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CONDADO DE LIBERTY — Cuando el vecindario de Colony Ridge fuera de Houston se convirtió en una fijación de los medios de comunicación de derecha el año pasado, los líderes republicanos de Texas pidieron que se actuara rápidamente.
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Grupos y medios conservadores describieron el desarrollo de 33,000 acres como un destino habitual para miles de inmigrantes ilegales en el país y un centro de actividad para los carteles de drogas. El gobernador de Texas Greg Abbott expresó públicamente su preocupación de que el vecindario fuera una zona en donde no se estuviera implementando la ley estatal que prohíbe las "ciudades santuario" y ordenó a los legisladores del estado que elaboraran nuevas leyes para mejorar la "seguridad pública, protección, calidad ambiental y propiedad inmobiliaria en áreas como el desarrollo de Colony Ridge".
Sin embargo, las autoridades del estado no siempre han respondido con la misma prontitud cuando se trata de Colony Ridge. Documentos obtenidos por The Texas Tribune y el Houston Landing muestran que, años antes, al menos tres agencias estatales recibieron advertencias sobre otros posibles problemas en el vecindario. Los residentes enviaron más de 60 quejas sobre Colony Ridge y su división de comercialización, Terrenos Houston, entre 2016 y 2023.
Los residentes no obtuvieron muchas soluciones del estado — si es que alguna.
En vez, el gobierno federal intervino y presentó una imagen diferente de los problemas del vecindario. En una demanda presentada en diciembre, el Departamento de Justicia de los EE.UU. alegó que la compañía inmobiliaria de Colony Ridge engañó a miles de compradores latinos con un plan que viola las protecciones federales al consumidor y las prácticas de vivienda justas.
Miles de compradores de Colony Ridge incumplieron sus préstamos, perdiendo así sus terrenos e inversiones, asegura el gobierno federal. Las autoridades acusan a la empresa de repetir ese proceso, a menudo explotando barreras lingüísticas, al revender esas mismas propiedades a nuevos clientes desprevenidos.
Estos hallazgos son similares a los que destapó una investigación del Houston Landing. El medio descubrió que la compañía inmobiliaria detrás de Colony Ridge volvió a adquirir el 45 por ciento de las más de 35,000 propiedades que había vendido desde 2012, generando preocupaciones de que la empresa estuviera ofreciendo préstamos depredadores, según comentaron expertos. El Landing publicó su investigación en diciembre, días antes de que el Departamento de Justicia anunciara su demanda.
Al menos 27 quejas enviadas a tres agencias estatales de Texas desde 2019 nunca habían sido reportadas públicamente. Los problemas que reportaron los residentes de Colony Ridge generan preguntas sobre por qué los líderes del estado han invertido tanta energía en presentarlos como delincuentes que intentan tomar el control del país, pero nunca los identificaron públicamente como posibles víctimas de prácticas de préstamos depredadores.
"El gobernador Abbott y el [partido republicano] de Texas pasaron meses sembrando miedo sobre los inmigrantes que vivían en Colony Ridge", señaló el representante federal Joaquin Castro, un demócrata de San Antonio. "Su preocupación debería haber sido que los desarrolladores explotaran a las familias latinas que trataban de alcanzar el sueño americano de ser propietarios de una casa".
Después de la publicación inicial de la versión en inglés de este reportaje en febrero, el fiscal general del estado demandó a Colony Ridge por supuestas prácticas engañosas de venta, mercadotecnia y préstamos que ayudaron a que prosperara la compañía inmobiliaria. John Harris, el director ejecutivo de Colony Ridge, dijo que las acusaciones no tenían mérito.
Después de la polémica que se desató el año pasado, Texas pagó para aumentar la presencia de las fuerzas de seguridad allí. Los legisladores llevaron a cabo varias audiencias en el vecindario durante el otoño. Pero tuvieron dificultades para elaborar nuevas leyes como lo requirió Abbott, cuyas campañas políticas han recibido $1,4 millones por parte de uno de los dueños de la empresa inmobiliaria detrás de Colony Ridge.
"Las preocupaciones planteadas sobre Colony Ridge son inaceptables", declaró Andrew Mahaleris, portavoz de Abbott, en un comunicado para este artículo que destacó las investigaciones que el gobernador ordenó el otoño pasado. "El estado proporcionará todos los recursos y el apoyo necesarios para defender el estado de derecho en Colony Ridge".
