Los precios de alquileres reflejan una reconfiguración del mercado inmobiliario: los inquilinos tienen una mayor capacidad de negociación y los propietarios deben ajustarse a las nuevas condiciones del mercado
En apenas tres meses, el mercado de los alquileres registró cambios notables y nuevas reglas del juego: aumentos del 134% en la oferta de las publicaciones, el 94% corresponde a departamentos -tomando datos del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires-; contratos que comenzaron a cerrarse por dos años, en pesos y con ajustes trimestrales o cuatrimestrales; pagos adelantados y en dólares; y hasta se evidenció una desaceleración en los incrementos de los precios mensuales: en febrero fueron de 2.9% y en marzo del 1.3% (el más bajo desde enero de 2019) luego de subas del 21% en enero y 18,6 en diciembre-, según el último reporte de Zonaprop.
En cuanto a este último punto, las plataformas y las inmobiliarias observaron cómo los valores de los departamentos publicados disminuyeron de manera abrupta entre enero y marzo de este año: los incrementos quedaron muy por debajo de la inflación, que fue del 13,2% -tomando los datos de febrero-, y, según el Colegio Inmobiliario, por consecuencia los valores reales cayeron un 30%.
Este fenómeno se registró a partir de la derogación de la ley de alquileres -el 29 de diciembre de 2023, cuando entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU)-. Un momento clave que pateó el tablero en un mercado con más demanda que oferta, y precios hasta ese momento desmesurados. "La desregulación de los alquileres permitió que el sector recobre vitalidad", afirma Diego Frangella, presidente del Colegio.
En números concretos, el promedio del alquiler de un monoambiente se ubicó en marzo en los $365.546 mensuales, mientras que un dos ambientes costó $422.502 y uno de tres $567.747 por mes. Si se comparan estos precios con los de febrero, el alquiler en promedio de un monoambiente, un departamento de dos ambientes y uno de tres ambientes costaba $354.568, $416.991 y $568.314, respectivamente. El aumento es muy bajo de un mes a otro, a diferencia de lo que sucedió hasta enero con grandes saltos mensuales.
Hasta su derogación, la normativa establecía que los contratos firmados entre julio del 2020 y octubre del 2023 se hacían por un periodo de tres años y se actualizaban una vez al año bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL). Mientras que en los cerrados desde octubre pasado (con cambios en la ley) y hasta el 29 de diciembre tenían la actualización bajo el Índice de Casa Propia y con ajuste semestral. Ahora, post derogación, esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes en sus puntos más relevantes: duración, tipo de moneda, índice elegido para el ajuste, períodos de ajuste, entre otros.
Ajustar los precios
La gran pregunta que surge es: ¿esta desaceleración en el aumento de los precios de los alquileres se dio por una resignación de los propietarios en puntos claves de los nuevos contratos, que antes ni se discutían?
Los especialistas del mercado inmobiliario responden con dos explicaciones posibles: una es que toda la nueva oferta publicada es más barata y la otra es que a mayor oferta, menor precio.
Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, señala que, antes de la derogación de la ley, era común experimentar aumentos mensuales en los precios de alquiler publicados por encima de la inflación: en la ciudad de Buenos Aires el incremento del 2023 fue del 260%, 2,65 veces más que el año anterior, mientras que la inflación fue del 211,4% anual-. Sin embargo, en la actualidad, los propietarios se ven obligados a reconsiderar sus tarifas debido a una mayor oferta en el mercado. Este incremento en la disponibilidad de opciones permite a los inquilinos ser más selectivos y negociar precios más razonables. La mayoría de los propietarios han tenido que ajustar sus precios iniciales para adaptarse a esta nueva dinámica. "Antes de la derogación de la ley tasabas un alquiler y de un mes a otro había un incremento notable, ahora se puede mantener o hasta incluso bajar el mismo precio con el que saliste en febrero o hasta incluso en enero", afirma la especialista.
Por su parte, Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explica que la derogación de la normativa permitió una mayor libertad contractual entre las partes involucradas. Aunque la ley, cuando fue sancionada, tenían la intención de proteger a los inquilinos, en realidad, generó una escasez de oferta y precios inflados. Ahora, con una mayor oferta y menos requisitos por parte de los propietarios, los locatarios tienen la capacidad de negociar precios más favorables.
