Convertirse en propietario de una vivienda es el objetivo de muchas personas en este país, sin embargo, como en casi todo, las prisas no son buenas consejeras. Por eso, antes de hacer una inversión de semejantes dimensiones, es importante analizar todos los aspectos de la vivienda para evitar problemas a medio o largo plazo.
Detrás de las fachadas más asombrosas, se esconden fallos de construcción o mantenimiento que no se aprecian a simple vista: goteras, problemas eléctricos o estructurales... No obstante, tanto el vendedor como el agente inmobiliario están obligados a revelar estos fallos antes de cerrar una transacción inmobiliaria.
¿Qué son los vicios ocultos?
Los vicios ocultos en la compraventa de vivienda consisten en "defectos que no pueden apreciarse a simple vista y que provocan que el bien se convierta en impropio para el uso al que se destina", según Idealista. Se habla también de vicios ocultos cuando, de haberlos conocido antes de la compraventa, no la habríamos formalizado, o no hubiéramos pagado el precio acordado, sino uno inferior.
Según el Código Civil, "el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella".
Ejemplos de vicios ocultos
Los vicios ocultos en una vivienda pueden ser muy diversos. Algunos ejemplos son:
- En instalaciones eléctricas: Si la casa es antigua, el sistema eléctrico puede estar en mal estado y con el tiempo esto provocará problemas y fallas en los interruptores o en las luces.
- Relacionados con el agua: como las humedades, goteras o filtraciones.
- En los cimientos: como grietas o fisuras en las paredes, suelos o techo.
- En los acabados: pueden ser escondidos con pintura o con una mala iluminación. Generalmente estos vicios se encuentran en el suelo, en las paredes y en los muebles como estanterías.
- En el térmico-acústico: por contar con un aislamiento deficiente.
Otros ejemplos podrían ser la presencia de carcoma o alguna plaga que afecte a las carpinterías, defectos de cimentación o de impermeabilización…
Cómo detectarlos a tiempo
Una buena práctica consiste en contratar a un perito que acredite el buen estado del inmueble, así como solicitar el Certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE). También puedes protegerte incluyendo una cláusula de vicios ocultos en el contrato de compraventa.
En el caso de los vicios ocultos en vivienda entre particulares, el plazo para efectuar cualquiera de las tres acciones disponibles es de 6 meses desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble. En el de las viviendas nuevas, el plazo se amplía a dos años, según afirma Idealista.
Cómo reclamar los vicios ocultos
- Discernir la causa: si es algún defecto de la construcción o si, en cambio, se debe a un uso inadecuado atribuible al comprador. Para ello es necesario solicitar un informe a un técnico cualificado, ya sea arquitecto o arquitecto técnico.
- Notificar al vendedor por escrito la situación detectada y los daños que ocasionan. En este escrito se deberá indicar la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionarlos.
- Si el vendedor acepta la reclamación, es fácil. Si, por el contrario, se opone, lo mejor será acudir a la oficina de mediación, es decir, al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, que podrá mediar entre ambas partes con el objetivo de evitar el juicio.
- En última instancia, se deberá iniciar un proceso judicial para que los Tribunales decidan quién debe hacerse cargo de la reparación pertinente. Para ello, es imprescindible haber reunido pruebas que acrediten fehacientemente que el vicio oculto existía antes de la compra de la propiedad.