Harris afirmó que su abogado le aconsejó que no discutiera públicamente la demanda del gobierno federal en contra de su empresa. Pero defendió las prácticas de su compañía en general, diciendo que ofrece una oportunidad para que las personas que de otro modo no podrían obtener una propiedad lo hagan.
Harris, su hermano Trey Harris y su primo Kevin Harris son los propietarios de la empresa.
"Simplemente por conocer a mis clientes y liderar este negocio, admiro a las personas que están en este vecindario y que crearon sus hogares", dijo John Harris durante una larga entrevista en febrero, la primera que otorgó desde que el Departamento de Justicia presentó su demanda. "Están construyendo más con menos del 99 por ciento de los estadounidenses".
Dijo que el reciente escándalo sobre el vecindario es culpa del debate nacional sobre inmigración — un problema importante en la contienda presidencial de este año y la causa de una acalorada batalla entre Abbott y el gobierno federal.
De hecho, nadie sabe cuántos residentes de Colony Ridge radican en el país de forma ilegal. Algunos vecinos sostienen que una gran mayoría de las personas que viven allí inmigraron ilegalmente, mientras que los funcionarios locales estiman que la cifra está entre el 10 y el 20 por ciento.
Después de anunciar el otoño pasado que iba a investigar al vecindario, el Fiscal General de Texas, Ken Paxton, le dijo a un locutor de radio conservador que era una locura "que puedan establecer estas poblaciones con inmigrantes ilegales", pero afirmó que la Legislatura no le había dado a su oficina la "autoridad para hacer nada al respecto".
"Estamos estudiando si tenemos alguna autoridad para hacer algo con respecto a prácticas comerciales engañosas", declaró Paxton.
Paxton no mencionó las quejas que los residentes de Colony Ridge le enviaron previamente. Su oficina no respondió a una lista de preguntas para este reportaje.
Harris sostiene que las quejas presentadas ante las agencias estatales son mínimas comparadas con las miles de transacciones que Colony Ridge realiza cada año. Afirmó que Colony Ridge ha entregado toda la información que los funcionarios estatales han solicitado desde septiembre pasado, incluyendo listas de empleados, escrituras y nombres de clientes, un archivo de información que tardó semanas en armar y compartir digitalmente.
"Respondimos a todo. Tienen toneladas, tienen más que nadie", indicó Harris sobre los funcionarios estatales. "Este lugar no es lo que creen que es".
Audiencias legislativas
Lee Ann Penton-Walker, integrante del Concejo Municipal de Plum Grove, afirmó que lleva más de una década quejándose sobre Colony Ridge.
Alrededor de 600 personas vivían en Plum Grove, una ciudad rodeada de bosques y humedales junto a Colony Ridge, a 30 millas al norte de Houston, cuando John Harris y su hermano comenzaron a despejar tierras en el área a principios de la década de 2010.
En ese entonces, Plum Grove estaba habitada por "pobladores originarios" que habían vivido en la zona durante generaciones, dijo Penton-Walker, quien ha radicado en la ciudad durante la mayor parte de sus 55 años.
La ciudad contaba con 1,245 residentes en 2020, según datos del Censo.
Penton-Walker acusa a la familia Harris de perturbar a Plum Grove con un desarrollo masivo que atrajo a miles de personas y ha afectado negativamente al drenaje, la infraestructura y la calidad de vida de la ciudad.
Ella afirma que la gran mayoría de las personas que han comprado propiedades en Colony Ridge se encuentran en los Estados Unidos ilegalmente. "No me gustan los ilegales", dijo.
En 2016, bajo presión de Penton-Walker y otros, funcionarios del condado de Liberty testificaron ante un comité del Senado de Texas sobre los problemas que el crecimiento rápido y desmesurado de Colony Ridge había ocasionado.
El juez del condado de Liberty, Jay Knight, señaló a los legisladores que él y el condado necesitaban más autoridad para regular lo que ocurre en el vecindario. En Texas, los condados no tienen el mismo tipo de poderes que las ciudades para zonificar y supervisar el uso de la tierra. Eso significa que los vecindarios como Colony Ridge seguido surgen en áreas fuera de los límites de las ciudades, donde no tienen que solicitar tantos permisos o seguir los mismos estándares de construcción.
"Lo que me preocupa es el rápido crecimiento que va a surgir entre ahora y 2021", testificó Knight. "¿Qué podemos hacer para proteger a los propietarios y sus derechos, pero también a los desarrolladores y sus derechos?"
