Aquel primer número de Diario de Jerez que salió a la calle el primer domingo de abril de 1984 contenía en sus 48 páginas la publicidad de seis conjuntos residenciales repartidos por distintos puntos de la ciudad. Todos ellos eran edificios de gran altura con viviendas de hasta cuatro dormitorios, amplias zonas ajardinadas comunes e, incluso, espacios para la práctica deportiva.
Con compromisos de facilidades de pago e invitaciones a ver los pisos pilotos, promotoras como Urbis, Dragados o Corporación Inmobiliaria Peninsular, entre otras, comercializaban las promociones de Torres de Córdoba, La Serrana, Torresblancas o Residencial Los Pinos. Eran los inicios de una posterior transformación urbanística de una ciudad hasta ese momento planificada en el desarrollismo del periodo franquista.
Así, a la par que Diario de Jerez buscaba hacerse un hueco entre los lectores jerezanos, el Ayuntamiento ultimaba la aprobación y entrada en vigor de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que iba a sustituir al vigente desde 1969. Aquel ordenamiento estaba llamado a hacer de Jerez una ciudad moderna y a cubrir los huecos que el expansionismo de la política de viviendas baratas practicado por el Franquismo había propiciado que se hubieran construido barriadas rodeadas de campo y alejadas entonces del núcleo urbano (como era el caso de la Asunción o La Granja). Fue el momento en que, según el arquitecto y urbanista, Manuel Ángel González Fustegueras, en un artículo publicado años atrás en Diario de Jerez, se empezó a hacer "una cirugía de fondo de Jerez".
Hasta 1995, fecha de aprobación del siguiente Plan General de Ordenación, Jerez se fue expandiendo especialmente hacia el este y el norte. Empezó a desarrollarse toda la zona de Chapín y avenida de Europa y comenzaron a colmatarse ambas márgenes de la avenida Alcalde Álvaro Domecq a la luz de apertura del centro comercial de Hipercor, que empezó a funcionar a principios de diciembre de 1983.
Por aquel entonces, la vía del tren, aún a nivel, seguía dividiendo la ciudad en dos. Al oeste, el límite urbano lo marcaba la antigua travesía de la N-IV, que aún era paso obligado para viajar a la provincia de Sevilla sin tener que pagar el ya desaparecido peaje de Las Cabezas (por cierto, para acceder a la autopista también había que atravesar Jerez a través de la entonces avenida José León de Carranza—hoy Ingeniero Ángel Mayo—). Al sur, comenzaba a desarrollarse las primeras promociones de viviendas de la avenida Puertas del Sur y el polígono El Portal, que empezó a desarrollarse en los setenta, continuaba su expansión hasta el sur hasta alcanzar la carretera de El Portal.
Y llegó, 1995 con un nuevo PGOU que comenzó a configurar la situación actual de la ciudad. La integración del tren en la ciudad a finales del pasado siglo supuso un hito urbanístico. La expansión hacia el este se intensificó creándose la avenida Rey Juan Carlos I que, con el paso de los años, forma parte de una ronda de circunvalación urbana que tiene continuidad por la antigua travesía de la N-IV o la avenida Puertas del Sur. Entre La Marquesa, Villas del Este y la avenida de Nazaret, al albur del ladrillo, se construyó un mar de unifamiliares. Mientras, hacia el norte, la ciudad continuó expandiéndose en paralelo a la avenida de Espera y la antigua N-IV creándose nuevas zonas residenciales como Pozoalbero. Y más al norte, se crearon dos nuevos polígonos, la Ciudad del Transporte y el Parque Tecnológico Agroalimentario.
Hasta la crisis del ladrillo de 2008, la ciudad también creció hacia el oeste. Con una N-IV ya urbana —avenida del Príncipe Felipe, Reina Sofía y Tío Pepe— se dio el salto. Así, se desarrollaron enclaves industriales como el Parque Empresarial, con la urbanización de su ampliación, La Norieta, que a día de hoy sigue sin desarrollarse. Se empezaron a conformar nuevas zonas residenciales como Croft, El Carrascal o Los Villares y en los terrenos que un día se pensaron para un gran parque de atracciones del motor acabaron convirtiéndose en uno de los enclaves comerciales más grandes de Andalucía (Luz Shopping y Área Sur) y que provocó el posterior éxodo de las grandes marcas de moda del centro de la ciudad.
También tuvo una importante expansión la zona sur, que se convirtió en la gran bolsa de vivienda con precios más asequibles. E incluso, con la construcción de un campo de golf ya próximo a las faldas de la Sierra de San Cristóbal, se creó una nueva zona residencial de unifamiliares en el entorno de la recuperada Laguna de Torrox.
