Málaga se mantiene como la segunda provincia española con mayor número relativo de operaciones en función de su nivel de población, con un índice de 19,29 ventas por cada mil habitantes a cierre del año pasado, una tasa únicamente superada por Alicante (24,35), según los datos son del recién publicado anuario del Colegio de Registradores de la Propiedad, que constata el especial tirón inmobiliario de las zonas costeras y de perfil turístico, impulsadas también por la gran demanda de compradores extranjeros. De hecho, las siguientes plazas que ocupan el ranking responde a la misma tipología: Almería (18,38), Castellón (17,51) Tarragona (17,09) y Girona (16,73).
El informe constata que, debido al impacto de las subidas de tipos de interés y el encarecimiento de la financiación hipotecaria, Málaga, no pudo repetir el febril nivel de actividad de 2022. El índice alcanzó entonces las 24,12 operaciones por cada mil habitantes, con lo que la bajada ha sido del 20%. No obstante, eso no ha afectado a la tendencia ascendente de precios y a la cuantía de las operaciones, aunque sí ha moderado las subidas. El precio medio de las viviendas vendidas en Málaga se situó así en 270.872 euros, un 3,5% más que el año anterior.
Este valor la sitúa como cuarta provincia con mayor importe medio tras Baleares (342.849), Madrid (313.772) y Gipuzkoa (277.075), y por delante de Barcelona (247.243) y Bizkaia (234.793).
"Todo parece indicar que el mercado se dirige hacia lo que podría catalogarse como un aterrizaje suave por lo que respecta a la actividad, pudiendo afectar, con el correspondiente diferencial temporal, a los precios", afirma el Colegio de Registradores, que ya avanzó hace un par de meses su impresión de que este 2024 podría traer una posible "estabilidad" e incluso "corrección" de precios debido al descenso del número de operaciones.
En Málaga, las ventas bajaron un 18%, con un volumen de algo más de 34.012 operaciones (repartidas entre 27.410 de segunda mano y 6.602 de nueva construcción). Se firmaron además en torno a 19.600 hipotecas, lo que revela que el 42% de las operaciones se hicieron con el comprador pagando al contado y sin necesidad de recurrir a financiación bancaria.
"Después de haber cerrado un periodo extraordinario, como han sido los años 2021 y 2022, con unas condiciones especiales (bajos tipos de interés, altos niveles de ahorro...), nos adentramos en lo que podría catalogarse como un periodo de normalización, en el que se alcanzarán niveles inferiores a los registrados en periodos anteriores, pero por encima de los alcanzados durante buena parte de los últimos 15 años", sostiene.
Compras de extranjeros
La fuerte demanda de vivienda en provincias como Málaga, que sigue empujando al alza los precios, está sostenida en buena parte por el tirón del comprador extranjero. De hecho, es la tercera plaza con mayor peso de España en compra de vivienda por parte de foráneos, con un 33,7% del total (es decir, unas 11.400). Sólo Alicante (43,95%) y Tenerife (35,7%) la superan en porcentaje. Por detrás aparecen Baleares (31,5%), Girona (29,8%), Murcia (23,8%), Las Palmas (22%), Almería (19,9%), Tarragona (16%) y Castellón (14,5%). La media española es del 14,98%, lo que arroja unas 87.000 compras a nivel nacional.
"La demanda extranjera ha seguido registrando un excelente comportamiento durante 2023. En términos porcentuales ha supuesto el 14,98% de las compras de vivienda en España, el nivel máximo de la serie histórica. Este hecho consolida a la demanda extranjera como un factor especialmente relevante desde el punto de la fortaleza del mercado", señala el Colegio.
Los británicos aparecen como la nacionalidad que encabeza las compras foráneas de vivienda en Málaga con el 15% del total, seguido de Países Bajos y Suecia (cada una de ellas con otro 8%). Marruecos, Bélgica, Alemania y Francia son otros países representativos del interés extranjero por el mercado inmobiliario malagueño.
En España, en cambio, el trío de nacionalidades más compradoras lo forman británicos, alemanes y franceses.
Un dato curioso que añade el informe es la cifra de compras extranjeras con importe superior a 500.000 euros. En España, suponen el 9,7% del total de adquisiciones foráneas (serían unas 8.400) y en el caso de Andalucía la tasa sube al 15%, lo que daría unas 2.600 (no hay en este caso datos provinciales). El Colegio afirma que alrededor de la mitad de estas operaciones corresponde a extranjeros no comunitarios, que son los que pueden acogerse en España a la denominada 'Golden Visa' de consecución del permiso de residencia.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció ayer que eliminará esos 'visados de oro', vigentes desde el año 2013. Consultores, patronales y empresas inmobiliarias creen que el número de visados dorados otorgados a raíz de la compra de una vivienda es irrelevante sobre el número total de compraventas, por lo que su supresión "no va a tener ningún impacto" en el mercado.
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