En ese momento, los medios locales comparaban a Colony Ridge con una colonia, el nombre que reciben las comunidades no incorporadas que normalmente se encuentran cerca de la frontera con México y que carecen de servicios esenciales, como carreteras pavimentadas o agua potable.
El ex senador estatal Eddie Lucio Sr., presidente del Comité de Relaciones Intergubernamentales del Senado de Texas en ese entonces, le dijo a Knight que durante décadas había abogado sin éxito por que se actualizaran las leyes estatales que rigen las facultades de zonificación y el uso de la tierra de los condados. Su antiguo distrito legislativo a lo largo de la frontera contiene colonias que han sido un dolor de cabeza para los funcionarios locales durante años. Lucio dijo que actualizar las leyes era necesario para responder a las necesidades de las personas que viven sin infraestructura en los desarrollos y el gobierno del condado, el cual no tenía la capacidad de regular el crecimiento.
Lucio agregó que "tenía desarrolladores en mi propio condado gritándome y maldiciéndome".
Al año siguiente, se presentó un proyecto de ley ante la Cámara de Representantes de Texas que hubiera otorgado poderes de zonificación a algunos condados, pero no avanzó y nunca fue debatida por los legisladores del estado.
La Texas Public Policy Foundation, un influyente grupo de expertos conservador en Austin, expresó preocupaciones similares sobre el crecimiento explosivo en un informe de 2020. Según la organización, el crecimiento poblacional en el estado se vio impulsado por los problemas en la frontera entre EE.UU. y México, ejerciendo presión sobre los recursos de los condados y las escuelas locales.
Knight dijo que la Legislatura perdió la oportunidad hace años de dar más poder a los condados para regular el desarrollo.
"Tuvimos la misma conversación hace ocho años, y aquí estamos, una vez más", declaró Knight a un comité de la Cámara el otoño pasado, meses después de que otro proyecto de ley que habría dado a los condados algunas capacidades de zonificación de nuevo se extinguiera silenciosamente en la Legislatura.
Años de quejas
Las hermanas SuEllen y Keilah Sanchez compraron ocho terrenos en Colony Ridge con la esperanza de poder ayudar a su familia.
Su alegría pronto se desvaneció.
Señalan que Colony Ridge les mintió sobre los problemas con inundaciones y conexiones de servicios públicos en el vecindario, les dio documentos tributarios incorrectos, las acusó de pagos faltantes y presentó una ejecución hipotecaria en su contra.
El gobierno federal también ha acusado a Colony Ridge de representar algunos hechos erróneamente, como garantías de conexiones de agua, electricidad y alcantarillado, "lo que hace que los prestatarios incurran en gastos sustanciales imprevistos después del cierre" de la compra de sus propiedades.
SuEllen Sanchez presentó una queja ante el Departamento de Ahorros y Préstamos Hipotecarios del estado, el cual investiga algunas de las quejas relacionadas con préstamos hipotecarios. Su queja se envió a la oficina del fiscal general, según una carta que un investigador del departamento de ahorros envió a Sanchez en agosto de 2021.
Las hermanas afirman que no oyeron nada de la oficina del fiscal general hasta septiembre de 2023, dos años después.
Para entonces, Colony Ridge se había convertido en un tema de conversación para los legisladores estatales y los medios de comunicación nacionales de derecha. La oficina del fiscal general recibió un promedio de 33,000 quejas por parte de los consumidores del estado durante cada uno de los últimos cinco años, según estadísticas de la oficina.
Las quejas de las hermanas se encontraban entre 69 enviadas al estado sobre Colony Ridge o su división de comercialización, Terrenos Houston.
Cuarenta y dos de esas quejas fueron presentadas ante la Comisión de Calidad Medioambiental de Texas, varias de ellas alegando descargas de aguas residuales e infracciones a los procedimientos de construcción adecuados. El gobierno federal también acusó a Colony Ridge de permitir que aguas residuales corran a través y alrededor de la propiedad de algunos clientes.
La agencia medioambiental tomó medidas contra Colony Ridge en respuesta a varias quejas de principios de 2020 sobre el flujo de aguas pluviales en cinco secciones del vecindario que llenaban arroyos y zanjas cercanos con contaminantes. Colony Ridge acordó pagar una sanción de por lo menos $23,280 si la empresa no mejoraba su supervisión de flujos pluviales, según una orden de los comisionados de TCEQ con fecha del 1 de agosto de 2022.
Se enviaron al menos otras 14 quejas a la oficina del fiscal general. Estas alegaban telemercadeo no solicitado y prácticas de facturación engañosas, de acuerdo con registros obtenidos a través de la Ley de Información Pública de Texas.
