El mercado inmobiliario de Córdoba Capital está en cambio constante desde el inicio del gobierno de Javier Milei. Las viviendas que el año pasado estaban a la venta pasaron al alquiler; no sólo por el cambio en la legislación (el DNU dio de baja la Ley de Alquileres) sino porque también se especula con una próxima revalorización de los precios del ladrillo, algo que por ahora la demanda no está convalidando.
La tendencia se desprende de un análisis realizado por MV Real Estate, con base en los avisos de inmuebles publicados en Clasificados La Voz.
Según el estudio, la cantidad de anuncios de propiedades se mantiene estable desde inicios del año pasado. Pero en el primer trimestre de este año se observó una caída de cerca de cinco mil viviendas que estaban a la venta, mientras paralelamente subió en una cifra equivalente al número de unidades puestas para alquilar.
Mientras que en el primer trimestre del año pasado 83,7% de los anuncios eran propiedades para la venta y 16,3% para alquiler, entre enero y marzo de este año estos porcentajes fueron de 76,9% y 23,1%, respectivamente. La reducción en ambos casos fue de 6,8 puntos porcentuales.
Un ejemplo es lo que sucedió en los departamentos, cuya oferta para la venta descendió 13% en Alta Córdoba y 11% en el Centro, pero subió 4% en Nueva Córdoba.
Por otro lado, la demanda para compra se redujo cerca del 10%. El porcentaje de participación de las consultas en avisos de venta pasó de 22,9% (primer trimestre de 2023) a 20,1% (primer trimestre de este año), mientras que el de alquiler subió de 77,1% a 79,9% en el mismo período.
Por qué cambió la tendencia
Sucede que los propietarios que hasta el año pasado querían vender, este año dieron marcha atrás. Matías Merguerian, titular de MV Real Estate, advierte que hay dos motivos principales para este cambio: por un lado, el DNU permite la libre negociación entre las partes para fijar los valores del alquiler; por el otro, hay una expectativa de que los precios de inmuebles se revaloricen en el corto o mediano plazo.
En el primer trimestre, el costo de la construcción en Córdoba acumuló una suba de 40,36%, con lo cual en marzo aumentó 245,6% interanual. Pero este indicador (generado por el gobierno provincial) refleja el costo de la vivienda social tipo. Los valores con los que se mueve el mercado desarrollista son mucho mayores, lo cual genera una expectativa de suba de los precios de las viviendas que motiva a los propietarios a retener sus unidades.
Además, hay que tener en cuenta que en marzo, la inflación fue de 288,20% (IPC Córdoba) y de 287,9% (IPC Indec).
Para Merguerian, todavía no hay señales concretas de una recuperación de los precios. "El volumen de tráfico, la cantidad de consultas y el rango de precios en el cual la gente consulta es muy parecido al primer trimestre de 2023; no hay un mercado en ebullición, por el contrario, ante el cambio de clima político, los propietarios subieron los precios sin que el mercado haya convalidado con volumen de operaciones", reflexiona.
Por su parte, Lucas Bergo, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba (Cacic), opina que la expectativa de una próxima suba de precios está basada en que en la actualidad los valores en dólares son relativamente bajos. Estos podrían subir por una mayor demanda de parte de inversionistas y ahorristas, ya que se espera saquen sus dólares del "colchón" porque ven caer su valor de compra, por efecto del blanqueo que prepara el gobierno nacional o por la estabilización del mercado de alquiler. Aun así, aclara que para que esto tenga una incidencia importante, hace falta que se recupere el crédito hipotecario.
"La demanda está en el inmueble usado. Es un momento de valores atractivos para que los compradores aprovechen la oportunidad, con vendedores que se están poniendo menos flexibles con aumentos que no siguen la evolución del costo de la construcción", agrega Bergo.
Mientras tanto, las consultas por alquiler tampoco cubren las expectativas. Según el estudio de MV Real Estate, esto es fruto de la incertidumbre sobre cómo funcionará la actualización de los contratos durante este año y a la expectativa de bajas en los precios por el aumento en la oferta.
En cuanto al mercado comercial, en el período considerado descendió 9% la cantidad de locales para la venta y 17% para alquiler, porque se está en niveles de ocupación históricamente altos, mientras que en galpones bajó 4% la venta y subió 8% la oferta de alquiler, por efecto de la recesión.
Brecha de precios
Según el análisis de MV Real Estate, la brecha entre el precio que publica el propietario y la demanda real llega a 19%.
Por ejemplo, el precio promedio de un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba es de U$S 71.959; en General Paz es de U$S 63.474 y en Alberdi de U$S 40.609. En el período considerado, los precios en promedio aumentaron 1% y 9% en los dos primeros barrios, pero bajó 1% en el tercero.
Sucedió lo contrario con el precio promedio de las casas. Por ejemplo, en el primer trimestre comparado con el mismo período de 2023, las casas de tres dormitorios bajaron en la zona sureste 4,8% y en el suroeste 3,1%; en tanto descendieron 7,1% en la zona noreste, pero subieron 4,9% en el noroeste.
En materia de valores de alquiler de departamentos, el estudio muestra que en promedio en el primer trimestre de este año se ubicó en $ 263.676, 200,4% más que en el primer trimestre del año pasado, entre 87 y 89 puntos por debajo de la inflación interanual de marzo.
El valor más alto se registró en Nueva Córdoba, con un promedio de $ 307.750 y una suba de 158,2%. Pero subió más en Alta Córdoba ($ 284.528) con 303,2% (en este barrio el aumento superó a la inflación) y General Paz ($ 287.429) con 194,9%.