La responsabilidad del mantenimiento y reparación de una vivienda en alquiler depende de las disposiciones legales y los términos del contrato de arrendamiento.
Por eso, es muy importante documentar y comunicar de forma clara cualquier acuerdo entre el propietario y el inquilino antes de adelantar algún trabajo en la propiedad bajo arriendo, para evitar confusiones y conflictos.
En las disposiciones legales y en los términos específicos del contrato se debe establecer con claridad las responsabilidades relacionadas con el mantenimiento en la propiedad. La comunicación transparente, el entendimiento compartido de las obligaciones y el aprovechamiento de herramientas tecnológicas son importantes para llevar una relación fluida y armoniosa entre propietario y arrendatario.
Cuando se lleguen a presentar daños en una propiedad en arriendo que afecta tanto a áreas privadas como áreas comunes, la responsabilidad de realizar las reparaciones es del propietario del inmueble.
Por ejemplo, si se producen daños en elementos comunes del edificio que repercuten en las unidades privadas, tal como la ruptura de una tubería de agua, o si durante la reparación de un piso en una unidad privada se daña la estructura, es responsabilidad del propietario llevar a cabo las reparaciones pertinentes.
También es responsabilidad del propietario llevar a cabo las reparaciones de sus bienes para conservarlas en buen estado. Esto no solo incluye la infraestructura física, sino las redes de servicios (red de agua, de gas, de electricidad, de alcantarillado, etc) ubicadas dentro de la propiedad.
Además, es responsable de los perjuicios que surjan si no atiende de manera oportuna las solicitudes de reparación o mantenimiento.
No obstante, si la reparación es derivada de la acción de un inquilino, como el daño en una puerta, la ruptura de una baldosa, o algo por el estilo, los gastos deben correr por su cuenta.
Por otra parte, el mantenimiento de las áreas comunes es responsabilidad de la administración de la unidad residencial, de acuerdo con la Ley 675 de 2001. Esta responsabilidad puede extenderse al daño en apartamentos debido a negligencia en el mantenimiento del edificio o incumplimiento de normativas de seguridad.
Ante la falta de cumplimiento de alguna de las partes, es imperativo realizar la respectiva reclamación ante la inmobiliaria o administración correspondiente, exigiendo el arreglo según lo establecido en el contrato de arrendamiento.
"En estas circunstancias, el uso de tecnología y aplicaciones como Properix para la gestión de propiedades puede ser de gran utilidad. Estas herramientas facilitan el análisis de casos y brindan orientación a todas las partes involucradas, además de permitir un control más eficiente de los mantenimientos preventivos, lo que reduce la necesidad de correcciones costosas a largo plazo", le dijo al diario El Colombiano Daniel Laverde, Gerente Comercial de Properix.
Los tipos de reparaciones
Según LegalApp, una herramienta del Ministerio de Justicia, el tipo de reparación determina la responsabilidad financiera entre arrendadores y arrendatarios. Este aspecto cobra relevancia ya que afecta directamente a quienes habitan bajo un contrato de arrendamiento, así como a los propietarios de los inmuebles.
Las reparaciones indispensables o necesarias, aquellas que aseguran que el inmueble se mantenga habitable y en buen estado, como el cambio de tuberías antiguas, son generalmente responsabilidad del arrendador. "El mantenimiento del inmueble corre por cuenta del arrendador", afirma LegalApp, subrayando la importancia de conservar las propiedades en condiciones óptimas para su uso.
En caso de que el arrendatario realice estas reparaciones, tiene derecho al reembolso, siempre que notifique al propietario y demuestre que los daños no son resultado de su negligencia.
Por otro lado, las reparaciones locativas se asocian con el desgaste normal del uso diario del inmueble. "Estos arreglos le corresponden al arrendatario, ya que se derivan de su uso de la propiedad", señala LegalApp.
Ejemplos de ello incluyen pintar paredes manchadas o arreglar elementos dañados durante la vigencia del arrendamiento. Sin embargo, si el deterioro resulta de una causa ajena al arrendatario, como eventos de fuerza mayor o materiales defectuosos, la responsabilidad recae en el arrendador.
Las reparaciones útiles, aquellas que incrementan el valor de la propiedad, como la instalación de puertas de madera costosa, no obligan al arrendador al reembolso a menos que haya autorizado previamente dichas mejoras. "El arrendatario podrá llevarse los materiales utilizados si el arrendador no autorizó la mejora", comparte LegalApp, ofreciendo una solución alternativa para los inquilinos que invierten en mejoras no acordadas.