"Grundstücke Nähe Starnberg - reine Baulücke!", frohlockt es auf der Seite des Immobilienanbieters. Darunter folgen die Details: 650 Quadratmeter Grund für 150 000 Euro. Macht also 230,77 Euro den Quadratmeter. Für Bauland wäre das ein Schnäppchen, besonders hier, bei einer der teuersten Postleitzahlen Deutschlands: 82319 Starnberg.
Der Vermarkter präsentiert sich zurückhaltend als "Herr Johann S." Den Maklersprech beherrscht er: Laut seiner Beschreibung wäre die Parzelle "ideal geeignet für Kapitalanleger oder zukunftsorientiert für Familien mit Kindern zur späteren Bebauung im Rahmen der Ortsabrundung." Ein Bild des Grundstücks gibt es nicht - wo ein Foto sein sollte, hängt auf der Seite ein leeres, graues Rechteck.
Dahinter steckt ein Acker, der sich noch als Beispiel für Bodenspekulation im Landkreis Starnberg entpuppen wird - und die Methoden, mit denen Makler in einer der teuersten Gegenden des Landes Hoffnung schüren auf das traute Eigenheim von morgen.
Ein Frühjahrsnachmittag in Traubing, zehn Kilometer südwestlich von Starnberg. Westlich der Kapitalanlage stapeln sich Holzscheite, auf der Ostseite spielen Kinder in Gärten. Dazwischen: eine grüne Wiese, durchzogen von Maulwurfshügeln. 5400 Quadratmeter Spekulationsgrund.
Denn eigentlich ist die Wiese ja nichts mehr als ein Acker."Landwirtschaftlicher Grund", nennt sich das im Fachjargon. Der Richtwert hierfür liegt im südlichen Landkreis bei sieben Euro den Quadratmeter, für direkte Ortslage bei 35 Euro. Doch Johann Strein möchte fast neunmal so viel - 300 Euro setzt er bei den Flächen an, die direkt an die Nachbarhäuser grenzen.
Der Landwirt und Grundstücksvermarkter sieht hier Potenzial. Spricht man mit dem 74-Jährigen, dann klingt es, als würden hier morgen die Bagger rollen. In breitem Bairisch spricht er von "idealer Ortsabrundung" und "Wohnungsdruck", Zukunftssache und Straßenaufteilungen. Grund und Boden könne ja schließlich nicht davonlaufen, sagt er. Und dass hier mal Baurecht entstehe, irgendwann, und sei es, wenn die Kinder erwachsen sind, das sei ja wohl klar.
Ausgeschlossen ist das freilich nicht. Tutzing ist eine wachsende Kommune im Speckgürtel von München, die Wiese weder ein Biotop noch im Naturschutzgebiet. Aber es ist eben auch, wie sagt man schön, keine gmahde Wiesn. Und so hatten im Bauamt immer wieder Kaufinteressenten angerufen. Was da geplant sei, entlang der Andechser Straße?
Das Tutzinger Rathaus mahnt zu Vorsicht bei "vermeintlichen Baugrundstücken"
Anfang März verschickt das Tutzinger Rathaus dann eine ungewöhnliche Pressemitteilung. Wie die Anzeige ist sie versehen mit einem Ausrufezeichen. Normalerweise geht es hier in Zeiten der Hauptstraßensanierung um Straßensperrungen. Doch diesmal ist das Thema ein anderes. "Vorsicht beim Kauf von vermeintlichen Baugrundstücken in Traubing an der Andechser Straße", steht in fetten Lettern darüber. Darauf folgt ein sprachlicher Eiertanz, der in eine Art verklausulierte Kaufwarnung mündet.
Die Gemeinde ist vorsichtig, denn Johann Strein ist kein Unbekannter. 2017 bot er Grundstücke am Rand des Gautinger Ortsteils Buchendorf an. Damals warb er mit dem Slogan "jetzt günstig kaufen, später bauen" - und setzte die Gemeinde mithilfe eines Anwalts unter Druck, als diese Kaufinteressenten erklärte, dass auf den angebotenen Grundstücken nie Häuser gebaut werden dürften.
