Wie man einen Anreiz zur Vermietung leer stehender Immobilien schafft: mit einer Steuer auf imputierte Mieten.
Das neue "Wohnbaupaket" der Bundesregierung umfasst neben Maßnahmen, die den Erwerb eines Eigenheims begünstigen sollen, auch die Möglichkeit für die Bundesländer, sogenannte Leerstandsabgaben für nicht vermieteten und nicht selbst bewohnten Wohnraum einzuführen. Diese Abgaben hatten einige Bundesländer bereits eingeführt, und eine wesentliche Erfahrung damit war, dass die Erhebung und Beweisführung, ob eine Immobilie leer steht, mit erheblichem administrativen Aufwand verbunden ist und in Teilbereichen eine neue Form des Denunziantentums hervorbringt.
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Die Entwicklung, die in der letzten Dekade auch in Österreich zu hohen Leerständen geführt hat, ist die starke Fokussierung auf Immobilien als zusätzliche Asset-Klasse ("Betongold") in einer Niedrigzins-Phase, in der es zu starken Steigerungen der Asset-Preise kam. In der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung werden Eigenheime im privaten Konsum über fiktive oder imputierte Mieten erfasst. Jemand, der ein Eigenheim bewohnt, vermietet es sozusagen an sich selbst und erhält dafür Kapitaleinkünfte. Wenn jemand ein Eigenheim vermietet – und somit weder bewohnt noch leer stehen lässt –, dann erhält er echte Kapitaleinkünfte, für die Einkommensteuer anfällt. An diesem Punkt setzt die Idee der Besteuerung von imputierten Mieten an, die es in einigen Ländern schon gibt. Dem nicht vermieteten Immobilienbesitz, der dann natürlich steuerlich mit einem Verkehrswert erfasst werden muss, werden imputierte Mieten zugerechnet (unter Annahme einer Immobilienrendite, z. B. 3 %), die wie andere Kapitaleinkünfte in Österreich mit 27,5 % Kapitalertragsteuer endbesteuert würden. Damit wäre keine hochproblematische Feststellung, ob Immobilien leer stehen oder nicht, verbunden und es gäbe einen Anreiz zur Vermietung leer stehender Immobilien.
Da Österreich kein Einnahmenproblem im Budget hat, können andere Steuern (Einkommensteuer, Steuern auf Arbeit) im Gegenzug gesenkt werden. Verschiedene internationale Studien weisen den positiven volkswirtschaftlichen Effekt einer derartigen Reform nach. Statt andere Steuern zu senken, könnte die Kompensation auch über einen Absetzbetrag im Rahmen dieser Steuer erfolgen. Mit den oben genannten Parametern (3 % Rendite, 27,5 % KESt) würde eine Wohnung für eine Jungfamilie um 600.000 € imputierte Mieten in der Höhe von 18.000 € generieren, für die 4950 € KESt anfielen. Bei einem Absetzbetrag von 8000 € ergäbe sich eine effektive Nettoentlastung (Negativsteuer) von 3050 € pro Jahr. Der Absetzbetrag wäre sinnvollerweise mit der typischen Laufzeit eines Immobilienkredites (z. B. 25 oder 30 Jahre) zu begrenzen.
Viele praktische Fragen
Bei einem gesamten Immobilienvermögen von ca. einer Million Euro, das nicht vermietet wird, wäre die Nettobelastung (nach Abzug des Absetzbetrages) aus dieser neuen Steuer null, bei 1,5 Mio. Euro ergäbe sich eine Nettobelastung von 4375 Euro KESt pro Jahr. Es wären – wie immer im Falle von Steuerreformen – viele praktische Fragen zu klären (Immobilienbewertung, Haushalts- versus Individualebene), wobei man sich aber an anderen Ländern orientieren kann, die diese Steuer schon eingeführt haben. Bezüglich der Wirkung dieser Steuer auf die Ungleichheit und die Chancen zum Erwerb von Eigentum steht nicht so sehr die Umverteilung zwischen "reich" und "arm" im Vordergrund, sondern jene zwischen "alt" und "jung", was derzeit auf dem Wohnungsmarkt ein entscheidender Aspekt ist.
Kurt Kratena (*1961), Dissertation Volkswirtschaft (1988), Habilitation Umweltökonomie (2008), von 1993 bis 2015 am Wifo; seit 2015 Leitung des Centre of Economic Scenario Analysis and Research (Cesar).