Sin embargo, la oficina del fiscal general rechazó una solicitud de registros públicos para obtener copias de las denuncias, citando la investigación en curso.
"Si se descubren infracciones, la [oficina del fiscal general] iniciará procedimientos para hacer cumplir la ley", señala una carta de la oficina enviada en enero. "La [oficina] prevé litigios en estos asuntos. Las quejas están relacionadas con el litigio previsto y la parte contraria no las ha recibido ni visto".
Omar Camargo afirmó que presentó dos de esas 14 quejas tras haber recibido múltiples llamadas ofreciendo servicios de empresas con las que nunca había realizado negocios y no tenía interés en hacerlo.
La demanda del gobierno federal acusa a Colony Ridge de utilizar prácticas de mercadotecnia dirigidas y agresivas (a veces ofreciendo participación en concursos a cambio de obsequios) para invitar a las personas a visitar el vecindario, donde la compañía inmobiliaria supuestamente implementaba tácticas de ventas de alta presión.
Camargo dijo que un investigador de la oficina del fiscal general de Texas llamó después de su primera queja en enero del año pasado, pero las llamadas de Terrenos Houston continuaron y Camargo nunca volvió a recibir noticias del investigador. Ahí fue cuando presentó la segunda demanda en noviembre, comentó.
El Departamento de Ahorros y Préstamos Hipotecarios del estado cerró ocho de las quejas que recibió diciendo que estaban fuera de su jurisdicción, no habían suficientes pruebas o al parecer se había logrado un acuerdo entre el demandante y Colony Ridge, según muestran documentos obtenidos por el Tribune y el Landing. No está claro qué hizo la agencia con las otras cuatro quejas.
En una ocasión, el departamento de ahorros recomendó a un denunciante que se comunicara con la fiscalía general, y en otra, con la denuncia de SuEllen Sanchez, la agencia dijo que había enviado la denuncia a la fiscalía general.
Harris afirmó que Colony Ridge se toma en serio las quejas legítimas y trabaja con aquellos clientes que tuvieron un malentendido o pasaron por una situación difícil. También afirmó que la compañía ha recibido quejas de personas que compraron lotes como inversiones y se disgustaron cuando no pudieron revender el terreno para sacar una ganancia como planeaban.
Buscar culpables
El año pasado, la campaña de Penton-Walker en Plum Grove en contra de Colony Ridge llamó la atención de simpatizantes fuera del condado de Liberty.
Un integrante del Centro para Estudios de Inmigración, un grupo de investigación de derecha extrema, entrevistó a Penton-Walker sobre Colony Ridge. La entrevista apareció en un reportaje, publicado en mayo, que relacionó incorrectamente un tiroteo masivo en el condado cercano de San Jacinto con Colony Ridge.
Poco después, las alegaciones de cárteles, drogas y anarquía en Colony Ridge se extendieron rápidamente entre los medios conservadores. Texans for Strong Borders y Texas Scorecard, un sitio web conservador, difundieron las acusaciones durante el verano de 2023.
Abbott, el teniente gobernador Dan Patrick y otros funcionarios electos republicanos de Texas se unieron al coro al poco tiempo. Los residentes, el desarrollador de Colony Ridge Trey Harris y el sheriff del condado de Liberty dijeron que los comentarios de los líderes estatales — los cuales pintaban a la comunidad como un lugar saturado por delitos — no reflejaban la realidad.
Las representaciones de los líderes también provocaron reprimendas de los activistas por los derechos de los latinos, particularmente cuando los funcionarios usan la palabra "invasión" para describir a los migrantes.
"Es totalmente alarmista e intenta convertir a los inmigrantes latinos en Colony Ridge en chivos expiatorios con fines políticos partidistas", dijo Domingo Garcia, presidente de la Liga de Ciudadanos Latinoamericanos Unidos, quien agregó que los comentarios de Abbott y Patrick incitaban al odio y les exigió que dejaran de expresarse de esa manera.
Las acusaciones de los líderes republicanos también provocaron pleitos dentro de su propio partido.
En octubre, Paxton criticó al senador estatal republicano Robert Nichols, de Jacksonville y al representante estatal republicano Ernest Bailes de Shepherd — ambos apoyaron el esfuerzo fallido para destituir a Paxton de su cargo el año pasado — por crear un distrito de servicios públicos especial que "se concedió específicamente para crear condiciones ventajosas para que el desarrollo de Colony Ridge actuara virtualmente como su propia ciudad".