Zuvor hatte er 25 Jahre lang die Behörden in seiner Heimatgemeinde Waakirchen (Landkreis Miesbach) beschäftigt, um seine mehrere Hektar große Pferdepension durchzusetzen. Ein klagefreudiger Mann mit Visionen, der sich ungern an der Bürokratie aufhält, sondern lieber selber das Tempo vorgibt. Sein "Imperium", nennt er das weitläufige Gelände heute - ein Mann, der offenbar in großen Kategorien denkt.
Auch der Tutzinger Bürgermeister Ludwig Horn (CSU) ist ein selbstbewusster Mensch. Doch im Zwist mit Strein macht er sich lieber etwas klein. Die Pressemitteilung formuliert er im sachten Konjunktiv: Es "könnte sein", dass der Eigentümer sein landwirtschaftliches Grundstück in einzelne Parzellen und eine Erschließungsstraße aufgeteilt habe. "Möglicherweise" versuche er jetzt, diese Parzellen zu verkaufen. Und nach dem Kenntnisstand der Gemeinde "könnte er den potenziellen Käufern mitteilen, dass es sich scheinbar um Bauland oder Bauerwartungsland handelt, das in etwa drei Jahren bebaubar sein könnte."
Vom Acker zum Baugrund in drei Jahren? Dass er das behauptet, bestätigen mehrere Menschen unabhängig voneinander, die ihn in seinen Verkaufsgesprächen erlebt haben.
Sie berichten von einem Verkäufer in Jagdmontur, der auf das Ortsschild zeigt und seine Vision darlegt: hier die Stromleitungen, dort die Mülleimer, da die Zufahrtsstraße - sei ja schließlich alles eine Baulücke. Eine Behauptung, die nicht nur in einer früheren Version der Anzeige steht, sondern auch auf Plänen vermerkt ist, die er Interessenten zeigt. Nur, dass dies nicht stimmt - schließlich hat die Gemeinde derzeit keine Pläne, den Acker zum Bauland zu machen, wie sie in der Mitteilung klarstellt.
Schmückt hier einer die Wahrheit schön gegenüber Menschen, die Hoffnungen hegen auf ein Eigenheim im idyllischen Speckgürtel? Am Telefon wird Strein laut. Nein, sagt er, das behaupte er nicht. "Da schneiden's sich ins eigene Fleisch." Man solle ihm diese Leute bringen, die das behaupten. Dann holt er aus, wirft mit Superlativen um sich. Das Areal sei eine "ganz ehrliche Sache", ja, sein "ehrlichstes" Projekt überhaupt. Er vermarkte ja kein Seegrundstück für Millionen Euro. Nein, er denke an junge Familien. Die müssten sich doch auch mal etwas leisten können. Das mit dem Baurecht müsse ja nicht heute sein und auch nicht morgen. Eine Formulierung, mit der er sich wiederum absichern würde.
Nur: Was tut einer für derzeit junge Familien, die mit ihrem Kauf nichts als eine Wette auf die Zukunft abschließen? Anruf bei Rupert Steigenberger. Der Berger Bürgermeister (BG) ist bekannt als Windkraftpionier im Fünfseenland. Aber in seinem früheren Leben war er Bereichsleiter im Staatlichen Bauamt München 1, wo er Gebäude für den Freistaat und die Bundesrepublik baute und unterhielt. Heute ist er Vorsitzender des "Verband Wohnen" im Landkreis Starnberg und damit eine Art oberster Beauftragter für bezahlbares Wohnraum in einer der teuersten Gegenden Deutschlands.
Für Spekulation hat er entsprechend wenig Verständnis. Derartige Spekulanten hätten etwas gefunden, wie sie auf Kosten anderer Menschen Geld drucken könnten. "Sie ziehen sich den Rahm von der Milch runter." Günstiger Wohnraum werde hier auch nie draus, schließlich werde niemand für weniger verkaufen. Und selbst wenn hier mal Baurecht entstünde, kämen ja noch die ganzen Folgekosten dazu: artenschutzrechtliche Prüfungen, Bebauungsplan, Anschlüsse. "Eine grüne Wiese baureif zu machen, kostet ein Vermögen." Wenn man alles zusammenrechne, kaufe man sich besser gleich ein Grundstück im Innenbereich.
