Álvaro Gispert se dedica al mundo financiero aunque hasta hace poco más de un año era un neófito en la tokenización de inmuebles, que así, de primeras, suena a ciencia ficción, pero que es un tipo de inversión con la que puedes acceder al mercado inmobiliario desde tan sólo 100 euros.
"Me encajó mucho la idea", confiesa Gispert, de 37 años, que empezó esta aventura porque siempre le había atraído el mercado inmobiliario. "Me parece un mercado seguro y estable en el largo plazo, pero es muy difícil invertir tú solo porque primero tienes que alcanzar los ahorros suficientes para comprar una propiedad y luego hay que gestionarla, con todo lo que eso conlleva", explica.
Por eso vio en la tokenización su oportunidad para entrar en el negocio del ladrillo. "Este sistema te permite invertir diversificando tus ahorros en varios inmuebles", afirma. Además, su propiedad "es fácil de transmitir en un mercado secundario de tokens inmobiliarios". "Es como si fuera una acción, que luego puede transferirse en la Bolsa", ejemplifica.
Básicamente, tokenizar un inmueble es dividirlo de forma digital en partes más pequeñas que se denominan tokens (criptomonedas). Esto es posible gracias a la tecnología blockchain. Eric Sánchez, cofundador y CEO de Reental, empresa líder del sector, explica cómo es el proceso de tokenización:
"En el caso de Reental, se tokenizan los derechos económicos que generan los inmuebles. Cada uno de los proyectos que analizamos tiene un modelo económico en el que se detalla el precio de compra del inmueble, costes asociados a la compra y reforma (si es necesaria), estimación de ingresos por alquiler, etc. Con ese modelo económico, se fracciona el inmueble en tokens de 100 euros, que se ponen a disposición de los inversores. El inversor que adquiere el token tendrá derecho a los beneficios que genere el inmueble en la parte proporcional que haya adquirido (es decir, en función del número de tokens adquiridos)".
Lo normal es que cada inmueble adquirido (viviendas, espacios de coworking, hoteles...) se mantenga en alquiler durante un período de tiempo que se fija al inicio. Cuando acaba, el inmueble se vende a un tercero, lo que normalmente genera una plusvalía (incremento de precio respecto a lo que costó). Tras la venta del inmueble, el inversor recupera su inversión inicial, junto con la cantidad que le corresponda por la plusvalía generada.
Diversificar el riesgo
Marta García de Sola disponía de algún dinero ahorrado y estaba decidida a invertirlo, pero no sabía exactamente donde. Llevaba un tiempo con la idea en la cabeza hasta que hace poco más de un año un conocido le habló de la tokenización de inmuebles.
"De esta manera puedo participar en inmuebles invirtiendo cantidades que son asumibles y diversificando al máximo el riesgo, ya que puedo invertir en diferentes inmuebles a la vez", afirma.
Ajena totalmente a este mundillo, pues su trabajo está relacionado con el marketing, para esta madrileña de 39 años todo "ha sido muy fácil" y en la actualidad participa en seis inversiones de este tipo. "La seguridad me la da que aunque es una inversión es digital está respaldada por un activo físico que es real y que puedo ver", destaca.
Rentabilidad media por encima del 12% anual
La tokenización inmobiliaria es una inversión al alza por la que apuestan los ahorradores por su alta rentabilidad. Echando un vistazo rápido a la página web de Reental, podemos encontrar rentabilidades anuales de alquiler por encima del 20%, aunque la media en 2023 fue de un 12,86%. La compañía invierte en inmuebles en lugares como España, Estados Unidos, México o la República Dominicana.
"La rentabilidad es la ofrecida por los activos inmobiliarios, que puede ser optimizada gracias a herramientas como la reinversión y el apalancamiento, muy pronto al alcance de cualquiera en segundos gracias a la tecnología blockchain", precisa Sánchez.
"Hay un riesgo implícito al sector inmobiliario"
Como toda inversión no está exenta de riesgos, algo de lo que son conscientes los clientes. "La rentabilidad no está garantizada depende de que el activo sea atractivo y que tenga fácil colocación en el mercado, que es algo asociado a todo el sector", precisa Álvaro Gispert.
"Se ha de tener en cuenta que hay un riesgo implícito al sector inmobiliario y al funcionamiento del mismo. Es decir, en cada proyecto se hacen unas estimaciones de gastos/ingresos y precio de venta del inmueble, que pudieran cambiar en caso de nuevas crisis del sector inmobiliario, pero este riesgo es en ambos sentidos, ya que, si el mercado se comporta mejor de lo esperado, el inversor también podrá recibir más ganancias. En definitiva, el inversor debe tener en cuenta que estará expuesto al riesgo inmobiliario del proyecto en el que invierta", asegura el CEO de Reental.
Eric Sánchez recuerda que esta actividad en España está sometida a la Ley del Mercado de Valores (LMV) bajo el criterio de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). "Además, el pasado año se añadió una regulación específica para los activos tokenizados, conocida como Ley MiCA", precisa.
Perfil del inversor tokenizado
Según un informe elaborado por Reental, el perfil del inversor en la tokenización de inmuebles es el de un hombre con menos de 42 años (perteneciente a la generación de millenials, los nacidos entre los años 1981 y 1993) que también invierte en productos como acciones de la Bolsa, fondos de inversión y Letras del Tesoro. Su rango de inversión estaría entre los 100 y los 10.000 euros.