Las comunidades no quieren ser mercadillos de maletas y muchas de ellas ya se han puesto manos a la obra para limitar los pisos turísticos. El objetivo no es prohibir este tipo de viviendas, pero sí se pretende regularlas tras el boom que ha experimentado el turismo en los últimos años. La última región en dar el paso ha sido Canarias, que ya ha presentado el Anteproyecto de Ley de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas.
La nueva norma tiene como objetivo regular el régimen jurídico general del uso turístico de viviendas para garantizar el acceso de todos los ciudadanos a un inmueble "digno y a precios asequibles" en las islas Canarias. El documento pone el foco en la proliferación de viviendas de uso vacacional a nivel global, con especial hincapié en Canarias, donde "los datos son concluyentes". Entre noviembre de 2022 y noviembre de 2023, el número de pisos turísticos creció un 25,7%, pasando de 38.603 a 48.541 viviendas vacacionales en todo el ámbito del archipiélago. Este ritmo no se ha detenido y en 2024, estos inmuebles ya alcanzan los 53.938.
Según reza en la nueva norma, actualmente Canarias no tiene capacidad para cubrir y atender tanto la demanda de vivienda residencial existente como la futura e incide en que harían falta 18 años para construir más de 53.000 pisos destinados a uso personal.
Ante estos datos, el Gobierno canario ha establecido en el Anteproyecto de Ley que el 90% de la edificabilidad residencial deberá destinarse a domicilio permanente, mientras que para las islas de La Palma, La Gomera y el Hierro se permite "excepcionalmente" una reserva del 80% para viviendas de uso residencial.
Se prohibirán las viviendas turísticas en asentamientos agrícolas, parcelas, en espacios naturales protegidos o en espacios integrados en la Red Natura 2000, en suelo rústico, zona inundable, zona costera inundable o en terrenos de dominio público de cualquier naturaleza. Tampoco podrán destinarse a uso turístico las viviendas de protección oficial o precio tasado en los últimos diez años.
El Anteproyecto de Ley explica además que las viviendas residenciales que quieran ser destinadas a uso turístico deberán tener una antigüedad mínima de 10 años, que se podrá acreditar mediante la declaración de obra nueva o con la licencia de primera ocupación. Asimismo, la declaración de zona tensionada por las Administraciones competentes implicará la suspensión automática de la explotación comercial de las nuevas viviendas, que se mantendrá durante la vigencia de esta declaración.
Los locales no podrán ser viviendas turísticas
En otro orden de cosas, las comunidades de vecinos deberán autorizar la comercialización turística de las viviendas si no lo impiden los estatutos de la comunidad de propietarios. La nueva norma también establece una superficie mínima para que la vivienda residencial pueda ser utilizada como turística para así garantizar la buena "calidad de la oferta". Por ello, deberán tener un mínimo de 39 metros cuadrados útiles de superficie si sólo se puede alojar una persona.
Para dos personas, el inmueble tendrá que contar como mínimo con 44 metros cuadrados útiles de superficie, y para cada persona adicional deberá disponer como mínimo de 8 metros cuadrados útiles más de superficie. También se deberá disponer de dos baños completos si el número de plazas es superior a cuatro y de tres baños si el número de plazas es superior a ocho.
La normativa establece además que no se puedan reconvertir locales en viviendas vacaciones, en la primera planta se permitirá el uso turístico con un acceso común si su superficie útil, sumada al resto de los usos no residenciales del edificio, no supera los 250 metros cuadrados útiles. En las plantas altas sólo se permitirá el uso vacacional si debajo no hay ninguna vivienda residencial. Eso sí, solo se permitirá una vivienda turística por cada 10 habituales.
Obligatorio el cargador de coche eléctrico
La nueva ley exige también que estas viviendas cuenten con aparatos de calefacción y/o refrigeración de eficiencia energética mínima A o equivalente, salvo cuando por razones técnicas, ambientales o de viabilidad económica ello no sea posible o necesario. Tendrá que tener una calificación energética mínima de clase C en edificaciones legalmente existentes a 31 de diciembre de 2007 y de clase B en edificaciones posteriores.
El piso deberá disponer además de un sistema de generación de agua caliente sanitaria (ACS) mediante placas solares, siempre que sea técnica y normativamente posible. Las viviendas existentes a 31 de diciembre de 2007 deben alcanzar un mínimo del 70% de generación de ACS con energías renovables y las viviendas posteriores a la fecha han de alcanzar un mínimo del 90%.
También tendrán que tener un cargador homologado para recargar vehículos eléctricos o híbridos enchufables o bien justificar la existencia de un punto de recarga público en un radio de 500 metros y cumplir la normativa vigente sobre accesibilidad.
¿Qué sucede con las viviendas turísticas ya existentes?
Los Cabildos insulares dispondrán de un periodo de tres meses a contar desde la entrada en vigor de la presente norma para remitir a los Ayuntamientos la relación completa de las viviendas que tienen pendiente la tramitación administrativa de su uso turístico y deberán ser sometidas a una inspección para garantizar el cumplimiento de la nueva ley. Si no se adaptan a los nuevos requisitos, no podrán prestar servicio ni iniciar un nuevo trámite administrativo durante los tres años siguientes.
En el caso de las viviendas debidamente habilitadas, tendrán un plazo de cinco años para adaptarse a los nuevos requerimientos descritos anteriormente. Expirado este tiempo, dispondrán de 3 meses para presentar ante el Cabildo insular una declaración responsable en la que conste que cumple con todos los requisitos de la nueva norma.
Si esta declaración responsable es presentada en plazo, se ampliará de forma automática durante cinco años más, extinguiéndose sus efectos a la finalización del plazo total de 10 años, cuando deberá cesar su actividad. Si la declaración responsable no se presenta en plazo, la vivienda deberá cesar automáticamente la actividad.
¿Y el resto de comunidades?
Antes de Canarias, Asturias fue la última autonomía en poner coto a los pisos turísticos. En esta región también se necesita del visto bueno de las comunidades de vecinos para que la vivienda pueda ejercer su actividad comercial pero la normativa va un paso más allá al prohibir el alquiler vacacional por habitaciones.
Por su parte, Madrid se encuentra también trabajando en una ley, que estará lista en el mes de abril, para limitar estos pisos. "Regular no es prohibir" declaró el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida cuando dio a conocer esta iniciativa.
La nueva normativa madrileña, que se esperaba para el primer trimestre del año, está destinada a "evitar la multiplicación, que haya un plano de legalidad, que esa legalidad se haga cumplir de manera efectiva y que haya un marco de seguridad jurídica, que es lo que no tenemos en estos momentos", explicó Martínez-Almeida.
Asimismo, Cantabria también quiere hacer lo propio con las viviendas turísticas y está trabajando en una regulación para antes de verano. Esta nueva norma no solo tendrá el objetivo de luchar contra la proliferación de los pisos ilegales, si no también el de limitar las que operan de forma legal.
En Cataluña, la normativa ya se está tramitando en el Parlament como una proposición de ley y se esperaba su aprobación para antes del 31 de marzo tras incorporar las últimas enmiendas de los socialistas.
Finalmente, la Junta de Andalucía también ha avanzado en esta materia y aprobó a comienzos de febrero un decreto para regular las más de 116.000 viviendas turísticas que existen en la región y que tiene como objetivo la profesionalización de este sector.