En el mes de junio se cumplirán 10 años de la salida a bolsa de Merlin Properties, la mayor socimi cotizada en España que revolucionó el sector inmobiliario ofreciendo otra forma de invertir en el alquiler. Una década después, su consejero delegado, Ismael Clemente, que sigue al frente de la firma desde entonces, confía ahora en la que considera su "arma secreta": los centros de datos.
Es su gran vector de crecimiento y la fuente de la que vendrá caja para mejorar el dividendo a los accionistas en los próximos años. Para seguir con su desarrollo, la compañía necesitará financiación y en estos momentos el consejo está estudiando las diferentes vías. Clemente asegura que hoy no hay nada decidido, aunque espera esa decisión "para el verano". Hay algo que sí tiene claro: Merlin no va a traspasar ciertos límites de endeudamiento, "conmigo aquí eso no se va a hacer".
Hace 10 años que Merlin salió a bolsa. Hoy está cotizando con más descuento sobre el valor neto de los activos (NAV).
No es el peor momento para hablar de nuestra acción, y el rendimiento total [incluyendo los dividendos] ha sido bastante bueno. Nuestros inversores ven muy buena evolución desde la salida a bolsa [sube un 28% la acción y el retorno es de un 90%, según los datos ajustados de Bloomberg]. Estamos actualmente a un descuento aproximado del 35% sobre el NAV, pero algunos de nuestros competidores en Europa están peor. Al inversor le gustaría que recupere ese valor, pero seríamos el único del mundo que lo haría. Ahora somos la niña bonita del mercado por los data center, y en días de caídas la acción está resistiendo mejor. Nuestro objetivo era distribuir un dividendo anual de entre el 4-6%. Nosotros cumplimos nuestra función social a la perfección. El inversor no tiene queja. Cuando salimos a cotizar teníamos 1.200 minoritarios y ahora unos 18.000. Pero para atraer a más inversores minoritarios a bolsa debe hacerse un esfuerzo desde los poderes públicos. Los fondos internacionales sí nos entienden perfectamente.
Las previsiones apuntan a que este año volverá a caer el valor de los activos. ¿Le preocupa que el mercado no lo sepa encajar?
Como gestor de un reit me preocupa cero. Es cierto que en España aún no se entiende bien esta figura. El fenómeno del reit como vehículo de ahorro a largo plazo predecible y estable no se ha asimilado todavía por parte del ciudadano. En EEUU, actualmente hay unos 150 millones de americanos que tienen acciones de reits; la mitad de la población.
¿Y confía en que este año sea un punto de inflexión y empiece a recuperarse en 2025?
No sabemos cuándo acabará el deterioro en oficinas, puedan quedar fácilmente dos años de ajuste. En centros comerciales ha durado bastante. Ahora sí que vemos que está terminando. En nuestro caso particular, los centro de datos son nuestra arma secreta. En cuanto empiecen a inaugurarse y estén 100% operativos se empezará a reflejar el nuevo valor en nuestros libros y eso creo que más que compensará la caída de las oficinas a futuro, aunque no este año.
¿También permitirán los centros de datos dar un impulso al flujo de caja y al dividendo? ¿Este año mantendrán la misma retribución al accionista? Los analistas esperan que suba a partir del próximo año.
Podrá mejorar a medida que vayamos cogiendo el cash flow de los centros, cuando los vayamos ocupando.
¿Cuándo sería eso?
Esto tiene varios hitos anteriores: obtención de la electricidad, permisos de puesta en marcha de las instalaciones, recepción del equipamiento, instalación del equipamiento recibido, entrada del cliente, instalación del equipamiento del cliente y entrada en funcionamiento y pago. Esto se alarga bastante y es difícil dar previsiones. Ahora tenemos 23 ingenieros, tres centros de datos abiertos y dos más en construcción. La gente va tomando confianza en nuestro plan y este es el vector de crecimiento futuro que tiene la compañía y que impulsará el precio de la acción. El principal enemigo que tenemos es la impaciencia y, francamente, que nos llegue todo el cash flow ahora o dentro de un año no pasa nada. Va a entrar.
¿Tienen ya decidido cómo se va financiar la segunda fase de los centros de datos? ¿Han puesto fecha a una posible ampliación?
