Los bancos podrán "acordar libremente" con sus clientes el tipo de interés de las hipotecas con aval del Estado con que el Gobierno prevé que 50.000 jóvenes y familias con hijos menores puedan acceder a la compra de vivienda. También la modalidad del tipo (fijo, mixto o variable), las comisiones aplicables, el plazo del crédito (con un mínimo de cinco años), el posible periodo de carencia, la modalidad de amortización y la periodicidad de los pagos de los créditos. Así aparece recogido en los convenios que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) puede suscribir desde el pasado martes con las entidades financieras que quieran sumarse a esta iniciativa, contratos a los que ha tenido acceso El Periódico, del mismo grupo editorial.
La decisión del Gobierno de que la banca pueda fijar libremente el tipo de estos créditos no es excepcional, aunque dé margen a que dichos tipos puedan ser mayores a los de una hipoteca no avalada al finaciarse un porcentaje mayor del valor del inmueble. Así, las comunidades autónomas que ya cuentan con líneas de avales para la compra de vivienda (Andalucía, Baleares, Castilla y León, Madrid, Galicia y Murcia) tampoco limitan el interés que las entidades pueden pactar con sus clientes.
El ICO sí fija un tipo máximo con comisiones (TAE) en las líneas en las que aporta financiación a los bancos para que estos a su vez la presten. En cambio, en las línea en que no aporta dichos recursos (como es el caso de los avales para hipotecas, por los que se compromete a asumir parte de las pérdidas en caso de impago), el banco público entiende que fijar una limitación en los tipos perjudicaría a las entidades más pequeñas. A estas les resulta más caro financiarse que a las grandes y establecer un tipo máximo, opina el ICO, podría impedir a dichas entidades pequeñas repercutir sus costes a los clientes, lo que desincentivaría que concedieran las hipotecas avaladas.
Hay una excepción en la que el ICO sí que fijó una cierta limitación en una línea de avales, la que se concedió al inicio de la pandemia para evitar una debacle empresarial. En los convenios que se firmaron entonces, se fijó que las entidades debían "trasladar" a los autónomos y empresas la "ventaja" que suponía contar con la garantía pública, entre otras opciones "mediante la contención o reducción del tipo de interés de la nueva operación financiera". Entonces, sin embargo, el Estado asumía un riesgo mayor (avalaba entre el 60% y el 80% de los créditos, frente al 20-25% de los avales para hipotecas), además de existir un componente de ayuda de Estado que ahora no se da.
Margen de actuación
En términos generales, el Gobierno ha optado por no imponer unos requisitos muy restrictivos a la banca con el objetivo de facilitar el éxito de la línea hipotecaria y que 50.000 familias que no podrían comprar sin los avales puedan acceder a la adquisición de vivienda. Así, no se van a relajar los criterios para decidir si se dan los créditos: "La entidad financiera decidirá sobre la concesión de la financiación solicitada de acuerdo con sus procedimientos internos y políticas de concesión y riesgos". Además, como ya adelantó El Periódico, el Ejecutivo rectificó su intención inicial y los avales no tendrán coste para la banca, como tampoco para el cliente. En los avales covid, el coste era de entre 0,2 y 1,2 puntos porcentuales sobre el montante avalado, lo que ha llevado a la banca a pagar 1.925 millones de euros al Estado desde 2020.
Los convenios, adicionalmente, permiten a los bancos pedir a los clientes las garantías, avales o seguros adicionales al propio inmueble hipotecado que consideren "necesarios para la aprobación del préstamo, de acuerdo con sus procedimientos y prácticas habituales". Asimismo, podrán acordar con el cliente la "contratación de productos y servicios, de acuerdo con sus procedimientos y prácticas habituales para la financiación de vivienda". En los créditos avalados por el covid, los bancos tenían prohibido exigir la contratación de productos adicionales a cambio de acceder a los préstamos.
Precios máximos
Los contratos también fijan otros detalles. Así, el precio máximo de los inmuebles adquiribles variará según la comunidad autónoma e irá de los 325.000 euros de Madrid a los 200.000 euros de Extremadura. También se establece que el banco no podrá contar con otra garantía o aval público, con lo que la línea estatal no será compatible con las autonómicas. Por otro lado, si el hipotecado vende o dona el inmueble durante los 10 años de duración del aval, deberá amortizar de forma anticipada todo el préstamo, salvo que el traspaso sea a otro cotitular de la hipoteca o lo autorice el Ministerio de Vivienda.
Asimismo, el banco y el cliente podrán modificar las condiciones del crédito (novación), siempre que no cambien los titulares del mismo o se aumente el importe del préstamo. Es decir, se permiten modificaciones del plazo, el tipo de interés, la modalidad de dicho tipo (fijo, mixto o variable) o el plazo de carencia. En cambio, no se especifica qué sucede en caso de subrogación (llevar la hipoteca de una entidad a otra). Los bancos, además, no podrán titulizar ni ceder a terceros las hipotecas avaladas.
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