2023 war generell ein rabenschwarzes Jahr für Immobilien. Wie ist die Dr. Peters Group durch das Jahr gekommen?
Salamon: Sie haben Recht: 2023 war ein herausforderndes Jahr für den Immobilienmarkt. Dieser ist aber so facettenreich, dass es einer umfassenden Betrachtung bedarf. Besonders betroffen waren 2023 Büroimmobilien – mit einem Rückgang beim Transaktionsvolumen von rund 73 Prozent. Da diese über viele Jahre den Markt für Gewerbeimmobilien dominierten, ist auch das Transaktionsvolumen insgesamt so deutlich zurückgegangen. Wobei es zu kurz springt, den Immobilienmarkt nur anhand des Transaktionsgeschehens zu analysieren. Entscheidend ist nicht das Handelsvolumen, sondern die wirtschaftliche Performance und langfristige Entwicklungsperspektive der Branche, in die Anleger über die jeweilige Immobilienklasse investieren. Nehmen Sie beispielsweise die Hotellerie. Trotz der niedrigen Transaktionsvolumina der vergangenen Jahre, überzeugt der Hotelmarkt durch Wachstum und Resilienz. Nach den Corona-Jahren 2020 und 2021 hat sich die Hotellerie äußerst schnell erholt und lag 2023 mit rund 487 Millionen Gästeübernachtungen nur noch rund 1,7 Prozent unter dem Wert des Rekordjahres 2019. Während die Zimmerpreise und damit die Erträge sogar deutlich oberhalb der Werte des bisherigen Rekordjahres lagen. Diese Entwicklung haben wir auch anhand der Ergebnisse unseres Bestandsportfolios gesehen, das sich 2023 insgesamt sehr gut entwickelt hat. Wir konnten eine Vermietungsquote von fast 100 Prozent vermelden.
Wie haben sich die für Sie relevanten Segmente des Immobilienmarkts zuletzt entwickelt?
Salamon: Insgesamt konnten wir bei Gewerbeimmobilien im dritten und vierten Quartal 2023 eine Aufwärtstendenz feststellen. Getragen wurde diese nicht zuletzt vom Einzelhandelssegment, innerhalb dessen der für uns relevante Nahversorgung- und Lebensmittel-Sektor weiter seine dominierende Stellung ausgebaut hat. Zum Jahresende hat sich auch das Hotelsegment verbessert. Rund 60 Prozent des gesamten Handelsvolumens entfiel auf das vierte Quartal. Besonders positiv hervorzuheben ist die Rückkehr ausländischer Investoren. Im vergangenen Jahr steuerten diese über 60 Prozent des gesamten Handelsvolumens bei. Mit großer Wahrscheinlichkeit dürfte 2023 damit eine Trendwende markieren. Die Perspektiven für den deutschen Hotelmarkt sind derzeit sehr gut.
Welche Rolle spielt, dass die Hypothekenzinsen gegenüber dem Höhepunkt im Herbst 2023 bereits um mehr als 0,5 Prozentpunkte zurückgegangen sind, und mit welcher weiteren Zinsentwicklung rechnen Sie?
Salamon: Die Finanzierungskosten sind ein entscheidender Faktor bei jeder Fondskalkulation. Daher eröffnet die derzeitige Veränderung im Zinsumfeld neue Möglichkeiten. Ebenso entscheidend ist, dass die Ankaufspreise mit den Finanzierungskosten und letztlich auch mit den Renditeerwartungen der Anleger übereinander gebracht werden müssen. In den vergangenen Monaten sind in für uns relevanten Segmenten und Teilmärkten die Ankaufspreise nach unten gegangen. Auf Basis dieser neuen Preisrealitäten ergeben sich nun gute Kaufgelegenheiten, so dass wir für unsere Anleger auch in diesem Jahr Gewerbeimmobilien erwerben können, die langfristig stabile Cashflows und attraktive Renditen versprechen. Eine Prognose der Zinsentwicklung für 2024 ist schwierig, da die EZB jeden Schritt von der weiteren Entwicklung der Inflationsraten abhängig machen wird. Wir gehen derzeit konservativ von einem stabilen bis tendenziell sinkenden Zinsniveau aus. Welchen Umfang eine mögliche Senkung in diesem Jahr haben wird, ist aber offen.
Wie wirkt sich die Stabilisierung am Immobilienmarkt auf die Platzierungsgeschwindigkeit Ihres aktuellen Immobilienfonds aus?