Pero en pleno 'crash' de la burbuja inmobiliaria, el Ayuntamiento aprobó en 2009 un nuevo PGOU que continuaba la senda expansionista seguida en los años de bonanza donde no faltaron las reclasificaciones, recalificaciones y convenios urbanísticos que luego se acabaron plasmando en el ordenamiento general. Sin embargo, el sector ya estaba en la UVI por lo que aquella ciudad dibujada que iba a llegar hasta los límites hasta la Ronda Oeste y que iba a sobrepasar la 'avenida del Colesterol' por el este aún no se ha hecho aún realidad. Desde 2010 a penas se han puesto en carga nuevos desarrollos puesto que el sector, con una actitud más conservadora y con menos capacidad económica, ha apostado desde hace unos años por desarrollar bolsas de suelo ya urbanizadas que habían quedado pendientes antes de la grave crisis del ladrillo.
Ahora bien, en todo este tiempo el gran damnificado fue el centro histórico, que fue degradándose poco a poco. El expansionismo que la ciudad vivió hacia afuera tuvo como daño colateral la degradación de barrios tan señeros como San Mateo, Santiago o San Miguel, con una población menguante y envejecida. Intramuros corrió igual suerte.
Hubo inversiones públicas en el centro. La más singular y de mayor calado se produjo a principios de los noventa con la peatonalización de la calle Larga y posterior de la plaza del Arenal. Aunque esta actuación tuvo el rechazo inicial de comerciantes, finalmente acabó demostrando que fue todo un acierto.
Ahora, desde hace unos años, y al albur de las reurbanizaciones de calles del centro, se están produciendo en los últimos años un incremento de las actuaciones de rehabilitación. Sin embargo, un importante porcentaje está enfocada a rehabilitar inmuebles que se están destinado a la actividad turística (hoteles y apartamentos turísticos fundamentalmente), A día de hoy, Jerez no llega a los peligrosos niveles de 'turistificación' de los centros históricos de ciudades como Sevilla, Madrid o Barcelona. Pero bien es cierto que sigue sin haber una política encaminada a facilitar el acceso a la vivienda en este enclave que permita evitar que lo que hoy no es un problema lo vaya a ser más pronto que tarde.
Fruto de una expansión de 40 años, aquella ciudad de casi 180.000 habitantes que vio nacer a este periódico a principios de los ochenta ha pasado a tener un padrón de más de 213.000. La ciudad sigue siendo la más poblada de la provincia —la brecha con Cádiz es cada vez más grande año a año—, la quinta más grande de Andalucía y la vigesimosexta de España —en estos 40 años superó a Santa Cruz de Tenerife, Pamplona y Santander, pero otras ciudades como Cartagena, Elche o Tarrasa han crecido más en este periodo—.
Ahora bien, y al igual que en el conjunto del país, se está produciendo un progresivo envejecimiento de la población. Cada vez hay menos población infantil con un descenso de la natalidad, un fenómeno que se agudizó con la crisis sanitaria provocada por el covid-19. Según los últimos datos publicados por los institutos estadísticos, hace 20 años, el 24% de los empadronados en la ciudad tenían menos de 19 años. En 2022, en cambio, el porcentaje se había reducido al 21,2. A ello se suma que el 24,1% de los jerezanos tiene más de 60 años.
En torno a 24.000 jerezanos viven en la actualidad en el centro histórico, unos 600 menos que a principios de este siglo, con un descenso más acusado en intramuros que en extramuros. De murallas hacia dentro, en este periodo no solo ha habido una pérdida de población—en torno al 4,5% de los censados— sino que también ha envejecido más con respecto a otras zona de la ciudad —el número de personas mayores de 60 años ha aumentado un 6,1% en los últimos 20años mientras que la población inferior a los 18 años se ha reducido un 2,8% y la de jóvenes, un 11,5%—.
Pero este fenómeno también se está produciendo en otras zonas de la ciudad. Barriadas históricas como Las Torres, La Coronación y La Serrana han perdido en las dos últimas décadas más de un millar de habitantes. Además, en 2004 algo más del 20%, además de reducirse su población infantil y juvenil en dos cifras porcentuales.
Mientras tanto, en la zona rural se ha producido un doble fenómeno. Así, aunque el conjunto de la población jerezana que vive en el extrarradio se ha reducido en las dos últimas décadas (un 5,1% menos), pedanías como Guadalcacín, La Barca o Estella han ido creciendo. La despoblación ha afectado especialmente a los núcleos más pequeños, como es el caso de las barriadas rurales.