Nur, dass eben das praktisch ein Ding der Unmöglichkeit geworden ist. Laut einer Sonderauswertung des Deutschen Gewerkschaftsbundes (DGB) mit Zahlen des Statistischen Landesamts haben sich die Baulandpreise im Landkreis Starnberg zwischen 2012 und 2022 fast verdreifacht, von knapp 580 auf 1510 Euro den Quadratmeter. Das wiederum ist mehr als dreimal so viel wie im Bayernschnitt (430 Euro). "Absurd", nennt die örtliche DGB-Vorsitzende Simone Burger das hiesige Niveau. Dass Menschen landwirtschaftliche Flächen zum Vielfachen des Richtwerts kaufen, das zeige eben die Verzweiflung.
Bodenspekulation ist längst Volkssport
Scrollt man sich durch Immoscout, zeigt sich, wie sehr Bodenspekulation im Landkreis Starnberg längst zum Volkssport geworden ist. Hier ein "Traumhaftes Grundstück" von 653 Quadratmetern mit Seeblick und Baugenehmigung" in Herrsching für 1,29 Millionen Euro, dort ein Baugrundstück in Tutzing mit "Wertfaktoren" wie S-Bahn-Anbindung, Kaufpreis auf Anfrage. Ein Beispiel der Superlative schickt Strein selber zu: ein riesiges Grundstück Nähe des Starnberger Sees im Außenbereich des Berger Ortsteils Kempfenhausen für mehr als 8,5 Millionen Euro - also 2500 Euro den Quadratmeter. Dagegen, schreibt Strein dazu, sei sein Traubinger Grundstück "eine Rarität."
An vermeintlichen Raritäten mangelt es indes nicht im umkämpften Landkreis Starnberg. 2016 bot ein Makler einen halben Steg in Ammerland mit Plattform und Bootshaus und eineinhalb Liegeplätzen für 450 000 Euro an. 2019 wurde ein kleines Gelände im Erholungsgelände in Percha, mit dem man rechtlich nichts anfangen konnte, als "seltenes Angebot" vermarktet, Quadratmeterpreis: zwischen 1700 und 2800 Euro. Und 2023 wurde der verlassene Gasthof Obermühltal für den Kaufpreis von mindestens 2,8 Millionen angeboten.
In mehreren E-Mails schickt Strein Unterlagen zu. Ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster des Amts für Digitalisierung, in dem er seine Parzellen eingezeichnet hat. Ein Auszug aus der Pressemitteilung der Gemeinde, in denen er Adjektive wie "gegenwärtig", "aktuell", "momentan nicht in Planung" unterkringelt hat - für ihn alles Beweise, dass es ja nicht ausgeschlossen ist mit dem goldenen Boden. Und einen anonymisierten Kaufvertrag, in dem die Fläche korrekt als landwirtschaftliche Fläche deklariert ist.
Nur: Spielt da nicht einer mit den Hoffnungen der Menschen, wenn er ihnen etwas von einer Zukunft vorschwärmt, die gar nicht in Planung ist? Eben das sei ja nicht der Fall, beteuert Strein - der Notar kläre ja schließlich die Leute auf. Was er nicht sagt: Viele Käufer dürften kaum Alternativen sehen, als selber zu spekulieren auf ein Baurecht, irgendwann. Auch seit die Zinsen wieder angezogen haben, sind die Preise im Landkreis Starnberg kaum gesunken, sie liegen weiterhin nur knapp unter denen der Landeshauptstadt.
Laut der Bayerischen Verfassung sollen alle von steigenden Bodenwerten profitieren
Gerade in Tutzing, der 10 000-Einwohner-Gemeinde im Sandwich zwischen See und Naturschutzgebieten, bleiben die Preise auf einem konstant hohen Niveau. Frei stehende Einfamilienhäuser sind in Tutzing inzwischen sogar um 16 Prozent teurer als in München. Hier stagniert der Wohnungsbau praktisch. Die Gemeinde solle halt familienfreundlicher sein, sagt Strein.
Nur ist das kaum möglich in einer Zeit explodierter Baupreise und hoher Zinsen. Zumal in einem Landkreis, in dem Bauern ihre Flächen lieber halten als zu verkaufen - und wenn, dann sicherlich nicht zum mickrigen Richtpreis. Es klingt fast wie eine Kapitulation, wenn Bürgermeister Steigenberger sagt: "Bezahlbarer Wohnraum für Geringverdiener ist faktisch nicht mehr herzustellen."
