Viele Vermieter müssen ihre alte Heizung austauschen, weil ihre wirtschaftliche Lebensdauer abläuft. Unabhängig davon müssen Öl- und Gasheizungen laut Gebäudeenergiegesetz bis spätestens 2044 raus. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kosten neue Heizungsanlagen meist mehrere Zehntausend Euro. Oft fehlt den Hauseigentümern jedoch das Geld für den Heizungstausch.
Dieses Problem nutzen Wärmeversorger, indem sie den Vermietern anbieten, eine neue Heizungsanlage bereit zu stellen und diese auch zu warten. Im Branchenjargon heißt dieses Geschäftsmodell Contracting. Für den Vermieter sieht dieses Modell auf den ersten Blick lukrativ aus. Er muss kein Geld in eine neue Heizungsanlage investieren. Die Kosten für die Wärme legt er auf die Mieter um. Doch das Wärme-Contracting hat Tücken. Dass nicht dem Vermieter, sondern dem Versorger die Heizungsanlage gehört, schafft Abhängigkeiten. Denn die Heizung ist an den Contracting-Vertrag gebunden. Läuft der Vertrag aus, müsste der Eigentümer den Wärmeversorger für die Heizungsanlage entschädigen oder auf eigene Kosten ausbauen lassen.
Ein weiterer Haken: Rechtlich wird die Wärmeversorgung wie Fernwärme eingestuft. Das hat Folgen. Anders als bei einer Zentralheizung wird bei der Fernwärme in der Regel nicht nach den verbrauchten Brennstoffen wie Gas oder Heizöl abgerechnet, sondern nach Preisformeln. Diese Formeln verwenden Preisindizes für Brennstoffe, Löhne oder Wärme. Mithilfe dieser Formeln können Wärmeversorger überhöhte Preise zu Lasten der Mieter durchsetzen, wenn ihre Beschaffungspreise unterhalb der Indexwerte liegen.
Der Finanzmathematiker Werner Siepe hat mehrerer solcher Contracting-Angebote untersucht und ähnliche Mängel bei der Preispolitik festgestellt wie in der Fernwärmeversorgung. Siepe ist selbst Fernwärmekunde in Erkrath bei Düsseldorf. Gegen seinen Versorger läuft ein Musterverfahren wegen unzulässiger Preiserhöhungen.
Contracting macht abhängig
Ein Berliner Mieter hat Siepe auf das Thema Contracting aufmerksam gemacht. Sein Vermieter ist Kunde der Gasag Solution Plus, einer Tochter des Berliner Strom- und Gasversorgers Gasag. Siepe fielen bei Durchsicht der Gasag-Konditionen für Wärme aus Contracting-Verträgen die stark steigenden, verbrauchsabhängigen Arbeitspreise für das Jahr 2022 auf. Dass die Heizkosten 2022 allgemein anzogen, hatte mit dem Einmarsch russischer Truppen in die Ukraine zu tun. Die ausbleibenden Gaslieferungen aus Russland trieben den Gaspreis weltweit nach oben. Für das Jahr 2022 lag der Arbeitspreis der Gasag-Tochter im Durchschnitt bei 20,3 Cent. Im vierten Quartal war er auf 37,72 Cent gestiegen. 2014 waren es dagegen nur 5,39 Cent je Kilowattstunde.
Siepe kritisiert, dass der Preisanstieg so drastisch ausgefallen sei, weil die Gasag eine Preisänderungsklausel verwendet habe, die unter anderem an den Börsenpreis für Gas gebunden sei. Dieser Börsenpreis sei höher gewesen als die tatsächlichen Beschaffungskosten der Gasag Solutions, vermutet Siepe. Die Differenz hätten dem Versorger wohl daher zusätzliche Gewinne beschert.
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Die Gasag sieht das anders. Auf Anfrage teilte der Wärmeversorger mit, dass das Gas entsprechend der Preisregelung im Wärmeliefervertrag "fortlaufend über den Großhandelsmarkt" beschafft werde. Die Entwicklung des Arbeitspreises sei daher mit der Preisentwicklung am Großhandelsmarkt verknüpft. Dort seien die Preise im vergangenen Jahr gesunken. Das habe sich auch positiv auf den Arbeitspreis für Wärme ausgewirkt. Vom ersten bis zum dritten Quartal 2023 sei der Arbeitspreis um 65 Prozent gefallen.
Wärmeversorger sind auch bei Contracting-Verträgen nicht verpflichtet, ihre Einkaufspolitik offen zu legen. Es lässt sich daher nicht überprüfen, ob die Wärmepreise angemessen sind. Unbestritten ist aber, dass eine Bindung an den Börsenpreis für Gas die Heizkosten stark schwanken lässt. Finanzmathematiker Siepe empfiehlt deshalb einen anderen Preismechanismus. Grundlage sollten zwei Indizes jeweils für den Erdgaspreis (Abgabe an Wiederverkäufer) und für den Wärmepreis vom Statistischen Bundesamt sein. Insbesondere der Erdgasindex des Bundesamtes sei weniger schwankungsanfällig als ein Börsenpreis.
Wärmepreis ist krisenanfällig
Der Contracting-Vertrag, den Siepe unter die Lupe nahm, schloss eine Hausverwaltung für eine Berliner Wohneigentümergemeinschaft ab. Der Arbeitspreis, den Gasag Solutions für die gelieferte Wärme verlangt, ist an den Handelspreis für Gas der Energiebörse in Leipzig (EEX) gebunden. Dort steigen derzeit die Preise für im vierten Quartal auszulieferndes Gas – sogenannte Futures – wieder.
Laut Siepe läuft der untersuchte Vertrag noch bis Ende September dieses Jahres. Die Wohnungseigentümer könnten den Vertrag verlängern, dann wären sie aber weiter an die Preisklauseln gebunden. Bei der nächsten Krise müssten sie womöglich wieder mit stark steigenden Heizkosten rechnen. Und anders als im Vorjahr greift in diesem Jahr keine staatliche Bremse für den Wärmepreis mehr.
Alternativ können die Berliner Wohnungseigentümer die Heizungsanlage ausbauen lassen. Die Wohnungseigentümer müssten der Gasag dann den Zeitwert der Heizungsanlage abzüglich der Ausbaukosten erstatten. Und eine neue Heizung bräuchten sie dann auch noch. Die Wohnungseigentümer und ihre Mieter sind damit praktisch in dem Wärmevertrag gefangen. Zwar müssen die Mieter die finanziellen Folgen stark schwankender Heizkosten tragen. Allerdings können solche Wärmeversorgungsverträge auch Folgen für die Vermieter haben. Denn sie sind auch bei den Heizkosten an das Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden. Im schlimmsten Fall müssten sie den Mietern einen Teil der Heizkosten erstatten.
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