Dichos distritos especiales pueden obtener préstamos para construir infraestructura pública y transferir esos costos a los residentes a través de impuestos. Los legisladores ratifican docenas de este tipo de distritos en cada sesión legislativa, según los registros estatales. Tan solo durante la sesión legislativa del año pasado, la Legislatura aprobó 48 proyectos de ley relacionados con la creación de dichos distritos especiales.
Bailes dijo que abogó por la creación del distrito especial a petición de funcionarios y escuelas locales, incluidos los líderes del condado de Liberty y Plum Grove. Dijo que trabajó directamente con la oficina de Abbott y señaló que el gobernador "firmó personalmente su aprobación".
"Trabajé duro para aprobar el distrito administrativo que me habían pedido que aprobara, con el fin de ayudar a proporcionar las herramientas adicionales que necesitaban para regular mejor el crecimiento exponencial", escribió en las redes sociales. "Debido a la amplia apertura de la frontera sur, estas restricciones no fueron suficientes".
Abbott hizo aún más para mostrar su apoyo por el crecimiento de Colony Ridge fuera de los límites de la ciudad, y el tipo de regulaciones que los municipios pueden ejercer, agregó Bailes. Afirmó que después de que los desarrolladores de Colony Ridge donaran $50,000 a la campaña de Abbott, el gobernador avaló la solicitud de Harris para designar a Colony Ridge como una zona de crecimiento de oportunidades, lo que la hizo elegible para obtener financiamiento federal.
"Podría decir que me sorprendió escuchar esto al enterarme de las noticias por primera vez, aunque realmente no me sorprendió mucho", dijo Bailes en Facebook.
Bailes dijo que le daba la bienvenida al escrutinio del gobierno federal en Colony Ridge.
"Si este negocio ha infringido la ley, creo que deberían enfrentarse a un procesamiento completo, igual que cualquier otro negocio", señaló Bailes.
Nichols, el otro legislador al que Paxton culpó, no estuvo disponible para una entrevista para este artículo.
Al mismo tiempo que los legisladores estatales consideraban cómo responder el otoño pasado a la vaga directiva de Abbott solicitando que se tomen medidas sobre Colony Ridge, Ryan Baasch, la persona que dirige la división de protección al consumidor en la oficina de Paxton, reveló la investigación que la agencia llevaba a cabo sobre el vecindario.
Los demócratas del Comité del Gobierno Local del Senado interrogaron a Baasch sobre el interés aparentemente repentino en las protecciones al consumidor y la autoridad de su oficina para llevar a cabo dichas investigaciones.
Baasch dijo que el fiscal general podría intentar limitar ciertos tipos de abuso relacionados a las prácticas comerciales, pero la ley actual no limita la capacidad de Colony Ridge para operar como lo hace. Y dijo a los legisladores que no podía proporcionar muchos detalles sobre la investigación de su agencia.
"Nuestros hallazgos preliminares revelan preocupaciones significativas con respecto al cumplimiento de Colony Ridge de múltiples leyes diseñadas para proteger a los consumidores y al público, y para evitar prácticas comerciales inescrupulosas", dijo Baasch. "Nuestros resultados preliminares también indican, sin embargo, que es probable que Colony Ridge persista en la misma forma que existe actualmente y que solo crezca sin nueva legislación".
Esa sesión legislativa especial terminó sin nuevas leyes para regular a Colony Ridge. Abbott rápidamente convocó otra sesión especial y nuevamente puso el tema en la agenda. Sin embargo, esta vez solo pidió a los legisladores que aprobaran fondos para aumentar la presencia de las fuerzas del orden público en el área.
La Legislatura terminó aprobando hasta $40 millones para que tropas estatales patrullaran Colony Ridge, incluso después de que los funcionarios locales refutaran las afirmaciones de que el desarrollo se había vuelto demasiado peligroso para que las fuerzas del orden pudieran controlarlo de manera efectiva.
Las hermanas Sanchez, que se encuentran entre los clientes de Colony Ridge que presentaron quejas ante el estado, continúan administrando un sitio web que documenta las quejas de los clientes del desarrollo.
"Nuestro objetivo es que las personas vean a través de nuestro testimonio lo que otras personas han estado pasando. Cómo las estafaron y se aprovecharon de ellas", escribieron las hermanas en un correo electrónico a las organizaciones de noticias. "Esperamos que se haga justicia para todos los que han sufrido a manos de Colony Ridge".
Traducido por TransPerfect Translations.
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