Cuando (casi) nadie lo esperaba, el 23 de abril pasado el mercado de bienes raíces entró en ebullición: el crédito hipotecario irrumpió de improviso, y de manera anticipada, en la escena −se especulaba su arribo más hacia finales de año− para cambiar significativamente cualquier pronóstico sobre lo que podría vivir el sector de los desarrollos inmobiliarios.
De buenas a primeras, ese primer paso lo dio el Banco Hipotecario al publicar en su web los detalles de una nueva línea de créditos UVA para primera y segunda vivienda, que entrará en vigor el próximo 6 de mayo. En sintonía, 24 horas más tarde, el Banco Ciudad volvió a impactar con un nuevo "incentivo" del mismo tipo para la compra de inmuebles y, efecto catarata, dos días después del primer anuncio, el Banco Supervielle se sumó a la estampida con su propia línea.
Todo, en un contexto donde la cantidad de escrituras en la Ciudad había registrado en marzo un incremento de 18,3% comparado con el mismo mes de 2023, de acuerdo cifras del Colegio de Escribanos de Buenos Aires, y se convertía en el mejor de los últimos 6 años. Aunque, más allá del entusiasmo que provocó la noticia entre los actores de la industria, habrá que analizar el efecto real de los créditos hipotecarios en cuanto al dinamismo de la compraventa de nuevos inmuebles.
Crédito hipotecario o alquiler: ¿qué conviene?
Según un análisis llevado a cabo sobre la base del metro cuadrado promedio de cierre de ventas del tercer mes del año del índice proporcionado por RE/MAX, UCEMA y Reporte Inmobiliario en el que fueron aplicadas distintas variables, "las cuotas resultantes de la línea del Banco Ciudad se ubican en el orden del 10%/15% por encima del alquiler mensual correspondiente a los barrios de Flores y Almagro, un 35% por sobre el alquiler promedio de Palermo y con un valor similar al del alquiler de Balvanera", en líneas generales.
En tanto que, nobleza obliga, la misma entidad bancaria ofrece una reducción adicional de 2 puntos de tasa si la vivienda que se pretende adquirir se localiza en el microcentro, debido a las políticas de promoción y desarrollo de esta zona.
Por consiguiente, con el último valor promedio del metro cuadrado que oscila los u$s2.202 y contemplando como referencia los precios del alquiler del portal Zonaprop: si se toma el 75% (límite) del valor de un departamento (se consideran 40 m2, 50 m2 y 70 m2, respectivamente), con una tasa de interés del 5,50% del Banco Ciudad a 20 años, eso da "para el monoambiente una cuota de mensual de $460.000 versus los $365.546 que cuesta un alquiler de monoambiente (+ $94.454); $570.000 de cuota para el 2 ambientes versus los $422.502 de alquiler (+ $147.498); y una cuota de $805.000 contra un alquiler de $567.760 en el caso de las unidades con 2 dormitorios (+ $237.240)", estima el fundador de Monitor Inmobiliario, Daniel Bryn.
En adición, otras estimaciones exclusivas por parte de Radar Inmobiliario para iProfesional con el mismo crédito hipotecario y el valor promedio del mercado que considera el precio de cierre de un monoambiente vendido en el microcentro durante los últimos 12 meses "nos da un valor aproximado de u$s64.000", resalta el economista Juan Manuel Vázquez Blanco, socio de Fabián Achával Propiedades.
Y si consideramos la modalidad ofrecida por el Banco Ciudad (tasa UVA + TNA 3,5 %) y para 240 meses, "si alguien toma un crédito por el 60% −para quienes se financien no tan al límite− tendría una cuota de $227.800 que estaría en línea con lo que podría ser hoy un alquiler (entre $200.000 y $300.000 mensuales, los más baratos de esta zona)", desentraña.
El mismo ejemplo para uno de los barrios más demandados, Palermo, brinda estadísticas diferentes. "Para un crédito en idéntico banco (tasa UVA + TNA 5,5%), pero financiando al límite máximo que permite este banco (75% del valor del inmueble), la cuota arrancaría en $453.000, aunque en este caso los alquileres se elevan a $460.000 mensuales, en promedio; $632.000 de cuota versus los $590.000 de alquiler para los dos ambientes; y $920.000 y $900.000 para los de 3", pormenoriza. Para este caso, quienes quieran acceder necesitarán demostrar ingresos netos (solicitante y/o de su grupo familiar) no menores de $1.812.000, $2.528.000 y 3.760.000, respectivamente.
Comprar un departamento con crédito: ¿buen negocio para inversionistas?
Revisadas las cifras, es momento de entender si son razonables y atractivas las cuotas que presentan los créditos hipotecarios para quienes puedan aplicar, teniendo en cuenta su aumento producto de la inflación. Y si bien es cierto que se corre un riesgo porque estas aumentan mensualmente, "un alquiler tradicional también está aumentando cada trimestre", aclara el especialista Fabián Achával. Claro que "si bajara la inflación y se mantuviera la tendencia bajista, este instrumento se volvería mucho más interesante".
Asimismo, claro que depende de la zona: cuanto menos consolidado esté el barrio, la cuota puede ser inferior a lo que se puede recibir si se pone el departamento en alquiler. "Hay arbitrajes interesantes porque se permite primera y segunda vivienda, y esto seduce al negocio de la renta", afirma.
Así las cosas, esta alternativa para quien alquila pasa a ser más que viable, pues ya no existe tanta diferencia entre cuota hipotecaria y alquiler. Eso sí: "Hay que tener en cuenta que esta relación se va a mantener mientras no se disparen los valores de venta", aclara Germán Gómez Piccaso, fundador de Reporte Inmobiliario.
Con la demanda subiendo como ya viene pasando, "los valores de venta van a aumentar más y, por lo tanto, el monto a tomar de crédito", dice. Y advierte que se debe ser consciente de que, con las actuales reglas para los alquileres, "los contratos podrían ser más cortos y la opción del crédito le quita incertidumbre al tomador de este".