La primera fase la hemos pagado nosotros. Son unos 565 millones (61MW). Si queremos seguir hay que hacer la segunda fase, que son otros 200 MW y para eso se necesitan recursos. Nosotros tenemos nuestras ideas y después de haberlo analizado pensamos que hay una solución, que es la más razonable y de sentido común, pero ahora eso hay que validarlo y explicarlo a gente que ha tenido menos tiempo para esto que nosotros. Se ha presentado recientemente en el consejo del 4 de abril. El consejo debe validar nuestro análisis con los bancos de inversión. Idealmente espero que para el verano podamos tener la decisión del consejo. Cuando sepamos eso, actuaremos conforme a ello.
Uno de los objetivos con los que salió a bolsa Merlin era el de no sobrepasar un endeudamiento de más del 35%. ¿Podría esto romperse con la financiación que necesitan?
Nos ha costado Dios y ayuda, por los límites que nos pone el Reino de España, llegar a tener un rating BBB+, no tendría sentido perderlo. Eso creo que no sería entender como funciona un reit. Nuestro límite es el pactado con las agencias de rating, no nos gustaría en ningún momento estar por encima de un 35% de loan to value (LTV) y nos gustaría llegar a tener una deuda neta/ebitda inferior a 10 veces. Si reendeudamos la compañía se rompe todo esto. Conmigo aquí eso no se va a hacer. Hay que buscar la forma de financiar eso. Si la decisión es tirar hacia delante encontraremos la forma de hacerlo. Nosotros hicimos una ampliación de capital de 1.000 millones para financiar la compra de Testa y tres meses antes habíamos hecho una de 600 millones en 2015. Si tienes una historia y es correcta el dinero está ahí. Tenemos credibilidad en el mercado y hemos demostrado ser un gestor prudente.
¿Qué expectativa tiene para el año?
Nuestra estimación para este año es que sea plano en ocupaciones. En logística, tenemos plena ocupación, en centros comerciales también y en oficinas podríamos meter dos puntos más, pero no es fácil. En las categorías de activos tradicionales en cierto modo estamos topados. En esta parte lo que queda es cumplir la función como socimi para la sociedad [repartir dividendos]. En logística, actualmente tenemos 80 millones de rentas, no consolidamos Cilsa que son otros 40 millones. Desarrollando todo el suelo que nos queda a lo largo de los próximos 3 o 5 años podemos superar los 100 millones.
¿Se van a quedar frenados en este punto en la logística o están abiertos a seguir creciendo con más compras?
Por el momento, no vamos a comprar nada ya que todavía hay una discrepancia importante procedente de los años en los que la logística se vendía a precio de azafrán. La distancia entre entre los precios de oferta del suelo logístico y el precio razonable al que nos encaja a nosotros un desarrollo es grande, pero una vez se estabilicen si que compraremos, ya que este es un sector que nos gusta y además nos interesa ya que de forma indirecta está relacionada con la economía digital. Nuestra logística es casi toda de comercio online, y aunque más despacio de lo que se esperaba hace unos años, el e-commerce está llamado a seguir creciendo en España.
¿Están estudiando desinversiones?
Las habituales. Por nuestra parte, anualmente buscamos en torno a un 1% de nuestro balance como desinversiones habituales. En estos momentos, además, especialmente estamos en un mercado con muy poca liquidez y habiendo hecho los deberes, ya que en nuestro caso hemos vendido más de 6.000 millones en activos desde que salimos a cotizar en en 2014. Es momento de ponerse en modo espora y no hacer nada por que no creas valor para el accionista; destruyes.
"Madrid Nuevo Norte no es ahora nuestra prioridad"
Merlin es el segundo mayor accionista de Crea Madrid Nuevo Norte (CreaMNN), promotora del desarrollo urbanístico Madrid Nuevo Norte, un proyecto que inyectará a la ciudad 10.500 viviendas y dará lugar también a un nuevo centro de negocios en la Capital. "Este es el futuro de las oficinas de Madrid", asegura Clemente, que apunta que esto no ha pasado desapercibido para el resto de inversores.
Tanto es así que "ya estamos percibiendo interés por el que será el mayor edificio de oficinas con 260 metros de altura y eso que su finalización está prevista para el año 2032".La apuesta de la socimi por este proyecto sigue en pie, sin embargo, ha dejado de estar en el primer plano de la compañía, que en su momento mostró un gran interés por poder crecer en el capital de CreaMNN, estando dispuesta a comprar la participación del socio mayoritario -BBVA- en caso de que esta saliera al mercado.
"Nosotros tenemos planes de crecimiento en Madrid Nuevo Norte, pero la realidad es que en este momento no es nuestra prioridad. Los centros de datos tienen ahora toda nuestra atención", explica el CEO de Merlin.
