidad de los funcionarios a través de la página web de Catastro o de la línea 195 de la Alcaldía.
¿Qué hacen las personas de Catastro cuando llegan a un predio?
Cuando ellos llegan a los inmuebles van a observar qué cambios han tenido los predios en el último año o en los últimos tiempos. Básicamente, pueden tomar medidas de las construcciones del predio, pueden tomar datos acerca de las condiciones de construcción del predio, también del uso que se le está dando, si es residencial, si es comercial, y también pueden hacer algunas preguntas a los habitantes del predio. Lo que no pueden hacer bajo ninguna circunstancia es exigir pago alguno en contraprestación.
¿El censo cubre toda la ciudad?
El censo cubre el 100 por ciento de la ciudad. Bogotá es la única ciudad del país que viene realizando el censo de la totalidad de los inmuebles durante los últimos 10 a 11 años. Y la actualización siempre da cuenta de todo lo que está sucediendo en la ciudad.
¿Qué se encontró en el último censo?
Bogotá cuenta actualmente con 2'817.536 predios, un área construida de 302,9 millones de metros cuadrados y un valor catastral de 820 billones de pesos. La base de datos está constituida por la información física, jurídica y económica de estos predios. Contar con esta información es muy importante para la ciudad porque permite tomar decisiones y planear mejor la ciudad.
También podemos establecer el déficit o superávit en equipamientos como hospitales, colegios, escuelas; también puede reducir los costos de producción de información en las entidades a nivel del Distrito y nos permite tener una base gravable actualizada para el cálculo del impuesto predial.
¿Cuál es la implicación del valor catastral en el impuesto predial?
El avalúo catastral es la base gravable del impuesto predial y a partir de esta información la Secretaría Distrital de Hacienda aplica las tarifas y determina el pago que todo propietario o poseedor debe realizar sobre los bienes inmuebles, siendo una de las principales fuentes de recursos para el desarrollo urbano de la ciudad.
¿Qué cambios trascendentales se han revelado en los últimos censos?
En los últimos años hemos observado modificaciones en las tendencias. El número de predios nuevos se ha mantenido, sin embargo, las características de los predios nuevos ha venido cambiando con el tiempo. En los últimos años hemos visto mayor concentración en los nuevos predios en propiedades horizontales, es decir, ya no crecen tanto los predios que no están en propiedad horizontal, por decir algo las casas de un solo piso, sino que todos están ubicados en propiedades horizontales.
¿Cuánto representa la propiedad horizontal?
Bogotá cuenta actualmente con 2'817.536 predios, un área construida de 302,9 millones de metros cuadrados y un valor catastral de 820 billones de pesos
El 68 por ciento de las construcciones están ubicadas en propiedad horizontal y el valor restante está en no propiedad horizontal. Otro de los cambios que hemos visto, por ejemplo en los usos residenciales es que hay una mayor participación de predios o apartamentos de menos de 40 metros cuadrados de construcción. En este último año encontramos que la mitad de los apartamentos censados corresponden a este tipo de predios.
¿Esos son los llamados aparta estudios o living room?
Sí, aparta estudios, básicamente, como los conocíamos. Pero digamos que ahora tienen varias modalidades después para su funcionamiento.
Estos estos pequeños apartamentos se venían en las zonas universitarias, ¿cuáles son ahora los sectores de la ciudad donde se están construyendo? ¿Se han generalizado?
Si. Ahora encontramos alguna concentración de estos apartamentos de menor tamaño en el Centro y en Chapinero, pero ahora están esparcidos por toda la ciudad.
¿Cuáles son las zonas que tienen más crecimiento a nivel de construcciones?
En este último año observamos un comportamiento muy destacable en la localidad de Fontibón, porque fue una de las localidades donde mayor número de predios nuevos se construyeron y también una mayor área construida encontramos en la ciudad. También hay mayores crecimientos en Ciudad Bolívar, Suba y Kennedy, por ser las localidades más grandes, que son las que mayor dinámica tuvieron en este último año.
¿En su orden serían Fontibón, Ciudad Bolívar y Suba?
Las que más presentaron crecimiento son Ciudad Bolívar, Suba, Kennedy y Fontibón. Y las que menos dinámica presentaron fueron La Candelaria, Teusaquillo y Sumapaz, que por ser localidades mucho más consolidadas, donde los predios tienen mayor edad de construcción.
Son las localidades más pequeñas, con excepción de Sumapaz, que es rural...
Así es, son las más pequeñas y las más consolidadas para la ciudad.
¿Qué se ha visto con la vivienda VIS y VIP?
Las que más presentaron crecimiento son Ciudad Bolívar, Suba, Kennedy y Fontibón. Y las que menos dinámica presentaron fueron La Candelaria, Teusaquillo y Sumapaz,
No hacemos el seguimiento de este tipo de viviendas, sin embargo, con cifras de algunas organizaciones especializadas, como Galería Inmobiliaria, encontramos que en los últimos años definitivamente en vivienda VIS y VIP sí hay una buena cantidad, cerca de 28.000 nuevos predios. También observamos que en los estratos 2 y 3 hay mayor crecimiento de predios.
¿Quiere decir que Bogotá es una ciudad de nivel socioeconómico medio y medio bajo?
Así es. La mitad de los predios de la ciudad están ubicados en estratos 2 y 3.
¿El crecimiento en vivienda se está dando más en VIS o no VIS?
No hacemos seguimiento puntual de este tipo de vivienda, pero apoyados en datos de Galería Inmobiliaria y de los mismos constructores, y lo que encontramos es que las unidades de vivienda urbanizadas y comercializadas el año pasado es que 17.000 de las 28.000 corresponden a VIS.
¿Un poco más de la mitad es la vivienda VIS?
Así es.
El censo inmobiliario permite determinar si hay déficit dotacionales. ¿En qué zonas se ha podido detectar eso?
Este análisis corresponde a un conjunto de entidades del Distrito. Lo que hacemos es tomar la fotografía de lo que hay en la ciudad. A partir de la información que producimos, con cruces de información de población, de los servicios que ya están dispuestos, de servicios públicos domiciliarios, etcétera, las entidades del Distrito pueden llegar a conclusiones.
Entre vivienda, comercial y empresarial, ¿cuál es el uso que más se está desarrollando en Bogotá?
La mayor dinámica la observamos siempre en el uso residencial. Los usos comerciales y de oficinas que en algunos años, como hacia el 2016 tuvieron bastante auge, en este momento no son los que están jalonando ni el crecimiento ni la construcción de nuevos predios. Bogotá tiene una concentración muy grande en predios residenciales y son estos predios los que nos muestran mayor dinámica.
¿Qué esperan de este nuevo censo? ¿Que se consoliden las tendencias o hay alguna otra que se esté mostrando predominante?
No, de acuerdo con la información de los últimos años, más las proyecciones que hay de construcción, más el ciclo de la construcción, lo que esperamos es que en este año encontremos una gran dinámica en los predios de uso residencial y, nuevamente, estamos esperando que sean los estratos 2 y 3 cada vez con viviendas de menor tamaño.
¿Cuánto debe demorar el censo inmobiliario?
El proceso de actualización de nuestro inventario inmobiliario toma todo el año. Acabamos de iniciar nuestras labores de campo, pero venimos desde enero levantando y cruzando información. El proceso lo cerramos en el mes de diciembre y los resultados, así como la vigencia de esta base, empieza el primero de enero del año siguiente, es decir, el primero de enero del 2025.