El negocio de la Ermita del Santo
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Como nos recordó recientemente la ministra socialista Isabel Rodríguez, en la vivienda asequible 'hay negocio'. ¡Y se ha quedado corta! Veamos un caso real: la reforma urbanística de la Ermita del Santo, donde se van a construir 548 viviendas de obra nueva, incluyendo rascacielos de 23 pisos, en donde la vivienda protegida representará solo un 28% del total, con precios asequibles de hasta 2.820€/m2 —prácticamente iguales a los precios de mercado: 2.877€/m2 en el mismo barrio—, unos baratos 310.200€ por un piso de 110m2, que además se privatizará en sólo 15 años. Además, fruto de un pelotazo urbanístico de manual, con una clarísima apropiación privada de la plusvalía pública por parte de un fondo buitre. Vayamos por partes.
La Ermita del Santo, localizada en el barrio de Los Cármenes del distrito de Latina en Madrid. Se trata un enclave urbano singular en la capital por su centralidad, sus vistas privilegiadas y su proximidad al río Manzanares. Esta reforma viene de lejos: el Plan General de Madrid de 1997 calificó el suelo de la Ermita como dotacional deportivo privado. Desde entonces, surgió un circuito de karting y un centro comercial con poca actividad.
Sin embargo, en la última década este espacio urbano ha sido fuertemente beneficiado por dos mejoras que han revalorizado el valor del suelo: la renaturalización de Madrid Rio y la operación Mahou-Calderón. Es así como un fondo de inversión de origen venezolano, luego transformado en la SOCIMI Desarrollos Ermita del Santo S.A. compró la propiedad del suelo en 2012 e inició un tremendo pelotazo urbanístico de la mano del Gobierno de Ana Botella —paralizado momentáneamente por el de Manuela Carmena— que será previsiblemente aprobado provisionalmente por el Gobierno de Almeida a finales de abril.
El proyecto inicial, que pretendía recalificar los terrenos a residencial privado, con un aumento de más de un 230% de la superficie edificable y de un 350% de aprovechamiento urbanístico, incluyendo la construcción de dos rascacielos de hasta 23 pisos de altura, se enfrentó a una considerable resistencia vecinal, con más de 1.087 alegaciones, una cifra enorme para la magnitud del proyecto. Tanto, que el segundo mandato de Almeida ha tenido que rectificar y ha suavizado muy ligeramente la propuesta inicial, pero sin modificar sustancialmente el modelo propuesto.
El fondo buitre propietario del suelo no solo no contribuyó nada a la revalorización del suelo, sino que además pretende no pagar casi impuestos por los beneficios millonarios previstos (vía exención fiscal de las SOCIMI). Ha conseguido las siguientes ventajas del Ayuntamiento de Madrid: primero, el cambio de uso, de dotacional deportivo privado a residencial, le permite generar beneficios mil millonarios surgidos de la nada, sólo por la recalificación de los terrenos. Terrenos revalorizados por la inversión pública en la renaturalización de Madrid Rio y la operación Mahou-Calderón. Y segundo, el incremento de la edificabilidad ya mencionado que se traduce en 548 viviendas nuevas, de las cuales el 72% serán a precio de mercado, y el restante 28% serán asequibles y privatizables en 15 años —algo impensable en País Vasco o en los referentes europeos como Viena, donde la vivienda protegida es permanente y con reserva de como mínimo el 50%—.
Esto es solo posible, primero porque esta reforma urbanística no se sujeta a la nueva Ley de Vivienda, dado que el marco jurídico aplicable es cuando se aprobó el proyecto inicial (2022). Por tanto evita un asunto clave y de obligado cumplimiento para todas las CCAA: el artículo 16 establece la calificación permanente de las viviendas. Y la disposición adicional 4º eleva las reservas de suelo protegido en suelo urbanizado al 20% (no el 10% aplicado). Pero para más inri, esta operación si que le aplicará la enorme subida de precios de vivienda protegida —de hasta 30%!— realizada por el gobierno de Ayuso, porque se utilizará el módulo de VPO cuando se califiquen las viviendas protegidas. En definitiva, el fondo buitre pondrá poca vivienda protegida, que serán muy cara, en compraventa (cuando necesitamos alquiler) y que se privatizará a los 15 años. ¿Es esta la solución a la crisis de vivienda? Precios inasumibles, gentrificación y expulsión del barrio ¿Es esta la oferta que nos ofrece el Partido Popular?
Todo ello con la guinda del modelo de ciudad estilo Miami que nos quieren colar: un modelo fragmentado, discontinuo y exclusivo, de rascacielos y espacios verdes excluyentes que dispersa las relaciones cotidianas vecinales y centrifuga posibles usos terciarios de proximidad. Un auténtico Recinto Residencial donde el verde actúa más como una barrera que como un elemento de conexión, reflejando una tendencia hacia un liberalismo verde que prioriza lo privado en lugar de lo común. Todo lo contrario al modelo europeo de Ciudad de los 15 Minutos: ciudad compacta, continua, inclusiva e integrada con la ciudad, que produce urbanidad.
Frente a este regalo de bodas envenenado de Almeida, es imperativo escuchar realmente a los vecinos, involucrándolos en un proceso participativo real que incluya a todos los actores —en lugar del infame mínimo legal de tramitación pública de 1 mes—, convirtiendo a los vecinos en actores clave del proceso urbanizador, en pos de una ciudad compacta, mixta y sostenible, que además provee de vivienda realmente asequible y permanente, la oferta que sí necesita Madrid.
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Eduardo González de Molina es investigador en la University College of London