Mückenheim: Ein wieder etwas positiveres Bild beim Handelsvolumen von Immobilien hilft natürlich im Vertrieb. Aber auch hier ist der Transaktionsmarkt allein nicht entscheidend. Generell sind wir derzeit mit einer zunehmenden Zurückhaltung auf Kundenseite konfrontiert, weil sich aufgrund von Vorfällen rund um Projektentwickler und Produktanbieter aus diesem Bereich zuletzt auch die Sicht auf die gesamte Sachwertbranche eingetrübt hat. Umso wichtiger ist es, noch stärker als schon zuvor die Unterschiede zwischen Projektentwicklern und einem Unternehmen wie Dr. Peters herauszuarbeiten, welches sich im Fondsbereich auf den Ankauf von Bestandsimmobilien mit langfristigen und indexierten Mietverträgen konzentriert. Mit unserem aktuellen 6b-Fonds "Immobilienwerte II Aschaffenburg" beispielsweise können Anleger in die Deutschlandzentrale des namhaften und bonitätsstarken Paket- und Expressdienstleisters DPD investieren. Zuletzt hat DPD die Mietflächen 2022 und 2023 umfangreich umgebaut und modernisiert und sich damit langfristig zu der Immobilie und dem Standort bekannt. Risiken, die eine Projektentwicklung mit sich bringen, bestehen in einem solchen Kontext nicht. Entsprechend positiv verläuft der Vertrieb des "Immobilienwerte II Aschaffenburg", von dem mittlerweile fast 50 Prozent ausplatziert sind.
Der Fonds richtet sich als "6b"-Konzeption an eine sehr spezielle Anleger-Zielgruppe. Planen Sie auch wieder Publikums-AIFs für den breiten Vertrieb?
Mückenheim: Richtig. Der als 6b-Fonds konzipierte "Immobilienwerte II Aschaffenburg" richtet sich vorrangig an Anleger, die Veräußerungserlöse oder diesbezüglich bereits gebildete 6b- oder 6c-Rücklagen aus einem anderen Betriebsvermögen steuerschonend auf die gewerblich geprägte Fondsgesellschaft übertragen wollen. Zugleich haben wir uns bewusst entschieden, den Fonds nicht als Spezial-AIF ab 200.000 Euro aufzulegen, sondern als Publikums-AIF mit einer für 6b-Fonds niedrigen Mindestzeichnungssumme von 20.000 Euro. Richtig ist aber auch, dass bei einem durchschnittlichen Zeichnungsvolumen von rund 160.000 Euro, wie bei unserem zuletzt vollplatzierten 6b-Fonds "Immobilienwerte I Fulda", die wenigsten Anleger als klassische Privatkunden zu zählen sind. Für die warten wir in Kürze mit dem Nachfolger unseres erfolgreichen Nahversorgungsfonds "Immobilienportfolio Deutschland I" auf. Wie sein Vorgänger wird auch dieser in ein risikogemischtes Portfolio aus Supermärkten sowie aus Nahversorgungs- und Fachmarktzentren investieren. Die Prospektfreigabe durch die BaFin ist vor wenigen Tagen erfolgt. Aktuell prüfen wir den Ankauf passender Anlageobjekte. Insgesamt planen wir, mit dem Fonds bis zu 30 Millionen Euro Kommanditkapital einzusammeln. In Kürze läuten wir den offiziellen Vertriebsstart ein.
Warum halten Sie gerade das Segment der Nahversorgungsimmobilien für interessant?
Mückenheim: Die Immobilien im Bereich Nahversorgung decken den Grundbedarf der Bevölkerung ab. Damit sind sie weitestgehend konjunkturunabhängig und krisenresilient. Zudem werden solche Immobilien in der Regel langfristig von bonitätsstarken Unternehmen angemietet. Alle Ankermieter der Anlageobjekte unseres erfolgreichen Nahversorgungsfonds "Immobilienportfolio Deutschland I" gehören zu den Top 10 der deutschen Lebensmitteleinzelhändler. Darunter Edeka, die REWE Group und Lidl. Ein solches Mieterportfolio bietet dem Anleger Stabilität.
Zuletzt haben Sie die Finanzierung für ein Hotel am Düsseldorfer Flughafen in einer Anleihestruktur platziert. Warum haben Sie sich für diese Art der "Verpackung" entschieden?
