Comprar una vivienda es una decisión trascendental y es habitual que nos asalte la inquietud ante todo el proceso legal que conlleva. Te explicamos todos los pasos a seguir para asegurarte una compra sin sorpresas.
Comprobar el estado de la vivienda
Es conveniente asegurarse del estado general de la vivienda, especialmente si compras un piso o casa de segunda mano. Fíjate en los detalles, tanto del piso como del edificio, y no dudes en consultar con un arquitecto si tienes dudas.
- Los anuncios de los portales inmobiliarios no siempre son tan exactos como esperaríamos, te recomendamos comprobar los metros cuadrados del piso, para asegurarte que cumple con lo anunciado. Puedes hacerlo en la web del Catastro. Aunque lo realmente importante es comprobar los metros cuadrados que fijan en la escritura, que es el dato que sirve realmente a la hora de tasar la vivienda.
- Si el edificio tiene más de 50 años, debes pedir a la comunidad de vecinos la ITE (Inspección Técnica del Edificio) para revisar el estado del mismo y prever posibles derramas por obras de mejora si hay alguna deficiencia.
- Conviene verificar también la situación urbanística consultando al Ayuntamiento donde se ubique el inmueble.
- Solicitar la cédula de habitabilidad, el último recibo del IBI y la Escritura Pública de la vivienda.
- Obtener el certificado energético. Es obligatorio que el vendedor disponga del certificado energético antes de la venta y te lo proporcione.
Asegurarte que la vivienda se encuentre libre de cargas
Es importante saber si hay alguna deuda pendiente que debas asumir, puedes consultarlo solicitando la Nota Simple y la Certificación de Dominio y Cargas en el Registro de la Propiedad y pidiendo a la Comunidad de Propietarios un certificado donde conste que el propietario actual no deja ninguna deuda.
Buena parte de esta información debería proporcionarla el propietario o, en su caso, la agencia inmobiliaria que gestiones la venta, no dudes en solicitársela.
Buscar financiación si la necesitas y tasar la vivienda
Si necesitas financiación para comprar tu vivienda, te recomendamos comparar varias entidades bancarias para poder comparar las condiciones. Es la entidad bancaria, en estos casos, la que suele realizar la tasación, aunque a menudo se realiza después de firmar las arras, puede ser conveniente hacerla antes para no llevarnos sorpresas con el valor real del inmueble que adquirimos.
Firmar el contrato de arras
Una vez tengas toda la información y esta sea favorable, estás preparado para firmas el contrato de arras. Este contrato te compromete a realizar la compra de la vivienda en un tiempo determinado (suele ser entre uno o dos meses), tiempo que necesitarás para formalizar tu hipoteca si la necesitas. Debes tener en cuenta que, por lo general, incumplir el contrato de arras comporta una penalización tanto si el incumplimiento viene por parte del comprador como del vendedor. A la firma de las arras, deberás adelantar parte del importe de compra (generalmente sobre un 10%), que puedes perder si finalmente no formalizas la compra.
Solicitar la hipoteca
Si necesitas financiación, es el momento de solicitar en firme la hipoteca. La entidad bancaria deberá entregarte la oferta y la Ficha de información personalizada y oferta vinculante (FIPER) que recomendamos estudiar detenidamente antes de firmar en el notario.
Acudir al Notario
Generalmente, se realiza en el mismo momento la firma de la hipoteca con el banco y la compra venta con el vendedor. Si has formalizado una hipoteca, es el banco quien se encarga de gestionar el Impuesto sobre Transmisiones Documentales y el de Actos Jurídicos Documentados.
Si vas a comprar sin financiación, debes tener en cuenta la liquidación de estos impuestos para las viviendas de segunda mano o el pago del IVA para viviendas de nueva construcción.
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Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez liquidados los impuestos, deberás acudir al Registro de la Propiedad para inscribirte como nuevo propietario del inmueble. Debes tener en cuenta que este trámite se realiza automáticamente si has elevado a escritura pública el contrato de compraventa ante notario.