Un centenar de parcelaciones podrán lograr servicios básicos a través de varias vías si finalmente deciden aprovechar las ventajas de la Ley Lista. Esa cifra es prácticamente la de la totalidad de urbanizaciones existentes en Córdoba, que disponen de herramientas como el proceso de regularización, un proyecto de obras y un plan de adecuación ambiental y territorial, que podrán utilizar en función de la situación urbanística de cada una. Solo las Pitas, la Gorgoja II y Córdoba la Vieja, afectadas por el ámbito de protección de Medina Azahara, tendrán más dificultades para conseguir los suministros básicos. Toda esta información se desprende de la Guía práctica sobre parcelaciones que ha elaborado la Oficina del Territorio de la Gerencia de Urbanismo, y que ha hecho pública este jueves el presidente del organismo municipal, Miguel Ángel Torrico.
¿Qué dice esa guía elaborada por Urbanismo para dejar claro tanto a parcelistas como a profesionales de los sectores afectados la ruta a seguir en relación a las parcelaciones? El documento señala que hay tres situaciones distintas que hay que tener en cuenta.
Suelo urbanizable con plan o urbano no consolidado
Las parcelaciones que aparecen en el PGOU como suelo urbanizable y las de suelo urbano no consolidado pueden lograr servicios culminando el proceso de regularización, que permite la obtención de licencia, o mediante la presentación de un proyecto de obras ordinarias pero limitadas exclusivamente a la consecución de agua, luz y saneamiento. En esta situación se encuentran 26 urbanizaciones, de las que 19 están en suelo urbanizable ordenado (Arroyo del Ochavillo, Barquera Norte, Barquera Sur, Campiñuela Norte, Cortijo El Rubio, Doña Manuela, El Alamillo, La Colina, La Forja, La Rabada, Higuerón Norte, Torreblanca, Carretara de Encinarejo 4-5, Cortijo del Alcaide, Encinares de Alcolea, Huerta San Luis-Casilla Sur, La Gorgoja-el Marroquil, Montón de la Tierra y Santa Ana de la Albaida-Baja). El resto, 7, se encuentran en suelo urbano no consolidado (Cerro Muriano-6, Cuevas de Altázar, El Cruce, El Sol, Santa Clara, Valenzoneja -1 y Raso de la Mala Noche).
Suelo urbanizable sin plan parcial
Hay otro grupo de parcelaciones que el PGOU clasificó como suelo urbanizable pero que carecen de plan parcial. En este caso, para poder beneficiarse de los servicios básicos tienen la vía de culminar el proceso de regularización o la de tramitar un plan especial de adecuación ambiental y territorial de edificaciones irregulares. En este paquete de suelo urbanizable no ordenado se encuentran 9 (Cerro Muriano-Norte, Campiñuela Baja Sur, Quemadas Altas-Este, Quemadas Altas-Oeste, Quemadas Bajas-Norte, Quemadillas Sur, Porrillas Norte, Ribera Baja y Villa Sanjurjo).
Suelo rústico
Por último, están las parcelaciones que se encuentran en suelo no urbanizable o rústico, que son la mayoría y que solo pueden acceder a los servicios básicos a través del plan especial de adecuación ambiental y territorial. En esa situación hay 71 (Alberquillas, Alto Paso, Aguilarejo Bajo, Arroyo Ochavillo, Caballera Norte, Caballera Sur, Casilla del Aire, Candilejas, Castripicón, Cuesta Blanquilla, El Aljarafe, El Altillo, El Ángel-Oeste, El Bañuelo, El Castillo, El Cordobés, El Cubetero, El Jardinito, El Melgarejo, El Negrete, El Puerto, El Salado, Huerta del Caño, La Altea, La Atalayela, La Florida, La Perla, Las Cigüeñas, Los Ciruelos, Los Lagos, Las Lagunas, Los Ballesteros, Llanos de Altázar, Llanos de la Vega, Majaneque Este, Porillas Sur, Rancho Blanco, Rosal del Rubio, San Cristóbal, San Isidro, Solanas del Pilar, Siete Fincas, Villa Pura, ampliación de Barquera Norte, ampliación del Cortijo El Alcaide, asentamientos de Encinarejo, asentamiento Viejo Cortijo del Alcaide, Barranco del Puerto, Camino Chancillarejo, Camino de la Alameda, carretera de Encinarejo km 12, Cortijo El Alcaide-Vía Férrea, Dehesilla del Hornillo, El Rubio-Vía Férrea, Encinarejo Norte, Fontanar de Quintos, Las Rocas y Pino Alto, Levigar del Limero, Llanos de la Iglesia, Majaneque Oeste, Mirador del Castillo, Montón de la Sierra, núcleo rural de Aguilarejo 1, 2 y 3, Paso de la Barquera, Sur Camino Abejorreras, Torrecilla-La Gitana, Veredón de los Pinos y Virgen de la Cabeza o Pinar de Torrehoria).
