Los Fideicomisos de Bienes Raíces (Fibras) son movidos por un imán que desde hace poco más de un año ha dirigido la mayoría de sus decisiones y transacciones: el nearshoring.
La Fibras mantienen su favoritismo por las propiedades industriales
Con la excusa de una mayor demanda de naves industriales, las empresas han optado por su compra y explotación durante varios trimestres, incluyendo el primero del año. Su apuesta no ha sido equivocada, ya que para el arranque del 2024 la mayoría de los resultados son positivos, o por lo menos estables.
Pero contrario a lo que se podría pensar al hablar de la relocalización de las empresas chinas, no es la industria pesada en la que se centran estos lugares. Es la manufactura ligera y las compañías que necesitan almacenamiento las que ocupan la mayoría de estos espacios al centro y norte del país.
Como el caso de Fibra Uno (FUNO), uno de los fideicomisos más grandes que cuenta con más de 600 propiedades y de las cuales 180 son industriales, suma más de seis millones de metros cuadrados. En el 1T24 las empresas de logística fueron las que más abarcaron área bruta rentable, con 4.5 millones de metros cuadrados de los 11 millones totales, con 99.5% de ocupación.
El fideicomiso tiene cargado su portafolio hacia el Estado de México con 3.3 millones de metros cuadrados ocupados en esta entidad, la que tiene mayor participación a nivel nacional. Pero en el caso de las Fibras que se enfocan en el norte, el desempeño es similar.
Fibra Monterrey cuenta con 1,425,795 metros cuadrados de área bruta rentable en el segmento industrial, de los cuales 727,829 están en el noreste. Sus principales inquilinos son empresas relacionadas a servicios y que mantuvieron niveles de ocupación de 99.2%. La cifra es buena, incluso cuando parecía difícil de mejorar la del año pasado, que se registró en 98.2% con una mayor ocupación en manufactura ligera y el resto logística. Su usuario principal fue Whirlpool.
Este efecto se contagia en el resto de los fideicomisos. También Fibra Macquarie reportó a inicios del año que 70.5% de su portafolio de arrendatarios industriales está enfocado en manufactura y el resto en distribución y logística. En ambos, destacan los bienes de consumo, alimentos y bebidas; y en tercer lugar, el sector automotriz.
Terrafina, que ha estado en el ojo de las otras empresas que buscan adquirirla y que tiene un portafolio totalmente industrial, reportó 287 propiedades con 42,000 metros cuadrados y una nada despreciable ocupación de 97.2%. Del total, 34.5% es habitado por empresas del sector automotriz.
"Los inquilinos de Terrafina están conformados por empresas nacionales e internacionales dedicadas a las operaciones de manufactura para la exportación, así como a actividades de logística y distribución", reportaron.
Fibra Danhos mostró otra cara que también le ha importado a las fibras: el sector comercial. El fideicomiso reportó tener 983,000 metros cuadrados de área bruta rentable con una tasa de ocupación de 86.7% que se encuentra sana y que mostró mejoría respecto al año pasado, cuando en el primer trimestre del 2020 fue de 85.3%.
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La cifra muestra la resiliencia del sector que durante la pandemia registró índices hasta por debajo del 60%. Aunque uno de los elementos que ha servido es la menor apertura de espacios, sobre todo en el arranque del año, por lo que las rentas existentes se logran reflejar en las cifras.
FUNO también tuvo buenas cifras este 1T24 con una ocupación de 92.2% en las propiedades en este sector, que se concentran en la Ciudad de México. El año pasado fue de 90.3%, lo que también muestra un avance. Fibra Macquarie y Monterrey, por su lado, tienen portafolios más limitados en el sector comercial, pero mostraron estabilización en las rentas.
El segmento que ha permanecido con crecimiento, pero aún no logra dar el salto, es el de oficinas. Aunque la mejoría es notoria, con ocupaciones de entre 70% y 80% para todos los fideicomisos, pero que muestra recuperación respecto al año anterior y a la contingencia sanitaria. No obstante, la mayoría de las transacciones del periodo reportado están lejos de este sector.