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Dieser Beitrag entstand in Zusammenarbeit mit der Elliscasis Immobilien GmbH.
Man hat damit gerechnet, aber noch nicht zu diesem Zeitpunkt: Dementsprechend wurde es als Überraschung oder Vorpreschen betitelt, als die Schweizerische Nationalbank Mitte März den Leitzins von 1,75 auf 1,5 Prozent senkte. Ein Entscheid, der nicht nur für Ökonominnen und Ökonomen interessant ist, sondern auch für Sparer, Wohneigentümer und Mieter. Welche Auswirkungen der Leitzins auf den Immobilienmarkt und auf die Arbeit der Maklerinnen und Makler hat, erklärt Christian Elliscasis von der Elliscasis Immobilien GmbH in Wetzikon.
Herr Elliscasis, kam der Entscheid der SNB für Sie ebenfalls überraschend?
Der Zeitpunkt war sicherlich überraschend früh. Die Finanzwelt dachte, dass dieser Schritt erst im Sommer erfolgen würde. Dass eine Reduktion kommt, das wusste man. Und dass es nicht die letzte sein wird, das weiss man auch. Aber der Zeitpunkt war doch sehr überraschend. Vielleicht wollte Herr Jordan als abtretender Präsident der SNB noch ein Goodie mitgeben.
Inwieweit hat der Leitzins eine Bedeutung für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer?
Von direktem Interesse ist er für Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine SARON-Hypothek besitzen. Diese ist unmittelbar mit dem Leitzins verknüpft. Wenn der Leitzins vom einen auf den anderen Tag um 0,25 Prozentpunkte fällt, dann muss man mit einer SARON-Hypotheke auch vom einen auf den anderen Tag 0,25 Prozent weniger Hypothekarzins bezahlen. Eigentümerinnen und Eigentümer mit einer Festhypothek sind vom Entscheid nicht betroffen, weder positiv noch negativ. Allgemein habe ich das Gefühl, dass es einen positiven Einfluss auf die Stimmung der Leute hat. Man sieht, dass die Schuldzinsen sinken und es ist wieder «einfacher», Wohneigentum zu finanzieren. Eine positive Stimmung, die in der letzten Zeit etwas verloren gegangen ist.
Wurde die SARON-Hypothek durch den Entscheid auch attraktiver?
Mit der Senkung des Basiszinses auf 1,5 Prozent und der zusätzlichen Marge der Bank landet man bei einem Zins zwischen 2,2 und 2,4 Prozent. Der Zins für eine Festhypothek mit einer Laufzeit von fünf Jahren bewegt sich im gleichen Bereich. Man kann also nicht wirklich sagen, was attraktiver ist. Ob man sich für eine Fest- oder SARON-Hypothek entscheidet, ist eigentlich eine Glaubensfrage. Meine Frau und ich sind seit über 25 Jahren im SARON- oder früher Libor-Modell, und wir denken, dass es über die Jahre hinweg vorteilhaft war. Wirklich beweisen kann ich das nicht. Wenn man aber auf Nummer Sicher gehen und langfristig budgetieren will, dann fährt man mit einer Festhypothek vermutlich besser.
Es ist noch gar nicht so lange her, da war der Leitzins im Minusbereich. Wie haben Sie diese Zeit als Immobilienmakler erlebt?
Wild. Vom ökonomischen Standpunkt her war es wild, aber positiv. Vor allem in den letzten ein bis zwei Jahren der Negativzinsphase stiegen die Immobilienwerte ins Unermessliche. Man verkaufte alles. Bei jedem Objekt auf dem Markt hatte man mindestens zwei Interessenten und konnte eine Bieterrunde machen. Bei einem Verkauf zu dieser Zeit holte man das absolute Maximum aus der Immobilie heraus. Das war auch eine Phase, in der Immobilienmakler ins Spiel kamen, die zwischendurch von der Bildfläche verschwunden waren. Wenn es auf dem Markt gut läuft, dann schwemmt es gewisse Leute heran, die machen zwei, drei Geschäfte und wenn es wieder schwieriger wird und Erfahrung und Know-how gefordert sind, dann sind sie wieder weg.
Was änderte sich 2022 auf dem Immobilienmarkt durch den Anstieg des Leitzinses auf 1 Prozentpunkt?
Momentan sind wir wieder in einer Phase, in der die Preise gut realisiert werden können und wir gut verkaufen. Es ist nicht so, dass die Preise gesunken wären. Aber die grosse Masse an Immobilieninteressenten ist nicht mehr da. Das Interesse für ein Durchschnittsobjekt hat um etwa zwei Drittel abgenommen hat. Der Vorteil ist, dass die Interessenten, die geblieben sind, qualitativ hochwertiger sind. Mitläufer und «Gwundernasen» gibt es heute deutlich weniger. Es melden sich nur noch jene, die wissen, was eine Immobilie kostet, die sich Gedanken um die Finanzierung gemacht und sich allgemein mit dem Kauf eines Eigenheims in der heutigen Zeit auseinandergesetzt haben. Heute macht man es als Immobilienmakler nicht mehr mit der Masse, sondern über die Qualität.
Können durch den SNB-Entscheid die Mieterinnen und Mieter auch auf eine baldige Senkung des Referenzzinssatzes hoffen?
Der Referenzzinssatz ist ein geglätteter Zinssatz und ist angelehnt an die Wirtschaftskraft und ans Zinsniveau der Schweiz. Nur weil der Leitzins der Nationalbank sinkt, sinkt der Referenzzinssatz nicht auch automatisch. Genauso ist er nicht automatisch gestiegen, als der Leitzins angehoben wurde. Der Referenzzinssatz ist ein Durchschnittswert über eine längere Zeitperiode und dieses Viertelprozent wird noch keinen grossen Einfluss haben. Höchstens den, dass man davon ausgehen kann, dass der Zinssatz nicht noch weiter steigen wird. Das mag auch schon beruhigend sein für die Mieterinnen und Mieter. Aber es kann durchaus sein, dass, wenn wir uns über zwei, drei Jahre auf tiefem Zinsniveau bewegen würden, auch der Referenzzinssatz nach unten geht.