En el caso de las tres urbanizaciones del entorno de Medina Azahara, Urbanismo deja constancia en el documento de que "existen dudas sobre la posibilidad" de aplicar el artículo 175 de la Lista, es decir, de utilizar el plan especial de adecuación ambiental, por lo que, de momento, se quedan fuera de la posibilidad de lograr servicios básicos.
Las posibilidades de la Ley Lista
La nueva ley, que entró en vigor en 2021 y que tiene el reglamento que la desarrolla aprobado desde el 2022, permite adelantar servicios básicos sin necesidad de culminar el proceso de regularización y amplía el abanico de posibles beneficiarios al eliminar la calificación del suelo no urbanizable de protección especial por ordenación urbanística. Esto significa, según explica la guía de Urbanismo, que prescribe la obligación de demoler (de restaurar la legalidad) incluso en suelos protegidos por ordenación urbanística o territorial, lo que permite el acceso a los servicios.
Estas posibilidades son las que han llevado a Urbanismo a reunirse con la comisión de periferia y con parcelistas para fijar la hoja de ruta a seguir para alcanzar los anhelados servicios básicos. Tras crear la Oficina del Territorio y retomar su actividad, el primer fruto que han dado esas reuniones es la guía presentada este jueves, que, además de mostrar el camino a seguir, plasma sus dificultades y ofrece consejos prácticos.
Por lo pronto, la Oficina del Territorio considera que la dotación de servicios básicos debe ceñirse a parcelaciones de uso residencial y no de uso industrial.
El proceso de regularización
Las parcelaciones que decidan culminar el largo proceso de regularización, único camino para lograr equipamientos, zonas verdes y el aprovechamiento urbanístico, deben elaborar y aprobar un plan de sectorización, que programa las infraestructuras necesarias; un plan parcial, que ordena el ámbito de actuación; crear la junta de compensación, es decir, el conjunto de propietarios (lo que implica disponer de unos estatutos y bases de actuación); y sacar adelante los proyectos de reparcelación, que permite la inscripción de las parcelas en el Registro de la Propiedad, y de urbanización, que posibilita llevar a cabo las obras. En relación al proyecto de reparcelación, el Ayuntamiento de Córdoba ha pedido que en la Lista o en su reglamento se especifique que el pago del 10% del aprovechamiento se haga tras la aprobación definitiva y antes de la inscripción en el Registro.
La urbanización podrá llevarse a cabo por fases y su nivel de calidad puede variar en función del tipo por el que se opte. Una vez culminada, y con los servicios básicos ejecutados, las parcelas serán consideradas solares y ya se podrán solicitar licencias para edificar.
El plan especial
La finalidad del plan especial, que permite adelantar los servicios básicos sin culminar el proceso de regularización, es eliminar o minimizar afecciones ambientales y garantizar la seguridad y salubridad de los residentes de una urbanización. En el caso de que la parcelación esté en zona de riesgo, el plan debe contemplar medidas para eliminarlo o reducirlo. El plan, según el documento, es voluntario y requiere la constitución en entidad urbanística colaboradora de la que deben formar parte al menos el 51% de los propietarios.
