Durante 2023, la oferta de propiedades en venta experimentó una marcada disminución y la tendencia continúa este año, ya que el stock de inmuebles disponibles sigue bajando mes a mes.
La situación tiene que ver con distintos factores que se están dando en el mercado. Entre ellos, ocurrió que muchos propietarios que tenían su inmueble disponible para la venta prefirieron volcarlos al alquiler tradicional y muchos otros directamente lo retiraron de la venta al no convalidar la caída de los precios.
Según el último Radar Inmobiliario de Fabián Achaval Propiedades, la cantidad de inmuebles disponibles en el portal ZonaProp se redujo un 24,1% en términos interanuales y en la plataforma Argenprop la disminución fue del 19%.
"En relación con los niveles máximos alcanzados en 2022, la oferta disminuyó casi un 39% (64.000 inmuebles menos en Ciudad de Buenos Aires), algo que impacta fuerte en la configuración del mercado", resaltó el informe.
¿Cuáles son las razones que explican la fuerte baja observada en el stock de propiedades en venta?
En primer lugar, se dio una depuración de la cartera por parte de las inmobiliarias: ya sea porque sacaron de la oferta los inmuebles que estaban sobrevaluados o bien los "retasaron" para adecuar los precios a la baja con la intención de seducir a los compradores en medio de la retracción del mercado. Según los datos de ZonaProp, en marzo se retasó el 18% de las propiedades con rebajas promedio del 7% en sus valores.
El sinceramiento de precios y el retiro precautorio de la oferta, tal como ocurrió en otros periodos preelectorales y, sobre todo, ante la extrema incertidumbre económica y política impactó en el menor stock de inmuebles de los últimos meses.
En segundo lugar, el crecimiento del volumen de operaciones redujo el tiempo de absorción de la oferta disponible, que se mantuvo en febrero en 2,4 años.
A pesar de la mejora en este lapso, este tiempo aún supera al existente durante la etapa de "cepo" cambiario posterior al 2011 (cuando el promedio era de 1,8 años) y se distancia fuertemente del periodo de auge de las operaciones con créditos UVA (cuando el stock total se vendía en menos de un año), según el Radar Inmobiliario.
La tercera razón que impacta en la dinámica del mercado inmobiliario es el comportamiento de los alquileres. En este caso, según las inmobiliarias, la afectación llegó por "el impacto nocivo de la ley de alquileres".
Sucede que mientras la ley estuvo vigente, las condiciones ´para alquilar no seducían a los propietarios, quienes retiraron las unidades del mercado del alquiler. Por eso, desde la derogación de la ley a partir de la nueva gestión de Gobierno, "la oferta de inmuebles en alquiler no para de crecer y se encuentra en máximos históricos", según los datos que maneja la especialista Soledad Balayán.
En cuanto a las perspectivas del sector, el informe de la inmobiliaria de Fabián Achaval precisa que "aun en un entorno de derrumbe de la economía real, el sector inmobiliario acumula drivers positivos que ya están impactando tanto en precios como en cantidades. A estos móviles podrían sumarse en los próximos meses tres factores que podrían tener un impacto muy grande en el mercado inmobiliario: el levantamiento del cepo, un nuevo blanqueo y la posibilidad de créditos hipotecarios".
NE
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