El mercado inmobiliario español se ha convertido en un auténtico fortín durante la última década. Ni la crisis del covid que hundió el PIB más de un 10% ni las subidas de los tipos de interés han logrado revertir la tendencia al alza de los precios de la vivienda en España. Contra todo pronóstico, el precio de la vivienda ha resistido la histórica subida de tipos del Banco Central Europeo (los tipos han pasado del -0,5% hasta el 4%). Sin embargo, un modelo econométrico realizado por un famoso banco de inversión francés cree que los precios de la vivienda en España aún pueden llevarse un susto importante.
En 2023, el precio de los inmuebles se revalorizó un 4% en España, después de haber algo más de un 7% en 2022. Para este 2024, el consenso de los expertos habla de una subida moderada, pero todavía positiva. Sin embargo, un modelo realizado por los economistas del banco francés Natixis prevé una caída de los precios del 2% este mismo 2024.
El informe destaca la resistencia de la vivienda en España, no solo por el avance los precios en los últimos años, sino que también por los fundamentales de un mercado que partía de una situación saludable, con bajo endeudamiento y unos precios relativos (sobrevaloración) que se encontraban muy lejos de los observados en países como Alemania o Suecia, donde el inmobiliario se ha derrumbado por completo con la fuerte subida de los tipos de interés.
El modelo en España
El modelo de Natixis pondera cuatro conjuntos de variables para determinar la evolución del precio de la vivienda en cada país. Estudian la oferta de vivienda (construcción, segunda mano...), la demanda de vivienda (salarios, crecimiento de la población), el estado de la economía y los costes financieros por adquirir un inmueble. El modelo se explica de forma más detallada al final del texto.
Aunque los economistas del banco francés revisan todos esos parámetros, observan que el precio de la vivienda se ve más afectado por unos que por otros en cada país estudiado. "Encontramos que diferentes variables explican los precios de la vivienda en diferentes países. Además, el poder explicativo de las variables puede cambiar con el tiempo, por lo que es importante reexaminar el modelo en caso de shocks exógenos o después de un período más largo".
En el caso de España, hay dos componentes que pesan más que el resto: "En España, los precios de la vivienda se explican por la inversión en construcción de vivienda y el coste del crédito. Después de considerar varias variables del lado de la oferta y la demanda en el modelo, retenemos sólo dos variables estadísticamente significativas: la tasa de descuento/repo de corto plazo y la inversión en vivienda", explican.
Estos expertos hallan (como es lógico) una relación positiva entre los precios de la vivienda y la inversión en vivienda (cuando sube el precio de la vivienda se incrementa la inversión para construir nuevos inmuebles) y una relación negativa entre los tipos de interés y los precios de la vivienda (cuando suben los tipos de interés se encarece el crédito para comprar vivienda lo que termina lastrando el precio).
Por ello, los analistas de Natixis muestran su sorpresa por la resistencia de la vivienda en este episodio de tipos de interés relativamente altos: "El modelo encuentra una alta sensibilidad de los precios de la vivienda a los tipos de interés, a pesar de que el mercado inmobiliario español se ha mantenido (ambiguamente) bastante resistente el año pasado, en medio del fuerte aumento de los costes de endeudamiento".
"La vivienda en España va con retraso"
Sin embargo, creen que lo podría estar pasando en España es un simple retraso en la reacción de los precios de la vivienda al nuevo entorno de tipos de interés. "Nuestro modelo predice una corrección en los precios de la vivienda de -2% este año, lo que sugiere una respuesta lenta (retrasada) de los precios de la vivienda al mayor coste de la deuda". Las subidas de tipos de interés no se trasladan de forma inmediata a la economía real. Por otro lado, la menor sobrevaloración de los inmuebles en España y el ahorro acumulado durante la pandemia por buena parte de los hogares podría haber impedido una corrección de precios.
"La reciente fortaleza de la dinámica de los precios de la vivienda (o más bien una respuesta moderada y probablemente retrasada a los aumentos de los tipos de interés) puede explicarse por el buen desempeño del mercado laboral y el elevado ahorro de los hogares. Sin embargo, hay que señalar que las ventas de viviendas cayeron (-11% en 2023) en respuesta al aumento de los tipos de interés. Aunque las menores ventas normalmente van acompañadas de reducciones en los precios de la vivienda, esta vez el volumen de ventas se estabilizó en un nivel que todavía se puede considerar relativamente alto, explican los economistas de Natixis.
De modo que el modelo matemático predice una caída del precio de la vivienda del 2% este año en España. Esto es lo que dice una fórmula o modelo econométrico en una simulación realizada en un ordenador. Pero, ¿qué opinan los seres humanos al respecto? Pues los economistas de Natixis creen que el modelo es coherente, pero otorgando una mayor ponderación o peso a los eventos vistos en los últimos años, desde Natixis (la parte humana) creen que la vivida subirá alrededor de un 1%.
"Aunque el escenario del modelo parece plausible, suponemos una dinámica algo más positiva de los precios de la vivienda (en 2024 vemos un aumento del +1,4%)... además anticipamos que el crecimiento previsto del parque de viviendas será insuficiente y ejercerá una mayor presión al alza sobre los precios (que el modelo sólo abarca esto parcialmente). Por último, es probable que la mejora de las perspectivas de crecimiento en otras economías europeas impulse la demanda extranjera de vivienda en España (algo que el modelo tampoco refleja completamente)", admiten los expertos del banco de inversión francés.
El mismo modelo, aplicando lo parámetros que más impactan en el mercado inmobiliario de cada país, prevé también intensas caídas de la vivienda en Francia para este 2024, mientras que en Italia vaticina subidas de precios y en Alemania prevé una recuperación de la vivienda a medida que bajen los tipos de interés en la zona euro. Se prevé quela primera rebaja del 'precio del dinero' se produzca este mismo verano. No obstante, aún no está claro si esa rebaja será el principio de una tendencia que irá cobrando fuerza a lo largo del año con más rebajas o si será solo una suerte de espejismo, puesto que la inflación sigue todavía en niveles relativamente incómodos.
"Este ejercicio es muy pertinente, ya que se espera que el BCE relaje las condiciones monetarias en junio y encontramos que las tasas de interés son estadísticamente significativas en los cuatro principales países de la zona del euro", sentencia el informe.
Los detalles del modelo inmobiliario
De una forma más detallada, el modelo incluye una larga lista de parámetros que se exponen a continuación, aunque hay que recordar que los economistas de Natixis han modificado cada modelo según las características de cada economía, estableciendo correlaciones entre los parámetros que han influido en el pasado en mayor medida a los precios de la vivienda. El conjunto de variables se puede descomponer grosso modo de la siguiente forma:
-Por el lado de la oferta se incluye el valor añadido bruto en la construcción, los permisos de construcción residencial y las viviendas terminadas.
-El lado de la demanda del mercado puede ser capturado por un segundo conjunto de variables como es el crecimiento de la población, la población en edad de trabajar, y el tamaño medio del hogar.
-Un tercer conjunto de variables analiza el bienestar económico de los hogares: aquí se analiza la evolución de los salarios o ingresos disponibles; el crecimiento del empleo, la tasa de paro, el crecimiento del PIB.
-Por último, los expertos de Natixis han elegido un conjunto final de variables para representar el coste de obtener un préstamo; aquí utilizamos los tipos de interés hipotecarios, los tipos de interés oficiales del BCE y los rendimientos de los bonos soberanos.