Salamon: Ursprünglich hatten wir vor, das Düsseldorfer Hotel in einen Fonds einzubringen oder per Asset Deal zu veräußern. Beides machte zum Zeitpunkt der Fertigstellung wirtschaftlich aber keinen Sinn, da der Transaktionsmarkt beinahe ausgetrocknet war. Daher haben wir uns im Spätsommer 2023 dazu entschlossen, einen Teil der Finanzierungen aus der Entwicklungsphase zunächst über die Begebung einer sachwertbasierten Anleihe zu refinanzieren. Das Hotel und das angeschlossene Parkhaus sind seit Ende 2022 am Markt und wurden für mindestens 25 Jahre an die tristar Gruppe verpachtet – einen erfahrenen Betreiber von Markenhotels. Nach nur gut einem Jahr sehen wir bereits eine sehr erfolgreiche Etablierung. Somit profitieren sowohl die Anleihe-Anleger als auch wir als Bestandshalter von der Entscheidung, die Immobilie zunächst nicht zu verkaufen.
Nach nur rund sieben Monaten konnten Sie die Vollplatzierung der Anleihe vermelden. Und das bei einem Emissionsvolumen von 18 Millionen Euro. Wie erklären Sie sich diesen Erfolg, angesichts der begleitenden Turbulenzen gerade in der Projektentwicklungsbranche?
Salamon: Unsere "5,75 % Flughafenhotel Düsseldorf Anleihe" unterscheidet sich in zwei Punkten wesentlich von anderen am Markt sichtbaren Immobilienanleihen. Zum einen ist die Emittentin mit zehn Millionen Euro Eigenkapital ausgestattet. Wohingegen die meisten uns bekannten Anleihen auf Zweckgesellschaften begeben werden, die nur mit dem Grundstock von 25.000 Euro dastehen. Zudem ist das Eigenkapital nachrangig zum Kapital der Anleihe-Anleger. Entsprechend groß ist auch unser Interesse, einen möglichst erfolgreichen Exit darzustellen. Der andere wesentliche Unterschied zu anderen Anleiheangeboten ist, dass es sich bei dem Düsseldorfer Hotel um eine Bestandsimmobilie mit langfristigem Pachtvertrag handelt und nicht um eine Projektentwicklung. Mithin entfallen Fertigstellungs- und Kostenrisiken. Entscheidend für die Bedienung der halbjährlichen Anleihezinszahlungen ist die Erlangung der monatlichen Pachteinnahmen durch den Hotelbetreiber. Hier haben wir mit tristar einen Vertragspartner mit großer Erfahrung und solider Bonität. Trotz der beschriebenen Vorzüge sind wir uns bewusst, dass es keine Selbstverständlichkeit ist, eine 18-Millionen-Anleihe in diesem Marktumfeld so zügig zu platzieren. Wir sind daher sehr dankbar für die außergewöhnlich gute Zusammenarbeit mit unseren Vertriebspartnern, die diese Erfolge möglich machen.
Anleihen dürfen als Wertpapiere nicht über Finanzdienstleister mit Erlaubnis nach Paragraf 34f GewO vermittelt werden. Kehren Sie dem 34f-Vertrieb den Rücken?
Mückenheim: Ganz und gar nicht. Der 34f-Vertrieb und der geschlossene Publikums-AIF sind tragende Säulen unseres Geschäfts. Wir arbeiten intensiv mit unseren Vertriebspartnern zusammen. Dadurch konnten wir in kurzer Zeit neue Produkte wie zum Beispiel unsere 6b-Fonds auflegen und gemeinsam platzieren. Wertpapiere fungieren als Ergänzung klassischer Finanzierungsinstrumente und stellen für Anleger eine attraktive Möglichkeit dar, kurzfristiger als sonst an der Entwicklung von Sachwerten zu partizipieren. Daher schließen wir nicht aus, auch weitere Wertpapiere zu lancieren.
Zuletzt wird in der Branche auch viel über die Reform der EU-Vorschriften für European Long Term Investment Funds, kurz ELTIF, als Vehikel für Sachwertanlagen diskutiert. Was halten Sie davon und hat auch die Dr. Peters Group Planungen für einen ELTIF 2.0?
Salamon: Wir begrüßen grundsätzlich alle Initiativen und Maßnahmen, die Investitionen in Alternative Investments unterstützen. Denn diese Investitionen sind aus volkswirtschaftlicher Sicht – Stichwort Energiewende – und aus Anlegerperspektive wichtig. Wir beobachten daher mit großem Interesse, wie sich das Angebot und die Absatzzahlen der emittierten ELTIF entwickeln werden. Dabei geht es auch um die Fragen, wie sich die regulatorischen Vorgaben in der Praxis umsetzen lassen und vor allem wie sich der Vertrieb zu diesem neuen Investmentvehikel positioniert. Für die Dr. Peters Group ist der ELTIF derzeit daher noch kein Investmentvehikel in unserem unmittelbaren Produktangebot.
Welchen Stellenwert hat bei Ihren Fonds das Thema Nachhaltigkeit, auch unter dem Kürzel ESG bekannt?
