Los agujeros legales de la ley de vivienda pueden dejar inoperante el control de alquileres: la ley de Vivienda no incluye régimen sancionador, por lo que ante su incumplimiento, si el propietario es un particular, los afectados en la mayoría de los casos solo podrán acudir a los tribunales. Pero además la administración no comprobará los aspectos claves en la fijación del precio, como que el propietario sea un gran tenedor, la renta que se pagaba en el contrato anterior, o la calidad real de la vivienda.
Portavoces de la conselleria de Territori reconocieron que "en los primeros días nos han llegado problemas y dudas al aplicar la ley, por la falta de régimen sancionador", pero avanzaron que "trataremos de explorar otras vías" para garantizar que se ejecute efectivamente el índice, como "aplicar el código de consumo y la ley de vivienda catalana en los aspectos que no fueron declarados inconstitucionales, por ejemplo en la obligación de informar del precio del contrato antiguo y del índice", un incumplimiento que conllevará sanciones para todo tipo de propietarios.
En los alquileres que realicen particulares, que según Territori en Catalunya suponen el 85% del total, la ley permite aplicar como renta la del anterior contrato, actualizada con el IPC. El propietario ha de facilitar esa cifra, pero "el Incasòl no comprobará que la renta de los alquileres se ajuste a los límites respecto al contrato anterior. Y tampoco que cumpla los límites del índice, en el caso de grandes tenedores", señalaron portavoces de Territori, puesto que no tiene la competencia ni los medio para ello, aunque no descartaron dotarle de medios y competencias adicionales en el futuro. Enric Aragonès, portavoz del Sindicat de Llogaters, señaló que el inquilino podrá pedir al Incasòl que le informe de la renta del anterior contrato. "La petición se realiza por correo electrónico y el Institut puede verse desbordado si recibe muchas peticiones", reconoció.
La ley de Vivienda no incluye sanciones
Si el propietario es un gran tenedor, es decir dueño de cinco o más viviendas, será también el inquilino el que haya de averiguarlo rastreando el registro de la Propiedad, puesto que el Govern nunca creó el registro de grandes tenedores que preveía la ley de 2022 de emergencia social en el ámbito de la vivienda. "Al final, en la práctica, se ha trasladado a las agencias la obligación de preguntar a los propietarios de los pisos que alquilamos sobre la renta anterior, la existencia de otras viviendas de su propiedad, e incluso por cuestiones personales" como su régimen matrimonial, señaló Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris.
La condición de gran tenedor, efectivamente, puede depender del régimen matrimonial del propietario: si es de separación de bienes o de sociedad de gananciales. Así, según los portavoces del ministerio de Vivienda y según los Criterios Orientadores aprobados por los jueces de primera instancia de Barcelona para aplicar la ley estatal de vivienda, "en el caso de titularidades compartidas, se incluirán en el cómputo las propiedades de una parte alícuota superior al 50%". Para los responsables de la conselleria de Territori, sin embargo, la mera propiedad de una participación indivisa debería computarse como un inmueble ya que lo contrario sería "un intento de burlar la ley".
Territori reconoce que no habrá manera de determinar con objetividad el estado de conservación o la calidad del edificio, que determina la horquilla de los precios del índice, por lo que, según lamentó la consellera, Ester Capella, "todos los contratos se acabarán firmando en el nivel más alto de la horquilla".
Los propietarios particulares, independientemente de las viviendas que posean, quedarán fuera de todas las "fórmulas sancionadoras" que intenta "explorar" la Generalitat, según reconocen portavoces de la Agència Catalana del Consum. "Nosotros sólo tenemos competencias para actuar en aquellos casos en que se da lo que llamamos 'relación de consumo'", es decir, cuando hay por un lado un consumidor y por otro una empresa o profesional".
"El inquilino podrá acudir a los tribunales para denunciar el incumplimiento de la ley, y seguramente el propietario particular corregirá su postura con la mera amenaza de demanda, porque sabe que la perderá", asegura Enric Aragonés. La demanda la habría de presentar en los juzgados de lo civil, explica Miquel Miró, abogado especializado en derecho inmobiliario, "una vía cara ya que necesita abogado y procurador". A su juicio, "la otra opción del inquilino puede ser pagar lo que considera que es justo y retar a que el propietario, si está en disconformidad, inicie un procedimiento de desahucio", señala, por lo que avanza que la entrada en vigor de la ley disparará los conflictos entre propietarios e inquilinos y la judicialización del alquiler.
El inquilino, la clave
Aragonès reconoció que finalmente la eficacia de la ley dependerá enormemente de los inquilinos y lamentó que es su desinformación el mayor lastre para que sea efectiva. "Incluso el Ayuntamiento de Barcelona lanzó una campaña informativa errónea, diciendo que a partir de ahora se habría de aplicar el índice en los contratos, cuando a menudo éste es superior a la renta del contrato anterior, que es la que se ha de aplicar actualizada", lamentó. Por ello, a su juicio, "muchos propietarios están aprovechando la confusión para subir las rentas".
La ley catalana es especialmente estricta con las agencias que incumplan la normativa, que pueden ser sancionadas incluso con la cancelación de su inscripción en el registro de Agencias, un requisito obligatorio para operar en Catalunya, por lo que las agencias se están convirtiendo en los principales garantes de que los pisos ofertados por particulares cumplan la legislación, señalaron fuentes del Colegio catalán.