Tanto los créditos hipotecarios como los alquileres tienen sus ventajas y desventajas, y la elección entre uno u otro dependerá de las circunstancias individuales de cada solicitante
En el complejo laberinto de decisiones financieras, donde el sueño y las oportunidades de tener la casa propia se veían muy difíciles de conseguir, nuevos actores ingresaron al universo de los créditos hipotecarios ofreciendo oportunidades para la adquisición, construcción, refacción, mejora y ampliación de viviendas.
Esta semana, el mercado inmobiliario se vio sorprendido por el lanzamiento de créditos hipotecarios, luego de cinco años de la casi inexistencia de los mismos, por parte del Banco Hipotecario, el Banco Ciudad y el Supervielle. "Esta noticia es una muy buena señal de que nadie quiere quedarse afuera del mercado y que los bancos apuestan fuerte a la normalización de la economía", analiza Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza, quien recientemente lanzó el libro El sueño de la casa propia.
Además, el economista agrega que la inclusión de un banco privado, como lo es el Supervielle, en este movimiento significa que las entidades financieras comenzarán a competir por ofrecer las mejores tasas, lo que se traducirá en cuotas más accesibles para aquellos que desean comprar un departamento. La competencia entre bancos podría significar no solo tasas más bajas, sino también una mayor variedad de opciones y flexibilidad para los posibles compradores.
El crédito del Banco Ciudad alcanza una financiación de hasta $250 millones por un plazo de hasta 20 años y se financia el 75%, en UVAs más una tasa de interés del 5,5% TNA (Tasa Nominal anual) con un beneficio de tasa al 3,5% para quienes compren vivienda en el microcentro, y se podrán solicitar a partir de este lunes 29 de abril por parte de los clientes que acrediten sus sueldos en cuentas del banco.
Mientras que por el lado del Hipotecario, se trata también de una línea de crédito en UVAs con una tasa de 8,5%. Mientras que para aquellos que sean clientes del banco y acrediten haberes allí, tiene un beneficio del 50% de la cuota durante el primer año, es decir 4,25% por 12 meses. Este crédito es de hasta $250 millones con un financiamiento del 80% del valor total de la propiedad (el 20% restante debe abonarlo quien saca el crédito) a 30 años. Se lanza oficialmente al mercado durante el mes de mayo, aún con fecha a confirmar.
El Supervielle comunicó también que se suma con su propia línea de créditos hipotecarios y los primeros días de mayo dará a conocer a través de su web las condiciones y requisitos para solicitarlo.
Ahora, en medio de este panorama, surge la eterna pregunta: ¿me conviene pagar una cuota de un crédito o seguir pagando un alquiler? ¿Cuál de los dos será más alto?
La cuota de un crédito vs. el alquiler de un departamento en CABA
Los datos muestran que, en muchos casos, las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios pueden ser superiores, comparables o incluso inferiores a los costos de alquiler, especialmente si se considera la posibilidad de obtener tasas preferenciales siendo cliente del banco.
Si se toma el caso del crédito otorgado por el Banco Hipotecario, que ofrece dos tipos de cuotas a pagar en el primer año, una con tasa del 8,5% para el mercado abierto y otra preferencial de del 4,25% para los clientes con acreditación de haberes en el banco únicamente por los primeros 12 meses, un ejemplo sería así: para un departamento que cuesta US$125.000 (alrededor de $125.000.000) el préstamo requerido sería de $100.000.000 a 30 años. Aquellos que sean clientes y acrediten allí su sueldo pagarán una cuota de $505.000 (tasa 4,25%), mientras que quienes no lo sean desembolsarán $782.000 por mes (tasa 8,5%).
Ejemplo de cuota vs. alquiler con Banco Hipotecario
Por US$125.000 (alrededor de $125.000.000) con una cuota de $505.000 o $782.000, según sea el caso, se puede comprar:
- Un departamento de un ambiente de 44 m², refaccionado a nuevo en Riobamba al 4400, en el barrio de Balvanera. Mientras que uno de similares características a pocos metros de allí, en Junín al 600, se alquila por $270.000.
- Un dos ambientes de 40 m² en Arévalo al 1700, en Palermo Hollywood con balcón con 10 años de antigüedad. Por su parte, en relación con la renta, se alquila una unidad similar por $400.000 en Arévalo al 2100 .
