La crisis en el segmento inmobiliario comercial en los Estados Unidos está impactando en los balances de los bancos que otorgaron préstamos para la compra de este tipo de inmuebles. Los edificios de oficinas y shoppings están con problemas de ocupación y el valor de dichos inmuebles no recuperaron su valor pre pandemia.
Para dimensionar la crisis, en octubre pasado se estimaba que era de 1,5 trillones de dólares lo que equivale aproximadamente a la sumatoria del producto interno bruto (PIB) de Argentina, Chile, Perú y Colombia. La crisis se profundizó por lo que el valor estimado hoy es mucho mayor.
Hace ya un tiempo vemos crujir bancos. La Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC) señaló que son 52 las entidades en apuros en el último trimestre de 2023 y la situación no mejora. Días atrás la alarma sonó aún más fuerte ante la fuerte caída de la acción del New York Community Bank (NYCB), banco con alta exposición a los inmuebles comerciales.
Aunque algunas empresas de gran escala están volviendo al trabajo presencial, muchas pequeñas empresas no lo están haciendo ni tienen previsto hacerlo en el corto plazo. Esto provoca edificios semi-vacíos cuyos propietarios hoy no pueden generar los ingresos suficientes por alquileres para afrontar el pago mensual de los préstamos bancarios. En todos los casos hablamos de propiedades que si hoy en día se vendieran, el procedente no llegaría a cubrir el monto de lo adeudado. Esto último es justamente el factor de la crisis de estos bancos.
Hay bancos que tienen un 40% de su cartera de inversión en bienes raíces comerciales. Su exposición a esta situación es altísima y SPOILER, muchos no van a sobrevivir.
Las tasas de desocupación de oficinas y locales comerciales son las más altas en años. La pandemia de COVID-19 aceleró la implementación del formato home office y en términos generales la restricción crediticia, las tasas de interés más altas y la inflación le quitaron la atracción a la construcción y los bienes raíces. Panorama que agrava la situación pues no se ve ninguna recuperación del sector sino de profundización.
Europa no es ajeno al problema. En un informe reciente de Morgan Stanley se advierte que los principales bancos europeos recortaron sus préstamos a inmuebles comerciales aún cuando tienen la mitad de exposición que sus homólogos estadounidenses. Es la peor crisis del sector desde 2008-2009. En Alemania la ocupación de oficinas cayó al 40% desde el 61% que había pre pandemia.
La situación de China es peor, por este y otros temas que no abordaremos en este análisis. Solo para sumar un dato, cinco grandes bancos reportaron también días atrás resultados preocupantes debido al sector inmobiliario.
La situación es compleja. Se lee que el valor de edificios de oficinas de grandes ciudades cotizan actualmente a menos de la mitad de su precio anterior a la pandemia.
Algunas calificadoras creen que pronto habrá una caída masiva de bancos. Días atrás Fitch advirtió sobre un colapso catastrófico del sector inmobiliario de oficinas que eclipsa la crisis financiera de 2008 y pone en riesgo a cientos de bancos.
El aumento de capital de US$ 1.050 millones del NYCB ayudó a frenar la caída del valor de sus acciones y a mitigar algunas de las preocupaciones a corto plazo, pero la exposición a las propiedades multifamiliares de alquiler controlado de Nueva York (edificios de apartamentos con más de cuatro unidades) sigue siendo un problema.
Algunos consejos a tener en cuenta: no dejen en bancos montos superiores al límite del seguro del FDIC (US$ 250.000) y consoliden sus activos financieros en brokers, donde sí hay variadas formas para asegurar el 100% del capital y sus intereses.
Frente a un panorama desolador es importante asesorarse para minimizar contingencias y maximizar oportunidades. Lo único seguro es el cambio, hoy sufren los inmuebles comerciales, mañana seguro será otro sector.