Un paso en falso en la compraventa de un inmueble puede desencadenar consecuencias imprevistas: qué tener en cuenta para evitar decepciones y disputas legales en el proceso
Comprar o vender una propiedad no es tarea sencilla, muchas veces se pasa por situaciones en las cuales, por alguna razón, a pesar de que haya un interesado y que parecían encaminados los trámites hacia el cierre de un acuerdo, la transacción no se concreta y se cae la operación. Esta situación puede llegar a ser frustrante para cualquiera de las partes, por lo que hay que conocer de antemano cuales son los motivos por los que se puede generar esta caída y así estar atento para intentar evitarla.
¿Cuáles son las causas de estos contratiempos y qué obligaciones recaen sobre cada una de las partes? Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias, da a conocer las más comunes que pueden conducir al fracaso de una venta:
- Fracaso en la obtención de crédito hipotecario: por la casi inexistencia del crédito hipotecario en la Argentina, al no haber opciones de financiamiento accesibles, falta de un marco jurídico que regule a los bancos y altas barreras de entrada por parte de las entidades financieras.
- Medidas cautelares que entorpecen la venta: embargos sobre la propiedad o inhibiciones del vendedor pueden paralizar la operación, frustrando las expectativas.
- Demoras en trámites administrativos: la burocracia puede jugar en contra, generando interminables esperas en la confección de documentos indispensables para la transacción.
- Complicaciones en ventas por sucesión: falta de acuerdo entre los herederos o demoras excesivas en el trámite judicial pueden bloquear la venta de una propiedad.
- Falta de otorgamiento del asentimiento conyugal o convivencial del vendedor cuando es legalmente requerido.
De acuerdo al artículo 1123 del Código Civil y Comercial, "la compraventa inmobiliaria es un contrato por le cual el vendedor, mediante un boleto de compraventa se obliga a transferir al comprador la propiedad de un inmueble y este a pagar un precio en dinero", por lo que existen obligaciones de las partes pero también del corredor inmobiliario interviniente, que, en caso de que no se lleven a cabo de manera correcta, pueden generar la caída del acuerdo. El abogado Enrique Abatti (h), especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina explica cada una de ellas:
Obligaciones de parte del vendedor
Las principales obligaciones al momento de la escritura y entrega de la posesión en el caso de quien vende el inmueble son:
1) Entregar el inmueble
- En tiempo y forma: el vendedor está obligado a conservarlo en el estado tal como se encontraba en el momento del contrato de venta hasta la entrega de la posesión que, en general se produce inmediatamente después de la escrituración (salvo que se pacte de otra forma). Lo más común es que deba entregarlo desocupado, es decir que si estaba ocupado con un inquilino, y se obligó a entregarlo vacío, el locatario debe retirarse. "En caso de que esto no suceda o que fuera intrusado o usurpado, se presenta un inconveniente que generará un incumplimiento de la parte vendedora", afirma Abatti.
- Gastos: salvo que se pacte lo contrario, el vendedor paga todos los certificados registrales y administrativos (informes de dominio y los estudios de títulos).
El incumplimiento de entrega del vendedor puede dar lugar a acciones legales por parte del comprador, que pueden incluir desde el tarde cumplimiento del contrato (con punitorios por día hasta que se pueda entregar el inmueble) hasta la resolución del mismo, con derecho a reclamar daños y perjuicios.
"Todo retraso en la operación por parte del vendedor puede generar que el comprador desista de la compra y ahí le tengan que devolver, si así está pactado, el doble del valor de la seña, o una multa que esté previamente arreglada ya en el contrato (que puede ser diaria y se va sumando hasta la entrega del inmueble)", especifica el especialista.
2) Garantías
"Las obligaciones del vendedor no terminan con la entrega del bien. Debe, además, garantizar al comprador que podrá gozar del mismo conforme a su destino y a la naturaleza de la propiedad que le transmitió", explica el abogado. Esta obligación de garantía comprende dos aspectos:
- Garantía de evicción: el vendedor debe abstenerse de todo acto que implique una usurpación de la propiedad.
- Garantía por "vicios redhibitorios" o "vicios ocultos": en este caso, el vendedor debe garantizar al comprador sobre los vicios ocultos del inmueble, que son daños o desperfectos que puede tener un bien que no se notan a simple vista.
3) Mantener el precio pactado
El vendedor debe mantener el precio pactado en el boleto firmado por las partes, en caso de que lo cambie, el comprador puede desistir de la operación.
Obligaciones por parte del comprador
En caso de que el comprador no cumpla con alguna de las siguientes obligaciones, el vendedor puede rescindir el contrato.
1) Pagar el precio pactado
El valor del inmueble debe pagarse en el tiempo y el acuerdo pactados, de lo contrario se puede rescindir el contrato. La transferencia del dominio exige la escritura, la tradición y la inscripción en el Registro Propiedad Inmueble. Abatti explica que es la escritura, si es simultánea o posterior a la tradición, la que marca el momento en que puede exigirse el precio.
2) Presentarse en tiempo y forma
Al igual que el vendedor tiene la obligación de entregar el inmueble en el momento pactado, el comprador debe estar presente el día de la escritura para poder firmarla y recibir las las llaves del inmueble.
3) Abonar la parte de la escritura que le corresponde
El comprador tiene a su cargo el pago de los honorarios del escribano (el arancel notarial del Colegio de Escribanos establece sugerido un honorario del 2% del valor del inmueble), y todos los gastos que genera la posterior inscripción: tasas, aportes y sellados.
Para asegurar el cumplimiento del contrato se establecen cláusulas de penalización si el comprador o el vendedor deciden desistir de la operación. Si el comprador no cumple con lo acordado en el contrato, la seña no le será reembolsada. Pero, en el caso de que el vendedor sea el que incumpla alguno de los puntos acordados, deberá devolver la seña más una indemnización que suele ser el 50% al 100% del valor del dinero entregado.
Obligaciones del corredor inmobiliario
El corredor inmobiliario debe tomar todas las precauciones antes de recibir el inmueble para su venta, por ejemplo: pedir informe de dominio, de inhibiciones del vendedor, verificar que si es casado o tiene convivencia registrada, requerir la firma del cónyuge o conviviente, verificar si se trata de inmueble perteneciente a la sociedad conyugal o convivencia o propio. En el caso en que no verifique alguna de estas cuestiones, puede presentarse un problema a la hora de la venta y que esta se caiga.