Mientras que, si se analiza en términos de alquiler, por el valor de las cuotas que ofrece el crédito para ser dueño, un inquilino puede conseguir en el mercado lo siguiente:
- Con una cuota de $505.000 (clientes que acreditan sus haberes en el Banco Ciudad) se alquila una propiedad de tres ambientes y 70 m² en Rivadavia al 6100, en el barrio porteño de Caballito.
- Con el valor de la cuota de $782.000 (clientes sin haberes), se alquila un cuatro ambientes a estrenar de 75 m² en Ayacucho al 900, Recoleta.
Ejemplo de cuota vs. alquiler con Banco Ciudad
Por otro lado, el préstamo del Banco Ciudad, que otorga financiamiento del 75% del valor de la propiedad, en el caso de un departamento de $133 millones (alrededor de US$133.000) a pagar en 20 años con una tasa del 5.5%, y del 3.5% como beneficio para quienes compren vivienda en el microcentro porteño, se entregará un crédito de $100 millones. Aquí la cuota mensual será de $690.000 (AMBA, Mendoza, Córdoba, Salta y Tucumán) y de $582.000 para el microcentro. En este caso, por US$133.000 se puede comprar:
- Un monoambiente de 40 m² en Agüero al 1900, en Barrio Norte, de siete años de antigüedad y el edificio cuenta con amenities como laundry, gimnasio, piscina y solárium. En este caso, uno de características similares en Pacheco de Melo 2734, se alquila por $450.000.
- Un departamento de dos ambientes y 47 m² en Villa Urquiza, en Valdenegro al 3000, de siete años de antigüedad y balcón al frente. El valor de alquiler de un departamento de características similares se encuentra publicado alrededor de $490.000.
- En cuanto a la zona del microcentro, se encuentra un tres ambientes ubicado en Córdoba al 400 de 65 m² y 70 años, con cocina y baño reciclado. En cambio, un alquiler en esa zona de un inmueble similar, en Viamonte al 400, se comercializa por $400.000.
Al analizar qué tipo de departamentos se pueden alquilar por el valor de las cuotas del crédito del Banco Ciudad, se presentan las siguientes publicaciones:
- Con el valor de la cuota mensual de $690.000: un cuatro ambientes de 100 m² reciclado a nuevo en Azcuénaga al 1400, Recoleta.
- Con el valor de $582.000, en la zona del microcentro: una unidad de cuatro ambientes con balcón al frente y 80 m², en Moreno al 800.
Por su parte, al analizar el precio promedio por barrios, tomando el valor mensual del alquiler de un dos ambientes, en marzo se situó en torno a los $422.502 en CABA, según el último informe de Zonaprop. En este caso, los importes más caros de la ciudad se ubican en Palermo, Núñez y Belgrano, con costos en torno a los $497.645, 476.741, 471.623, respectivamente. Mientras que por el lado contrario se sitúa La Boca como la zona más accesible con un valor medio de $321.253 al mes.
Sin embargo, la elección entre comprar y alquilar también depende de otros factores como: la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (20% o 25% en cada banco) y la proyección a largo plazo (20 o 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda: qué pesa más a la hora de tomar la decisión y qué se resigna.
Qué pasará con el mercado de alquileres con la competencia del crédito
Fuentes consultadas por LA NACION aclaran que si hubiera mantenido la anterior ley de alquileres el efecto hubiera sido inmediato pero hoy con mayor libertad para establecer las condiciones de los contratos y una mejora en la rentabilidad anual que hoy ronda entre el 4% y 5% –en pandemia era el 2%-, los dueños no tomarán la decisión de vender el inmueble que ofrecen en alquiler: "lo pensarán". "La relación alquiler/precio se ubica en 4,67% anual y retrocedió en el último mes por la desaceleración del incremento de precio del alquiler. Hoy se necesitan 21,4 años de alquiler para recuperar la inversión, 4,2% menos de lo requerido un año atrás", profundiza Leandro Molina, director de Zonaprop. Balvanera y Paternal se mantienen como los mejores barrios para inversores que buscan renta, con un retorno promedio de 5,7%, 5,6%, respectivamente. Mientras que Palermo (4%) y Belgrano (4,1%) son los que menor rentabilidad generan. .
En definitiva, la decisión de migrar del alquiler a la venta dependerá de cada caso y si el propietario tiene la "necesidad de sacarse de encima el inmueble" con un precio ventajoso para el comprador. "Pueden darse situaciones puntuales pero en un país con tres millones de personas que alquilan y sólo 100.000 créditos hipotecarios generados en el momento de mayor boom de los últimos 25 años que fue 2017-2018, no creo que mueva la brújula", finaliza Rouco.