Er verweist auf die Bayerische Verfassung. Artikel 161, Absatz 1: "Die Verteilung und Nutzung des Bodens wird von Staats wegen überwacht". Mißbräuche seien abzustellen. Und, Absatz 2: Steigerungen des Bodenwertes, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand des Eigentümers entstehen, "sind für die Allgemeinheit nutzbar zu machen." Das, resümiert er, finde ja schon einmal nicht statt. Denn wenn eine Gemeinde ein Grundstück zu Bauland macht, profitiert im Grunde einer: der Eigentümer.
Wobei es ja nicht so ist, dass die Politik nichts versucht hätte. Menschen wie Strein zahlen ja auch Steuern, darunter auch eine Spekulationssteuer, verkaufen sie früher als nach zehn Jahren. Geschäftemacherei mit dem Boden verhindert das indes nicht, und vor noch höheren Steuern schreckt die Politik zurück - schließlich gibt es auch strukturschwache Gegenden in Bayern, in denen noch mehr Abgaben heiß ersehnte Investoren abschrecken könnten.
Wie können Kommunen wie Tutzing dem Ausverkauf entgegenwirken? Spricht man mit Landtagspolitikern verschiedener Couleur, wird klar: Die Gemeinden müssen eben schneller sein als die Spekulanten da draußen - und den Grund möglichst selbst kaufen. Geht es nach dem Vorsitzenden des Bauausschusses im Landtag, Jürgen Baumgärtner (CSU), dann muss eine Landesstiftung her, die Kommunen erlaubt, für Grund notfalls auch so viel zu Zahlen wie private Investoren. "Anders wird es nicht gehen", sagt er. Nur, dass Kommunen wie Tutzing selbst das Geld fehlt, den kaputten Boden im Rathaus zu sanieren.
Am Telefon ist Strein wieder etwas zur Ruhe gekommen. Es geht jetzt um die Zukunft und wie sich die Bodenpreise von morgen entwickeln. "Nichts Genaues wissma ned", sagt er. Aber dass das mal was werden könne, "das ist ja klar". Wenn er da sich so sicher ist - warum behält er die Grundstücke nicht, bis sie mal Baugrund werden und er sie für ein Vielfaches verkaufen kann? Da wird er wieder lauter am Telefon. "Weil ich eben kein Spekulant bin", ruft er in den Hörer, er wolle eben keine Millionen verdienen. Dann redet er wieder über hart arbeitende junge Familien, die doch auch ein Anrecht auf ein Eigenheim hätten.
Warum verkauft er ihnen die Grundstücke dann nicht zum Richtpreis, also einem knappen Zehntel seines Preises? Was im Inserat stehe, sagt er, "das hat ja noch nie einer gekriegt". Und, na klar verdiene er auch mit, "ich habe auch meine Vorteile". So ehrlich macht er sich. Wie viel er über die Jahre mit seinen Geschäften verdient hat in Gauting, München, Utting, das mag er nicht verraten. Mei, sagt er, "des woaß man jetzt ned." Es sei "schon eine gewisse Gewinnsituation", aber er zahle ja auch Steuern. "Ich kurbel die Wirtschaft an", sagt er. Der Flächenzwischenhändler als Gesellschaftsförderer - das ist sein Blick auf die Dinge.
Fotografieren lassen mag er sich nicht, da ist er vorsichtig. Ein Mann, der sich der Gesetze der Marktwirtschaft zunutze macht - aber doch ein Rädchen ist in der Preistreiberei-Maschinerie des Münchner Umlands. Er wisse ganz genau, was die Zukunft in Tutzing bringen könnte, sagt er. Woher, das sagt er nicht. Er meint das sattgrüne Bauland von morgen in Traubing, na klar - "außer, es gibt einen Dritten Weltkrieg."
Sollte der Tutzinger Bürgermeister ihm in die Quere kommen, hat er schon ein Schreiben vorbereitet. Eine Gegendarstellung, dass er kein Bauland anbiete, sondern Parzellen zur späteren Bebauung "im Rahmen der Ortsabrundung" und "für Familien mit Kindern". Ein juristisches Druckmittel, das er aber erstmal in der Schublade behält. Er wolle den Bürgermeister ja nicht ärgern, sagt Strein, dieser habe die Pressemitteilung ja anständig formuliert. Er habe ja nicht geschrieben, dass das nie was wird mit dem Baurecht. Wobei er damit jetzt auch nicht mehr groß rumtun müsste, wenn es nach Strein geht. Er sagt: "Die Zeit ist reif."