No es solo una sensación que asalta a cualquier persona que busque piso en una gran ciudad: los datos también son palmarios y revelan que las dos principales urbes españolas, Madrid y Barcelona, se encuentran entre las diez ciudades de toda Europa en las que más caro es acceder a un alquiler. Los precios por metro cuadrado del alquiler en ambas están por encima de los de poblaciones con sueldos medios mucho mayores, como Copenhague, Múnich o Berlín.
Entre las ciudades más baratas están, lógicamente, las que tienen habitantes con ingresos más bajos, como Sofía (Bulgaria) o Bucarest (Rumanía). No obstante, en esa clasificación que sufren cada día millones de personas, un caso destaca poderosamente: el de Viena, con precios casi tres veces menores que los de Barcelona pese a que, según Eurostat, el sueldo austriaco medio después de impuestos es de 2.986 euros al mes en 12 pagas, por los 1.857 euros mensuales españoles. Según los datos procedentes del informe Property Index 2023, elaborado por la consultora Deloitte, el precio del alquiler por metro cuadrado en Viena está al nivel del de Klaipeda, la tercera ciudad de Lituania, y es un 46% menor al de Roma o un 73% más barato que en Marsella.
Con 1.000 euros, en Barcelona puede alquilarse, de media, un piso de 39 metros cuadrados. En Madrid, esa cuantía solo da para una vivienda de unos 46,5 metros cuadrados. Pero en Viena, con ese mismo dinero, un ciudadano puede acceder a una vivienda promedio de 110 metros cuadrados: es la diferencia entre un pequeño estudio y un piso amplio y con varias habitaciones.
Obviamente, esa realidad no responde a una única causa. Pero uno de los factores que diferencian a Viena de otras grandes ciudades europeas es el importantísimo peso del sector público en el alquiler residencial: la capital es el mayor propietario público de viviendas sociales de Europa, algo especialmente importante en una urbe en la que el 78% de sus habitantes vive de alquiler, según datos del colectivo Housing For All. De ese porcentaje, más de la mitad (un 58%) reside en pisos regulados. Y, en Viena, eso no significa únicamente viviendas de propiedad pública, ya que prácticamente la mitad de los pisos protegidos en alquiler pertenecen a entidades del tercer sector: asociaciones, fundaciones sin ánimo de lucro o de lucro limitado y, en general, lo que se conoce como ONG.
Este modelo vienés, que lleva décadas implantado en Austria, funciona, a grandes rasgos, de la siguiente manera. Las ONG, que reciben tanto financiación directa como créditos blandos por parte del erario público, tienen un parque de vivienda propio que complementa al de las administraciones y que gestionan tanto a través de la compra como de la construcción de nuevas promociones. Y, además, estas entidades ejercen de intermediarios entre caseros que quieren poner su piso en alquiler e inquilinos que están buscando vivienda y que tienen dificultades para encontrarla en el mercado privado: lo hacen avalando al arrendatario y, por tanto, garantizando el pago al arrendador a cambio de que este establezca un precio inferior al del mercado.
Estas asociaciones operan bajo una normativa nacional que regula la fijación de precios, el tipo de actividades económicas en las que pueden participar y las auditorías por las que tienen que pasar. Y, según un informe del Centro Internacional de Investigación e Información sobre la Economía Pública, Social y Cooperativa (Ciriec), el precio medio de la vivienda del mercado privado es un 34% mayor que la que se alquila mediante este modelo de intervención de las ONG, un porcentaje que aumenta al 39% en zonas urbanas. Además, tan solo el 5,1% de estos arrendamientos no son de carácter indefinido, un porcentaje que aumenta al 46,5% de los firmados en el mercado privado, según el Instituto Austríaco de Investigación Económica (WIFO, en sus siglas en alemán).
Un modelo por explorar en España
La situación en España es muy diferente. El parque de vivienda a precios protegidos supone apenas el 2,5% del total, contando con todos los modelos promovidos por las administraciones públicas, como los pisos de protección oficial. Eso quiere decir que el 97,5% del mercado es privado. Y los datos son taxativos: según datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, nada menos que el 47,5% de los hogares en alquiler hace un sobreesfuerzo para pagar su renta mensual, un problema que tiene especial incidencia en Baleares, Canarias, Comunidad de Madrid, Cataluña, Ceuta y Melilla.
El problema, además, tiende a agravarse porque en España —donde tradicionalmente se ha primado la compra de vivienda frente al alquiler— cada vez más personas viven bajo régimen de arrendamiento. Casi el 16% de los hogares están ahora en esa situación, con cifras mucho más elevadas en la Comunidad de Madrid (cerca del 20% de lo hogares), Cataluña (más del 23%) o Baleares (23,5%). No obstante, en nuestro país el modelo vienés de alquiler social está muy poco desarrollado, aunque sí hay algunas organizaciones que lo promueven.
Ese es el caso de Provivienda, una asociación sin ánimo de lucro creada en 1989 y que gestiona más de 68.000 viviendas para unas 160.000 personas. La organización trabaja con los dos métodos que se utilizan en el modelo de vivienda social de Viena: adquieren y alquilan viviendas directamente y, especialmente, ponen en contacto a propietarios con inquilinos que buscan un inmueble y que, normalmente, tienen problemas económicos o laborales que les dificultan acceder al mercado privado. Provivienda, en estos casos, avala la operación de arrendamiento con sus propios fondos y garantiza el pago de la cuota al casero a cambio de que este rebaje el precio entre un 15% y un 20% con respecto al precio de mercado.
Esta segunda es, fundamentalmente, la vía a través de la cual Provivienda realiza su actividad, dado que en España no existe una regulación específica para este modelo vienés de vivienda social gestionado por entidades sin ánimo de lucro. De hecho, una de las reclamaciones de la asociación es precisamente esa: que el Ministerio de Vivienda, que dirige la ministra Isabel Rodríguez, ponga en marcha una normativa que permita a este tipo de organizaciones actuar en el mercado desde una posición ventajosa y que, además, les facilite un flujo económico a través de subvenciones o créditos a bajo tipo de interés para poder ampliar el parque de vivienda gestionado directamente por las entidades.
Por ahora, no obstante, no ha habido una respuesta concreta. Por el momento, la medida estrella del Gobierno para intentar poner freno a la intensa subida de los alquileres es la regulación de precios incluida en la ley de vivienda que se aprobó la pasada legislatura. Hace unas semanas, el Ejecutivo hizo público el índice que debe servir como referencia para poder congelar o rebajar los precios. El problema es que son las comunidades autónomas las que tienen las competencias para regularlos, y por ahora tan solo Cataluña ha expresado su voluntad de hacerlo. Y mientras, los arrendamientos siguen encareciéndose.