Salamon: Wir widmen uns auf einer unternehmensweiten Basis dem Thema Nachhaltigkeit – von der Weiterentwicklung des Bestandsportfolios bis hin zur Auflage neuer Investmentlösungen. So offerieren wir beispielsweise aus dem Aviation-Bereich mit der Konvertierung von Passagier- zu Frachtmaschinen eine Möglichkeit, in die umweltfreundlichere Gestaltung des Luftverkehrs zu investieren. Der ressourcenschonende Ansatz der Konvertierung verlängert die Betriebszeit der Flugzeuge und ermöglicht eine Treibstoffeinsparung im Vergleich zu aktuell in Betrieb befindlichen Frachtern von bis zu 25 Prozent, was zu einer Reduzierung des CO2-Ausstoßes führt. Zudem können institutionelle Investoren mithilfe eines aktuell in Anbahnung befindlichen Portfolios aus regionalen PV-Freiflächenanlagen mit uns am grünen Wandel der deutschen Energieversorgung partizipieren.
In der Anlageberatung ist seit einem Jahr die Abfrage der ESG-Präferenzen der Kunden erforderlich.
Welche Rückmeldungen erhalten Sie diesbezüglich von Ihren Vertriebspartnern? Wie kommen dieses damit zurecht und welchen Stellenwert hat das Thema bei den Kunden?
Mückenheim: Für den institutionellen Bereich trifft es zu, dass Nachhaltigkeit zu einem entscheidenden Kriterium für Investitionsentscheidungen geworden ist. Hieran zeigt sich die Wirkung von Instrumenten wie dem EU Action Plan on Sustainable Finance. Anders sieht es im Geschäft mit Privatanlegern aus. Zwar betont eine zunehmende Anzahl an Kunden in Umfragen ihr Interesse an nachhaltigen Investments. Dies gilt aber nur so lange, wie auch die Rendite stimmt. Andernfalls stünde schon heute viel mehr privates Kapital für den ökologischen Wandel zur Verfügung. Unsere Aufgabe in den kommenden Jahren wird es sein, die Bedeutung nachhaltiger Investments noch besser herauszustellen und zugleich dafür Sorge zu tragen, dass Nachhaltigkeitsaspekte und Renditeanforderungen zueinander passen.
Welches Feedback erhalten Sie derzeit generell bezüglich der "Stimmung" im Vertrieb und bei den Kunden?
Mückenheim: Wir sind derzeit mit Nachrichten vor allem aus dem Bereich der Projektentwicklung konfrontiert, die für Verunsicherung sorgen. Noch stärker als sonst kommt es jetzt darauf an, in jedem Gespräch aufzuzeigen, warum Beteiligungen an Bestandsimmobilien nicht mit risikoreicheren Investments in Projektentwicklungen vergleichbar sind. Wir bei Dr. Peters stehen für Bestandsimmobilien mit langfristigen, indexierten Mietverträgen. Dabei setzen wir auf namhafte und bonitätsstarke Mieter, die mit dem jeweiligen Standort verbunden sind und eine positive Entwicklungsperspektive zeigen. Dass unser Bestandsportfolio zuhauf aus Immobilien mit genau solchen Mietern besteht, zeigt unsere fast 100-prozentige Vermietungsquote und eine durchschnittlich jährliche Auszahlung von rund 4,5 Prozent.
Wie ist die längerfristige Strategie der Dr. Peters Group in Bezug auf die Unternehmensentwicklung und die Produktplanung?
Salamon: Im Geschäft mit Privatanlegern setzen wir wie seit nunmehr fast 50 Jahren auch in Zukunft auf deutsche Gewerbeimmobilien. Nach der Steigerung unseres Platzierungsvolumens im vergangenen Jahr um rund 40 Prozent auf fast 40 Millionen Euro haben wir uns vorgenommen, in diesem Jahr 50 Millionen Euro zu platzieren. Auch die Assetklasse der Erneuerbaren Energien soll weiter aufgebaut werden. Im Sommer dieses Jahres bekommen wir hierzu noch einmal namhafte Verstärkung im Vertrieb. Recht kurzfristig soll dann auch der Publikumsbereich für Beteiligungsmöglichkeiten in Erneuerbare Energien geöffnet werden. Ergänzend zu unserer Konzentration auf das Geschäft mit Privatanlegern bauen wir die Ansprache institutioneller Investoren weiter aus, um diese Kundengruppe als zusätzliches Wachstumsfeld für die Dr. Peters Group zu erschließen. Unzer Ziel ist es, zu den qualitativ besten Anbietern in der Sachwertbranche zu gehören.
Interview: Stefan Löwer, Cash.