El camino del plan especial tampoco es corto, ya que después será necesario el proyecto de distribución de cargas, que persigue el reparto equitativo de gastos. En caso de impago, el Ayuntamiento podrá reclamar el abono por la vía de apremio. El siguiente paso será el proyecto de obras para ejecutar los servicios de agua, luz y saneamiento exclusivamente. Otro paso será la creación de la entidad de conservación para hacerse cargo del mantenimiento de forma indefinida.
Tras los servicios básicos, el propietario de una vivienda irregular deberá solicitar el Asimilado al Fuera de Ordenación (AFO) para que sea reconocida y para tener así garantías de que ha prescrito la posibilidad de derribo y que cumple las condiciones de seguridad.
El proyecto de obras
La vía del proyecto de obras puede ser utilizada por parcelaciones de suelo urbanizable con plan parcial aprobado y permite también el adelanto de servicios básicos. El proyecto deben promoverlo de forma voluntaria un grupo de parcelistas o la junta de compensación. En este caso, hará falta también proyecto de distribución de cargas. Por esta vía, si hay proyecto de reparcelación aprobado, se pueden ejecutar solo las obras para los servicios básicos, que sufragarán los que se beneficien de las mismas como adelanto a la aportación que deberán hacer para los gastos de urbanización posteriores. El proyecto de obras deberá ser compatible con el futuro de urbanización. Por este sistema es necesario tramitar el AFO y el mantenimiento de los servicios, que serán de carácter provisional también, corre a cargo de la entidad de conservación y no del Ayuntamiento.
La guía deja claro que el proyecto de obras solo autoriza los servicios básicos pero no permite edificar; no ampara el alumbrado público; los trabajos que incluye son asumidos por los propietarios que tramiten el AFO, que no legaliza. En cambio, el proyecto de urbanización permite la licencia de obras para solares no edificados y la legalización de los edificados; y un reparto del coste de las obras entre todos los propietarios, hayan edificado o no.
El AFO
Del AFO se viene hablando desde el decreto de 2012 que no dio los frutos esperados. Pese a que muchos parcelistas han tramitado esta figura, se han concedido menos de los que se esperaban y, de momento, no ha servido para la dotación de servicios. Una vivienda tiene el régimen jurídico de Asimilado al Fuera de Ordenación cuando ha prescrito el plazo para el derribo. El AFO reconoce pero no legaliza y permite los servicios básicos. Para ello, un técnico debe garantizar la seguridad y hay que pagar una tasa urbanística.
Una de las novedades que contempla la guía es la de promover un procedimiento simplificado para los expedientes AFO cuando se promuevan proyectos de obras y planes especiales, además de una modificación de la ordenanza fiscal 100 para que se reduzca la cuota, que ahora es del 1,5% del presupuesto de ejecución material.
Historia de una frustración
Con esta guía, que el lunes será presentada a la comisión de periferia, en la que están el Consejo del Movimiento Ciudadano y la Federación de Asociaciones Vecinales Al-Zahara, Urbanismo pretende colaborar en el proceso de legalización y de obtención de servicios básicos, que hasta ahora ha tenido poco éxito, ya que, según refleja el propio documento, "hoy día prácticamente ninguna parcelación ha llegado a culminar de forma completa su transformación urbanística" pese a los pasos que se han ido dando. De momento, solo Cuevas de Altázar ha llegado al final.
Urbanismo calcula que existen 10.000 edificaciones ilegales y que en ellas residen 25.000 personas. El PGOU de 1986 recogía 21 parcelaciones en suelo no urbanizable. Dos años después la Junta contabilizaba 36. Después, el PGOU de 2001 plasmaba 75, muchas de las cuales, clasificadas ya como suelo urbanizable. A raíz del decreto del 2012, Urbanismo realizó un diagnóstico del suelo no urbanizable y contabilizó 87 con 4.419 edificaciones.
En cuanto a suministros básicos, gran parte de las parcelaciones tienen luz pero casi la mitad carece de red de abastecimiento y utilizan agua de pozos. Además, la mayoría emplean pozos ciegos para el saneamiento.
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