El pasado lunes 8 de abril, la mesa de especialistas en datos inmobiliarios que coordinan Lucas Delgado (responsable comercial de la plataforma Clasificados La Voz) y Matías Merguerian (referente de MV Real Estate) celebró su primera reunión del año. En el contexto de un 2024 intenso, será un ciclo de análisis constante por las situaciones que derivan de hitos que marcarán las decisiones gubernamentales y el comportamiento de la oferta y la demanda.
Esperamos que los informes que generaremos de manera bimestral ayuden al negocio inmobiliario a acelerar la estabilidad y la rápida recuperación del mercado, apuntó Lucas Delgado.
Entrando en los datos clave, en el formato de galpones dentro del anillo de Circunvalación, al observar la cantidad de avisos publicados en la plataforma (enero de 2024 vs enero 2023) se mantiene la tendencia a la baja: 10% menos interanual. Como eso no se refleja en la cantidad de días de publicación, es difícil inferir si la menor oferta corresponde a más ventas. Del total publicado, tiene demanda 26,23%, indicador que está en su mejor performance desde que se trabaja con el tablero (septiembre-octubre 2023). La superficie promedio demandada es de 520 metros cuadrados (m2) y la promedio ofertada de 576-578 m2. En tanto, el precio con demanda es U$S 459/m2, mientras que el precio por m2 ofertado es U$S 495.
"El índice permite inferir que en un depósito se evalúan características y ubicación, más que precio. El margen es menor al 10%. Los precios de calor por metro construido se mantienen estables desde enero 2023: entre mayo-agosto 2023 hubo una suba del precio pedido, pero en septiembre volvió al promedio. El tiempo de publicación medio de la oferta es 670 días, lo que refleja la falta de ventas en esos inmuebles", apuntó la especialista Mariana Geimonat.
En galpones fuera del anillo de Circunvalación, el primer bimestre de 2024 casi no tuvo actividad: sólo 4 avisos con demanda. El mercado de alquiler tiene un stock que no se veía desde el fin de la pandemia: oferta de depósitos de todas las tipologías, A-B-AAA y C. Los precios (con excepción de AAA) fueron a la baja luego pos devaluación.
"El valor de venta por m2 es competitivo en relación al costo de la construcción y la tierra", evaluó Geimonat.
Alberdi
Analizando febrero-marzo de 2024, la conclusión es que los precios con oferta empezaron a bajar al comparar con fines de 2023. Se registra una diferencia entre oferta y demanda por debajo del 10%. La oferta de propiedades publicadas es casi 50% inferior al promedio que se toma de base (1.100).
"El valor del m2 es igual al interanual, considerando que el año pasado había créditos", comparó el especialista Cristian González.
Nueva Córdoba
En unidades de un dormitorio se vuelve a consolidar la suba en cuanto al precio de oferta promedio en alza (3% sobre el período anterior y 8% interanual). El valor demandado se recupera y casi alcanza el momento de auge de valores del crédito hipotecario. Los avisos en oferta son 1.685, con media de medición en 2.047 unidades (casi 18% debajo del promedio).
"Esto puede ser producto de absorción del mercado, cambio de venta para alquiler o retiro de venta por coyuntura (no obra nueva). Se consolida a la suba el nivel de interacción y el precio promedio de las unidades con demanda por encima de U$S 60 mil. Se mantiene un promedio de interacción de lo demandado a niveles estables. Cualitativamente, la caída de la cotización del dólar blue vs valores inmuebles terminados ha traccionado la aceleración y validación de precios", dijo el especialista Franco Strazza.
En unidades de dos dormitorios se observa un comportamiento similar, aunque menos abrupto: existe una consolidación del valor de la oferta promedio por encima de U$S 130 mil. Dato interesante: dentro de las 1.072 unidades en venta disponibles, 127 se encuentran por encima de U$S 200 mil; es decir, 11,84% corresponde al segmento unidades ABC1. Fuera del momento de créditos Bancor, el valor demandado es el más alto de la curva: por encima de U$S 1.300/m2. "Se observa una disminución de la oferta, no tan marcada como en departamentos de un dormitorio: 10% aproximadamente", agregó Strazza.
Villa Belgrano y Cerro
En el período analizado, en Villa Belgrano se observa una mejora en la relación precio de oferta y demanda. Respecto a oferta de avisos se ve una leve baja, al igual que en avisos con demanda. Se destaca la suba del valor por m2.
"Como dato a analizar, se vieron muy pocas operaciones de venta, lo que sugiere que el inversor/ desarrolista está paralizado", remarcó el especialista Javier Malbrán.
Respecto a Cerro de Las Rosas, en el período analizado se observó una caída de valores sobre la oferta y una importante brecha entre lo que el mercado está dispuesto a pagar y la oferta existente. Los avisos se mantienen similares desde septiembre 2023, en tanto que los valores siguen hacia la baja. "El inversor y desarrollista se encuentran muy cautos al momento de invertir", destacó Malbrán.
Valle Escondido
En Valle Escondido se reporta recuperación en los valores de venta de las viviendas ofertadas y un mercado estable en general desde el inicio de la serie, con una demanda sostenida. Sigue consolidando su marca propia y se mantiene como el barrio más demandado de zona norte al momento de buscar seguridad, calidad de vida y buena ubicación.
Aún tiene recorrido en materia comercial como consolidación urbana y ofrece una excelente relación precio- producto. "Es uno de los barrios más estables en materia de precio de oferta en relación a la demanda, y se destaca la suba en el valor por m2, que supera U$S 1.100/m2″, subrayó Malbrán.
Premium Sur y Manantiales
En lo que va hasta abril de 2024 se observa un gran rebote de precios (el más alto desde que se comenzó a medir), tanto con o sin demanda.
"El mercado es dinámico, con absorción de lo publicado: primero lo bueno, después lo barato. No hay margen para flipping (mejora de la propiedad para la compraventa), por la suba en costos de refacción", evaluó el especialista Franco Marchi.
En Manantiales (ladrillo), hasta lo que va de abril de 2024 se observa un comportamiento de los dos bimestres dentro del promedio. Hay un pequeño repunte de precios y se absorbe de a poco lo bueno, mientras queda lo barato en remanente. "No hay margen para el duplero (quien apuesta al formato dúplex). Se sostiene la demanda y no vuelven al mercado nuevas opciones (no es negocio, y también por efecto del decreto de necesidad y urgencia en veremos). Probablemente veamos una recuperación en el precio, tendiendo a U$S 130 mil la unidad promedio", anticipó Marchi.
Respecto a tierra, se observa menos demanda (la menor desde el comienzo de las mediciones), por efecto e incidencia del costo de la construcción desde marzo de 2023, se busca más precio y se mantiene en el promedio sin grandes cambios. "El costo de construcción y precio del ladrillo terminado van a impactar en este nicho; hoy, no es viable construir ni para el duplero ni para el consumidor final, sino que asoma un nuevo comprador", pronosticó Marchi.
General Paz
En esa zona la oferta de venta de departamentos de un dormitorio ha disminuido 42%, mientras que la de dos dormitorios ha bajado 30%. Los precios aún no se han estabilizado. "Se pueden encontrar departamentos terminados a partir de U$S 60 mil, mientras que los departamentos en pozo parten de U$S 75 mil. Se estima que los precios se recuperarán para fin de año", concluyó el especialista Paolo Vieyra.