El renacimiento del mercado inmobiliario de departamentos premium en la ciudad de Buenos Aires (CABA) está marcando un antes y un después en la percepción de inversiones en el sector, particularmente en los primeros meses del año.
Registrando una mejoría sustancial con respecto a los últimos cinco años, tanto enero como febrero han superado en cantidad de escrituras a sus correspondientes meses del año anterior.
Así lo confirmó el último relevamiento de escrituras del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, indica un punto de inflexión en el mercado inmobiliario. En febrero de 2024, el monto total de transacciones alcanzó los $169.632 millones, representando un aumento del 447,5% en comparación con febrero de 2023. Además, se registraron 2.213 actos notariales, un incremento del 27,3% respecto al mismo período del año anterior.
Gran parte de estas operaciones pertenecen al mercado de viviendas premium que tienen cotizaciones que superan los 400.000 dólares.
Tomas Seeber, socio en RGM Real Estate, dijo a iProfesional que "este aumento se atribuye, en parte, a la valoración de los bienes raíces de Argentina como una opción económica dentro del panorama actual, ya que los precios dejaron de bajar, están ascendiendo incipientemente y no hay un aumento sostenido todavía, mientras que el costo de vida y otros activos han registrado significativos aumentos.
Los barrios más cotizados actualmente son Puerto Madero, Belgrano, Núñez, Palermo y Recoleta, este último reviviendo un interés sostenido después de haber sido uno de los más afectados por la pandemia y el consecuente éxodo hacia la zona norte del Gran Buenos Aires.
"El interés se inclinó hacia propiedades de hasta diez años de antigüedad que ofrezcan amenities y espacios exteriores, tales como terrazas, parrillas y piscinas. Sin embargo, también está resurgiendo la demanda por propiedades de construcción antigua de más de 100 años debido a su calidad y, recientemente, muchos de estos bienes han sido vendidos. Siempre hay una demanda para la construcción de calidad", amplió Seeber.
Marcado interés por propiedades premium
En el mercado Premium de CABA, la demanda por viviendas de alta gama sigue siendo activa y está en crecimiento. Esto se refleja tanto en las operaciones concretadas como en el aumento de consultas recibidas en los últimos seis meses.
Nahuel Achával, coordinador comercial de Toribio Achával, destacó que "actualmente, en el mercado tradicional, los departamentos de 2 y 3 ambientes son los más demandados. La preferencia de los compradores se centra en este tipo de unidades residenciales.
En el sector premium, los clientes priorizan la disponibilidad de amenities de calidad en los edificios.
Históricamente, el mercado inmobiliario ha favorecido la venta de departamentos sobre casas o PH. Sin embargo, la demanda actual prioriza inmuebles ya terminados, tanto usados como recién estrenados, debido al incremento en los costos de construcción, que elevaron hasta un 50% los precios de los proyectos en pozo y las refacciones. En particular, los compradores buscan metros cuadrados ya desarrollados como una oportunidad de inversión.
"En el segmento premium, los compradores buscan inmuebles de construcción sólida, diseño único y ubicación exclusiva. Además, valoran las vistas panorámicas, la privacidad, una amplia variedad de amenities y la seguridad. Específicamente, demandan espacios sociales como piscinas, terrazas y áreas de coworking para recibir invitados, familiares y trabajar desde casa", precisó Martín Pinus, de Martín Pinus Real Estate.
Precios de los departamentos
En cuanto a los precios, desde el segmento advierten una estabilización y leve subida en los valores de las operaciones cerradas en los últimos meses. "Respecto a las negociaciones, cuando las propiedades están correctamente tasadas, los descuentos realizados por parte del vendedor suelen ser mínimos", añadió Achával.
Los precios de los departamentos de 2 ambientes en edificios premium oscilan entre u$s250.000 y u$s350.000, mientras que los de 3 ambientes se sitúan en el rango de u$s450.000 a u$s600.000. Por su parte, los departamentos de 4 ambientes pueden alcanzar hasta los u$s800.000, mientras que aquellos de 4 ambientes con dependencia y dos cocheras tienen un valor que varía entre u$s900.000 y u$s1.300.000. Para las unidades de 5 ambientes en adelante, los precios superan el millón de dólares.
