Aumento del alquiler: cuánto vas a pagar desde abril y cómo calcularlo
Tras la promulgación del DNU 70/2023, el pasado 29 de diciembre que derogó la Ley de Alquileres de 2020, se generó una transformación en el mercado de alquileres en Argentina. Esta nueva etapa tiene mucha más oferta y una nueva forma de establecer contratos que ahora se rigen por el Código Civil y Comercial. A partir de abril, especialmente para aquellos que firmaron pactos después del 8 de enero y optaron por actualizaciones trimestrales, se espera que ajusten sus precios según la fecha de firma del contrato.
El decreto, firmado por el presidente de la Nación Javier Milei y que no pasó por el Senado, introdujo la posibilidad de que las partes involucradas en un acuerdo de alquiler combinen índices y periodicidades de ajuste según su conveniencia, representando un cambio radical en comparación con las restricciones previas que limitaban estas negociaciones.
En este marco, para los inquilinos que deban afrontar esa modificación en abril de 2024, el incremento en el monto mensual del alquiler será muy importante.
Tras 12 meses sin cambios, estas familias tendrán que pagar casi el triple que lo desembolsado en marzo. De un mes al otro el aumento en su alquiler será del 197,7%. O incluso mayor.
Se trata de un nuevo récord ya que superará el 165,5% aplicado en las actualizaciones de marzo, el 147,1% de febrero, el 137,5% de enero, el 128,3% de diciembre y el 119,5% de noviembre.
La nueva suba, ya confirmada, obedece a que según la ley de 2020 el monto mensual del alquiler varía cada año reflejando en buena parte la evolución del índice de inflación, disparado a niveles altísimos.
Para muchos inquilinos el ajuste anual de abril de 2024 será el primero de su contrato, firmado en 2023. Pero para otros será el segundo y último cambio, si iniciaron el alquiler en el cuarto mes del 2022.
En cualquier caso, la manera de calcular el nuevo monto -el que regirá para los próximos 12 meses- es la misma. Y es clave para todas las partes conocerla bien.
¿Cómo se define el porcentaje de aumento anual del alquiler según la ley de 2020?
La ley 27.551 establecía que los contratos debían durar al menos tres años. Y que, durante ese período, sobre el precio mensual sólo podían realizarse "ajustes anuales".
La norma ordenaba hacer esos ajustes "utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)".
Es decir, que los aumentos así determinados quedan en un punto medio entre lo que hayan avanzado en los últimos 12 meses la inflación general y los salarios de los trabajadores registrados en relación de dependencia, siempre según los datos oficiales.
El Banco Central de la República Argentina (BCRA) sigue siendo la entidad encargada de elaborar y publicar cada mes ese índice, llamado Índice para Contratos de Locación (ICL).
El valor actual del ICL y todos los anteriores, día por día, se pueden consultar en la web del BCRA (www.bcra.gob.ar).
De allí surge, por ejemplo, que en julio de 2020 el ICL había arrancado en 1,0; que en abril de 2023 (hace casi un año) ya era de 3,64; y que abril de 2024 lo iniciará en 10,80.
Paso a paso, ¿cómo calcular qué aumento tendrá mi alquiler si el ajuste anual cae en abril de 2024?
En los últimos días el BCRA publicó los valores del ICL para la primera quincena de abril de 2024, por lo cual el cálculo ya puede realizarse. El procedimiento es el siguiente:
Paso 1: averiguar los ICL
Hay que consultar (aquí), por un lado, cuál era el ICL del día en el que se inició el contrato o bien del día de la última actualización (si ya se hizo una). Y por otro lado, cuál será el valor del ICL exactamente un año después, es decir, el día en el que tocará hacer el nuevo ajuste.
Por ejemplo, el 1° de abril de 2023 el ICL era 3,64 y el 1° de abril de 2024 el ICL será 10,80.
Paso 2: calcular la variación
Al ICL actual (de la fecha del ajuste) se lo debe dividir por el ICL de hace un año (el del día del inicio del contrato o del primer ajuste). El número obtenido representa la variación del índice durante el último año de alquiler.
En el ejemplo, habrá que hacer la cuenta 10,80 dividido 3,64. Como resultado se obtiene un valor de 2,96703. Eso implica que el índice casi se triplicó y que habrá que aplicar un aumento del 296,7%.
Paso 3: calcular el nuevo monto
Tomar el valor de variación y multiplicarlo por el monto en pesos que se venía abonando de alquiler cada mes. El resultado será el importe actualizado.
En el ejemplo, si desde abril de 2023 se venían pagando $140.000 al mes, habrá que multiplicar eso por 2,96703. La cuenta arroja $415.384: ese será el alquiler mensual que se deberá abonar entre abril de 2024 y marzo de 2025 inclusive.
Por su parte, si la actualización se debiera aplicar no el primer día sino a mediados del mes, por ejemplo el 16 de abril, la suba será mayor: un 214% por ser el ICL inicial 3,72 y el final 11,68.
Así, por ejemplo, un alquiler de $110.000 pasará a $345.376; y uno de $185.000, a $580.860.