Salvador Gregori
En los últimos meses, a través de diversos medios de comunicación, ha aparecido reiteradamente el hecho cierto de la dificultad del acceso a la vivienda, sea cual sea el lugar de residencia. Si en las grandes capitales españolas es muy complicado alcanzar uno de los derechos recogidos en la Constitución, la misma dificultad se traslada a otras ciudades de tamaño medio, con independencia de su capitalidad. El problema en Gandia también ocurre y, a la vista de distintos estudios realizados, somos una de las ciudades donde más rentable es comprar una vivienda y alquilarla ante la escasez de oferta y la fuerte demanda existente.
Explicar las causas y las posibles soluciones a esta situación es el objeto de este artículo. La cuestión es muy poliédrica ya que está asociada a diversos motivos que aunque parecen independientes tienen una alta correlación causa-efecto.
1.- Poblacional. El número de habitantes en Gandia se ha disparado en los últimos 6 años. Según el INE (tabla 1.1), desde el máximo alcanzado en la época de la burbuja inmobiliaria (80.020 habitantes a finales de 2008), el declinar poblacional no revirtió hasta 2017 (73.829) y en estos momentos, diciembre de 2023, la cifra provisional es de, nada más y nada menos, 81.368 inscritos en el Padrón Municipal que, a falta de las correspondientes depuraciones por duplicidad que realiza el INE, es difícil que esa cifra baje de 80.500 habitantes. Es decir, un récord de residentes en nuestra ciudad y casi 3.000 personas más que hace un año.
2.- Económico. Cabría preguntarse (tabla 1.2) cuál es el motivo por el que la población de Gandia crezca de esa manera tan rápida (+2,89%) si la comparamos con el resto de la comarca (+1,87%), la Comunitat Valenciana (+2,14%) o el conjunto del Estado (+1,06%, tabla 1.3). Un posible motivo es que Gandia es percibida como un lugar donde es más probable desarrollar un proyecto de vida por ser una ciudad muy activa, con un tejido productivo muy dinámico, bajo índice de delincuencia y con un nivel institucional sólido, serio y confiable, constatándose ello con unos indicadores socio-económicos realmente positivos. Como consecuencia de ello, nuestra ciudad es la segunda de más de 45.000 habitantes donde más ha descendido el paro en el último año (continuando la tendencia de los últimos tres años), tal y como muestran los últimos datos de febrero aparecidos la semana pasada (tablas 2.1 y 2.2) en los que la bajada ha sido más del doble que en toda la Comunidad Valenciana.
3.- Mercado. La llegada de nuevos residentes a Gandia incide directamente en el incremento de su demanda agregada y con ello la aparición de nuevos servicios requeridos y nichos de mercado emergentes. Pero, como todo en economía, siempre hay externalidades: al ser la vivienda una necesidad básica, la asincronía entre crecimiento de población y disponibilidad habitacional, provoca desajustes de mercado. Según un estudio del portal inmobiliario idealista.com con muestras desde 2010, muestra de manera clara la correlación inequívoca entre el incremento de la población y el precio de la vivienda de alquiler. Como puede observarse entre las dos gráficas de líneas (gráficos 3.1 y 3.2), el precio por metro cuadrado crece de manera sostenida desde 2017 y se dispara a partir de 2021 alcanzando los 7,4 €/m2 en 2023, yendo a la par con la significativa subida de la población registrada en Gandia.
4.- Renta disponible. Desde el crack inmobiliario de 2008, el mercado de obra nueva todavía no se ha recuperado. Si inicialmente fue por el gran stock de viviendas sin vender, en este momento tanto el incremento de costes del metro cuadrado por las actuales exigencias de calidad constructivas, como las actuales condiciones financieras al crédito promotor (gráfico 4.1) han frenado su despegue. Pero lo que más ha podido influir en su estancamiento es la dificultad en encontrar demanda a un producto encarecido para los niveles de renta existentes en nuestra ciudad. Tal como muestra la tabla 4.2, la renta media disponible de un contribuyente después de impuestos en Gandia es de 19.908 €, cantidad bastante modesta para poder hacer frente a un hipoteca mediana, al absorber ésta más de un 30% del salario, caso de ser un único ingreso en el hogar, con lo que la anemia constructiva actual no es cuestión ni de exceso de vivienda construida ni de falta de suelo disponible si no por el desajuste entre el precio para poder construir respetando la actual normativa frente a la capacidad de pago de los compradores, dado su nivel de renta.
5.- (In) Seguridad jurídica. Con un mercado de obra nueva bajo mínimos y el de alquiler disparado de precio ¿qué se puede hacer? Una de las soluciones sería sacar la actual multitud de viviendas vacías (se estima que varios miles) para disposición de los potenciales inquilinos. Pura ley de oferta y demanda: con una mayor oferta de vivienda en alquiler, en teoría, el precio disminuiría. Pero la cuestión no es tan sencilla. Cierto, o no, la percepción actual de inseguridad jurídica lastra la salida al mercado de los inmuebles vacíos dándose la paradoja que los propietarios muchas veces prefieren renunciar a una renta golosa antes que llenar su propiedad de potenciales morosos terriblemente difíciles de desalojar y que, además, te pueden crear problemas de convivencia y, lo peor, dejarte el inmueble en malas condiciones. Actualmente ese es el marco mental colectivo que provoca la paradoja de mucha demanda de vivienda en alquiler y simultáneamente un enorme parque de vivienda vacía.
Todos estos factores descritos, forman una tormenta perfecta que provoca la ausencia de vivienda tanto en propiedad como de alquiler y tensa de forma clara los precios del mercado inmobiliario. Conscientes de ello, el Gobierno de Gandia ha propuesto un paquete de medidas a representantes del sector que, a su vez, las han enriquecido tras distintas reuniones celebradas con ellos, y cuyo objetivo es desarrollar una estrategia de dinamización del mercado de la vivienda respetando tanto su perímetro competencial como Administración Local como sus propias limitaciones presupuestarias.
Y, dentro de esas posibilidades, ha iniciado una triple vía de actuación que abarca tanto la vertiente patrimonial, la fiscal como la urbanística aportando soluciones concretas ya ampliamente informadas por este periódico. El Alcalde de Gandia ha señalado que uno de los principales retos de la actual legislatura es encarar el problema de la vivienda en nuestra ciudad como algo prioritario, nada sencillo de resolver (como se ha indicado anteriormente) ni de resultados inmediatos. Pero, como los problemas no se disuelven si no que se resuelven, parafraseando a Leonardo Da Vinci, no debemos perdernos ante la dificultad de los retos, sino rebelarnos contra el paso del tiempo.
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