Achával puntualizó: "Tanto las viviendas modernas como las antiguas tienen su mercado en Buenos Aires, cada una con su atractivo particular para los compradores interesados".
En cuanto a los precios, aunque han comenzado a mostrar signos de mejora, el aumento es aún incipiente y se encuentra en niveles mínimos. "Esta tendencia al alza se ve respaldada por una disminución sostenida de la oferta y una demanda en constante mejora, así como la derogación de la ley de alquileres y un alto costo de construcción en dólares, lo que impulsa los precios de las propiedades usadas hacia arriba", dijo Seeber.
El porcentaje de cierre, según datos del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), fue del 7% hasta fin del año pasado, pero se espera que comience a estabilizarse alrededor del 5%, que es el promedio tradicional en CABA.
Valorización de las propiedades
El segmento premium se distingue por sus construcciones sólidas, diseños exclusivos, acabados detallados y materiales de alta calidad. Además, se caracteriza por su ubicación en zonas privilegiadas de la ciudad, vistas panorámicas, privacidad y una amplia gama de amenities sofisticados, como piscinas, solárium, spas, micro cines, cavas de vino y espacios para yoga o pilates.
Pinus agregó: "Tras la pandemia surgió una nueva valoración por los espacios abiertos, antes no tan relevantes. Esto se combina con la preferencia por diseños de concepto abierto en el interior de las viviendas, donde la cocina se convierte en un punto central conectado con áreas de recepciones amplias, ideales para reuniones sociales y momentos en familia".
El impacto de las expensas
Los altos costos de mantenimientos de áreas comunes y amenities como sueldos del personal impactaron en las expensas con fuerza. Se calcula un incremento del 200% interanual y en edificios de categoría las expensas superan los $350.000 mensuales.
Además, en todos los segmentos del mercado, y no solamente en el premium, se ha dado un valor predominante al nivel de gastos comunes, donde los interesados buscan edificios bien mantenidos, con mejoras recientes y una distribución de gastos adecuada entre pocos propietarios.
"La gente se fija mucho en el estado de mantenimiento de los edificios", dijo Seeber, lo cual subraya la importancia del contexto económico y la inflación en las decisiones de compra. El tema de las expensas no suele ser un condicionante directo en el sector de alta gama, siempre y cuando los servicios ofrecidos por el edificio justifiquen el valor abonado por el cliente.
Quienes compran departamentos premium
Además del público nacional, también hay un notable interés por parte de inversores extranjeros en el mercado inmobiliario de CABA. Achával agregó: "La percepción de oportunidades y los precios comparativamente favorables hacen que este segmento sea atractivo para inversiones tanto locales como internacionales".
"Hay demanda tanto para propiedades modernas como antiguas en el segmento premium. Los compradores buscan inmuebles bien mantenidos que no requieran grandes remodelaciones para habitar. La elección entre lo moderno y lo antiguo depende del estilo de vida y las preferencias personales del comprador, pero en cualquier caso, la calidad y la durabilidad de los materiales son aspectos valorados, detalló Pinus.
Respecto al público, aunque los compradores locales representan la mayoría de las operaciones, hubo un renovado interés por parte de compradores extranjeros debido a la competitividad de los precios de las propiedades en Buenos Aires en comparación con otras ciudades del mundo.
Pinus añadió: "A igual metraje y similar localización, es impensado comprar en Londres, Nueva York, París o Madrid por un monto de dinero equivalente a lo que cuestan en Buenos Aires". En el mercado más tradicional, lo que hoy está empujando la demanda son las unidades de 2 y 3 ambientes.
"Recibimos numerosas consultas de extranjeros que están redescubriendo a Argentina como un mercado lleno de oportunidades. Tanto fondos de inversión interesados en adquirir activos de alta calidad como inversores en búsqueda de propiedades residenciales están mostrando un gran interés en el mercado", concluyó Achával.