Un nuevo informe pericial sobre la tasación del polémico Edificio de Soluciones Empresariales, ubicado en Arroyo de la Encomienda (Valladolid), el "más objetivo" de todos, según su autor, sitúa el valor de mercado del inmueble en 57,4 millones de euros (no incluye el IVA), lo que vendría a avalar las tesis de las defensas en el juicio de 'La Perla Negra' de que la sociedad Gesturcal, que abonó 52 millones por el edificio administrativo, se habría ahorrado casi cinco millones de euros.
El perito Álvaro Teodoro Abad, en la decimotercera jornada del juicio en la Audiencia de Valladolid, que investiga, entre otras cuestiones, sobrecostes en dicha operación inmobiliaria y en la adquisición de terrenos para un polígono industrial en Portillo, ha defendido su informe efectuado el 14 de julio de 2016 frente a otros basados en la comparación y el método residual, y, categórico, considera el valor de la 'La Perla' 57.401.861 euros, cifra sin IVA en la que incluye gastos financieros y de controles diversos así como el beneficio del promotor.
En su declaración, recogida por Europa Press, el experto desecha el método comparativo utilizado en otros informes ante la dificultad de comparar 'La Perla' con inmuebles de las mismas características en su zona de influencia, al tiempo que considera que el método residual incorpora "subjetividades", algo de lo que está exenta, según insiste, la pericial realizada por él por cuando, según añade, ha contado con toda la documentación necesaria sobre los costes de la obra.
Eso sí, aunque entiende que las facturas analizadas eran "correctas", ha apuntado que en su visita al inmueble pudo comprobar que "allí había un lujo asiático", en referencia al coste de algunas ejecuciones, entre las que ha citado un mostrador de casi 33.000 euros. "Al ver aquello me dije a mi mismo: qué caro, qué caro. Es como quien quiere un coche de gama súper en lugar de un Renault. Es una inversión que vale lo que alguien quiera pagar", ha apostillado Álvaro Teodoro Abad.
Además de su informe valorativo de 'La Perla Negra", la arquitecta Susana Malavés, de Euroval y autora de otra valoración que el 20 de enero de 2009 efectuó por encargo de Gesturcal, eleva aún más el precio de mercado del edificio de 17.000 metros cuadrados en Arroyo hasta los 64.832.000 euros, estimación que hizo cuando ni siquiera estaba compartimentado.
Las periciales de ambos expertos han sido favorables a los intereses de las defensas de los encausados, al poner en entredicho la tesis de que Gesturcal habría pagado por 'La Perla' una cantidad muy superior a la que regía el mercado, al igual que el testimonio efectuado por el también perito Juan Alberto Martínez, quien en su día complementó un estudio realizado por Price Waterhouse (PWC), pero en este caso sobre el proceso de adquisición de ADE Parques en terrenos de Portillo para el desarrollo de un polígono industrial.
Terrenos con "gran potencialidad"
En este sentido, el perito ha defendido como correcta la estimación efectuada por PWC, que situó el precio de la operación de compra de las parcelas entre los 30 y los 33 millones de euros, en línea con el desembolso realizado por ADE Parques a sus propietarios, tras destacar que el suelo era de naturaleza rústica pero contaba con "grandes expectativas de desarrollo" y una "gran potencialidad", dado que el planeamiento ya estaba aprobado, su proximidad a Madrid, había cinco empresas instaladas, entre ellas la "locomotora" de Euronit, y contaba con una línea de suministro eléctrico de 28.500 kilovatios.
De hecho, el experto ha recordado que dicha zona "iba ya con ventaja" sobre el polígono Canal de Castilla proyectado en Cigales--tampoco llegó a desarrollarse--y no ha sido capaz de concretar si había alguna otra superficie industrial en Valladolid con tal capacidad de suministro eléctrico.
Por eso, ha defendido que la valoración de PWC de las parcelas no partía de la condición del suelo como rústico ante esas expectativas de futuro, aspecto que ha comparado con la operación inmobiliaria realizada en su día en Simancas por parte de distintos promotores que "hicieron millonarios a los agricultores" con la compra de suelo rústico a precio de urbanizable y que debido a la burbuja inmobiliaria en 2008 fue fallida tras la suspensión de las áreas homogéneas en la citada localidad.
"Si hablamos de polígono fallido es porque las expectativas no se han cumplido, aunque allí hay actualmente instaladas cinco empresas y la potencilidad industrial del terreno está ahí. De hecho, si a día de hoy tendríamos que hacer un estudio de potencialidades y una empresa buscase un sitio donde ubicarse, los terrenos de Portillo son una zona bastante coherente", ha sentenciado.
El perito ha puesto además en tela de juicio cualquier pericial que un ingeniero agrónomo pudiera realizar de los terrenos por cuanto, como así ha precisado, la valoración más ajustada es la que puede realizar un ingeniero industrial.
Su afirmación ponía así en 'solfa' la posterior pericial realizada por el ingeniero agrónomo Adolfo de Castro, cuya valoración no ha tenido en cuenta esas expectativas de desarrollo industrial sino que se ha ceñido exclusivamente a la naturaleza rústica de las parcelas y como consecuencia de haber visitado una zona donde asegura no haber encontrado vestigio alguno de urbanización.
"Por muchas visitas que he hecho allí no he visto que tuviera urbanización ni conexiones", en referencia también a la línea de alta tensión llevada desde Boecillo hasta Portillo con un coste estimado y certificado de 4 millones de euros.
El juicio se reanuda mañana miércoles. El proceso judicial investiga la compra de 'La Perla' y el fallido polígono industrial de Portillo, operaciones que, según las acusaciones, fueron propiciadas desde la cúpula de la Consejería de Economía y Empleo con el propósito de beneficiar a determinadas mercantiles (especialmente Urban Proyecta PM3 y Parque Empresarial de Portillo) a través de sociedades de participación pública de la Junta, Gesturcal SA y a partir del año 2008 ADE Parques Tecnológicos de Castilla y León S.A.
Las peticiones de cárcel oscilan entre los 79 años en su conjunto que pide Fiscalía para los doce imputados, los 221 interesados por el Partido Socialista de Castilla y León, como acusación popular, y los 20 que globalmente pide la Junta, como acusación particular, para ocho de los encausados.