La zona conocida como Palermo Freud sigue siendo una oportunidad para las inversiones inmobiliarias: las razones y los precios
En medio de la agitada modernidad de Palermo Soho y el tranquilo Palermo Botánico, entre las avenidas Scalabrini Ortiz, Santa Fe, Coronel Díaz y la calle Soler, se encuentra una zona conocida como Palermo Freud o Palermo Sensible, así rebautizada por los porteños debido a la gran cantidad de psicólogos que establecieron sus consultorios en el barrio desde mediados de los años 70, como las librerías especializadas y bares cuyos nombres hacen alusión a la disciplina.
La zona destaca por su encanto particular, especialmente en las cuatro cuadras del bulevar Charcas, donde emerge un vibrante polo gastronómico. Con una arquitectura que mezcla casas bajas, edificios históricos y nuevos desarrollos, esta área experimentó un notable impulso ecológico en los años 90 gracias a la iniciativa de intelectuales y artistas que plantaron numerosos árboles.
Su ubicación estratégica, con acceso a dos líneas de subte y una variedad de líneas de colectivos, la convierte en un punto neurálgico de la ciudad. A diferencia del Soho, Palermo Sensible ofrece también grandes centros comerciales, cines, galerías y tiendas de renombre, que se suman a su encanto de locales boutique y gourmet en las calles internas.
Aunque la mística freudiana es hoy apenas un recuerdo, se mantiene como uno de los barrios más buscados por inquilinos que apuntan a vivir en una zona tranquila, cómoda y distinguida, pero que no necesariamente desean acceder a las locaciones premium, a pesar de que estas tipologías se encuentran en aumento. "Años atrás, los desarrollos inmobiliarios en la zona apuntaban a un mercado moderado, pero con el transcurrir de los años fue subiendo la calidad de los proyectos", cuenta Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
A esta tendencia se le suma un nuevo fenómeno, y es que la cotización promedio por metro cuadrado a estrenar se ubica en US$3504, que frente a los US$3293 de valor medio de un año atrás muestra una mejora del 6,40% en apenas un año, según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario.
Un dato a tener en cuenta es que hasta principio del año pasado la zona había registrado tres años consecutivos de caída en el precio de venta de las propiedades a estrenar. Esto significa que quienes apostaron por la zona hace un año, cuando el valor de venta se encontraba en su piso hoy se recupera. "Todos los números indican que quienes compraron hace seis meses hicieron la mejor compra del universo", asegura Gómez Picasso.
Más caro que los otros Palermos
En Palmero Freud, los emprendimientos en construcción o recientemente finalizados suman actualmente 62.892 m² totales, habiéndose reducido un poco con respecto a los últimos tres años. De los 26 registrados, 10 se encuentran en la etapa de pozo, es decir, que recién comienzan. En cuanto a los valores solicitados, se ubican entre los US$3181/m² y los US$4239/m², mientras que el año pasado el rango de precios se ubicaba entre los US$3114/m² y los US$3688/m². El valor está dentro de lo que se está pidiendo en Palermo Soho y en Palermo Hollywood, donde el metro cuadrado se ubica en promedio en US$3300 y US$3338 respectivamente, según los últimos relevamientos que comparte Gómez Picasso. "Otra ventaja es que se trata de un barrio consolidado, a diferencia de los ´nuevos Palermos´ que van surgiendo constantemente y que muchos de ellos terminan siendo tan solo nombres comerciales", agrega el director.
En cuanto a las tipologías, la mayoría de los productos que se construyen son dos ambientes, con una menor participación de monoambientes y de dos dormitorios. Esto podría explicarse por su ubicación clave para quienes viven en el interior del país y tienen hijos que estudian en la ciudad o necesitan una base para cuando vienen a Buenos Aires. Quienes habitan el barrio son en su mayoría estudiantes universitarios con un 42%, según el último censo, con el 68% ocupando la vivienda en calidad de propietarios.
