Los compradores extranjeros tienen cada vez más peso en el mercado inmobiliario español. En 2023 adquirieron el 14,98% del total de viviendas vendidas. Pese a la caída generalizada de las ventas, la demanda internacional se mantuvo fuerte, especialmente en Levante. El sol, la cultura y los precios atraen a los foráneos, procedentes cada vez de más puntos de dentro y fuera del continente.
Por segundo año consecutivo, la proporción de casas compradas por extranjeros creció el año pasado hasta marcar un nuevo récord en la serie histórica, al superar el 13,75% de 2022. Adquirieron tres de cada veinte viviendas vendidas, según los datos del Anuario 2023 de la Estadística Registral Inmobiliaria publicado esta semana por el Colegio de Registradores. En total, los compradores foráneos se hicieron el año pasado con 87.400 viviendas, una cifra que rozó las 88.000 de 2022.
Este mantenimiento de las ventas por parte de los extranjeros contrastó con la caída en las transacciones protagonizadas por españoles. En total, incluyendo tanto a compradores foráneos como nacionales, en 2023 se vendieron 583.042 viviendas en España, un 9,8% menos que en el año anterior. Después de alcanzar en 2022 registros sin precedentes desde la burbuja inmobiliaria, el año pasado la compraventa de viviendas se desaceleró. Sin embargo, ese frenazo no llegó a la demanda internacional, donde el retroceso fue casi imperceptible.
"Lo que el cliente extranjero percibe es que es más barato invertir en Madrid o en Barcelona que hacerlo en Londres, París, Berlín o incluso en Roma", apunta Eva López, portavoz de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), que atribuye el aguante de la demanda internacional a la existencia de unos precios más bajos en España que en otros puntos de Europa. Las características culturales y meteorológicas del país juegan también a favor para atraer a compradores extranjeros. "Encuentran una calidad de vida que quizás en otros países no hay", agrega la experta.
"Cada vez vienen más turistas internacionales a Españas. Se encuentran con lugares que les gustan, con un buen clima... Eso hace que se planteen comprar una segunda vivienda o algunos incluso comprar de cara a venir a vivir a España cuando se jubilen", añade en la misma línea Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, que señala el papel del turismo como escaparate y apunta a que la mayoría de compradores extranjeros buscan una vivienda en la que poder disfrutar de sus vacaciones o de su retiro. "Eso ha pasado siempre, pero ahora se nota también más en las ventas con el aumento del turismo", insiste, recordando que 2023 fue un año récord en el que España recibió más de 85 millones de visitantes extranjeros.
Además de la compra como segunda residencia y pensando en la jubilación, López apunta también a que existe una demanda extranjera de vivienda como primera residencia, sobre todo de personas procedentes de Latinoamérica, para las que el idioma compartido es un aliciente extra para decidir afincarse en España. En ese sentido, el tirón del empleo en el último año ha incrementado también la presencia de trabajadores procedentes de fuera del país. Según el INE, en 2023 se crearon en España cerca de 615.000 puestos de trabajo, de los cuales más de 300.000 fueron ocupados por extranjeros.
El tirón de Levante
El atractivo de la costa para los compradores foráneos es innegable. Baleares es la comunidad donde más peso tienen los extranjeros en la adquisición de vivienda. En 2023 se hicieron con el 31,5% de las casas vendidas en el archipiélago mediterráneo, una proporción que se rozó en la Comunidad Valenciana (29,26%) y Canarias (28,54%). No obstante, destacaron los incrementos registrados en la zona de Levante. En la Región de Murcia y Cataluña, el peso de las compras por parte de extranjeros creció en 2023 hasta representar el 23,84% y 15,79% del total de operaciones.
Como suele ser habitual, las nacionalidades extranjeras que mayor peso tuvieron el año pasado a la hora de adquirir una vivienda en España fueron lo británicos, alemanes y franceses, que compraron respectivamente 8.173, 6.233 y 5.712 casas. Sin embargo, esta clientela habitual registró retrocesos, frente al crecimiento de la demanda por parte de otras nacionalidades como, por ejemplo, marroquíes, belgas e italianos, que adquirieron 4.624, 4.566 y 4.484 viviendas respectivamente. Los datos constatan las preferencias territoriales por nacionalidades. Más allá de coincidir en el interés por comprar en la Comunidad Valenciana, los británicos se decantan por Andalucía, mientras que los alemanes y franceses tienen más presencia en Baleares y Cataluña respectivamente, por ejemplo.
Sin necesidad de endeudarse
"El cliente extranjero está educado financieramente, es decir, tiene muy claro qué precio puede comprar", explica López sobre la capacidad de financiación de este tipo de compradores, que en pocas ocasiones recurren a hipotecarse. Según los datos del Colegio de Registradores, solo el 7,5% de las hipotecas constituidas sobre vivienda en 2023 fueron formalizadas por compradores extranjeros, lo que supuso un total de 28.919 préstamos. "Si necesitan financiación, algunos de ellos ya la traen preparada desde su país, porque al pedirla aquí las condiciones no son las mismas que tiene un cliente nacional", añade la portavoz de la FAI.
Pese a que las compras extranjeras aportan un importante dinamismo al mercado inmobiliario, los expertos consultados por 20minutos descartan que esta demanda esté detrás del alza del precio de la vivienda. "El problema de la subida es que no hay una gran oferta", valora Martínez, en lo que coincide López. Según el Anuario 2023 de la Estadística Registral Inmobiliaria, las casas se encarecieron de media un 6% el año pasado en comparación con los niveles de precios de 2022.
"Además, muchos de ellos lo que están comprando son viviendas que superan los 500.000 euros, son propiedades que a los clientes nacionales nos cuesta mucho vender", añade la portavoz de la FAI, que recuerda que esta es la cuantía a partir de la cual un extranjero no comunitario puede pedir un visado de residencia por inversión inmobiliaria, las conocidas como 'golden visa'. Los datos difundidos por el Colegio de Registradores apuntan a que el 9,71% del total de compras realizadas por forasteros en 2023 alcanzaron un importe igual o superior a los 500.000 euros y el 50,41% de estas compras correspondieron a nacionalidades no comunitarias.