Cambio de trabajo, de situación familiar, o incluso por haber encontrado un inmueble que se prefiera. Estas razones y otras más pueden llevarte a querer vender tu casa con la hipoteca pendiente, pero lo cierto es que esta condición no es un inconveniente, tienes varías opciones para poder efectuar la compraventa… y sin arruinarte.
La opción más recurrente: cancelar la hipoteca
La primera alternativa que viene a la cabeza, y de hecho es la más empleada, es la cancelación de hipoteca por venta de vivienda, ya que permite liberarse de la deuda por completo, facilitando al comprador la venta al adquirir una propiedad sin cargas hipotecarias.
Cancelar una hipoteca equivale a pagar el saldo pendiente para así liquidar la deuda. ¿Cómo? Con las ganancias de la venta del inmueble. Aquí existen dos situaciones: que el valor de la casa sea mayor a la deuda pendiente y puedes saldarla con el beneficio de la venta y quedarte el resto como ganancias patrimoniales; o que el valor sea menor a la deuda, y tengas que destinar todos los beneficios de la operación a cancelar la hipoteca, y la cantidad que quede por pagar pasará a ser un nuevo préstamo con condiciones diferentes.
Esta opción te será útil tanto si simplemente quieres vender, como si además quieres comprar luego una nueva vivienda. En el primer caso, solo deberás cancelar la hipoteca y ya podrás vender la casa sin deudas pendientes. Y para la segunda casuística, después de este trámite, únicamente deberás rehipotecarte, es decir, solicitar una nueva hipoteca para esta segunda propiedad.
Sin embargo, hay opciones más asequibles
Es cierto que dependiendo del valor del inmueble, la cancelación no es una vía demasiado factible, y menos si se quiere adquirir una nueva vivienda. Pero existen más alternativas para vender tu casa con hipoteca pendiente, y que te conllevarán menos gastos.
La novación del préstamo con garantía hipotecaria es mucho más sencilla y barata. Se trata de cambiar de casa manteniendo la misma hipoteca. Esto es posible debido a que cuando se contrata un préstamo hipotecario, se tiene como garantía la devolución de la vivienda, y esta garantía puede cambiar. El banco no te pondrá ningún obstáculo si el valor de la nueva propiedad es igual o mayor al de la deuda pendiente. Si no es así, deberás efectuar una ampliación de hipoteca, que consiste en modificar las condiciones del préstamo.
No obstante, si no está en tus planes comprar una nueva vivienda, sino que solo quieres vender tu casa con hipoteca pendiente, cuentas con una opción muy atractiva: subrogar al deudor. Aquí, el comprador se convertirá en el nuevo titular de la hipoteca, asumiendo la obligación del pago del resto del préstamo. Esta es una opción que puede beneficiar tanto al vendedor como al comprador, pues el primero conseguirá concluir su deuda sin acabar de pagarla, y el segundo podría conseguir unas mejores condiciones que las del mercado actual o que las posibles con su perfil. Eso sí, esta posibilidad deberá ser aprobada por el banco.
¿Ya conoces la hipoteca puente?
Las entidades bancarias suelen contar con un servicio exclusivo para aquellos propietarios que quieren vender la casa con la hipoteca pendiente y comprar otra, para la que se necesita un nuevo préstamo. Este servicio es conocido como hipoteca puente.
Básicamente, el banco anticipa el dinero para comprar la nueva vivienda mientras se consigue vender la antigua. Consiste en pedir otra hipoteca para la nueva vivienda y unificarla con la hipoteca aún vigente, es decir, la nueva hipoteca incluye la parte no financiada más la cantidad pendiente de amortizar. Durante el tiempo de carencia que otorga el banco -acostumbra a ser de hasta cinco años- solo se pagarán los intereses de la hipoteca y no la amortización del capital. Así, las cuotas serán más bajas.
La condición es que debes vender la casa con hipoteca pendiente dentro de este plazo de carencia, sino las cuotas se cobrarán con normalidad y serán más altas. Asimismo, al ser realmente dos hipotecas en una, la garantía que toma el banco son las dos viviendas, de modo que, si no puedes afrontar los pagos, se corre el riesgo de perder ambas.
Una vez vendas la casa con hipoteca pendiente, se cancela la parte que queda por saldar del préstamo con las ganancias, y consecuentemente también la hipoteca puente, y se formaliza una hipoteca para la nueva vivienda.
Si te urge vender, pero el valor de la casa es bajo y no tienes mucho capital ahorrado, aún te queda una última táctica
La dación en pago. Esta solución consiste en entregar la casa con hipoteca pendiente al banco a cambio de saldar la deuda.
Esta es la última opción de la lista, y así debería ser para ti también, pues solo conviene cuando todas las anteriores fallan o no se puede vender la casa con hipoteca pendiente por un precio igual o superior al importe de la deuda, y no dispones de capital extra para acabar de saldarla.
¿Cómo sé qué alternativa escoger?
Como has podido ir viendo, es fundamental saber importes, pues serán decisivos a la hora de escoger la opción que más te convenga, es decir, con la que puedas tener más beneficios al vender tu casa con hipoteca pendiente.
Así, deberás tener muy presente el beneficio que podrás obtener con la venta de la vivienda, la cantidad pendiente de deuda hipotecaria, y el precio de la nueva vivienda, si es el caso. Huelga tener en cuenta que todas estas gestiones conllevan gastos extra, como el certificado de deuda pendiente, la comisión por cancelación anticipada, nueva apertura de hipoteca o por subrogación (si así lo requiere tu banco), intereses del propio banco o el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La decisión puede ser difícil, pues se trata de una operación delicada en la que se puede salir victorioso o perder mucho, por ello es muy recomendable contar con ayuda profesional que pueda asesorarte sobre las mejores opciones para ti.