"Es una zona que se destaca por su cercanía al área más comercial del barrio, con el Alto Palermo a tan solo 100 metros", señala Ignacio Mel, director de Mel Propiedades y agrega: "Sin embargo, cuenta con una identidad propia que se valora por su tranquilidad, y aire de barrio". Según cuenta el broker, la zona siempre constituyó el derrame natural del crecimiento que se dio alrededor de la avenida Santa Fe. A medida que se saturó, los desarrollos se volcaron a Palermo Freud, con la ventaja de ofrecer calles más tranquilas y a metros de toda la oferta comercial. "El mayor desarrollo inmobiliario comenzó luego de 2005 y se aceleró a medida que pasaron los años, lo que atrajo un perfil de gente joven, ya que suelen ofrecer unidades chicas", menciona Mel.
Una de los proyectos más renombrados es Palais Salguero, ubicado en la esquina de Salguero y Charcas, un emprendimiento emblemático que mantiene la fachada original del edificio con unidades de uno, dos y tres ambientes. El edificio aprovecha la doble altura que tenía originalmente la construcción en los primeros cinco pisos, mientras que del piso seis al 14 cuenta con una moderna fachada vidriada. Sin embargo, en este caso, escasean las unidades a estrenar en los segmentos de tamaño pequeño a mediano. "Este edificio cuenta con pocas unidades disponibles, monoambientes y dos ambientes, por un precio promedio de US$3500/m²", detalla Eduardo Bagnato, director de Toribio Achával, la firma que lo comercializa.
Repunte del valor de las propiedades
El fenómeno Palermo Freud no es excluyente de lo que pasa en otros barrios de la ciudad. Luego de tres años de caída, el valor del metro cuadrado empieza a remontar. En marzo, el precio medio por metro cuadrado en CABA aumentó un 0,4% y acumuló nueve meses consecutivos de suba desde julio de 2023 con un 2,3%, de acuerdo a los últimos datos del informe de Zonaprop.
"Esto es una buena noticia para el inversor que compró en pozo hace un par de años y el departamento cada año le valía menos. Hace seis meses se ve un rebote en los valores en toda la ciudad, más allá de los incrementos de los costos de construcción en dólares. Es lo que se venía esperando", señala Gómez Picasso. La reducción de la cotización del dólar y su posterior estabilización en una franja cercana a los $1000 produjo que la tasa de incremento del costo de construir en dólares durante marzo fuera del 26% con relación al mes anterior. Así, tomando la cotización del mercado paralelo, el costo por metro cuadrado vendible alcanzó los US$1318,82 y el valor total a invertir en la construcción del edificio tipo se ubicó algo por encima del millón de dólares.
Sin embargo, el especialista no atribuye exclusivamente el aumento del valor de las propiedades a este fenómeno. Explica que los cambios políticos y económicos que la gente veía venir con las elecciones presidenciales del 2023 también fueron parte del desencadenante, momento en el que se empezaron a vender más unidades tanto a estrenar como usadas, una dinámica que se ve reflejada en la cantidad de escrituras del año pasado, cuando el 2023 cerró con un total de 40.539, con un aumento del 20,1% en comparación con 2022, cuando se realizaron 33.753 transacciones.
"Las propiedades estaban en venta y se encontraban en valores históricamente bajos hace mucho tiempo, lo que apareció fue el comprador. La salida del kirchnerismo activó la demanda con la esperanza en una nueva economía más transparente. Esto hizo que bajara la oferta y los precios empezaran a subir, sobre todo en productos de calidad y en buenas ubicaciones", menciona Gómez Picasso.
Esto podría significar "una oportunidad de inversión", según menciona Juan Manuel Vázquez Blanco, gerente general de Fabián Achaval Propiedades. "Como el dólar está planchado y hay inflación en pesos, esto afecta los costos de construcción, los cuales aumentaron considerablemente y probablemente seguirán en alza", advierte. "Este aumento eventualmente impactará en los precios de las unidades a estrenar. Los desarrolladores probablemente no puedan mantener los valores estables por mucho más tiempo. Tarde o temprano, los precios terminarán subiendo gradualmente, no de manera exorbitante, pero sí progresivamente, por lo que el momento de comprar es ahora".