El problema del acceso a la vivienda en nuestro país está íntimamente ligado con la falta de oferta, según recoge el informe anual del Banco de España, que hace un repaso a todos los desequilibrios que afronta la economía española. Esta conclusión representa un contratiempo para el Gobierno de Sánchez, que siempre ha ligado el desajuste y las dificultades para encontrar un alojamiento, ya sea en propiedad o en alquiler, a asuntos relaciones con la especulación, el parque de viviendas vacías y en general, como dijo hace unos días el presidente, a la consideración de la vivienda como un negocio más que como un derecho. El informe del banco central, sin embargo, tiene la certeza, y ofrece los datos precisos al efecto, de que el origen y la causa del problema es el desacoplamiento entre la oferta y la demanda.
De acuerdo con el estudio, el diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanza unas 375.000 unidades. Además, en 2024 y 2025, las proyecciones de creación neta de hogares, junto con el volumen de viviendas actualmente iniciadas que se terminarán en este período, implicarían un déficit adicional superior a las 225.000 viviendas. La suma da un total de 600.000 inmuebles de uso residencial que inevitablemente van a faltar, empujando alza los precios y avivando el malestar social. Así, la vivienda nueva podría satisfacer apenas un 40% de la demanda potencial de los nuevos hogares en el período 2022 2025 en su conjunto.
Este problema se agrava en aquellas zonas más pobladas, con mayor capacidad de atracción de inmigrantes, así como con una intensa actividad turística. Por ejemplo, en las Islas Canarias, la capacidad de asimilación de la demanda se reduciría a menos de un 20%, y a un rango de entre el 25% y el 30% en Cataluña, la Comunidad Valenciana o la Región de Murcia. Y la situación de nuestro país es peor que en los países del Continente. En el área del euro, sin considerar España, los permisos de construcción de vivienda se situaban en torno a los 1,2 millones en 2022, cuantía que supone una reducción del 25% en relación con 2007 pero un incremento del 35% desde la recuperación iniciada en 2014. Entre las principales economías de la Unión Monetaria, el porcentaje de permisos de construcción de viviendas sobre el total del área del euro alcanza el 33,7% en Francia, el 23% en Alemania, el 9,1% en España y el 4,7% en Italia.
Según la institución que preside Hernández de Cos, la existencia de un elevado stock de viviendas nuevas sin vender podría contribuir a explicar el escaso dinamismo de la oferta de vivienda nueva hasta 2018, pero no en el período más reciente. De hecho, y de acuerdo con sus cálculos, la acumulación de viviendas nuevas sin vender durante el auge inmobiliario de la primera década del siglo XXI elevó el stock de dichas viviendas hasta las 650.000 unidades en 2009. Esta cifra fue reduciéndose progresivamente hasta estabilizarse en torno a las 450.000 viviendas en 2018, cifra que representaría el 2,3% del parque de viviendas principales en 2023.
Desde entonces, ese stock no se ha reducido a pesar del repunte de la demanda. Este hecho podría indicar la falta de adecuación de estas viviendas a las preferencias actuales de los hogares. La conclusión del informe es que hay otros factores que han contribuido en mayor medida al escaso dinamismo de la oferta de nueva vivienda en los últimos años, y entre ellos está la escasez de suelo disponible para la edificación. «La evidencia indica que los precios inmobiliarios, tanto de compra como de alquiler, han tendido a crecer más en aquellos municipios con menor disponibilidad relativa de suelo finalista, un extremo jamás reconocido ni por el Gobierno ni por los Ejecutivos regionales afectados, incapaces de reconocer el exceso de intervencionismo y de regulación sobre el mercado del suelo».
Esta menor disponibilidad, asegura el informe, puede deberse a factores físicos, como la falta de suelo -al estar buena parte del suelo disponible ya edificado-, «pero sobre todo también a distintas decisiones de las
Administraciones Públicas así como a la capacidad de asunción de riesgos por parte del sector promotor». En concreto, en un primer momento, las autoridades autonómicas y locales son las que determinan el grado de desarrollo y el planeamiento urbanístico de un territorio. A partir de entonces, distintas gestiones administrativas e inversiones son
necesarias para que se produzca la creación efectiva de suelo urbanizable que pueda ser utilizado para la edificación.
A juicio del Banco de España, el grado de celeridad y de certidumbre con el que se tramitan dichas gestiones es un aspecto que condiciona sensiblemente este proceso y que, junto con otros factores, afecta a la rentabilidad esperada que supone para el sector promotor
adquirir y desarrollar nuevo suelo urbano para la edificación.
Adicionalmente, el aumento de la oferta de vivienda se ha podido ver limitado, en los últimos años, por el incremento de los costes de construcción y la escasez de mano de obra cualificada. Un 55% de las empresas del sector de la construcción que participan en la Encuesta del Banco de España sobre la Actividad Empresarial (EBAE) declaraba a finales de 2023 que la escasez de mano de obra impactaba de manera negativa en su actividad. Al mismo tiempo, el progresivo envejecimiento de los ocupados en la construcción y el déficit de formación profesional lastran la productividad del sector.
Y, finalmente, la escasez de mano de obra se refleja también en un
incremento del coste laboral total por trabajador del 11,2% entre 2019 y 2023, superior al del sector industrial (10,5%) pero inferior al aumento en el sector servicios (14,9%). Todo ello, en un contexto, además, en el que los costes de los materiales se han incrementado cerca de un 30% en el mismo período.