Australia está viviendo la peor crisis de vivienda de su historia, con una combinación de precios altos tanto para comprar como para alquilar que impacta seriamente la calidad de vida de los ciudadanos.
Australia es el sexto país más grande del mundo, pero solo cinco ciudades acaparan el 80 por ciento de los trabajos, por lo que la mayoría de la gente no tiene otra opción que vivir en alguna de esas ciudades: Sydney, Melbourne, Brisbane, Perth y Adelaide.
Los precios de la vivienda han subido un 10% en 2023 en Sydney y Brisbane, y los alquileres aumentaron en promedio en un porcentaje similar a nivel nacional.
En la mayoría de las ciudades australianas, la demanda de vivienda (tanto para comprar como para alquilar) es superior a la oferta, provocando esta subida descontrolada de los precios. En Sydney y Brisbane es común ver más de 50 personas visitando los pisos que se encuentran para alquilar.
El mercado inmobiliario de Australia se considera uno de los más caros del mundo, y Sydney y Melbourne figuran regularmente en la lista de los mercados inmobiliarios menos asequibles, junto con algunas ciudades de Estados Unidos, Asia y Canadá.
Una medida de la asequibilidad es la relación deuda-ingresos de los hogares y Australia tiene uno de los niveles de deuda más altos del mundo, con una relación deuda-ingresos de los hogares del 211%, más del doble del 101% de los EE. UU. y muy superior al 148% del Reino Unido y al 115% del Japón.
La crisis indica un gran desequilibrio entre oferta y demanda de la vivienda. Actualmente hay extensos debates sobre las posibles causas de este desequilibrio:
- Incentivos fiscales ineficientes: Australia es el único país del mundo que permite descontar impuestos al dueño de cualquier vivienda si el alquiler no cubre los gastos relacionados. Por ejemplo, si el alquiler anual que recibe un dueño es menor que los intereses que paga de la hipoteca más los gastos de mantenimiento, la diferencia se puede descontar del impuesto personal a la ganancia. Según los críticos a este incentivo fiscal, es ineficiente, ya que se aplica a todas las propiedades, nuevas o existentes, cuando debería ser aplicada solamente a nuevas viviendas para apoyar la construcción. También hay muchas críticas con el incentivo fiscal que permite pagar solo 50% de la ganancia en la venta de una vivienda para inversión con solo ser propietario por más de un año, dando ventaja a especuladores y evasores de impuestos en vez de a los que buscan una vivienda para vivir.
- Rápido crecimiento de la población: Según el ABS (Australian Bureau of Statistics), entre marzo 2022 y marzo 2023 la inmigración neta en Australia fue de unas 500.000 personas, que representa un 2.2 por ciento de la población, el porcentaje de crecimiento más alto de la historia de Australia.
- Construcción de nuevas viviendas: Según el ABS, la tasa de aprobación de nuevas construcciones baja desde febrero de 2021, donde se aprobaron unas 22.500 viviendas. En el mes de febrero de 2024, solo se aprobaron 12.500. Esta tendencia negativa impacta en la oferta de nuevas propiedades, que no cubre la demanda de la población.
- Baja regulación de las plataformas de alquiler temporario como Airbnb, que reduce la cantidad de viviendas disponibles para alquilar a largo plazo.
Estos son solo algunos de los factores de la tormenta perfecta que está impactando en la calidad de vida en Australia, y que no parece tener una solución en el corto plazo.
¿Tiene solución esta crisis?
El gobierno federal anunció un plan para construir un millón de viviendas en 5 años, pero para cumplir ese plan, 20.000 viviendas deberían construirse cada mes, lo que contrasta con la tasa negativa de aprobaciones de nuevas casas, que en febrero fue de solo 12.500. Según las empresas de construcción, las principales causas de esta tendencia negativa son la alta tasa de interés, la regulación del uso de las tierras, los altos costos de los materiales y la falta de obreros especializados.
El gobierno también ha anunciado unos cambios en el sistema de inmigración australiano, que planea reducir la inmigración neta del pico de 510.000 inmigrantes anuales a unos 375.000, priorizando la inmigración permanente a la temporal.
Hasta antes de la pandemia, Australia tenía niveles de inmigración sostenibles que permitían que los inmigrantes que obtenían las visas encontraran trabajo y alojamiento rápidamente, ayudando al crecimiento de la economía australiana. Pero estos niveles se desplomaron durante los años de la pandemia cuando los turistas, estudiantes, inmigrantes temporarios y permanentes fueron limitados.
Una vez reabiertas las fronteras en 2022 se incrementaron las visas para ayudar a la recuperación de la economía, pero ahora es necesario limitarlas para que vuelva a ser sostenible. Australia es una de las naciones más cosmopolitas (30% de la población nació en el exterior) y con uno de los sistemas de inmigración más exitosos del mundo en términos de integración y aportes al progreso del país.
Por ahora no está en los planos del gobierno cambiar los incentivos fiscales, ya que esto afectaría al más de un millón de australianos que actualmente se benefician de estos incentivos y que seguramente votarían en contra del gobierno en las próximas elecciones.
Lamentablemente este sería el principal cambio para atacar la crisis de la vivienda según varios expertos, que dudan del impacto positivo de la construcción de nuevas viviendas, ya que podrían no ser construidas donde la demanda es mayor, o terminar como residencias adicionales de las clases más adineradas.
Todo parece indicar que esta crisis va a continuar afectando a Australia por los próximos años, provocando que muchas familias no puedan acceder a alquilar una vivienda digna, o endeudando aún más al australiano medio que se anime a comprar una vivienda.