Clemente deja claro que desde la socimi están "ayudando en todo lo que podemos a nuestros compañeros de viaje, Sanjose y BBVA y nuestra voluntad es tirar para delante con todo". Así, apunta que en estos momentos representa un 1,5% del balance de la compañía. "Cuando estemos en el momento de mayor exigencia financiera no va a llegar ni al 5%".
Sobre la venta de los terrenos, que actualmente están en manos de Adif, el directivo confía en que, tras las numerosas prórrogas, finalmente se cumpla el plazo establecido. "La fecha establecida para el traspaso de los terrenos es noviembre y todo indica a que se va a cumplir", apunta Clemente, que destaca además que, por fin, "todos los frentes abiertos, tanto los relacionados con el urbanismo como los jurídicos, en los que había chantajismo profesional, han quedado resueltos".
"El valor de las oficinas se ajustará dos años más"
En un contexto de tipos al alza, el ajuste del valor de los activos impacta de forma directa en los resultados financieros de las socimis, ya que estas sociedades deben registrar en su cuenta de resultados este descenso, de igual forma que también se apuntan las revalorizaciones. Por este impacto, Merlin cerró el 2023 con una pérdida de 83 millones de euros, pese a la buena actividad de los activos, que llevó a la socimi a lograr un beneficio operativo (FFO) de 284 millones. Clemente advierte que la situación de ajuste del valor de sus oficinas va a continuar.
"Es imposible determinarlo con precisión, pero creo que hemos recorrido la mitad del camino. Quedan todavía fácilmente dos años de ajuste, este y el que viene", apunta el directivo, que señala que el caso de los centros comerciales puede que, tras mucho tiempo, se termine este año. "El tema del ajuste de precio de las oficinas es curioso, ya que simplemente es un tema de expectativa. Es una cuestión de yield, ya que la realidad es que estamos pasando la inflación y las rentas y la ocupación suben", explica el CEO de Merlin.
"El performance del activo es bueno, pero claramente ahora está fuera de juego por la influencia de lo que está pasando en EEUU". Según Clemente, "la densidad de oficinas en EEUU no tiene nada que ver con la de España, tampoco la ubicación ni la tipología de los activos". Así, el directivo explica que en EEUU las áreas de oficinas son autónomas y no existe un mix con el residencial. "Son edificios de nueva construcción muy altos y con plantas espectaculares que como edificio de oficinas dan muy buen rendimiento. Pero la reconversión a residencial, si te falla la demanda, no existe". En España, sin embargo, se espera una importante reconversión de oficinas obsoletas a residencial en los próximos años.
"En España realmente solo hay cuatro socimis"
El primer reit (homólogo de las socimis) se constituyó en Estados Unidos en 1961, como un vehículo canalizador del ahorro de particulares e inversores institucionales. La figura del reit como vehículo inversor se extendió a otros países. En 1969 los Países Bajos fueron el primer país europeo en adoptar este régimen para regular las inversiones inmobiliarias.
En España, sin embargo, este modelo, bautizado como socimi, no llegó hasta 2009, cuando se aprobó la primera normativa. Si bien, no es hasta 2013 cuando se constituyeron las primeras socimis, que salieron a bolsa en 2014, tras un cambio en la legislación en 2012 que impulsó este sector.
En este tiempo han salido al mercado algunas grandes compañías y otras muchas pequeñas, que de hecho, nada tienen que ver entre ellas. "Creo que el hecho de que la nomenclatura sea la misma entre una socimi de verdad y una socimi privada no ayuda a que la gente comprenda cómo funcionan este tipo de sociedades", apunta Clemente.
"Realmente en España hay cuatro socimis: Árima, Lar, Colonial y nosotros", destaca el directivo, que mira como ejemplo a seguir a Francia, donde hay diferencia entre una SIC y una OPCI, o a EEUU, donde diferencian entre los public reit y los private reit. "Nosotros hemos intentado en alguna ocasión que se nos permita utilizar una nomenclatura diferente, pero las prioridades de los políticos son otras", lamenta el CEO de Merlin.
Pese a ello, confía en que este cambio termine llegando y no solo será una cuestión de nombres. "Estoy seguro de que en algún momento se corregirá esto, probablemente con la introducción de algún tipo de legislación con un régimen transitorio y seguramente habrá una bifurcación de la legislación y habrá una para reits privados y otra para públicos", confía.