"El año pasado, había personas que alquilaban sin mirar el departamento porque no tenían dónde ir a vivir. Pero ahora si el inquilino no está conforme con el inmueble, puede encontrar otro rápidamente", explica Abatti, y sostiene que los locadores tienen que disminuir sus exigencias porque "ya se están empezando a ver inmuebles vacíos porque no se alquilan".
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, concuerda con los demás expertos y destaca que la competencia en el mercado llevó a un ajuste de precios más realista, los propietarios ya no pueden imponer tarifas excesivas. Anteriormente, la falta de opciones obligaba a los inquilinos a aceptar condiciones desfavorables, pero ahora, la situación cambió a su favor. "Actualmente, un propietario que pida una barbaridad por un departamento que no lo vale, hoy no lo va a alquilar. Antes (de la derogación de la ley), con tal de conseguir una vivienda, los locatarios reservaban un inmueble sin verlo, era una situación muy angustiante porque no había opciones", agrega.
Por otra parte, destaca que la rentabilidad mejoró significativamente en comparación con períodos anteriores: se ubica en 4,67% anual en marzo. Este retroceso se debe a la desaceleración del incremento de precio del alquiler. Hoy se necesitan 21,4 años de alquiler para recuperar la inversión, 4,2% menos de lo requerido un año atrás.
Una vuelta de tuerca
Por su parte, Federico González Rouco, economista especialista en vivienda y autor del libro El sueño de la casa propia, recientemente publicado comparte una mirada distinta a la de los demás especialistas con respecto a la baja de los precios de las publicaciones en comparación con la alta inflación: hace hincapié en la importancia de analizar el contrato completo, no solo el primer mes de alquiler. Destaca que el diseño de los contratos evolucionó, con precios iniciales más bajos y ajustes por inflación a lo largo del acuerdo. Esta nueva dinámica contribuyó a una mayor transparencia en el mercado y una redistribución del poder de negociación entre propietarios e inquilinos. "Hoy, los propietarios no tienen que pensar en un alquiler que dure un año o seis meses y se ajusten por ICL o por Casa Propia, sino que deben pensar en valores que se van a ajustar dentro de los tres o cuatro meses posteriores y por inflación", explica.
"Ahora no hay necesidad de que el precio inicial sea alto, porque se va a aumentar en pocos meses y por IPC. Gran parte de esta caída de precios en realidad es una reconformación de los contratos, porque se estabiliza el precio a lo largo del mismo", afirma.
Además, considera que una de las causas del exceso de oferta que hay hoy en el mercado, se da porque con el DNU se hicieron públicas muchas publicaciones. "Son las mismas unidades que había antes, pero posiblemente las tenían ´escondidas´", dice y agrega que "el mercado con la ley era muy injusto socialmente y desigual, porque si no tenías a un conocido para que te alquile era difícil lograrlo".
Los barrios más caros también resignan precio
"Antes de que aumente la oferta, las personas alquilaban donde encontraban. Hoy pueden elegir y migran a otros barrios porque hay oferta en todas las zonas lo que que genera una mayor competitividad", expresa Diego Frangella, nuevo presidente del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.
Los barrios que defendían los precios más caros están bajándolos porque al haber mayor oferta, el inquilino tiene la opción de migrar a barrios cercanos similares. Frangella comparte un ejemplo claro: un departamento en Recoleta con un precio inicial de alquiler de $550.000 se terminó cerrando en $400.000. "Es que la fuerte competitividad del mercado genera la posibilidad de negociación entre las partes", profundiza el especialista.
Otro fenómeno de estos tiempos y que plantea la pregunta dónde están los inquilinos que hasta el año pasado cerraban contratos por teléfono y tomaban la decisión de qué departamento alquilar en minutos y sin verlo, es que ya no existe una desesperación por parte de los inquilinos. "Hoy si las condiciones que les ofrecen no les conviene, pueden buscar otra alternativa porque hay más oferta, antes no la había y se quedaban con lo que se ofrecía en las condiciones que les pedían", finaliza Francisco Altgelt, presidente de la inmobiliaria homónima.