Dentro del sector inmobiliario, el mercado residencial es el más grande y los expertos llevan ya varios años viendo que hay un déficit importante en la producción de vivienda y un desajuste cada vez mayor entre oferta y demanda, pero en algún momento esta tendencia se tendrá que invertir y el mercado tendrá que producir más vivienda, tanto asequible como vivienda para el mercado libre y para eso hará falta financiación.
"El sistema financiero español está muy saneado y es capaz de financiar con holgura los niveles de producción actuales pero imaginémonos en un escenario en el que multipliquemos por dos la producción anual de vivienda, entonces los recursos financieros van a ser muy necesarios para alcanzar esos niveles de producción y el sector financiero español tiene que estar preparado para ese crecimiento, tanto bancario como con otros instrumentos que puedan contribuir a financiar niveles de producción más altos que los actuales", afirma Eloy Bohúa, CEO de Planner Exhibitions, organizador del evento Real Estate Financing Forum para analizar la situación financiera en el sector inmobiliario.
El sector inmobiliario es muy intensivo en la necesidad de financiación y aquí tanto la financiación alternativa como la bancaria son complementarias. "La banca ha bajado algo en su contribución en el sector inmobiliario en los últimos años pasando de 2018 con casi 20.000 millones de inversión a este año donde las provisiones son de cerca de 10.000 millones, pero lo que tengo claro es que la financiación alternativa está entrando cada vez con más fuerza y va a ser un player absolutamente necesario.
Además el sector tiene muchos retos por delante porque la gasolina del sector, sobre todo en la parte de la vivienda, es la compraventa y aquí con un entorno de tipos de interés altos hemos visto como el año pasado han bajado las compraventas pero con las perspectivas ahora de una bajada de los tipos de interés ese mercado se volverá a activar sobre todo porque el mercado del alquiler está a precios muy altos y es posible que en este año 2024 y en 2025 la compraventa de vivienda vuelva a activarse y no va a faltar financiación", asegura Bernant Martínez, managing director en TQ Eurocredit.
La tendencia que estamos viendo en el mundo promotor es hacia la combinación de financiación alternativa con financiación bancaria. "España históricamente ha sido un país tremendamente bancarizado en el sentido de que depende mucho de la banca mientas que en otros países limítrofes la financiación alternativa puede suponer hasta el 40% o el 50% de la financiación al sector promotor. En nuestro país, a priori, parece que no supera el 10% la financiación alternativa", afirma Diego Bestard, CEO de Urbanitae. "Lo que estamos viendo es un repliegue de los bancos, cada vez hay menos entidades financieras que financian y hace falta más financiación alternativa. Desde Urbanitae como plataforma de crowdfunding vemos un crecimiento más estabilizado y más exponencial en financiación alternativa y prevemos que en los próximos años la tendencia va a continuar en esa vía para parecernos un poquito más a nuestros vecinos y tener más fuentes que apoyen a la financiación bancaria", añade el experto.
Algo en lo que coincide todo el sector y así lo asegura Jorge Ginés, director general de Asprima, "no creo que el debate sea financiación alternativa versus financiación bancaria, lo que debe ser es financiación alternativa con financiación bancaria con lo cual creo que tenemos que trabajar de la mano todos juntos para llevar a cabo los nuevos retos".
En esta misma línea, Maria José Leal CFO de Aedas Homes asegura que los promotores están esperando un mayor peso hacia la financiación alternativa en los proyectos inmobiliarios. "Es cierto que a día de hoy no se puede producir porque tratan de replicar la financiación bancaria, pero sí creo que todo lo que es cumplimiento en criterios ESG va a tener mucho peso. Los proyectos que lo cumplan sí que se van a tener en cuenta y deberíamos ver diferenciación en cuanto a las condiciones a la financiación de cada proyecto en función de cómo se acopla a los objetivos de cumplimiento tanto medioambiental como social, que hasta ahora está un poco olvidado y que creo que también tomará mucho peso en nuestro país de cara la financiación".
Toda la vivienda de obra nueva ya se hace con una calificación energética A o B y las propias entidades financieras necesitan en sus balances créditos en el inmobiliario invertidos en activos sostenibles y esto es un recorrido que están haciendo patrimonialistas y entidades promotoras para que no solamente consigan mejor financiación, sino para que el activo sea más líquido a la hora de desinvertir. En el caso de una vivienda media sigue siendo difícil que el comprador valore que ese activo es diferencial y pague un precio adicional por esa sostenibilidad, pero cuando se añade el componente de salud y bienestar del cliente será cuestión de tiempo que lo empiece a valorar.
¿Tienen los bancos capacidad financiera?
"El sector financiero español tiene liquidez y capacidad para seguir financiando. Las ventajas que tiene el mundo promotor es que la banca comercial española sigue con músculo para invertir y tiene apetito por seguir invirtiendo en este sector, al menos así lo manifiesta CaixaBank", afirma Carlos Aguilera. director de negocio inmobiliario en Caixabank.
"Yo creo que ya se han definido claramente lo que es segmentación de viviendas asequibles de segmentación de vivienda por así decirlo de la clase media y luego también se está marcando mucho la segmentación de la clase de vivienda de lujo y ultralujo. También están llegando nuevas tendencias por la parte de producto, donde además de la promoción de vivienda tradicional (BTS) está el build to rent (BTR), vivienda para el alquiler, y también la vivienda asequible y todo el cambio que tiene que haber en la industrialización. Por último, tenemos todo un esquema adicional que son todas las ayudas públicas que están empezando a materializarse y a definirse" apunta Carlos Aguilera.
Las empresas tienen que elegir muy bien los instrumentos de financiación. Está claro que las grandes promotoras tienen más facilidades de acceso a otros mercados más institucionalizados, pero no hay que olvidar que el tejido empresarial que hay en España mayoritariamente sigue siendo el pequeño y mediano promotor que también necesita de esa capacidad para acceder a estos instrumentos de financiación.
Eloy Bohúa apunta que "cada tipo de activo, y el suelo es un tipo de activo más, tiene su casuística y el inversor o el financiador cuando entra a financiar vía deuda o vía capital un activo determinado tiene que entender un poco la dinámica de ese activo y sobre todo tiene que tener certidumbre, la mayor posible, sobre los plazos. En el caso del suelo esto es muy complicado es un activo muy difícil de financiar porque los plazos de tramitación administrativa del suelo hasta convertirlo en un solar edificable son tremendamente largos e imprevisibles y la banca ahora no financia suelo, hay que ser muy experto o centrarse en un suelo ya casi finalista, pero ya están apareciendo instrumentos en el mercado para financiar el suelo".
Tampoco podemos olvidar otra derivada que es la financiación de la obra civil, de la urbanización en un desarrollo urbanístico. "Este es un tema que todavía nos estamos prestando mucha atención, pero por ejemplo, en el caso de Madrid con todo el suelo disponible en los desarrollos del este, la inversión en urbanización va a ser muy importante y hay que ver cómo se va a poder financiar toda la urbanización para a continuación dar el paso al verdadero reto que es convertir todos esos terrenos en viviendas" declara Eloy Bohúa.