Durante el primer trimestre del año los precios para alquilar un departamento en el Gran Buenos Aires (GBA) en coincidencia desde que rige el DNU del actual Gobierno subieron un 28% en los distintos corredores.
En marzo, los precios de los nuevos contratos de alquiler experimentaron una variación intermensual, con incrementos que oscilaron entre el 2,5% y el 4% promedio.
En el conurbano Norte acumulan un incremento del 249,8% y un 253,9% interanual en el Oeste-Sur del GBA según un análisis de Zonaprop.
Un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en GBA norte tiene un valor de $372.792 mensuales, mientras que un departamento de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $564.291 mensuales. Mientras que en el GBA oeste-sur es de $267.105 por mes para un departamento de dos ambientes, mientras que uno de tres ambientes alcanza los $362.765 mensuales.
La oferta de propiedades alcanzó niveles récord con una estimación actual de 19.000 inmuebles disponibles en el Área Metropolitana de Buenos Aires, AMBA. Esto marca un aumento de las opciones en todos los distritos del GBA, revirtiendo la previa escasez de propiedades.
Desde el portal indicaron que la desaceleración continúa en el aumento de precios de alquiler para el punto de partida de nuevos acuerdos
Por ejemplo, la cantidad de departamentos disponibles en Morón se incrementó significativamente, pasando de apenas 30 unidades en diciembre a más de 200 actualmente cotizadas en pesos.
Los más caros y más baratos
Nordelta se mantiene como el barrio con la oferta más cara del mercado en el GBA norte, con un valor de $490.685 mensuales. Le siguen Vicente López, con un valor de $482.956 y Rincón de Milberg con un valor de $467.702 mensuales.
Por otro lado, José León Suárez, San Miguel, Pilar presentan los precios más bajos, con $232.419 mensuales, $260.661 y $289.331 pesos por mes, respectivamente.
En el Oeste-Sur la ciudad de Avellaneda encabeza la lista con mayor precio en el mercado, con un valor de $305.358 mensuales, le siguen Ciudadela ($301.645) y Wilde ($296.734 mensuales).
Por el contrario, los alquileres más económicos se encuentran en Burzaco ($175.783), Merlo ($200.659) y Moreno ($214.140 pesos mensuales).
Otra dinámica
Tras la derogación de la Ley de Alquileres, se observó un notable aumento en la oferta de propiedades en la zona norte del GBA, particularmente un crecimiento del 300% en casas y del 100% en departamentos durante el primer cuatrimestre del 2024.
Federico Vinelli, de Vinelli Inmobiliaria, destacó a Infobae que "este incremento en la oferta contribuyó a una disminución de los precios de alquiler en dólares de aproximadamente de un 20% entre Vicente López y Tigre".
Al analizar las condiciones de los anuncios publicados, es importante considerar la mayor flexibilidad actual para publicar y contratar propiedades, sin olvidar la regulación establecida por el Código Civil y Comercial de la Nación. Esto se traduce en una diversidad de condiciones contractuales, reflejando la variada oferta del mercado.
"En cuanto a los contratos de alquiler, aquellos pactados en dólares generalmente no presentan ajustes, mientras que los acordados en pesos tienden a ajustarse cuatrimestralmente según el índice de Precios al Consumidor (IPC) a nivel general en esta parte de la zona norte", agregó Vinelli.
Los precios promedio para alquilar monoambientes en zonas céntricas y de buenas conexiones entre Tigre y Vicente López, se encuentran en $300.000, dos ambientes en $400.000, y tres ambientes en $500.000 al mes.
"Aquellos con cochera agregan $30.000 adicionales por mes, sin incluir gastos como expensas, impuestos y servicios. Para las casas, los valores inician desde USD 900 por mes para una propiedad de cuatro ambientes en Tigre, ubicada en barrio abierto, y en barrios cerrados, los precios comienzan desde aproximadamente USD 1.500 mensuales", dijo Vinelli.
Zona sur
En el partido de Lanús la oferta muestra un notable crecimiento con el 160% interanual. Esta expansión incentivó a algunos propietarios a ajustar los precios en pesos o a estar más abiertos a negociaciones, en respuesta a la reducida cantidad de visitas.
Leandro Gómez, de Leandro Gómez Propiedades, señaló que "la accesibilidad a alquileres se facilitó significativamente en comparación con meses anteriores, gracias a la adaptación de la oferta, lo cual, a mediano plazo, podría moderar incrementos de precios que hubieran sido más pronunciados bajo la antigua legislación. Esta situación ha alentado a los propietarios a reintegrar sus propiedades al mercado de alquiler, en lugar de optar por la venta o dejarlas vacías, mejorando así las opciones disponibles para los inquilinos según la zona".
"Respecto al método de ajuste y el plazo de los contratos, lo más común en este período son los contratos a dos años con ajustes trimestrales según el IPC. Este esquema refleja el intento del mercado de alinear las expectativas de propietarios e inquilinos con la realidad económica del país", acotó Gómez.
En Lanús, un departamento de dos ambientes parte desde $300.000, y puede alcanzar los $450.000 en edificios con amenities. Los de tres ambientes ascienden a $600.000, mientras que el costo promedio de alquilar una cochera oscila entre $30.000 y $40.000 mensuales. Gómez agregó: "el alquiler de casas de tres ambientes varía entre $800.000 y $1.000.000 mensuales".
Oeste
El panorama de alquileres en Merlo también registró un incremento de la oferta que supera el 160% desde que rige el DNU marcando una mayor confianza de los propietarios en el mercado.
"Factor que representa una gran oportunidad para los inquilinos, quienes ahora se encuentran con más opciones para seleccionar su próximo hogar. Recomendamos a los inquilinos informarse adecuadamente sobre los precios promedio y las condiciones para alquilar en sus zonas de interés. La comunicación efectiva y transparente entre inquilinos y propietarios es esencial, y nos esforzamos por asegurar que ambas partes puedan expresar sus necesidades y expectativas", dijo Lorena Bertomeu, de Bertomeu Propiedades.
En cuanto a los contratos de alquiler, los plazos más habituales son de dos años para viviendas y de tres para locales comerciales, con una tendencia hacia ajustes cuatrimestrales o semestrales basados en el Índice de Contratos de Locación (ICL) o IPC.
Bertomeu dijo: "Aunque estos nuevos esquemas de ajuste están en sus etapas iniciales de aplicación, prevalecen ajustes cuatrimestrales o semestrales. Es importante tener en cuenta que las consecuencias de estos nuevos esquemas aún no se han manifestado completamente en el mercado ya que recién se están actualizando los primeros contratos bajo este modelo. Asimismo es relevante mencionar que existen otros métodos de ajuste que pueden ser utilizados, los cuales pueden variar dependiendo del propietario, el tipo de inmueble".
Los valores en Merlo oscilan entre $200.000 y $220.000 para departamentos de dos ambientes sin cochera; y $250.000 si incluyen cochera; Los de tres ambientes valen $280.000 a 300.000 para los de tres ambientes sin cochera; y hasta $380.000 con cochera.
Las casas de tres ambientes con jardín y cochera se sitúan entre $450.000 y $500.000 al mes.