Düsseldorf · Die Leerstandsquote in Düsseldorf klettert auf mehr als zehn Prozent; am Kennedydamm etwa ist jede fünfte Bürofläche ohne Mieter. Warum Makler das nicht schockt.
Um den Leerstand bei einem der eigentlich gefragtesten Büro-Märkte der Stadt zu besichtigen, braucht es nur einen kleinen Spaziergang rund um den Kennedydamm. Startpunkt Schwannstraße: Hausnummer 3 war mal das NRW-Umweltministerium, Nummer 6 ist die frühere Zentrale der Beratung Deloitte.
Beide Bürobauten sind komplett leer. Und auf der Hans-Böckler-Straße ist die frühere Zentrale des Wohnungsvermieters LEG ohne Mieter. Währenddessen entstehen auf der anderen Seite des Kennedydamms zwei neue Bürohäuser, die ebenfalls noch jede Menge freie Flächen im Angebot haben.
Rechnet man alle Gebäude zusammen, die derzeit am Kennedydamm neue Mieter suchen – leerer Bestand, Untervermietungsangebote und neue Projekte – kommt man auf 150.000 Quadratmeter Leerstand. Statistisch betrachtet ist mehr als jedes fünfte Büro in dieser Lage frei, so viel Überangebot gab es schon lange nicht mehr.
Nach Angaben des Maklers Anteon liegt die Leerstandsquote im gesamten Stadtgebiet Düsseldorf derzeit bei 10,1 Prozent. Einen zweistelligen Wert gab es zuletzt im Jahr 2016. Haben wir es mit einer neuen Büro-Blase zu tun? "Nein", sagt Anteon-Geschäftsführer Heiko Piekarski. "Das schockt mich nicht."
Einerseits denkt man sich da: Klar, ein Makler muss das sagen. Und ja, Leerstand ist nicht gleich Leerstand. 50 Jahre alte Gebäude wie das Ex-Umweltministerium (Kennedydamm-Center) sind fast unmöglich, wiederzubeleben. Untervermietung dagegen scheint möglich, so zieht das BLB NRW bald bei der Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank an der Schwannstraße ein. Und für die Neubauten "One Plaza" und "Lyght" von Entwickler Momeni geht die Vermarktung jetzt erst richtig los. Andererseits aber ist die Büro-Welt seit der Pandemie eine andere.
Mehr Home-Office bedeutet weniger Flächenbedarf – und damit auch erst mal mehr Leerstand. "Wahrscheinlich werden zwölf Prozent weniger Flächen bis 2030 gesucht", heißt es in einer aktuellen Studie des Ifo-Institus und der Immobilienberatung Colliers. Hinzukomme: Die meisten Mietverträge stammten noch aus der Zeit vor Corona, der große "Home-Office-Effekt" komme also erst noch.
Dabei zeigt sich diese neue Normalität im Düsseldorfer Büromarkt bereits. 2023 lag der Flächenumsatz, also die insgesamt neu vermietete Büro-Fläche, zum vierten Jahr in Folge etwa 40 Prozent unter der Nachfrage im Jahr 2019. Der Leerstand ist nicht nur an weniger guten Lagen wie der Grafenberger Allee oder am Seestern hoch, sondern eben auch ausgerechnet am so bürolastigen Standort Kennedydamm.
Das Düsseldorfer Maklerbüro von BNP Paribas aber sieht gerade dort mittelfristig große Chancen. Das wurde jüngst bei einer Veranstaltung mit der Kanzlei Clifford Chance deutlich. Niederlassungsleiter Philip Bellenbaum betonte: "60 Prozent der Flächen entfallen auf den modernen Leerstand."
Jüngere und energieeffiziente Gebäuden seien gefragter, weil sie zum Beispiel eine zeitgemäße Kühlung haben und flexibler in kleinere Einzelflächen teilbar sind. Da seit 2022 wegen hohen Zinsen und Baukosten die Neubautätigkeit abgenommen habe und nur wenige Neubauten auf den Vermietungsmarkt kommen, sehen die Immobilienexperten gute Chancen für den Kennedydamm.
"Es ist absehbar, dass der Markt einen großen Teil des Leerstands absorbiert", sagt Sven Jonas, Büro-Vermietungschef bei BNP in Düsseldorf. Der Kennedydamm liege recht zentral und habe in der direkten Nachbarschaft Wohngebiete und Restaurants. Das könne für Firmen, die heute am Stadtrand residierten oder im nahen Umland, attraktiv sein. Denn auch sie reduzierten wegen des Trends zum Home-Office Flächen und könnten gleichzeitig in eine bessere Lage wechseln, ohne unter dem Strich mehr zu zahlen.
Am Ende wird sich wohl auch am Teilmarkt Kennedydamm eine Entwicklung wiederholen, die schon jetzt auf dem gesamten Düsseldorfer Büromarkt sichtbar wird: Die Schere bei den Preisen geht stark auseinander. Auf der einen Seite gibt es neue, hochwertige, gut gelegene und deshalb teure Flächen wie an der Kö, mit Spitzenmieten Richtung 45 Euro pro Quadratmeter.
Und auf der anderen Seite ältere Flächen wie an der Grafenberger Allee für unter 15 Euro. So berichten Makler, Kostenpflichtiger Inhalt dass BLB NRW für die Untermietung am Kennedydamm unter 20 Euro pro Quadratmeter zahlt. Die Preise in den Neubauten gegenüber werden etwa 50 Prozent darüber liegen.