A pocas cuadras de la zona bancaria y de la municipalidad de Neuquén, los cerramientos de obra sobre las veredas cubren la vista del trabajo de demolición que, en forma intensa, se observa y escucha en calles principales que desembocan en el centro de la ciudad capital.
Las grúas de gran porte, que antes de la pandemia eran una curiosidad, dejaron de serlo y se enseñorean en el panorama aéreo de la zona del cementerio central, en el bulevar de la avenida San Juan (a lo largo de Santa Genoveva, Provincias Unidas y Villa Farrell), en las inmediaciones de la calle Jujuy, en Salta y también en tramos de la Fotheringham.
Las moles de la construcción son parte del paisaje citadino en Neuquén y en los corredores viales importantes, como Belgrano y Godoy, se producen cortes periódicos en las calles céntricas o las que conducen al centro, ya sea porque se produce una extracción de material, están hormigoneando columnas en altura, reciben materiales de los corralones o realizan maniobras con materiales a más de cinco pisos de altura.
Según constató el equipo de fiscalización de la municipalidad, en los últimos cuatro años se habitaron 130 nuevos edificios en la ciudad de Neuquén, a un promedio de 80 a 100 departamentos en cada torre. Otro medio centenar de edificaciones está en obra.
"En este primer trimestre del año, no hemos detectado un parate en la industria de la construcción privada", informó el subsecretario de Obras Particulares de la municipalidad de Neuquén, Luis López de Murillas.
Los datos de enero a marzo de 2024 indican que la cantidad de permisos otorgados son similares a la cifra del mismo trimestre en 2023.
En metros cuadrados, se presentaron planos para registrar obra nueva por 36.000 metros cuadrados, en todos los casos del sector privado. El trámite incluyó la finalización de expedientes, con sellados y habilitación para construir durante un año.
En lo que va de 2024 se dieron 83 permisos para todo tipo de obra, tanto la vivienda familiar como o edificios de más de tres pisos de altura.
En 2023, el sector privado solicitó 201 autorizaciones para construir. Del total, 47 fueron de torres. Los permisos se otorgaron por 24 meses y es posible que alguno de esas autorizaciones de 2023 integren alguna renovación, para el caso de edificios en los que la obra no concluyó a los dos años, que es el plazo estándar.
Este año, se habilitaron ocho construcciones en altura, a lo que se deben agregar las solicitudes de demolición, que sumaron nueve casas en terrenos ubicados en la zona céntrica.
Zona de derrumbes
Las solicitudes fueron para echar abajo antiguas casas, por ejemplo, en Leguizamón al 200, en Sarmiento al 600, inmediaciones de Alderete y Córdoba, Jujuy al 1100, 12 d e septiembre al 800 o Juan B Justo y Colón.
La mayoría de los derrumbes que fueron pedidos para el área céntrica luego tuvieron destino de edificios o grandes construcciones para uso comercial.
Son terrenos que tienen un alto valor y, por ello, son codiciados por los desarrolladores o inmobiliarias, que levantan edificios.
Y el centro se densifica en población.
En un 80%, las obras en altura son edificios de departamentos y, el 20 restante, son edificaciones para uso mixto, oficinas o estudios profesionales, debido a la cercanía con la zona bancaria, la ciudad judicial y centros administrativos como Rentas, la municipalidad y la Legislatura.
Las torres también comenzaron a emerger en corredores urbanos a unas 20 cuadras del microcentro.
Se pueden ver en San Martín al 2100 hacia el oeste, o en Río Dulce al 1000, en el este.
Por primera vez , hubo un pedido para edificar en altura sobre Gatica, casi Lastra. Antes, se autorizaron edificios de más de tres pisos en Godoy o en inmediaciones de la avenida Mosconi, exruta 22.
"No se cambió la potencialidad, pero antes nadie invertía en el máximo autorizada para zonas residenciales con vías jerarquizadas", dijo López de Murillas.
Agregó que la legislación sobre las zonas y sus cotas tienen más de 20 años, pero solo en los últimos dos los inversores comenzaron a presentar edificios en calles corredores, como San Martín o Belgrano.
Esas arterias siempre tuvieron una potencialidad más alta de construcción que las calles interiores del mismo barrio o zona residencial baja, describió.
Mientras la mayoría de los planos particulares son para casas en nuevas áreas en desarrollo urbano, las demoliciones en el área céntrica son claros indicadores de futuros edificios.
Se otorgan más de 30 o 40 permisos por año. Y sobre las nuevas obras, hay para 2024 unos 13 proyectos en gestión.
De los 36.000 metros cuadrados de construcción autorizados para el 2024, 8.000 son para viviendas de mediana o gran magnitud (edificios) y 22.500 son para viviendas más chicas.
Los permisos se multiplicaron para las zonas en gran desarrollo, como la urbanización de la meseta, donde se entregaron 869 lotes con servicios o se concretaron entrega de terrenos del foro de la meseta.
Otro polo residencial en obra es el sector del barrio Confluencia, hacia donde se extendió, desde Linares, el Paseo de la Costa.
El sector al norte de Alta Barda – en inmediaciones de Terrazas del Neuquén- es otra zona residencial en obra permanente mientras que, en otro extremo de la ciudad, a la vera del río Limay, se suman viviendas nuevas en la zona de barrios cerrados o privados, como La Peregrina, Don Liliano, La Castellana, entre otros.
Finalmente, el sector comercial requirió unos 6.000 metros cuadrados, que se otorgaron en permisos para galpones para industrias y locales comerciales.
Habilita el desarollador
El subsecretario de Obras Particulares recordó que no es función del municipio habilitar el edificio.
"Otorgamos permisos y registramos los planos; el privado es el responsable de la construcción a través del director técnico, empresa constructora y el responsable de la Seguridad e Higiene", recordó Luis López de Murillas.
Agregó que es el constructor es el que habilita la obra concluida. Aseguró que habilita la venta e ingreso de propietarios o inquilinos a través de la propia gestión, con un desarrollador o inmobiliaria, oportunidad en la que el municipio deja de cobrar tasas como baldío o una sola fracción y recauda por departamentos (o unidad funcional) la recolección de residuos, alumbrado, etcétera.
En los casos que continúan de modo irregular como una sola fracción, se multiplican los problemas entre los inquilinos o copropietarios para subdividir y pagar las expensas.
Los nuevos contribuyentes en loteos y consorcios
Neuquén tiene un estimado de más de 100.000 contribuyentes en el padrón, en tanto unos 20.600 fueron incorporados al registro municipal los últimos cuatro años por una campaña de búsqueda de nuevos frentistas.
Son ocho los integrantes del equipo de fiscalización que, en forma continua, detectan, por ejemplo, si un edificio que en los planos figura como baldío y de una sola nomenclatura, es un lugar habitado con 100 unidades familiares.
Algunas zonas recientemente urbanizadas en la meseta, como el barrio Altos del Neuquén (ex distrito 7) se sumaron masivamente al padrón municipal tras la entrega de terrenos.
Según explicó el secretario de Finanzas del municipio, Fernando Schpoliansky, a través del cruce de información con la cooperativa CALF por el pedido de altas de medidores o por relevamientos de nuevas tenencias, se logró la información para sumar 5.321 nuevos contribuyentes.
Otras 380 altas fueron de sectores regularizados como La Familia, 26 de agosto, sectores de Alto Godoy o los frentistas que se sumaron tras el nuevo asfalto en calles troncales. Entre ellas, la Rivas, Poliansky y Néstor Barros.
Pero la mayoría de las "subas" al padrón fueron por 130 edificios que figuraban con una sola nomenclatura de obra, donde en realidad funcionaban departamentos ya habitados.
En total, por la regularización de edificios, sumaron 14.900 contribuyentes nuevos.
Registro de administradores
"Cada vez que se habita un edificio, se formaliza con un consorcio de copropietarios. Hay unos 600 en Neuquén", dijo el secretario general del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Rentas y Horizontal (Suterh), David Zapata.
El sindicato agrupa a los encargados de la administración de los consorcios. Los encargados pueden tener a su cargo más de un consorcio o puede ser inclusive que un copropietario sea administrador.
Informalmente, se conoce que hay otros 200 consorcios que Zapata denomina "en negro" porque no están debidamente formalizados.
Desde la municipalidad se aclaró que la administración de los propietarios no está relacionada directamente con la habilitación de la unidad.
"Un edificio puede estar regularizado, que ya no figure como baldío u obra en construcción, pero no tener el consorcio", se explicó.
Zapata destacó que en mayo se deberá poner en marcha el registro público de administradores, lo que servirá para poner en regla los consorcios.
Actualmente hay unos 60 administradores en toda la provincia, dijo. Los consorcios no sólo son de departamentos, sino también de urbanizaciones cerradas o privadas que se manejan por sistema de copropietarios.